Znalecký posudek č. 1600/158/11 o ceně obvyklé bytu 2+1 č. 265/12 v domě č.p. 265, 266, 267 na pozemku č.parcely st. 2001, 2002, 2003, podílu 2813/10000 na společných částech domu a podílu 2813/100000 na pozemku č.parcely st. 2001, st. 2002, st.2003, vše v k.ú. Trutnov.
Objednatel posudku:
EURODRAŽBY. CZ a.s. U Pískovny 890/1 182 00 Praha 8
Účel posudku:
Ocenění je provedeno pro účely nedobrovolné dražby prováděné akciovou spol. EURODRAŽBY.CZ. podle stavu ke dni 18.8.2011.
Posudek vypracoval:
Stanislav Kerhart Holín 119 506 01 Jičín
Posudek obsahuje 19 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Jičíně, 21.8.2011
Ocenění je provedeno ve smyslu definice uvedené v § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.
Podklady pro ocenění: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 8431 a 7685 pro k.ú. Trutnov vyhotovený dálkovým přístupem Sdělení pana Klementa Vítka a paní Milady Vítkové Kopie katastrální mapy Nabídky realitních kanceláří Databáze znalce Zjištění na místě samém dne 18.8.2011 v 16,30 - 17,15 hod.
Nález: Celkový popis místa nemovitosti: Město Trutnov s 31 100 obyvateli je okresním městem v Královéhradeckém kraji, má celkem 17 katastrálních území, rozkládá se na ploše 10 335 ha, leží cca 150 km severovýchodně od Prahy a 10 km jihozápadně o hranic s Polskem. Ve okresním městě Trutnov jsou všechny úřady, školy a instituce na úrovni okresního města. Město má velmi dobré vlakové, autobusové i automobilní spojení s hlavním městem. Jsou zde rozvody všech inženýrských sítí. Dům č.p. 265 s oceňovaným bytem se nachází v ulici Maxima Gorkého, na jihovýchodním okraji města v části zvané Kryblice, asi 300 m východně od Oblastní nemocnice Trutnov a.s.. Byl postaven na rovinatém terénu. Půdorys má tvar obdélníka s orientací podélné osy směrem východ – západ. Vstup do domu je z jeho severní strany z veřejné komunikace, z ulice Maxima Gorkého. Jedná se o podsklepený dům bez výtahu se čtyřmi nadzemními podlažími a s plochou střechou. Stropy jsou s rovným omítaným podhledem. Do domu je přivedena voda z veřejného vodovodního řadu, splaškové vody jsou svedeny do městské kanalizace. Objekt je centrálně vytápěn,. Do domu je zaveden elektrický proud, Bleskosvod je nainstalován. Údržba domu je dobrá, v minulých letech byla vyměněna dřevěná okna za plastová a zateplena fasáda.
2
Byt č. 265/12 o velikosti 2+1 (55,34 m2) se nachází v 3. patře budovy. Vchod do bytu je vpravo od schodiště. Byt obsahuje předsíň, vpravo WC a koupelnu. Z předsíně je vstup do pokoje a do kuchyně, mezi pokojem a kuchyní je ložnice. Okna jsou plastová vakuovaná, dveře jsou původní dřevěné opláštěné sololitem prosklené, nebo plné. Vytápění je ústřední, byt má vlastní ohřev teplé užitkové vody průtokovým ohřívačem na zemní plyn. V kuchyni je kombinovaný sporák. Bytové jádro (koupelna a WC) je původní umakartové, rovněž kuchyňská linka a zabudované skříně jsou původní (na konci životnosti). Stavebně technický stav bytu je špatný.
Zátopové ohrožení domu: Podle údajů pojišťovny Kooperativa je oceňovaná nemovitost v pásmu záplavového ohrožení na stupni 1 (nejnižší 1, nejvyšší 4).
A. Nález 1. Informace o nemovitosti Kraj: Královéhradecký Okres: Trutnov Obec: Trutnov Katastrální území: Trutnov Počet obyvatel: 31 005 Základní cena podle §28 odst. 1 písm. i) : 400,- Kč/m2 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti pana Klementa Vítka a paní Milady Vítkové. 3. Obsah posudku a) Ocenění porovnávacím způsobem a1) Byt č. 265/12 b) Pozemky b1) Pozemek
B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.
