Znalecký posudek č. 4846 - 131/11 o obvyklé ceně nemovitosti rodinného domu Stará Libavá č.p. 45, s pozemkem parcelní číslo St. 47/2 - zastavěná plocha a nádvoří dle LV 28 a dále spoluvlastnického podílu id. 6/16 z nemovitosti pozemků St. 16/1 - zastavěná plocha a nádvoří - zbořeniště a 52 - trvalý travní porost dle LV 59, katastrální území Stará Libavá, obec Norberčany, okres Olomouc. Listy vlastnictví 28 a 59. Č.j.: 056 EX 4402/08-60
Objednatel posudku:
Soudní exekutor JUDr. Vít Novozámský Exekutorský úřad Brno-Město Bratislavská 73 602 00 Brno
Účel posudku:
Zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro účely exekuce
Podle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, ve znění pozdějších předpisů a podle stavu ke dni 22.09.2011 posudek vypracoval: Ing. Jan Štěpánek Einsteinova 46 779 00 Olomouc 9 tel.: 585418870; 603289224 Posudek obsahuje 19 stran textu včetně titulního listu a dále 11 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Olomouci, 01.10.2011
-2-
A. Nález 1. Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitosti rodinného domu Stará Libavá č.p. 45, s pozemkem parcelní číslo St. 47/2 - zastavěná plocha a nádvoří dle LV 28 a dále spoluvlastnického podílu id. 6/16 z nemovitosti pozemků St. 16/1 - zastavěná plocha a nádvoří - zbořeniště a 52 trvalý travní porost dle LV 59, katastrální území Stará Libavá, obec Norberčany, okres Olomouc. Listy vlastnictví 28 a 59. Č.j.: 056 EX 4402/08-60
2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Rodinný dům č.p. 45 Stará Libavá č.p. 45 793 05 Norberčany Region: Olomoucký Okres: Olomouc Katastrální území: Norberčany
3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 22.09.2011 za přítomnosti vlastníka a znalce Ing. Jana Štěpánka.
4. Podklady pro vypracování posudku: - Výpis z Katastru nemovitostí Českého úřadu zeměměřického a katastrálního - SCD, Listy vlastnictví 28 a 59 pro katastrální území Stará Libavá, ze dne 11.08.2011, vyhotovený dálkovým přístupem. - Kopie Katastrální mapy pro katastrální území Stará Libavá. - Usnesení soudního exekutora JUDr. Víta Novozámského, Exekutorského úřadu Brno-Město, o ustavení znalcem, Č.j.: 056 EX 4402/08-60, ze dne 14.08.2011. - Informace z vlastní databáze uskutečněných kupních cen (obvyklých cen) nemovitostí. - Informace o cenách nabízených srovnatelných nemovitostí v okrese Olomouc i v obci Norberčany, případně v širším okolí obce, získané z internetového realitního serveru „SReality”. - Informace a údaje sdělené znalci vlastníkem nemovitosti při místním šetření. - Skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém při místním šetření dne 22.09.2011.
-35. Vlastnické a evidenční údaje: Část 1. Dle výpisu z Katastru nemovitostí, List vlastnictví 28 pro katastrální území Stará Libavá, je vlastníkem nemovitosti: Bartošek Milan, Stará Libavá 45, Norberčany, 793 05 Moravský Beroun
RČ 550205/2050
Část 2. Dle výpisu z Katastru nemovitostí, List vlastnictví 59 pro katastrální území Stará Libavá, jsou vlastníky nemovitosti: podíl Bartošek Milan, Stará Libavá 45, Norberčany, 793 05 Moravský Beroun RČ 550205/2050 6/16 Kvasničková Antonie, Stará Libavá 29, Norberčany, 793 05 Mor. Beroun RČ 525115/067 5/16 Plachá Marie, Mírové sídliště 70, Český Dub IV, 463 43 Český Dub RČ 606016/1052 1/32 Šálková Vlasta, Luční 164, 783 07 Město Libavá RČ 545404/0999 1/16 Toth Jan, Pomořanská 486/7, Praha 8, Troja, 181 00 Praha 81 RČ 611125/1520 1/32 Toth Pavel, Mrsklesy 3, 783 65 Hlubočky 3 RČ 650701/0147 1/32 Tothová Helena, Gen. Svobody 604, 793 05 Moravský Beroun RČ 635829/1225 1/32 Vašíčková Libuše, Stará Libavá 7, Norberčany, 793 05 Moravský Beroun RČ 335213/472 2/16
