ZNALECKÝ POSUDEK č. 1130/38/13 Stanovení obvyklé ceny nemovitostí - rodinný dům čp. 144 na zastavěné ploše a nádvoří p.č. 136/2, zastavěná plocha a nádvoří p.č. 136/2, k.ú.Kostelec u Holešova, obec Kostelec u Holešova, okres Kroměříž, kraj Zlínský a jejich příslušenství a stanovení ceny jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených.
Objednatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Brno - Město, soudní exekutor JUDr. Vít Novozámský Bratislavská 73 60200 Brno-město
Účel znaleckého posudku:
stanovení obvyklé ceny nemovitostí, práv a závad sp. zn. 56 EX 1007/11
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 22.4.2013 znalecký posudek vypracoval: Ing. Vratislav Dočkalík Malá Dlážka 2878/6 750 02 Přerov
Znalecký posudek obsahuje 8 stran textu včetně titulního listu a 7 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Přerově 9.5.2013
A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek na stanovení obvyklé ceny nemovitostí - rodinný dům čp. 144 na zastavěné ploše a nádvoří p.č. 136/2, zastavěná plocha a nádvoří p.č. 136/2, k.ú.Kostelec u Holešova, obec Kostelec u Holešova, okres Kroměříž, kraj Zlínský a jejich příslušenství. Znalecký posudek je vypracován za účelem stanovení obvyklé ceny nemovitostí, jejich příslušenství a jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí Sp.z. 056 EX 1007/11
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
Rodinný dům Kostelec u Holešova 144 768 43 Kostelec u Holešova Kraj: Zlínský Okres: Kroměříž Obec: Kostelec u Holešova Katastrální území: Kostelec u Holešova Počet obyvatel: 984 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 35,0000 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. k): 35,- Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 22.4.2013 za přítomnosti paní Hany Zmeškalové, bytem Kostelec u Holešova 144.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - usnesení soudního exekutora Exekutorského úřadu Brno - Město, JUDr. Vít Novozámský, ze dne 8.3.2013 pod čj. 056 EX 1007/11-70 na ustanovení znalce - Exekuční příkaz čj. 56 EX 1007/11-8 ze dne 1.4.2011 vystavený soudním exekutorem Exekutorského úřadu Brno - město JUDr. Vítem Novozámským - výpis z KN vyhotovený Katastrálním úřadem pro Zlínský kraj, Katastrální pracoviště Holešov, z LV č 9 pro k.ú. Kostelec u Holešova, ze dne 8.3.2013 - kopie katastrální mapy -znalecký posudek č. 805/05/2008 na odhad obvyklé ceny nemovitostí pro účel zástavy úvěru u České spořitelny, ze dne 7.4.2008, vyhotovený ing. Františkem Hostašou, Tyršova 1479, Holešov - skutečnosti a výměry zjištěné na místě
5. Vlastnické a evidenční údaje SJM Zmeškal Zdeněk a Zmeškalová Hana, Kostelec u Holešova čp. 144, 768 43, 600216/1176 625419/1625
6. Dokumentace a skutečnost Před vypracováním znaleckého posudku byla provedena prohlídka nemovitostí dne 22.4.2013 za přítomnosti paní Hany Zmeškalové. Stanovení obvyklé ceny je provedeno na základě údajů poskytnutých přítomnou při místním šetření, podle předložených podkladů a podle zjištění přímo na místě samém. -2-
7. Celkový popis nemovitosti Rodinný dům čp. 144 se nachází v obci Kostelec u Holešova. Objekt je situován v zastavěné části obce Kostelec u Holešova u místní komunikace. Vlastní dům byl postaven v roce 1910 a původně sloužil jako kůlna a stodola sousedního domu. V roce 1955 byla provedena přestavba přízemí pro obytné účely s dvorní přízemní přístavbou (veranda, koupelna, kotelna a WC, spíž) a v roce 1988 byly v 1 patře dokončeny další dvě obytné místnosti. Ve stejném roce bylo provedeno ÚT na tuhá paliva. V roce 1998 byly v domě instalovány elektrické přímotopy. V roce 2010 byla provedena nová konstrukce sedlové střechy s krytinou z živičných pásů typu „bonský“ šindel. Dům je řadový koncový a je proveden jako dvoupodlažní, nepodsklepený. V přízemí domu se nachází zádveří se schodištěm do patra, spíž, koupelna, WC, kotelna, kuchyně, obývací pokoj a ložnice. V patře jsou řešeny původní dvě ložnice, chodba a novým zastřešení došlo i k překrytí původní terasy, kde vznikly nové prostory pro možnosti rozšíření obytné části v patře. Ve dvoře jsou situovány dvě vedlejší stavby lehké konstrukce. Jedna jednoplášťová z vlnitého eternitu a jedna jako přístřešek s vraty s vjezdem od místní komunikace. Podrobnější popis nemovitostí je proveden dále ve vlastním posudku.
