11

ZNALECKÝ POSUDEK č. 3450-10/11 o obvyklé ceně rodinného domu čp 212 v Palackého ulici v Kladně-Švermově vč. příslušenství a pozemků parc. čís. 386 a 387 zapsaných na LV čís. 771 pro katastrální území Motyčín

Objednatel posudku:

Exekutorský úřad , JUDr Marek Frank Radniční 28 381 01 Český Krumlov

Účel posudku:

Pro exekuční řízení č. 125 EX 40/10.

Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku podle stavu ke dni 14.1.2011 posudek vypracoval: Ing. Zdeněk Hartman Kpt. Jaroše 1793 272 01 Kladno 2 tel.: 312 66 00 08 e-mail: 732 537 551

Posudek obsahuje včetně titulního listu 9 stran textu a 6 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Kladně 18.2.2010

-2-

A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovit obvyklou cenu rodinného domu čp 212 v Palackého ulici v Kladně-Švermově vč. příslušenství a pozemků parc. čís. 386 a 387 zapsaných na LV čís. 771 pro katastrální území Motyčín. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Rodinný dům Adresa nemovitosti: Palackého 212 273 09 Kladno-Švermov Kraj: Středočeský Okres: Kladno Obec: Kladno Katastrální území: Motyčín Počet obyvatel: 69 906 Základní cena podle §28 odst. 1 písm. g) : 500,- Kč/m2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 10.2.2010 za přítomnosti paní Inny Vakhmeniny. 4. Podklady pro vypracování posudku - výpis z katastru nemovitostí - LV čís. 771 - prohlídka a zaměření nemovitosti dne 10.2. 2011 za přítomnosti paní Inny Vakhmeniny - informace objednavatele - snímek katastrální mapy - stavební archiv obce Kladno - fotodokumentace 5. Vlastnické a evidenční údaje Na listu vlastnictví LV čís. 777 je zapsáno - viz příloha. 6. Dokumentace a skutečnost V archivu obce Kladno bylo zjištěno následující: Stavba domu povolena 8.5.1890. Kolaudace není založena, podle zvyku té doby i dokončena. Výměna oken v roce 1951 a znovu za plastová po roce 2000. Plynofikace domu povolena 15.10.1997 pod č.j. Výst 3384/97/Vo/330 a dána do užívání kolaudačním rozhodnutím pod č.j. Výst

-36230/99/Vo/330. 7. Celkový popis nemovitosti Jedná se o dům sdružený se sousedním domem, bez předzahrádky, s fasádou v uliční čáře, přízemní, z malé části podsklepený, s podkrovím. Vstup do domu přes dvorek. Pozemek pravidelný tvar, o malém spádu k jihu, ohrazen stávající zástavbou, do ulice plotem k ulici vrátky. Na dvoře, který je vydlážděn postaveny kotelna, prádelna, chlívky, kopaná studna neužívaná, mimo provoz. Na zahradě 3 thuje, pergola.. Dům napojen na elektrickou energii 380/220 V, pitná voda z veřejného vodovodu, a zemní plyn.. Dům má charakter rodinného domu ve smyslu platných předpisů. 8. Obsah posudku a) Ocenění porovnávacím způsobem a 1 ) Rodinný dům b) Vedlejší stavby b 1 ) Kotelna, prádelna, chlívky c) Porosty c 1 ) Trvalé porosty d) Pozemky d 1 ) Pozemky

B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.

a) Porovnávací hodnota a 1 ) Rodinný dům - § 26a Jedná se o dům sdružený se sousedním domem, přízemní, z malé části podsklepený, s podkrovím. Dům v uliční čáře, bez předzahrádky, pozemek celkem pravidelného tvaru o malém spádu k jihu. Dům obsahuje: 1.n.p.: chodba, WC, sprchový kout, kuchyň, 2 pokoje, schody do podkroví 2.n.p.: podkroví se skoseným stropem, 2 pokojíky, koupelna společná s WC 1.p.p.: sklípek na ovoce a zeleninu,strop klenutý Konstrukce a vybavení : Dům zděný z kamene a cihel, bez izolace proti zemní vlhkosti, střecha sedlová, tašková krytina, krov vaznicový, bleskosvod, strop nad přízemím s rovným podhledem, v podkroví skosený, ve sklepě klenba, schody do podkroví dřevěné s podstupnicemi, do sklepa cihelné, u obou strmé stoupání, podlahy plovoucí, keramická dlažba, ve sklepě cihelná, okna plastová, dveře prosklené,

-4vnitřní omítky štukové, venkovní střik, rozvod teplé a studené vody, el. boiler, vana, umyvadlo, vytápění ústřední plynovým kotlem, Ve smyslu platných předpisů se jedná o dům rodinný. Dům postaven v roce 1890, na domě provedena modernizace (výměna oken, dveří, dlažeb, krytiny, omítek a vnitřního vybavení. Dům bez izolace proti zemní vlhkosti, v podkroví nízká světlá výška a skosené stropy, dřevěný krov napaden červotočem. Dům dobře udržován. Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Rodinný dům Poloha objektu: Kladno Stáří stavby: 110 roků Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 4 629,- Kč/m3 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.n.p.:

