ZNALECKÝ POSUDEK č. 1520/78/11 o ceně obvyklé jiného nebytového prostoru č. 103/315 v domě č.p. 101, 102, 103 na pozemku č.parcely st.243 a podílu 169/31355 na společných částech domu a podílu 169/31355 na pozemku parcely č. st. 243 vše v k.ú. Hradec Králové.
Objednatel posudku:
EURODRAŽBY. CZ a.s. U Pískovny 890/1 182 00 Praha 8
Účel posudku:
Ocenění je provedeno pro účely nedobrovolné dražby prováděné akciovou spol. EURODRAŽBY.CZ. podle stavu ke dni 11.4.2011.
Posudek vypracoval:
Stanislav Kerhart Holín 119 506 01 Jičín
Posudek obsahuje 12 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních, 1 vyhotovení zůstává v archivu znalce. V Jičíně, 13.4.2011
Ocenění je provedeno ve smyslu definice uvedené v § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.
Nález: Celkový popis místa nemovitosti: Město Hradec Králové, přirozená krajská metropole, se nachází cca sto kilometrů východně od Prahy se kterou ji spojuje dálnice, v blízkosti jsou Orlické hory a Krkonoše. Statisícové město leží v nadmořské výšce 235 m, na soutoku řek Labe a Orlice. Výměra katastru je 105,61 km2. Oceňovaná jednotka 103/103 se nachází v sousedství Klicperova divadla v domě č.p. 103 v ulici Dlouhá, v historické části města, asi 100 m vzdušnou čarou severně od Velkého náměstí a asi100 m severozápadně od Malého náměstí. Objekt se dvěma podzemními a čtyřmi nadzemními podlažími a podkrovím byl postaven na svažitém terénu jako dům s byty a nebytovými prostory. V 1.NP jsou provozní místnosti, v 2.-4.NP jsou byty a provozní místnosti. Stáří domu nebylo prokazatelně doloženo, bylo určeno odhadem na 200 let. Půdorys má tvar písmene U s nádvořím, pod kterým je I.PP a II.PP v každém garážová stání. Základy jsou kamenné, konstrukce jsou zděné cihlové. V době ocenění nebylo provedeno zateplení fasády, okna jsou nová dřevěná vakuovaná. Jednotka č. 103/315 o velikosti 16,90 m2, se nachází v 3.NP domu č.p. 103. Údržba domu i jednotky je dobrá, opotřebení prvků dlouhodobé i krátkodobé životnosti je úměrné jejich stáří. Zátopové ohrožení: Podle údajů pojišťovny Kooperativa je oceňovaná nemovitost v pásmu záplavového ohrožení na stupni 1 (nejnižší stupeň). Přístup k nemovitosti: Přístup k nemovitosti je z veřejné komunikace, z ulice Dlouhá. Podklady pro ocenění: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 24071 pro k.ú. Hradec Králové vyhotovený dálkovým přístupem Kopie katastrální mapy Zjištění na místě samém dne 11.4.2011 v době od 18,30 do 19,15 hod. Sdělení JUDr. Tomáše Feuermanna Inzerce realitních kanceláří – nabídky srovnatelných nemovitostí
2
a1) Jiný nebytový prostor č. 103/315 - § 25 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Bytový prostor Poloha objektu: Hradec Králové Stáří stavby: 200 roků Stavba je po celkové rekonstrukci. Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): 28 664,- Kč/m2 Podlahové plochy bytu: Jiný nebytový prostor:
=
16,90 m2
Podlahová plocha bytu:
=
16,90 m2
Započítaná podlahová plocha bytu:
=
16,90 m2
Podlahové plochy - celkem:
=
16,90 m2
Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná 2. Společné části domu - Žádné z dále uvedených 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - 2. - 4. NP s výtahem 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou
č.
Vi
IV I II III III
0,10 -0,01 0,00 0,05 0,03
III II
0,00 -0,01
III III II
0,00 0,00 1,05
Koeficient pro stavby 6 let po celkové rekonstrukci: 0,90 9
Index vybavení IV = (1 + ∑ Vi ) * V10 * 0,90 = 1,096 i=1
Index polohy: Název znaku 1. Poloha nemovitosti v obci - souvisle zastavěné území obce 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - preferované 3. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení 4. Dopravní spojení - výborná dostupnost centra obce, centrum obce, výborné dopravní spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - omezené 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů
č.
Pi
III III III III
0,00 0,00 0,00 0,02
II II III II
0,00 0,00 0,00 0,00
8
Index polohy IP = (1 + ∑ Pi ) = 1,020 i=1
3
Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu
č.
Ti
I
-0,10
II II
0,00 0,00
3
Index trhu IT = (1 + ∑ Ti ) = 0,900 i=1
Celkový index I = IV * IP * IT = 1,096 * 1,020 * 0,900 = 1,006 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 28 664,- Kč/m2 * 1,006 = 28 835,98 Kč/m2 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * PP = 28 835,98 Kč/m2 * 16,90 m2 = 487 328,06 Kč Jiný nebytový prostor č. 103/315 - zjištěná cena =
487 328,06 Kč
b) Pozemky b1) Pozemek - § 27 - § 32 Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2: Název
Parcelní číslo
Výměra Jedn. cena [m2] [Kč/m2] 1 132,00 800,00
zastavěná plocha a nádvoří 243 Součet Úprava ceny – příloha č. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu užití stavby Úprava ceny celkem Mezisoučet 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisoučet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem Úprava ceny vlastnickým podílem: Pozemek - zjištěná cena
Cena [Kč] 905 600,905 600,-
100 % 100 % +
905 600,1 811 200,-
10 % 10 % +
*
181 120,1 992 320,* 1,5920 * 2,1540 6 831 999,99 6 831 999,99 Kč 169 / 31 355 =
36 823,73 Kč
4
Cena nemovitosti dle cenového předpisu Výsledné ceny: a) Jiný nebytový prostor č. 103/315 b) Pozemek
= =
487 328,06 Kč 36 823,73 Kč
Výsledná cena nemovitosti činí celkem
524 151,79 Kč
Zaokr.
