11

Znalecký posudek č. 931 - 117/11 ve věci ocenění nemovitostí - zjištění obvyklé ceny nemovitostí, dle výpisu z KN v SJM (povinný Jan Tátovský) - rodinný dům Pelejovická 247, v prostoru obytné části obce obdobných domů, na okraji obce, s veškerým příslušenstvím. Nemovitosti jsou situované na pozemku p.č.345, vedeného v KN jako zastavěná plocha a nádvoří a pozemku okolní zahrady p.č.2644/22, vedeného v KN jako orná půda ZPF s BPEJ. Veškeré uvedené nemovitosti jsou dislokovány v k.ú. Dolní Bukovsko, obec Dolní Bukovsko, okres České Budějovice, vedeny na LV č. 149. Dislokace je určena dle kopie katastrální mapy a fotomapy s vyznačením, viz. přílohy. Vlastnická práva k oceňovaným nemovitostem jsou omezena dle výpisu z KN exekučním příkazem k prodeji a zástavním právem z rozhodnut, na nemovitostech neváznou jako závady žádná věcná břemena. Nemovitosti jsou jiných práv a závad (právně účinných) s nimi spojenými prosté, z výpisu a informací na KN a od vlastníka nemovitostí nebyly zjištěny. Nemovitosti nejsou prokazatelně pronajaty, smlouva o pronájmu nebyla předložena. Posudek je zpracovaný dle požadavku objednatele a dle specifikace Usnesení o ustanovení znalce č.j. 160 EX 30/11-29.

Objednatel posudku:

EXEKUTORSKÝ ÚŘAD BŘECLAV Mgr.Marcela Petrošová, soudní exekutor U Tržiště 9 690 02 B ř e c l a v IČ: 72987898 č. obj.: Usnesení o ustanovení znalcem, č.j. 160 EX 30/11- 29 ze dne: 01.03.2011, převzato 26.08.2011 vystavil: Mgr.Marcela Petrošová, soudní exekutor

Účel posudku: zjistit obvyklou cenu nemovitostí v SJM (povinný z exekuce Jan Tátovský), pro potřebu exekuce prodejem nemovitostí, na základě výše uvedených dokladů, dle stavu ke dni zaměření. Dle obecné metodiky, věcné hodnoty dle THU, výnosové hodnoty, se srovnáním s vyhláškou ministerstva financí České republiky č. 364/2010 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č 151/1997 Sb., o oceňování majetku, podle zák.č.120/2001 Sb.,§ 66 odst.5 a zákona č 151/1997 Sb. (§ 2 odst.1) dle stavu ke dni 09.09.2011 posudek vypracoval: Ing. Milan Paleček Opatovická 27 370 10 České Budějovice 10

Posudek obsahuje 25 stran vč.titulního listu a 19 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 originálních vyhotoveních a elektronicky ve formátu pdf. V Českých Budějovicích, 12.09.2011

–2–

A. Nález 1. Znalecký úkol ve věci ocenění nemovitostí - zjištění obvyklé ceny nemovitostí, dle výpisu z KN v SJM (povinný Jan Tátovský) - rodinný dům Pelejovická 247, v prostoru obytné části obce obdobných domů, na okraji obce, s veškerým příslušenstvím. Nemovitosti jsou situované na pozemku p.č.345, vedeného v KN jako zastavěná plocha a nádvoří a pozemku okolní zahrady p.č.2644/22, vedeného v KN jako orná půda ZPF s BPEJ. Veškeré uvedené nemovitosti jsou dislokovány v k.ú. Dolní Bukovsko, obec Dolní Bukovsko, okres České Budějovice, vedeny na LV č. 149. Dislokace je určena dle kopie katastrální mapy a fotomapy s vyznačením, viz. přílohy. Vlastnická práva k oceňovaným nemovitostem jsou omezena dle výpisu z KN exekučním příkazem k prodeji a zástavním právem z rozhodnut, na nemovitostech neváznou jako závady žádná věcná břemena. Nemovitosti jsou jiných práv a závad (právně účinných) s nimi spojenými prosté, z výpisu a informací na KN a od vlastníka nemovitostí nebyly zjištěny. Nemovitosti nejsou prokazatelně pronajaty, smlouva o pronájmu nebyla předložena. Posudek je zpracovaný dle požadavku objednatele a dle specifikace Usnesení o ustanovení znalce č.j. 160 EX 30/11-29. Katastrální mapa, ortomapa a fotomapa s vyznačením domu a příslušenství jsou nedílnou součástí posudku a jsou přiloženy v příloze posudku.

2. Prohlídka a zaměření nemovitostí Zaměření a prohlídka nemovitostí - dne 09.09.2011 bylo provedeno venkovní a vnitřní ohledání bez přítomnosti povinného (za přítomnosti manželky Růženy Tátovské), při prohlídce se skutečným zaměřením, venkovního, vnitřního a okolního prostoru (byl umožněný přístup), s informacemi od sousedů, místních zájemců o nemovitost a úředních osob. Povinný nereagoval na písemné výzvy ke kontaktu, konkrétní termín nebylo předem možné domluvit, způsob zaměření byl konzultovaný s objednatelem.

3. Podklady pro vypracování posudku - výpis z katastru nemovitostí z Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, katastrální pracoviště České Budějovice, LV č.149 z 19.08.2011 - kopie katastrální mapy z Katastrálního úřadu proJihočeský kraj, katastrální pracoviště České Budějovice, z 08.09.2011 - USNESENÍ o ustanovení znalce, vydané EXEKUTORSKÝM ÚŘADEM BŘECLAV z 19.08.2011, č.j.160 EX 30/11-29 - údaje sdělené objednavatelem a matkou povinného, zjištěné z dokladů, při místní fyzické prohlídce a při venkovním a vnitřním zaměření nemovitostí.

ZNALECKÝ POSUDEK Č.931 - 117/11, 12.09.2011

–3–

4. Vlastnické a evidenční údaje Spoluvlastníci nemovitostí dle výpisu z KN : LV č.149 SJM Růžena T á t o v s k á (515411/072), bytem Pelejovická 247, 373 65 Dolní Bukovsko Jan

T á t o v s k ý (450104/034), bytem Pelejovická 247, 373 65 Dolní Bukovsko

povinný z exekuce

5. Dokumentace a skutečnost Ke zpracování znaleckého posudku nebyla předaná žádná stavební dokumentace staveb, skutečnosti byly překontrolovány a zjištěny na základě venkovního a vnitřního zaměření zpracovatelem dle skutečnosti a možností na místě, detaily sděleny Růženou Tátovskou. Pro zpracování posudku byly k dispozici údaje zjištěné na KN, výpisy z KN, kopie katastrálních map a fotomapy. Základní údaje ke zpracování posudku byly převzaty z předaných dokladů objednatele, zjištěny zpracovatelem a doplněny při místním šetření, kdy byly doplněny dostupné údaje z hlediska stavebních konstrukcí, vybavení, rozsah opotřebení domu a objektů, dle možností zpřístupnění venkovních a vnitřních prostorů.

