11

Ing. Michal Sirový, Jírovcova 1621/19, 370 01 České Budějovice tel. : + 420 603 77 603 1 mail.: [email protected] www.posudkyodhady.cz

ZNALECKÝ POSUDEK č. 1782 – 77/11

o stanovení obvyklé ceny nemovitostí tj. rodinného domu č.p. 4 na pozemku parcela č. 341/1 – zastavěná plocha a nádvoří vč. pozemku a pozemek parcela č. 342 – zahrada se všemi součástmi a příslušenstvím v katastrálním území Planá u Českých Budějovic a v obci Planá zapsaných na LV 124 a evidovaných u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště České Budějovice

Objednatel posudku : Účel posudku : Posudek vypracoval : Datum místního šetření : Zohlednění stavu ke dni : Datum, ke kterému je provedeno ocenění : Použitý oceňovací předpis :

Zvláštní požadavky objednatele: V Českých Budějovicích dne

EURODRAŽBY.CZ a.s., U Pískovny č.p. 890/1 182 00 Praha 8 č.j. 293/2011-N Zjištění ceny nemovitostí pro nedobrovolnou dražbu Ing. Michal Sirový, znalec Jírovcova 1621/19, 370 01 České Budějovice 18.8.2011, 22.8.2011 22.8.2011 22.8.2011 Vyhláška MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č.456/2008 Sb. č.460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb, o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ) provést ocenění obvyklou cenou dle zákona č.151/1997 Sb. v platném znění 23.8.2011

Tento znalecký posudek obsahuje 25 stran včetně příloh a znalecké doložky a předává se ve dvou vyhotoveních. Jedno vyhotovení archivuje znalec.

2

1. NÁLEZ Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování posudku byly použity následující podklady : 1.1.1 Objednávka – EURODRAŽBY.CZ a.s., U Pískovny č.p. 890/1, 182 00 Praha 8, pod č.j. 293/2011-N ze dne 4.8.2011 s předáním podkladů mailem 1.1.2 Výpis z katastru nemovitostí – ze dne 21.7.2011 vyhotovený dálkovým přístupem, LV č. 124 A: Vlastník : 1. SJM Kalina Jiří a Kalinová Kateřina, rč. 770411/1239 resp. r.č. 776225/1211 oba trvale bytem Planá 4, 370 01 České Budějovice B : Nemovitosti : - objekt rodinného domu č.p. 4 na parcele č. 341/1 – zastavěná plocha a nádvoří - parcela č. 341/1 – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 429 m2 - parcela č. 342 – zahrada o výměře 1652 m2 C : Omezení vlastnického práva : viz příloha č.2 D : Jiné zápisy : bez zápisu E : Nabývací tituly : viz příloha č.2 vše v k.ú. Planá u Českých Budějovic a v obci Planá 1.1.3 Kopie katastrální mapy – vyhotovená znalcem na internetovém katastru nemovitostí dne 18.8.2011 – viz příloha č.3 1.1.4 Projektová dokumentace – znalci byla předložena část projektové dokumentace na přestavbu objektu z roku 2008. Projekt nebyl dle této dokumentace zatím realizován. 1.1.5 Místní šetření - proběhlo na místě samém dne 18.8.2011 za účasti znalce. Vlastník se k místnímu šetření tohoto dne nedostavil. Po telefonické domluvě umožnil vlastník prohlídku dne 22.8.2011. Při místním šetření provedl znalec prohlídku oceňovaných nemovitostí a přeměřil dostupné rozměry oceňovaných staveb. 1.1.6 Fotodokumentace - provedena znalcem při místním šetření – část viz příloha č. 1 1.1.7 Konzultace – u místních realitních kanceláří ve věci zjištění současného trhu s obdobnými rekreačními objekty v lokalitě 1.1.8 Internet – zjištění stávajících nabídek rodinných domů na realitních serverech v oceňované lokalitě. Realitní servery www.sreality.cz , www.prolux.cz , www.jihočeskéreality.cz apod. 1.1.9 Odborná publikace – „Teorie oceňování nemovitostí“ od Prof. Ing. Alberta Bradáče CSc vydaná v nakladatelství CERM Brno 1.1.10 Metodika oceňování nemovitostí – vypracoval VUT Brno - Ústav soudního inženýrství Brno 1.1.11 Vyhláška MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška )

1.2 Popis oceňovaného areálu Oceňovaný rodinný dům č.p. 4 stojící na parcele č. 341/1 – zastavěná plocha a nádvoří se nachází v katastrálním území Planá u Českých Budějovic v obci Planá přímo v centru obce na návsi v lokalitě převážně původní zástavby objektů bývalých zemědělských usedlostí a rodinných domů. Ing. Michal Sirový – soudní znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí

3

Celý areál, který je ke dni ocenění užíván rodinnou vlastníka k trvalému bydlení, tvoří řadový objekt rodinného domu, který vytváří uliční frontu s navazující domácí dílnou směrem severním do zahrady. Obytná část areálu je obdélníkového půdorysu s průjezdem do dvora. Tento průjezd rozděluje objekt na dvě samostatné části s bytovými jednotkami. Pravá ( východní ) část s přístavbou a s bytovou jednotkou vel. 1+1 a levá ( západní ) část s podélnou přístavbou a bytovou jednotkou 2+1. Na tuto část navazuje ve stejné šířce směrem do zahrady přístavba domácí dílny s prádelnou. Objekt rodinného domu je částečně podsklepený, jednopodlažní se sedlovou střechou s možností vestavby podkroví. Areál dotvářejí venkovní úpravy a dřevěné stavby bez základů horšího technického stavu ( není zjišťována věcná hodnota samostatně ) a pozemky parcela č. 341/1 – zastavěná plocha a nádvoří, která je zastavěna oceňovanými stavbami a parcela č. 342 – zahrada, která navazuje na zastavěnou plochu severním směrem, je užívána jako zahrada a tvoří jednotný funkční celek. Areál je oplocen, částečně plotem souseda. Objekt je napojen na veřejný rozvod elektrické energie, na obecní vodovod a na obecní kanalizaci. Přívod zemního plynu je zakončen na uliční fasádě objektu. Příjezd k domu je možný po zpevněné místní asfaltové komunikaci. Původní stáří domu není znalci známo, dle odborného odhadu znalce cca 80-100 let. Všechny konstrukce dlouhodobé životnosti jsou původní, objekt v průběhu životnosti neprošel žádnou celkovou rekonstrukcí ani celkovou modernizací. Změnou vlastníka v roce 2008 byla započata přestavba rodinného domu. Část prací byla již dokončena ( výměna oken, nová elektroinstalace, nové podlahy, koupelna, rozvod vody a topení v jedné bytové jednotce ). Technický stav odpovídá ke dni ocenění svému stáří a nepravidelně prováděné běžné údržbě a je celkově podprůměrný. Ocenění je provedeno podle skutečností zjištěných v den zaměření a prohlídky nemovitostí tj. účelu užívání, použité konstrukce, rozsahu prováděné běžné údržby, stáří, vybavení, způsobu provedení a předpokládané životnosti s tím, že stav rodinného domu i dalších staveb vč. příslušenství je znalcem zohledněn ke dni místního šetření tj. 22.8.2011. Stav konstrukcí zakrytých a stáří nemovitostí jsou převzaty z ústní informace sousedů a předaných písemných podkladů, případně doplněny vlastním odborným odhadem znalce. Následně se ocenění provede dle obecně platných zásad v souladu s vyhláškou MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhláška ). 2. POSUDEK - OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Přehled ocenění : 2.1 Věcná 2.1.1 2.1.2 2.1.3 2.1.4 2.1.5

hodnota ( časová cena ) ke dni odhadu Rodinný dům č.p. 4 Domácí dílna Venkovní úprava Pozemky parcela č. 341/1 a č. 342 Rekapitulace

2.2 Výnosová hodnota 2.3 Komparativní porovnávací metoda 2.4 Vyhodnocení obvyklé ceny oceňovaných nemovitostí 2.5 Rekapitulace

Ing. Michal Sirový – soudní znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí

4

2.1 Věcná hodnota ( časová cena ) ke dni odhadu

Metodika stanovení časové ceny Časovou cenou se rozumí cena, za kterou je možno nemovitosti pořídit /postavit/ v cenové úrovni k datu ocenění / tzn. reprodukční výchozí cena/, snížená u staveb o přiměřené opotřebení. Vzhledem k tomu, že podle provedených porovnání cena stanovená podle cenového předpisu ( dle vyhl. č.3/2008 Sb. ve znění novel s koeficientem indexu cen staveb ke dni odhadu ) v současné době odpovídá nákladům na postavení staveb, jsou u staveb převzaty ceny zjištěné výše podle cenového předpisu, bez koeficientu prodejnosti Kp a koeficientu polohového K5.

2.1.1 Rodinný dům č.p. 4 ( § 5 ) - SKP 46.21.11 2.1.1.1 Popis Objekt rodinného domu je řadový vnitřní, obdélníkového půdorysu částečně podsklepený, jednopodlažní se sedlovou a pultovými střechami u přístaveb a volnou půdou umožňující vestavbu podkroví. Konstrukci tvoří cihelné zdivo z cihel plného formátu. Krov je dřevěný vázaný s krytinou z tašek bobrovek. Hlavní vstup do domu je přes domovní průjezd. V objektu jsou dvě samostatné bytové jednotky 2+1 resp. 1+1. Dům je napojen na přívod elektrické energie, na obecní vodovod a kanalizaci. na fasádě domu je ukončen přívod zemního plynu hl. domovním uzávěrem, ale v domě není zemní plyn rozveden. Původní stáří rodinného domu není znalci známo, dle odhadu cca 80-100 let. Základy : základové pasy kamenné bez izolace Nosná konstrukce : zděná z cihelného zdiva Vnější povrchy obvodových stěn : štuková omítka Stropy : dřevěné Střecha : sedlová, u přístaveb pultová Střešní krytina : tašková z tašek bobrovek Oplechování : z pozinkovaného plechu Bleskosvod : nevyskytuje se Popis vybavení objektu Vnitřní úprava stěn : vápenná omítka štuková Podlaha a dlažby : cementový potěr, keramická dlažba, laminátová plovoucí Schodiště : nevyskytuje se Okna : dřevěná a plastová zdvojená Dveře : hladké plné i prosklené El. instalace : 220 V/380 V, pojistné automaty Obklady : keramické v jedné koupelně Vytápění : etážové s kotlem na zemní plyn í Rozvod vody : studené a teplé Sanitární zařízení : 2x splachovací záchod a 2x koupelna Rozvod plynu : nevyskytuje se Zdroj teplé vody : EI boiler Kuchyňské vybavení : 2x kuchyňská linka s dřezem Ing. Michal Sirový – soudní znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí

5

Dispoziční řešení : 1.PP – sklep přístupný z průjezdu 1.NP – dvě bytové jednotky 1+1 resp. 2+1, každá s vlastním sociálním zařízením podkroví – volná půda 2.1.1.2 Výměry pro ocenění Jednotlivé rozměry vycházejí z provedených kontrolních měření. Rozměry, které nebylo možno technicky změřit byly odhadnuty znalcem na základě odborného odhadu ( sklep ). Výpočty jsou prováděny podle přílohy č. 1 výše uvedené vyhlášky. OBESTAVĚNÝ PROSTOR OP rozměry v části

plocha

(m)

( m2 )

