11

Ing. Michal Sirový, Jírovcova 1621/19, 370 01 České Budějovice tel. : + 420 603 77 603 1 mail.: [email protected] www.posudkyodhady.cz

ZNALECKÝ POSUDEK č. 1791 – 86/11

- o obvyklé ceně objektu penzionu č.p. 10 na pozemku st. parcela č. 3/1 – zastavěná plocha a nádvoří včetně parcely a se všemi součástmi a s příslušenstvím a pozemky st. parcela č. 3/3 – zastavěná plocha a nádvoří, parcela č. 17/2 – ostatní plocha a parcela č. 17/3 – ostatní plocha vše zapsané na LV 294 a pozemek parcela č. 18 – trvalý travní porost zapsaný na LV 325 vše pro katastrální území a v obec Horní Vltavice a evidované u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Prachatice

Objednatel posudku : Účel posudku : Posudek vypracoval : Datum místního šetření : Zohlednění stavu ke dni : Datum, ke kterému je provedeno ocenění : Použitý oceňovací předpis :

Zvláštní požadavky objednatele: V Českých Budějovicích dne

EURODRAŽBY.CZ a.s., U pískovny 890/1 182 00 Praha 8 – Kobylisy, IČO : 250 23 217 č.j. 298/2011-A Stanovení obvyklé ceny nemovitostí pro nedobrovolnou dražbu Ing. Michal Sirový, znalec Jírovcova 1621/19, 370 01 České Budějovice 1.9.2011 1.9.2011 1.9.2011 Vyhláška MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č.456/2008 Sb., č.460/2009 Sb. a č.364/2010 Sb, o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ) ocenit obvyklou cenou dle zákona 6.9.2011

Tento znalecký posudek obsahuje 32 stran včetně příloh a znalecké doložky a předává se ve dvou vyhotoveních. Jedno vyhotovení archivuje znalec.

2

1. NÁLEZ Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování posudku byly použity následující podklady : 1.1.1 Objednávka – písemná EURODRAŽBY.CZ a.s., U pískovny č.p. 890/1, Praha 8 pan Mikloško ze dne 24.8.2011 s předáním podkladů mailem. 1.1.2 Výpis z katastru nemovitostí – vyhotovený Katastrálním úřadem v Prachaticích dne 18.7.2011, LV č. 294. A: Vlastník : 1. SJM Falář Miloslav a Falářová Adriána, Horní Vltavice 10, 384 91 Horní Vltavice B : Nemovitosti : - st. parcela č. 3/1 – zastavěná plocha a nádvoří, výměra 1942 m2 - st. parcela č. 3/3 – zastavěná plocha a nádvoří, výměra 15 m2 - parcela č. 17/2 – ostatní plocha, výměra 158 m2 - parcela č. 17/3 – ostatní plocha, výměra 101 m2 - stavba občanské vybavenosti č.p. 10 na st. parcele č. 3/1, nemovitá kulturní památka, pro vše chráněné území vše v k.ú. a v obci Horní Vltavice – viz příloha č.2 1.1.3 Výpis z katastru nemovitostí – vyhotovený Katastrálním úřadem v Prachaticích dne 18.7.2011, LV č. 325. A: Vlastník : 1. Falářová Adriána, Horní Vltavice 10, 384 91 Horní Vltavice B : Nemovitosti : - parcela č. 18 – trvalý travní porost, výměra 107 m2 vše v k.ú. a v obci Horní Vltavice – viz příloha č.3 1.1.4 Kopie katastrální mapy – vyhotovená znalcem na internetovém katastru nemovitostí v měřítku 1 : 1000 – viz příloha č.4 1.1.5 Projektová dokumentace – nebyla předložena 1.1.6 Kolaudační rozhodnutí – nebylo předloženo 1.1.7 Kupní smlouva – nebyla předložena 1.1.8 Místní šetření - proběhlo na místě samém dne 1.9.2011 za účasti znalce a obou spoluvlastníků oceňovaných nemovitostí manželů Falářových, kteří umožnili znalci vnitřní prohlídku oceňovaných nemovitostí. Při místním šetření bylo provedeno zaměření oceňovaných staveb a fotodokumentace. 1.1.9 Konzultace - na Obecním úřadě v Horní Vltavici z důvodu vyhledání projektové dokumentace oceňovaných staveb v archivu, nebylo nalezeno 1.1.10 Fotodokumentace - provedena znalcem při místním šetření – viz příloha č. 1 1.1.11 Konzultace – u místních realitních kanceláří ve věci zjištění současného trhu s obdobnými stavbami v uvedené lokalitě. 1.1.12 Internet – zjištění stávajících nabídek obdobných staveb na realitních serverech v oceňované lokalitě. Realitní servery www.sreality.cz , www.prolux.cz , www.jihočeskéreality.cz apod. 1.1.13 Odborná publikace – „Teorie oceňování nemovitostí“ od Prof. Ing. Alberta Bradáče CSc vydaná v nakladatelství CERM Brno 1.1.14 Metodika oceňování nemovitostí – vypracoval VUT Brno - Ústav soudního inženýrství Brno

Ing. Michal Sirový – soudní znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí

3

1.1.15 Vyhláška MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška )

1.2 Popis oceňovaného areálu

Oceňované nemovitosti se nachází v katastrálním území v obci Horní Vltavice přímo v centru obce v lokalitě zastavěné převážně smíšenou zástavbou ( bytové domy, občanská vybavenost ). Příjezd je možný po zpevněné místní komunikaci. Objekty jsou napojeny na veřejný rozvod elektrické energie, na obecní vodovod a kanalizaci. Oceňovaný areál je tvořen hlavní budovou hotelu s restaurací, která tvoří uliční frontu stávající zástavby. Za objektem hotelu je ve svahu umístěna budova kotelny, skladu a dílny, která tvoří příslušenství celého areálu. Soubor nemovitostí dotváří pozemky st. parcela č. 3/1 – zastavěná plocha a nádvoří, která je na části své výměry zastavěná oceňovanými stavbami, st. parcela č. 3/3 – zastavěná plocha a nádvoří, kde byl umístěn mobilní včelín, parcela č. 18 – trvalý travní porost, která tvoří část zahrady a parcela č. 17/2 – ostatní plocha a č. 17/3 – ostatní plocha, které jsou před objektem hotelu mimo uzavřený areál. Oceňované nemovitosti jsou, dle zjištění znalce, prosty věcných břemen a ke dni ocenění jsou prázdné. Jsou zatíženy omezením vlastnického práva existencí několika zástavních práv, vedených exekucí – dále viz výpis z KN. Technický stav objektů je velmi špatný až zchátralý, několik let jsou objekty opuštěné. Staticky je objekt stabilní kromě výraznější trhliny u jihovýchodního rohu budovy. Je narušena fasáda vlivem zatékání. Část vnitřního vybavení kuchyně je demontována. Většinu plochy stropů nad 1.NP pokrývá černá plíseň, vnitřní rozvody vody a topení jsou pravděpodobně nefunkční, ve 2.NP jsou zvednuté vlýskové podlahy v hlavním sále. V celém objektu je zvýšená vlhkost pronikající mj. i z podloží stavby. Ocenění je provedeno podle skutečností zjištěných v den zaměření a prohlídky nemovitostí tj. účelu užívání, použité konstrukce, rozsahu prováděné běžné údržby, stáří, vybavení, způsobu provedení a předpokládané životnosti s tím, že stav objektů je znalcem zohledněn ke dni místního šetření tj. 1.9.2011. Stav konstrukcí zakrytých a stáří nemovitostí jsou odhadnuty znalcem a převzaty z předaných písemných podkladů, případně doplněny vlastním odborným odhadem znalce. Následně se ocenění provede dle obecně platných zásad při oceňovaní nemovitostí v souladu s vyhláškou MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhláška ).


