Znalecký posudek . 3703/11 O cen nemovitosti: Rodinný d m p. 371 Kokonín - m sta Jablonec n/N, etn p íslušenství a pozemk parc. . st.59/1, st.393 a 327/2 kú. Kokonín obec Jablonec nad Nisou kraj Liberecký Objednatel posudku:
el posudku:
okres Jablonec n/N
Exekutorský ú ad Mladá Boleslav Mgr.Martin Slavata Táborská p.527/III 29301 Mladá Boleslav . obj.: j. EX 1877/11 ze dne: 17.4.2012 vystavil: Helena Macounová, DiS. zjišt ní obvyklé ceny nemovitosti
Dle vyhlášky Ministerstva financí eské republiky . 3/2008 Sb., kterou se provád jí n která ustanovení zákona . 151/1997 Sb., o oce ování majetku, ve zn ní vyhlášky . 456/2008 Sb., vyhlášky . 460/2009 Sb., vyhlášky . 364/2010 Sb. a vyhlášky . 387/2011 Sb., podle stavu ke dni 20. 6. 2012 posudek vypracoval: Ing. Marian Uram Kupeckého 736/10 293 01 Mladá Boleslav 624 51 782 Posudek obsahuje 18 stran. Objednateli se p edává ve 2 vyhotoveních. V Mladé Boleslavi, 22. 6. 2012
–2–
A. Nález Jedná se o d m p.371 v Kokonín , místní to ásti m sta Jablonec nad Nisou, d m na okraji zastav né ásti. Tento d m je p ízemní z ásti podsklepený a má podkroví ve sklonité st eše, d m je roubený, je postaven samostatn , umíst n na svažitém pozemku. D m postaven s odstupem od úzké ulice Tyršova stezka bez chodníku, p ístup je zpevn ný. D m byl napojen na ve ejné rozvody elekt iny a vody, odkanalizování provedeno do žumpy, zemní plyn do domu nezaveden, zaveden do pilí e u domu, sít odpojeny pro neplacení. U domu je d ev ná kolna, ostatní plocha zelen s málo porosty, provedeno staré oplocení a uzav ení. D m je odhadem z roku 1920, bez úprav, adaptace zahájena roku 2007 oplechováním, úpravou vnit ní dispozice, nedokon eno, rozpracováno, dob šet ení d m evidentn neudržovaný. Samostatn nedaleko domu postavena p ízemní garáž, nezapsána na LV. Šet ení uvnit nebylo umožn no.
B. Znalecký úkol Výpo et administrativní ceny podp rn , pro zjišt ní obvyklé ceny pro exeku ní ízení j. EX 1877/11, v daném období p etrvává snížení obchod s nemovitostmi, pokles cen nemovitostí, vy kávání na zlepšení situace na trhu s nemovitostmi, zp ísn né podmínky pen žních ústav .
1. Prohlídka a zam ení nemovitosti Prohlídka a zam ení nemovitosti bylo provedeno dne 20. 6. 2012 . Po p edchozí výzv nebyl umožn n vstup, oce uji dle vn jších znak , zam ení laserem a výpo ty z kat.mapy, konstrukce a vybavení dle údaj souseda.
2. Podklady pro vypracování posudku VKN z LV .42 kú.Kokonín a obec Jablonec n/N ze dne 3.4.2012 PÚ (-), snímek katastrální mapy edm tného území, informace „souseda“. Dle § 2 odst.1 zákona .151/1997 Sb., o oce ování majetku, v platném zn ní, se obvyklou cenou pro ú ely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena p i prodeji stejného pop ípad obdobného majetku v tuzemsku ke dni ocen ní. P itom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimo ádných okolností trhu, osobních pom prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby (stav tísn prodávajícího i kupujícího, sledky kalamit, osobní pom ry jako majetkové, rodinné i jiné osobní vztahy, zvláštní hodnota ikládaná majetku). V daném p ípad zjištována pro ú el exeku ního ízení.
