11

Ing. Michal Sirový, Kájovská 65, 381 01 Český Krumlov tel. : + 420 603 77 603 1 mail.: [email protected] www.posudkyodhady.cz

ZNALECKÝ POSUDEK č. 1715 – 10/11 o stanovení obvyklé ceny rozestavěných budov charakteru rodinných domů ( pracovně označeno jako č. 1 až č. 10 dle funkčních celků ) tj. rozestavěná budova č. 1 na pozemku parcela č. 478/260 – zastavěná plocha a nádvoří vč. pozemku a pozemek parcela č. 478/181 – orná půda, rozestavěná budova č. 2 na pozemku parcela č. 478/261 – zastavěná plocha a nádvoří vč. pozemku a pozemky parcela č. 478/182 – orná půda a parcela č. 478/262 – orná půda, rozestavěná budova č. 3 na pozemku parcela č. 478/263 – zastavěná plocha a nádvoří vč. pozemku a pozemky parcela č. 478/183 – orná půda a parcela č. 478/264 – orná půda, rozestavěná budova č. 4 na pozemku parcela č. 478/265 – zastavěná plocha a nádvoří vč. pozemku a pozemky parcela č. 478/184 – orná půda a parcela č. 478/266 – orná půda, rozestavěná budova č. 5 na pozemku parcela č. 478/267 – zastavěná plocha a nádvoří vč. pozemku a pozemky parcela č. 478/185 – orná půda a parcela č. 478/268 – orná půda, rozestavěná budova č. 6 na pozemku parcela č. 478/269 – zastavěná plocha a nádvoří vč. pozemku a pozemek parcela č. 478/186 – orná půda, rozestavěná budova č. 7 na pozemku parcela č. 478/270 – zastavěná plocha a nádvoří vč. pozemku a pozemek parcela č. 478/187 – orná půda, rozestavěná budova č. 8 na pozemku parcela č. 478/271 – zastavěná plocha a nádvoří vč. pozemku a pozemky parcela č. 478/188 – orná půda a parcela č. 478/272 – orná půda, rozestavěná budova č. 9 na pozemku parcela č. 478/273 – zastavěná plocha a nádvoří vč. pozemku a pozemky parcela č. 478/188 – orná půda a parcela č. 478/274 – orná půda a rozestavěná budova č. 10 na pozemku parcela č. 478/275 – zastavěná plocha a nádvoří vč. pozemku a pozemek parcela č. 478/75 – orná půda vše s příslušenstvím v katastrálním území a v obci Roudné zapsané na LV 838 a evidované u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště České Budějovice Objednatel posudku : Účel posudku : Posudek vypracoval : Datum místního šetření : Zohlednění stavu ke dni : Datum, ke kterému je provedeno ocenění : Použitý oceňovací předpis :

Zvláštní požadavky objednatele: V Českém Krumlově dne

EURODRAŽBY.CZ a.s., U Pískovny č.p. 890/1 182 00 Praha 8, č.j. 016/2011-N Zjištění obvyklé ceny pro nedobrovolnou dražbu Ing. Michal Sirový, znalec bytem Kájovská 65, 381 01 Český Krumlov 8.2.2011 8.2.2011 8.2.2011 Vyhláška MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č.456/2008 Sb., č.460/2009 Sb., č.364/2010 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ) provést ocenění obvyklou cenou dle zákona č.151/1997 Sb. v platném znění 18.2.2011

Tento znalecký posudek obsahuje 38 stran včetně příloh a znalecké doložky a předává se ve dvou vyhotoveních. Jedno vyhotovení archivuje znalec.