4,00 * 3,50

výška

OP

(m)

(m3)

= 14,00

celkem 1.PP

= 2,00

28,00

14,00

28,00

( 15,00 - 4,00 ) * 7,80

= 85,80

= 2,80

240,24

5,00 * 5,60

= 28,00

( 2,70 + 4,30 )/2 = 3,50

98,00

= 35,10

( 3,10 + 5,40 )/2 = 4,25

6,50 * 5,40 celkem 1.NP

148,90

15,00 * 7,80

= 117,00

celkem zastřešení

149,18 487,42

3,80/2 = 1,90

117,00

222,30 222,30

celkem OP rodinný dům č.p. 4

737,72 m3

2.1.1.3 Zjištění charakteru objektu Oceňovaný objekt je svým stavebním uspořádáním určen k rodinnému bydlení, 100 % podlahové plochy místností je určena k bydlení, jelikož má dvě bytové jednotky, jedno podzemní ( částečně ) a jedno nadzemní podlaží, volnou půdu, splňuje požadavky na rodinný dům dle ustanovení § 3, odst. C) vyhlášky MMR č. 137/1998 Sb. Zastavěná plocha 1.NP je 148,90 m2. Zastavěná plocha 1.PP je 14,00 m2. Poměr zastavěných ploch : 1.PP/1.NP = 14,00/148,90 = 9,45 % Tj. objekt rodinného domu je podsklepen pod 1/2 zastavěné plochy 1.NP Rodinný dům je stavbou typu „A“ – řadový vnitřní, částečně podsklepený, jednopodlažní se sklonitou střechou s možností vestavby podkroví a se základní cenou 2 290,- Kč/ m3 2.1.1.4 Koeficienty Rodinný dům podle § 5 a přílohy č. 6 vyhlášky

Typ

A

( část 1.PP, 1.NP, volná půda, sedlová a pultová střecha )

ZC

2 290,- Kč/m3

Obestavěný prostor objektu dle projektu

OP

Koeficient polohový

příloha č. 13 vyhlášky – neuplatněno

Koeficient podkroví

neuplatněno

Koeficient změny ceny staveb

dle přílohy č.38 vyhl.

Koeficient prodejnosti

dle přílohy č.39 vyhl.

neuplatněno

m3

737,72

K5

1,00

Kpod

1,00

Ki

2,169

Kp

1,000


6

Základní cena po první úpravě

= ZC x Kpod

Pořizovací cena konstrukcí navíc

Cena odhadnuta znalcem

Podíl ceny konstrukce navíc

= CK/ ( ZC´ x OP x K5 x Ki )

koeficient vybavení stavby

S = standardní provedení, CH = chybí, P = podstandardní, A = nadstandardní

Pol.č.

Kč/m3

ZC´

2 290,00,-

Kč

CK

0,00,-

-

PK

0,00,-

Konstrukce a vybavení

Provedení

Standard

Podíl příl. Č.14

Upravený podíl

1

Základy

betonové pasy bez izolace

P

0.08200

0.03770

2

Svislé kce

cihelné zdivo

S

0.21200

0.21200

3

Stropy

dřevěné

S

0.07900

0.07900

4

Zastřešení

krov vázaný sedlový

S

0.07300

0.07300

5

Krytiny střech

tašková

S

0.03400

0.03400

6

Klempířské konstrukce

pozinkovaný plech

S

0.00900

0.00900

7

Vnitřní omítky

omítky vápenné štukové

S

0.05800

0.05800

8

Fasádní omítky

štuková omítka

S

0.02800

0.02800

9

Vnější obklady

nevyskytují se

CH

0.00500

0.00000

10

Vnitřní obklady

keramické

S

0.02300

0.02300

11

Schody

nevyskytují se

CH

0.01000

0.00000

12

Dveře

dřevěné

S

0.03200

0.03200

13

Okna

dřevěná a plastová zdvojená

S

0.05200

0.05200

14

Podlahy obytných místnost.

plovoucí laminátová

S

0.02200

0.02200

15

Podlahy ostatních místností

cementový potěr, dlažba

S

0.01000

0.01000

16

Vytápění

etážové s kotlem na PP

S

0.05200

0.05200

17

Elektroinstalace

220 V/380 V, automaty

S

0.04300

0.04300

18

Bleskosvod

nevyskytují se

CH

0.00600

0.00000

19

Rozvod vody

studené a teplé

S

0.03200

0.03200

20

Zdroj teplé vody

EI boiler

S

0.01900

0.01900

21

Instalace plynu

nevyskytují se

CH

0.00500

0.00000

22

Kanalizace

provedena

S

0,03100

0,03100

23

Vybavení kuchyní

2x linka, dřez a sporák

S

0.00500

0.00500

24

Vnitřní hygienic. vybavení

umyvadlo, vana, sprcha

S

0.04100

0.04100

25

Záchod

2x splachovací

S

0.00300

0.00300

26

Ostatní

nevyskytují se

CH

0.03400

0.00000

N

Navíc

-

-

0.00000

0.00000

1.00000

0.89570

-

0.89570

CELKEM Koeficient vybavení stavby

( z výpočtu výše )

Základní cena upravená

ZCU = ZC x K4 x K5 x Ki x Kp x Kpod

K4

Kč / m3

4 448,95,-

2.1.1.5 Stáří a opotřebení Původní stáří rodinného domu není znalci známo, dle odborného názoru znalce cca 80 - 100 let. Všechny konstrukce dlouhodobé životnosti a část prvků krátkodobé životnosti jsou původní. Technický stav objektu je podprůměrný, je sice částečně po rekonstrukci, ale velká část prvků krátkodobé životnosti vykazuje zvýšené opotřebení ( krytina, omítky, část vnitřních rozvodů, podlah apod. Dle přílohy č. 14 vyhlášky je použita při výpočtu opotřebení lineární metoda. Rok odhadu

