11

027 EX 2540/07

ZNALECKÝ POSUDEK č. 1899 – 39/11 O obvyklé ceně nemovitostí - rodinného domu č.p.2053,postaveného na stp.č.1919/1,stavby bez čp/če se způsobem využití jako garáž ,postavené na stp.1919/2,pozemků p.č.1919/1,č.1919/2,č.1919/3, součástí a příslušenství. Nemovitosti jsou zapsané v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Ústí nad Labem na LV č.1679 pro katastrální území,obec a okres Ústí nad Labem.

Objednatel posudku:

Exekutorský úřad Praha 5 Zborovská 3 150 00 Praha 5 Soudní exekutor JUDr.Miloslav Hauerland

Účel posudku:

soudní exekuce,spis.zn.027 EX 2540/07

Datum,k němuž se ocenění provádí:

28.10.2011

Cenový předpis: zákon č.151/1997Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č.121/2000Sb.,č.237/2004Sb., č.257/2004 Sb. a č.296/2007Sb. Posudek vypracoval:

Ing. Jaroslav Bukač Pod Školou 2257/6 400 11 Ústí nad Labem tel.: 739036674,475500396 e-mail: [email protected]

Posudek obsahuje včetně titulního listu 12 stran textu a 6 stran příloh.Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních.Kopie znaleckého posudku je uložená v archivu znalce. V Ústí nad Labem,dne 3.11.2011 1

1899 –39/11

A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitostí - rodinného domu č.p.2053,postaveného na stavební parcele č.1919/1, stavby bez čp/če se způsobem využití jako garáž ,postavené na stp.1919/2,pozemků p.č.1919/1 – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 321m2,č.1919/2 – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 33m2,č.1919/3 – zahrada o výměře 190m2,součástí a příslušenství,ve věci soudní exekuce spis.zn. 027 EX 2540/07,podle stavu ke dni 28.10.2011. Nemovitosti jsou zapsané v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Ústí nad Labem na LV č.1679 pro katastrální území,obec a okres Ústí nad Labem. Cena obvyklá (obecná) je určená podle §2 odst. (1) zák.č.151/987Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění zákonů č.121/2000Sb.,č.237/2004Sb.,č.257/ 2004Sb. a č. 296/2007Sb. Metodika ocenění obvyklou cenou: Cena obvyklá ve smyslu definice uvedené v §2 odst.1 zák.č.151/97Sb.: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou,pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena,která by byla dosažena při prodejích stejného,popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti,které mají na cenu vliv,avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu,osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího,důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové,rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím.Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim . Obvyklá cena je tedy odhadovaná částka,za kterou by měla být oceňovaná nemovitost k datu ocenění směněna v obchodní transakci bez osobních vlivů mezi dobrovolně kupujícím a dobrovolně prodávajícím po patřičném průzkumu trhu s nemovitostmi,na němž účastnící jednají informované, rozvážně a bez nátlaku. Při určování hodnoty nemovitosti se metodami stanovují hodnoty ekonomické a technické složky, tzn., že se zjišťují věcná technická hodnota a výnosová ekonomická hodnota. Stanovení obvyklé ceny vychází z následujících tří základních metod: a) Metoda zjištění věcné hodnoty a reprodukční ceny (metoda nákladového oceňování) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení majetku v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného skutečnému stáří a stavu nemovitosti k datu ocenění (časová cena,vystihující reálný technický stav nemovitosti v čase ocenění). Věcná hodnota je reprodukční cena nemovitosti snížená o opotřebení.Reprodukční cena je výše nákladů,které je nutné v době ocenění vynaložit na pořízení stejné nebo porovnatelné nové věci. Způsob ocenění je založený na principu náhrady, tzn. že kupující nezaplatí více,než by činily náklady na pořízení stejných aktiv.Tuto metodu ocenění využívají platné cenové předpisy. Výpočtem se zjistí tzv. věcná hodnota nemovitosti a dále reprodukční cena,za kterou by bylo možno stejnou věc pořídit v době ocenění bez odpočtu opotřebení. b) Metoda zjišťování výnosu Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem).Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti oceňované nemovitosti. Výnosová hodnota je stanovena výpočtem výnosu z úroků ve vztahu k vloženému kapitálu způsobem přímé kapitalizace stabilizovaného trvale dosažitelného ročního výnosu dle výrazu:

