Znalecký posudek č. 1470/28/11 o ceně obvyklé bytu č.3007/1 v domě č.p. 3007/30a na pozemku č.parcely st.3042 a podílu 13308/61580 na společných částech domu a podílu 13308/61580 na pozemku parcely č. st. 3042 vše v k.ú. Jablonec nad Nisou.
Objednatel posudku:
EURODRAŢBY. CZ a.s. U Pískovny 890/1 182 00 Praha 8
Účel posudku:
Ocenění je provedeno pro účely nedobrovolné draţby prováděné akciovou spol. EURODRAŢBY.CZ. podle stavu ke dni 15.2.2011.
Posudek vypracoval:
Stanislav Kerhart Holín 119 506 01 Jičín
Posudek obsahuje 16 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních, 1 vyhotovení zůstává v archivu znalce. V Jičíně, 18.2.2011
Ocenění je provedeno ve smyslu definice uvedené v § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku: Majetek a sluţba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosaţena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné sluţby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvaţují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo sluţbě vyplývající z osobního vztahu k nim.
Nález: Celkový popis místa nemovitosti: Jablonec nad Nisou s 45 000 obyvateli je správním, kulturním i sportovně rekreačním střediskem Jizerských hor. Rozloha města: 31,38 km2, části města: Mšeno, Rýnovice, Lukášov, Jablonecké Paseky, Kokonín, Vrkoslavice, Proseč nad Nisou. Jablonec nad Nisou leţí cca 100 km sever od Prahy a cca 6 km západně od. V obci je pošta, městský úřad, ZŠ a střední školy, nemocnice, banky, oddělení Policie ČR, sportovní a kulturní zařízení; z inţenýrských sítí je v obci veřejný vodovod, kanalizace, rozvod elektřiny a zemního plynu. Město má dobré vlakové, autobusové i automobilní spojení s okresním, krajským i hlavním městem. Podsklepený objekt s jedním podzemním a čtyřmi nadzemními podlaţími byl postaven na svaţitém terénu jako bytový dům. V 1.NP jsou provozní místnosti, v 2.-4.NP jsou byty. Stáří domu nebylo prokazatelně doloţeno, bylo určeno odhadem na 90 let. Půdorys má tvar obdélníka. Základy jsou betonové, konstrukce jsou zděné cihlové. V době ocenění nebylo provedeno zateplení fasády, okna jsou původní dřevěná zdvojená u oceňovaného bytu nová plastová vakuovaná. Střecha je mansardová, s nově provedenou krytinou. Klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu. Do domu je přivedena voda z veřejného vodovodního řadu, splaškové vody jsou svedeny do veřejné kanalizace. Do domu je zaveden elektrický proud a zemní plyn. Bytová jednotka č. 3007/1 o velikosti 4+kk, se nachází v 2.NP bytového domu čp. 3007, v rozsahu celého patra. V roce 2001 proběhla rekonstrukce celého bytu včetně výměny dřevěných oken za plastová. Vytápění a ohřev uţitkové vody je kotlem na zemní plyn.Dispozice bytu: vstupní chodba, kuchyně, koupelna a WC, 4 pokoje, spíţ a balkón. K bytu patří sklep v suterénu domu. Údrţba domu i bytu je velmi dobrá, opotřebení prvků dlouhodobé i krátkodobé ţivotnosti je úměrné jejich stáří. Vlastník nemovitosti pan František Kříţ se v určenou dobu nedostavil, uţivatel bytu pan Tomáš Hudec rovněţ nebyl přítomen, ani nebyl určen zástupce, který by znalci umoţnil řádné zaměření bytu, jeho prohlídku a posouzení opotřebení konstrukcí. Výměry byly získány z „prohlášení vlastníků“ poskytnuté majitelkou bytu v II.NP Ing. Soňou Patočkovou (předsedkyní samosprávy) a ze stránek realitní kanceláře Century 21 Sever jejíţ je pan Tomáš Hudec makléř a která oceňovaný byt nabízí k prodeji a dále odborným odhadem.