11,35*9,85

Název podlaží 1.n.p.:

Zastavěná plocha 111,80 m2

Obestavěný prostor: 1.n.p.: (11,35*9,85)*(3,95) zastřešení: 11,35*9,85*4,20/2 Obestavěný prostor – celkem: Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží:

111,80 m2

=

Konstrukční výška 3,95 m

441,60 m3 234,77 m3 676,37 m3

= = = ZP1 = 111,80 m2 ZP = 111,80 m2

Podlažnost ZP / ZP1 = 1,00 Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku 0. Typ stavby - Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - Dvojdomek, dům řadový 2. Provedení obvodových stěn - Na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo zdivo smíšené nebo kamenné - Zdivo smíšené kámen a cihly. 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - Hodnota 1 5. Napojení na sítě (přípojky) - Přípojka elektro, voda a odkanalizování RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - Ústřední, etážové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD - Úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - Standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - Bez vedlejších staveb nebo

č.

Vi

I

typ A

II I

-0,01 -0,08

II III III

0,00 0,02 0,00

III III I III II

0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

-5jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - Od 300 m2 do 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - Stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou

II III II

0,00 0,00 1,05

Koeficient pro stáří 110 let: 0,60 12

Index vybavení I V = (1 +  V i ) * V13 * 0,60 = 0,586 i=1

Index polohy: Název znaku 1. Poloha nemovitosti v obci - souvisle zastavěné území obce 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu 3. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - omezené 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů

č.

Pi

III II III II II II III II

0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

č.

Ti

II

-0,05

II II

0,00 0,00

8

Index polohy I P = (1 +  P i ) = 1,000 i=1

Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu 3

Index trhu I T = (1 +  T i ) = 0,950 i=1

Celkový index I = I V * I P * I T = 0,586 * 1,000 * 0,950 = 0,557 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 4 629,- Kč/m3 * 0,557 = 2 578,35 Kč/m3 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * OP = 2 578,35 Kč/m3 * 676,37 m3 = 1 743 918,59 Kč Rodinný dům - zjištěná cena =

1 743 918,59 Kč

b) Vedlejší stavby b 1 ) Kotelna, prádelna, chlívky - § 7 Objekt na hranici pozemku (kotelna, prádelna, chlívky), zděný, přízemní, bez podsklepení, střecha pultová, krytina vlnitá, vnitřní omítky hladké, venkovní střik, dlažba keramická a betonová mazanina, dveře dřevěné, svlakové, elektroinstalace V dobrém stavu.

-6-

Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód CZ - CC:

typ B zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274

Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.n.p.:

2,90*3,50+10,50*1,95

Název podlaží 1.n.p.:

=

Zastavěná plocha 30,63 m2

Obestavěný prostor: 1.n.p.: (2,90*3,50+10,50*1,95)*(2,60) Obestavěný prostor – celkem:

30,63 m2 Konstrukční výška 2,60 m

= =

79,63 m3 79,63 m3

Výpočet koeficientu K 4 : (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení

Hodnocení standardu 1. Základy S 2. Obvodové stěny S 3. Stropy S 4. Krov S 5. Krytina S 6. Klempířské konstrukce S 7. Úprava povrchů S 9. Dveře S 10. Okna S 11. Podlahy S 12. Elektroinstalace S Součet upravených objemových podílů:

Obj. podíl [%] 7,10 31,80 19,80 7,30 8,10 1,70 6,10 3,00 1,10 8,20 5,80

Hodnota koeficientu vybavení K 4 :

Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

Koeficient Upravený obj. podíl 1,00 7,10 1,00 31,80 1,00 19,80 1,00 7,30 1,00 8,10 1,00 1,70 1,00 6,10 1,00 3,00 1,00 1,10 1,00 8,20 1,00 5,80 100,00 1,0000

Výpočet opotřebení analytickou metodou: (OP = objemový podíl, K = koeficient pro úpravu objemového podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce

S S S S S S

OP Část [%] [%] 7,10 100,0 31,80 100,0 19,80 100,0 7,30 100,0 8,10 100,0 1,70 100,0

K 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

UP PP Stáří Živ. Opotř. Opotř. z [%] [%] části celku 7,10 7,10 65,00 4,6150 31,80 31,80 65,00 20,6700 19,80 19,80 75,00 14,8500 7,30 7,30 70,00 5,1100 8,10 8,10 70,00 5,6700 1,70 1,70 70,00 1,1900

