11

č.j.: 137Ex 328/08

Znalecký posudek č. 2727-02/11 O obvyklé ceně pozemků p.č. 96/32, 184/13, dle LV č. 30, k.ú. Velké Babice, obec Babice, p.č. 459/93, 461/31, dle LV č. 93, k.ú. a obec Kratonohy a p.č. 202/8, 202/9, dle LV č. 27, k.ú. Trnava, obec Boharyně, bez příslušenství, okres Hradec Králové, kraj Královéhradecký

Objednatel posudku:

Účel posudku:

Exekutorský úřad JUDr. Petr Kocián soudní exekutor ul. Veveří čp. 125 616 45 B r n o usnesení č. 137Ex 328/08-73, ze dne 15.11.2010

zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro účely exekučního řízení

Podle stavu ke dni 22.12. 2010 posudek vypracoval: Ing. František Řezníček Jiráskovo náměstí čp. 212 541 01 T r u t n o v tel. mobil 777818377, e-mail: [email protected]

Posudek obsahuje 10 stran a 9 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních.

V Trutnově, 5. 1. 2011

– strana č. 2 –

A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně v daném místě a čase zemědělských pozemků p.č. 96/32, 184/13, dle LV č. 30, k.ú. Velké Babice, obec Babice (vlastnický podíl 1/4), p.č. 459/93, 461/31, dle LV č. 93, k.ú. a obec Kratonohy (vlastnický podíl 1/4) a p.č. 202/8, 202/9, dle LV č. 27, k.ú. Trnava, obec Boharyně (vlastnický podíl 1/4), bez příslušenství, okres Hradec Králové, kraj Královéhradecký, pro účely exekučního řízení.

2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a dokumentace nemovitosti byla provedena dne 22. 12. 2010 za přítomnosti znalce.

3. Podklady pro vypracování posudku - výpis z KN Katastrálního úřadu - dálkový přístup, ze dne 21.4.2010, výpis z listu vlastnictví č. 30, pozemek č. 96/32 - orná půda - 4677 m2, pozemek č. 184/13 – vodní plocha - 37 m2, - výpis z KN Katastrálního úřadu - dálkový přístup, ze dne 21.4.2010, výpis z listu vlastnictví č. 93, pozemek č. 459/93 – trvalý travní porost - 944 m2, pozemek č. 461/31 - orná půda - 1086 m2, - výpis z KN Katastrálního úřadu - dálkový přístup, ze dne 21.4.2010, výpis z listu vlastnictví č. 27, pozemek č. 202/8 – orná půda - 1831 m2, pozemek č. 202/9 - orná půda - 10814 m2, - snímek mapy katastru nemovitostí předmětných pozemků, - informace o zjištěných cenách při prodeji pozemků v obcích Kratonohy, Babice, Boharyně a sousedících katastrálních území z vlastnictví ČR- správa PF ČR , - informace o obvyklé ceně zemědělské půdy při majetkových převodech mezi vlastníky a soukromými zemědělci v obcích Kratonohy, Babice, Boharyně, - databáze prodejů nemovitostí, sestavená podle skutečně realizovaných cen nemovitostí na území okresu Hradec Králové, společně se spolupracujícími odhadci, - podklady stavebního úřadu o stáří stavby - nejsou, pouze pozemky, - skutečnosti a výměry zjištěné na místě dne 22.12.2010, - fotodokumentace pořízená znalcem, letecké mapy terénu, viz. přílohy, - usnesení soudního exekutora čj. 137Ex 328/08-73, ze dne 15.11.2010, - dále nebyly na mé požádání předloženy žádné další doklady, které by měly vliv na ocenění.

