Project: Omschrijving: Datum:
Marktanalyse
Marktanalyse Marktonderzoek grondpositie Deersheim 18 oktober 2009
1/11
Maastricht
ProfLinQ
Marktonderzoek grondpositie Deersheim Omgevingsanalyse Geografische ligging. De grondpositie is gelegen in de dorpskern Deersheim binnen de dunbevolkte gemeente Aue-Fallstein. Deersheim telt ongeveer 900 inwoners, terwijl de gemeente Aue-Fallstein ongeveer 5000 inwoners telt.
Op een grotere schaalgrootte is de grondpositie gelegen binnen het district Kreis Harz. Het district Kreis Harz maakt deel uit van de deelstaat Sachsen-Anhalt en is gelegen in het voormalige OostDuitsland. De economie van de deelstaat Sachsen-Anhalt bestond van oorsprong met name uit de aardolie- en de chemische industrie. De afgelopen decennia probeert de deelstaat echter ook te zoeken naar nieuwe economische perspectieven. [Sachsen-Anhalt, 2009]
Marktanalyse
2/11
Maastricht
ProfLinQ
Ligging in omgeving Binnen 100km van Aue-Fallstein zijn de grote steden Braunschweig, Hannover en Magdeburg gelegen. Braunschweig ligt op 50km van Aue-Fallstein en telt ongeveer 245.000 inwoners. In Braunschweig is veel werkgelegenheid op het gebied van wetenschappelijk onderzoek. In de stad zijn 3 instellingen voor hoger onderwijs gelegen en in de stad zijn ook diverse onderzoeksinstituten gevestigd die onderzoek uitvoeren op het gebied van voeding, natuur en biologie. Ten aanzien van toerisme zijn in de omgeving van Braunschweig twee kleinere dierentuinen gevestigd. Ook kent de stad een historisch stadscentrum, een indrukwekkende kathedraal (Braunschweiger Dom), en enkele stadsparken (waaronder het Prinz-Albrecht-Park) Een andere stad in de omgeving van Aue-Fallstein is Hannover. Hannover telt ongeveer een half miljoen inwoners en is een belangrijkere economische stad in de regio. In Hannover zijn enkele grote bedrijven gevestigd, waaronder Volkswagen en meerdere bedrijven die zich richten op financiële dienstverlening. In de stad zijn ook opleidingsinstituten, musea, theaters gelegen. Ook kent Hannover veel recreatiemogelijkheden. Zo is in de stad de grote dierentuin Zoo Hannover gevestigd, zijn er de indrukwekkende kasteeltuinen van het Herrenhäuser Gärten gelegen en kent de stad ook diverse stadsparken. Daarnaast biedt het recreatiemeer Maschsee recreatiemogelijkheden om te zwemmen en rond te varen met boten. Van oorsprong was Magdeburg een stad met veel werkgelegenheid op het gebied van machinebouw. Tegenwoordig ontwikkelt Magdeburg zich echter ook steeds meer als een stad die zich richt op commerciële dienstverlening. Magdeburg kent een klassiek stadscentrum in de nabijheid van de oude markt. Hier zijn ook architectonische gebouwen (waaronder het imposante raadhuis) gelegen. Daarnaast is in Magdeburg onder andere een botanische tuin, een dierentuin en een mega bioscoop (Cinemaxx) gelegen.
Hamburg
Hannover
Braunsweig Magdeburg
Berlijn
Nederland
Bereikbaarheid Per auto is de bereikbaarheid van de dorpskern Deersheim redelijk goed. Aue-Fallstein ligt nabij een regionale verbindingsweg. Via deze verbindingweg is de autosnelweg A395 richting Hannover binnen 15km te bereiken. Vanuit Aue-Fallstein is Braunschweig met de auto in minder dan een uur te bereiken. De stad Hannover is met de auto in ongeveer 75 minuten tijd te bereiken, terwijl Magdeburg in ruim een uur met de auto te bereiken is. [Routenet, 2009] De bereikbaarheid per openbaar vervoer is redelijk. In Deersheim is geen treinstation aanwezig. Maar in de nabijgelegen dorpen Osterwieck en Wasserleben zijn wel kleine treinstations gelegen met treinverbindingen naar steden in de regio.
