11

Znalecký posudek č. 96/22/11 o obvyklé a administrativní ceně nemovitosti - bytové jednotky č. 783/9 v k.ú. a obci Zruč nad Sázavou, okres Kutná Hora.

Objednatel posudku:

Ján Locek soudní exekutor Exekutorského úřadu Kutná Hora Vocelova 394 284 01 Kutná Hora

Účel posudku:

092 EX 162/10-40 exekuční řízení

Podle stavu ke dni 25.10.2011 posudek vypracoval: Ing. Lenka Váchová Kaňk 329 284 04 Kutná Hora tel.: 774 477 112 [email protected] Posudek obsahuje 13 stran textu včetně titulního listu a 6 stran příloh. Objednateli se předává ve třech vyhotoveních.

V Kutné Hoře, 1.11.2011

Bytová jednotka č. 783/9

Zruč nad Sázavou, Slunný Vrch č.p. 783

A. Nález 1. Znalecký úkol Úkolem znalce je ocenit nemovitosti, jejich příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené, v majetku povinného, a to : - jednotka č. 783/9, byt v budově Zruč nad Sázavou, číslo popisné 783 na LV 10841, byt.dům nacházejícím se na pozemku parc.číslo 2229 spolu s podílem 4629/171936 ke společným částem uvedenáho domu,zapsáný v katastru nemovitostí vedeném Katastrální úřad pro Středočeský kraj KP Kutná Hora CZ0205, pro obec 534633 Zruč nad Sázavou, katastrální území 793655 Zruč nad Sázavou na listu vlastnictví č. 11162 - pozemek parcelní číslo 2229, o výměře 286 m2, druh: zastavěná plocha a nádvoří, zapsaný v katastru nemovitostí vedeném Katastrální úřad pro Středočeský kraj KP Kutná Hora CZ0205, pro obec 534633 Zruč nad Sázavou, katastrálni území 793655 Zruč nad Sázavou, na listu vlastnictví č. 10841 - podíl 1543/57312 - budova - Zruč nad Sázavou, číslo popisné 783, bydlení, stojící na pozemku parc. č. 2229, zapsáný v katastru nemovitostí vedeném Katastrální úřad pro Středočeský kraj KP Kutná Hora CZ0205,pro obec 534633 Zruč nad Sázavou, katastrální území 793655 Zruč nad Sázavou na listu vlastnictví č. 10841 - podíl 1543/57312 Znalecký posudek bude vyhotoven ve 3 vyhotoveních a bude zde uvedeno: a) cena nemovitosti ajejího příslušenství zjištěná dle platného znaleckého předpisu b) cena obecná nemovitosti ajejího příslušenství, za níž je nemovitost v dražbě prodejná c) cena práva a závad, pokud na movitých věcech váznou Předpokládám, že v bodu c) je pouze překlep a měl znít takto: c) cena práv a závad, pokud na nemovitostech váznou. Jelikož k ocenění movitého majetku nemám oprávnění, provedla jsem posouzení práv a závad spojených s výše uvedenými nemovitostmi.

2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Bytová jednotka 783/9 Slunný Vrch 783 285 22 Zruč nad Sázavou Region: Středočeský Okres: Kutná Hora Katastrální území: Zruč nad Sázavou

Znalecký posudek 96/22/11

Strana 2 (celkem 13)



3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 25.10.2011 za přítomnosti pana Libora Jindry. 4. Podklady pro vypracování posudku: - výpis z KN Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Kutná Hora ke dni 25.8.2011, LV č. 11162 pro k.ú. Zruč nad Sázavou - výpis z KN Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Kutná Hora ke dni 25.8.2011, LV č. 10841 pro k.ú. Zruč nad Sázavou - kupní smlouva z 18.2.2009, právní účinky vkladu 27.2.2009 - snímek z katastrální mapy - skutečnosti zjištěné na místě - zákon č. 151/97 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb. - vyhláška Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. - Metodika oceňovaní nemovitostí, obsahující základní pravidla evropských a mezinárodních oceňovacích standardů. Metodika vychází ze standardu IVS č. 4 a navazující uživatelské směrnice, průběžně je doplňována o všechny nové poznatky a dohody, které vznikají v rámci evropského sdružení oceňovacích svazů (TEGoVA a IVSC). - databáze realizovaných prodejů nemovitostí MOISES - realitní inzerce

5. Vlastnické a evidenční údaje: Jindra Libor 6. Dokumentace a skutečnost: Byla předložena dokumentace, která odpovídá skutečnému stavu nemovitosti.