6. Dokumentace a skutečnost: Část 1 - List vlastnictví 28 Původní stavební dokumentace, stavební povolení, ani kolaudační rozhodnutí nebylo znalci předloţeno při místním šetření. Dle znaků patrných na stavbě Stará Libavá č.p. 45 lze usuzovat, ţe stáří hlavní stavby k datu ocenění je značně více neţ 100 roků. Technické provedení a celkový stav nemovitosti odpovídá tomuto údaji. Jedná se o dům volně stojící, který je jednopodlaţní, s částečným podsklepením a bez podkroví v sedlové střeše. V domě je jedna bytová jednotka s příslušenstvím. Dům je svým uspořádáním vhodný pro rodinné bydlení a více neţ polovina plochy připadá na bydlení. Nebytové prostory určené k podnikání v domě nejsou. Dle platných předpisů se jedná o rodinný dům a nemovitost bude takto i oceněna. K rodinnému domu přísluší ještě běţné venkovní úpravy a pozemek. Předmětem ocenění v tomto znaleckém posudku je vlastní rodinný dům Stará Libavá č.p. 45, venkovní úpravy a pozemek parcelní číslo St. 47/2, vše v katastrálním území Stará Libavá. Věcné břemeno uţívání nemovitosti pro oprávněnou osobu Františku Dosedlovou (nar. 03.07.1905) jiţ dávno v minulosti zaniklo úmrtím oprávněné osoby. Část 2 - List vlastnictví 59 Jedná se o ocenění pozemků, a to stavebního pozemku - zbořeniště a pozemku vedeného v druhu trvalý travní porost, vše v katastrálním území Stará Libavá. Původní stavba (asi rodinný dům) byla v minulosti zcela odstraněna, čímţ vzniklo zbořeniště. Na stavebním pozemku tedy není ţádná stavba hlavní, ale vyskytuje se zde stavba jiného vlastníka. Jedná se o vedlejší stavbu vyuţívanou jako chlívek. Stavba patří vlastníkovi sousední nemovitosti rodinného domu Stará Libavá č.p. 55. Tato vedlejší stavba není předmětem ocenění, protoţe se jedná o cizí stavbu, neboli o stavbu jiného vlastníka. Předmětem ocenění v tomto znaleckém posudku je tedy spoluvlastnický podíl id. 6/16 z celku nemovitosti pozemků parcelní číslo St. 16/1 a 52, vše v katastrálním území Stará Libavá.
-47. Obsah posudku: Část 1 – LV 28 a) Hlavní stavby a1) Rodinný dům č.p. 45 - LV 28 b) Venkovní úpravy b1) Venkovní úpravy - LV 28 c) Pozemky c1) Pozemek - LV 28 Část 2 – LV 59 c2) Pozemky - LV 59
8. Popis objektů a pozemků: Část 1 – LV 28 a) Hlavní stavby a1) Rodinný dům č.p. 45 - LV 28 Jedná se o rodinný dům volně stojící, který je jednopodlaţní, s malým částečným podsklepením a bez podkroví v sedlové střeše. Dům se nachází v obci Norberčany, v její místní části a katastrálním území Stará Libavá. Situován je na stavební parcele číslo St. 47/2. Okolní zástavbu tvoří obdobné starší rodinné domy se zahradami, bytové domy a také objekty občanské vybavenosti. Do domu se vchází hlavním vstupem z boční strany. Vstup ústí do přes verandu do příčné chodby, odkud je přístup do kuchyně, obytných místností a také do příslušenství. V oceňovaném domě je jedna bytová jednotka (2+1) s příslušenstvím, přičemţ jedna obytná místnost je nyní neobyvatelná. Konstrukční provedení stavby je následující: Základy jsou původní kamenné mělké, bez izolací. Svislé nosné konstrukce jsou zděné ze smíšeného zdiva. Stropy jsou s rovnými podhledy i klenbové. Střecha je provedena jako sedlová střecha s krovem dřevěným. Krytina střechy na krovu je ze starých osinkocementových šablon a z vlnitého plechu. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu a polovina konstrukcí chybí. Vnitřní omítky jsou štukové hladké. Vnější omítky jsou dvouvrstvé hladké. Vnitřní a vnější obklady nejsou provedeny vůbec. Schody do sklepa jsou s povrchem z kamene, schody na půdu jsou s povrchem dřevěným. Dveře jsou dřevěné rámové náplňové. Okna jsou dřevěná dvojitá špaletová. Podlahy obytných místností jsou s povrchem z prken a také s povrchem z prostého betonu s volně loţenými podlahovinami. Dlaţby ostatních místností jsou s povrchem prkna a také jen prostý beton. Vytápění je lokální na pevná paliva. Elektroinstalace je světelná a motorová s jističi. Bleskosvod není na domě nainstalován. Rozvod vody studené a teplé není proveden vůbec, v domě nebyl nikdy vodovod. Ohřev teplé uţitkové vody není. Kanalizace od všech zařizovacích předmětů je jen částečná, svedená do jímky a také do trativodu. Vnitřní plynovod není proveden vůbec. Kuchyně je vybavena starším sporákem na propan butan z bomby a také sporákem na pevná paliva. Vnitřní hygienické vybavení je vana, umývadlo a suchý záchod, vše bez přívodu vody a bez vodovodních armatur. Ostatní vybavení domu chybí. Stáří domu k datu ocenění je značně více neţ 100 roků. Dům je celkově ve velmi špatném technickém stavu a údrţba domu je dlouhodobě zanedbaná. Opotřebení domu odpovídá všem těmto údajům.