6. Celkový popis nemovitostí Hlavní stavba je samostatný zděný dvougenerační rodinný dům, je podsklepený, z levé strany příjezdný přímo vraty do vestavěné garáže a přístupný vrátky v oplocení od místní zpevněné komunikace obce ulice Pelejovická, s návazností na páteřní komunikaci a státní komunikaci II/147 směr centrum obce a Týn nad Vltavou a dálnici I/3 směr Veselí n.Luž.-Praha-České Budějovice. Objekt je provedený tradičně, zděný, stojící v prostoru obdobných starších a nových obytných rodinných domů na okraji obce, stavební pozemky jsou podélně a příčně svažité, objekt nebyl zasažený v roce 2002 povodňovými záplavami, nejsou žádná ochranná pásma. Nedaleko zastávka autobusu, ve vzdálenosti cca 600 m hlavní náměstí, stanice ČD cca 6 km. V obci je veškerá infrastruktura, dobrá dostupnost zdravotní péče, sportovního vyžití, přilehlé rekreační oblasti a přírodní parky a koupaliště, cyklostezky atd. Dům je osazený uvnitř stavebního pozemku, v jeho přední části, se vstupem a příjezdem od příjezdové komunikace do dvora. Má jedno 1.PP v celé zastavěné ploše 1.NP a 2.NP obytných podlažích, bez upraveného podkroví (krov dodatečnou úpravu podstřešního prostoru neumožňuje). Splňuje pro potřeby vyhl. podmínky rodinného domu, má dvě samostatné b.j. 2+1 a 4+1. Je v dobře udržovaném stavu, stavební konstrukce ani technické vybavení nejsou nadměrně opotřebované, jsou pravidelně obnovované, je provedené kontaktní zateplení fasády, před dokončením. Objekt domu a ostatní příslušenství a objekty bylo možné posoudit, zjistit a zaměřit jejich hmotu a stavební konstrukce. Upřesnění rozměrů s přesnými půdorysnými rozměry zaměřenými na místě, s kontrolou z map Earth. Pozemek zahrady je lemovaný na svých hranicích oplocením. Přístupový chodník ulice není, příjezd do dvora je zpevněný (betonová mazanina), v návaznosti na příjezdovou a přístupovou komunikaci-viz. foto. Oplocení pozemku vymezuje přilehlou zahradu s dvorem, vedlejším zahradním objektem, venkovními úpravami, s ošetřovanými trvalými porosty-okrasnými a ovocnými dřevinami v zahradě.


–4– Střešní konstrukce domu jsou v dobrém stavu s novým krovem a novými kompletními klempířskými konstrukcemi, nosné stěny s dodatečným vnějším kontaktním zateplovacím systémem s tenkovrstvou drásanou omítkou fasády (ze tří stran není dokončená), komínové zdivo v dobrém stavu, s novou konstrukcí půdního a nadstřešního zdiva, s původními ocelovými výplněmi okenních otvorů v 1.PP a nových plastových oken s izolačním dvojsklem s venkovními žaluziemi, dřevěné atypické dveře, plné a prosklené, dýhované vnitřní, vchodové nové plastové, standardní technické vybavení v udržovaném stavu. Průběžně po dobu užívání a v nedávné době byly provedeny úpravy technického vybavení, je plně obyvatelný, užívaný dle zjištěných údajů od kolaudace od roku 1973. Hlavní stavební konstrukce domu opotřebované úměrně době užívání, jsou provedeny venkovní úpravy. Obestavěný prostor pro srovnávací metodu byl vypočtený z rozměrů zaměření přímo na místě. Dům je osazený na okraji obce v souvisle zastavěné obytné části s možností napojení na veškeré inženýrské sítě, TLF a venkovní osvětlení, s možnosti napojení na zemní plyn. Dům je napojený na veřejnou splaškovou a dešťovou kanalizace, obecní vodovod pitné vody, zemního plynu s HUP a na kabelový rozvod elektrické energie. Ke stavebnímu objektu domu náleží zahradní kotec, venkovní úpravy (oplocení, terasa, opěrné zdi, zahradní houpačky, sušák na prádlo, venkovní schodiště, zpevněné plochy a přípojky inž. sítí), trvalé porosty a pozemky. Na oceňovaných nemovitostech nevázne žádné věcné břemeno, nemovitosti jsou jiných práv a závad s nimi spojenými prosty (z výpisu a informací na KN a od vlastníka nebyly zjištěny), nemovitosti nejsou prokazatelně pronajaty.

7. Obsah posudku Oddíl 1 a) Objekty 1) Rodinný dům čp.247

Oddíl 2 a) Objekty 1) Trvalé porosty b) Pozemky 1) Pozemky na LV č.149


–5–

B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno dle obecné metodiky, věcné hodnoty, věcné hodnoty dle THU, výnosové hodnoty se srovnáním s vyhláškou Ministerstva financí České republiky č.364/2010 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č 151/1997 Sb. (§ 2 odst.1), o oceňování majetku.

I. Ocenění nemovitostí podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 364/2010 Sb. o oceňování staveb, pozemků a trvalých porostů, jako porovnávací metoda pro stanovení obvyklé ceny. Podklady pro stanovení koeficientu Kp: Okres: České Budějovice Počet obyvatel: 1 001 – 2 000 obyvatel

Oddíl 1 A. Hlavní stavební objekt rodinného domu, na LV č.149

Popisy objektů a) Objekty 1) Rodinný dům čp.247 Hlavní stavba je novější samostatný zděný dvougenerační rodinný dům, je podsklepený, přístupný vraty do vestavěné garáže a vrátky v předním oplocení průchodem a postranním zadním vchodem, od místní zpevněné komunikace obce ulice Pelejovická v mírném svahu. Objekt je provedený tradičně, zděný, stojící v prostoru obdobných starších a nových obytných rodinných domů na okraji obce, v podélném a příčném svahu a současně je v plně obyvatelném a pronajímatelném stavu. Dům je osazený uvnitř stavebního pozemku, v jeho přední části, má jedno technické 1.PP a dvě obytná 1. a 2.NP, bez upravené podkroví (stanový krov úpravu podstřešního prostoru neumožňuje). Obytná část má dvě samostatné bytové jednotky (1+2 a 1+4), splňuje pro potřeby oceňovací vyhl. podmínky rodinného domu, obestavěný prostor je menší než 1100 m3, ocení se nákladovým způsobem, podle § 26 a oceňovací vyhlášky. Venkovní úpravy jsou příslušenstvím domu, jsou součástí ceny a trvalé porosty na pozemku zahrady. Hlavní stavební konstrukce domu nejsou nadměrně opotřebované, obestavěný prostor pro srovnávací metodu byl vypočtený z rozměrů zaměření přímo na místě. Provedení bytových jednotek v 1. a 2.NP je prakticky identické, vč. tech. vybavení. Základy betonové pasy, s izolací proti zemní vlhkosti svislou i vodorovnou, svislé konstrukce keramické zdivo, s dodatečným zateplením kontaktním zateplovacím vnějším systémem, s tenkovrstvou drásanou omítkou fasády (nedokončené), sokl cementová omítka, vnitř-