7. Celkový popis nemovitosti: Předmětem ocenění je bytová jednotka 2+kk ve 2.NP bytového domu, včetně spoluvlastnického podílu na pozemku parc. č. 2229 zastavěného bytovým domem a na společných částech domu č.p. 783, výše spoluvlastnického podílu je 4629/171936. Obytný typový dům je situován v zastavěné části obce v ulici Slunný vrch. Dům má jedno podzemní a osm nadzemních podlaží, postaven byl v roce 1969. Plášť budovy tvoří nenosné panely, asi v roce 2000 bylo provedeno kontaktní zateplení fasády a v roce 2010 byl vyměněn vstupní katr za hliníkový. Objekt je napojený na všechny obvyklé veřejné sítě. Věcné břemeno ani jiná práva a závady, které by měly vliv na obvyklou cenu nemovitosti, nebyly zjištěny. Zástavní práva a exekuční příkazy zapsané na LV nejsou v ocenění zohledněny.

8. Obsah posudku: a) Ocenění porovnávacím způsobem a1) Bytová jednotka 783/9 b) Pozemky b1) Pozemek





B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů:

Administrativní cena (vyhláška 364/2010 Sb.) a) Porovnávací hodnota a1) Bytová jednotka 783/9 - § 25 Byt je v původním stavu. Okna dřevěná zdvojená, dveře hladké do kovových zárubní, podlahy betonové s volně kladenými koberci a PVC, v koupelně je keram. dlažba, v koupelně a části kuchyně na stěnách bělninový obklad. V koupelně je obezděná vana a umývadlo. Veškeré vybavení bytu je původní. K bytu náleží právo užívat sklepní kóji v 1.PP budovy o velikosti 2,65 m2. Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Bytový prostor Poloha objektu: Středočeský kraj - nad 2 000 do 10 000 obyvatel Stáří stavby: 42 roků Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): 21 030,- Kč/m2 Podlahové plochy bytu: pokoj + kk: pokoj: chodba: koupelna: WC: Podlahová plocha bytu:

= = = = = =

26,18 m2 12,20 m2 4,29 m2 2,52 m2 1,15 m2 46,34 m2

Započítaná podlahová plocha bytu: Podlahové plochy - celkem:

= =

46,34 m2 46,34 m2

Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - 2. - 4. NP s výtahem 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje - sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav)

č.

Vi

III II II III III

0,00 0,00 0,00 0,05 0,03

III II

0,00 -0,01

III III III

0,00 0,00 0,85

Koeficient pro stáří 42 let: 0,80 Znalecký posudek 96/22/11



Zruč nad Sázavou, Slunný Vrch č.p. 783 9

Index vybavení IV = (1 + ∑ Vi ) * V10 * 0,80 = 0,728 i=1

Index polohy: Název znaku 1. Význam obce - bez většího významu 2. Úřady v obci - obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem nebo banka nebo policie nebo pošta 3. Poloha nemovitosti v obci - vnitřní území obce 4. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení bez významnější okolní zeleně 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - základní síť obchodů a služeb, pohostinské a popřípadě kulturní zařízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola a sportovní zařízení 7. Zdravotnické zařízení v okolí nemovitosti - omezená dostupnost zdravotnické péče 8. Veřejná doprava - zastávka hromadné dopravy do 500 m 9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost v obci a okolí - vyšší než je průměr v kraji 11. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 12. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů

č.