3. Vlastnické a eviden ní údaje
Posudek byl vytvo en v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
–3–
4. Dokumentace a skute nost m p.371 Kokonín - Jablonce nad Nisou spl uje ustanovení § 2 písm.a), bod 2) vyhl. .501/2006 Sb., o OTP na využívání území, tj. rodinný d m, ur en pouze pro bydlení, je p ízemní, z ásti je podsklepený, má podkroví, obsahuje byt 3+kk. Statutární m sto Jablonec n/N má 45356 obyvatel (po 1.2.2011 dle MLO), Kokonín je místní ást sta, v míst je zpevn ná ulice Tyršova stezka, je zde možnost napojení na ve ejné rozvody elekt iny, v míst je rozvod vody, je možnost napojení zemního plynu a není možnost napojení odpadní kanalizace. Do místa jezdí autobusová doprava, i MHD, školy zde do úrovn st ední školy (v míst ZŠ 1.st a MŠ), kompletní sít obchod a služeb p im ené bývalému okresnímu m stu (v míst je malý obchod a 2x hostinec), vše ob anská vybavenost ve m st tj. lékárna, zdravotní st edisko, obchody a další služby ve m st Jablonec n/N), ve m st zdravotnické zabezpe ení, kulturní za ízení, veškeré ú ady, pošty, banky, pojiš ovny, policie, p im en dobré možnosti zam stnanosti ve všech oborech práce, v míst dobré životní prost edí, ve m st možnost individuální rekreace a sportovního vyžití, místo domu bez ohrožení záplavami, sesuvy i jinými vlivy, bez sousedství jiných ohrožujících i nep im ených vliv .
5. Celkový popis nemovitosti m p.371 v Kokonín , místní to ásti m sta Jablonec nad Nisou, d m na okraji zastav né ásti. Tento d m je p ízemní z ásti podsklepený a má podkroví ve sklonité st eše, d m je roubený, je postaven samostatn , umíst n na svažitém pozemku. D m postaven s odstupem od úzké ulice Tyršova stezka bez chodníku, p ístup je zpevn ný. D m byl napojen na ve ejné rozvody elekt iny a vody, odkanalizování provedeno do žumpy, zemní plyn do domu nezaveden, zaveden do pilí e u domu, sít odpojeny pro neplacení. U domu je d ev ná kolna, ostatní plocha zelen s málo porosty, provedeno staré oplocení a uzav ení. D m je odhadem z roku 1920, bez úprav, adaptace zahájena roku 2007 oplechováním, úpravou vnit ní dispozice, nedokon eno, rozpracováno, dob šet ení d m evidentn neudržovaný. Samostatn nedaleko domu postavena p ízemní garáž, nezapsána na LV. Šet ení nemovitosti (uvnit ) nebylo umožn no.
6. Obsah posudku a) Hlavní stavby 1) Rodinný d m p.371 Kokonín 2) Garáž na pozemku parc. . st.59/1 kú.Kokonín b) Trvalé porosty c) Pozemky 1) Pozemky parc. . st.393 a 327/2 kú.Kokonín 2) Pozemky parc. . st.59/1 kú.Kokonín
–4–
C. Posudek Popis objekt , vým ra, hodnocení a ocen ní Ocen ní nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí . 387/2011 Sb. o oce ování majetku.
eské republiky
Podklady pro stanovení koeficientu Kp: Obec: Jablonec nad Nisou Podle § 44 odst. 11 je koeficient Kp upraven o –15,0 % Zd vodn ní: V míst je nižší ob anská vybavenost oproti vlastnímu m stu, v Kokonín je obchod s potravinami, hostince dva, MHD as 500m, školka a škola 1.st., 2 st. v horní ásti Kokonína, h išt není, zdravotní st edisko není, doprava MHD. Starý d m není upravený, byla zahájena rekonstrukce, ale jen zahájena, d m je poškozen a bez ádné údržby, nevhodného resp. zastaralého dispozi ního ešení, vyššího moráln technického opot ebení, p íslušenství minimální, d m ve zhoršeném stavu.