2011

Rok kolaudace / začátek užívání / odhad

1911


7

Stáří

100 let

Předpokládaná další životnost

60 let

Celková životnost

160 let

Procento ročního opotřebení

0,625 %

Opotřebení

62,50 %

2.1.1.6 Výpočet ceny Základní cena Základní cena upravená Obestavěný prostor Výchozí cena objektu

ZC

Kč / m3

2 290,00,-

ZCU

m3

4 448,95,-

Kč /

OP

m3

737,72

CN = ZCU x OP

Kč

3 282 079,39,-

Stupeň dokončení stavby

%

100

Výchozí cena po zohlednění dokončenosti stavby

Kč

3 282 079,39,-

Opotřebení

62,50

%

- 2 051 299,62,-

Cena časová rodinného domu č.p. 4 ke dni odhadu

Kč

1 230 779,77,-

2.1.2 Domácí dílna ( § 7 ) 2.1.2.1 Popis Objekt domácí dílny navazuje severním směrem na levou ( západní ) část rodinného domu. Domácí dílna je jednopodlažní, nepodsklepená s pultovou střechou. Stropy jsou dřevěné. Objekt je zděný z cihelného zdiva. Základy : kamenné pasy Nosná konstrukce : zděná z cihelného zdiva Vnější povrchy obvodových stěn : vápenná omítka štuková Okna : dřevěná Dveře : dřevěné Strop : dřevěný trámový a cihelné klenby do traverz Střecha : pultový krov vázaný Střešní krytina : tašková Vnitřní rozvody : elektro, voda a kanalizace Klempířské konstrukce : žlaby a svody z pozinku Bleskosvod : nevyskytuje se Technický stav objektů: Odpovídá svému stáří a neprováděné běžné údržbě a je celkově podprůměrný. Stáří staveb je uvažováno cca 100 let. 2.1.2.2 Výměry pro ocenění Jednotlivé rozměry vycházejí z provedených kontrolních měření a z odhadu znalce. Výpočty jsou prováděny podle zásad přílohy č. 1 výše uvedené vyhlášky. Ing. Michal Sirový – soudní znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí

8 OBESTAVĚNÝ PROSTOR OP rozměry v části

plocha

(m)

(

m2

5,40 * 13,50

)

= 72,90

celkem 1.NP a zastřešení

výška

OP

(m)

(m3)

( 3,10 + 5,40 )/2 = 4,25

309,83

72,90

309,83

celkem OP domácí dílny

309,83 m3

2.1.2.3 Zjištění charakteru objektu Oceňovaný objekt je svým stavebním uspořádáním a užíváním určen jako domácí dílna, svou zastavěnou plochou 72,90 m2 nepřesahuje 100 m2 a tvoří příslušenství stavby hlavní, lze konstatovat, že se jedná o vedlejší stavbu. Ocenění se provede dle § 7 vyhlášky č. 3/2008 Sb. ve znění novel vynásobením počtu m3 obestavěného prostoru základní cenou uvedenou v příloze č.8 stanovenou v závislosti na druhu konstrukce a upravenou dle odst. 2 . Domácí dílna je vedlejší stavbou typu „A/I“ – základní cena 1250,-Kč/m3 2.1.2.4 Koeficienty Vedlejší stavba dle § 7 a přílohy č. 8 vyhlášky -

typ

A/I

( 1.NP, pultová střecha )

ZC

1 250,- Kč/ m3

Obestavěný prostor objektu Koeficient polohový

OP ( příloha č. 13 vyhlášky )

Koeficient změny cen staveb k CÚ 94

( příloha č. 38 vyhlášky )

Koeficient prodejnosti

( příloha č. 39 vyhlášky )

m3

309,83

neuplatněn

K5

1,00

Ki

2,113

neuplatněn

Kp

1,00

Kpod

1,00

Koeficient zařízení podkroví

neuplatněn

Koeficient vybavení stavby

S = standardní provedení, CH= chybí, P = podstandardní, A = nadstandardní

Pol.č.

Konstrukce a vybavení

Kč

Provedení

Standard

Podíl příl.č. 14

Upravený podíl

1

Základy

základové kamenné pasy

P

0.06200

0.02850

2

Obvodové konstrukce

zděné

S

0.30400

0.30400

3

Stropy

klenbové

S

0.19300

0.19300

4

Krovy

dřevěný vázaný

S

0.10800

0.10800

5

Krytina

tašková

S

0.06900

0.06900

6

Klempířské konstrukce

žlaby a svody z pozinku

S

0.01900

0.01900

7

Úprava povrchů

omítka vápenná štuková

S

0.07900

0.07900

8

Schodiště

nevyskytuje se

CH

0.03800

0.00000

9

Dveře

dřevěné

P

0.03100

0.01430

10

Okna

dřevěné

S

0.01000

0.01000

11

Podlahy

betonové

S

0.06800

0.06800

12

Elektroinstalace

světelná a rozvody vody

S

0.04900

0.04900

S

0.03800

0.03800

1.03800

0.96650

8

Konstrukce navíc – místo rozvody vody a kanalizace schodiště CELKEM

Koeficient vybavení stavby

( z výpočtu výše )

Základní cena upravená

ZC x K4 x K5 x Ki x Kp

K4 Kč / m3

ZCU

0.96650 2 552,77,-


9

2.1.2.5 Stáří a opotřebení Původní stáří hospodářských budov se znalci nepodařilo zjistit, nedochovaly se žádné písemné dokumenty. Dle odborného odhadu znalce lze dovodit na stáří cca 80-100 let. Všechny konstrukce dlouhodobé životnosti i většina prvků krátkodobé životnosti jsou původní. Výpočet opotřebení je proveden lineární metodou. Rok odhadu