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek
B. Znalecký posudek Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům Popis Rodinný dům se nachází v zastavěném území obce v řadové zástavbě jako krajní. Je proveden jako nepodsklepený, dvoupodlažní. Střecha je sedlová, krytina z živičných pásů, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu. Základy betonové prokládané kamenem s dodatečnou izolací proti zemní vlhkosti. Zdivo zděné, stropy s rovným podhledem. Omítky vnější i vnitřní vápenné. Vnější obklad soklu kabřincem, vnitřní obklady běžné v koupelně, kuchyni. palubky, vlýsky, dlažba. Dveře náplňové, okna dřevěná dvojitá rámová. Vytápění je lokální přímotopy, taktéž ústřední ale nefunkční. Rozvod elektroinstalace 220/380 V. Bleskosvod není osazen. Rozvod vody studené a teplé, zdrojem teplé vody je elektrický boiler. V kuchyni je -3-
kombinovaný sporák. Kanalizace z WC, koupelny a kuchyně. Ve dvorním traktu navazuje na rodinný dům přízemní nepodsklepená vedlejší stavba s pultovou střechou, sloužící jako kryté stání pro automobil a jednoplášťová jednoduchá stavba sloužící jako sklad. Dům byl postaven v roce 1910, 1955 přestavba přízemí domu pro obytné účely, přístavba dvorní části, 1988 dokončení přístavby dvorní přízemní části a obytných místností v 1 patře. 1998 dokončena přestavba 1.patra, fasáda a přímotopy, 2010 provedeno nové zastřešení - zvětšeno oproti původnímu zastřešení a došlo i k zastřešení terasy. V rodinném domě je patrná vlhkost, která vznikla zatékáním původní špatné střešní konstrukce a krytiny. Místy jsou opadané omítky. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a):
Rodinný dům § 26a porovnávací metoda do 2 000 obyvatel 103 let 2 797,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží 1 NP: 2 NP: Název podlaží 1 NP: 2 NP:
= = Zastavěná plocha 124,78 m2 72,60 m2
Konstrukční výška 3,00 m 2,80 m
Obestavěný prostor 1 NP: (124,78)*(3,00)+(124,78*0,5*0,5) 2 NP: (72,60)*(2,80) Zastřešení: 127,78*2,75/2 Obestavěný prostor - celkem: Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,58
124,78 m2 72,60 m2
= = = = ZP1 = ZP =
405,54 m3 203,28 m3 175,70 m3 784,52 m3 124,78 m2 197,38 m2
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - dvojdomek, dům řadový 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - více jak 45 cm 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda a odkanalizování RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové -4-
č. I
Vi typ B
II III III II III
-0,01 0,00 0,03 0,01 0,00
III
0,00
7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - minimálního rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 - Vedlejší stavby bez vlivu na cenu RD 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - bez pozemku (nebo pouze zast. stavbou) nebo do 300 m2 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient stáří upraven o + 0,10 pro stavby s nástavbou, přístavbou úpravami. Koeficient pro stáří 103 let: 0,70
III I II II
0,00 0,00 -0,03 0,00
I
-0,01
III III
0,00 0,85
či rozsáhlejšími stavebními
12
Index vybavení IV = (1 + Vi) * V13 * 0,70 = 0,589 i=1
Index polohy Název znaku 1. Význam obce - bez většího významu 2. Poloha nemovitosti - uvnitř souvisle zastavěného území obce 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení 4. Obchod, služby, kultura v obci - pouze obchod se základním sortimentem 5. Školství a sport - základní škola a sportovní zařízení 6. Zdravotní zařízení - pouze ordinace praktického lékaře 7. Veřejná doprava - omezené dopravní spojení 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - průměrná nezaměstnanost 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů
č. I III II II
Pi 0,00 0,01 0,00 0,00
III II II II II III II
0,03 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
č. II
Ti -0,05
II
0,00
II
0,00
11
Index polohy IP = (1 + Pi) = 1,040 i=1
Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu 3
Index trhu IT = (1 + Ti) = 0,950 i=1
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,589 * 1,040 * 0,950 = 0,582 -5-
Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = 2 797,- Kč/m3 * 0,582 = 1 627,85 Kč/m3 CP = CU * OP = 1 627,85 Kč/m3 * 784,52 m3 = 1 277 080,88 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