2

1899 –39/11

výnosová hodnota = = stabilizovaný roční výnos . 100 (%) . 1 / úroková míra kapitalizace ( %) Při kapitalizaci trvale dosažitelného ročního výnosu je možné si zjednodušeně představit výnosovou hodnotu nemovitosti jako jistinu,ze které budou při uložení do peněžního ústavu úroky stejné veliké jako roční výnos nemovitosti. Výnos se určí z dosažitelného ročního nájemného sníženého o roční náklady na provoz, tzn. o náklady vynaložené z titulu vlastnictví,provozování a pronajímání nemovitosti.Metodou se zjišťuje,jaká hodnota se získá kapitalizací dosaženého zisku za zbývající dobu životnosti a uvažované úrokové míry. Zdrojem příjmu pro stanovení výnosu z nemovitosti je pouze tzv. čisté nájemné (základní nájemné) bez úhrad za plnění a služby spojené s užíváním (energie a teplo, vodné, stočné,spojové služby, vybavení prostor a případné další sjednané služby). Při použití metody se tedy vychází z čistého zisku upraveného kapitalizačním indexem.Vážený průměr propočtený z výsledných cen dává výslednou hodnotu nemovitosti dle výnosu. c) Metoda porovnávací (tržní,statistická): Tato metoda je založená na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými,jejichž ceny byly v nedávné době realizovány na trhu,jsou známé a lze z nich vyhodnotit cenu samotných staveb i hodnotu pozemku.Velký vliv na kvalitu dosažených cen má ovšem ověřená informace o průběhu prodeje. V podstatě se jedná o věrohodné vyhodnocení cen nedávno obchodovaných porovnatelných nemovitostí. Pro stanovení obvyklé ceny se používá kombinace všech tří výše uvedených metod. Ocenění je vždy provedeno k datu uvedenému na titulní straně znaleckého posudku.Jeho platnost je tedy omezena skutečnostmi, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít na výši obvyklé ceny vliv. Při použití porovnávací metody se vychází z výsledků trhu s nemovitostmi a vyjadřuje se (s uvážením odlišností srovnávaných nemovitostí,existujícího časového odstupu a vyhodnocení získaných informací) subjektivní názor znalce na výši hodnoty porovnávané nemovitosti. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: rodinný dům č.p.2053 na stp.č.1919/1, stavby bez čp/če se způsobem využití jako garáž ,postavené na stp.1919/2,pozemků p.č.1919/1,č.1919/2,č.1919/3, součástí a příslušenství,k.ú. Ústí nad Labem Adresa nemovitosti: Hilbertova 2053/3,400 11 Ústí nad Labem Kraj: Ústecký Okres: Ústí nad Labem Obec: Ústí nad Labem Katastrální území: Ústí nad Labem 4. Podklady pro vypracování posudku - výpis z KN prokazující stav evidovaný k datu 21.4.2011,LV č.1679 pro k.ú.,obec a okres Ústí nad Labem,KÚ pro Ústecký kraj,KP Ústí nad Labem,ČÚZaK – SCD ze dne 21.4.2011 - zobrazení mapy,získané nahlédnutím do KN podle stavu ke dni 28.10.2011 - skutečnosti zjištěné na místě samém při nálezu dne 28.10.2011 Použitá literatura: (1) Bradáč a kol: Teorie oceňování nemovitostí – VIII. přepracované a doplněné vydání, CERM s.r.o, Brno - 2009 (2) Zásady oceňování majetku státu – (příloha A příkazu č.1/2008),které naplňují ust. §22 odst.1, §26 odst.2 a §27 odst.3 zák.č.219/2000Sb. o majetku České republiky a jejím vystupování v právních vztazích, vydané Úřadem pro zastupování státu ve věcech majetkových v r.2008,kterými se stanovuje postup při zjišťování obvyklé ceny 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické a evidenční údaje byly převzaty z katastrálního operátu. 3