–6– ní omítky hladké, vápenné, střecha klasická stanová-neumožňující zřízení podkroví, s klasickými montovanými tvrdými stropy, rovné podhledy,bez zateplení. Okna nová atypická plastová s izolačním dvojsklem s venkovními žaluziemi, v 1.PP ocelová jednoduchá, dveře atypické dřevěné, plné a prosklené, dýhované, přední vstupní verandy plastové atypické prosklené, palubková prosklená otevíravá vrata atypická do garáže. Podlahy v 1.PP betonová mazanina s cement.potěrem, v 1. a 2.NP keramická dlažba koupelny+WC, chodby, PVC povlaky, koberce a dřevěné a laminátové plovoucí podlahy. Jsou provedeny standardní bělninové obklady v kuchyních kolem linek, WC a v koupelnách, v prádelně 1.PP, betonová schodiště do 1.NP a s povlakem PVC do 2.NP, venkovní vstupní teracové schodiště verandy do závětří, vstup do podstřešního prostoru otvorem ve stropě chodby v 2.NP. Zařizovací předměty standardní-mísy WC, umyvadly, 2x obložená litinová vana, elektrické kuchyňské sporáky s keramickou varnou deskou, atypické dřevěné kuchyňské linky s nerezovými dřezy, odsavače par. Vytápění teplovodní, ústřední, s litinovým kotlem na tuhá paliva, ocelové topné panelové konvektory, v koupelnách topný žebřík, elektrický boiler TUV v 1.PP. Je provedený vnitřní rozvod silnoproudé elektroinstalace 240/400 V-jističe (z kabelového venkovního rozvodu obce), splaškové kanalizace, pitné vody, ústředního vytápění a TUV z boileru.Vnitřní rozvody plynu od HUP nejsou provedené. Střecha klasická stanová, neumožňující zřízení podkroví, na nový dřevěný vaznicový krov, jeí osazený bleskosvod, klempířské konstrukce z ocelového pozinkovaného plechu kompletní, Krytiny střechy je nová - betonové tašky na dřevěné latě. Dispozice 1.PP (technické) : vestavěná garáž, chodba, prádelna, sklad paliva a kotelna, pracovna, betonové schodiště do 1.NP. Dispozice 1.NP (obytná jednotka 2+1) : přední venkovní vstupní schodiště, veranda vstupu, vstupní zádveří a chodba, WC+koupelna, obývací pokoj, ložnice, kuchyně s jídelnou, komora, schodiště do 2.NP. Dispozice 2.NP (obytná jednotka 4+1) : chodba, WC+koupelna, 3x obývací pokoj, ložnice, kuchyně s jídelnou, komora. Dům je napojený na veřejný vodovod, splaškovou a dešťovou kanalizaci a na kabelový rozvod elektrické energie, s možností napojení na plyn. Ke stavebnímu objektu domu náleží venkovní úpravy (oplocení pozemků-kovové rámy a drátěné pletivo - ne ocelové na betonové podezdívce, 3x plotová vrátka, 1x plotová vrata, zahradní kotec kovový, přípojky inž. sítí, zpevněné plochy příjezdu a vnitřních chodníků a okapových chodníků z betonové mazaniny, 1x venkovní schodiště vstupu s teracovými stupni, HUP, 1x sušák na prádlo otočný, opěrné betonové zídky u vjezdu do garáže, zahradní houpačka, venkovní zahradní osvětlení s osvětlovacími tělesy), trvalé porosty (okrasné a ovocné dřeviny, trávník, živé ploty, skalky) a pozemky v KN. Průběžně po dobu užívání byla prováděna pravidelná údržba, v roce 2009 provedeno nedokončené zateplení, dům je užívaný od kolaudace v roce 1973, stáří pro výpočet opotřebení je počítáno 38 let.


–7–

Oddíl 2 B. Další objekty stavby - venkovní úpravy, pozemky a trvalé porosty na LV č.149, na p.č.2644/22

Popisy objektů a) Objekty 1) Trvalé porosty Předmětem je ocenění trvalých porostů, vesměs okrasných a ovocných dřevin na nezastavěném pozemku přilehlé zahrady - trvalé porosty bez vlivu na cenu, bez přesného zjištění, pouze pro úplnost, pro určení obvyklé ceny jsou nepodstatné, jsou ošetřované (jehličnaté keře a stromy, živé ploty, skalky, ovocné keře a stromy, trávník, růže atd.), jsou zohledněny v obvyklé ceně. Trvalé porosty jsou osazeny na pozemku p.č.2644/22.

b) Pozemky 1) Pozemky na LV č.149 Pozemky p.č.345 (zastavěná plocha a nádvoří rodinným domem) a p.č.2644/22 (zahrada), vše na LV č.149, jsou součástí obvyklé ceny nemovitostí - jsou příslušenstvím domu. Na pozemcích nevázne žádné věcné břemeno, jiných práv a závad s nimi spojených (nebyly zjištěny) jsou nemovitosti prosty, nemovitosti nejsou prokazatelně pronajaty, není doložena žádná nájemní smlouva.

Ocenění Oddíl 1 a) Objekty a.1) Vyhláška 364/2010 Sb. a.1.1) Rodinný dům čp.247 – § 26a Podlaží: Název 1.NP - vrchní stavba 1.PP - spodní stavba 2.NP - vrchní stavba+zastřešení Součet: Podlažnost:

Výška 3,00 m 2,10 m 3,70 m

Zastavěná plocha 12,48× 10,06 12,28× 9,86

= =

125,55 m2 121,08 m2

12,48× 10,06

=

125,55 m2 372,18 m2

= =

376,65 m3 254,27 m3

8,80 m 372,18 / 125,55

Obestavěný prostor (OP): 1.NP - vrchní 3,00 × 12,48× 10,06 stavba 1.PP - spodní 2,10 × 12,28× 9,86

= 2,96


–8– stavba 2.NP - vrchní 3,70 × 12,48× 10,06 stavba+zastřešení Obestavěný prostor – celkem:

=

464,53 m3 1 095,45 m3

Obj. podíl 4,30 % 24,30 % 9,30 % 4,20 % 3,00 % 0,70 % 6,40 % 3,30 % 0,40 % 2,40 % 3,90 % 3,40 % 5,30 % 2,30 % 1,40 % 4,20 % 4,00 % 0,50 % 2,80 % 1,60 % 0,50 % 2,90 % 0,50 % 5,00 % 0,40 % 3,00 %

Hodnocení Standardní Nadstandardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Nevyskytuje se Standardní Standardní Standardní Nadstandardní Nadstandardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Nevyskytuje se Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní

=

Rodinný dům: typ D Konstrukce: zděná Podsklepení: podsklepená Podlaží: se dvěma nadzemními podlažími Vybavení: Název, popis 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 20a, tabulky č. 1: Kraj: Jihočeský Obec: Dolní Bukovsko Počet obyvatel: 1 559 3 495,– Kč/m3 Indexovaná prům. cena (IPC): Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Nabídka vyrovnaná s poptávkou. Popis znaku Hodnocení znaku Ti 1 Situace na dílčím (segmentu) III. Nabídka odpovídá poptávce 0,00 trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlast- 0,00


–9–

3 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem)

nictví) I. Negativní

–0,01

3

Index trhu (IT = 1 + ∑ Ti):

0,990

i=1

Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 4 Klidná obytná čtvrť, s obytnými rodinnými domy na okraji obce. Popis znaku Hodnocení znaku Pi 1 Význam obce I. Bez většího významu 0,00 2 Poloha nemovitosti II. Na okraji zastavěného území obce 0,00 3 Okolní zástavba a životní proII. Objekty pro bydlení 0,00 středí 4 Obchod, služby, kultura v obci III. Více obchodů nebo služeb, pohostinské a 0,03 kulturní zařízení 5 Školství a sport II. Základní škola 0,00 6 Zdravotní zařízení III. Ordinace praktického a odborného lékaře a 0,03 další zařízení 7 Veřejná doprava II. Omezené dopravní spojení 0,00 8 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 9 Nezaměstnanost v obci a okolí II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 10 Změny v okolí s vlivem na cenu II. Negativní změny –0,01 Nemovitosti 11 Vlivy neuvedené I. Vlivy snižující cenu –0,01 11