a) Hlavní stavby a.1) Rodinný d m p.371 Kokonín – § 26a ízemní zpola podsklepená stavba s podkrovím, z roku odhadem 1920 (sousední d m 1924), se zanedbanou údržbou, úpravy nedokon eny, bez další údržby. Stavba je postavena samostatn , roubeným zp sobem se sklonitou st echou. D m obsahuje byt: sklepy, v p ízemí verandu, chodbu se schody, místnostt s kuchy kou, soc.za ízení s WC, schody do podkroví, kde je pak chodba a dva pokoje. Zjednodušen 3+kk, zatím starého vybavení, kamna na tuhá paliva. Konstrukce a vybavení: popsány u popisu K4, koef. vybavení, p emž vytáp ní je kamny na tuhá paliva, odkanalizování do žumpy vedle domu, rozvody neopraveny, plyn a elekt ina odpojeno.. Stá í a opot ebení: d m je roku 1920 postaven klasickým sroubeným zp sobem, stavební úpravy (as roku 1970 krytina, nové oplechování žlab a svod 2007, adaptace zahájena a nedokon ena, roku 2007 oprava vnit ních st n, zrušen p ed l kuchyn a pokoje. Opot ebení se zohledn ním druhu konstrukce, stá í a stavu je vysoké. Stá í domu 92 rok . Vzhledem k tomu, že nebylo umožn no p ešet ení nemovitosti, rozm ry m ení laserem a digitáln katastr. mapou, kontrukce a jiné údaje o konstrukcích stavby dle vn jších znak a údaj souseda, který n které údaje neví, nezná (dlouho tam nebyl, vytáp ní, sporák). Podlaží: Název 1.pp sklep 1.np p ízemí podkroví Sou et:
Výška 2,50 m 3,15 m 2,50 m 8,15 m
Zastav ná plocha 5,80×4,00 5,80×8,00+1,70×4,00 5,80×8,00
Zastav ná plocha všech podlaží: Zastav ná plocha 1. NP: 122,80 / 53,20 Podlažnost:
122,80 m2 53,20 m2 = 2,31
= = =
23,20 m2 53,20 m2 46,40 m2 122,80 m2
–5– Obestav ný prostor (OP): 1.pp podsklepení 2,50 × 5,80×4,00 1.np p ízemí 3,15 × (5,80×8,00)+(2,30+3,05)/2×(1,70×4,00) zast ešení s (1,15+4,00/2) × 5,80×8,00 podkrovím Obestav ný prostor – celkem:
=
= =
58,00 m3 164,35 m3
=
146,16 m3 368,51 m3
Rodinný d m: typ L Konstrukce: d ev ná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podlaží: s jedním nadzemním podlažím Vybavení: Název, popis Obj. podíl 1. Základy – staré pasové základy bez izolace proti zemní vlhkosti v suterénu 8,20 % 2. Zdivo – roubené z trám 10cm 21,20 % 3. Stropy – v nadzemí d ev né trámové, v podkroví 7,90 % zrcadlové 4. St echa – sedlový krov d ev ný vázaný 7,30 % 5. Krytina – eternitové šablony na d ev ném bedn ní 3,40 % 6. Klempí ské konstrukce – kompletní pozinkovaným 0,90 % plechem bez parapet – nejsou parapety 7. Vnit ní omítky – nát ry 5,80 % 8. Fasádní omítky – nát ry 2,80 % 9. Vn jší obklady – nejsou, kamenný sokl žulový 0,50 % 10. Vnit ní obklady – nejsou ? 2,30 % 11. Schody – d ev né do podkroví 1,00 % 12. Dve e – d ev né rámové 3,20 % 13. Okna – d ev ná špaletová 5,20 % 14. Podlahy obytných místností – pokoje prkenné podlahy, 2,20 % ásti vybetonované v p ízemí 15. Podlahy ostatních místností – betonová dlažba ? 1,00 % 16. Vytáp ní – lokální kamny na tuhá paliva ? 