2

1. NÁLEZ Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování posudku byly použity následující podklady : 1.1.1 Objednávka – EURODRAŽBY.CZ a.s., U Pískovny č.p. 890/1, 182 00 Praha 8, pod č.j. 016/2011-N ze dne 24.1.2011 s předáním podkladů mailem 1.1.2 Výpis z katastru nemovitostí – ze dne 16.1.2011 vyhotovený dálkovým přístupem, LV č. 838 A: Vlastník : 1. SJM Jirmásek Jindřich a Jirmásková Petra, Dobrovodská 125/3 , 370 01 České Budějovice B : Nemovitosti : - viz příloha č. 2 vše v k.ú. a obci Roudné 1.1.3 Kopie katastrální mapy – vyhotovená znalcem na internetovém katastru nemovitostí – viz příloha č.3 1.1.4 Projektová dokumentace – předloženy základní výkresy z projektové dokumentace objektu RD na Obecním úřadě v obci Roudné. 1.1.5 Kolaudační rozhodnutí - nebylo předloženo 1.1.6 Místní šetření - proběhlo na místě samém dne 8.2.2011. Při místním šetření provedl znalec prohlídku oceňovaných nemovitostí, identifikaci s předloženým projektem a zaměření oceňovaných staveb. 1.1.8 Fotodokumentace - provedena znalcem při místním šetření – část viz příloha č. 1 1.1.9 Konzultace – u místních realitních kanceláří ve věci zjištění současného trhu s obdobnými rodinnými domy v lokalitě 1.1.10 Konzultace – na Obecním úřadě v Roudném ve věci předložení územního plánu obce a vyhledání projektové dokumentace na oceňované stavby 1.1.11 Internet – zjištění stávajících nabídek rozestavěných rodinných domů na realitních serverech v oceňované lokalitě. Realitní servery www.sreality.cz , www.prolux.cz , www.jihočeskéreality.cz apod. 1.1.12 Odborná publikace – „Teorie oceňování nemovitostí“ od Prof. Ing. Alberta Bradáče CSc vydaná v nakladatelství CERM Brno 1.1.13 Metodika oceňování nemovitostí – vypracoval VUT Brno - Ústav soudního inženýrství Brno 1.1.14 Vyhláška MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška )

1.2 Popis oceňovaného areálu Oceňované nemovitosti rozestavěné rodinné domy ( pracovně označeno č. 1 až č. 10 dle funkčních celků ) tj. rozestavěná budova č. 1 na pozemku parcela č. 478/260 – zastavěná plocha a nádvoří vč. pozemku a pozemek parcela č. 478/181 – orná půda, rozestavěná budova č. 2 na pozemku parcela č. 478/261 – zastavěná plocha a nádvoří vč. pozemku a pozemky parcela č. 478/182 – orná půda a parcela č. 478/262 – orná půda, rozestavěná budova č. 3 na pozemku parcela č. 478/263 – zastavěná plocha a nádvoří vč. pozemku a pozemky parcela č. 478/183 – orná půda a parcela č. 478/264 – orná půda, rozestavěná budova č. 4 na pozemku parcela č. 478/265 – zastavěná plocha

Ing. Michal Sirový – soudní znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí

3

a nádvoří vč. pozemku a pozemky parcela č. 478/184 – orná půda a parcela č. 478/266 – orná půda, rozestavěná budova č. 5 na pozemku parcela č. 478/267 – zastavěná plocha a nádvoří vč. pozemku a pozemky parcela č. 478/185 – orná půda a parcela č. 478/268 – orná půda, rozestavěná budova č. 6 na pozemku parcela č. 478/269 – zastavěná plocha a nádvoří vč. pozemku a pozemek parcela č. 478/186 – orná půda, rozestavěná budova č. 7 na pozemku parcela č. 478/270 – zastavěná plocha a nádvoří vč. pozemku a pozemek parcela č. 478/187 – orná půda, rozestavěná budova č. 8 na pozemku parcela č. 478/271 – zastavěná plocha a nádvoří vč. pozemku a pozemky parcela č. 478/188 – orná půda a parcela č. 478/272 – orná půda, rozestavěná budova č. 9 na pozemku parcela č. 478/273 – zastavěná plocha a nádvoří vč. pozemku a pozemky parcela č. 478/188 – orná půda a parcela č. 478/274 – orná půda a rozestavěná budova č. 10 na pozemku parcela č. 478/275 – zastavěná plocha a nádvoří vč. pozemku a pozemek parcela č. 478/75 – orná půda se nachází v katastrálním území a v obci Roudné na jihozápadním okraji nově zastavěné části obce v lokalitě zastavěné nově budovanými rodinnými domy. Celý areál 10ti rozestavěných rodinných domů je ke dni ocenění rozestavěn ve fázi dokončované hrubé stavby. Domy jsou rozděleny do dvou bloků, v severní části je rozestavěno šest řadových rodinných domů a v jižní části jsou čtyři řadové rodinné domy. Oceňované parcely jsou k jednotlivým stavbám přičleněny tak, aby tvořily jednotný funkční celek tzn. předzahrádku a v zadní části zahradu. Pozemky, které budou tvořit s objekty rodinných domů jednotné funkční celky ani areál jako celek nejsou oploceny. Všechny oceňované objekty jsou identické co do tvaru, objemu, dispozice i použitých materiálů. Jedná se o nepodsklepené, dvoupodlažní objekty obdélníkového půdorysu se sedlovou střechou, která je provedena přímo nad druhým podlažím a tvoří zároveň stropní konstrukci. Objekty budou napojeny na veřejné rozvody elektrické energie, vody, kanalizace i zemního plynu. Zda jsou již napojení provedena nebylo možno zjistit. Dle provedené příjezdové komunikace lze usuzovat, že jsou přípojky provedené min. na hranici oceňovaných pozemků. Původní stáří objektů je cca z roku 2008. Objekty jsou volně přístupné a jelikož nejsou zabezpečeny proti povětrnostním vlivům, dochází k jejich nekontrolovanému chátrání. Díky neprovedené krytině, pod střešními latěmi je položena pouze pojistná fólie, která je na mnoha místech poničená, dochází k výraznému zatékání do objektů. Některé prvky stavby vykazují již dnes vyšší stupeň opotřebení ( např. dřevěné stropy, pojistné střešní fólie, dřevěné prvky krovu, vnitřní rozvody ) . Ocenění je provedeno podle skutečností zjištěných v den zaměření a prohlídky nemovitostí tj. účelu užívání, použité konstrukce, rozsahu prováděné běžné údržby, stáří, vybavení, způsobu provedení a předpokládané životnosti s tím, že stav objektů rozestavěných rodinných domů vč. příslušenství je znalcem zohledněn ke dni místního šetření tj. 8.2.2011. Stav konstrukcí zakrytých a stáří nemovitostí jsou převzaty z ústní informace na Obecním úřadě v obci Roudné a předaných písemných podkladů, případně doplněny vlastním odborným odhadem znalce. Následně se ocenění provede dle obecně platných zásad v souladu s vyhláškou MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhláška ).