-5b) Venkovní úpravy b1) Venkovní úpravy - LV 28 Na pozemku u rodinného domu Stará Libavá č.p. 45 se nacházejí jen v minimálním rozsahu běţné venkovní úpravy. Upozornění: Venkovní úpravy běţné se při zjištěné ceně hlavní stavby porovnávací metodou neoceňují samostatně zvlášť, protoţe jsou jiţ obsaţeny v ceně stavby hlavní (viz Index konstrukce a vybavení, bod 9). Pouze pro ocenění věcnou hodnotou se oceňují venkovní úpravy tímto zjednodušeným nákladovým způsobem! c) Pozemky c1) Pozemek - LV 28 Dle výpisu z Katastru nemovitostí se jedná o pozemek v obci Norberčany, v její místní části Stará Libavá, t.j. v „ostatní” obci se 340 obyvateli (dle Malého lexikonu obcí ČR pro rok 2011). Pozemek tvoří jednotný funkční celek s hlavní stavbou rodinným domem Stará Libavá č.p. 45. Stavby na pozemku lze napojit pouze na vodovod a elektrickou energii, ostatní běţné inţenýrské sítě zde nejsou dostupné. Příjezd je po komunikaci se zpevněným povrchem. Pozemek je rovinatý.
Část 2 – LV 59 c2) Pozemky - LV 59 Dle výpisu z Katastru nemovitostí se jedná o pozemky v obci Norberčany, v její místní části Stará Libavá, t.j. v „ostatní” obci se 340 obyvateli (dle Malého lexikonu obcí ČR pro rok 2011). Pozemky netvoří jednotný funkční celek se ţádnou hlavní stavbou, jedná se o zbořeniště a louku. Stavby na pozemku lze napojit pouze na vodovod a elektrickou energii, ostatní běţné inţenýrské sítě zde nejsou dostupné. Příjezd je po komunikaci se zpevněným povrchem. Pozemky jsou rovinaté.
-6-
B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů:
Zjištěná porovnávací cena objektů Část 1 – List vlastnictví 28 a) Hlavní stavby - porovnávací hodnota a1) Rodinný dům č.p. 45 - LV 28 - § 26a Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Rodinný dům Poloha objektu: Olomoucký kraj - do 2 000 obyvatel Stáří stavby: 100 roků Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 2 701,- Kč/m3 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.PP: 7,9*3,0 1.NP: 17,95*7,87+13,0*1,55 Název podlaţí 1.PP: 1.NP:
Zastavěná plocha 23,70 m2 161,42 m2
Obestavěný prostor: spodní stavba: 7,9*3,0*2,05 vrchní stavba: 17,95*7,87*3,15+13,0*1,55*2,6 zastřešení: 17,95*7,87*3,8/2+13,0*1,55*0,5/2 Obestavěný prostor – celkem: Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaţí: Zastavěná plocha všech podlaţí: Podlaţnost ZP / ZP1 = 1,15
23,70 m2 161,42 m2
= =
Konstrukční výška 2,05 m 2,80 m 48,59 m3 497,38 m3 273,44 m3 819,41 m3
= = = =
ZP1 = 161,42 m2 ZP = 185,12 m2
Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku 0. Typ stavby - Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - zdivo smíšené a kamenné 3. Tloušťka obvodových stěn - 45 cm 4. Podlaţnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně 5. Napojení na sítě (přípojky) - pouze přípojka elektrické energie
č.
Vi
I
typ A
III I II II I
0,00 -0,08 0,00 0,01 -0,10
-76. Způsob vytápění stavby - lokální na tuhá paliva 7. Základní příslušenství v RD - pouze podstandardní ve stavbě 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - zanedbatelného rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - významně sniţující cenu - problematická nemovitost 13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu, nutná rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé ţivotnosti
Koeficient pro stáří 100 let:
I II I I II II I
-0,08 -0,05 0,00 -0,05 0,00 0,00 -0,10
V
0,40
0,60
12
Index vybavení IV = (1 + Vi ) * V13 * 0,60 = 0,132 i=1
Index polohy: Název znaku 1. Význam obce - bez většího významu 2. Poloha nemovitosti v obci - mimo souvisle zastavěné území obce (odlehlá poloha) - oddělená část obce 3. Okolní zástavba a ţivotní prostředí - s negativními vlivy na okolí - poloha u hlavní silnice 4. Obchod, sluţby, kultura v obci - pouze obchod se základním sortimentem 5. Školství a sport v obci - ţádná základní škola 6. Zdravotní zařízení v obci - ţádné zdravotnické zařízení 7. Veřejná doprava - omezené dopravní spojení 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - vyšší neţ je průměr v kraji 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 11. Vlivy neuvedené - vlivy sniţující cenu
č.