Pi

I II

0,00 0,02

III IV

0,00 0,03

II

0,00

III II

0,04 0,00

IV II I III II

0,03 0,00 -0,04 0,00 0,00

12

Index polohy IP = (1 + ∑ Pi ) = 1,080 i=1

Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně nižší než nabídka - Realitní trh je dlouhodobě ve výrazném poklesu. 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu

č.

Ti

I

-0,10

II II

0,00 0,00

3

Index trhu IT = (1 + ∑ Ti ) = 0,900 i=1

Celkový index I = IV * IP * IT = 0,728 * 1,080 * 0,900 = 0,708 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 21 030,- Kč/m2 * 0,708 = 14 889,24 Kč/m2 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * PP = 14 889,24 Kč/m2 * 46,34 m2 = 689 967,38 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem =

689 967,38 Kč

Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na pozemku: Zjištěná cena pozemku: 36 902,71 Kč Spoluvlastnický podíl: 4 629 / 171 936 Hodnota spoluvlast. podílu: 36 902,71 Kč * 4 629 / 171 936 =

+

993,52 Kč

Bytová jednotka 783/9 - zjištěná cena

=

690 960,90 Kč

Bytová jednotka 783/9 - cena po zaokrouhlení

=

690 960,- Kč





a) Pozemky a1) Pozemek - § 27 - § 32 Pozemek je zastavěný domem č.p. 783 s oceňovanou bytovou jednotkou. Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2: Název

Parcelní číslo

Výměra Jedn. cena [m2] [Kč/m2] 286,00 64,37

zastavěná plocha a nádvoří 2229 Součet Úprava ceny – příloha č. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu užití stavby Úprava ceny celkem Mezisoučet 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisoučet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem

Cena [Kč] 18 409,82 18 409,82

100 % 100 % + 10 % 10 % + * *

Pozemek - zjištěná cena

=

18 409,82 36 819,64 3 681,96 40 501,60 0,4230 2,1540 36 902,71 36 902,71 Kč

Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemek Cena pozemků činí celkem


=

36 900,- Kč 36 900,- Kč




Porovnávací metoda Popis oceňované stavby Popis oceňované stavby Název : Bytová jednotka Druh nemovitosti: Byty a nebytové prostory v obytných domech Konstrukce: montované z dílců betonových tyčových Počet podzemních podlaží: 1 Počet nadzemních podlaží: 8 Poloha: samostatně stojící Podkroví: ne Pozemky celkem: 286 m2 Zastavěná plocha hlavního objektu: 286 m2 Poměr pozemků celkem k zastavěné ploše: 1,00 Výtah: ano Přípojky: voda, el., plyn, kanalizace, teplovod Technický stav objektu: dobrý Stáří objektu: 42 roků Jednotkové množství oceňované nemovitosti Jednotka Čistá užitná plocha


Zkratka PUČ

Výměra 46,34 m2




Přehled porovnatelných nemovitostí Objekt č.: 1 Název: Bytová jednotka M 13807 Adresa: Slunný vrch, 285 22 Zruč nad Sázavou Popis: Záznam MOISES č. 13807 Okres: KH Obec: Zruč nad Sázavou Katastrální území: Zruč nad Sázavou Zóna: Obytné domy+veř.záj. Poloha v zóně: průměrná Počet obyv.: 5278 Adresa nemovitosti: Slunný Vrch Cena obchodovaná: 550 000,- Kč Datum obchodu: 15.3.2009 Základní charakteristika nemovitosti: Předmětem ocenění je bytová jednotka 2+1 nacházející se ve zvýšeném 1.NP obytného panelového domu obsahujícího 1 PPa 8 NP. Dům byl vybudován koncem 70 tých let. V roce 2007 bylo provedeno zateplení fasády vč. konečné úpravy strukturovanou omítkou. Zároveň byla též rekonstruována krytina. Bytová jednotka je v původním vybavení bez dodatečných stavebních úprav. Bytové jádro je vyzděno, v koupelně osazena vana s umyvadlem, WC je kombi, v kuchyni osazen sporák elektro bez digestoře, podlahy PVC, okna dřevěná zdvojená, dveře prosklené do ocel.zárubní, topení centrální s radiátory vč. rozvodu vody. Jedná se o krajní byt s orientací na východ a sever. Rozměrové a cenové charakteristiky: Stavby: Druh plochy:Podlah. plocha (m2) Realizovaná cena 1 m2 v Kč: obytné 49,08 11206 Celková cena staveb: 550000,- Kč Byt v sousedním domě, mírně větší výměra.