2
Zátopové ohroţení: Podle údajů pojišťovny Kooperativa je oceňovaná nemovitost v pásmu záplavového ohroţení na stupni 1 (nejniţší stupeň). Přístup k nemovitosti: Přístup k nemovitosti je z veřejné komunikace, z ulice Svatopluka Čecha. Podklady pro ocenění: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 8157 a 5921 pro k.ú. Jablonec nad Nisou vyhotovený dálkovým přístupem Kopie katastrální mapy Zjištění na místě samém dne 15.2.2011 v době od 17,30 do 18,30 hod. Sdělení spoluvlastnice bytu v III.NP paní Ing. Soni Patočkové Inzerce realitní kanceláře Century 21 Sever
1. Ocenění dle zák. 151/1997 Sb. ve znění prováděcí vyhl.č. 460/2009 Sb. : Nález : 1. Informace o nemovitosti Kraj: Liberecký Okres: Jablonec nad Nisou Obec: Jablonec nad Nisou Katastrální území: Jablonec nad Nisou Počet obyvatel: 45 328 Základní cena podle §28 odst. 1 písm. i) : 400,- Kč/m2 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 15.2.2011 z ulice Svatopluka Čecha a z chodby domu. 3. Obsah posudku a) Ocenění porovnávacím způsobem a1) Byt č. 3007/1 b) Pozemky b1) Pozemek
3
Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.
a) Porovnávací hodnota a1) Byt č. 3007/1 - § 25 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Bytový prostor Poloha objektu: Jablonec nad Nisou Stáří stavby: 90 roků Stavba je po celkové rekonstrukci. Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): 19 619,- Kč/m2 Podlahové plochy bytu: kuchyňský kout: pokoj: pokoj: pokoj: pokoj: koupelna a WC: spíţ: předsíň:
= = = = = = = =
10,09 m2 18,89 m2 17,81 m2 30,59 m2 14,76 m2 9,89 m2 1,74 m2 9,64 m2
Podlahová plocha bytu:
=
113,41 m2
Podlahové plochy balkonů, teras a pavlačí: balkon:
=
7,81 m2
Podlahové plochy balkonů, teras a pavlačí - celkem:
=
7,81 m2
Podlahové plochy prostorů se zkoseným stropem pod 2 m a místností sklepů: sklep: =
19,72 m2
Podlahové plochy se zkoseným stopem a místností sklepů - celkem:
=
19,72 m2
Započítaná podlahová plocha bytu: Započítaná podlahová plocha balkonů, teras a pavlačí: 7,81 m2 * 0,17 Započítaná podlahová plocha místností sklepů: 19,72 m2 * 0,80
= = =
113,41 m2 1,33 m2 15,78 m2
Podlahové plochy - celkem:
=
130,52 m2
Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná 2. Společné části domu - Ţádné z dále uvedených 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu
č.
Vi
IV I II
0,10 -0,01 0,00
4
4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaţí nevyjmenované 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory uţívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodţie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etáţové 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou údrţbou
II III
0,00 0,03
III III
0,00 0,00
III III II
0,00 0,00 1,05
Koeficient pro stavby 25 let po celkové rekonstrukci: 0,90 9
Index vybavení IV = (1 +
Vi ) * V10 * 0,90 = 1,058 i=1
Index polohy: Název znaku 1. Poloha nemovitosti v obci - souvisle zastavěné území obce 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu 3. Okolní zástavba a ţivotní prostředí - objekty pro bydlení bez zázemí parků 4. Dopravní spojení - výborná dostupnost centra obce, centrum obce, výborné dopravní spojení 5. Parkovací moţnosti v okolí nemovitosti - omezené 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů
č.
Pi
III II IV III
0,00 0,00 0,03 0,02
II II III II
0,00 0,00 0,00 0,00
8
Index polohy IP = (1 +
Pi ) = 1,050 i=1
Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je niţší neţ nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu
č.