1899 –39/11

6. Dokumentace a skutečnost Znalecký posudek je vypracován na základě venkovní prohlídky,fotodokumentace a dalších podkladů, zajištěných znalcem (v KN zapsané vlastníky se znalci nepodařilo osobně kontaktovat). Ke dni ocenění nemá obec Ústí nad Labem cenovou mapu pozemků.Podle aktuálních údajů ČSÚ Praha je statutárním městem s celkem 26 katastrálními územími o celkové výměře 9396 ha a 95477 obyvateli (z toho 67073 obyvateli v produktivním věku). V obci není vyhlášená stavební uzávěra.Pozemek nemovitosti je zařazen v kategorii pozemků s podlimitním radonovým rizikem. Budovy nemovitosti nejsou kulturními památkami.Podle §119 OZ jsou stavbami nemovitými,pevně spojenými základem se zemí. Na nemovitostech neváznou žádná věcná břemena. 7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nachází v souvisle zastavěném území obce Ústí nad Labem,v části obce Skřivánek,v ulici Hilbertova,v lokalitě zastavěné rodinnými domy s přilehlými zahradami, postavenými okolo roku 1930 a nízkopodlažními zděnými obytnými budovami,postavenými v rámci poválečné výstavby sídliště Skřivánek.. Pozemek byl v území identifikován podle stávajících staveb a hranic,vyznačených v terénu vnějším oplocením. Je krajní řadový,přirozeně svažitý,přivrácený k jihu.Tvoří ho stavební parcely č.1919/1, č.1919/2 a zahrada č.1919/3.Stavební parcely jsou účelově využívané v souladu s právním stavem, zapsaným v KN. Zahrada č.1919/3 o výměře 190m2 má potlačenou původní funkci a je v podstatě celá zastavěná venkovními úpravami - opěrnými zídkami,vyrovnávacími venkovními schodišti, zpevněnými dlážděnými plochami s nízkými obrubními zídkami a venkovním bazénem. Pouze na záhonu u plotu na západní hranici zahrady rostou čtyři okrasné jehličnany a na úzkém záhonu u střední části pravého plotu ozdobný keř a vzrostlá okrasná travina.. Celková výměra pozemku činí 544m2.Spolu s hlavní stavbou tvoří v území jednotný funkční celek. Pozemek nespadá pod žádný ochranný režim.P.č.1919/3 je v KN zapsaná jako součást zemědělského půdního fondu. Hlavní stavba nemovitosti je v KN vedená jako rodinný dům s č.p.2053.Je samostatně stojící, dvoupodlažní,s valbovou střechou nad členitým půdorysem zastavěné plochy 1.NP a s nástavbou 2.NP na jižního průčelí.Od uličního plotu je oddělená úzkou travnatou předzahrádkou. Vstup do domu s konzolovitě vyloženou markýzou je situovaný v 1.NP pravého průčelí.Se vstupními vrátky v pravé části uličního plotu je propojený dlážděným chodníkem. V pravé zadní části pozemku je situovaná dlážděná terasa s obvodovými zídkami.Přístupná je venkovním vyrovnávacím schodištěm.Ve středu terasy je nezakrytý zapuštěný oválný laminátový bazén se zapuštěným bočním schodištěm. V levé zadní části pozemku je postavená jednopodlažní nepodsklepená garáž s plochou střechou. Přístupná je zpevněnou plochou dvora,provedené z betonové zámkové dlažby.V zadní části garáže je samostatný sklad se zvláštním vstupem.K němu je přistavěný zastřešený kotec pro psa.V levé střední části pozemku,vedle nájezdu do garáže,je vybudovaná betonová odstavná plocha,sloužící v současnosti jako stavební dvůr.Zpevněná dlážděná plocha mezi ní a uličním plotem je účelově využívaná jako parkoviště automobilu. Na uliční hranici pozemku,která je totožná s vnější hranou chodníku pro pěší v ulici Hilbertova a na pravé hranici pozemku,která přiléhá k místní účelové komunikaci pro pěší se zpevněným povrchem je vybudovaný obvodový plot s podezdívkou a sloupky vyzděnými z KB bloků se štípaným povrchem a s dřevěnou prkennou výplní.Podezdívka i sloupky jsou ukončeny spádovanými prefabrikovanými rolkami.Obdobně je provedený i plot na levé přední hranici pozemku,v úseku mezi chodníkem a uličním průčelím sousedící řadové garáže jiného vlastníka.Navazující část plotu je zplna vyzděná z neomítnutých cihelných bloků.V uličním plotu jsou osazena celodřevěná otevíravá dvoukřídlová vrata a jednokřídlová vrátka,pohledově upravená shodně s plotovými výplněni. 8.Určení hlavních staveb Hlavní stavba s č.p.2053 je postavená v pravé přední části pozemku.Je samostatně stojící, dvoupodlažní, s valbovou střechou.Původní stáří je určeno na cca 75 roků. Přístavba jižního průčelí není zjevně zcela dokončená (chybí konečná úprava fasádní omítky a osazení výplně otvoru na JZ nároží).Rovněž není dokončená úprava římsy pultového zastřešení jednopodlažní 4

1899 –39/11

přístavby k severnímu průčelí (u vstupu do 1.NP budovy). Původní vnější omítka je lokálně poškozená (zvláště hlavní římsa pravého průčelí). Budova má novou střešní krytinu a nově osazena plastová okna a plastové vchodové dveře. Domovními přípojkami je napojená na veřejné inženýrské sítě (voda, kanalizace,elektrická energie). Podle §2 vyhl.č.501/2006Sb. je rodinným domem. Celková zastavěná plocha základní části půdorysu 1.NP : 8,45 x 7,40 - 0,85 x 4,20 + 1,55 x 5,60 = 67,65m2 Stavba bez čp/če s jedním stáním pro osobní automobil.V současnosti je účelově využívaná

jako sklad. Jednopodlažní,nepodsklepená s plochou střechou a nově osazenými plastovými sekčními vraty. Z porovnání údajů grafické části katastrálního operátu a skutečnosti se jedná o přestavbu původního objektu garáže.Fasádní omítka je pouze hrubá vápenocementová,bez konečné povrchové úpravy.Není dokončeno oplechování střechy. Podle ČSN 736057 se jedná o jednotlivou garáž. Celková zastavěná plocha půdorysu 1.NP : 3,50 x 6,00 = 21,0m2