4

2. POSUDEK - OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Přehled ocenění : 2.1 Věcná hodnota ( časová cena ) ke dni odhadu 2.1.1 Budova penzionu č.p. 10 2.1.2 Budova kotelny 2.1.3 Venkovní úprava 2.1.4 Pozemek st. parcela č.3/1, č.3/3 a parcely č.17/2, č.17/3 a č.18 2.1.5 Rekapitulace 2.2 Výnosová hodnota 2.3 Komparativní ( porovnávací ) metoda 2.3.1 Porovnávací metoda indexová 2.4 Rekapitulace

2.1 Věcná hodnota ( časová cena ) Metodika stanovení časové ceny Časovou cenou se rozumí cena, za kterou je možno nemovitosti pořídit / postavit/ v cenové úrovni k datu ocenění / tzn. reprodukční výchozí cena/, snížená u staveb o přiměřené opotřebení. Vzhledem k tomu, že podle provedených porovnání cena stanovená podle cenového předpisu ( dle vyhl. č. 3/2008 Sb. ve znění novel s příslušným koeficientem indexu cen staveb ke dni odhadu ) v současné době odpovídá nákladům na postavení staveb, jsou u staveb převzaty ceny zjištěné výše podle cenového předpisu, bez koeficientu prodejnosti Kp a koeficientu polohového K5. 2.1.1 Budova penzionu č.p. 10 2.1.1.1 Popis Jedná se o nepodsklepený, samostatně stojící objekt obdélníkového půdorysu se dvěma nadzemními podlažími /1.NP a 2.NP/, volnou půdou a valbovou střechou umožňující zřízení podkroví. Konstrukci objektu tvoří převážně smíšené zdivo. Krov je dřevěný vázaný s krytinou skládanou z pozinkovaného plechu. Hlavní vstup do domu je ze severní fasády přímo z ulice, vedlejší vchod je z jižní fasády ze společného dvora. V objektu jsou pouze provozní nebytové prostory ( restaurace se zázemním s kuchyní, ale s částečně demontovaným zařízením, hotelové pokoje a kancelářské zázemí ). V objektu je celkem 7 pokojů, každý s vlastním umyvadlem, společná umývárna je umístěna na chodbě 2.NP. Dům je napojen na přívod elektrické energie, kanalizaci a obecní vodovod. Zdroj tepla, kotle na pevná paliva, jsou umístěny v sousedním objektu. Dispozice : 1.NP – zádveří, výčep, kuchyně, jídelna, pivní hospodářství, chodba, sklady, sociální zařízení pro hosty a zaměstnance, kancelář, schodiště 2.NP – chodba se schodištěm, ze které jsou vstupy do 7 pokojů, sál s výčepem, sociální zařízení pro hosty, umývárna pro ubytované podkroví – volná půda Ing. Michal Sirový – soudní znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí

5

Konstrukce stavby : Základy : základové pasy bez izolace Nosná konstrukce : zděná ze smíšeného zdiva Vnější povrchy obvodových stěn : štuková omítka Schodiště : kamenné Stropy : klenbové stropy a trámové s rovným podhledem Střecha : valbová Střešní krytina : pozinkovaný plech Oplechování : kompletní z pozinkovaného plechu Bleskosvod : proveden Popis vybavení Vnitřní úprava stěn : vápenná omítka štuková Obklady : v kuchyni a na sociálech keramické Podlaha a dlažby : dlažba, PVC, jekory a vlýsky Okna : dřevěná zdvojená a dvojitá Dveře : dřevěné plné i prosklené, hladké El. instalace : světelná 220 V/380 V, pojistkové automaty Vytápění : etážové s radiátory, kotelna na pevná paliva je ve vedlejším objektu Rozvod vody : studené i teplé Sanitární zařízení : personální a pro návštěvníky restaurace, každý pokoj samostatné umyvadlo Rozvod plynu : nevyskytuje se Zdroj teplé vody : nevyskytuje se Kuchyňské vybavení : část zařízení byla demontována 2.1.1.2 Výměry pro ocenění Jednotlivé rozměry vycházejí z provedených kontrolních měření a z odborného odhadu znalce u rozměrů, které nebylo možno technicky změřit. Výpočty zastavěných ploch a obestavěného prostoru jsou prováděny podle zásad přílohy č. 1 výše uvedené vyhlášky. OBESTAVĚNÝ PROSTOR OP rozměry v části (m) 27,00 * 16,00 3,0 * 1,80 vstupní přístavek celkem 1.NP 27,00 * 16,00 celkem 2.NP 27,00 * 16,00 2 x 6,00 * 16,00/2 odpočet valeb celkem zastřešení

plocha ( m2 )

výška

OP

(m)

(m3)

= 432,00

= 3,30

1 425,60

= 5,40

= 2,30

12,42

437,40

1 438,02

= 432,00

= 3,70

432,00

1 598,40 1 598,40

= 432,00

5,20/2 = 2,60

1 036,80

= - 96,00

3,40/3 = 1,13

- 108,80

432,00

928,00

celkem OP objekt budovy penzionu

3 964,42 m3

PŘEHLED VÝMĚR OBJEKTU Podlaží

Zastavěná plocha (

m2

)

Výška ( m)

Obestavěný prostor (m3)