4

2. POSUDEK - OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Přehled ocenění : 2.1 Věcná hodnota ( časová cena ) ke dni odhadu 2.1. 1 Rozestavěná budova č. 1 na parcele č. 478/260 2.1. 2 Rozestavěná budova č. 2 na parcele č. 478/261 2.1. 3 Rozestavěná budova č. 3 na parcele č. 478/263 2.1. 4 Rozestavěná budova č. 4 na parcele č. 478/265 2.1. 5 Rozestavěná budova č. 5 na parcele č. 478/267 2.1. 6 Rozestavěná budova č. 6 na parcele č. 478/269 2.1. 7 Rozestavěná budova č. 7 na parcele č. 478/270 2.1. 8 Rozestavěná budova č. 8 na parcele č. 478/271 2.1. 9 Rozestavěná budova č. 9 na parcele č. 478/273 2.1.10 Rozestavěná budova č.10 na parcele č. 478/275 2.1.11 Pozemky parcela č. 478/75, č. 478/181, č. 478/182, č. 478/183, č. 478/184, č. 478/185, č. 478/186, č. 478/187, č. 478/188, č. 478/189, č. 478/260, č. 478/261, č. 478/262, č. 478/263, č. 478/264, č. 478/265, č. 478/266, č. 478/267, č. 478/268, č. 478/269, č. 478/270, č. 478/271, č. 478/272, č. 478/273, č. 478/274, č. 478/275, 2.1.12 Rekapitulace 2.2 Výnosová hodnota 2.3 Komparativní porovnávací metoda 2.4 Vyhodnocení obvyklé ceny oceňovaných nemovitostí 2.5 Rekapitulace

2.1 Věcná hodnota ( časová cena ) ke dni odhadu

Metodika stanovení časové ceny Časovou cenou se rozumí cena, za kterou je možno nemovitosti pořídit /postavit/ v cenové úrovni k datu ocenění / tzn. reprodukční výchozí cena/, snížená u staveb o přiměřené opotřebení. Vzhledem k tomu, že podle provedených porovnání cena stanovená podle cenového předpisu ( dle vyhl. č.3/2008 Sb. ve znění novel s koeficientem indexu cen staveb ke dni odhadu ) v současné době odpovídá nákladům na postavení staveb, jsou u staveb převzaty ceny zjištěné výše podle cenového předpisu, bez koeficientu prodejnosti Kp a koeficientu polohového K5.