B. Posudek o ceně obvyklé podle zák.č.151/1997Sb. ve znění pozdějších předpisů: 1. Použitá metodika k určení obvyklé ceny Obvyklou cenou se pro účely zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění.Přitom se zvažují všechny okolnosti,které mají na cenu vliv,avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu,osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího,důsledky přírodních či jiných kalamit apod. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Stanovení obvyklé ceny nemovitostí není určeno žádným závazným předpisem.S výhodou lze použít komparativní srovnávací metodu. Porovnávací metoda vychází ze srovnání cen obdobných nemovitostí v daném místě a čase.Údaje o skutečně realizovaných prodejních cenách nejsou vesměs veřejně přístupné.Ucelené systematicky zpracované databáze realitních kanceláří zřejmě neexistují nebo jsou jako jejich firemní know how běžně nedostupné.Výši očekávaných cen nemovitostí a hodnot pronájmů lze ale zjistit průzkumem inzertních periodik, vývěsek realitních kanceláří a realitních serverů. Jako zdroj informací pro porovnání posloužil výběr z aktuální nabídky rodinných domů k prodeji od místně působících realitních kanceláří . Pro porovnání byly vybrány zděné rodinné domy v Ústí nad Labem a blízkém okolí,podobné velikostí a provedení jako oceňovaná nemovitost. Získané údaje z realitní nabídky vykazují vesměs výrazné odchylky od skutečnosti na trhu.Pro anulaci tzv. faktoru očekávání prodávajících a provizí realitních kanceláří byly proto cenové nabídky redukovány koeficientem 0,85. Pro určení obvyklé ceny oceňované nemovitosti je dále použita komparativní srovnávací metoda s výpočtem ceny aritmetickým průměrem z vybraného souboru položek.Zásady uvedené metody jsou uvedené v oddílu I. a v čl.7 oddílu III. lit. (2) „Zásady oceňování majetku státu“,vydané pro potřebu určených znalců Úřadem pro zastupování státu ve věcech majetkových. 2. Objekty pro porovnání: 2.1 Rodinný dům v Ústí nad Labem – Vaňově Krajní řadový rodinný dvougnerační dům v soukromém vlastnictví z roku 1930 ve Vaňově, s garáží a uzavřenou zahradou.Zděný,podsklepený,dvoupodlažní (1.NP a 2.NP),s půdou pod sedlovou střechou a 5

1899 –39/11

uličním vikýřem.Udržovaný,v bezvadném stavu,po rekonstrukci střechy,fasády a vytápění (el.kotel ÚT a el. zásobníkový ohřívač pro TUV),nová plastová okna,nové dlažby a obklady.Parkování pro 4 osobní automobily ve dvoře. Zastavěná plocha 100m2,zahrada 450m2 ,celkem 550m2. Cena nemovitosti 1,935 mil. Kč. 2.2 Rodinný dům v Ústí nad Labem - Vaňově Krajní řadový rodinný dvougnerační dům v soukromém vlastnictví ve Vaňově,v ulici Myslivečkova. Se samostatnou garáží se zastavěnou plochou 18m2,situovanou vedle domu.Zděný,částečně podsklepený,dvoupodlažní,s podkrovím pod sedlovou střechou s polovalbou a s balkónem ve dvorním průčelí.Nová střešní krytina,okna původní dřevěná.Vytápění ústřední teplovodní s kotlem na tuhá paliva.

Zastavěná plocha 107m2,celková výměra pozemku 266m2. Cena nemovitosti 1,95 mil. Kč. 2.3. Rodinný dům v Ústí nad Labem – Střekově Vnitřní řadový rodinný dvougnerační dům v soukromém vlastnictví z roku 1930,na Střekově,v ulici Třešňová alej.Zděný,podsklepený,dvoupodlažní,s půdou pod sedlovou střechou. Nová dřevěná střešní konstrukce,plynové topení,příprava TUV v el zásobníkovém ohřívači.Napojení na inženýrské sítě (voda,kanalizace,el.proud,plyn).Objekt vyžaduje menší opravy,je určený k přestavbě. Parkováni na přilehlé veřejné komunikaci. Zastavěná plocha 99m2,zahrada 235m2,celková výměra pozemku 334m2. Cena nemovitosti 2,06 mil. Kč. 2.4. Rodinný dům v Chlumci,okres Ústí nad Labem Samostatně stojící rodinný dvougnerační dům v soukromém vlastnictví v Chlumci u Ústí nad Labem,v ulici Nad Školou.Objekt ve stavu dokončenosti hrubé stavby,s novou kanalizací,střešní krytinou, dřevěnými okny,rozvody elektřiny,přívodem plynu a vodovodu.Na pozemku studna s domácí vodárnou.