Marktanalyse
3/11
ProfLinQ
Maastricht
Indruk locatie De grondpositie is gelegen aan de rand van het dorp Deersheim, dat als klein dorp centraal gelegen is in de gemeente Aue-Fallstein. Het oppervlak van de grondpositie is circa 5 hectare (300m x 170m). De grondpositie ligt in een zeer landelijke omgeving, met een authentieke uitstraling. Direct aansluitend met de grondpositie liggen agrarische gronden ten behoeve van landbouwdoeleinden, waarbij op enige afstand bosrijke gebieden gelegen zijn.
De grondpositie zelf is een voormalige kippenboerderij, waarop zich een zestal kippenstallen van circa 800m2 bevinden. De stallen staan trapsgewijs op funderingsblokken, verdeeld over een glooiend terrein. Het terrein ligt als het ware in een helling, waarbij een hoogte van circa 50m over een lengte van 300m gestegen (8.º) wordt. Bestrating in de vorm van betonplaten vormen een infrastructurele verbinding over het terrein. De grondpositie bestaat voornamelijk uit laagstaande, maar dichtbegroeide, gewassen. De kavel wordt omsloten door hoogstaande bomen en struiken.
De grondpositie is gelegen op circa 3 min wandelen tot de dorpskern. Deze dorpskern heeft een authentieke uitstraling, maar heeft vertekend verder niet veel levendigheid. Een visuele indruk van directe en primaire voorzieningen als restaurant, bar, supermarkt etc. zijn nauwelijks aanwezig en bevestigen de kleinschaligheid van het dorp.
Marktanalyse
4/11
ProfLinQ
Maastricht
Voorzieningen in nabije omgeving Sportvoorzieningen In de gemeente Aue-Fallstein zijn enkele sportgelegenheden aanwezig. Zo is in Deersheim een sportplaats, voetbalveld een tennisbaan en een schietbaan gelegen. Daarnaast is in omringende dorpen een kegelbaan en een eenvoudig openluchtzwembad gelegen.
Bedrijvigheid In de gemeente Aue-Fallstein zijn diverse bedrijven gelegen. Het gaat hierbij overwegend om kleine bedrijven, zoals kleine winkels en bedrijven die zich bezig houden met kleinschalige dienstverlening aan huis. In Aue-Fallstein zijn ook een klein aantal bedrijven gevestigd die zich bezighouden met metaalbouw en de verkoop van auto´s.
Recreatie In Kreis Harz is een uitgebreid smalspoor-netwerk aanwezig. Op deze spoorlijnen rijden meerdere klassieke treinen. Deze klassieke treinen vormen een uitgewezen mogelijkheid voor een dagje uit om van de natuur te genieten. In de winter zijn er in Kreis Harz ook wintersportmogelijkheden. Het heuvelachtige landschap biedt daarbij ook mogelijkheden om te langlaufen.
Leisure en toerisme In de regio zijn diverse vakantiemogelijkheden aanwezig, waaronder enkele hotels en pensions. In het nabijgelegen dorp Dedeleben is het Wasserschloss Westerburg gelegen. Dit klassiek kasteel is één van de best bewaarde kastelen in de regio. Sinds juni 2000 is dit kasteel in gebruik als een luxueus hotel (wellness-hotel). Andere hotels en pensions in Aue-Fallstein zijn het hotel “Brauner Hirsch” en het pension “Fallsteinklause”. Daarnaast worden een klein aantal woningen in Aue-Fallstein als vakantiewoning verhuurd. [Aue-Fallstein, 2009] Tenslotte zijn enkele kleinere café’s aanwezig in de diverse dorpskernen binnen de gemeente Aue-Fallstein.