2011

Rok kolaudace / začátek užívání / odhad

1911

Stáří

100 let

Předpokládaná další životnost

50 let

Celková životnost

150 let

Procento ročního opotřebení

0,667 %

Opotřebení celkem

66,67 %

2.1.2.6 Výpočet ceny Základní cena

ZC

Kč/m3

1 250,00,-

ZCU

Kč/m3

2 552,77,-

OP

m3

309,83

CN = ZCU x OP

Kč

790 924,73,-

Stupeň dokončení stavby

%

100

Výchozí cena po zohlednění dokončenosti stavby

Kč

790 924,73,-

Opotřebení

%

- 527 309,52,-

Kč

263 615,21,-

Základní cena upravená Obestavěný prostor Výchozí cena objektu

Cena časová domácí dílny ke dni odhadu

66,67


10

2.1.3 Venkovní úprava ( § 10 ) Znalci se nepodařilo dokumentovat všechny venkovní úpravy, které tvoří příslušenství objektu č.p. 4. Pro potřeby ocenění je postačující provést ocenění zjednodušeným způsobem. Z ohledání nemovitosti se jedná zejména o : - zpevněné plochy - oplocení - ohradní zdi - dřevěné altány a jiné stavby v zadní části Ocenění venkovních úprav : Ocenění venkovních úprav se provede dle § 10 odst. 2 vyhl. zjednodušeným způsobem ve výši 3,50 až 5,0 % ze zjištěné ceny stavby oceňované dle § 5 vyhl. ( rodinný dům a hospodářské příslušenství ) a z ceny stavby nebo staveb tvořící příslušenství k nim. Výpočet ceny reprodukční venkovních úprav : Cena stavby objektu rodinné rekreace č.p. 4 Cena domácí dílny Cena staveb rozhodných pro výpočet celkem Výše procentuelního podílu venkovních úprav stanovená znalcem Cena reprodukční venkovních úprav zjednodušeným způsobem

3 282 079,39,- Kč 790 924,70,- Kč 4 073 004,09,- Kč x 3,50 % 142 555,14,- Kč

Výpočet ceny časové venkovních úprav : Cena stavby objektu rodinné rekreace č.p. 4 Cena domácí dílny Cena staveb rozhodných pro výpočet celkem Výše procentuelního podílu venkovních úprav stanovená znalcem Cena časová venkovních úprav zjednodušeným způsobem

1 230 779,77,- Kč 263 615,21,- Kč 1 494 394,98,- Kč x 3,50 % 52 303,82,- Kč

2.1.4 Pozemky parcela č. 341/1 a č. 341/2 2.1.4.1 Metodika výpočtu ceny pozemku Pro zjištění obvyklé ceny vychází znalec vždy ze znalosti místního trhu s nemovitostmi, z konzultace u místních realitních kanceláří / realitní kancelář Kolář Český Krumlov, realitní kancelář BOARS České Budějovice / a z prohlídky nabídek pozemků na internetu. Známé prodejní ceny stavebních pozemků v lokalitě a okolí jsou znalcem porovnány a následně vyhodnoceny z hlediska jejich polohy, atraktivnosti, ekonomické návratnosti, dopravního propojení, vazby na zbudované inženýrské sítě, druh možné zástavby, přístupové cesty, rozvoje území apod. s oceňovaným pozemkem. Cena pozemku se zjistí tzv. indexovou metodou tzn. porovnáním srovnávacího ( pozemek o známé ceně a výměře ) a oceňovaného pozemku na základě indexů ( koeficientů ), které se mezi sebou pronásobí a výsledným indexem se násobí cena 2.1.4.2 Výpočet ceny pozemku indexovou metodou Srovnávací pozemek je nabízen k prodeji na internetovém serveru a leží v nedaleké obci Boršov nad Vltavou. Je určen stávajícím územním plánem pro výstavbu rodinného domu. Z důvodu zatímní nerealizace prodeje je nabídková cena srovnávacího pozemku ve výši 1093,- Kč/m2 redukována koeficientem 0,90 tj. na 984,- Kč/m2.


11 OCENĚNÍ POZEMKU INDEXOVOU POROVNÁVACÍ METODOU a) srovnávací pozemek ( známá cena a výměra ) Poloha srovnávacího pozemku

Okraj zastavěné části obce Boršov nad Vltavou

Popis srovnávacího pozemku

Stavební pozemek určený pro výstavbu RD, rovinatý, zpevněný příjezd, IS na pozemku částečně vč. zemního plynu VS m2 997

Výměra srovnávacího pozemku Cena srovnávacího pozemku nabídková

CS

Kč

1 090 000,00,-

Koeficient nabídkové ceny

x 0,90

Cena srovnávacího pozemku po redukci

CS

Kč

Jednotková cena srovnávacího pozemku

JCS = CS/VS

Kč/m2

981 000,00,984,-

Koeficienty pro výpočet indexu A

Územní struktura

Část souvisle zastavěná na okraji obce

1.00

B

Typ stavebního pozemku

Stavebně připravený

1.40

C

Třída velikosti obce

0 až 2 tisíc obyvatel

0.50

D

Obchodní resp. průmysl. Poloha

lokalita s rodinnými domy

1.20

E

Územní připravenost, infrastr.

Střední

0.75

F

Speciální charakteristiky

Nejsou

1.00

Celkový index srovnávacího pozemku

Is = A x B x C x D x E x F

-

0.63

oceňovaný pozemek Poloha oceňovaného pozemku

Centrum obce Planá

Popis oceňovaného pozemku

Stavební pozemek zastavěný RD, rovinatý, zpevněný příjezd, IS na pozemku 429 + 1652 m2 2081

Výměra oceňovaného pozemku Koeficienty pro výpočet indexu A

Územní struktura

Centrum obce

1.10

B

Typ stavebního pozemku

Stavebně připravený

1.50

C

Třída velikosti obce

0 až 2 tisíc obyvatel

0.50

D

Obchodní resp. průmysl. Poloha

lokalita s rodinnými domy

1.20

E

Územní připravenost, infrastr.