1. NP

437,40

3,30

1 438,02

2. NP

432,00

3,70

1 598,40


6

Celkem všechna podlaží

869,40

3 036,42

Zastřešení

928,00

Celkem budova

3 964,42

Výpočet průměrné výšky a zastavěné plochy podlaží Počet podlaží

2

Průměrná zastavěná plocha

869,40 : 2 = 434,70 m2

Průměrná výška podlaží

( 437,40 * 3,30 + 432,00 * 3,70 )/869,40 = 3,499 m

2.1.1.3 Zjištění charakteru objektu Objekt je určen k ubytování hotelového typu, všechny podlahové plochy v objektu jsou nebytové, zastavěná plocha je 437,40 m2, což je sice více než 150 m2, ale přesto nemůže jíti o halu, jelikož v objektu není vnitřní volný prostor větší než 400 m3. Objekt nelze zařadit podle účelu užití mezi stavby oceňované podle § 5 až 12 vyhlášky, provede se ocenění dle § 3 vyhlášky jako BUDOVA. Provozní budova – objekt pro krátkodobé ubytování hotelového typu je stavbou typu „G“ se základní cenou 2 710,- Kč/m3 2.1.1.4 Koeficienty Budova podle § 3 a přílohy č. 2 vyhlášky - objekt pro hotely a ubytování

typ

G

( 1.NP, 2.NP, valbová střecha, volná půda )

ZC

2 710,- Kč/ m3

Obestavěný prostor objektu

OP

m3

3964,42


PZP

m2

434,70


PVP

m

3,499

Koeficient druhu konstrukce

( příloha č. 4 vyhlášky )

K1

0,939

Koeficient zastavěné plochy

( = 0,92 + 6,60 / PZP )

K2

0,93518

Koeficient výšky podlaží

( = 0,30 + 2,10 / PVP )

Koeficient polohový


Koeficient změny cen staveb k CÚ 94


Koeficient prodejnosti


Pořizovací cena kce navíc

K3

0,900

neuplatněn

K5

1,00

Ki

2,074

neuplatněn

Kp

1,000

Kč

CK

0,-

PK

0,00

Cena podkroví vypočtená znalcem

Podíl ceny kce navíc

= CK/ ( ZC x OP x K1 x K2 x K3 x K5 x Ki )

koeficient vybavení stavby

S = standardní provedení, CH= chybí, P = podstandardní, N = nadstandardní

Pol.č.

Konstrukce a vybavení

Provedení

Standard

Podíl příl.č. 14

Upravený podíl

1

Základy

betonové pasy bez izolace

P

0.06300

0.02898

2

Svislé konstrukce

zděné ze smíšeného zdiva

P

0.15000

0.06900

3

Stropy

dřevěné a klenbové

S

0.08200

0.08200

4

Zastřešení

dřevěná vaznicová soustava

S

0.06100

0.06100

5

Krytiny střech

pozinkovaný plech

S

0.02700

0.02700

6

Klempířské konstrukce

kompletní plechu

z pozinkovaného S

0.00600

0.00600

7

Úprava vnitřních povrchů

omítky vápenné štukové

S

0.07100

0.07100

8

Úprava vnějších povrchů


S

0.03200

0.03200

9

Vnitřní obklady keramické

keramické kuchyň a sociály

S

0.03100

0.03100

10

Schody

kamenné

S

0.02800

0.02800

11

Dveře

dřevěné, hladké

S

0.03800

0.03800

12

Vrata

neuvažují se

-

-

-


7

13

Okna

dřevěná dvojitá

S

0.05900

0.05900

14

Povrchy podlah

dlažba, PVC, jekor i vlýsky

S

0.03300

0.03300

15

Vytápění

etážové s kotlem na PP

S

0.04900

0.04900

16

Elektroinstalace

220/380 V poj automaty

S

0.05800

0.05800

17

Bleskosvod

osazen

S

0.00300

0.00300

18

Vnitřní vodovod

teplá i studená voda

S

0.03300

0.03300

19

Vnitřní kanalizace

ano

S

0.03200

0.03200

20

Vnitřní plynovod

nevyskytuje se

CH

0.00300

0.00000

21

Ohřev teplé vody

ano

S

0.02200

0.02200

22

Vybavení kuchyní

částečně demontovaná

P

0.01800

0.00828

23

Vnitřní hygienická zařízení

záchody, sprchy, umyvadla

S

0.04300

0.04300

24

Výtahy

nevyskytuje se

CH

0.01400

0.00000

25

Ostatní

nevyskytuje se

CH

0.04400

0.00000

26

Instalační jádra

neuvažuje se

-

-

-

Konstrukce navíc

nevyskytuje se

Na

0.00000

0.00000

1.00000

0.81726

-

CELKEM Koeficient vybavení stavby

( z výpočtu výše )

K4

Základní cena upravená

ZC x K1 x K 2 x K3 x K4 x K5 x Ki x Kp

Kč / m3

0.81726

ZCU

3 631,00,-

2.1.1.5 Stáří a opotřebení Původní stáří stavby je cca z let 1850 – 1860. V roce 1970 byla provedena celková rekonstrukce objektu. Většina konstrukcí dlouhodobé životnosti je původní, všechny prvky krátkodobé životnosti jsou vyměněny. Technický stav objektu je, vzhledem k několikaletému neužívání objektu a dlouhodobě absentující běžné údržbě zchátralý. Velká část prvků krátkodobé životnosti je na hranici životnosti ( vnitřní rozvody ) a některé prvky vykazují zvýšené opotřebení ( např. některé podlahy, části omítek, zařizovací předměty, okna, dveře ). Stáří stavby je ve výpočtu uvažováno od doby rekonstrukce s tím, že k takto stanovenému stáři je formálně připočteno 20 let. Opotřebení je stanoveno lineární metodou s tím, že další životnost objektu je uvažována na spodní hranici možného rozpětí, především z důvodu absentující běžné údržby a pokračujícímu nekontrolovanému chátrání. Rok odhadu

2011

Rok kolaudace / začátek užívání /

1970

Stáří

41 let + formálně 20 let

Předpokládaná další životnost

25 let

Celková životnost

86 let

Procento ročního opotřebení

1,163 %

Opotřebení

70,93 %

2.1.1.6 Výpočet ceny Základní cena Základní cena upravená Obestavěný prostor Výchozí cena objektu Stupeň dokončení stavby