5,20 % 17. Elektroinstalace – zásuvkový i sv telný obvod, i motorový 4,30 % proud, pojistky odpojeno od sít 18. Bleskosvod – je osazen 0,60 % 19. Rozvod vody – jen studené, odpojení od sít ? 3,20 % 20. Zdroj teplé vody – elektrický bojler ? 1,90 % 21. Instalace plynu – není zaveden a rozveden (pilí p ed domem) 0,50 % 22. Kanalizace – odkanalizování soc.za .do malé žumpy 3,10 % 23. Vybavení kuchyn – není ? 0,50 % 24. Vnit ní vybavení – vana, umyvadlo ? 4,10 % 25. Záchod – záchod 0,30 % 26. Ostatní – krb, m íže, slaboproudé rozvody, vestav né sk ín aj. nejsou, domovní zvonek není 3,40 %
Hodnocení
Podíl
Podstandardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní 80 % Nevyskytuje se 20 % Standardní Standardní Standardní Nevyskytuje se Standardní Standardní Standardní Podstandardní Podstandardní Podstandardní Podstandardní Standardní Podstandardní Podstandardní Nevyskytuje se Standardní Nevyskytuje se Podstandardní Standardní Nevyskytuje se
–6– Ur ení základní ceny za m3 dle p ílohy . 20a, tabulky . 1: Kraj: Liberecký Obec: Jablonec nad Nisou Po et obyvatel: 45 356 Indexovaná pr m. cena (IPC): 3 780,– K /m3 Trh s nemovitostmi: íloha . 18a, tabulka . 1 Krize zp sobena i nadcen nými nemovitostmi zp sobila zp tn pokles trhu s nemovitostmi, zp ísn né podmínky bankovních ústav , snížená koup schopnost. Popis znaku Hodnocení znaku Ti 1 Situace na díl ím (segmentu) II. Poptávka nižší než nabídka –0,05 trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve 0,00 spoluvlastnictví) II. Bez vlivu 0,00 3 Vliv právních vztah na prodejnost (nap . prodej podílu, pronájem) 3
Ti):
Index trhu (IT = 1 +
0,950
i=1
Poloha nemovitosti: íloha . 18a, tabulka . 6 ístup uli kou Tyršova stezka velmi úzká 3m bez chodníku, špatný povrch, tj. vliv neuvedený. V míst není ve ejný rozvod kanalizace a je zde plyn. Popis znaku Hodnocení znaku Pi 1 Poloha nemovitosti II. Okrajová území obce - odd lené ásti obce –0,03 2 Význam lokality v obci, oblasti, II. Bez vlivu 0,00 okresu 3 Okolní zástavba a životní III. P evažující objekty pro bydlení 0,00 prost edí 4 Dopravní spojení II. Dobrá dostupnost centra obce, dobré 0,00 dopravní spojení 5 Parkovací možnosti v okolí I. Špatné –0,02 nemovitosti 6 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 7 Zm ny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu 0,00 nemovitosti 8 Vlivy neuvedené I. Vlivy snižující cenu –0,05 8
Pi):
Index polohy (IP = 1 +
0,900
i=1
Konstrukce a vybavení nemovitosti: íloha . 20a, tabulka . 2 Za domem je d ev ná poškozená kolna p dorysu 4,15x5,95m = 24,6925 m2, kolna d ev ná se sedlovou st echou, výška p ízemí 2,30, výška sedla 1,85m, zni ené drát né oplocení s prahem, betonová plocha a schody pro p ístup, vrátka k ulici a vzadu vyvrácená vrata, za domem jednoduchá pergola. Významn snižuje cenu rozpracovanost domu, nedokon ené konstrukce a vybavení, odpojení sítí. Pozemky 461 m2. Popis znaku Hodnocení znaku Vi 0 Typ stavby I. Nepodsklepený nebo podsklepený do L