4. Vlastnické a evidenční údaje LV č. 30, k.ú. Velké Babice - vlastník – Hamralová Marcela, Urbanice 40, Lhota pod Libčany, identifikátor 725722/3094, vlast.podíl ¼, Lajdar Josef, Jabloňová 626/10, Hradec Králové, identifikátor 511024/229, vlastnický podíl ¾, LV č. 93, k.ú. Kratonohy – vlastník – Hamralová Marcela, Urbanice 40, Lhota pod Libčany, identifikátor 725722/3094, vlast.podíl ¼, Lajdar Josef, Jabloňová 626/10, Hradec Králové, identifikátor 511024/229, vlastnický podíl ¾, LV č. 27, k.ú. Trnava – vlastník – Hamralová Marcela, Urbanice 40, Lhota pod Libčany, identifikátor 725722/3094, vlast.podíl ¼, Lajdar Josef, Jabloňová 626/10, Hradec Králové, identifikátor 511024/229, vlastnický podíl ¾,

Znalecký posudek č. 2715-119/10, o ceně pozemků p.č. 5008, 5041, 5330, 5424, 5763, České Meziříčí


5. Dokumentace a skutečnost dokumentace nemovitosti nebyla předložena, jedná se o zemědělské pozemky v lokalitě určené pouze pro zemědělské využití.

6. Celkový popis nemovitosti Obec Babice má evidováno 192 obyvatel. Obec nemá základní infrastrukturu, je ve správním obvodu pověřeného obecního úřadu v Novém Bydžově a patří pod správní obvod obce s rozšířenou působností v Novém Bydžově. Obec Babice nemá schválený územní plán, oceňované pozemky jsou vyloučeny z možné výstavby, jsou určeny výlučně jako zemědělská půda pro hospodářské využití. Obec Kratonohy má evidováno 584 obyvatel. Obec má pouze základní infrastrukturu, je ve správním obvodu pověřeného obecního úřadu v Hradci Králové a patří pod správní obvod obce s rozšířenou působností v Hradci Králové. Obec Kratonohy nemá schválený územní plán, oceňované pozemky jsou vyloučeny z možné výstavby, jsou určeny výlučně jako zemědělská půda pro hospodářské využití. Obec Boharyně má evidováno 544 obyvatel. Obec má pouze základní infrastrukturu, je ve správním obvodu pověřeného obecního úřadu v Hradci Králové a patří pod správní obvod obce s rozšířenou působností v Nechanicích. Obec Boharyně nemá schválený územní plán, oceňované pozemky jsou vyloučeny z možné výstavby, jsou určeny výlučně jako zemědělská půda pro hospodářské využití. Předmětem ocenění je skupina parcel které jsou součástí scelených bloků orné půdy, užívaných soukromými zemědělci jako orná půda. Skupina parcel je v terénu identifikovatelná se zřetelnými hranicemi bloků.

7. Obsah posudku a) Pozemky - Ocenění porovnávací metodou 1) Pozemky – dle LV č. 27, k.ú. Trnava 2) Pozemky - dle LV č. 30, k.ú. Velké Babice 3) Pozemky - dle LV č. 93, k.ú. Kratonohy

Znalecký posudek č. 2727-02/11, o ceně zemědělských pozemků v obcích Babice, Kratonohy a Boharyně


B. Posudek Popis pozemků, hodnocení a ocenění a) Pozemky – Oceňované pozemky jsou ve třech katastrálních územích v blocích zemědělské půdy mezi obcemi Babice, Kratonohy a osadou Trnava, která je součástí obce Boharyně. Všechny oceňované pozemky jsou součástí scelených honů orné půdy, užívaných zemědělci jako orná půda se zřetelnými hranicemi bloků.

1) Pozemky – dle LV č.27, k.ú. Trnava Předmětem ocenění jsou parcely v lokalitě Rybníky jižně od střediska živočišné výroby v obci Babice. Parcela 202/9 je přístupná po zpevněné účelové komunikaci, parcela 202/8 má zajištěný přístup po parcele, která je užívaná jako součást bloku orné půdy. Hranice parcel jsou neznatelné, ale lze vyloučit existenci trvalých porostů. Všechny pozemky jsou rovinaté, respektive mírný svah s průměrnou a nadprůměrnou kvalitou pozemku na základě hodnocení dle bonitačně půdních ekologických jednotek, které poskytují objektivní srovnání ceny pozemku jak v rámci katastrálního území, tak i v rámci oblasti. Na základě šetření na obecním úřadě nemá žádná z oceňovaných parcel předpoklad využití pro investiční činnost v rámci známých stavebních záměrů v katastrech a obcích, stanovená cena vychází z výlučně zemědělského využití pozemků, kde není předpoklad těžby štěrkopísků.