3
a) Porovnávací hodnota a1) Byt č. 265/12 - § 25 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Bytový prostor Poloha objektu: Trutnov Stáří stavby: 45 roků Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): 20 025,- Kč/m2 Podlahové plochy bytu: předsíň: kuchyně: pokoj: pokoj : koupelna: WC:
= = = = = =
4,60 m2 9,60 m2 20,15 m2 13,24 m2 1,95 m2 0,86 m2
Podlahová plocha bytu:
=
50,40 m2
Podlahové plochy sklepů: sklep:
=
6,18 m2
Podlahové plochy sklepů - celkem:
=
6,18 m2
= =
50,40 m2 4,94 m2
=
55,34 m2
Započítaná podlahová plocha bytu: Započítaná podlahová plocha místností sklepů:
2
6,18 m * 0,80
Podlahové plochy - celkem: Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství částečné nebo úplné mimo byt nebo umakartové bytové jádro 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt ve špatném stavu – (nutná rekonstrukce)
č.
Vi
IV II II II III
0,10 0,00 0,00 0,00 0,03
II
-0,10
II
-0,01
III III V
0,00 0,00 0,40
Koeficient pro stáří 45 let: 0,80 9
Index vybavení IV = (1 + ∑ Vi ) * V10 * 0,80 = 0,326 i=1
4
Index polohy: Název znaku 1. Poloha nemovitosti v obci - souvisle zastavěné území obce 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu 3. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - omezené 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů
č.
Pi
III II III II II II III II
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
8
Index polohy IP = (1 + ∑ Pi ) = 1,000 i=1
Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu
č.
Ti
I
-0,10
II II
0,00 0,00
3
Index trhu IT = (1 + ∑ Ti ) = 0,900 i=1
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,326 * 1,000 * 0,900 = 0,293 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 20 025,- Kč/m2 * 0,293 = 5 867,33 Kč/m2 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * PP = 5 867,33 Kč/m2 * 55,34 m2 = 324 698,04 Kč = Byt č. 265/12 - zjištěná cena
324 698,04 Kč
b) Pozemky b1) Pozemek - § 27 - § 32 Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2: Název
Parcelní číslo
Jedn. cena Výměra 2 [m ] [Kč/m2] 203,00 400,00 198,00 400,00 211,00 400,00
zastavěná plocha a nádvoří 2001 zastavěná plocha a nádvoří 2002 zastavěná plocha a nádvoří 2003 Součet Úprava ceny – příloha č. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu užití stavby Úprava ceny celkem Mezisoučet 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem
42 % 42 % + 10 % 10 % +
Cena [Kč] 81 200,79 200,84 400,244 800,-
102 816,347 616,34 761,60
5
Mezisoučet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem Úprava ceny vlastnickým podílem:
*
Pozemek - zjištěná cena
382 377,60 * 0,7020 * 2,1540 578 196,23 578 196,23 Kč 2 813 / 1 000 000 =
1 626,47 Kč
C. Rekapitulace cen dle cenového předpisu Výsledné ceny: a) Byt č. 265/12 b) Pozemek Výsledná cena nemovitosti činí celkem Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení činí
= =
324 698,04 Kč 1 626,47 Kč 326 324,51 Kč 326 000,- Kč
slovy: Třistadvacetšesttisíc Kč
6
2. Ocenění porovnávací metodou: 1. Celkový popis nemovitosti: Okolnosti ovlivňující cenu nemovitosti: Trh s nemovitostmi : Orientace ke světovým stranám: Konfigurace terénu: Poloha vzhledem k centru obce: Převládající zástavba:
Poptávka je nižší než nabídka. Částečně výhodná – sever - jih Rovinatý terén Nemovitost je umístěna na kraji zastavěného území obce Objekty pro bydlení, nevyskytují se negativní účinky okolí Kompletní přípojky inženýrských sítí, přípojka vody z obecního řadu, přípojka kanalizace, přípojka elektřiny, zemního plynu Autobusová doprava v omezené míře, vlaková zastávka v místě Dobré Základní a střední školy Oblastní nemocnice Trutnov Sportovní areál, koupaliště, krytý bazén, kuželna, muzeum a galerie Městský úřad, finanční úřad, katastrální úřad Dobré Dobré - bez exhalací, mírně zvýšený hluk od dopravy Podhůří Krkonoš V blízkosti domu beze změny. Sklep Bytový dům se čtyřmi nadzemními a jedním podzemním podlažím, stavebně technický stav je dobrý Není Střední hustota obyvatelstva.