ZC

Kč / m3

2 710,00,-

ZCU

m3

3 631,00,-

Kč /

OP

m3

3964,42

CN = ZCU x OP

Kč

14 394 790,05,-

%

100


8

Výchozí cena po zohlednění dokončenosti stavby

Kč

14 394 790,06,-

Opotřebení

%

- 10 210 258,06,-

Kč

4 184 532,00,-

70,93

Cena časová objektu budovy penzionu č.p. 10 ke dni odhadu

2.1.2 Budova kotelny 2.1.2.1 Popis Jedná se o nepodsklepený objekt obdélníkového půdorysu, s jedním nadzemním podlažím, které je částečně zapuštěno do terénu, s výraznější půdní nadezdívkou a se sedlovou střechou umožňující zřízení podkroví. Konstrukci objektu tvoří smíšené zdivo z cihel plného formátu a kamene. Krov je dřevěný vázaný s eternitovou krytinou. Hlavní vstupy do domu jsou z východní fasády ze společného dvora. V objektu jsou pouze provozní nebytové prostory sloužící jako zázemí pro provoz penzionu tj. kotelna s kotli na pevná paliva, hlavní přívod vody, sklady paliva a dílna. Dům je napojen na přívod elektrické energie, kanalizaci a obecní vodovod. Dispozice : 1.NP – kotelna, sklad paliva, sklad a dílna. podkroví – volná půda Konstrukce stavby : Základy : základové pasy bez izolace Nosná konstrukce : zděná ze smíšeného zdiva Vnější povrchy obvodových stěn : štuková omítka Schodiště : nevyskytuje se Stropy : hurdisový Střecha : sedlová s jednou valbou Střešní krytina : eternit Oplechování : kompletní z pozinkovaného plechu Bleskosvod : proveden Popis vybavení Vnitřní úprava stěn : vápenná omítka štuková Obklady : nevyskytují se Podlaha a dlažby : cementový potěr Okna : dřevěná Vrata : plechová El. instalace : světelná 220 V/380 V, pojistkové automaty Vytápění : osazen kotel na PP / započten v budově penzionu / Rozvod vody : studené i teplé Sanitární zařízení : nevyskytuje se Rozvod plynu : nevyskytuje se Zdroj teplé vody : nevyskytuje se Kuchyňské vybavení : nevyskytuje se 2.1.2.2 Výměry pro ocenění Jednotlivé rozměry vycházejí z provedených kontrolních měření a z odborného odhadu znalce u rozměrů, které nebylo možno technicky změřit.


9

Výpočty zastavěných ploch a obestavěného prostoru jsou prováděny podle zásad přílohy č. 1 výše uvedené vyhlášky. OBESTAVĚNÝ PROSTOR OP rozměry v části

plocha

(m)

(

9,00 * 18,80

m2

)

výška

OP

(m)

(m3)

= 169,20

celkem 1.NP

= 3,40

575,28

169,20

9,00 * 18,80

575,28

= 169,20

celkem zastřešení

1,20 + 3,90/2 = 3,15

532,98

169,20

532,98

celkem OP objekt budovy kotelny

1 108,26 m3

PŘEHLED VÝMĚR OBJEKTU Podlaží

Zastavěná plocha (

m2

Výška

)

Obestavěný prostor (m3)

( m)

1. NP

169,20

Celkem všechna podlaží

169,20

3,40

575,28 575,28

Zastřešení

532,98

Celkem budova

1 108,26

Výpočet průměrné výšky a zastavěné plochy podlaží Počet podlaží

1


169,20 : 1 = 169,20 m2


( 169,20 * 3,40 )/169,20 = 3,40 m

2.1.1.3 Zjištění charakteru objektu Zastavěná plocha je 162,20 m2 , což je více než 150 m2, ale nejde o halu, protože součet volných vnitřních prostor není větší než 2/3 obestavěného prostoru celé stavby. Objekt nemá žádné byty. Nelze jej zařadit podle účelu užití mezi stavby oceňované podle § 5 až 12 vyhlášky. Ocenění se proto provede dle § 3 vyhlášky jako BUDOVA. Provozní budova – objekt pro energetiku je stavbou typu „M“ se základní cenou 3 076,- Kč/m3 2.1.1.4 Koeficienty Budova podle § 3 a přílohy č. 2 vyhlášky - objekt pro energetiku

typ

M

( 1.NP, sedlová střecha, volná půda )

ZC

3 076,- Kč/ m3

Obestavěný prostor objektu

OP

m3

1108,26


PZP

m2

169,20


PVP

m

3,40

Koeficient druhu konstrukce


K1

0,939

Koeficient zastavěné plochy

( = 0,92 + 6,60 / PZP )

K2

0,95901

Koeficient výšky podlaží

( = 0,30 + 2,10 / PVP )

Koeficient polohový


Koeficient změny cen staveb k CÚ 94


Koeficient prodejnosti


Pořizovací cena kce navíc

Cena podkroví vypočtená znalcem

K3

0,9176

neuplatněn

K5

1,00

Ki

2,133

neuplatněn

Kp

1,000

Kč

CK

0,-


10

Podíl ceny kce navíc

= CK/ ( ZC x OP x K1 x K2 x K3 x K5 x Ki )

koeficient vybavení stavby

S = standardní provedení, CH= chybí, P = podstandardní, N = nadstandardní

Pol.č.

PK

0,00

Konstrukce a vybavení

Provedení

Standard

Podíl příl.č. 14

Upravený podíl

1

Základy

betonové pasy bez izolace

P

0.10400

0.04784

2

Svislé konstrukce

zděné ze smíšeného zdiva

P

0.23300

0.10718

3

Stropy

hurdisové

S

0.12300

0.12300

4

Zastřešení

dřevěná vaznicová soustava

S

0.06300

0.06300

5

Krytiny střech

eternitová

S

0.02300

0.02300

6

Klempířské konstrukce

kompletní plechu

z pozinkovaného S

0.00600

0.00600

7

Úprava vnitřních povrchů


S

0.05400

0.05400

8

Úprava vnějších povrchů


S

0.03200

0.03200

9

Vnitřní obklady keramické

neuvažuje se

-

-

-

10

Schody

nevyskytují se

CH

0.03000

0.00000

11

Dveře

viz vrata

CH

0.03100

0.00000

12

Vrata

plechová

S

0.00300

0.00300

13

Okna

dřevěná

P

0.04300

0.01978

14

Povrchy podlah

cementový potěr

S

0.03000

0.03300

15

Vytápění

započteno v hlavní budově

CH

0.01700

0.00000

16

Elektroinstalace

220/380 V poj automaty

S

0.07300

0.05800

17

Bleskosvod

osazen

S

0.00300

0.00300

18

Vnitřní vodovod

teplá i studená voda

S

0.01900

0.03300

19

Vnitřní kanalizace

ano

S

0.01700

0.03200

20

Vnitřní plynovod

neuvažují se

-

-

-

21

Ohřev teplé vody

nevyskytuje se

CH

0.00400

0.00000

22

Vybavení kuchyní

neuvažují se

-

-

-

23

Vnitřní hygienická zařízení

nevyskytuje se

CH

0.02800

0.00000

24

Výtahy

neuvažují se

-

-

-

25

Ostatní

nevyskytuje se

CH

0.06400

0.00000

26

Instalační jádra

neuvažují se

-

-

-

Konstrukce navíc

nevyskytuje se

Na

0.00000

0.00000

1.00000

0.62080

-

CELKEM Koeficient vybavení stavby

( z výpočtu výše )