2.1.1 Rozestavěná budova č. 1 na parcele č. 478/260 ( § 5 ) - SKP 46.21.11 2.1.1.1 Popis Jedná se o nepodsklepený dům obdélníkového půdorysu se dvěma nadzemními podlažími /1.NP a 2.NP/ a se sedlovou střechou. Konstrukci tvoří tvárnicové zdivo YTONG. Krov je dřevěný trámový tvořící zároveň konstrukci stropu nad 2.NP. Krytina se nevyskytuje, pouze je osazena fólie. Hlavní vstup do domu je ze západní fasády. Ing. Michal Sirový – soudní znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí

5

V objektu je navržena jedna bytová jednotka velikosti 4+kk s garáží. Dům bude napojen na přívod elektrické energie, vody, kanalizaci a na zemní plyn. S výstavbou rodinného domu bylo započato pravděpodobně v roce 2008. Základy : základové pasy s izolací proti zemní vlhkosti Nosná konstrukce : zděná z tvárnicového zdiva YTONG Vnější povrchy obvodových stěn : jednovrstvá omítka natahovaná Stropy : dřevěné trámové s viditelnými trámy Střecha : sedlová Střešní krytina : nevyskytuje se Oplechování : nevyskytuje se Bleskosvod : nevyskytuje se Popis vybavení 1.NP Vnitřní úprava stěn : Podlaha a dlažby : Schodiště : Okna : plastová zdvojená Dveře : El. instalace : Obklady : Vytápění : Rozvod vody : hrubé rozvody v plastu Sanitární zařízení : Rozvod plynu : nevyskytuje se Zdroj teplé vody : Kuchyňské vybavení : Výčet místností dle skutečného stavu: - zádveří, garáž, sklad, schodiště, obytná kuchyň, WC a venkovní terasa Popis vybavení 2.NP Vnitřní úprava stěn : Podlaha a dlažby : Schodiště : nevyskytuje se Okna : plastová zdvojená Dveře : El. instalace : Obklady : Vytápění : Rozvod vody : hrubé rozvody v plastu Sanitární zařízení : Rozvod plynu : nevyskytuje se Zdroj teplé vody : Kuchyňské vybavení : Výčet místností dle skutečného stavu: - 3x pokoj, hala, 2x šatna, technická místnost a koupelna


6

2.1.1.2 Výměry pro ocenění Jednotlivé rozměry vycházejí z předložené projektové dokumentace a provedených kontrolních měření. Výpočty jsou prováděny podle přílohy č. 1 výše uvedené vyhlášky. OBESTAVĚNÝ PROSTOR OP rozměry v části

plocha

(m)

m2

(

)

výška

OP

(m)

(m3)

10,575 * 9,00

= 95,18

srovnávací výška = 2,95

280,78

3,25 * 1,45 odpočet

= - 4,71


- 13,89

3,25 * 1,15 odpočet

= - 3,74


- 11,03

celkem 1.NP

86,73

255,86

10,575 * 9,00

= 95,18


283,16

3,25 * 1,45 odpočet

= - 4,71


- 14,01

= - 3,74


- 11,13

3,25 * 1,15 odpočet celkem 2.NP a zastřešení

86,73

258,02

celkem OP rozestavěná budova č. 1 až 10

513,88 m3

2.1.1.3 Zjištění charakteru objektu Oceňovaný objekt je svým stavebním uspořádáním určen k rodinnému bydlení, 100 % podlahové plochy místností je určena k bydlení, a jelikož má plánován jeden byt, dvě nadzemní podlaží bez možnosti využití podkroví, splňuje požadavky na rodinný dům dle ustanovení § 3, odst. C) vyhlášky MMR č. 137/1998 Sb. Zastavěná plocha 1.NP je 86,73 m2. Zastavěná plocha 1.PP je 00,00 m2. Poměr zastavěných ploch : 1.PP/1.NP = 00,00/86,73 = 0 % Tj. objekt rodinného domu je podsklepen pod 1/2 zastavěné plochy 1.NP / zde zcela nepodsklepen / Zastavěná plocha 1.NP je 86,73 m2. Zastavěná plocha podkroví je 00,00 m2. Poměr zastavěných ploch : podkroví/1.NP = 00,00/86,73 = 00,00 % rodinného domu nemá zařízené podkroví

Tj. objekt

Rodinný dům je typem „B“ – řadový vnitřní resp. krajní, nepodsklepený, dvoupodlažní a se sklonitou střechou a se základní cenou 1 975,- Kč/ m3 2.1.1.4 Koeficienty Rodinný dům podle § 5 a přílohy č. 6 vyhlášky

typ

( 1.NP, 2.NP, sedlová střecha )

ZC

Obestavěný prostor objektu

OP

B 1 975,- Kč/m3 m3

513,88

Koeficient polohový

příloha č. 13 vyhlášky – neuplatněn

Koeficient podkroví

neuplatněn

K5

1,00

Kpod

1,00

Koeficient změny ceny staveb

Dle přílohy č.38 vyhl.