1 277 080,88 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek Popis Předmětem ocenění je pozemky dle výpisu z KN z LV č. 9 - zastavěná plocha a nádvoří p.č. 136/2, k.ú.Kostelec u Holešova, obec Kostelec u Holešova, okres Kroměříž, kraj Zlínský. Ocenění Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Základní cena pozemku odpovídá vzhledem k výhodnosti polohy pozemku na území obce, výhodnosti a komerční využitelnosti stavby na něm zřízené, a dosahuje výši sjednaných cen srovnatelných pozemků. Srážky ani přirážky dle tabulky č. 1 proto nebyly použity. Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby):
0,9770 2,1460
Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena Koef. Ki Kp 2 [Kč/m ] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 35,1,00 2,1460 0,9770 Typ
Název
§ 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek - celkem
Parcelní číslo 136/2
Výměra [m2] 196,00
Úprava [%]
Jedn. cena [Kč/m2] 73,38
Upr. cena [Kč/m2] 73,38 Cena [Kč] 14 382,48 14 382,48
Pozemek - zjištěná cena
=
-6-
14 382,48 Kč
C. Rekapitulace Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům
1 277 080,90 Kč
1. Ocenění staveb celkem
1 277 080,90 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek
14 382,50 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
14 382,50 Kč
Celkem
1 291 463,40 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
1 291 463,40 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46:
1 291 460,- Kč
slovy: Jedenmiliondvěstědevadesátjednatisícčtyřistašedesát Kč
3. Stanovení obvyklé ceny: Úkolem znalce bylo stanovit obvyklou (tržní) cenu nemovitostí - rodinný dům čp. 144 na zastavěné ploše a nádvoří p.č. 136/2, zastavěná plocha a nádvoří p.č. 136/2, k.ú.Kostelec u Holešova, obec Kostelec u Holešova, okres Kroměříž, kraj Zlínský a jejich příslušenství a stanovení ceny jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených Definice obvyklé ceny: --------------------------------------------Obvyklá cena ve smyslu § 2, odst. 1, zákona čís. 151/1997 Sb., je cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena se zpravidla zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji a koupěmi obdobných nemovitostí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. -7-
Obvyklá cena se zjišťuje jako nejpravděpodobnější cena, kterou lze získat na trhu k datu oceňování při dodržení definice obvyklé ceny. V současné době je pokles v poptávce po nemovitostech. Porovnávané nemovitosti: Rodinný dům, patrový, 2 NP, Holešov, Bartošova ul., zastavěná plocha 108 m2, užitná plocha 330 m2 ……………… 990.000,- Kč Rodinný dům, přízemní, 1 NP, Kostelec u Holešova, zastavěná plocha 274 m2, objekt neudržovaný, ……………….. 800.000,- Kč Rodinný dům, patrový, 2 NP, Kostelec u Holešova, zastavěná plocha 200 m2, samostatný, užitná plocha 180 m2 ………. 1.195.000,- Kč Rodinný dům, přízemní, 1 NP, Kostelec u Holešova, zastavěná plocha 563 m2, řadový, užitná plocha 563 m2 ………. 1.060.000,- Kč Při posouzení předmětné nemovitostí s postavením na trhu, poptávky a nabídky a srovnáním s dostupnými údaji a databázemi znalce, stanovuji obvyklou cenu nemovitostí - rodinný dům čp. 144 na zastavěné ploše a nádvoří p.č. 136/2, zastavěná plocha a nádvoří p.č. 136/2, k.ú.Kostelec u Holešova, obec Kostelec u Holešova, okres Kroměříž, kraj Zlínský a jejím příslušenstvím ve výši:
1.000.000,- Kč Slovy: jedenmilion Kč
4. Ocenění jednotlivých práv a závady s nemovitostí spojené: Nebyly zjištěny žádná práva a závady spojené s nemovitostí, které by se měli samostatně ocenit. Pokud byly zjištěny stavební závady na nemovitosti, bylo toto zohledněno při výpočtu a stanovení obvyklé ceny.
V Přerově, 9.5.2013
…………………………………………………………
Ing. Vratislav Dočkalík Malá Dlážka 2878/6 750 02 Přerov
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 29.3.1988 pod č.j.Spr. 2119/88 pro základní obor ekonomie, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí, movitostí a podniků. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1130/38/13 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 1130/38/13. -8-