Střední -

0.70

F

Speciální charakteristiky

Ochranné pásmo letiště Planá, na přilehlé zahradě omezená možnost výstavby Io = A x B x C x D x E x F -

0.90

Celkový index srovnávacího pozemku Poměr indexů

Pi = Io/Is

Jednotková cena oceńovaného pozemku č. 341/1 Cena oceňovaného pozemku č. 341/1

JCC = JCS x Pi

Jednotková cena oceńovaného pozemku č. 342 Cena oceňovaného pozemku č. 342

JCC = JCS x Pi x 0,30

Kč/m2 Kč

Spoluvlastnický podíl oceňovaného pozemku Cena oceňovaných pozemků celkem dni odhadu / zaokrouhleno /

0.6237

Kč/m2 Kč

0.99 974,16,417 914,64,292,25,482 797,00,-

Kč

1/1 900 710,-


12

Rekapitulace časové a reprodukční ceny staveb a obvyklá cena pozemků

Stavba

Časová cena Opotřebení

Rodinný dům č.p. 4

1 230 779,77,- Kč

62,50 %

3 282 079,39,- Kč

263 615,21,- Kč

66,67 %

790 924,70,- Kč

Domácí dílna Venkovní úpravy Stavby celkem / zaokrouhleno /

52 303,82,- Kč

142 555,14,- Kč

1 546 700,00,- Kč

4 215 560,00,- Kč

900 710,00,- Kč

900 710,00,- Kč

2 447 410,00,- Kč

5 116 270,00,- Kč

Pozemky parcela č. 341/1 a č. 342 Oceňované nemovitosti celkem

Reprodukční cena

2.2 Výnosová hodnota areálu oceňovaných nemovitostí 2.2.1 Metodika ocenění výnosovou hodnotou Výnosová hodnota je součtem diskontovaných příjmů, které je možno v budoucnu v daném místě očekávat při přiměřeném pronajmutí nemovitosti, po odečtení výdajů nutných k dosažení těchto příjmů. 2.2.2 Výpočet výnosovou hodnotou Výše uvažovaného nájemného 6 000,- Kč/měsíc je stanoveno znalcem na základě odborného odhadu a vychází ze součtu nájemného za celý areál oceňovaných nemovitostí vč. příslušenství. Výnosové ocenění – konstantní příjmy po dlouhou dobu, věčná renta Příjmy z nájemného Objekt rodinný dům

Nájemné ročně – předpoklad v daném místě, objekt ke dni ocenění

Nájemné / odhad dle místních poměrů reálně dosažitelný / Počítáno 12 měsíců

Kč/měsíc

6 000

měsíců/rok

Celkem příjem z nájemného ročně

Kč/rok

12 72 000,00,-

Výdaje na dosažení příjmů Podklady pro výpočet výdajů Reprodukční cena RD vč. příslušenství

RC ( Kč )

4 215 560,00,-

Časová cena RD včetně příslušenství

ČC ( Kč )

2 608 340,00,-

Předpokládaná doba kapitalizace pro amortizaci

T ( roků )

30

Stáří stavby původní

S ( roků )

100

Celková životnost

Z ( roků )

160

Opotřebení hlavní stavby

A(%)

62,50

Předpokládané roční procento na údržbu a opravy

% z RC

0,70

Míra kapitalizace roční pro výpočet amortizace

u(%)

3,00

Úročitel pro výpočet amortizace

q(-)

1,03


13

Výpočet výdajů Daň z nemovitostí / dle odhadu provedeného znalcem /

Kč/rok

500,00,-

Pojištění nemovitostí / 0.0010 x RC /

Kč/rok

4 216,00,-

Průměrné roční náklady na běžnou údržbu a opravy / 0.0070 x RC /

Kč/rok

29 509,00,-

Správa nemovitostí

Kč/rok

100,00,-

Kč/rok

32 510,00,-

Průměrné kapitalizované roční odpisy výpočtem ( ČC x i )/( q) - 1 T

Jiné náklady

Kč

0,00,-

Roční nájemné z pozemku

Kč

0,00,-

Kč

66 735,00,-

Příjmy ročně celkem

Kč

72 000,00,-

Výdaje ročně celkem

Kč

66 735,00,-

Čisté roční nájemné

Kč

5 265,00,-

Předpoklad dlouhodobých konstantních příjmů z nájemného ?

ano

Výpočet věčnou rentou

Čisté roční nájemné

Kč

87 750,53,-

Míra kapitalizace pro výpočet výnosové hodnoty

%

6,00

Výnosová hodnota před provedením opravy a bez provize

Kč

87 750,53,-

Odpočet nákladů na opravu pro znovuzprovoznění

Kč

0,00,-

Výnosová hodnota areálu RD včetně příslušenství ke dni odhadu

Kč

87 750,00,-

Celkem výdaje ročně Výpočet čistého ročního nájemného

Výpočet výnosové hodnoty

2.3 Porovnávací indexová metoda 2.3.1 Metodika ocenění porovnávací metodou Obvyklá cena je v zákoně č. 151/1997 Sb. v platném znění definována v § 2 jako cena „..., která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby...". Standardně se obvyklá cena zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji, koupěmi či pronájmy obdobných věcí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Pokud tyto informace nejsou od statisticky významného souboru dostatečně porovnatelných nemovitostí, je třeba použít náhradní metodiku. Indexová metoda výpočtu obvyklé ceny je standardně používána pro zjištění obvyklé ceny nemovitostí za základě porovnání rozhodujících kritérií, které mají bezprostřední vliv na cenu nemovitostí ( poloha, technický stav, velikost, účel užití, příslušenství apod. ). Porovnávací kriteria : - korekce pramene ceny - poloha nemovitosti - velikost nemovitosti