–7–
1 Druh stavby 2 Provedení obvodových st n
III. I.
3 Tlouš ka obvod. st n 4 Podlažnost 5 Napojení na ve ejné sít (p ípojky) 6 Zp sob vytáp ní stavby 7 Zákl. p íslušenství v RD
I. I. III.
8 Ostatní vybavení v RD 9 Venkovní úpravy 10 Vedlejší stavby tvo ící íslušenství k RD 11 Pozemky ve funk ním celku se stavbou 12 Kriterium jinde neuvedené 13 Stavebn -technický stav
I. II. I. II. III. II.
poloviny zastav né plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou st echou Samostatný rodinný d m Na bázi d evní hmoty nezateplené nebo zdivo smíšené nebo kamenné mén jak 45 cm Hodnota v tší než 2 P ípojka elektro, voda a odkanalizování RD do žumpy nebo septiku Lokální na tuhá paliva Pouze áste né ve stavb nebo úplné podstand. nebo mimo stavbu RD Bez dalšího vybavení Minimálního rozsahu Standardní p íslušenství - vedlejší stavby celkem do 25 m2 Od 300 m2 do 800 m2 celkem
0,00 –0,08 –0,02 0,00 0,00 –0,08 –0,05 0,00 –0,03 0,05 0,00
I. Významn snižující cenu IV. Stavba ve špatném stavu - (p edpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) * Kategorie stavby: E - starší než 80 let Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V14: 0,6
–0,10 0,65*
12
Index konstrukce a vybavení (IV = (1 +
Vi) × V13):
0,269
i=1
Index cenového porovnání (I = IT × IP × IV): Cena upravená (CU = IPC × I):
0,950 × 0,900 × 0,269 = 3 780,– × 0,230 =
0,230 869,40 K /m3
368,51 × 869,40 =
320 382,59 K
Ur ení porovnávací hodnoty (OP × CU): Rodinný d m p.371 Kokonín – zjišt ná cena:
320 383,– K
a.2) Garáž na pozemku parc. . st.59/1 kú.Kokonín – § 24 ízemní nepodsklepená stavba s plochou st echou, odhadem 1970, se zanedbanou údržbou, úpravy nebyly, bez další údržby. Stavba je postavena samostatn , slab zd ným zp sobem s plochou st echou, zdi 15-30cm, panelové žebírkové stropy, la ová vrata v ocelovém rámu, luxvery, na st eše plechová krytina. Stav zhoršený. Garáž m že funk tvo it p íslušenství rodinného domu, ale také nemusí, vzhledem k umíst ní je ocen na samostatn , je uvnit pozemku parc. . 327/1 RPozemkový fond (p ístup p es ást tohoto pozemku), okolní cesta ve vlastnictví Statutárního m sta Jablonce n/N parc. . 291/5 - úzká nezpevn ná cesta. Vzhledem k tomu, že nebylo umožn no p ešet ení nemovitosti, rozm ry m ení laserem a digitáln katastr. mapou, kontrukce a jiné údaje o konstrukcích stavby dle vn jších znak . Podlaží: 1.np p ízemí Výška: Zastav ná plocha:
6,20×4,25
=
2,20 m 26,35 m2
–8– Obestav ný prostor (OP): 1.np p ízemí 2,20 × 6,20×4,25
=
57,97 m3