Pi
I I
0,00 -0,01
I
-0,05
II I I II II I III I
0,00 -0,03 -0,03 0,00 0,00 -0,06 0,00 -0,10
11
Index polohy IP = (1 + Pi ) = 0,720 i=1
Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně niţší neţ nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu
č.
Ti
I
-0,10
II II
0,00 0,00
3
Index trhu IT = (1 + Ti ) = 0,900 i=1
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,132 * 0,720 * 0,900 = 0,086 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 2 701,- Kč/m3 * 0,086 = 232,29 Kč/m3 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * OP = 232,29 Kč/m3 * 819,41 m3 = 190 340,75 Kč Rodinný dům č.p. 45 - LV 28 - zjištěná cena
=
190 340,75 Kč
-8-
b) Venkovní úpravy b1) Venkovní úpravy - LV 28 - § 10 Venkovní úpravy - LV 28 - zjištěná cena - obsaženo v ceně hlavní stavby
Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Rodinný dům č.p. 45 - LV 28 b) Venkovní úpravy - LV 28 - obsaženo v ceně hlavní stavby
190 340,- Kč 0,- Kč
= =
Zjištěná porovnávací cena objektů dle LV 28 činí celkem
190 340,- Kč
Věcná hodnota objektů a) Hlavní stavby a1) Rodinný dům č.p. 45 - LV 28 - § 5 Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: typ A Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaţí Podkroví: nemá podkroví Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaţí: s jedním nadzemním podlaţím Kód CZ - CC: 111 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.PP: 7,9*3,0 1.NP: 17,95*7,87+13,0*1,55 Název podlaţí 1.PP: 1.NP:
= =
Zastavěná plocha 23,70 m2 161,42 m2
Obestavěný prostor: spodní stavba: 7,9*3,0*2,05 vrchní stavba: 17,95*7,87*3,15+13,0*1,55*2,6 zastřešení: 17,95*7,87*3,8/2+13,0*1,55*0,5/2 Obestavěný prostor – celkem:
23,70 m2 161,42 m2 Konstrukční výška 2,05 m 2,80 m
= = = =
48,59 m3 497,38 m3 273,44 m3 819,41 m3
-9Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení 1. Základy: 2. Zdivo: 3. Stropy: 4. Střecha: 5. Krytina: 6. Klempířské konstrukce: 7. Vnitřní omítky: 8. Fasádní omítky: 9. Vnější obklady: 10. Vnitřní obklady: 11. Schody: 12. Dveře: 13. Okna: 14. Podlahy obytných místností: 15. Podlahy ostatních místností: 16. Vytápění: 17. Elektroinstalace: 18. Bleskosvod: 19. Rozvod vody: 20. Zdroj teplé vody: 21. Instalace plynu: 22. Kanalizace: 23. Vybavení kuchyně: 24. Vnitřní vybavení: 25. Záchod: 26. Ostatní:
Provedení mělké zaloţení bez izolace zděné ze smíšeného zdiva s rovnými podhledy i klenby sedlová osinkocementové šablony a plech pozinkovaný plech chybí štukové hladké hladké omítky chybí chybí dřevo, kámen dřevěné rámové náplňové dřevěná dvojitá okna prkna palubky, beton dlaţby, beton lokální světelná i motorová chybí chybí chybí chybí částečné odkanalizování běţný sporák vana, umývadlo suchý chybí
Hodnocení standardu P S S S S S C S S C C S S S P P P S C C C C P S P P C
Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 50,00 50,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení 1. Základy: 2. Zdivo: 3. Stropy: 4. Střecha: 5. Krytina: 6. Klempířské konstrukce: 7. Vnitřní omítky: 8. Fasádní omítky: 9. Vnější obklady: 10. Vnitřní obklady: 11. Schody: 12. Dveře: 13. Okna: 14. Podlahy obytných místností: 15. Podlahy ostatních místností: 16. Vytápění: 17. Elektroinstalace: 18. Bleskosvod:
Hodnocení standardu P S S S S S C S S C C S S S P P P S C
Obj. podíl [%] 8,20 21,20 7,90 7,30 3,40 0,90 0,90 5,80 2,80 0,50 2,30 1,00 3,20 5,20 2,20 1,00 5,20 4,30 0,60
Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 50,00 50,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
Koeficient Upravený obj. podíl 0,46 3,77 1,00 21,20 1,00 7,90 1,00 7,30 1,00 3,40 1,00 0,45 0,00 0,00 1,00 5,80 1,00 2,80 0,00 0,00 0,00 0,00 1,00 1,00 1,00 3,20 1,00 5,20 0,46 1,01 0,46 0,46 0,46 2,39 1,00 4,30 0,00 0,00
- 10 19. Rozvod vody: 20. Zdroj teplé vody: 21. Instalace plynu: 22. Kanalizace: 23. Vybavení kuchyně: 24. Vnitřní vybavení: 25. Záchod: 26. Ostatní: Součet upravených objemových podílů:
C C C P S P P C
3,20 1,90 0,50 3,10 0,50 4,10 0,30 3,40
100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
0,00 0,00 0,00 0,46 1,00 0,46 0,46 0,00
Hodnota koeficientu vybavení K4:
0,00 0,00 0,00 1,43 0,50 1,89 0,14 0,00 74,14 0,7414
Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 6): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38):
= * * *
2 290,- Kč/m3 0,7414 0,8500 2,1690
Základní cena upravená
=
3 130,16 Kč/m3
819,41 m3 * 3 130,16 Kč/m3
=
2 564 884,41 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 100 roků Předpokládaná další ţivotnost (PDŢ): 10 roků Předpokládaná celková ţivotnost (PCŢ): 110 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŢ = 100 % * 100 / 110 = 90,909 %
-
2 331 710,77 Kč
Rodinný dům č.p. 45 - LV 28 - věcná hodnota
=
233 173,64 Kč
Plná cena:
b) Venkovní úpravy b1) Venkovní úpravy - LV 28 - § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem procentem z ceny stavby Stanovené procento z ceny staveb: 3,50 % Ceny staveb pro stanovení základu pro výpočet ceny venkovních úprav: Název stavby Cena stavby Rodinný dům č.p. 45 - LV 28 233 173,64 Kč Celkem: 233 173,64 Kč Ocenění: Cena staveb celkem: Stanovené procento z ceny staveb:
*
Venkovní úpravy - LV 28 - věcná hodnota
=
233 173,64 0,0350 8 161,08 Kč
- 11 Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Rodinný dům č.p. 45 - LV 28 b) Venkovní úpravy - LV 28
233 170,- Kč 8 160,- Kč
= =
Věcná hodnota objektů dle LV 28 činí celkem
241 330,- Kč
Zjištěná cena pozemků c) Pozemky c1) Pozemek - LV 28 - § 27 - § 32 Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2: Název
Parcelní číslo
Výměra Jedn. cena [m2] [Kč/m2] 382,00 35,00
zastavěná plocha a nádvoří St. 47/2 Součet Úprava ceny – příloha č. 21: 2.3. není-li v místě moţnost napojení na veřejnou kanalizaci Úprava ceny celkem Mezisoučet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu uţití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem
Cena [Kč] 13 370,13 370,-
-7 % -7 % * *
Pozemek - LV 28 - zjištěná cena
=
935,90 12 434,10 0,7518 2,1690 20 275,72 20 275,72 Kč
Rekapitulace ocenění pozemků c) Pozemky c1) Pozemek - LV 28 Zjištěná cena pozemků dle LV 28 činí celkem
=
20 280,- Kč 20 280,- Kč
- 12 -
Věcná hodnota pozemků - indexová metoda c) Pozemky c1) Pozemek - LV 28 Výchozí cena:
=
Korekce výchozí ceny: A - územní struktura: okrajová část obce B - typ stavebního pozemku: stavebně připravený C - třída velikosti obce: obec do 1.000 obyvatel D - typ polohy: venkovská E - územní připravenost, infrastruktura: střední F - speciální charakteristiky: zhodnocená lokalita
* * * * * *
Výchozí cena upravená
=
150,- Kč/m2
1,00 1,50 0,40 0,70 0,75 1,00 47,25 Kč/m2
Jednotková cena stavebního pozemku: 47,25 Kč/m2 Oceňovaný stavební pozemek: zastavěná plocha a nádvoří p.č. St. 47/2
382 m2
Výměra stavebních pozemků:
382 m2
382,00 m2 á 47,25 Kč/m2 = 18 049,50 Kč Pozemky oceněné indexovou metodou - celkem Pozemek - LV 28 - věcná hodnota
=
18 049,50 Kč
=
18 049,50 Kč
=
18 050,- Kč
Rekapitulace ocenění pozemků c) Pozemky c1) Pozemek - LV 28 Věcná hodnota pozemků dle LV 28 činí celkem
18 050,- Kč
- 13 -
Část 2 – List vlastnictví 59 Zjištěná cena pozemků c2) Pozemky - LV 59 - § 27 - § 32 Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2: Název
Parcelní číslo
Výměra Jedn. cena 2 [m ] [Kč/m2] 1 474,00 35,00
zastavěná plocha a nádvoří St. 16/1 zbořeniště Součet Úprava ceny – příloha č. 21: 2.3. není-li v místě moţnost napojení na veřejnou kanalizaci Úprava ceny celkem Mezisoučet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu uţití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem
Cena [Kč] 51 590,51 590,-
-7 % -7 % -
3 611,30 47 978,70 0,7518 2,1690 78 236,67
* *
Zemědělský pozemek oceněný dle § 29. Výpočet úpravy základní ceny – příloha č. 23: Obce s 2-5 tisíci obyv. - sousední k.ú. Celková úprava ceny:
20,00 % 20,00 %
Ocenění: Název
Parcelní číslo