Základní cena upravená

ZC x K1 x K 2 x K3 x K4 x K5 x Ki x Kp

K4 Kč / m3

ZCU

0.62080 3 365,75,-

2.1.1.5 Stáří a opotřebení Původní stáří stavby je cca 80-100 let. V roce 1970 byla provedena přestavba na kotelnu. Většina konstrukcí dlouhodobé životnosti je původní, všechny prvky krátkodobé životnosti jsou vyměněny. Technický stav objektu je, vzhledem k několikaletému neužívání objektu a dlouhodobě absentující běžné údržbě zchátralý. Velká část prvků krátkodobé životnosti je na hranici životnosti ( vnitřní rozvody ) a některé prvky vykazují zvýšené opotřebení ( např. některé podlahy, části omítek ). Stáří stavby je ve výpočtu uvažováno od doby rekonstrukce s tím, že k takto stanovenému stáři je formálně připočteno 20 let. Opotřebení je stanoveno lineární metodou s tím, že další životnost objektu je uvažována na spodní hranici možného rozpětí, především z důvodu absentující běžné údržby a pokračujícímu nekontrolovanému chátrání.


11 Rok odhadu

2011

Rok kolaudace / začátek užívání /

1970

Stáří

41 let + formálně 20 let

Předpokládaná další životnost

30 let

Celková životnost

91 let

Procento ročního opotřebení

1,099 %

Opotřebení

67,03 %

2.1.1.6 Výpočet ceny Základní cena Základní cena upravená Obestavěný prostor

ZC

Kč / m3

2 710,00,-

ZCU

m3

3 365,75,-

Kč /

OP

m3

1108,26

CN = ZCU x OP

Kč

3 730 129,45,-

Stupeň dokončení stavby

%

100

Výchozí cena po zohlednění dokončenosti stavby

Kč

3 730 129,45,-

Opotřebení

%

- 2 499 186,73,-

Kč

1 230 942,72,-

Výchozí cena objektu

67,03

Cena časová objektu budovy kotelny ke dni odhadu

2.1.3 Venkovní úprava Znalci se nepodařilo dokumentovat všechny venkovní úpravy, které tvoří příslušenství objektu penzionu č.p. 10. Pro potřeby ocenění je postačující provést ocenění zjednodušeným způsobem. Z externího ohledání nemovitosti se jedná zejména o: - přípojky inženýrských sítí - zpevněné plochy - oplocení ohradní zdí - venkovní schody Ocenění venkovních úprav : Ocenění venkovních úprav se provede dle § 10 odst. 2 vyhl. zjednodušeným způsobem ve výši 3,50 až 5,0 % ze zjištěné ceny stavby oceňované dle § 3 vyhl. ( obdoba pro nebytový dům ) a z ceny stavby nebo staveb tvořící příslušenství k nim. Jelikož jsou, dle odborného názoru znalce, venkovní úpravy zastoupeny v menší míře, je znalcem sníženo procentuální vyjádření zastoupení venkovních úprav pod stanovenou mez na úroveň 1,5 %. Výpočet ceny reprodukční venkovních úprav : Cena stavby budovy penzionu č.p. 10 Cena stavby budovy kotelny Cena staveb rozhodných pro výpočet celkem Výše procentuelního podílu venkovních úprav stanovená znalcem Cena reprodukční venkovních úprav zjednodušeným způsobem

14 394 790,06,- Kč 3 730 129,45,- Kč 18 124 919,51,- Kč x 1,50 % 271 873,79,- Kč


12

Výpočet ceny časové venkovních úprav : Cena stavby budovy penzionu č.p. 10 Cena stavby budovy kotelny Cena staveb rozhodných pro výpočet celkem Výše procentuelního podílu venkovních úprav stanovená znalcem Cena časová venkovních úprav zjednodušeným způsobem

4 184 532,00,- Kč 1 230 942,72,- Kč 5 415 474,72,- Kč x 1,50 % 81 232,12,- Kč

2.1.4 Stavební pozemek 2.1.4.1 Pozemek st. parcela č.3/1 a č.3/2 a parcely č. 17/2, č.17/3 a č.18 2.1.4.1.1 Metodika výpočtu ceny pozemku Pro zjištění obvyklé ceny vycházel znalec ze znalosti místního trhu s nemovitostmi, z konzultace u místních realitních kanceláří / AD reality s.r.o. České Budějovice, realitní kancelář CK Reality s.r.o. Český Krumlov / a z prohlídky nabídek pozemků na internetu. Známé prodejní ceny stavebních pozemků v lokalitě a okolí byly znalcem porovnány a následně vyhodnoceny z hlediska jejich polohy, atraktivnosti, ekonomické návratnosti, dopravního propojení, vazby na zbudované inženýrské sítě, druh možné zástavby, přístupové cesty, rozvoje území apod. s oceňovaným pozemkem. Cena pozemku se zjistí tzv. indexovou metodou tzn. porovnáním srovnávacího ( pozemek o známé ceně a výměře ) a oceňovaného pozemku na základě indexů ( koeficientů ) , které se mezi sebou pronásobí a výsledným indexem se násobí cena srovnávacího pozemku. 2.1.4.1.2 Výpočet ceny pozemku indexovou metodou Oceňované pozemky st. parcela č. 3/1 – zastavěná plocha a nádvoří, st. parcela č. 3/3 – zastavěná plocha a nádvoří, parcela č. 17/2 – ostatní plocha, parcela č. 17/3 – ostatní plocha a parcela č. 18 – trvalý travní porost je částečně zastavěny oceňovanými stavbami a část výměry tvoří jednotný funkční celek. Celková výměra oceňovaných pozemků je 2323 m2. Srovnávací pozemek leží na okraji obce Horní Vltavice a je nabízen k prodeji realitní kanceláří 1.šumavská realitní kancelář Prachatice za cenu 600,- Kč/m2. byl prodán před 6 měsíci za cenu 730 000,- Kč. Na pozemku je možnost výstavby rodinného domu. Výměra srovnávacího pozemku je 847 m2. Pozemek je určen pro výstavbu RD. Je nabízen k prodeji na internetových stránkách. Z důvodu zatím nerealizovaného prodeje je nabídková cena redukována koeficientem 0,85. 600,- Kč/m2 x 0,85 = 510,- Kč/m2. OCENĚNÍ POZEMKU INDEXOVOU POROVNÁVACÍ METODOU a) srovnávací pozemek ( známá cena a výměra ) Poloha srovnávacího pozemku

okraj obce Horní Vltavice

Popis srovnávacího pozemku

okraj zastavěné části obce Horní Vltavice, určen územním plánem obce pro výstavbu RD, inženýrské sítě nedaleko pozemku VS m2 847

Výměra srovnávacího pozemku Cena srovnávacího pozemku Jednotková cena srovnávacího pozemku

CS

Kč

JCS = CS/VS

Kč/m2

431 970,00,510,00,-

Koeficienty pro výpočet indexu A

Územní struktura

Okrajová část obce


0.90

13 B

Typ stavebního pozemku

Stavebně připravený částečně

1.30

C

Třída velikosti obce

0 až 2 tisíc obyvatel

0.50

D

Obchodní resp. průmysl. poloha

Venkovská lokalita

1.00

E

Územní připravenost, infrastr.