Index polohy (IP = 1 + ∑ Pi):

1,040

i=1

Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 20a, tabulka č. 2 Konstrukce a technické vybavení v dobrém stavu, s pravidelnou údržbou. Popis znaku Hodnocení znaku 0 Typ stavby III. Podsklepený - se šikmou nebo strmou střechou 1 Druh stavby III. Samostatný rodinný dům 2 Provedení obvodových stěn IV. Dřevostavby (novostavby) a stavby zateplené 3 Tloušťka obvod. stěn I. méně jak 45 cm 4 Podlažnost I. Hodnota větší než 2 5 Napojení na veřejné sítě (příV. Přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn pojky) nebo propan butan 6 Způsob vytápění stavby III. Ústřední , etážové , dálkové 7 Zákl. příslušenství v RD III. Úplné - standardní provedení 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 9 Venkovní úpravy III. Standardního rozsahu a provedení 10 Vedlejší stavby tvořící přísluII. Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové šenství k RD zastavěné ploše nad 25 m2 11 Pozemky ve funkčním celku se III. Nad 800 m2 celkem stavbou 12 Kriterium jinde neuvedené I. Významně snižující cenu

Vi D 0,00 0,04 –0,02 0,00 0,08 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,01 –0,06


– 10 – 13 Stavebně-technický stav

II. Stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou * Kategorie stavby: C - stáří od 30 do 50 let včetně Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V14: 0,8

1,05*

12

Index konstrukce a vybavení (IV = (1 + ∑ Vi) × V13):

0,882

i=1

Index cenového porovnání (I = IT × IP × IV): Cena upravená (CU = IPC × I):

0,990 × 1,040 × 0,882 = 3 495,– × 0,908 =

0,908 3 173,46 Kč/m3

1 095,45 × 3 173,46 =

Určení porovnávací hodnoty (OP × CU):

3 476 366,76 Kč

Rodinný dům čp.247 – zjištěná cena:

3 476 366,76 Kč

a.2) Věcná hodnota podle THU a.2.1) Rodinný dům čp.247 Jednotkové množství: Hlavní část : Obestavěný prostor základů: Jednotkové množství – celkem:

+ =

1 095,45 jedn. 15,00 jedn. 1 110,45 jedn.

Ocenění: Ke stanovení jednotkové ceny bylo použito ukazatelů THU firmy RTS. Seznam porovnávaných objektů: Ic – cenový index Ip – index polohy Iv – index vybavení Kp – koeficient plochy podlaží Kv – koeficient výšky podlaží JKSO Název Základní jedn. cena Ic Ip Iv Kp Kv VRN Váha Upravená jedn. cena 803.61 domky izolované 3 093,– Kč svislá nosná konstrukce zděná z cihel, tvárnic, bloků 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 0,00 1,0 3 093,– Kč Jednotková cena: 1 110,45 jedn. × 4 600,– Kč/jedn. Cena stavby:

4 600,– Kč/jedn. =

Určení opotřebení odborným odhadem: Stáří: 38 roků Opotřebení: 38,000 % Odpočet opotřebení: 5 108 070,– Kč × 38,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:


– =

5 108 070,– Kč 5 108 070,– Kč

1 941 066,60 Kč 3 167 003,40 Kč 3 167 003,40 Kč


– 11 –

a.3) Srovnávací hodnota a.3.1) Rodinný dům čp.247 Jednotkové množství: Hlavní část : Obestavěný prostor základů: Jednotkové množství – celkem:

+ =

1 095,45 jedn. 15,00 jedn. 1 110,45 jedn.

Ocenění: Ke stanovení jednotkové ceny bylo použito ukazatelů THU firmy RTS. Seznam porovnávaných objektů: Ic – cenový index Ip – index polohy Iv – index vybavení Kp – koeficient plochy podlaží Kv – koeficient výšky podlaží JKSO Název Ic Ip Iv Kp Kv VRN Váha 803.61 domky izolované svislá nosná konstrukce zděná z cihel, tvárnic, bloků 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 0,00 1,0 ednotková cena: 4 600,– Kč/jedn. 1 110,45 jedn. × 4 600,– Kč/jedn. Cena stavby: Určení opotřebení odborným odhadem: Stáří: 38 roků Opotřebení: 38,000 % Odpočet opotřebení: 5 108 070,– Kč × 38,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení: Výpočet cenových koeficientů Druh objektu: Obytný objekt Minimální cena srovnatelné nemovitosti: 2 090 000,– Maximální cena srovnatelné nemovitosti: 2 800 000,– Cenové koeficienty: CA 0,660 CB 0,716 CC 0,772 CD 0,828 CE 0,884 Hodnocení objektu: Název znaku Zatřídění Trh s nemovitostmi C Orientace ke světovým stranám D

Základní jedn. cena Upravená jedn. cena 3 093,– Kč 3 093,– Kč

=

– =

5 108 070,– Kč 5 108 070,– Kč

1 941 066,60 Kč 3 167 003,40 Kč

Kč Kč

vk 5 5

Ci × vk 3,860 4,140


– 12 – Konfigurace terénu Poloha vzhledem k centru obce Převládající zástavba Inženýrské sítě Doprava Obchod a služby Školství Zdravotnictví Kultura, sport, ubytování Úřady Pracovní možnosti Životní prostředí Přírodní lokalita Změna v zástavbě Příslušenství nemovitosti Typ stavby Možnost dalšího rozšíření Obyvatelstvo Názor znalce Celkem:

E C E D B C C C D C D D C B C E B D D

3 5 5 5 5 5 5 5 5 2 5 5 5 5 1 5 1 5 5 92

2,652 3,860 4,420 4,140 3,580 3,860 3,860 3,860 4,140 1,544 4,140 4,140 3,860 3,580 0,772 4,420 0,716 4,140 4,140 73,824

Koeficient k = 73,824 / 92 = 0,8024 Korekce ceny: Cena po úpravě cenovými koeficienty:

× =


0,8024 2 541 203,53 Kč 2 541 203,53 Kč

a.4) Výnosová hodnota a.4.1) Rodinný dům čp.247 Fiktivní pronájem nemovitosti za smluvní dohodnuté nájemné. Výpočet ceny výnosovým způsobem a) Výměry pronajímaných ploch: Obytné plochy: m2 b) Výnosy z pronajímaných ploch (VC): Obytné plochy rodinný dům 2 b.j. s pří591,18 Kč × 243,58 m2 Kč/rok slušenstvím a zahradou c) Jednorázové náklady na dosažení příjmů: Provize za pronájem Kč Uvedení do pronajímatelKč ného stavu Jednorázové náklady NJ Kč celkem d) Roční náklady na dosažení příjmů: Časová cena C Kč