Druh nemovitosti: Byty a nebytové prostory v Poloha: samostatně stojící obytných domech Stáří objektu: 40 roků Stav objektu: dobrý Počet nadz. podlaží 8 Počet podzemních podlaží: 1 Výtah: ano Podkroví: ne Svislé konstrukce: montované z dílců betonových tyčových Přípojky: voda, el., plyn, kanalizace, teplovod Požadovaná nebo kupní cena Pramen zjištění ceny: jiný Požadovaná cena: 550 000,- Kč Koef. úpravy ceny: 1,00 Cena po úpravě: 550 000,- Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny Přepočtené jedn. ceny Čistá užitná plocha: 49,08 m2 11 206,19 Kč/m2 11 206,19 Kč/m2





Objekt č.: 2 Název: Bytová jednotka 2+1 Poštovní Adresa: Poštovní, 285 22 Zruč nad Sázavou Popis: Prodej, byt 2+kk, 42 m² Cena: 525 000,- Kč Poznámka k ceně: v ceně provize, prání a finanční servis Adresa: Poštovní, Zruč nad Sázavou Datum vložení: 25.10.2010 Datum aktualizace: 11.07.2011 ID zakázky: E00882 Budova: Panelová Stav objektu: Po rekonstrukci Vlastnictví: Osobní Podlaží počet: 9 včetně 1 podzemního Plocha užitná: 42 m2 Topení: Ústřední dálkové Popis: Byt OV 2+kk/L (42+7m2), panel, po částečné rekonstrukci (plov.podlaha, dlažba, plast.okna, stoupačky, lodžie). V domě se připravuje výměna výtahu (našetřeno v FO). Poplatky za užívání 3.500,-Kč (včetně el.energie a FO). K bytu náleží sklep v 1.PP. Inzerce, stejná výměra, byt po částečné rekonstrukci.

Druh nemovitosti: Byty a nebytové prostory v Poloha: samostatně stojící obytných domech Stáří objektu: Stav objektu: dobrý Počet nadz. podlaží 8 Počet podzemních podlaží: 1 Garáž: není Výtah: ano Podkroví: ne Svislé konstrukce: montované z dílců betonových tyčových Přípojky: voda, el., plyn, kanalizace, teplovod Požadovaná nebo kupní cena Pramen zjištění ceny: realitní inzerce Požadovaná cena: 525 000,- Kč Koef. úpravy ceny: 0,90 Cena po úpravě: 472 500,- Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny Přepočtené jedn. ceny 2 Čistá užitná plocha: 49,00 m 9 642,86 Kč/m2 9 642,86 Kč/m2





Objekt č.: 3 Název: Bytová jednotka 2+kk Na Pohoří Adresa: Na Pohoří, 285 22 Zruč nad Sázavou Popis: Prodej, byt 2+kk, 43 m² Cena: 600.000 Kč Poznámka k ceně: , včetně provize RK Adresa: Zruč nad Sázavou, Na Pohoří Vlastnictvi: Družstevní Poloha v obci: Klidná část obce Stav nemovitosti: Menší opravy Celková plocha: 43 m2 Obytná plocha: 43 m2 Užitná plocha: 43 m2 Poslední úprava: 6. října 2011, v 00:39 Číslo nemov. u RK: ČeskéReality:194708 Budova: Panelová Stav objektu: Velmi dobrý Vlastnictví: Osobní Podlaží počet: 8 Podlaží umístění: zvýšené přízemí Plocha užitná: 43 m2 Plocha podlahová: 43 m2 Popis: Prodej bytu 2+kk o výměře 43 m2 v DV s možností převodu do OV v panelovém domě ve Zruči nad Sázavou. Byt je ve zvýšeném přízemí v původním a však v udržovaném stavu. Okna jsou situovány na jiho-západ. K bytu dále náleží sklepní koje. Inzerce, stejná výměra, byt v původním stavu, družstevní.