Zastavěná plocha 75m2,celková výměra pozemku 900m2. Cena nemovitosti 2,195 mil. Kč. 2.5. Rodinný dům v Ústí nad Labem - Božtěšicích Krajní řadový rodinný dům velikosti 1+4 v soukromém vlastnictví v Božtěšicích,v ulici Lidická. Zděný, podsklepený,jednopodlažní ,s podkrovím pod sedlovou střechou. Po vnitřní rekonstrukci nová kuchyň, dvě koupelny,plovoucí podlahy a dlažba, plastová okna, obytné podkroví.Vytápění ústřední teplovodní,s plynovým kotlem,příprava TUV v el zásobníkovém ohřívači. Objekt vyžaduje menší opravy.Napojení na inženýrské sítě (voda,kanalizace,el.proud,plyn).Parkováni na přilehlé veřejné komunikaci, zastávka MHD ve vzdálenosti 50m. Zastavěná plocha 70m2,menší zahrada s ovocnými stromy a keři (s neudanou výměrou). Cena nemovitosti 2,55 mil. Kč. 2.6. Rodinný dům v Ústí nad Labem – Krásném Březně Krajní řadový rodinný dům v soukromém vlastnictví,v Krásném Březně,na okraji obce Ústí nad Labem.Zděný,podsklepený,dvoupodlažní,s půdou pod sedlovou střechou.Po rekonstrukci,s novými rozvody pitné a užitkové vody,plynu a elektřiny.Vytápění ústřední teplovodní,s plynovým kotlem. Parkováni na přilehlé veřejné komunikaci,v blízkosti zastávka MHD,ČD a ČAD.Napojení na inženýrské sítě (voda, kanalizace,el. proud,plyn,internet,veřejný telefon). Zastavěná plocha 157m2,oplocená zahrada o výměře 72m2 s pergolou,celková výměra pozemku 249m2. Cena nemovitosti 2,75 mil. Kč. 2.7. Rodinný dům v Ústí nad Labem – Severní Terase Samostatně stojící rodinný dům v soukromém vlastnictví,v ulici Kočkovská na Severní Terase. Zděný,podsklepený,jednopodlažní,s podkrovím pod sedlovou střechou.Po kompletní rekonstrukci,s 6

1899 –39/11

novými rozvody pitné a užitkové vody,elektřiny a ústředního vytápění.Nové vnější omítky s kontaktním zateplením, vnitřní omítky,podlahy,plastová okna,nová kuchyň s novou kuchyňskou linkou.Vytápění ústřední teplovodní,s elektrickým kotlem.Napojení na inženýrské sítě (voda, kanalizace,el.proud,plyn,veřejný telefon). Parkováni na pozemku,v blízkosti zastávka MHD. Zastavěná plocha 62m2,zahrada,celková výměra pozemku 943m2. Cena nemovitosti 2,95 mil. Kč. 2.8. Rodinný dům v Ústí nad Labem – centrum Samostatně stojící rodinný dům s garáží,v soukromém vlastnictví,v Ústí nad Labem – centru.Zděný,částečně podsklepený,dvoupodlažní,s půdou pod sedlovou střechou.Po kompletní rekonstrukci,s novými rozvody pitné a užitkové vody a elektřiny.Nová střecha,nová plastová okna a plastové balkonové dveře,nové vstupní dřevěné masivní dveře.Nové kuchyňské linky,plovoucí podlaha,dlažby. Napojení na inženýrské sítě (voda,kanalizace,el.proud,plyn). Zděná garáž s jedním stáním pro osobní automobil,možnost parkování na přilehlé komunikaci.V blízkosti zastávka MHD. Zastavěná plocha 257m2,zahrada s neuvedenou výměrou. Cena nemovitosti 2,98 mil. Kč. 2.9. Rodinný dům v Trmicích – Újezdu Samostatně stojící rodinný dům s terasou a s garáží pro dva osobní automobily,v soukromém vlastnictví,v Trmicích – Újezdu.Zděný,podsklepený,jednopodlažní,s půdou pod sedlovou střechou s krytinou z asfaltového šindele.Nutné menší opravy.Napojení na inženýrské sítě (voda a el.proud). Rozvod PB,kanalizace svedená do septiku.Vytápění elektrickými přímotopy,příprava TUV v el.zásobníkovém ohřívači. Zastavěná plocha 160m2,rovinatá zahrada s letní kuchyní.Celková výměra pozemku 955m2. Cena nemovitosti 3,145 mil. Kč. 2.10. Rodinný dům v Ústí nad Labem - Brné Samostatně stojící rodinný dům s dvěma byty,terasou,garáží a dílnou,v soukromém vlastnictví,v Brné. Zděný, podsklepený,jednopodlažní,s plochou střechou Kontaktní zateplení fasády polystyrénem, střecha zateplená polyuretenovou pěnou a nově natřená ochranou vrstvou. Elektřina, odpady a převážná část rozvodů vody nová v roce 1998.Repasovaná okna,nové dveře. Vytápění elektrickými přímotopy ,akumulační el. kamna v hale,příprava TUV v el.zásobníkovém ohřívači.Napojení na inženýrské sítě (voda,kanalizace,el.proud). Zastavěná plocha 130m2,zahrada se zahradním domkem.Celková výměra pozemku 1250m2. Cena nemovitosti 3,24 mil.Kč. 2.11. Rodinný dům v Ústí nad Labem – Severní Terase Samostatně stojící rodinný dům s terasou a samostatnou garáží pro jeden osobní automobil,v ulici Ve Struze na Severní Terase.Zděný ,částečně podsklepený,dvoupodlažní, se sedlovou střechou nad základní částí půdorysu zastavěné plochy 1.NP.Na podlahách dlažba, v obývacím pokoji plovoucí podlaha,v patře dřevěné podlahy a krb.Napojení na inženýrské sítě (voda,kanalizace,el.proud). Parkování na pozemku,pod přístřeškem se dvěma stáními.Na zahradě studna s pitnou vodou,bazén, zahradní altán a krb. Zastavěná plocha 200m2..Celková výměra pozemku 800m2. Cena nemovitosti 3,35 mil.Kč. 2.12. Rodinný dům v Ústí nad Labem Řadový vnitřní rodinný dům s balkonem a zahradou v Ústí nad Labem.Zděný,podsklepený, dvoupodlažní, se sedlovou střechou.Vytápění ústřední teplovodní s plynovým kotlem,příprava TUV v el.zásobníkovém ohřívači.Napojení na inženýrské sítě (voda,kanalizace,el.proud,plyn,veřejný telefon). Garáž ve sklepě,parkování možné i na přilehlé komunikaci. Zastavěná plocha 115m2..Celková výměra pozemku 515m2. Cena nemovitosti 3,39 mil.Kč.