BPEJ
Výměra JC Úprava [m2] [Kč/m2] [%] 668 4,11 20,00
trvalý travní 52 85800 porost Výměra celkem Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39): Zemědělský pozemek oceněný dle § 29 - celkem
UC [Kč/m2] 4,93
Cena [Kč] 3 293,24
668 Mezisoučet
Úprava ceny vlastnickým podílem:
*
81 529,91 Kč 6 / 16
*
Pozemky - LV 59 - zjištěná cena
3 293,24 1,0000 3 293,24
=
30 573,72 Kč
Rekapitulace ocenění pozemků c) Pozemky c2) Pozemky - LV 59 - podíl 6/16 Zjištěná cena podílu pozemků dle LV 59 činí celkem
=
30 570,- Kč 30 570,- Kč
- 14 -
Věcná hodnota pozemků - indexová metoda c2) Pozemky - LV 59 Výchozí cena:
=
150,- Kč/m2
Korekce výchozí ceny: A - územní struktura: okrajová část obce B - typ stavebního pozemku: stavebně připravený C - třída velikosti obce: obec do 1.000 obyvatel D - typ polohy: venkovská E - územní připravenost, infrastruktura: střední F - speciální charakteristiky: zhodnocená lokalita
* * * * * *
Výchozí cena upravená
=
1,00 1,50 0,40 0,70 0,75 1,00 47,25 Kč/m2
Jednotková cena stavebního pozemku: 47,25 Kč/m2 Jednotková cena ostatních pozemků: 7,09 Kč/m2 Oceňovaný stavební pozemek: zastavěná plocha a nádvoří - zbořeniště p.č. St. 16/1
1474 m2
Výměra stavebních pozemků:
1474 m2
1 474,00 m2 á 47,25 Kč/m2 = 69 646,50 Kč Oceňovaný ostatní pozemek: trvalý travní porost p.č. 52
668 m2
Výměra ostatních pozemků:
668 m2
668,00 m2 á 7,09 Kč/m2 = 4 736,12 Kč Pozemky oceněné indexovou metodou - celkem
= =
74 382,62 Kč 74 382,62 Kč
Úprava ceny: podíl id. 6/16
*
Pozemky - LV 59 - výsledná cena
=
27 893,48 Kč
=
27 890,- Kč
0,375
Rekapitulace ocenění pozemků c) Pozemky c2) Pozemek - LV 59 - podíl 6/16 Věcná hodnota podílu pozemků dle LV 59 činí celkem
27 890,- Kč
- 15 -
Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací - obvyklá cena ve smyslu ustanovení § 2, odst. 1, zákona číslo 151/1997 Sb. V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí nebo realitní inzerce nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, ţe s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, ţe uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší neţ 1 rok, realitní inzerce se předpokládá aktuální. To proto, ţe se předpokládá, ţe za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z internetových realitních serverů, z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a draţeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Po nemovitostech uvedeného typu, tj. Rodinný dům bez nebytových prostor, uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěného technického stavu, v dané lokalitě a u srovnatelných nemovitostí poptávka je výrazně nižší než nabídka. Proto s přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu špatnému technickému stavu, silně podstandardnímu vybavení a zanedbané údrţbě, jsem názoru, ţe oceňovaná nemovitost je jen velmi obtížně obchodovatelná. Jako podklady byly pouţity údaje z internetové realitní inzerce, databáze spolupracujících odhadců, vlastní databáze. Podle těchto podkladů a údajů byly v uplynulé době v oblasti, kde se nachází oceňovaná nemovitost, zobchodovány, nebo jsou právě k prodeji nabízeny srovnatelné nemovitosti. Inzerované srovnatelné nemovitosti jsou doloţeny v příloze tohoto znaleckého posudku. Závěry z průzkumu obvyklých cen jsou následující: Přímé srovnání s cenami nabízených nemovitostí: Z realitní inzerce jsem vybral dne 23.09.2011 následující nemovitosti z obce Norberčany a z okolí této obce (okolí do 10 km), vše v okrese Olomouc: 1. Rodinný dům v obci Moravský Beroun, okres Olomouc. Rodinný dům volně stojící, který je jednopodlaţní bez podsklepení a bez podkroví v sedlové střeše. Dům obsahuje byt (3+1) s příslušenstvím a s kolnou ve dvoře. Napojení na běţné inţenýrské sítě je moţné. Starší rodinný dům v dobrém technickém stavu, je jiţ po částečné rekonstrukci, zdivo smíšené. Zastavěná plocha je 180 m2, celková uţitná podlahová plocha cca 100 m2, pozemky celkem o ploše 294 m2. Nemovitost je určena k trvalému bydlení, nebo k rekreaci a je ihned volná ke koupi. Nabídková cena 299.000,- Kč 2. Rodinný dům v obci Norberčany, místní část a k.