243,58

144 000,–

0,– 0,– 0,– 3 476 366,76


– 13 – Náklady na provoz Náklady na údržbu Pojištění Výpočet amortizace: Úroková míra pro iA amortizaci Další předpokládaná T životnost Amortizace kapitalizoC × iA ––––––––––– vaná na zbytkovou ži(1+ iA)T – 1 votnost Daň z nemovitosti Ostatní náklady Roční náklady celkem NR Čisté výnosy V = VC – NR e) Výpočet výnosové hodnoty věčnou rentou: Úroková míra i V / i – NJ Výnosová hodnota

Kč/rok Kč/rok Kč/rok

40 000,– 2 000,– 1 600,– 0,0300

roků

90

Kč/rok

7 841,15

Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok

1 000,– 5 000,– 57 441,15 86 558,85

Kč

0,0700 1 236 560,–

Oddíl 2 a) Objekty a.1) Vyhláška 364/2010 Sb. a.1.1) Trvalé porosty – § 35 - § 42 Ovocné dřeviny, vinná réva a okrasné rostliny zjednodušeným způsobem – § 42 Plocha Název Parc. č. Koef. Jedn. cena poz. Celková cena 944 m2 zahrada 2644/22 0,065 125,8515 Kč 7 722,25 Kč = 7 722,25 Kč Trvalé porosty zjednodušeným způsobem § 42 – celkem:

Trvalé porosty – zjištěná cena:

7 722,25 Kč

b) Pozemky b.1) Vyhláška 364/2010 Sb. b.1.1) Pozemky na LV č.149 – § 28

Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 39,14 Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = Cp × 1,00, kde Cp = 35 + (1 559 – 1 000) × 0,007414 (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde 1 559 je počet obyvatel v obci. § 28 odst. 2 – Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Výhodnost polohy na území obce z hlediska + 70 % účelu užití stavby


– 14 – Pozemek pro stavbu s komerční využitelností Úprava celkem: Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Negativní účinky okolí Možnost napojení na rozvod plynu Úprava celkem: Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: (Rodinné domy) Název Parc. č. zastavěná plocha a st. 345 nádvoří

+ +

80 % 150 % ×

2,500

– + +

2% 10 % 8% × × ×

1,080 2,170 1,372

Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m ] základní upravená 126 39,14 314,6288 2

Cena [Kč] 39 643,23

§ 28 odst. 5 – Pozemky zahrad a ostatní plochy Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití stavby + 70 % Pozemek pro stavbu s komerční využitelností + 80 % Úprava celkem: + 150 % ×

2,500

Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Negativní účinky okolí Možnost napojení na rozvod plynu Úprava celkem: Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: (Rodinné domy) Koeficient úpravy dle §28 odst.5:

1,080 2,170 1,372 0,400

Název zahrada

Parc. č. 2644/22

– + +

2% 10 % 8% × × × ×

Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m ] základní upravená 39,14 125,8515 944 2

Součet cen všech typů pozemků:

=

Pozemky na LV č.149 – zjištěná cena:

Cena [Kč] 118 803,82 158 447,05 Kč 158 447,05 Kč

b.2) Metoda tříd polohy b.2.1) Pozemky na LV č.149 Popis polohy pozemku: Velmi vhodná lokalita pro individuální rodinné bydlení, s dobrou infrastrukturou a dobrou technickou vybaveností. Pozemky oceněné metodou tříd polohy Název zastavěná plocha a nádvoří zahrada

Parcelní číslo st. 345 2644/22

Výměra 126,00 m2 944,00 m2


– 15 – =

Výměra – celkem:

1 070,– m2

Výpočet věcné ceny pozemků metodou tříd polohy: 3 700 000,– Kč Reprodukční cena stavby: 126,00 m2 Zastavěná plocha hlavním objektem: Tabulka tříd polohy: Název znaku Třída polohy I. Všeobecná situace 3 II. Intenzita využití pozemku 3 III. Dopravní relace k velkoměstu 3 IV. Obytný sektor 3 V. Řemesla, průmysl administrativa, obchod nehodnotí se 3,00 0,00 0,00 3,00 1,80 %

Průměrná třída polohy: Povyšující faktory: Redukující faktory: Výsledná třída polohy: Podíl ceny stavebního pozemku: Výpočet ceny: Základní cena pozemku: (3 700 000,– Jednotková cena stavebního pozemku: Cena stavební části pozemku: Jednotková cena ostatních pozemků: Cena ostatních pozemků: Průměrná jednotková cena pozemku: Výsledná cena pozemků:

× 1,80) / (100 – 1,80) 67 820,77 / (3 × 126,00) 179,42 × 378,00 179,42 × 0,15 26,91 × 692,00

67 820,77 179,42 67 820,77 26,91 18 621,72 80,79 86 442,49

Kč Kč/m2 Kč Kč/m2 Kč Kč Kč

Úprava ceny koeficientem: Dobré docházkové vzdálenosti do středu obce, klidné bydlení. klidné bydlení Cena po úpravě:


×

1,500 =

129 663,74 Kč 129 663,74 Kč

b.3) Indexová metoda b.3.1) Pozemky na LV č.149 Ocenění pozemků indexovou metodou Poloha oceňovaných pozemků: Velmi vhodná lokalita pro individuální rodinné bydlení, s dobrou infrastrukturou a dobrou technickou vybaveností. zastavěná plocha a nádvoří p.č.: st. 345 Základní jednotková cena: ZJC Kč/m2 39,14 Koeficienty pro výpočet indexu: A Územní struktura okrajová poloha v obci 0,60 B Typ stavebního pozemku stavebně připravený 1,50


– 16 – C Třída velikosti obce D Obchodní, resp. průmyslová poloha E Územní připravenost, infrastruktura F Speciální charakteristiky volitelné Celkový index oceňovaného pozemku Jednotková cena pozemku Výměra pozemku: Cena pozemku zahrada p.č.: 2644/22 Základní jednotková cena: Koeficienty pro výpočet indexu: A Územní struktura B Typ stavebního pozemku C Třída velikosti obce D Obchodní, resp. průmyslová poloha E Územní připravenost, infrastruktura F Speciální charakteristiky volitelné Celkový index oceňovaného pozemku Jednotková cena pozemku Výměra pozemku: Cena pozemku

pod 2 000 obyvatel obytné domy velmi dobrá nejsou Io = A × B × C × D × E × F JC = ZJC × Io Kč/m2 m2 Kč

0,40 1,30 1,25 1,00 0,585 000 22,90 126,00 2 885,40

Kč/m2

39,14

okrajová poloha v obci stavebně připravený pod 2 000 obyvatel obytné domy velmi dobrá nejsou Io = A × B × C × D × E × F JC = ZJC × Io Kč/m2 m2 Kč

0,60 1,50 0,40 1,30 1,25 1,00 0,585 000 22,90 944,00 21 617,60

=

24 503,– Kč

ZJC

Výsledná cena pozemků: Úprava ceny koeficientem: Dobré docházkové vzdálenosti do středu obce, klidné bydlení. klidné bydlení Cena po úpravě:


×

1,500 =

36 754,50 Kč 36 754,50 Kč


– 17 –

C. Rekapitulace Viz. další text. Ceny podle cenového předpisu Cena objektů Cena pozemků Celková cena podle cenového předpisu Věcná hodnota objektů Věcná hodnota podle THU Srovnávací hodnota Stanovená věcná hodnota objektů Věcná hodnota pozemků Cena určená metodou tříd polohy Cena indexovou metodou Stanovená věcná hodnota pozemků Stanovená věcná hodnota celkem Výnosová hodnota Odhad obvyklé ceny: metoda střední hodnoty vážený průměr dle Naegeliho