2) Pozemky – dle LV č. 30, k.ú. Velké Babice Oceňované parcely jsou severně od zástavby obce Babice. Parcela č. 96/32 je u melioračního odpadu se zřetelnou východní hranicí a je součástí bloku orné půdy. Parcela č. 184/13 je část melioračního odpadu v bloku orné půdy. Všechny pozemky jsou rovinaté, respektive mírný svah s průměrnou a nadprůměrnou kvalitou pozemku na základě hodnocení dle bonitačně půdních ekologických jednotek, které poskytují objektivní srovnání ceny pozemku jak v rámci katastrálního území, tak i v rámci oblasti. Na základě šetření na obecním úřadě nemá žádná z oceňovaných parcel předpoklad využití pro investiční činnost v rámci známých stavebních záměrů v katastrech a obcích, stanovená cena vychází z výlučně zemědělského využití pozemků, kde není předpoklad těžby štěrkopísků.

3) Pozemky – dle LV č. 93, k.ú. Kratonohy Oceňované malé parcely jsou severovýchodně od zástavby obce po obou stranách upravené vodoteče Bystřice. Hranice parcel nejsou zřetelné, neboť obě parcely jsou součástí bloků orné půdy, lze vyloučit existenci trvalých porostů. Všechny pozemky jsou rovinaté, respektive mírný svah s průměrnou a nadprůměrnou kvalitou pozemku na základě hodnocení dle bonitačně půdních ekologických jednotek, které poskytují objektivní srovnání ceny pozemku jak v rámci katastrálního území, tak i v rámci oblasti. Na základě šetření na obecním úřadě nemá žádná z oceňovaných parcel předpoklad využití pro investiční činnost v rámci známých stavebních záměrů v katastrech a obcích, stanovená cena vychází z výlučně zemědělského využití pozemků, kde není předpoklad těžby štěrkopísků.



Ocenění a.1) Porovnávací hodnota a.1.1) Pozemky Popis pozemků: Oceňované pozemky jsou ve třech katastrálních územích v blocích zemědělské půdy mezi obcemi Babice, Kratonohy a osadou Trnava, která je součástí obce Boharyně. Všechny oceňované pozemky jsou součástí scelených honů orné půdy, užívaných zemědělci jako orná půda se zřetelnými hranicemi bloků. Všechny pozemky jsou rovinaté, respektive mírný svah s průměrnou a nadprůměrnou kvalitou pozemku na základě hodnocení dle bonitačně půdních ekologických jednotek, které poskytují objektivní srovnání ceny pozemku jak v rámci katastrálního území, tak i v rámci oblasti. Na základě šetření na obecním úřadě nemá žádná z oceňovaných parcel předpoklad využití pro investiční činnost v rámci známých stavebních záměrů v katastrech a obcích, stanovená cena vychází z výlučně zemědělského využití pozemků, kde není předpoklad těžby štěrkopísků.

b) Ocenění porovnávací metodou V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 2 roky. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. Pozemky zemědělské, uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěnému technickému stavu, v dané lokalitě, a u srovnatelných nemovitostí je poptávka menší než nabídka. Proto s přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu technickému stavu, vybavení a způsobu využití, jsem názoru, že oceňované nemovitosti jsou obtížně obchodovatelné. Byl proveden výpočet dle platné prováděcí vyhlášky zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku je výsledná vypočtená hodnota nekoresponduje s obvyklou cenou předmětné nemovitosti zjištěnou dle realizovaných prodejů, proto s ní nadále neuvažuji. Nemovitost nebyla hodnocena výnosovou metodou – výnosová hodnota nemovitosti je nulová.