7

1899 –39/11

2.13. Rodinný dům v Ústí nad Labem - Střekově Samostatně stojící rodinný dům v ulici Jeseninova na Střekově.Zděný ,podsklepený,dvoupodlažní, se sedlovou střechou a uličním vikýřem.Budova po celkové vnitřní rekonstrukci (nové podlahy,rozvody vody a kanalizace,nový el.zásobníkový ohřívač TUV).Nová střešní krytina Bramac.Napojení na inženýrské sítě (dálkový parovod s vlatní výměníkovou stanicí v 1.PP, voda,kanalizace, el.proud). Parkování na přilehlé komunikaci.Na zahradě terasovitého typu vzrostlé stromy a dřevěné kůlny. Zastavěná plocha 90m2..Celková výměra pozemku 800m2. Cena nemovitosti 3,40 mil.Kč. 2.14. Rodinný dům v Ústí nad Labem - Klíši Samostatně stojící rodinný dům v ulici Střížovická na Klíši.Zděný ,podsklepený,dvoupodlažní, s půdou pod sedlovou střechou s valbami.Budova udržovaná,v dobrém technickém stavu.Dřevěná okna,podlahy z PVC a dřevěné parketové.Vytápění ústřední teplovodní s plynovým kotlem,příprava TUV v zásobníkovém ohřívači.Napojení na inženýrské sítě (voda,kanalizace,el.proud,plyn,veřejný telefon).Parkování na přilehlé komunikaci.Udržovaná zahrada se vzrostlou zelení. Zastavěná plocha 156m2..Celková výměra pozemku 460m2. Cena nemovitosti 3,50 mil.Kč. 2.15. Rodinný dům v Chlumci u Ústí nad Labem Samostatně stojící rodinný dům v ulici Ústecká v Chlumci.Zděný ,nepodsklepený,jednopodlažní, s podkrovím a balkonem.Sedlová střecha s polovalbami,krytina Bramac.Budova po kolaudaci v roce 2006, zateplená,s plastovými okny.Vytápění el.přímotopy,prříprava TUV v el.zásobníkovém ohřívači. Napojení na inženýrské sítě (voda,kanalizace,el.proud,veřejný telefon,internet). Parkování na pozemku v samostatné garáži a na přilehlé komunikaci.Udržovaná zahrada s altánem a zelení. Zastavěná plocha 88m2..Celková výměra pozemku 524m2. Cena nemovitosti 3,74 mil.Kč. 2.16. Rodinný dům v Ústí nad Labem - centrum Samostatně stojící rodinný dům v ulici Na Spádu na Skřivánku.Zděný,částečně podsklepený, dvoupodlažní, s plochou střechou.Budova zkolaudovaná v roce 1980,udržovaná.Napojení na inženýrské sítě (voda, kanalizace,el.proud,veřejný telefon).Parkování v samostatné garáži a na přilehlé komunikaci.Udržovaná zahrada. Zastavěná plocha 110m2..Celková výměra rovinatého pozemku 570m2. Cena nemovitosti 3,85 mil.Kč. 2.17. Rodinný dům v Ústí nad Labem - centrum Samostatně stojící rodinný dům v ulici Na Spádu na Skřivánku.Zděný,nepodsklepený,dvoupodlažní s podkrovím.Sedlová a pultová střecha.Budova po celkové rekonstrukci.Napojení na inženýrské sítě (voda,kanalizace,el.proud,veřejný telefon).K domu náleží zahrada,samostatně stojící garáž a nový objekt s dvougaráží,dílnou a skladem. Zastavěná plocha 100m2..Celková výměra pozemku neudána. Cena nemovitosti 3,90 mil.Kč. 2.18. Rodinný dům v Ústí nad Labem – Klíši Samostatně stojící rodinný dům v ulici Na Spálence na Klíši.Zděný,podsklepený,dvoupodlažní,s částečným podkrovím a půdou vhodnou k rtekonstrukci.Budova udržovaná, v dobrém technickém stavu s novou střešní krytinou,novou fasádní omítkou,plastovými okny a rekonstruovanými vnitřními rozvody. Vytápění ústřední teplovodní s plynovým kotlem,příprava TUV v zásobníkovém ohřívači. Napojení na inženýrské sítě (voda,kanalizace,el.proud,plyn,veřejný telefon).V horní části pozemku samostatně stojící garáž s příjezdem z vedlejší uličky.Parkování možné i na přilehlé komunikaci.Udržovaná zahrada se vzrostlou zelení a skleníkem. Zastavěná plocha 133m2..Celková výměra pozemku 670m2. Cena nemovitosti 3,99 mil.Kč. 8