Natuurgebieden Het gebied kent veel wandelmogelijkheden. In de nabijheid van Deersheim zijn meerdere bosrijke natuurgebieden gelegen. Ten zuid-westen van Deersheim is het natuurgebied Harz gelegen en ten noorden het natuurgebied Elm-Lappwald. Deze natuurgebieden liggen op ruim 15km van Deersheim. In het natuurgebied Harz is de berg Brocken gelegen. Deze berg is met een hoogte van 1141 meter de hoogste berg in de regio.
Cultuur De streek Sachsen-Anhalt staat bekend om zijn kastelen, kloosters en kerken met klassieke architectuur. De architectuur van de meeste kastelen en kloosters bestaat uit “Barok architectuur” en dateren uit de 17e eeuw. De nabij Aue-Fallstein gelegen plaats Halberstadt kent ook een klassiek centrum, waar veel vakwerk-huizen naar klassiek Duits/Pruisisch model gelegen zijn.
Marktanalyse
5/11
Maastricht
ProfLinQ
Demografie en Economie Demografische ontwikkelingen De regio Kreis Harz heeft te maken met een structurele daling van de bevolkingsomvang. De bevolkingsdaling is verhevigd na de eenwording van Oost- en West-Duitsland. Mede hierdoor is het inwoneraantal van het district Kreis Harz gedaald van ongeveer 285.000 inwoners in 1990 naar ongeveer 237.000 inwoners in 2009. De bevolkingsprognoses gaan ervan uit dat de bevolkingdaling ook de komende decennia zal doorzetten. Zo wordt geprognosticeerd dat het aantal inwoners in Kreis Harz verder zal dalen naar ongeveer 229.000 inwoners in 2015 en 209.000 inwoners omstreeks 2025. [Statistisches Landesambt Sachsen-Anhalt, 2007]
Inwoneraantal Kreis Harz
Inwoneraantal
300.000 250.000 200.000 150.000
Inwoners
100.000 50.000 0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 Jaar
Fig. : Bevolkingsontwikkeling in Kreis Harz (bron: Statistisches Landesamt Sachsen-Anhalt) Naast bevolkingsdalingen heeft de deelstaat Sachsen-Anhalt te maken met een sterk vergrijzende bevolkingssamenstelling. In Sachsen-Anhalt is momenteel 29% van de bevolking ouder dan 60 jaar. In Kreis Harz is op dit moment zelfs meer dan 30% van de bevolking ouder dan 60 jaar. Volgens prognose zal de vergrijzing en ontgroening in Sachsen-Anhalt de komende jaren verder doorzetten, zie figuur 3. [Statistisches Landesamt Sachsen-Anhalt, 2009]
Fig.: Bevolkingspiramide Sachsen-Anhalt in 2008 (links) en geprognosticeerde bevolkingspiramide Sachsen-Anhalt in 2025 (rechts) (bron: Statistisches Landesamt Sachsen-Anhalt, 2009)
Marktanalyse
6/11
ProfLinQ
Maastricht
De gemiddelde huishoudgrootte is de afgelopen decennia in Sachsen-Anhalt sterk gedaald. In 1990 bestond een gemiddeld huishouden in de deelstaat uit 2,39 personen per huishouden. Inmiddels is dit aantal gedaald naar een gemiddelde huishoudgrootte van 1,97 personen per huishouden. SachsenAnhalt kent tegenwoordig veel één- en tweepersoonshuishoudens. [Statistisches Landesamt SachsenAnhalt, 2009]
Economische ontwikkelingen Het gemiddelde bruto salaris per uur bedroeg in de deelstaat Sachsen-Anhalt in 2006 voor mannen €11,95 en voor vrouwen €9,66. Het gemiddelde bruto salaris is de afgelopen jaren gestegen. Nog altijd is het gemiddelde bruto loon in Oost-Duitse deelstaten echter fors lager dan het brutoloon in West-Duitse deelstaten (zie Destatis, 2009). De werkloosheid bedroeg in 2008 in Sachsen-Anhalt ongeveer 15,3%. Hiermee kent de deelstaat Sachsen-Anhalt een relatief hoge werkloosheid in Duitsland. In het district Kreis Harz is de werkloosheid iets lager dan is de rest van Sachsen-Anhalt, maar bedraagt de werkloosheid nog altijd 14,6%. [Statistisches Landesamt Sachsen-Anhalt, 2009] Hiermee samenhangend is het besteedbare inkomen ver onder het gemiddelde niveau van Duitsland, wat van invloed is op investeringen in zowel primaire als secundaire levensbehoeften.