– strana č. 6 – Jako podklady pro srovnání byly použity údaje z vlastní databáze, databáze spolupracujících odhadců a inzerce realitních serverů. Podle těchto podkladů byly v uplynulé době zobchodovány nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňovaná nemovitost obdobné nemovitosti. Pro stanovení ceny v místě a čase obvyklé je vycházeno ze dvou zásadních zdrojů s rozhodujícím podílem převodů: a) Prodej pozemků ČR- PFČR fyzickým osobám: - cena dle specifického právního předpisu vychází z ceny dle cenového předpisu, platného k 31.12. předcházejícího roku, není uplatněno navýšení dle přílohy 23 - cenu dále snižuje třicetiletý bezúročný splátkový kalendář, kdy je zastavena platba nájmu ve výši 1 % ceny půdy. b) Prodej pozemků fyzických osob soukromým zemědělcům v lokalitě: - v obcích Boharyně, Kratonohy a Babice jsou prosperující soukromí zemědělci a je trvalý zájem o rozšíření výměry nákupem, takže je převaha poptávky nad nabídkou. Dosahovaná tržní cena u zjištěných majetkových převodů je v rozpětí 90 až 120 tisíc za 1 ha orné půdy, vyšší cena je dosahována jen u výjimečně kvalitních pozemků nebo u parcel u zemědělských objektů. Výrazně vyšší jsou ceny parcel v návaznosti na zastavěné části obcí nebo v lokalitách těžby štěrkopísků, ale zjištěné podklady o cenách z těchto lokalit nejsou zvažovány při stanovení cen v místě a čase obvyklých pro zadané pozemky.

Výpočet ceny pozemků : 1) Pozemky – dle LV č. 27, k.ú. Trnava a) Cena vypočtená dle zásad pro prodej zemědělské půdy PF ČR Parcela č.

Výměra (m2)

Cena Kč/m2

Cena pozemku (Kč)

202/8 202/9

1831 3356 7458 12 645

16,36 13,60 5,03

29 955,16 45 641,60 37 513,74 113 110,50 Kč

CELKEM

b) Pro stanovení obvyklé ceny zemědělské půdy je pro stanovení tržní ceny převzata cena, stanovená na horní hranici cen v místě a čase obvyklých ve výši 12,00 Kč / m2 u parcely č. 202/8 a na spodní hranici cen u parcely č. 202/9 ve výši 9,00 Kč / m2. Parcela č.

Výměra (m2)

Cena Kč

Zaokrouhlená cena podílu Marcely Hamralové (1/4)

202/8 202/9 CELKEM

1831 10814 12 645

21 972,00 97 326,00 119 298,00

5 490,00 24 330,00 29 820,00

Obvyklá cena podílu ¼ na LV č. 27 …………………….

29 820,00 Kč



2) Pozemky – dle LV č. 30, k.ú. Velké Babice a) Cena vypočtená dle zásad pro prodej zemědělské půdy PF ČR Parcela č.

Výměra (m2)

Cena Kč/m2

Cena pozemku (Kč)

96/32 184/13 CELKEM

4677 37 4 714

12,69 10,00

59 351,13 370,00 59 721,13 Kč

b) Pro stanovení obvyklé ceny zemědělské půdy je pro stanovení tržní ceny převzata cena, stanovená ve střední hranici cen v místě a čase obvyklých ve výši 10,00 Kč / m2. Parcela č.

Výměra (m2)

Cena Kč


96/32 184/13 CELKEM

4677 37 4 714

46 770,00 370,00 47 140,00

11 690,00 90,00 11 780,00


11 780,00 Kč

3) Pozemky – dle LV č. 93, k.ú. Kratonohy a) Cena vypočtená dle zásad pro prodej zemědělské půdy PF ČR Parcela č.

Výměra (m2)

Cena Kč/m2

Cena pozemku (Kč)

459/93 461/31 CELKEM

944 1086 2 030

16,36 16,36

15 443,84 17 766,96 33 210,80 Kč

b) Pro stanovení obvyklé ceny zemědělské půdy je pro stanovení tržní ceny převzata cena, stanovená ve střední hranici cen v místě a čase obvyklých ve výši 12,00 Kč / m2. Parcela č.