3 484 090,– Kč 158 450,– Kč 3 642 540,– Kč 3 167 000,– Kč 2 541 200,– Kč 3 200 000,– Kč 129 660,– 36 750,– 250 000,– 3 450 000,– 1 236 560,– 2 343 280,– 1 605 470,–

Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč

Porovnávací orientační celková cena nemovitostí v SJM pro stanovení obvyklé ceny nemovitostí v k.ú. Dolní Bukovsko, na LV č.149, podle odborného odhadu znalce činí : 2,500.000,– Kč Cena slovy: dvamiliónypětsettisíc Kč

II. Ocenění nemovitostí - odhad hodnoty pro stanovení obvyklé ceny nemovitostí v SJM, v k.ú. Dolní Bukovsko, na LV č.149 : Pro stanovení obvyklé ceny nemovitosti ve smyslu definice uvedené v §2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů („zákon o oceňování majetku“) bylo použito obecné metodiky. Na těchto zásadách je ocenění vypracováno : „ Majetek a služba se oceňuje obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“ Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně, jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu.


– 18 – Předpoklady stanovení obvyklé ceny * Předmětem ocenění jsou pouze výše uvedené nemovitosti bez dalších vazeb * Předpokládá se bezzávadové vlastnické právo k oceňované nemovitosti tj.totožný vlastnický vztah k nemovitosti, prosté všech zadržovacích a omezovacích práv, služebností, věcných břemen či zadlužení. * Vychází se z toho, že všechny informace a podklady, které byly znalci předloženy a poskytnuty objednatelem, jsou pravdivé. STANOVENÍ HODNOTY NEMOVITOSTI METODOU KOMPARATIVNÍ (ANALÝZA TRHU) při ocenění touto metodou stanovujeme hodnotu nemovitosti pomocí analýzy prodejů obdobných druhů nemovitostí, které byly uskutečněny v dané lokalitě v nedávném období. Analyzují se majetky prodané nebo nabízené k prodeji v současných tržních podmínkách v daném místě a čase. Tyto nemovitosti se porovnávají s oceňovanými nemovitostmi pomocí kritérií a cenotvorných faktorů, ovlivňujících potencionální poptávku po těchto nemovitostech. Informace zjištěny také z místních zdrojů od obyvatel obce, uvedeny údaje tak, aby byly přezkoumatelné. Těmito faktory jsou zejména : - datum uskutečnění prodeje, příp.pouze dosud nerealizovaný prodej - lokalizace a situování nemovitosti - existence přístupových možností k nemovitostem, dopravní obslužnost a infrastruktura - velikost, rozsah a rozmanitost majetku - technické stáří objektu, rekonstrukce, vybavení - stavebně technický stav objektů, vybavenost objektů TZB - morální opotřebení - možnost dalšího rozšíření a výstavby v dané lokalitě - okruh potencionálních investorů - majetkové a právní vztahy, věcná břemena a jiné závady váznoucí na nemovitostech Údaje z těchto nabízených nebo realizovaných prodejů nemovitostí porovnáváme dle vybraných kritérií s námi oceňovanou nemovitostí a provádíme korekce hodnoty v závislosti na rozdílech obou nemovitostí (porovnávané-porovnávací). V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí-přibližně srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by neměly být starší než jeden rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu by údaje ztratily svou vypovídající schopnost. Zpracovatel posudku provedl aktuální průzkum na trhu realizovaných prodejních cen přibližně srovnatelných nemovitostí v místě a čase (údaje realitních kanceláří a statistické údaje), s použitím vlastních zkušeností zpracovatele ze znaleckých posudků pro obdobné objekty, zpracovaných v roce 2011 a ze zjištěných údajů kupních a realizovaných v roce 2011, viz přiložené kopie (předpokládá se, že reálná realizovaná obvyklá cena je cca o 10% nižší, než je nabídka RK). Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu s nemovitostmi (vývěsky RK, jejich nabídkové a informační bulletiny, internetové portály RK atd.), vyhodnocováním údajů z denního tisku, sledováním aukcí a dražeb, s konsultacemi s realitními kancelářemi


– 19 – Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena nemovitostí, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Stanovení obvyklé ceny je hypotetické, protože se nedá najít v místě stejná nemovitost, se kterou by se dala posuzovaná srovnat (stavba ve spoluvlastnictví), obvyklá cena je zjišťována i dotazy na potenciální zájemce o koupi. Stanoveno odhadním srovnáním prodejních cen v místě a čase přibližně podobných nemovitostí, s přihlédnutím ke skutečnosti, že se ceny obdobných nemovitostí za posledních 12 měsíců propadly o 10 – 12 %, teď stagnují. Pro nemovitosti oceňovaného typu v dobrém stavu, uvedené velikosti, vybavení, zjištěnému technickému stavu v dané lokalitě poptávka vyrovnaná s nabídkou. S přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu technickému stavu a vybavení a způsobu využití jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je obchodovatelná -prodejná. Podle databáze CSÚ vytvořené MF ČR ke sledování a vyhodnocování cen dle §33 odst.3, zákona č.151/1997 Sb., je využito rozložení cenové hladiny podle druhu nemovitosti, jejich polohy a dalších faktorů, jakož i vývoj tohoto rozložení v místě a čase. Zdroj dat, jejich frekvence vychází z reálných, skutečně přiznaných cen, který je do toku transakcí na trhu nemovitostí předávaný. Nemovitostí jsou v Česku dlouhodobě nadhodnocené, a lze očekávat pokles jejich cen. Vyplývá to z výzkumu realitního trhu prováděném v Centru pro ekonomický výzkum a postgraduální vzdělání (CERGE), které je součástí Akademie věd. Průzkum se snažil zjistit, zda po splasknutí realitní bubliny v USA nedošlo k podobnému splasknutí cen v Česku. „Nejviditelnějším příznakem 'bubliny' je prudký nárůst cen, který však v CERGE nezaznamenali," uvedli v tiskové zprávě. Výzkumníci z CERGE předpokládají, že vlivem rostoucí inflace a nižšího růstu HDP v poslední době poptávka po bydlení klesne, a jeho ceny se ještě více sníží. Většina developerských firem nyní skutečně čelí snížení poptávky až o třetinu. Zákazníci totiž vyčkávají, až se ceny sníží. Podle průzkumu nemovitosti v Česku zdražovaly zejména v roce 2007. Tehdy standardní byt o rozloze 68 metrů čtverečních zdražil mimo Prahu o 34 procent, v hlavním městě pak o 22 procent. "A to po letech zpomalení růstu a navzdory jiným ekonomickým ukazatelům - nájmům, nákladům, příjmům domácností," poznamenali výzkumníci. Ředitel společnosti Central Europe Holding Jiří Pácal Novinkám potvrdil, že již nyní tržní ceny padají dolů. Podle něj se právě oproti roku 2007 ceny snížily zhruba o 15 až dvacet procent. Nabídkové ceny klesly podle nejnovějších údajů Českého statistického úřadu v posledních třech měsících loňského roku poprvé od roku 2005. Ve srovnání s loňským třetím čtvrtletím byly nižší o 1,7 procenta. Také v rámci celé republiky se nepřetržitý růst cen trvající od roku 2005 téměř zastavil. Další analýzy jsou sledovány v souvislosti s těmito faktory : - období (rok výstavby, nákupu nebo prodeje nemovitostí) - velikostní kategorie obce, regionu - pásmo opotřebení staveb, podle pozemků a podle druhu členění nemovitosti - stupni pásma opotřebení, časová závislosti - majetkoprávní vztahy ostatní parametry (jednotková cena atd.) - cenový index Z předchozího textu : Stanoveno odhadním srovnáním prodejních cen v místě a čase přibližně podobných nemovitostí (nemovitosti ale dokončené v lepším stavu), s přihlédnutím ke skutečnosti, že se ceny obdobných nemovitostí za posledních 12 měsíců propadly o 10 – 12 %. - informace o nemovitosti s prohlídkou a zaměřením (viz.předchozí text)