Marktanalyse
7/11
ProfLinQ
Maastricht
Woningmarkt Woningvoorraad Het aantal wooneenheden is in Sachsen-Anhalt de afgelopen jaren gedaald. Telde Sachsen-Anhalt in 2001 nog ruim 1.336.000 wooneenheden, inmiddels is dat aantal gedaald tot ongeveer 1.311.000 wooneenheden. De daling van het aantal wooneenheden is mede het gevolg van sloop en samenvoeging van wooneenheden. Het district Kreis Harz telt ongeveer 127.000 wooneenheden. De meeste woningen in Kreis Harz zijn woningen met een gemiddelde woninggrootte en bestaan uit 4 kamers 1 (36%). Ongeveer 24% van de woningen bestaat uit 3 kamers en ongeveer 20% uit 5 kamers. Het aandeel grote woningen (6 of meer kamers) of kleine woningen (1 of 2 kames) is in Kreis Harz gering. De samenstelling van de woningvoorraad van Kreis Harz is vergelijkbaar met de woningvoorraad van geheel Sachsen-Anhalt. (zie Statistisches Landesamt Sachsen-Anhalt, 2009). In de gemeente Aue-Fallstein zijn lokaal overigens wel relatief veel grotere woningen gelegen met 6 kamers of meer.
Ontwikkelingen regionale woningmarkt De koopwoningprijzen in Kreis Harz bedragen gemiddeld ongeveer 750 tot 950 euro per vierkante meter vloeroppervlak. De woningprijzen in Kreis Harz liggen hiermee iets hoger dan de woningprijzen in het aangrenzende district “Kreis Börde”. De woningprijzen in Kreis Harz zijn ongeveer vergelijkbaar met de woningprijzen in Magdeburg. [Immobilienscout24, 2009] Statistieken over de leegstand op lokaal niveau (gemeente Aue-Fallstein) zijn niet voorhanden. Maar op een groter schaalniveau kent de deelstaat Sachsen-Anhalt een woningvoorraad met overaanbod en heeft de deelstaat te maken met leegstaande wooneenheden. Volgens een inventarisatie van de leegstand uitgevoerd door Destatis, bedroeg de leegstand in de deelstaat Sachsen-Anhalt in 2006 ruim 16%. Volgens dit onderzoek kende de deelstaat Sachsen-Anhalt hiermee de hoogste leegstand van alle Duitse deelstaten in 2006. [Destatis, 2008]
Ontwikkelingen op de regionale grondmarkt In 2008 zijn er in Sachsen-Anhalt in totaal ruim 1800 onbebouwde grondkavels verkocht. De gemiddelde grondprijs bedroeg in Sachsen-Anhalt bijna €18,- per vierkante meter onbebouwde bouwgrond. Ongeveer 84% van deze bouwkavels was al bouwrijp gemaakt. De grondprijs voor reeds bouwrijp gemaakte bouwgrond bedroeg in 2008 ongeveer €30,- per vierkante meter.
1
Onder het aantal kamers wordt hierbij het aantal kamers verstaan die een oppervlakte van minimaal 6 vierkante meter groot is en tevens een woonfunctie dient. Hierbij wordt ook de keuken meegerekend.