Ur ení základní ceny za m3 dle p ílohy . 18, tabulky . 1: Kraj: Liberecký Obec: Jablonec nad Nisou Po et obyvatel: 45 356 Indexovaná pr m. cena (IPC): 2 581,– K /m3 Trh s nemovitostmi: íloha . 18a, tabulka . 1 Krize zp sobena i nadcen nými nemovitostmi zp sobila zp tn pokles trhu s nemovitostmi, zp ísn né podmínky bankovních ústav , snížená koup schopnost. Garáž není zapsána na LV, nedo en právní stav. Popis znaku Hodnocení znaku Ti 1 Situace na díl ím (segmentu) II. Poptávka nižší než nabídka –0,05 trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve 0,00 spoluvlastnictví) I. Negativní –0,05 3 Vliv právních vztah na prodejnost (nap . prodej podílu, pronájem) 3
Ti):
Index trhu (IT = 1 +
0,900
i=1
Poloha nemovitosti: íloha . 18a, tabulka . 6 ístup uli kou Tyršova stezka velmi úzká 3m bez chodníku, dále „polní cestou ke garáži, špatný povrch, tj. vliv neuvedený. V míst není ve ejný rozvod kanalizace a je zde plyn. Popis znaku Hodnocení znaku Pi 1 Poloha nemovitosti II. Okrajová území obce - odd lené ásti obce –0,03 2 Význam lokality v obci, oblasti, II. Bez vlivu 0,00 okresu 3 Okolní zástavba a životní III. P evažující objekty pro bydlení 0,00 prost edí 4 Dopravní spojení II. Dobrá dostupnost centra obce, dobré 0,00 dopravní spojení 5 Parkovací možnosti v okolí I. Špatné –0,02 nemovitosti 6 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 7 Zm ny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu 0,00 nemovitosti 8 Vlivy neuvedené I. Vlivy snižující cenu –0,05 8
Pi):
Index polohy (IP = 1 +
0,900
i=1
Konstrukce a vybavení nemovitosti: Garáž bez údržby, asi z roku 1970. Popis znaku 0 Typ stavby
íloha . 18, tabulka . 2 Hodnocení znaku II. Svislé konstrukce zd né nebo
Vi B
–9– železobetonové s plochou st echou nebo krovem neumož ující z ízení podkroví 1 Druh stavby II. Samostatn stojící 2 Konstrukce II. Obvod. zdivo nebo st ny tl. 15-30 cm 3 Technické vybavení I. Bez vybavení 4 íslušenství - venk. úpravy II. Bez p íslušenství 5 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 6 Stavebn -technický stav III. Stavba se zanedbanou údržbou (p edpoklad provedení menších stavebních úprav) * Kategorie stavby: C - stá í od 30 do 50 let v etn Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V7: 0,8
0,00 0,00 –0,05 –0,01 0,00 0,85*
5
Index konstrukce a vybavení (IV = (1 +
Vi) × V6):
0,639
i=1
Index cenového porovnání (I = IT × IP × IV): Cena upravená (CU = IPC × I):
0,900 × 0,900 × 0,639 = 2 581,– × 0,518 =
0,518 1 336,96 K /m3
57,97 × 1 336,96 =
77 503,57 K
Ur ení porovnávací hodnoty (OP × CU): Garáž na pozemku parc. . st.59/1 kú.Kokonín – zjišt ná cena:
b) Trvalé porosty – § 35 - § 42
77 504,– K
Na zeleni u domu rostou okrasné porosty (r že, ke e), malé údržby. Plocha pr
tu porost 16 m2.