ú. Stará Libavá, okres Olomouc. Rodinný dům volně stojící, který je jednopodlaţní s částečným podsklepením a s budoucím podkrovím v sedlové střeše. Dům obsahuje byt (4+1) s příslušenstvím a s garáţí, je v nedokončené rekonstrukci, chybí řemeslné práce a vybavení. Napojení na inţenýrské sítě vodovod a elektrickou energii je provedeno. Starší rodinný dům v rozestavěném stavu - nedokončená rekonstrukce. Zastavěná plocha je 140 m2, celková uţitná podlahová plocha cca 190 m2, pozemky celkem o ploše 657 m2. Nemovitost je určena po dokončení k trvalému bydlení, nebo k rekreaci a je ihned volná ke koupi. Nabídková cena 350.000,- Kč
- 16 3. Rodinný dům v obci Domašov nad Bystřicí, okres Olomouc. Rodinný dům řadový koncový, který je jednopodlaţní bez podsklepení a bez podkroví v sedlové střeše. Dům obsahuje byt (2+1) s příslušenstvím. Napojení na běţné inţenýrské sítě je moţné. Starší rodinný dům v dobrém technickém stavu, je jiţ po částečné rekonstrukci. Zastavěná plocha je cca 100 m2, celková uţitná podlahová plocha cca 80 m2, pozemky celkem o ploše 869 m2. Nemovitost je určena k trvalému bydlení, nebo k rekreaci a je ihned volná ke koupi. Nabídková cena 420.000,- Kč Vyhodnocení srovnávaných nemovitostí: přímé srovnání lze provést se všemi uváděnými nemovitostmi. Všechny se nacházejí ve stejné obci, nebo v okolí obce Norberčany (do 10 km), vše v okrese Olomouc. Všechny srovnávané nemovitosti jsou starší rodinné domy, které jsou schopné k uţívání na bydlení, nebo k rekreaci. Většinou jsou v dobrém technickém stavu, jeden dům je v nedokončené rekonstrukci a potřebuje dostavbu - dokončení započatých oprav. Oceňovaná nemovitost dle LV 28, rodinný dům Stará Libavá č.p. 45, je rovněţ velmi starý rodinný dům, který je ve velmi špatném technickém stavu se zanedbanou údrţbou a bez základní standardní vybavenosti. Dům vyţaduje celkovou rekonstrukci a modernizaci. Je zde jedna bytová jednotka o dispozici (2+1) s podstandardním příslušenstvím a v současné době je jedna obytná místnost neobyvatelná. U domu je jen malý pozemek. Druhá část oceňovaných nemovitostí spoluvlastnický podíl id. 6/16 pozemků dle LV 59 je zbořeniště po původním domě, stavební pozemek a louka. Na části pozemku zbořeniště je vedlejší stavba jiného vlastníka (sousední nemovitosti). Jedná se o málo hodnotný podíl z ceny výše uvedených pozemků, který je nyní v místě prakticky neprodejný. Oceňovaná nemovitost Stará Libavá č.p. 45, s příslušnými pozemky a s podíly z pozemků, vše v obci Norberčany, v k.ú. Stará Libavá, okres Olomouc, má pro ocenění důležité cenotvorné faktory: Silné stránky: - čisté okolí, dobré životní prostředí Slabé stránky: - velmi stará nemovitost ve velmi špatném technickém stavu - chybějící základní vybavenost rodinného domu - nutnost provedení oprav, rekonstrukcí a modernizací - nehodnotný podíl z problematických pozemků zbořeniště a louky (část 2- LV 59) Srovnáním oceňované nemovitosti s výše uvedenými porovnávanými nemovitostmi, vzhledem k poloze oceňované nemovitosti, velikosti zastavěné a užitné plochy, velikosti obestavěného prostoru, chybějící základní běžné vybavenosti, s ohledem na velmi špatný technický stav, nedokončenost oprav a zanedbanou údržbu oceňované nemovitosti, odhaduji srovnatelnou cenu všech oceňovaných nemovitostí na:
240 000,- Kč
- 17 -
C. Rekapitulace Část 1 – List vlastnictví 28 Zjištěná porovnávací cena: Zjištěná porovnávací cena objektů: Zjištěná cena pozemků: Zjištěná porovnávací cena celkem:
190 340,- Kč 20 280,- Kč 210 620,- Kč
Věcná hodnota: Věcná hodnota objektů: Věcná hodnota pozemků: Stanovená věcná hodnota celkem:
241 330,- Kč 18 050,- Kč 259 380,- Kč