Marktanalyse
8/11
ProfLinQ
Maastricht
Concurrentie Concurrentie van andere vakantiewoningen en hotels. Indien men besluit vakantiewoningen of een hotel te realiseren op de grondpositie Deersheim dient men rekening te houden met de reeds aanwezige hotels, pensions en vakantiewoningen in het gebied. In de regio zijn enkele vakantiewoningen aanwezig. Het gaat hierbij voornamelijk om van oorsprong reguliere woningen die (geheel of deels) als vakantiewoning verhuurd worden. Deze bestaande vakantiewoningen in de regio richten zich overwegend op het modale prijssegment. Daarnaast zijn enkele vakantieparken met vakantiehuisjes in Kreis Harz gelegen. Deze vakantieparken zijn over het algemeen meer luxe van opzet. De vakantieparken liggen op een goede locatie grenzend aan een woud of natuurgebied.Zo is op ongeveer 15 tot 20km afstand van Deersheim het vakantiepark “Hasseröder” gelegen. Dit is een luxueus vakantiepark met huisjes voor maximaal 6 personen. Ook heeft het vakantiepark een zeer uitgebreid zwembad. Op iets grotere afstand van Deersheim liggen de vakantieparken “Bodetal” en “Harzfreunde”. Vakantiepark Bodetal is een luxueus vakantiepark met zwembad en andere wellness-mogelijkheden. Vakantiepark Harzfreude is gelegen midden in een bosrijke omgeving in de nabijheid van het dorp Allrode. Ook dit is een vrij luxueus vakantiepark met onder andere een open lucht zwembad. In Aue-Fallstein zijn daarnaast enkele pensions en hotels aanwezig. Een belangrijk wellness-hotel is het Wasserschloss Westerburg. Dit is een hotel dat zich richt op het hogere prijssegment. Het hotel biedt veel luxe en service aan klanten door onder meer een eigen schoonheidssalon. Andere hotels en pensions in Aue Fallstein (zoals “Hotel Brauner Hirsch” en “Pension Fallsteinklause”) richten zich daarentegen meer om het modale prijssegment en zijn minder luxueus.
Concurrentie op de woningmarkt In de gemeente Aue-Fallstein staan in totaal bijna 2600 wooneenheden verdeeld over ruim 1800 woongebouwen. Aue-Fallstein heeft in vergelijking met andere gemeenten in district Kreis Harz wel relatief veel grotere woningen van 6 kamers of meer. Ongeveer 23% van de woningen in AueFallstein tellen 6 of meer kamers. In de gemeente Aue-Fallstein en district Kreis Harz staan op dit moment meerdere woningen te koop. Het gaat hierbij overwegend om woningen in een prijsklasse lager dan €125.000,-. Het bouwjaar van te koop staande woningen loopt sterk uiteen. Van woningen met een bouwjaar rond 1900 tot ook nieuwe woningen tot jaren ‘80 en soms jaren ’90 van de twintigste eeuw.
Marktanalyse
9/11
ProfLinQ
Maastricht
Conclusie en aanbevelingen In het onderzoek zijn interne en externe analyses uitgevoerd naar de locatie. Op basis hiervan kunnen een aantal conclusies getrokken worden ten aanzien van een eventuele functie invulling en potentiewaarde van de grondpositie te Deersheim.