Výměra (m2)

Cena Kč


96/32 184/13 CELKEM

944 1086 2 030

11 328,00 13 032,00 24 360,00

2 830,00 3 260,00 6 090,00


6 090,00 Kč



Rekapitulace Obvyklá cena dle LV č. 27, k.ú. Trnava LV č. 30, k.ú. Velké Babice LV č. 93, k.ú. Kratonohy CELKEM

celkem (Kč)

vlastnický podíl 1/4

119 289,00 47 140,00 24 360,00 190 789,00

29 820,00 11 780,00 6 090,00 47 690,00

Celkem vlastnické podíly paní Marcely Hamralové dle LV č. 27, 30 a 93 ve výši ¼ ……………….. 47 700,- Kč



C. Rekapitulace Oceňované pozemky jsou ve třech katastrálních územích v blocích zemědělské půdy mezi obcemi Babice, Kratonohy a osadou Trnava, která je součástí obce Boharyně. Všechny oceňované pozemky jsou součástí scelených honů orné půdy, užívaných zemědělci jako orná půda se zřetelnými hranicemi bloků. Všechny pozemky jsou rovinaté, respektive mírný svah s průměrnou a nadprůměrnou kvalitou pozemku na základě hodnocení dle bonitačně půdních ekologických jednotek. Poloha nemovitosti mimo zastavěné území obce, v lokalitě scelených zemědělských pozemků, je vhodná pro dané využití. Nemovitost nebyla hodnocena výnosovou metodou – výnosová hodnota nemovitosti je nulová. Omezení vlastnických práv na nemovitostech vázne - viz. LV - do ocenění je neuvažuji. Nemovitost není v současnosti obchodována na volném trhu nemovitostí. Ceny jsou určeny za předpokladu uvolněné nemovitosti a bez hodnoty omezení vlastnických práv (zástavní právo, nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji) !! Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji současnou obvyklou cenu oceňované nemovitosti. Cena pozemků podle cenového předpisu Cena pozemků určená porovnávací metodou Cena zjištěná porovnávacím způsobem (zaokrouhleno)

Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce

206 042,43 Kč 190 789,00 Kč 190 790,– Kč

190 790,– Kč

Cena slovy: jednostodevadesáttisícsedmsetdevadesát Kč

LV č.27 - obvyklá cena podílu paní Marcely Hamralové ve výši ¼ 29 820,- Kč Cena slovy : třicetpěttisícjednostodvacet Kč

LV č.30 - obvyklá cena podílu paní Marcely Hamralové ve výši ¼ 11 780,- Kč Cena slovy : jedenácttisícsedmsetosmdesát Kč

LV č.93 - obvyklá cena podílu paní Marcely Hamralové ve výši ¼ 6 090,- Kč Cena slovy : šesttisícdevadesát Kč V Trutnově, 5.1. 2011 Ing. František Řezníček Jiráskovo náměstí 212/11 541 01 Trutnov

Prohlašuji, že při provedení ocenění jsem osobou nezávislou.



D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem vypracoval jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 12.2.1993, č.j.Spr.1777/92, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí, a pro základní obor stavebnictví, pro odvětví stavby obytné a průmyslové, se specializací vady a poruchy staveb. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2727-02/11 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2727-02/11 podle připojené likvidace.

Ing. František Řezníček Jiráskovo náměstí čp.212 541 01 Trutnov

Odhadce nemovitostí certifikovaný dne 15.9.1997, recertifikovaný dne 2.11.2010, Bankovním institutem, vysoká škola, Praha na základě akreditace udělené Českým institutem pro akreditaci, pro oceňování majetku kategorie "nemovitost", certifikát QON, ev.č. 48/10 s platností do 2.11.2015

V Trutnově, 5.1. 2011 Ing. František Řezníček Jiráskovo náměstí 212/11 541 01 Trutnov

E. Seznam příloh Situace polohy pozemků, Výpis z katastru nemovitostí LV č. 30, 93, 27, Letecké snímky na pozemky, Snímky mapy katastru nemovitostí.


– strana č. 11 – SITUACE –


















11

Recommend Documents