14

- příslušenství nemovitosti - technický stav nemovitosti Znalec provedl výběr srovnávacích objektů jednak ze své databáze a jednak z nabídky realitních kanceláří uveřejněných ke dni odhadu na internetu na serveru www.srealty.cz a www.realitymix.cz . Jednotlivé níže uvedené nabídky byly doslovně převzaty jednotlivých inzerátů : Srovnávací objekt č.1 Rodinný dům v obci Závraty u Českých Budějovic Lokalita : cca 3 km od obce Planá

RD - Závraty u Českých Budějovic Nabízíme prodej venkovského domu v klidné části malé obce jihozápadně od Č.Budějovic. Obytná plocha 104 m2 s dispozicí 3+1, předsíň, koupelna s rohovou vanou, umyvadlem a WC. Topení ústřední s kotlem na tuhá paliva, ohřev vody elektr. bojlerem na noční proud, obecní vodovod s velmi levnou sazbou. V objektu kotelna a garáž, oplocená zahrada 323 m2. Velmi prostorná, vysoká půda s možností vestavby, dva funkční komíny. MHD v dosahu 1 km.. Zastavěná plocha : 160 m2

Užitná plocha : 130 m2 Plocha pozemku : 502 m2 Nabídková cena : 1 595 000,- Kč

Srovnávací objekt č.2 Rodinný dům v obci Včelná u Českých Budějovic Lokalita : cca 3 km od obce Planá


15

Krajní městský řadový domek se nachází na Včelné. Celkový pozemek je 689 m2, zastavěná plocha 178 m2. Objekt prošel částečnou rekonstrukcí - nové plynové topení, plastová okna , střešní krytina KM Beta, částečně nové pokrytí podlah . Dispozice : 1. NP : 2 místnosti , chodba , veranda a koupelna, WC samostatné. V mezipatře 1 pokoj, 2.NP : bytová jednotka 2+1. Na zahradě je garáž spojená s dílnou.Vytápění domu je ÚT plynové nebo na tuhá paliva. Objekt napojen na obecní vodu a kanalizaci. Zastavěná plocha : 178 m2


Srovnávací objekt č. 3 Rodinný dům v obci Planá u Českých Budějovic Lokalita : zastavěná část obce Planá

Samostatně stojící rodinný dům v obci u Českých Budějovic, dosah MHD. Celkový pozemek 562 m2, zastavěná plocha vč. nádvoří je 191m2. Obytná část - veranda, 4+1, technická místnost, 2x koupelna, 2x WC, prádelna, předsíň - cca 160m2. Vytápění ústřední plynové a na tuhá paliva, voda i kanalizace obecní. Parkování na pozemku. Vhodné i na sídlo firmy. Zastavěná plocha : 191 m2


Porovnání objektů

Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku – list 1 Č. Oce ň. obj

Obec / Lokalita RD – obec Planá, zastavěná část obce

Velikost /Počet místností

Příslušenství / Garáž

Pozemek ( m2 )

Jiné / stav

1+1 a 2+1

domácí dílna/ dřevěná

2081

podprůměrný


16

(1)

(2)

(3)

(4)

(5)

(6)

1

RD – obec Závraty, zastavěná část obce

3+1

venkovní úpravy/ ano

502

průměrný +

2

RD – obec Včelná, zastavěná část obce

5+1

dílna/ ano

689

průměrný

3

RD – obec Planá, zastavěná část obce

4+1

venkovní úpravy/ ne

562

dobrý

Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku – list 2 Cena Č.

požadovaná / realizovaná

Koef. redukc e na prame n ceny

Cena po redukci na pramen ceny

K1

K2

K3

Poloh a

Veliko st

vybav ení a stupe ň rozest avěno sti

=(7)*(8)

Kr

(1)

(7)

(8)

(9)

K4

K5

Celkov Vliv ý stav pozem ku

K6 Úvaha a názor znalce

Index odlišnosti Io (10 až 15)

Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnávacího = ( 9 )/( 16 ) Kč

( 10 )

( 11 )

( 12 )

( 13 )

( 14 )

( 15 )

( 16 )

( 17 )

1

1 595 000

0,90

1 435 500

1,05

1,00

1,10

1,20

0,90

1,00

1,247

1 150 794,-

2

2 516 000

0,85

2 138 600

1,15

1,05

1,10

1,15

0,94

1,00

1,436

1 489 444,-

3

2 780 000

0,85

2 363 000

1,00

1,10

1,15

1,20

0,92

1,05

1,466

1 611 443,-

Celkový průměr

Kč

1 417 230,-

Minimum

Kč

1 150 794,-

Maximum

Kč

1 611 443,-

K1 koeficient na úpravu polohy objektu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného / lepší > 1, horší < 1 / K2 koeficient úpravy na velikost objektu či areálu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného /lepší > 1, horší < 1/ K3 koeficient úpravy na provedení a vybavení staveb v areálu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného /lepší > 1, horší < 1/ K4 koeficient úpravy na celkový technický stav : / srovnávací objekt celkově lepší : K 4 > 1, horší < 1 / K5 koeficient úpravy na vliv pozemku – velikost, vlastnictví : / srovnávací pozemek celkově lepší : K 5 > 1, horší < 1 / K6 koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce : / analogicky : srovnávací objekt, kromě vlivu předchozích koeficientů ještě lepší : K 6 > 1, horší < 1 / Koeficient úpravy na pramen zjištěné ceny – sloupec ( 8 ) : skutečná kupní cena : Kr = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší Io Index odlišnosti Io = K1* K2 * K3 * K4 * K5 * K 6 U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceńovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,0