– 20 – -

zatřídění nemovitosti dle posudku, velikost jednotky, opotřebení, stáří, technická infrastruktura, a poloha, velikost v obci a v regionu - průměrné ceny ze Z.P. v regionu, v pásmu opotřebení 40 % - korekční součinitel cenového indexu podle průměrné ceny a cenových indexů v závislosti na velikosti obce a stupni opotřebení Srovnávací cena, referenční vztah : TC = ( CST * QF ) * IF * VEL F * SWOT * PF Kde výraz v závorce určuje součin cen dle ČSÚ a velikostní faktor oceňované nemovitosti, ostatní výrazy jsou faktory investora a obecného cenového trendu, analýzy SWOT, variačního koeficientu v závislosti na poloze a infrastruktury obce v regionu. K jednotlivým faktorům : - IF = místní část obce je kompletně vybavena inženýrskými sítěmi, s možností napojení na zemní plyn, příjezdové cesty jsou zpevněné, nemovitost je situovaná poblíž málo frekventované obecní komunikace a silnice I/3, v intravilánu obce, v její obytné zóně, dobrý přístup k nemovitosti - VEL F = obec je podle velikosti zařazena s počtem obyvatel do 2000, obec s výbornou dopravní dostupností a kompletní infrastrukturou v místě - SWOT = silné stránky - lukrativní místní klidná lokalita - regionální napojení na silniční a železniční spojení a všechny směry-dobrá dostupnost do všech částí okolních měst v blízkosti obce - místní část obce je nedaleko náměstí, MHD cca 350 m od domu - stavby v zóně bydlení, současně s možností rozšíření - nedaleké rekreační oblasti - kompletní infrastruktura - obecní úřad, zdravotní středisko, jesle, škola, školka, nákupní střediska a prodejny, sportovní hřiště, benzínová čerpací stanice atd. = slabé stránky - právní stav nemovitosti - nemovitost v SJM Přírodní katastrofy : Za přírodní katastrofy se považují velká neštěstí, živelné pohromy a události s tragickými následky. Lze je členit na záplavy, a povodně, sesuvy půdy, sopečné erupce, tajfuny, zemětřesení. V podmínkách ČR lze uvažovat se záplavami, povodněmi a sesuvy půdy, jako přímými následky nadměrných atmosférických srážek. Ostatní katastrofické jevy nebyly na území ČR významně zaznamenány. Nemovitosti se nenachází v území, kde by bylo možné s uvedenými jevy počítat. Při záplavách v roce 2002 byla nemovitost nad hladinou záplavové vlny. Radonové riziko : vzhledem k tomu, že nebylo předloženo měření vnitřní koncentrace radonu v objektu, je proveden odhad na základě odvozené mapy radonového rizika ČR pro Královéhradecký kraj a je stanovena I. kategorie - nízké radonové riziko. Možnost pronikání radonu z podloží do interiéru závisí na typu objektu, na těsnosti spodní stavby a způsobu větrání. S ohledem na tuto skutečnost je pravděpodobnost radonového rizika nízká. Pravděpodobnost překročení interiérové koncentrace radonu s ohledem na použitý stavební materiál a v závislosti na druhu užitkové vody je taktéž velmi nízká. Územní plán : Pod tímto pojmem je zahrnutý celý proces zpracování a pořízení územně plánovací dokumentace, završený schválenou obecně závaznou vyhláškou s grafickým plánem využití území. Celý tento proces je upravený Stavebním zákonem č.183/2006 Sb. ve znění pozdějších před-


– 21 – pisů, stav územně plánovací dokumentace je jedním z faktorů, ovlivňujícím obvyklou cenu nemovitostí. Srovnávací vypočtená administrativní cena bude upravena na obvyklou. Rodinný dům : V tomto případě je již v předchozí části posudku stanovena hodnota věcná a administrativní, která je dále upravena o opotřebení na cenu reprodukční a úpravou koeficientem prodejnosti pak oscilující relativně k ceně obvyklé. Je však nutno upozornit, že tato cena je stejně cenou syntetickou – administrativní, neboť podstatně nereflektuje stav trhu k datu ocenění. Zároveň je nutno konstatovat, že věcnou hodnotu trh zásadně neakceptuje vzhledem k velmi vysoké ceně stavebních prací a to i přes snížení o opotřebení. Hodnota výnosová - je založena na kapitalizaci přepokládaného stabilizovaného čistého ročního zisku z nájemného, t.j. hrubý výnos minus správní, provozní a další náklady mimo těch, které nejsou součástí předpokládaného nájmu. Čistý výnos je kapitalizován na základě odhadnuté tržní úrokové míry na principu věčné renty. Obecně a i v tomto případě se pokládá za nejpřesnější hodnota stanovená srovnáním, která je dále při stanovení obvyklé ceny použita. Pozemky : při ocenění nemovitosti je obvyklá cena pozemků zohledněna v konečné obvyklé ceně nemovitosti. Obecná cena je statistickým výsledkem indexů cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Podmínkou srovnání je jednak existence rozvinutého trhu s nemovitostmi, jednak přístup k informacím o sjednaných cenách. Výsledná srovnatelná hodnota je cena, za kterou by mohla být nemovitost prodána v daném místě a čase. Při ocenění pozemků je podkladem ocenění jednak hodnota dle předpisu jednak cena určená výnosovou metodou a metodou srovnání. 1) administrativní cena 2) metoda tříd polohy 3) metoda indexová Administrativní cena Cena pro toto ocenění byla stanovena na základě vyhlášky ministerstva financí č. 364/2010 Sb. platné ke dni ocenění, platná cenová mapa není známá. Metoda tříd polohy Ocenění vychází ze srovnatelných polohových statistických údajů. Metoda indexová Je statistickým výsledkem indexů cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Podmínkou srovnání je jednak existence rozvinutého trhu s nemovitostmi, jednak přístup k informacím o sjednaných cenách. Výsledná srovnatelná hodnota je cena, za kterou by mohla být nemovitost prodána v daném místě a čase.

Obvyklá cena nemovitostí : znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitostí stanovuje cenu nemovitostí, která by byla dosažena při prodeji stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění.