1899 –39/11

2.19. Rodinný dům v Ústí nad Labem –Klíši Řadový vnitřní rodinný dům v ulici Bethovenova na Klíši.Zděný,nepodsklepený,dvoupodlažní,s podkrovím a balkonem do zahrady.Budova udržovaná,po rekonstrukci (nová okna, podlahy, zateplená fasáda, kuchyňská linka, koupelny, centrální vysávání a další).Vytápění ústřední teplovodní s plynovým kotlem, příprava TUV v zásobníkovém ohřívači.Napojení na inženýrské sítě (voda,kanalizace,el.proud,plyn,veřejný telefon). Parkování možné i na přilehlé komunikaci.Na zahradě venkovní posezení. Zastavěná plocha 100m2..Celková výměra pozemku 270m2. Cena nemovitosti 5,45 mil.Kč. 2.20. Rodinný dům v Ústí nad Labem –Klíši Řadový krajní rodinný dům v ulici Alešova na Klíši.Zděný,podsklepený,dvoupodlažní.Budova udržovaná,po rekonstrukci (rozvody elektřiny včetně jističů, rozvody plynu v mědi, radiátory, 2x nový plynový kotel, rozvody vody a odpadů, plastová okna v celém domě, kuchyňská linka, garážová vrata na dálkové ovládání).Vytápění ústřední teplovodní s plynovým kotlem,příprava TUV v zásobníkovém ohřívači.Napojení na inženýrské sítě (voda,kanalizace,el.proud,plyn,veřejný telefon,internet,kabelová TV).Na pozemku garáž pro jeden osobní automobil,parkování možné i na přilehlé komunikaci.Na okrasné zahradě kůlny. Zastavěná plocha 155m2..Celková výměra pozemku 750m2. Cena nemovitosti 5,45 mil.Kč.

3. Určení základní jednotkové ceny Hodnoty v tabulce jsou určeny podle dále uvedených vztahů: NC = nabídková cena v mil. Kč ZP = zastavěná plocha v m2 kR = 0,85 ZC ( Kčm-2) = NC / ZP UZC (Kčm-2) = ZC x kR pol.č. NC