Střední -

0.70

F

Speciální charakteristiky

CHKO Šumava, bez negativních vlivů okolí

1.00

Celkový index srovnávacího pozemku

Is = A x B x C x D x E x F

-

0.4095

b) oceňovaný pozemek Poloha oceňovaného pozemku

centrum obce Horní Vltavice,

Popis oceňovaného pozemku

mírně svažitý jižní orientace, zpevněný příjezd, napojení na veřejný rozvod EI, vody a kanalizace m2 2323

Výměra oceňovaného pozemku Koeficienty pro výpočet indexu A

Územní struktura

centrum menší obce

1.00

B

Typ stavebního pozemku

Stavebně připravený částečně

1.40

C

Třída velikosti obce

0 až 2 tisíc obyvatel

0.50

D

Obchodní resp. průmysl. poloha

Venkovská lokalita

1.00

E

Územní připravenost, infrastr.

Střední -

0.70

F

Speciální charakteristiky

NP Šumava, hluk od okolní dopravy

0.95

Celkový index srovnávacího pozemku

Io = A x B x C x D x E x F

Poměr indexů

-

Pi = Io/Is

Cena 1 m2 oceňovaného pozemku

0.4655

-

1.1367

Kč/m2

Cena oceňovaných pozemků

Kč

Spoluvlastnický podíl oceňovaného pozemku

579,74,1 346 744,36,-

-

Cena oceňovaných pozemků ke dni odhadu

1/1

Kč

1 346 740,-

Rekapitulace časové a reprodukční ceny oceňovaných nemovitostí

Stavba / zaokrouhleno /

Časová cena

Opotřebení

Reprodukční cena

Hlavní budova penzionu č.p. 10

4 184 532,00,- Kč

70,93 %

14 394 790,06,- Kč

Kotelna

1 230 942,72,- Kč

67,03 %

3 730 129,45,- Kč

Venkovní úpravy

81 232,12,- Kč

271 873,79,- Kč

5 496 710,00,- Kč

18 396 790,00,- Kč

č.17/2, č.17/3 a č.18

1 346 500,00,- Kč

1 346 500,00,- Kč

celkem

6 843 210,00,- Kč

19 743 290,00,- Kč

Stavby celkem / zaokrouhleno / St. parcela č.3/1 a č.3/2 a parcely


14

2.2 Výnosová hodnota areálu 2.2.1 Metodika ocenění výnosovou hodnotou Výnosová hodnota je součtem diskontovaných příjmů, které je možno v budoucnu v daném místě očekávat při přiměřeném pronajmutí nemovitosti, po odečtení výdajů nutných k dosažení těchto příjmů. Výše uvažovaného nájemného vychází ze součtu nájemného za celý areál tzn. za pronájem všech staveb včetně venkovních úprav a pozemku. 2.2.2 Výpočet výnosovou hodnotou Dle zjištění znalce jsou oceňované nemovitosti v takovém technickém stavu, který neumožňuje reálné pronajmutí nemovitosti. Bez provedených nutných stavebních zásahů a oprav, oceňované nemovitosti nelze ke dni ocenění pronajmout. Za dané situace je tudíž bezpředmětné výnosovou hodnotu nemovitostí zjišťovat a lze s velkou pravděpodobností konstatovat, že výnosová hodnota oceňovaných nemovitosti se bude blížit k hodnotě 0,- Kč.

2.3

Komparativní ( porovnávací ) metoda zjištění obvyklé ceny

2.3.1 Metodika ocenění porovnávací indexovou metodou Ocenění porovnávací metodou bylo znalcem provedeno na základě porovnání podobných objektů rodinných domů je provedeno na základě základních kritérií, které bezprostředně ovlivňují výslednou tržní cenu. Znalec provedl výběr srovnávacích objektů jednak ze své databáze a jednak z nabídky realitních kanceláří uveřejněných ke dni odhadu na internetu na serveru SREALITY.cz a Severo.ceskereality.cz. Porovnávací kriteria : - poloha nemovitosti - velikost nemovitosti - příslušenství nemovitosti včetně možnosti napojení na inženýrské sítě - technický stav nemovitosti - korekce pramene ceny Oceňované nemovitosti byly nabízeny k prodeji v roce 2007. V této době byl hotel zcela funkční v provozu, navíc byl v době před krizí tzn. v době s vyšším zájmem o obdobné nemovitosti. Za inzerovanou cenu nebyl objekt prodán. Doslovný inzerát z databáze znalce :


15

Oceňovaný objekt – nabídka na prodej z roku 2007 / databáze znalce / Penzion na Šumavě v Horní Vltavici

Hotýlek se staročeskou hospodou, dvorem a zahradou v centru známé obce blízko Kubovi Huti, 5km od hranic SRN, při silnici Praha-Pasov-SRN. Hotel v provozu, funkční a zcela vybaven, ihned k využití. V přízemí restaurace-70 míst s výčepem, kuchyně, sklady, chladicí box, kancelář, sociály, vchod na dvůr, v patře pak velký sál-nyní byt, 8 pokojů, koupelna, sociály, velká půda pro vestavbu. ÚT na tuhá paliva, obecní voda i kanalizace. Před domem parkoviště, za domem uzavřený dvůr, terasa,garáž, dílna a zahrada. V místě voda-Vltava, lyž.vleky, turistika, blízko Lipno, SRN. Zastavěná plocha : 1957 m2 Plocha parcely : 2216 m2 Nabídková cena : 3 200 000,- Kč Výpočet je zpracován v níže uvedené tabulce, stručný popis srovnatelných objektů je převzatý z nabídek prodejů obdobných nemovitostí v lokalitě. Popis jednotlivých nabídek není znalcem upravován a je doslovný :