Inženýrské sítě :
Doprava : Obchod a služby : Školství : Zdravotnictví: Kultura, sport, ubytování : Úřady : Pracovní možnosti : Životní prostředí : Přírodní lokalita : Změna v zástavbě : Příslušenství nemovitosti : Typ stavby: Možnost dalšího rozšíření : Obyvatelstvo:
Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita
Užitná plocha
Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový
Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc m2 m2
Kč
Trutnov - Maxima Gorkého
980 000
55,00
0
Kč/m2 17 818
KC 0,410
Upravená cena Foto Kč/m2 7 305
Byt 2+1 (55 m2) v OV se nachází v centru Trutnova pod nemocnicí, 2 min. od Krakonošova náměstí (veškerá obč. vybavenost, atd.). Byt je situován ve zvýšeném přízemí cihlového domu. Má nová plastová okna, nové rozvody a topení na plyn. kotel, nově vyvložkované komíny jak pro plyn. Kotel tak pro krbová kamna. V pokojích jsou rekonstruované dřevěné podlahy, v kuchyni plovoucí podlaha. K bytu přísluší sklep (10 m2), půda (15 m2) a malá komora - jako společné prostory.
Trutnov, Kryblická ul.
56,00
0
740 000
13 214
0,600
7 929
m 2,
byt o velikosti 2+1, o obytné ploše 56 který se nachází v pátém nadzemním podlaží bytového domu v lokalitě na Kryblici v Trutnově. Nemovitost je v osobním vlastnictví. Byt tvoří dvě obytné místnosti, kuchyň, chodba se šatnou, koupelna a samostatná toaleta. Topení je ústřední dálkové na TUV s termoregulačními ventily. Díky orientaci bytu na jižní stranu. Nová plastová okna. Byt je v původním stavu. Trutnov - U Hřiště
62,00
0
999 000
16 113
0,510
8 218
7
Bytová jednotka o velikosti 2+1 v cihlovém bytovém domě. Byt je po rekonstrukci koupelny, nová kuchyňská linka, nová okna. Dům byl postaven v roce 1950, je připojen na veřejný vodovod, kanalizaci, el., dálkové topení. V roce 2007 byla zateplena fasáda. Příslušenství tvoří dva sklepy, společné prostory. V blízkosti je občanská vybavenost.
Průměrná cena Celková užitná plocha oceňované nemovitosti Porovnávací hodnota
Zaokr.
2
7 817 Kč/m 2 55,00 m
429 946 Kč
430 000 Kč
Závěrečná analýza pro návrh tržní hodnoty nemovitosti Názor znalce : Oceňovaný byt je ve špatném stavebně technickém stavu.
Majetek vykazuje následující silné stránky: 1. Dům je po celkové rekonstrukci 2. Dobré spojení autobusem a vlakem. 3. Dobré pracovní příležitosti 4. Dobrá lokalita Majetek vykazuje následující slabé stránky: 1. Dlouhou dobu zanedbávána údržba bytu, prvky krátkodobé životnosti jsou na konci své životnosti 2. Původní bytové jádro, původní kuchyňská linka 3. IV. NP - domě není výtah. Vzhledem k výše uvedeným skutečnostem považuji oceňovaný byt za hůře prodejnou nemovitost.
Při zjišťování tržní hodnoty (obvyklé ceny) jsem se přiklonil k hodnotě vypočtené porovnávacím způsobem, která lépe vystihuje situaci na trhu s nemovitostmi.
8
D. Rekapitulace (po zaokrouhlení) Obvyklá cena: 430 000,- Kč slovy: Čtyřistatřicettisíc Kč V Jičíně, 21.8.2011
Stanislav Kerhart Holín 119 506 01 Jičín
E. Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Hradci Králové dne 6.5.1986, č.j. Spr. 961/86 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1600/158/11 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 1600/11.
Koncesní listina:
Koncesní listina vydaná dne 23.7.2007 Městským úřadem Jičín, odborem - obecní živnostenský úřad, 506 01 Jičín, Havlíčkova 56, pod č.j.: MUJC/2007/3393/ZU/2, ev.č. 360401-640189502
Seznam příloh: 2 x mapa 10 x fotografie nemovitosti Kopie katastrální mapy Výpis z katastru nemovitostí LV č. 8431
9
F. Přílohy:
mapa regionu
mapa části města 10
Fotodokumentace
pohled ze západní strany ul. M.Gorkého
pohled z ulice Bratří Čapků
11
vchod ze schodiště do bytu (vpravo)
vstupní dveře a předsíň
12
pokoj (jižní strana)
pokoj (jižní strana) pohled od okna
13
pokoj (severní strana) pohled od okna
kuchyně (severní strana
14
koupelna (původní umakartové jádro)
15
WC
16
Kopie katastrální mapy
17
18
19