-77. Úprava povrchů S 6,10 8. Schodiště X 0,00 9. Dveře S 3,00 10. Okna S 1,10 11. Podlahy S 8,20 12. Elektroinstalace S 5,80 Součet upravených objemových podílů:

100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0

1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00

6,10 6,10 0,00 0,00 3,00 3,00 1,10 1,10 8,20 8,20 5,80 5,80 100,00Opotřebení:

70,00 0,00 70,00 70,00 70,00 70,00

4,2700 0,0000 2,1000 0,7700 5,7400 4,0600 69,0450

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 8): Koeficient vybavení stavby K 4 (dle provedení a vybavení stavby): Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):

= * * * *

1 250,- Kč/m3 1,0000 1,1000 2,1130 1,1900

Základní cena upravená

=

3 457,40 Kč/m3

Plná cena:

79,63 m3 * 3 457,40 Kč/m3

=

275 312,76 Kč

Výpočet opotřebení analytickou metodou Opotřebení analytickou metodou: 69,0450 % Úprava ceny za opotřebení

-

190 089,70 Kč

Kotelna, prádelna, chlívky - zjištěná cena

=

85 223,06 Kč

c) Porosty c 1 ) Trvalé porosty Na zahradě vysazeny před 25 lety thuje. Okrasné dřeviny: příloha č. 37 Název Stáří Počet / Jedn. cena Srážka Upr. cena [roků] výměra [Kč/jedn.] [%] [Kč/jedn.] thuje 25 3,00 ks 1 660,00 50% 830,00 Součet Koeficient polohy K 5 (příl. č. 14): * Koeficient stanoviště Kz (dle příl. č. 37): * Koeficient prodejnosti K p (dle příl. č. 39): * Celkem - okrasné dřeviny Trvalé porosty - zjištěná cena

=

Cena [Kč] 2 490,00 2 490,00 1,10 0,75 1,00 2 054,25 2 054,25 Kč

d) Pozemky d 1 ) Pozemky - § 27 - § 32 Obě parcely spolu tvoří jeden funkční a vlastnický celek, který má charakter stavebního pozemku.

-8Základní cena pozemku ve statutárním městě Kladno je 500,- Kč/m2, srážky nepřichází v úvahu, přirážky na vhodnou polohu a plynovod v ulici. Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2: Název

Parcelní číslo

Výměra Jedn. cena 2 [m ] [Kč/m2] 190,00 500,00

zastav.pl. a nádvoří 386 Součet Úprava ceny – příloha č. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu užití stavby Úprava ceny celkem Mezisoučet 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisoučet Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem

Cena [Kč] 95 000,95 000,-

100 % 100 % + 10 % 10 % + * *

95 000,190 000,19 000,209 000,1,1900 2,1690 539 451,99

Pozemek zahrady nebo ostatní plochy oceněný dle § 28 odst. 5. Základní cena = 500,- Kč/m2. Název

Parcelní číslo

Jedn. cena Výměra 2 [Kč/m2] [m ] 117,00 500,00

zahrada 387 Součet Úprava ceny - příloha č. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu užití stavby Úprava ceny celkem Mezisoučet 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisoučet Úprava ceny dle § 28 odst. 5: Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 5 - celkem

Cena [Kč] 58 500,58 500,-

100 % 100 % + 10 % 10 % + * * *

Pozemky - zjištěná cena

=

58 500,117 000,11 700,128 700,0,4000 1,1900 2,1690 132 875,54 672 327,53 Kč

C. Rekapitulace cen nemovitosti Výsledné ceny: a) Rodinný dům b) Kotelna, prádelna, chlívky c) Trvalé porosty d) Pozemky

= = = =

1 743 918,59 Kč 85 223,06 Kč 2 054,25 Kč 672 327,53 Kč

-9-

Výsledná cena nemovitosti činí celkem

2 503 523,43 Kč

slovy: Dvamilionypětsettřitisícpětsetdvacet Kč

Obvyklá cena dané nemovitosti v Kladně - Švermově se stanovuje s ohledem na dobrý stav, údržbu, modernizaci, stáří domu 121 let, vybavení, polohu, nabídku RK (která je cca o 10 - 20% nadhodnocena), převažuje nabídka nad poptávkou, bez izolace proti zemní vlhkosti. Po zvážení všech pro a proti a s použitím databáze znalce a nabídce odhaduje se obvyklá cena s jistou dávkou opatrnosti ve výši cca

2 400 000,- Kč slovy: dvamiliónyčtyřistatisíc Kč

V Kladně, 18.2.2010 Ing. Zdeněk Hartman Kpt. Jaroše 1793 272 01 Kladno 2 tel.: 312 66 00 08 e-mail: 732 537 551

D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 10. července 1967 pod č.j.Spr 631/67-2 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3450-10/11 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 3450-10/11.

E. Seznam příloh - výpis z katastru nemovitostí LV čís. 771 - snímek katastrální mapy - 10x foto - 2x inzerce