Srovnávací objekt č.1 Penzion na Šumavě v Horní Vltavici

Penzion na Šumavě - v provozu - po rekonstrukci včetně vybavení s pozemkem/zahradou, parkovacím stáním. Nová střecha, topení (LTO), okna, vnitřní omítky, podlahy atd. Kapacita osm dvoulůžkových, dva čtyřlůžkové pokoje (bezbariérový přístup v 1. NP), recepce/kancelář, jídelna s kuchyní, pokoj a sociální zařízení pro personál, dílna údržby,


16

kotelna, lyžárna-kolárna, zatravněná zahrada 1000 m2. Půda vhodná k vestavbě. Dále možnost dokončení místnosti 43 m2 jako kuchyně nebo restaurace Kapacita : 8x dvojlůžko a 2x čtyřlůžko tj. 24 lůžek Zastavěná plocha : 161 m2 Plocha parcely : 1540 m2 Nabídková cena : sleva na 3 280 000,- Kč z 4 900 000,- Kč

Srovnávací objekt č.5 Penzion na Šumavě v Zátoni

Šumavský penzion „Pod Pralesem“ na strategickém místě – na úpatí Boubína. Rozsáhlý zděný objekt po celkové rekonstrukci (60 míst) s perfektně zařízenou kuchyní s nejmodernější technologií, technické zázemí, garáže. V patře a podkroví pokoje vše s vlastním příslušenstvím – celkem 20 lůžek – možnost rozšíření. U objektu 2 parkoviště, terasa. Pozemek celkem 2297m2. Atraktivní lokalita – Boubín – prales, cyklotrasy, běžky. Cena včetně vnitřního vybavení. Kapacita : 20 lůžek Zastavěná plocha : 200 m2 Zastavěná plocha : 545 m2 Plocha parcely : 2297 m2 Nabídková cena : sleva na 7 900 000,- Kč z 9 400 000,- Kč


17

Srovnávací objekt č.3 Penzion na Šumavě v obci Nová Pec

Zavedený hotel/pension v rekreačním centru obce Nová Pec na Šumavě, na hranici NP Šumava. Jedná se o zrekonstruovaný dům bývalé lesní správy – první zmínky pocházejí z roku 1520 ve spojení se jménem Marie Bernard. Objekt se nachází cca 300 m od vodní plochy lipenské nádrže, na jejím pravém břehu. Leží na rovinatých pozemcích, orientovaných jižně o celkové ploše 2 434 m2. Na pozemku se nachází vlastní jezírko a přes pozemek protékají dva potoky. Z tohoto místa je překrásný výhled na nejvyšší hory Šumavy, Plechý a Smrčinu ( Hochficht ). V rámci objektu jsou dva nové byty s vlastním vchodem (2+kk), které je možné využít jako apartmány. Hotel má celkem 12 pokojů, kapacita ubytování (počet lůžek) – 45. Objekt má vlastní, plynofikovanou, nově vybavenou kuchyň, restauraci s krbem pro 80 osob, dále venkovní posezení na terase pro 40 osob a pohostinskou zahrádku pro 30 osob. Parkování přímo u hotelu na vlastních pozemcích. Obytná plocha objektu je 580 m2. Kapacita : 12 pokojů s 45 lůžky Zastavěná plocha : 200 m2 Užitná plocha : 580 m2 Plocha parcely : 2434 m2 Nabídková cena : 6 499 000,- Kč po slevě

Srovnávací objekt č.4 Ubytovna v obci Nová Pec na Šumavě, část obce Pěkná

Dům se nachází na návsi obce Pěkná.V roce 1970 prošel částečnou rekonstrukcí a byl provozován jako ubytovna. Zastavěná plocha je 309 m2, celkový pozemek 516 m2, užitná Ing. Michal Sirový – soudní znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí

18

plocha 490 m2. Vytápění ústřední na tuhá paliva - funkční kotel, voda z řadu od soukromého majitele, kanalizace řešena septikem. Pro opětovný provoz jsou nutné rekonstrukce. Objekt se nachází nedaleko Boletického újezdu, který je částečně zpřístupněn turistům. Kapacita : 30 lůžek Zastavěná plocha : 309 m2 Užitná plocha : 490 m2 Plocha parcely : 516 m2 Nabídková cena : 1 378 000,- Kč po slevě

Porovnání obdobných nemovitostí v lokalitě

Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku – list 1 Č.

Obec / Lokalita

Velikost /Počet místností

Příslušenství / Garáž

Pozemek ( m2 )

Jiné / stav

Oce ň. obj

Objekt hotelového typu s restaurací – centrum obce Horní Vltavice

7 pokojů, 18 lůžek, restaurace 70 míst

průměr / parkování na vl. pozemku

2323

špatný až zdevastovaný

(1)

(2)

(3)

(4)

(5)

(6)

10 pokojů, 24 lůžek


1540

průměr

1

Objekt penzionu – centrum obce Horní Vltavice

2

Objekt penzionu s restaurací – obec Zátoň

20 lůžek, restaurace 60 míst

průměr +/ parkování na vl. pozemku

2297

velmi dobrý

3

Objekt penzionu s restaurací – obec Nová Pec

12 pokojů, 45 lůžek, restaurace 80 míst, 2x byt 2+kk


2434

dobrý

4

Objekt ubytovny – obec Nová Pec, část obce Pěkná

10 pokojů, společenská místnost

průměr /bezproblémové parkování

516

horší

Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku – list 2 Cena Č.

požadovaná / realizovaná

Koef. redukc e na prame n ceny Kr

(1)

(7)

(8)

Cena po redukci na pramen ceny

K1

K2

K3

Poloh a

Veliko st

Prove dení a vybav ení

=(7)*(8)

(9)

K4

K5

Celkov Vliv ý stav pozem ku

K6

Index odlišnosti Io

Úvaha a názor znalce

(10 až 15)

Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnávacího = ( 9 )/( 16 ) Kč

( 10 )

( 11 )

( 12 )

( 13 )

( 14 )

( 15 )

( 16 )

( 17 )