17

2.4

Vyhodnocení obvyklé ceny oceňovaných nemovitostí

Pro zjištění výše obvyklé ceny oceňovaných nemovitostí použil znalec běžné a hojně používané metody zjišťování obvyklých cen, které jejichž je využíváno v metodikách našich např. bankovních domů či některých státních institucí ( např. Úřad pro zastupování státu ve věcech majetkových ). Nejdříve byla znalcem zjištěna cena areálu nákladovým způsobem ( cena časová a cena reprodukční ), která vystihuje výši nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění. U obdobných staveb je tato cena v drtivé většině případů výrazně vyšší než cena obvyklá. Naopak tomu bývá u nemovitostí, o které je enormní zájem, leží v lukrativních lokalitách a jejichž prodej bývá realizován obratem, což ale není tento případ. Dále byla zjišťována cena výnosovým způsobem, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu. Dle výše uvedeného výpočtu je zřejmé, že výnosová hodnota oceňovaných nemovitostí je naopak výrazně nižší cena obvyklá, což je především z důvodu výše možného reálného nájemného. Jako poslední metoda určení obvyklé ceny byla znalcem použita porovnávací metoda indexová, která vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem ( nemovitostí ) a cenou sjednanou při jeho prodeji či cenou nabídkovou při prodeji v daném místě a čase. Na závěr provedl znalec vyhodnocení výpočtů u jednotlivých způsobů ocenění a stanovení výsledné obvyklé ceny : Oceňovaný rodinný dům leží v lokalitě místní venkovské zástavby starších rodinných domů malé obce u Českých Budějovic. Objekty jsou v horším technickém stavu. Vybavenost inženýrskými sítěmi a ostatní infrastrukturou je v místě na průměrné úrovni. Základní občanská vybavenost se v místě nenachází. Kompletní občanská vybavenost v dojezdové vzdálenosti v nedalekých Českých Budějovicích i pomocí MHD. Nemovitosti neleží v zátopové oblasti, ale leží v ochranném pásmu letiště Planá, což výrazně omezuje možnost využití pozemků pro další zástavbu především na přilehlé zahradě a zatěžuje oceňované nemovitosti především hlukem. O obdobné nemovitosti je v místě průměrný zájem, v poslední době nabídka obdobných nemovitostí mírně vzrostla, ale poptávka stagnuje, což má bezprostřední vliv na výši nabídkových resp. následně výši uzavřených kupních cen. Výše obvyklé ceny je pohyblivá mj. i v čase, což se odráží i ze situace v naší i světové ekonomice, která prochází výraznou recesí a která má bezprostřední vliv i na cenu obdobných nemovitostí. Ztížené možnosti úvěrování a zpřísněné podmínky pro příslib úvěrů obvyklou cenu obdobných nemovitostí v současné době výrazně snižují a omezují i okruh potenciálních kupců. V současné době je nejméně vhodná doba k prodejům. Obvyklá cena je pohyblivá i v čase během kterého chci a plánuji nemovitost prodat. Neodkladný či nedobrovolný prodej vyžadující výrazně kratší čas vymezený pro prodej úměrně snižuje i výslednou realizovanou cenu ( tzn. cena v tísni – není dle objednávky předmětem zjištění ). Obvyklá cena se bude pohybovat mezi stanovenou cenou časovou a cenou výnosovou a bude se blížit ke zjištěné ceně porovnávací. Výsledná cena oceňovaných nemovitostí byla stanovena na základě vyhodnocení zjištěných cen a vyhodnocení uvedených vlivů, které mají přímý vliv na její výši.


18

2.5

Rekapitulace Způsob ocenění

cena

Reprodukční cena

5 116 270,00,- Kč

Věcná hodnota / časová cena /

2 447 410,00,- Kč

Výnosová hodnota

87 750,00,- Kč

Cena zjištěná porovnávacím způsobem

1 417 230,00,- Kč

Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí dle odborného odhadu znalce ke dni ocenění

1 400 000,00,- Kč

Závěr : 1. Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí tj. rodinného domu č.p. 4 na pozemku parcela č. 341/1 – zastavěná plocha a nádvoří vč. pozemku a pozemek parcela č. 342 – zahrada se všemi součástmi a příslušenstvím v katastrálním území Planá u Českých Budějovic a v obci Planá zapsaných na LV 124 a evidovaných u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště České Budějovice činí, dle zjištění znalce, ke dni ocenění 1 400 000,- Kč slovy : jedenmiliónčtyřistatisíckorunčeských 2. Závady či jednotlivá práva, kromě omezení vlastnického práva vedeného v katastru nemovitostí, nejsou znalci známa, nebyly znalci povinnými sděleny a dle zjištění se znalce nevyskytují.

v Českých Budějovicích dne 23.8.2011

Ing. Michal Sirový

Příloha : 4x fotodokumentace 1x kopie výpisu z KN, LV 124 1x kopie katastrální mapy


19

ZNALECKÁ DOLOŽKA

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Předsedy krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 2.června 1999 č.j. Spr. 823/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 1782 - 77/11 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace na základě dokladu číslo 77/11.

CERTIFIKÁT QEN

Znalec je držitelem certifikátu QEN - expert v oboru ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí vydaný Certifikačním orgánem Ústavu soudního inženýrství v Brně dne 25.6.2009 pod č.95/64/QEN/2009-RE.

České Budějovice 23. srpna 2011

Ing. Michal Sirový


20

FOTODOKUMENTACE

uliční pohled na RD č.p. 4 z návsi obce Planá

zadní část RD č.p. 4


21

pohled na RD č.p. 4 ze zahrady

kuchyňská linka v RD č.p. 4


11

Recommend Documents