Okrasné rostliny zjednodušeným zp sobem – § 42 Plocha Název Parc. . Koef. Jedn. cena poz. 2 16 m porosty 327/2 0,085 284,1152 K = Trvalé porosty zjednodušeným zp sobem § 42 – celkem:
Celková cena 386,40 K 386,40 K
Trvalé porosty – zjišt ná cena:
386,– K
c) Pozemky c.1) Pozemky parc. . st.393 a 327/2 kú.Kokonín – § 28 Pozemek parc. . st.393 v zastav né místní ásti m sta, evidovaný jako zastav ná plocha a nádvo í, vým ry 56 m2, zastav n domem p.371 Kokonín - m sta Jablonec nad Nisou, tj. objektem k bydlení, rodinným domem. Kp ízen dle oce ujícího p edpisu, z statek je dv r, v míst možnost napojení ve ejných rozvod elekt iny, vody, je tu zemní plyn, není tu odpadní kanalizace, kanalizace svedena do staré žumpy. P ístupová cesta je asfaltová bez chodníku, úzká a rozbitá cesta, pozemek svažitý k severu, neohrožení záplavami aj. nap . sesuvy. M sto Jablonec nad Nisou má 45356 obyvatel, nemá cenovou mapu stavebních pozemk . Kokonín je místní ástí, p len ným k stu, nemovitost v ulici Tyršova stezka (jméno od sokolovny), úzká, bez chodník , okraj m sta. Pozemek parc. .327/2 je ostatní plocha, zele , okolo domu p.371 Kokonín. Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 iní 400,– K . Cena je ur ena podle písm. i): okresní m sto. § 28 odst. 2 – Zastav né plochy a nádvo í
– 10 – Ur ení koeficient pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle p ílohy . 21, tabulka . 1: Výhodnost polohy na území obce z hlediska – 20 % × elu užití stavby
0,800
Úprava podle p ílohy . 21, tabulka . 2: Není možnost napojení na ve ejnou kanalizaci – 7% Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % Úprava celkem: + 3% × Koeficient zm ny cen staveb Ki: × Koeficient prodejnosti Kp: (Rodinné domy, upraven o –15,0 %) ×
1,030 2,155 1,000
Název Parc. . zastav ná plocha a st.393 nádvo í
Jednotková cena [K /m2] Vým ra [m2] základní upravená 56 400,– 710,2880
Cena [K ] 39 776,13
§ 28 odst. 5 – Pozemky zahrad a ostatní plochy Ur ení koeficient pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle p ílohy . 21, tabulka . 1: Výhodnost polohy na území obce z hlediska – 20 % × elu užití stavby
0,800
Úprava podle p ílohy . 21, tabulka . 2: Není možnost napojení na ve ejnou kanalizaci – 7% Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % Úprava celkem: + 3% × Koeficient zm ny cen staveb Ki: × Koeficient prodejnosti Kp: (Rodinné domy, upraven o –15,0 %) × Koeficient úpravy dle §28 odst.5: ×
1,030 2,155 1,000 0,400
Název ostatní plocha, zele
Parc. . 327/2
Jednotková cena [K /m2] Vým ra [m2] základní upravená 378 400,– 284,1152
Sou et cen všech typ pozemk : Pozemky parc. . st.393 a 327/2 kú.Kokonín – zjišt ná cena:
=
Cena [K ] 107 395,55
147 172,– K
147 172,– K
c.2) Pozemky parc. . st.59/1 kú.Kokonín – § 28 Pozemek parc. . st.59/1b v zastav né místní ásti m sta, evidovaný jako zastav ná plocha a nádvo í, vým ry zastav n garáží. Samostatný pozemek st.59/1 je uvnit jiného cizího pozemku parc. .327/1, ve vlastníctví R-Pozemkový fond. Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 iní 400,– K . Cena je ur ena podle písm. i): okresní m sto. § 28 odst. 2 – Zastav né plochy a nádvo í
– 11 – Ur ení koeficient pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle p ílohy . 21, tabulka . 1: Výhodnost polohy na území obce z hlediska – 20 % × elu užití stavby
0,800
Úprava podle p ílohy . 21, tabulka . 2: Není možnost napojení na ve ejnou kanalizaci – Možnost napojení na rozvod plynu + Úprava celkem: + Koeficient zm ny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: (Garáže, upraven o –15,0 %)
1,030 2,103 1,029
Název Parc. . zastav ná plocha a st.59/1 nádvo í
7% 10 % 3% × × ×
Jednotková cena [K /m2] Vým ra [m2] základní upravená 27 400,– 713,2501
Pozemky parc. . st.59/1 kú.Kokonín – zjišt ná cena:
Cena [K ] 19 257,75
19 258,– K
D. Obvyklá cena (na trhu s nemovitostmi v míst a ase) Dle § 2 odst.1 zákona .151/1997 Sb., o oce ování majetku, v platném zn ní, se obvyklou cenou pro ú ely ú ely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena p i prodeji stejného pop ípad obdobného majetku v tuzemsku ke dni ocen ní. P itom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimo ádných okolností trhu, osobních pom prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby (stav tísn prodávajícího i kupujícího, sledky kalamit, osobní pom ry jako majetkové, rodinné i jiné osobní vztahy, zvláštní hodnota ikládaná majetku. Pojem tržní hodnota nastává jako termín ozna ující sjednanou cenu dosaženou na volném trhu. Tzn. tržní cena nastává až po realizaci p evodní smlouvy, a pakliže má být vyjád ena p edem je odhadnuta tržní hodnota majetku na trhu. Daný pojem je mezinárodn uznáván. Tržní cena je cena sjednaná, na kterou nem ly vliv osobní a jiné neobvyklé okolnosti, tzn. cena dosažená a odhadnutá po dostate ném marketingu trhu. Zjednodušen vyjád eno, termín obecná tržní cena možno nahradit termínem obvyklá tržní cena. Zásadn pak právní ád stanovuje termín obvyklá cena (tuto nelze vypo íst a je nutno ji zjistit dle výše uvedeného ustanovení).