– 22 –

Závěr znalce : Závěr znalce ohledně zjištěné ceny obvyklé je přezkoumatelný (jsou uvedeny konkrétní znaky stavebních konstrukcí a technického vybavení objektů). Odpovídá ust. § 2 odst. 1 zák.č. 157/1991 Sb., ve znění pozdějších předpisů a tento závěr je možné objektivně přezkoumat. Protože není možné najít přímo v místě nebo v okolí do 5 km přímo srovnatelnou nemovitost, jsou přiloženy prodeje nemovitostí, uveřejněných na internetu. Tyto nemovitosti jsou hypoteticky srovnatelné a konkrétně ve vztahu k oceňovaným nemovitostem učiněna analýza a jejich konkrétní srovnání z hlediska stavu stavebních konstrukcí, přibližného technického vybavení a ostatního příslušenství. Na základě těchto srovnání byl provedený odborný odhad obvyklé ceny nemovitostí. Obvyklá cena vychází z objektivních zjištění, s pomocnou kombinací metod výpočtu orientační ceny - metodou administrativní ceny platné ke dni původního zaměření a ke dni zpracování tohoto posudku, věcnou hodnotou, srovnávací hodnotou a výnosovou hodnotou, nikoli pouze z volné úvahy znalce. Cena nemovitostí je stanovena jako cena obvyklá, když musí být přihlédnuto k tomu, aby předmětná nemovitost byla za stanovenou cenu v průběhu dražby prodejná. Je přezkoumatelná tak, že z uvedených údajů je možno zjistit, že ustanovený znalec skutečně provedl ocenění nemovitostí tak, aby byla odborným odhadem zjištěna obvyklá cena prodávané nemovitosti. Úkolem znalce, jak vyplývá z usnesení o jeho ustanovení, jakož i ze znaleckého úkolu, bylo stanovení obvyklé ceny nemovitostí, které jsou v SJM povinného a jeho manželky. Znalec ve svém posudku provedl ocenění porovnávacím způsobem a uvedl konkrétní srovnávané nemovitosti obdobné předmětnému bytu v dané lokalitě, přičemž ve znaleckém posudku je dostatečně popsáno, jakým postupem znalec k obvyklé ceně nemovitostí dospěl, rovněž popis srovnávaných nemovitostí je dostatečný. Pro ocenění nemovitosti v rámci exekučního řízení postačí, aby zde byly konkrétní odkazy na konkrétní nabídky realitních kanceláří při zohlednění zejména stavebně technického stavu a stáří srovnávaných objektů v dané lokalitě. Ocenění nemá za cíl zjistit skutečnou tržní cenu předmětné nemovitosti, jak je tomu například v řízení o vypořádání SJM. Znalecký posudek zde slouží pouze jako podklad pro určení vyvolávací ceny, od které se následně odvíjí určení skutečné ceny nemovitosti procesem vlastní dražby. Znalec odůvodnil, proč je stanovena cena obvyklá právě v takové výši, v jaké ji určil. Podstatné je, že znalec splnil znalecký úkol tak, jak mu to určil ve svém usnesení soudní exekutor. Pokud jde o vlastní místní ohledání nemovitostí (povinný nereagoval na písemnou výzvu a neumožnil přístup do vnitřku objektů), pak v případě ocenění pro účely exekučního prodeje není místní ohledání podstatné, neboť úpravy spočívající například v osazení nového umyvadla nebo podlahové krytiny apod. nemají podstatný vliv na obvyklou cenu domu jako takového a jak je uvedeno, skutečná tržní hodnota se projeví až v procesu samotné dražby. Znalec se tedy domnívá, že stanovená cena je tak určena v souladu s účelem exekučního prodeje a v souladu se zákonem. V úvahu byla vzata ta skutečnost, že oceňované nemovitosti jsou průměrně opotřebované, v dobrém technickém stavu, mají průměrné parametry obvykle vybavených obdobných nemovitostí (vytápění) s možností využití ke standardnímu trvalému a komerčnímu využití (pronájmu) - je možné bez stavebních úprav a úprav technického vybavení. Využití nemovitostí je vhodné, výhodou obce je docházková dostupnost veškeré místní infrastruktury a dopravy (ČD není v docházkové vzdálenosti), lokalita je velmi dobře technicky vybavená, s výbornou dopravní dostupností autobusové dopravy, výbornou dostupností lékařské péče, jesle, škola a školka, poliklinika a kompletní infrastruktura, nákupní střediska, mož-


– 23 – nosti rekreačního vyžití v okolí, s možností využívání parkování na veřejných plochách u objektu, v současném stavu dobře pronajímatelná nemovitost. Na základě uvedených podkladů, zjištěným kupních cen v místě (viz.příloha), s přihlédnutím k místním podmínkám polohy nemovitosti, výše uvedeného komentáře a skutečnosti spoluvlastnictví a právního stavu (snížení ceny cca o 15%), odhaduji obvyklou cenu nemovitostí pro potřebu exekučního řízení takto :

1. Obvyklá cena nemovitostí v SJM, v k.ú. Dolní Bukovsko, na LV č.149, podle odborného odhadu znalce činí :

2,750.000,– Kč Cena slovy: damiliónysedmsetpadesáttisíc Kč

2. Práva a závady váznoucí na nemovitostech SJM, v k.ú.Dolní Bukovsko, na LV č.149, podle odborného odhadu znalce činí : na základě zjišťovacího řízení na KN a v předložených dokladech, nebyly zjištěny žádné skutečnosti, ze kterých by vyplývaly (Smlouvy o pronájmu, Smlouvy o věcném břemeni atd.) závady na nemovitostech. Nebyly zjištěny ani písemné závazky ze smluvních ujednáních, jejichž existenci nelze z výpisů v KN zjistit. Práva a závady jsou, ve smyslu OSŘ č.99/1963 Sb., v platném znění, dle § 336 a,odst.1, písm.b, týkající se ceny jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených a dle § 336 a, odst.1, písm.c, ve znění dle § 336 a, odst.2, nulové.

0.000,– Kč Cena slovy : nula Kč

3. Práva a závady váznoucí na nemovitostech v SJM v k.ú.Dolní Bukovsko, na LV č.149, které prodejem z dražby nezaniknou: na základě zjišťovacího řízení na KN a v předložených dokladech, nebyly zjištěny žádné skutečnosti, ze kterých by vyplývala práva a závady, které prodejem z dražby nezaniknou.

0.000,– Kč Cena slovy : nula Kč

4. Existence kulturní památky u nemovitostí v k.ú. Dolní Bukovsko, na LV č.149 : na základě zjišťovacího řízení na Národním památkovém ústavu, územní odborné pracoviště v Českých Budějovicích vyplývá, že u oceňovaných nemovitostí nebo kterékoliv jejich částí se nejedná o kulturní památku ve smyslu ustanovení § 13 Zákona o státní památkové péči č.20/1987 Sb.

V Českých Budějovicích, 12.09.2011 Ing. Milan Paleček Opatovická 27 370 10 České Budějovice 10


– 24 –

D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 26.11.1986, č.j. Spr.199/86, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 931 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji fakturou č.114/11 podle připojené likvidace.


– 25 –

E. Seznam příloh Ke znaleckému posudku jsou přikládány uvedené přílohy, ostatní budou pro potřebu řízení doloženy objednatelem.

2 1 2 1 1 1 7 4

x x x x x x x x

A4 (1 list) výpis z KN A4 kopie katastrální mapy A4 kopie přehledné mapy A4 kopie ortomapy A4 kopie fotomapy A4 kopie turistické mapy A4 fotodokumentace A4 srovnatelné nemovitosti


11

Recommend Documents