Koeficient prodejnosti


Základní cena po první úpravě

= ZC x Kpod

Pořizovací cena konstrukcí navíc

Vrata - cena zjištěná znalcem

Podíl ceny konstrukce navíc - vrata

= CK/ ( ZC´ x OP x K5 x Ki )

koeficient vybavení stavby

S = standardní provedení, CH = chybí, P = podstandardní, N = nadstandardní

Ki

2,169

neuplatněn

Kp

1,000

Kč/m3

ZC´

1 975,-

Kč

CK

0,-

-

PK

0,00


7 Pol.č.

Konstrukce a vybavení

Provedení

Standard-

Podíl příl. Č.14

Upravený podíl

Základy

betonové pasy s izolací

S

0.07100

0.07100

2a

Svislé konstrukce

zdivo z tvárnic YTONG

S 85%

0.22300

0.18955

2b

Svislé konstrukce

nevyskytuje se / příčky /

CH 15%

0.22300

0.00000

3

Stropy

dřevěné trámové

P

0.08400

0.03860

4

Zastřešení

krov dřevěný trámový

P

0.05200

0.02390

5

Krytiny střech

nevyskytuje se

CH

0.03200

0.00000

6

Klempířské konstrukce

nevyskytuje se

CH

0.00800

0.00000

1

7

Vnitřní omítky

nevyskytuje se

CH

0.06200

0.00000

8a

Fasádní omítky

jednovrstvé

S 50%

0.01550

0.01550

8b

Fasádní omítky

nevyskytuje se

CH 50%

0.01550

0.00000

9

Vnější obklady

nevyskytuje se

CH

0.00400

0.00000

10

Vnitřní obklady

nevyskytuje se

CH

0.02300

0.00000

11

Schody

nevyskytuje se

CH

0.02400

0.00000

12

Dveře

nevyskytuje se

CH

0.03300

0.00000

13

Okna

plastová zdvojená

S

0.05200

0.05200

14

Podlahy obytných místnost.

nevyskytuje se

CH

0.02200

0.00000

15

Podlahy ostatních místností

nevyskytuje se

CH

0.01100

0.00000

16

Vytápění

nevyskytuje se

CH

0.04400

0.00000

17

Elektroinstalace

nevyskytuje se

CH

0.04100

0.00000

18

Bleskosvod

nevyskytuje se

CH

0.00600

0.00000

19 a

Rozvod vody

hrubé rozvody v plastu

S 40%

0.03000

0.01200

19 b

Rozvod vody

nevyskytuje se

CH 60%

0.03000

0.00000

20

Zdroj teplé vody

nevyskytuje se

CH

0.01800

0.00000

21

Instalace plynu

nevyskytuje se

CH

0.00500

0.00000

22 a

Kanalizace


S 40%

0,02800

0,01120

22 b

Kanalizace

nevyskytuje se

CH 60%

0,02800

0,00000

23

Vybavení kuchyní

nevyskytuje se

CH

0.00500

0.00000

24

Vnitřní hygienic. vybavení

nevyskytuje se

CH

0.05100

0.00000

25

Záchod

nevyskytuje se

CH

0.00400

0.00000

26

Ostatní

nevyskytuje se

CH

0.03600

0.00000

N

navíc

nevyskytují se

Na

0.00000

0.00000

1.00000

0.51581

-

0.51581

CELKEM Koeficient vybavení stavby

( z výpočtu výše )

Základní cena upravená

ZCU = ZC x K4 x K5 x Ki x Kp x Kpod x Křad

K4

Kč / m3

2 209,61,-

2.1.1.5 Stáří a opotřebení Rodinný dům je rozestavěn, pravděpodobně od roku 2008. Všechny konstrukce dlouhodobé životnosti a osazené prvky krátkodobé životnosti jsou původní. Objekt není zabezpečen proti působení povětrnostních vlivů, je volně přístupný a výrazně chátrá. Některé prvky stavby již ke dni ocenění vykazují výraznější opotřebení ( trámové stropy i krov, střešní fólie, vnitřní rozvody apod. ). Vzhledem k oceňování stavby, ve které jsou konstrukce a prvky stavby původní je, dle přílohy č. 14 vyhlášky, použita při výpočtu opotřebení lineární metoda. Vzhledem k celkovému technickému stavu a nezakonzervování stavby je snížena předpokládaná životnost stavby. Rok odhadu