Zjišt ní obvyklé ceny nemovitosti porovnáním na trhu (pozn. hledány a porovnávány nemovitosti stejného charakteru, konstrukcí a vybavení, obdobného umíst ní v míst a lokalit , v ase, zdroj vlastní s provedením korekcí i úprav s ohledem na odlišnosti a vzhledem k jinému místu použita inzerce) Dále uvedeny srovnávané nemovitosti:
– 12 –
– 13 –
Vzhledem k lokalit , umíst ní nemovitosti, stavu a konstrukcím, se zvážením prodejnosti obdobných nemovistost v daném území a se zahrnutím jiných znak i vliv jsou výše uvedené ceny pr rovány a pr rná cena není korigována, p edpokládaná obvyklá cena (1,146667+1,3+1,00)/3 = 1148888 K , tzn. obvyklá cena iní zaokrouhlen 1 150 000 K .
– 14 –
E. Rekapitulace (administrativní cena) Souhrn vým r všech pozemk
461 m2
Výsledné ceny: a) Hlavní stavby 1) Rodinný d m p.371 Kokonín 2) Garáž na pozemku parc. . st.59/1 kú.Kokonín b) Trvalé porosty c) Pozemky 1) Pozemky parc. . st.393 a 327/2 kú.Kokonín 2) Pozemky parc. . st.59/1 kú.Kokonín Výsledná cena iní celkem: Cena po zaokrouhlení podle -- § 46:
Zjišt ná cena: 564 700,– K Cena slovy: p tsetšedesát ty itisícesedmset K
320 383,– K 77 504,– K 386,– K 147 172,– 19 258,– 564 703,– 564 700,–
K K K K
– 15 –
F. Rekapitulace (obvyklá cena) Rodinný d m p. 371 Kokonín - Jablonec nad Nisou, v etn p íslušenství a pozemk parc. . st.59/1, st.393 a 327/2 1 150 000,-K Obvyklá cena slovy: jedenmiliónjednostopadesáttisíc K . Cena práv a závad: dle VKN z LV, neváznou na nemovitosti v cná b emena, jiné nezjišt no. 0,-K V Mladé Boleslavi, 22. 6. 2012 Ing. Marian Uram Kupeckého 736/10 293 01 Mladá Boleslav
G. Znalecká doložka Tento posudek jsem podal jako znalec jmenovaný Krajským soudem v Ústí n/L dne 23.5.1991 pod j. Spr.2338/91 pro obor ekonomika, odv tví ceny, zvl.spec.odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod po . . 3703/11 znaleckého deníku. Znale né a náhradu náklad ú tuji dokladem . 3703 podle p ipojené likvidace.
H. Seznam p íloh VKN z LV, katastrální mapa, foto, poloha *
– 16 –
– 17 –
– 18 –