Ti
II
-0,05
II II
0,00 0,00
3
Index trhu IT = (1 +
Ti ) = 0,950 i=1
Celkový index I = IV * IP * IT = 1,058 * 1,050 * 0,950 = 1,055 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 19 619,- Kč/m2 * 1,055 = 20 698,04 Kč/m2 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * PP = 20 698,04 Kč/m2 * 130,52 m2 = 2 701 508,18 Kč Byt č. 3007/1 - zjištěná cena = 2 701 508,18 Kč
5
b) Pozemky b1) Pozemek - § 27 - § 32 Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2: Název
Parcelní číslo
Výměra Jedn. cena [m2] [Kč/m2] 158,00 400,00
zastavěná plocha a nádvoří 3042 Součet Úprava ceny – příloha č. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu uţití stavby Úprava ceny celkem Mezisoučet 2.11. pozemek s moţností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisoučet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu uţití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem Úprava ceny vlastnickým podílem:
Cena [Kč] 63 200,63 200,-
42 % 42 % +
26 544,89 744,-
10 % 10 % +
*
Pozemek - zjištěná cena
8 974,40 98 718,40 * 1,1870 * 2,1700 254 277,87 254 277,87 Kč 13 308 / 61 580 =
54 951,77 Kč
Rekapitulace cen nemovitosti dle cenového předpisu Výsledné ceny: a) Byt č. 3007/1 b) Pozemek
= =
2 701 508,18 Kč 54 951,77 Kč
Výsledná cena nemovitosti činí celkem
2 756 459,95 Kč
Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle § 46 činí
2 756 460,- Kč
Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení činí
2 750 000,- Kč
6
Ocenění porovnávací metodou: 1. Celkový popis nemovitosti: Okolnosti ovlivňující cenu nemovitosti: Trh s nemovitostmi : Orientace ke světovým stranám: Konfigurace terénu: Poloha vzhledem k centru obce: Převládající zástavba: Inţenýrské sítě :
Doprava : Obchod a sluţby : Školství : Zdravotnictví: Kultura, sport, ubytování : Úřady : Pracovní moţnosti : Ţivotní prostředí : Přírodní lokalita : Změna v zástavbě : Příslušenství nemovitosti : Typ stavby: Moţnost dalšího rozšíření : Obyvatelstvo:
Poptávka je niţší neţ nabídka. Částečně výhodná –východ-západ Svaţitý terén Nemovitost je umístěna blízko centra města Objekty pro bydlení, nevyskytují se negativní účinky okolí Kompletní přípojky inţenýrských sítí, přípojka vody z veřejného vodovodního řadu, přípojka kanalizace, přípojka elektřiny, Autobusová doprava, vlaková a automobilní Dobré Základní školy, střední školy Nemocnice , poliklinika, odborní lékaři Velmi dobré Městský úřad, finanční úřad, banky, policie, ostatní úřady na úrovni okresního města Dobré Mírně zhoršené vlivem hluku a exhalací od dopravy V blízkosti CHKO Jizerské hory V blízkosti domu beze změny. Nejsou byt v bytovém domě Není Střední hustota obyvatelstva.
Výpočet porovnávací hodnoty Typ stavby
Užitná plocha m2
Lokalita / Popis Podlaží Dispozice
Zdůvodnění koeficientu Kc Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Kč Kč/m2 KC Kč/m2
Oceňovaná jednotka X bytový dům zděný
131,00
2.NP
X
X
X
X
1,299
15 956
Srovnávané jednotky Jablonec nad Nisou - Pražská ul.
Byt 4+kk v osobním vlastnictví v 3.NP, 105 m2, 1/3 rekonstruované vily. Vytápění plynovým kotlem, funkční kachlová kamna, k bytu náleží půdní prostor o ploše 50 m 2, po částečné rekonstrukci bytu vhodné pro vestavbu - atelier, kancelář. Střecha nová včetně komínů. Ideální bydlení v klidné ulici, u centra.
105,00
1 290 000
12 286
7
Jablonec nad Nisou - Květinová ul.