2011


8

Rok kolaudace / začátek užívání / odhad

2008

Stáří

3 roky

Předpokládaná další životnost

22 let

Celková životnost

25 let

Procento ročního opotřebení

4,00 %

Opotřebení

12,00 %

2.1.1.6 Výpočet ceny Základní cena

ZC

Kč / m3

1 975,00,-

ZCU

Kč / m3

2 209,61,-

OP

m3

513,88

CN = ZCU x OP

Kč

1 135 476,73,-

%

viz výpočet koeficientu K4

Výchozí cena po zohlednění dokončenosti stavby

Kč

1 135 476,73,-

Opotřebení

%

- 136 257,17,-

Kč

999 219,26,-

Základní cena upravená Obestavěný prostor Výchozí cena objektu Stupeň dokončení stavby

12,00

Cena časová rozestavěné budovy č. 1 ke dni odhadu

2.1.2 Rozestavěná budova č. 2 na parcele č. 478/261 2.1.2.1 Popis Viz výše. 2.1.2.2 Výměry pro ocenění Viz výše. 2.1.2.3 Zjištění charakteru objektu Viz výše. 2.1.2.4 Koeficienty Viz výše. 2.1.2.5 Stáří a opotřebení Viz výše. 2.1.2.6 Výpočet ceny Základní cena Základní cena upravená Obestavěný prostor

ZC

Kč / m3

1 975,00,-

ZCU

m3

2 209,61,-

Kč /

OP

m3

513,88

CN = ZCU x OP

Kč

1 135 476,73,-

Stupeň dokončení stavby

%



Kč

1 135 476,73,-

Opotřebení

%

- 136 257,17,-

Kč

999 219,26,-

Výchozí cena objektu

12,00



9

2.1.3 Rozestavěná budova č. 3 na parcele č. 478/263 2.1.3.1 Popis Viz výše. 2.1.3.2 Výměry pro ocenění Viz výše. 2.1.3.3 Zjištění charakteru objektu Viz výše. 2.1.3.4 Koeficienty Viz výše. 2.1.3.5 Stáří a opotřebení Viz výše. 2.1.3.6 Výpočet ceny Základní cena

ZC

Kč / m3

1 975,00,-

ZCU

Kč / m3

2 209,61,-

OP

m3

513,88

CN = ZCU x OP

Kč

1 135 476,73,-

%



Kč

1 135 476,73,-

Opotřebení

%

- 136 257,17,-

Kč

999 219,26,-


12,00


2.1.4 Rozestavěná budova č. 4 na parcele č. 478/265 2.1.4.1 Popis Viz výše. 2.1.4.2 Výměry pro ocenění Viz výše. 2.1.4.3 Zjištění charakteru objektu Viz výše. 2.1.4.4 Koeficienty Viz výše. 2.1.4.5 Stáří a opotřebení Viz výše. 2.1.4.6 Výpočet ceny Základní cena Základní cena upravená Obestavěný prostor

ZC

Kč / m3

1 975,00,-

ZCU

m3

2 209,61,-

Kč /

OP

m3

513,88

CN = ZCU x OP

Kč

1 135 476,73,-


%



Kč

1 135 476,73,-



10 Opotřebení

12,00


%

- 136 257,17,-

Kč

999 219,26,-

2.1.5 Rozestavěná budova č. 5 na parcele č. 478/267 2.1.5.1 Popis Viz výše. 2.1.5.2 Výměry pro ocenění Viz výše. 2.1.5.3 Zjištění charakteru objektu Viz výše. 2.1.5.4 Koeficienty Viz výše. 2.1.5.5 Stáří a opotřebení Viz výše. 2.1.5.6 Výpočet ceny Základní cena Základní cena upravená Obestavěný prostor Výchozí cena objektu

ZC

Kč / m3

1 975,00,-

ZCU

m3

2 209,61,-

Kč /

OP

m3

CN = ZCU x OP

513,88

Kč

1 135 476,73,-


%



Kč

1 135 476,73,-

Opotřebení

%

- 136 257,17,-

Kč

999 219,26,-

12,00


2.1.6 Rozestavěná budova č. 6 na parcele č. 478/269 2.1.6.1 Popis Viz výše. 2.1.6.2 Výměry pro ocenění Viz výše. 2.1.6.3 Zjištění charakteru objektu Viz výše. 2.1.6.4 Koeficienty Viz výše. 2.1.6.5 Stáří a opotřebení Viz výše. 2.1.6.6 Výpočet ceny Základní cena