1

3 280 000

0,85

2 788 000

1,00

0,90

1,25

1,40

0,95

1,00

1,496

1 863 325,-

2

7 900 000

0,85

6 715 000

1,15

1,00

1,50

2,00

1,05

1,10

3,985

1 685 175,-

3

6 499 000

0,85

5 524 150

1,20

1,00

1,40

1,90

1,05

1,10

3,687

1 498 375,-

4

1 378 000

0,85

1 171 300

1,00

0,90

1,00

1,00

0,85

1,00

0,765

1 531 111,-


19

Celkový průměr

Kč

1 644 500,-

Minimum

Kč

1 498 375,-

Maximum

Kč

1 863 325,-

K1 koeficient na úpravu polohy objektu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného / lepší > 1, horší < 1 / K2 koeficient úpravy na velikost objektu či areálu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného /lepší > 1, horší < 1/ K3 koeficient úpravy na provedení a vybavení staveb v areálu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného /lepší > 1, horší < 1/ K4 koeficient úpravy na celkový technický stav : / srovnávací objekt celkově lepší : K 4 > 1, horší < 1 / K5 koeficient úpravy na vliv pozemku – velikost, vlastnictví : / srovnávací pozemek celkově lepší : K 5 > 1, horší < 1 / K6 koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce : / analogicky : srovnávací objekt, kromě vlivu předchozích koeficientů ještě lepší : K 6 > 1, horší < 1 / Koeficient úpravy na pramen zjištěné ceny – sloupec ( 8 ) : skutečná kupní cena : Kr = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší Io Index odlišnosti Io = K1* K2 * K3 * K4 * K5 * K 6 U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceńovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,0

2.2.4 Vyhodnocení obvyklé ceny Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí byla znalcem stanovena na základě výše uvedených rozborů, zjištění a na základě odborného názoru znalce. Pro zjištění výše obvyklé ceny oceňovaných nemovitostí použil znalec běžné a hojně používané metody zjišťování obvyklých cen, jichž je využíváno v metodikách našich např. bankovních domů či některých státních institucí ( např. Úřad pro zastupování státu ve věcech majetkových ). Nejdříve byla znalcem zjištěna cena nákladovým způsobem, která vystihuje výši nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění. Tato cena je výrazně vyšší než zjištěná cena obvyklá, což je u obdobných staveb v obdobných lokalitách zcela běžné. Dále byla zjišťována cena výnosovým způsobem, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu. Dle výše uvedeného výpočtu je zřejmé, že výnosová hodnota oceňovaných nemovitostí je rovna nule, což je především z důvodu nemožnosti pronajmout oceňované nemovitosti bez předchozích stavebních úprav, které by umožnily opětovné zprovoznění objektů. Jako poslední metoda určení obvyklé ceny byla znalcem použita porovnávací metoda indexová, která vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem ( nemovitostí ) a cenou sjednanou při jeho prodeji či cenou nabídkovou při prodeji v daném místě a čase. Na závěr provedl znalec vyhodnocení výpočtů u jednotlivých způsobů ocenění a stanovení výsledné obvyklé ceny : V posledním období se změnila i situace v naší i světové ekonomice, která prochází recesí, a která má bezprostřední vliv i na cenu obdobných nemovitostí, které mj. vyžadují i vyšší investiční náklady na zprovoznění celého areálu v ekonomicky návratném provozu. Ztížené možnosti úvěrování a zpřísněné podmínky pro příslib úvěrů obvyklou cenu obdobných nemovitostí v současné době ještě snižují.


20

V roce 2007 byly oceňované nemovitosti nabízeny k prodeji různými realitními kancelářemi za cenu 3 200 000,- Kč. I když byly objekty nabízeny k prodeji před krizí, nebyla výše nabídkové ceny akcentována žádným kupcem. Nabídková cena byla nad očekáváním trhu. Od této doby se značně zhoršil technický stav oceňovaných staveb, objekty není možno, bez předchozích výrazných investic, znovu zprovoznit. Připočteme-li současnou situaci na trhu s obdobnými nemovitostmi a nestabilní výnosnost obdobného podnikání ve srovnatelných provozovnách je zřejmé, že současná obvyklá cena oceňovaných nemovitostí bude výrazně pod nabídkovou cenou z roku 2007. Obvyklá cena se bude, s největší pravděpodobností, pohybovat mezi zjištěnými cenami nákladovou a výnosovou. Přihlédneme-li k objektivním skutečnostem, které mají vliv na obvyklou cenu oceňovaných nemovitostí tj. především značně zanedbaný technický stav, demontované zařízení spojené se stavbou ( zařízení kuchyně ), potřeba zvýšených investic do objektu lze konstatovat, že se bude obvyklá cena areálu blížit ceně porovnávací, ve které jsou tyto vlivy zahrnuty.

2.4 Rekapitulace Níže stanovená obvyklá cena oceňovaných nemovitostí je výsledkem vyhodnocení zjištěných cen a vyhodnocení uvedených vlivů, které mají přímý vliv na její výši. Způsob ocenění

cena

Reprodukční cena oceňovaných nemovitostí Věcná hodnota / časová cena / oceňovaných nemovitostí Výnosová hodnota oceňovaných nemovitostí Cena zjištěná porovnávacím způsobem průměr

19 743 290,00,- Kč 6 843 210,00,- Kč 0,00,- Kč 1 644 500,00,- Kč

Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí dle odborného odhadu znalce ke dni ocenění

1 650 000,00,- Kč

Závěr : 1. Obvyklá cena výše oceňovaných nemovitostí tj. objektu penzionu č.p. 10 na pozemku st. parcela č. 3/1 – zastavěná plocha a nádvoří včetně parcely a se všemi součástmi a s příslušenstvím a pozemky st. parcela č. 3/3 – zastavěná plocha a nádvoří, parcela č. 17/2 – ostatní plocha a parcela č. 17/3 – ostatní plocha vše zapsané na LV 294 a pozemek parcela č. 18 – trvalý travní porost zapsaný na LV 325 vše pro katastrální území a v obec Horní Vltavice a evidované u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Prachatice činí dle zjištění znalce ke dni ocenění 1 650 0000,- Kč slovy : jedenmiliónšestsetpadesáttisíckorunčeských


21

2. Závady či jednotlivá práva, kromě omezení vlastnického práva vedeného v katastru nemovitostí, nejsou znalci známa, nebyly znalci povinným sděleny a dle zjištění se znalce nevyskytují.

v Českých Budějovicích dne 6.9.2011

Ing. Michal Sirový

Příloha : 4x fotodokumentace 2x kopie výpisu z KN 1x kopie katastrální mapy


22

ZNALECKÁ DOLOŽKA

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Předsedy krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 2.června 1999 č.j. Spr. 823/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 1791 - 86/11 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace na základě dokladu číslo 86/11.

CERTIFIKÁT QEN

Znalec je držitelem certifikátu QEN - expert v oboru ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí vydaný Certifikačním orgánem Ústavu soudního inženýrství v Brně dne 25.6.2009 pod č.95/64/QEN/2009-RE.

České Budějovice 6. září 2011

Ing. Michal Sirový


23

FOTODOKUMENTACE

uliční pohled na hlavní budovu č.p. 10

budova kotelny na objektem č.p. 10


24

kuchyně v 1.NP objektu č.p. 10

sál ve 2.NP se zvednutou vlýskovou podlahou


11

Recommend Documents