Conclusies Ondanks de goede bereikbaarheid zijn de mogelijkheden voor de locatie ten behoeve van bedrijvigheid te verwaarlozen. De landelijke ligging, lage bevolkingsdichtheid en magere economische ontwikkelingen leiden ertoe dat het draagvlak beperkt is, zodoende de toegevoegde waarde als bedrijfslocatie nihil is. Ten aanzien van de ontwikkeling van woningbouw kan gesteld worden dat het afzetrisico en ontwikkelingsmarges te groot is. De bevolkingsdaling, dalende economische ontwikkelingen en stijgende leegstand in de deelstaat Sachsen-Anhalt en Kreis Harz impliceren dat de woningbehoefte daarmee ook geleidelijk aan afneemt. Met name de landelijke locatie, locatiegebondenheid van de bevolking en een gering aantal voorzieningen, versterken het effect dat deze locatie erg toegewezen is op behoeften uit haar ‘eigen’ regio. In woningbehoefte leidt een verzadiging van de markt ertoe dat slechts kleine toevoegingen voor bepaalde niches wenselijk zijn, echter deze ook zeer risicovol zijn. De grondpositie biedt wellicht wel perspectieven voor recreatie en toerisme. De bereikbaarheid, landelijke ligging in nabijheid van natuurgebieden in combinatie met cultuur in omgeving en bezienswaardigheden in de naastgelegen grote steden Hannover, Braunschweig en Magdeburg bieden potentie voor een verblijfslocatie met recreërende mogelijkheden, bijvoorbeeld vakantiehuizen. Echter de afstand tot deze culturele voorzieningen en de beperkte aanwezigheid van voorzieningen als restaurant, café en supermarkt verkleinen de potentiewaarde van de grondpositie als vakantiepark.
Aanbevelingen In acht dient te worden genomen dat de cultuur en bezienswaardigheden op enige afstand gelegen zijn, die wellicht een belemmering kunnen vormen als positie voor uitvalsbasis. Daarnaast komt uit de concurrentieanalyse naar voren dat binnen het dorp enkele andere (particuliere) vakantiewoningen en kleinschalige pension/hotels aanwezig zijn. In de regionale omgeving zijn ook een aantal vakantieparken gelegen die zorgen voor de nodige concurrentie. Belangrijk is zodoende te kunnen voorzien in een juiste prijs/kwaliteit verhouding. Diepgaand onderzoek naar programmavorming (wensen/eisen) en de bezetting/omzet/invulling van de omliggende vakantieparken zijn van essentieel belang. Toevoegend onderzoek naar de branche van ‘vakantieparken’ wordt zodoende noodzakelijk geacht. Niet alleen in de vorm van programmavorming (oppervlakten), juridische facetten (bestemmingsplan), financiële voorwaarden (haalbaarheid), maar zeer zeker ook de aan te trekken doelgroep, wensen en behoeften in de vakantieparken markt en concurrerende voorzieningen.
Marktanalyse
10/11
ProfLinQ
Maastricht
Referenties • • • • • • • •
Aue-Fallstein (2009), informatie over gemeente Aue-Fallstein, internetpagina www.auefallstein.de, bezocht op 7-10-2009; Destatis (2009), internetpagina www.destatis.de, bezocht op 7-10-2009, 8-10-2009 en 9-102009; Destatis (2008), onderzoek “Wohnsituation in Deutschland 2006 – Ergebnisse der Mikrozensus-Zusatzerhebung”, april 2008, Destatis. Immobilienscout 24 (2009), marktinformatie woningmarkt Sachsen-Anhalt, intenetpagina www.immobilienscout24.de, bezocht op 5-10-2009 Routenet (2009), berekening tijdsduur van een reis met de auto vanuit Aue-Fallstein naar Magdeburg en Hannover. Internetpagina www.routenet.nl bezocht op 8-10-2009; Sachsen-Anhalt (2009), informatie over deelstaat Sachsen-Anhalt, internetpagina www.sachsen-anhalt.de bezocht op 7-10-2009. Statistisches Landesamt Sachsen-Anhalt (2007), bevolkingsprognoses Sachsen-Anhalt, internetpagina www.stala.sachsen-anhalt.de bezocht op 6-10-2009; Statistisches Landesamt Sachsen-Anhalt (2009), internetpagina www.stala.sachsen-anhalt.de, bezocht op 6-10-2009, 7-10-2009 en 8-10-2009;
Marktanalyse
11/11