ZC

Kč / m3

1 975,00,-


11


ZCU

Kč / m3

OP

m3

513,88

CN = ZCU x OP

Kč

1 135 476,73,-


%



Kč

1 135 476,73,-

Opotřebení

%

- 136 257,17,-

Kč

999 219,26,-

Obestavěný prostor Výchozí cena objektu

12,00


2 209,61,-

2.1.7 Rozestavěná budova č. 7 na parcele č. 478/270 2.1.7.1 Popis Viz výše. Zatím neprovedena ani část fasády. 2.1.7.2 Výměry pro ocenění Viz výše. 2.1.7.3 Zjištění charakteru objektu Viz výše. 2.1.7.4 Koeficienty Rodinný dům podle § 5 a přílohy č. 6 vyhlášky

typ

( 1.NP, 2.NP, sedlová střecha )

ZC

Obestavěný prostor objektu

OP

Koeficient polohový

příloha č. 13 vyhlášky – neuplatněn

Koeficient podkroví

neuplatněn

Koeficient změny ceny staveb


B 1 975,- Kč/m3 m3

513,88

K5

1,00

Kpod

1,00

Ki

2,169

Koeficient prodejnosti


Základní cena po první úpravě

= ZC x Kpod

Pořizovací cena konstrukcí navíc

Vrata - cena zjištěná znalcem

Podíl ceny konstrukce navíc - vrata

= CK/ ( ZC´ x OP x K5 x Ki )

koeficient vybavení stavby

S = standardní provedení, CH = chybí, P = podstandardní, N = nadstandardní

Pol.č.

neuplatněn

Kp

1,000

Kč/m3

ZC´

1 975,-

Kč

CK

0,-

-

PK

0,00

Konstrukce a vybavení

Provedení

Standard-

Podíl příl. Č.14

Upravený podíl

Základy

betonové pasy s izolací

S

0.07100

0.07100

2a

Svislé konstrukce

zdivo z tvárnic YTONG

S 85%

0.22300

0.18955

2b

Svislé konstrukce

nevyskytuje se / příčky /

CH 15%

0.22300

0.00000

3

Stropy

dřevěné trámové

P

0.08400

0.03860

4

Zastřešení

krov dřevěný trámový

P

0.05200

0.02390

5

Krytiny střech

nevyskytuje se

CH

0.03200

0.00000

6

Klempířské konstrukce

nevyskytuje se

CH

0.00800

0.00000

7

Vnitřní omítky

nevyskytuje se

CH

0.06200

0.00000

8

Fasádní omítky

nevyskytuje se

CH

0.03100

0.00000

1

9

Vnější obklady

nevyskytuje se

CH

0.00400

0.00000

10

Vnitřní obklady

nevyskytuje se

CH

0.02300

0.00000

11

Schody

nevyskytuje se

CH

0.02400

0.00000

12

Dveře

nevyskytuje se

CH

0.03300

0.00000

13

Okna

plastová zdvojená

S

0.05200

0.05200


12

14

Podlahy obytných místnost.

nevyskytuje se

CH

0.02200

0.00000

15

Podlahy ostatních místností

nevyskytuje se

CH

0.01100

0.00000

16

Vytápění

nevyskytuje se

CH

0.04400

0.00000

17

Elektroinstalace

nevyskytuje se

CH

0.04100

0.00000

18

Bleskosvod

nevyskytuje se

CH

0.00600

0.00000

19 a

Rozvod vody


S 40%

0.03000

0.01200

19 b

Rozvod vody

nevyskytuje se

CH 60%

0.03000

0.00000

Zdroj teplé vody

nevyskytuje se

CH

0.01800

0.00000

20

Instalace plynu

nevyskytuje se

CH

0.00500

0.00000

22 a

21

Kanalizace


S 40%

0,02800

0,01120

22 b

Kanalizace

nevyskytuje se

CH 60%

0,02800

0,00000

23

Vybavení kuchyní

nevyskytuje se

CH

0.00500

0.00000

24

Vnitřní hygienic. vybavení

nevyskytuje se

CH

0.05100

0.00000

25

Záchod

nevyskytuje se

CH

0.00400

0.00000

26

Ostatní

nevyskytuje se

CH

0.03600

0.00000

N

navíc

nevyskytují se

Na

0.00000

0.00000

1.00000

0.50031

-

0.50031

CELKEM Koeficient vybavení stavby

( z výpočtu výše )