525 000,00 Kč
Ocenění porovnávací metodou: 1. Celkový popis nemovitosti: Okolnosti ovlivňující cenu nemovitosti: Trh s nemovitostmi : Orientace ke světovým stranám: Konfigurace terénu: Poloha vzhledem k centru obce: Převládající zástavba: Inženýrské sítě :
Doprava : Obchod a služby : Školství : Zdravotnictví: Kultura, sport, ubytování : Úřady : Pracovní možnosti : Životní prostředí : Přírodní lokalita : Změna v zástavbě : Příslušenství nemovitosti : Typ stavby: Možnost dalšího rozšíření : Obyvatelstvo:
Poptávka je vyšší než nabídka Částečně výhodná –východ-západ Rovinatý terén Nemovitost je umístěna v samém centra města Objekty pro bydlení a občanskou vybavenost, nevyskytují se negativní účinky okolí Kompletní přípojky inženýrských sítí, přípojka vody z veřejného vodovodního řadu, přípojka kanalizace, přípojka elektřiny, Autobusová doprava, vlaková a automobilní Dobré Kompletní Nemocnice , poliklinika, odborní lékaři Velmi dobré Městský úřad, Krajský úřad, finanční úřad, banky, policie, ostatní úřady na úrovni krajského města včetně soudů Dobré až velmi dobré Mírně zhoršené vlivem hluku a exhalací od dopravy vzhledem k velikosti města (100 000 obyv.) Nevyskytuje se V blízkosti domu beze změny. Nejsou nebytový prostor v domě Není Střední až vyšší hustota obyvatelstva.
5
Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita
Užitná plocha
Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový
Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc m2 m2
Kč
Hradec Králové - Průmyslová
750 000
30,00
0
Kč/m2 25 000
KC 1,457
Upravená cena Foto Kč/m2 36 437
byt o velikosti 1+kk v centru města. Nachází se v 1. nadzemním podlaží s užitnou podlahovou plochou 30 m2.
Hradec Králové, Antonína Dvořáka
27,00
0
799 000
29 593
1,159
34 290
1+kk ( 27 m2) .Byt je po celkové rekonstrukci bez dalších investic. V bytě je nová elektroinstalace, nový rozvod vody a odpadů, dálkové topení i teplá voda. Dům má novou střechu a euro okna.Byt se nachází ve 4 patře bez výtahu.Byt zůstavá vybaven novou kuchyňskou linkou.Okna na jih..Koupelna zděná s vanou a umyvadlem.
Hradec Králové - tř.SNP
24,00
0
730 000
30 417
1,496
45 517
Byt o obytné ploše 24 m2, která se nachází ve zvýšeném podlaží čtyřpodlažního revitalizovaného cihlového domu v lokalitě Slezské Předměstí, ul. Třída SNP. Byt je bez zásadních rekonstrukcí v zachovalém stavu. Okno je orientované jihozápadním směrem. Na podlaze v koupelně a na chodbě je položena dlažba, v pokoji je koberec.
Průměrná cena Celková užitná plocha oceňované nemovitosti Porovnávací hodnota
Porovnávací hodnota zaokr.
2
38 748 Kč/m 2 17,00 m 658 715 Kč
660 000 Kč
Závěrečná analýza pro návrh tržní hodnoty nemovitosti Majetek vykazuje následující silné stránky: 1. Nebytový prostor je po celkové rekonstrukci 2. Centrum města 3. Dobrá poloha v regionu – dobré pracovní příležitosti Majetek vykazuje následující slabé stránky: malá výměra podlahové plochy Názor znalce : Oceňovaná nebytová jednotka je v dobrém stavebně technickém stavu. Vzhledem k výše uvedeným skutečnostem považuji oceňovanou nemovitost za dobře prodejnou nemovitost.
6
Rekapitulace Cena zjištěná podle cenového předpisu celkem zaokr.: …………………525 000,00 Kč Cena zjištěná srovnávací metodou celkem zaokr.: ………………………660 000,00 Kč Cena zjištěná (podle cenového předpisu) nezohledňuje atraktivitu místa a situaci na trhu s bytovými i nebytovými domy. Z tohoto důvodu se přikláním k ceně zjištěné srovnávací metodou, která je 660.000,- Kč.
Obvyklá cena: 660 000,- Kč slovy: Šestsetšedesáttisíc korun českých V Jičíně, 13.4.2011 Stanislav Kerhart Holín 119 506 01 Jičín
Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Hradci Králové dne 6.5.1986, č.j. Spr. 961/86 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1520/78/11 znaleckého deníku Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 1520/11
Koncesní listina:
Koncesní listina vydaná dne 23.7.2007 Městským úřadem Jičín, odborem - obecní živnostenský úřad, 506 01 Jičín, Havlíčkova 56, pod č.j.: MUJC/2007/3393/ZU/2, ev.č. 360401-640189502
Seznam příloh: 2 x mapa 2 x fotografie nemovitosti Výpis z katastru nemovitostí LV č. 24071 pro k.ú. Hradec Králové Kopie katastrální mapy
7
F. Přílohy:
mapa regionu
mapa města Hradec Králové
8
Fotodokumentace
pohled z ul. Dlouhá
pohled z jednotky na nádvoří domu
9
10
11
Kopie katastrální mapy
12