Druh nemovitosti: Byty a nebytové prostory v Poloha: samostatně stojící obytných domech Stáří objektu: Stav objektu: dobrý Počet nadz. podlaží 8 Počet podzemních podlaží: 1 Garáž: není Výtah: ano Podkroví: ne Svislé konstrukce: montované z dílců betonových tyčových Přípojky: voda, el., plyn, kanalizace, teplovod Požadovaná nebo kupní cena Pramen zjištění ceny: realitní inzerce Požadovaná cena: 600 000,- Kč Koef. úpravy ceny: 0,90 Cena po úpravě: 540 000,- Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny Přepočtené jedn. ceny Čistá užitná plocha:

43,00 m2

12 558,14 Kč/m2

13 953,49 Kč/m2

Objekt č.: 4 Název: Bytová jednotka 3+kk Adresa: 285 22 Zruč nad Sázavou Byt 3+kk, Zruč nad Sázavou Cena: 850.000 Kč Adresa: Zruč nad Sázavou Vlastnictvi: V soukromém vlastnictví Poloha v obci: Klidná část obce Celková plocha: 75 m2 Patro: 6 Nadzem. podlaží: 7 Poslední úprava: 25. října 2011, v 16:12 Číslo nemov. u RK: ČeskéReality:36070





Popis: Prodej bytu 3+kk o výměře 75 m2 se zasklenou lodžií. Byt prošel rekonstrukcí (koupelna s toaletou, kuchyňská linka, elekrické rozvody, plastová okna ve 2 pokojích). Dům je částečně zateplený, v domě je nový výtah. V blízkosti domu se nachází obchodní dům Tesco, škola, školka, autobusová zastávka. Inzerce, větší výměra a velikostní kategorie, byt po rekonstrukci.

Druh nemovitosti: Byty a nebytové prostory v Poloha: samostatně stojící obytných domech Stáří objektu: Stav objektu: dobrý Počet nadz. podlaží 8 Počet podzemních podlaží: 1 Garáž: není Výtah: ano Podkroví: ne Svislé konstrukce: montované z dílců betonových tyčových Přípojky: voda, el., plyn, kanalizace, teplovod Požadovaná nebo kupní cena Pramen zjištění ceny: realitní inzerce Požadovaná cena: 850 000,- Kč Koef. úpravy ceny: 0,90 Cena po úpravě: 765 000,- Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny Přepočtené jedn. ceny Čistá užitná plocha:

75,00 m2

10 200,- Kč/m2

11 333,33 Kč/m2

Cena objektu zjištěná porovnávací metodou: Po porovnání uvedených nemovitostí s oceňovanou nemovitostí, zvážení jejich stavu, vybavení, lokality, dopravní dostupnosti a časových relací stanovuji porovnávací hodnotu na částku : Bytová jednotka 783/9 - výsledná cena


=

600 000,- Kč




C. Rekapitulace Administrativní cena: Administrativní cena celkem:

690 960,- Kč

Administrativní cena: 690 960,- Kč

slovy: šestsetdevadesátdevětsetšedesát Kč

Porovnávací cena: Porovnávací cena celkem:

600 000,- Kč

Obvyklá cena: 600 000,- Kč

slovy: šestsettisíc Kč V Kutné Hoře, 1.11.2011

Ing. Lenka Váchová Kaňk 329 284 04 Kutná Hora tel.: 774 477 112 [email protected]

D. Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 6.12.2006 pod č. j. Spr. 4037/2006, pro základní obory ekonomika, ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 96/22/11 znaleckého deníku.



11

Recommend Documents