Část 2 – List vlastnictví 59 Zjištěná porovnávací cena: Zjištěná porovnávací cena objektů: Zjištěná cena podílu pozemků: Zjištěná porovnávací cena podílu celkem:
0,- Kč 30 570,- Kč 30 570,- Kč
Věcná hodnota: Věcná hodnota objektů: Věcná hodnota podílu pozemků: Stanovená věcná hodnota podílu celkem:
0,- Kč 27 890,- Kč 27 890,- Kč
Odhadovaná srovnávací hodnota celkem:
240 000,- Kč
Obvyklá cena celkem: 240 000,- Kč
slovy: dvěstěčtyřicettisíc Kč
- 18 -
ZÁVĚR: 1. Obvyklá cena nemovitosti, pokud by byla bez závad, je minimálně: 300.000,- Kč 2. Závady, které dražbou nezaniknou - jsou známy, na LV 28 je uvedeno Věcné břemeno užívání pro oprávněnou osobu paní Františku Dosedlovou (narozená dne 03.07.1905). Toto věcné břemeno však již fakticky v minulosti dávno zaniklo úmrtím oprávněné osoby. Srovnáním s jinými nemovitostmi tohoto typu v daném regionu, které již byly v uplynulém období zobchodovány, nebo jsou právě nabízeny k prodeji a je známá jejich obvyklá cena (tržní hodnota), lze odhadnout, že obvyklá cena oceňované nemovitosti Stará Libavá č.p. 45 s příslušenstvím a s pozemkem dle LV 28 a spoluvlastnického podílu id. 6/16 nemovitosti pozemků dle LV 59, vše v k.ú. Stará Libavá, obec Norberčany je pro účel dražby minimálně: 240.000,- Kč z toho: - nemovitosti dle LV 28 pro k.ú. Stará Libavá 210.000,- Kč - spoluvlastnický podíl id. 6/16 nemovitostí dle LV 59 pro k.ú. Stará Libavá 30.000,- Kč Tyto ceny jsou odhadovány s ohledem na to, že se bude dražit celá kompletní nemovitost s hlavní stavbou rodinným domem Stará Libavá č.p. 45, se všemi venkovními úpravami a s pozemkem parcelní číslo St. 47/2 dle LV 28 a dále pouze spoluvlastnický podíl id. 6/16 z celku nemovitostí pozemků dle LV 59, vše v katastrálním území Stará Libavá. Obvyklá cena nemovitosti je ovlivněna především polohou nemovitostí, které se nacházejí ve velmi malé „ostatní“ obci Norberčany, a to v její místní části Stará Libavá, okres Olomouc. Tzn. v podprůměrné poloze z hlediska jejího možného obchodování. Poloha je vhodná k využití jako rodinný dům k trvalému bydlení, nebo k rodinné rekreaci. Dostupnost nemovitosti je dobrá a dostupnost centra obce je také dobrá. Dostupnost regionálního centra i dalších větších měst v okolí je poněkud obtížnější a je proto problematická pro denní dojíždění do zaměstnání, nebo do škol apod. V místě nejsou k dispozici všechny běžné inženýrské sítě, je zde poze elektrický proud a vodovod. Dům č.p. 45 na ně může být napojen, nyní je napojen jen na elektrický proud. Dále je cena ovlivněna celkovou „velikostí“ domu i současné využitelné obytné plochy v domě, velkým stářím původní nemovitosti, jejím konstrukčním a materiálovým provedením, chybějící základní standardní vybaveností, velmi špatným technickým stavem a dlouhodobě zanedbanou údržbou. V domě je jeden malý byt s příslušenstvím. Obvyklá cena pro účely dražby se tedy odhaduje s ohledem na polohu oceňované nemovitosti, její velikost, velké stáří, chybějící běžnou vybavenost, špatný technický stav a zcela zanedbanou údržbu (vše dle LV 28), jakož i s ohledem na velmi problematickou prodejnost ideálního podílu ze zanedbaných pozemků (dle LV 59). Zástavní práva neovlivňují hodnotu předmětu dražby, protože tato práva v souladu se zákonem č. 26/2000 Sb. zanikají zpeněžením věci. Nemovitost bude po dražbě po této stránce bez závad, vlastníkovi zanikne vlastnictví i právo užívání. K oceňované nemovitosti se váže výše uvedené Věcné břemeno užívání, které však již fakticky zaniklo úmrtím oprávněné osoby. Nejsou zde však vložena žádná ocenitelná práva ve prospěch oceňovaných nemovitostí.
V Olomouci, 01.10.2011 Ing. Jan Štěpánek Einsteinova 46 779 00 Olomouc 9 tel.: 585418870; 603289224
- 19 -
D. Znalecká doloţka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 12.05.1992 č.j. Spr. 1998/92 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4846 - 131/11 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 133/2011.
V Olomouci, 01.10.2011
Ing. Jan Štěpánek