Moderní dvoupodlažní byt 4+2kk v cihlovém domě nedaleko centra Jablonce. Ve spodní časti pokoj, ložnice koupelna a kuchyň, v patře se nachází další 2 pokoje, jeden s kuch. koutem a koupelnou. Možno využít jako dvougenerační byt nebo ponechat oddělený jeden pokoj v patře jako garsonieru. Stylová a prostorná koupelna v přízemí, kompletně zařízená kuchyň s dlažbou a barovou přepážkou. Dolní část bytu je vybavena elektrickým podlahovým vytápěním. Byt má 2 koupelny a dvě kuchyně. bytový dům cihlový
115,00
1.NP
4+kk
1 750 000
15 217
0,590
8 978
1,070
11 703
1,010
16 609
Jablonec nad Nisou - Podhorská ul
Byt v cihlovém doměve 2.patře. Disp. 4+1 o celkové podlahové ploše 160 m2. V obytných místnostech jsou parkety, v koupelně a kuchyni je dlažba. Vytápění plynovým kotlem s ohřevem vody. Výška do stropu cca 3,5 m. Součástí jsou 2 sklepy o celkové vým. cca 20 m2.
bytový dům zděný
160,00
3.NP
4+1
1 750 000
10 938
Jablonec nad Nisou - Mlýnská ul.
Prodej bytu 3+1 v osobním vlastnictví o celkové výměře 90 m 2, 2.NP. Nová koupelna včetně rozvodů, plovoucí podlahy, samostatný kotel na vytápění a ohřev TUV, za domem okrasná zahrada. K bytu náleží sklepní a půdní prostory o výměře 20 m2. Cihlová zástavba v blízkosti centra.
Bytový dům zděný-cihlový
90,00
2.NP
3+1
1 480 000
16 444
Průměrná cena Celková užitná plocha oceňované nemovitosti Porovnávací hodnota
Porovnávací hodnota zaokr.
2
13 312 Kč/m 2 131,00 m 1 743 830 Kč
1 750 000 Kč
Závěrečná analýza pro návrh tržní hodnoty nemovitosti Majetek vykazuje následující silné stránky: 1. Byt je po celkové rekonstrukci 2. Malá vzdálenost do centra města 3. Dobrá poloha v regionu – dobré pracovní příleţitosti Majetek vykazuje následující slabé stránky: 1. Nezateplený dům Názor znalce : Oceňovaný byt je v dobrém stavebně technickém stavu. Vzhledem k výše uvedeným skutečnostem povaţuji oceňovanou nemovitost za dobře prodejnou nemovitost.
8
Rekapitulace Cena zjištěná podle cenového předpisu celkem zaokr.: …………………2 750 000,00 Kč Cena zjištěná srovnávací metodou celkem zaokr.: ………………………1 750 000,00 Kč Cena zjištěná (podle cenového předpisu) nezohledňuje atraktivitu místa a situaci na trhu s bytovými domy. Z tohoto důvodu se přikláním k ceně zjištěné srovnávací metodou, která je 1.70.000,- Kč.
Obvyklá cena: 1 750 000,- Kč slovy: Jedenmilionsedmsetpadesáttisíc korun českých V Jičíně, 18.2.2011 Stanislav Kerhart Holín 119 506 01 Jičín
Znalecká doloţka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Hradci Králové dne 6.5.1986, č.j. Spr. 961/86 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1470/28/11 znaleckého deníku Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 1470/11 Koncesní listina:
Koncesní listina vydaná dne 23.7.2007 Městským úřadem Jičín, odborem - obecní živnostenský úřad, 506 01 Jičín, Havlíčkova 56, pod č.j.: MUJC/2007/3393/ZU/2, ev.č. 360401-640189502
Seznam příloh: 2 x mapa 5 x fotografie nemovitosti Výpis z katastru nemovitostí LV č. 8157 pro k.ú. Jablonec nad Nisou ze dne 25.1.2011 Kopie katastrální mapy
9
F. Přílohy:
mapa regionu
mapa města Jablonec nad Nisou
10
Fotodokumentace
kuchyňský kout
chodba s kuchyňským koutem
11
pokoj do ulice
pokoj do ulice
12
pokoj
nabídka realitní kanceláře v okně bytu
13
14
15
Kopie katastrální mapy
16