ZP

ZC

UZC

2.1

1,935 100 19 350,00 16 447,50

2.2

1,950 107 18 224,30 15 490,65

2.3

2,060 99

20 808,10 17 686,90

2.4

2,195 75

29 266,70 24 877,00

2.5

2,550 70

36 428,60 30 964,30

2.6

2,750 157 17 516,00 14 888,60

2.7

2,950 62

2.8

2,980 257 11 595,40 9 856,10

2.9

3,145 160 19 656,25 16 707,80

2.10

3,240 130 24 923,10 21 185,00

2.11

3,350 200 16 750,00 14 237,50

2.12

3,390 115 29 478,30 25 057,00

2.13

3,400 90

2.14

3,500 156 22 435,90 19 070,50

2.15

3,740 88

2.16

3,850 110 35 000,00 29 750,00

47 580,65 40 443,60

37 777,80 32 111,10 42 500,00 36 125,00

9

1899 –39/11

2.17

3,900 100 39 000,00 33 150,00

2.18

3,990 133 30 000,00 25 500,00

2.19

5,450 100 54 500,00 46 325,00

2.20

5,450 155 35 161,30 29 887,00

∑ UZC

499 795,50

Podle čl.7 odst. 3) lit.č. (2) nemá být relace mezi vybranými nejvyššími a nejnižšími cenovými údaji větší než 1,5. Potom je: nejnižší cenový údaj (min UZC): pol č. 2.8 jednotková cena: 9 856,10 Kčm-2 nejvyšší cenový údaj (max UZC): pol.č. 2.19 jednotková cena: 46 325,00 Kčm-2 relace max UZC / min UZC : 46 325,00 / 9 856,10 = 4,70 > 1,50 aritmetický průměr vyhledaných cenových údajů: Ø = ∑ UZC x 1/n n = 20 ∑ UZC = 499 795,50 Kčm-2 Ø = ∑CÚ . 1/n = 499 795,50 / 20 = 24 988,00 Kčm-2 Pro další výpočet se použije interval cenových údajů se střední hodnotou 24 988,00 Kčm-2 a přípustným rozpětím max UZC/min UZC ≤ 1,50. Velikost intervalu se zjistí z řešení soustavy dvou rovnic o dvou neznámých: min UZC . 1,5 = max UZC min UZC = ∑UZC – 1/2 . (max UZC – min UZC) po dosazení a výpočtu soustavy rovnic vychází horní a dolní mez otevřeného souboru: min UZC = 19 990,40 Kčm-2 max UZC = 29 985,60 Kčm-2 po zaokrouhlení: min UZC = 19 990,0 Kčm-2 max UZC = 29 986,60 Kčm-2 max ZUC / min ZUC = 29 986,00 x 1 /19 990,00 = 1,50 ≤ 1,5 … požadavek čl. 7 odst. 3) lit. (2) je splněný otevřenému intervalu ZUC = (19 990,0 Kčm-2 ; 29 986,0 Kčm-2) vyhovují výše uvedené jednotkové ceny položek č. 2.4,2.10,2.12,2.16,2.18 a 2.20 n = 6 > 3 … požadavek čl. 7 odst. 2) lit. (2) je rovněž splněný

Přiřazení vah podle čl.7 odst. (3) lit. (2) podle míry shody s oceňovanou nemovitostí: pol.č. 2.4 pol.č. 2.10 pol.č. 2.12 pol.č. 2.16 pol.č. 2.18 pol.č. 2.20

UZC = UZC = UZC = UZC = UZC = UZC =

24 877,0 Kčm-2 21 185,0 Kčm-2 25 057,0 Kčm-2 29 750,0 Kčm-2 25 500,0Kčm-2 29 887,0 Kčm-2

v1 = 1,00 v2 = 1,15 v3 = 1,00 v4 = 1,30 v5 = 1,45 v6 = 1,60

10

1899 –39/11

vážený průměr: n=6 Ø UZC = UZCi x vi x 1/n = 197 765,95 x 1/6 = 32 961,0 Kčm-2 základní cena odpovídající váženému cenovému průměru po zaokrouhlení: Ø UZC = 32 961,0 Kčm-2 podle odst. (4) čl.7 lit. (2) je základní cena upravená o vliv následujících cenových faktorů (CF): a) poloha domu v obci poblíž centrální části obce CFa = 1,05 b) příslušenství domu garáž,venkovní bazén,zpevněné plochy CFb = 1,05 c) pozemky ve funkčním celku bez funkční zahrady CFc = 0,80 d) technická vybavenost pozemku dobrý přístup,kompletní inženýrské sítě CFd = 1,00 e) právní vztahy zástavní právo,exekuce CFe = 0,75 f) širší vztahy bez vlivu CFf = 1,00 průměrný cenový faktor: Ø = ∑CF . 1/n n=6 ∑CF = 5,65 ØCF = ∑CF . 1/n = 5,65 . 1/6 = 0,9416 základní cena upravená o vliv cenových faktorů: Ø UZC = 32 961,0 Kčm-2 ZC = Ø UZC x ØCF = 32 961,0 . 0,9416 = 31 038,30 Kčm -2 po zaokrouhlení: ZC = 31 038,0 Kčm -2 relace mezi základní cenou a základní cenou upravenou o vliv cenových faktorů: Ø UZC x 1/ ZC = 32 961,0 x 1/ 31 038,0 = 1,062 > 1,20 požadavek odst. (5) čl.7 lit.č. (2) je splněný (vliv cenových faktorů může činit max. ± 20%) Výsledná jednotková cena :

VJC = 31 038,0 Kčm-2

4. Rekapitulace obvyklé ceny Zastavěná plocha 1.NP budovy č.p.2053: 67,65m2 Výsledná jednotková cena: 31 038,0 Kčm-2 Obvyklá cena vypočtená: 67,65 x 31 038,0 = Obvyklá cena vypočtená po zaokrouhlení:

2 099 720,70 Kč 2 100 000,00 Kč

V současnosti na trhu nemovitostí v segmentu rodinných domů pro obec Ústí nad Labem a okolí existuje převis nabídky nad poptávkou.

11

1899 –39/11

Cena obvyklá je stanovena ve výši 2 100 000,0 Kč slovy: dvamiliónyjednostotisíc Kč

C. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ústí n.L. ze dne 1.7.1986, pod č.j. Spr.3677/86 pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č.1899 – 39/11 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č.1899/119. D. Seznam příloh - výpis z KN prokazující stav evidovaný k datu 21.4.2011,LV č.1679 pro k.ú.,obec a okres Ústí nad Labem,KÚ pro Ústecký kraj,KP Ústí nad Labem,ČÚZaK – SCD ze dne 21.4.2011 - zobrazení mapy,získané nahlédnutím do KN podle stavu ke dni 28.10.2011

V Ústí nad Labem,dne 3.11.2011 Ing. Jaroslav Bukač Pod Školou 2257/6 400 11 Ústí nad Labem tel.: 739036674,475500396 e-mail: [email protected] podpis znalce:

12