K4


ZCU = ZC x K4 x K5 x Ki x Kp x Kpod x Křad

Kč / m3

2 143,22,-

2.1.7.5 Stáří a opotřebení Viz výše. 2.1.7.6 Výpočet ceny Základní cena Základní cena upravená Obestavěný prostor

ZC

Kč / m3

1 975,00,-

ZCU

m3

2 143,22,-

Kč /

OP

m3

513,88

CN = ZCU x OP

Kč

1 101 355,57,-


%



Kč

1 101 355,57,-

Opotřebení

%

- 132 162,67,-

Kč

969 192,90,-


12,00


2.1.8 Rozestavěná budova č. 8 na parcele č. 478/271 2.1.8.1 Popis Viz výše. Zatím neprovedena ani část fasády. 2.1.8.2 Výměry pro ocenění Viz výše. 2.1.8.3 Zjištění charakteru objektu Viz výše. 2.1.8.4 Koeficienty Viz výše.


13

2.1.8.5 Stáří a opotřebení Viz výše. 2.1.8.6 Výpočet ceny Základní cena

ZC

Kč / m3

1 975,00,-

ZCU

Kč / m3

2 143,22,-

OP

m3

513,88

CN = ZCU x OP

Kč

1 101 355,57,-


%



Kč

1 101 355,57,-

Opotřebení

%

- 132 162,67,-

Kč

969 192,90,-

Základní cena upravená Obestavěný prostor Výchozí cena objektu

12,00


2.1.9 Rozestavěná budova č. 9 na parcele č. 478/273 2.1.9.1 Popis Viz výše. Zatím neprovedena ani část fasády. 2.1.9.2 Výměry pro ocenění Viz výše. 2.1.9.3 Zjištění charakteru objektu Viz výše. 2.1.9.4 Koeficienty Viz výše. 2.1.9.5 Stáří a opotřebení Viz výše. 2.1.9.6 Výpočet ceny Základní cena

ZC

Kč / m3

1 975,00,-

ZCU

Kč / m3

2 143,22,-

OP

m3

513,88

CN = ZCU x OP

Kč

1 101 355,57,-

%



Kč

1 101 355,57,-

Opotřebení

%

- 132 162,67,-

Kč

969 192,90,-


12,00


2.1.10 Rozestavěná budova č.10 na parcele č. 478/275 2.1.10.1 Popis Viz výše. Zatím neprovedena ani část fasády. 2.1.10.2 Výměry pro ocenění Viz výše. Ing. Michal Sirový – soudní znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí

14

2.1.10.3 Zjištění charakteru objektu Viz výše. 2.1.10.4 Koeficienty Viz výše. 2.1.10.5 Stáří a opotřebení Viz výše. 2.1.10.6 Výpočet ceny Základní cena

ZC

Kč / m3

1 975,00,-

ZCU

Kč / m3

2 143,22,-

OP

m3

513,88

CN = ZCU x OP

Kč

1 101 355,57,-


%



Kč

1 101 355,57,-

Opotřebení

%

- 132 162,67,-

Kč

969 192,90,-

Základní cena upravená Obestavěný prostor Výchozí cena objektu

12,00


2.1.11 Pozemky parcela č. 478/75, č. 478/181, č. 478/184, č. 478/185, č. 478/186, č. 478/187, č. 478/260, č. 478/261, č. 478/262, č. 478/263, č. 478/266, č. 478/267, č. 478/268, č. 478/269, č. 478/272, č. 478/273, č. 478/274, č. 478/275,

č. č. č. č.

478/182, 478/188, 478/264, 478/270,

č. č. č. č.

478/183, 478/189, 478/265, 478/271,

2.1.2.1 Metodika výpočtu ceny pozemku Pro zjištění obvyklé ceny vychází znalec vždy ze znalosti místního trhu s nemovitostmi, z konzultace u místních realitních kanceláří / realitní kancelář Kolář Český Krumlov, realitní kancelář BOARS České Budějovice / a z prohlídky nabídek pozemků na internetu. Známé prodejní ceny stavebních pozemků v lokalitě a okolí jsou znalcem porovnány a následně vyhodnoceny z hlediska jejich polohy, atraktivnosti, ekonomické návratnosti, dopravního propojení, vazby na zbudované inženýrské sítě, druh možné zástavby, přístupové cesty, rozvoje území apod. s oceňovaným pozemkem. Cena pozemku se zjistí tzv. indexovou metodou tzn. porovnáním srovnávacího ( pozemek o známé ceně a výměře ) a oceňovaného pozemku na základě indexů ( koeficientů ), které se mezi sebou pronásobí a výsledným indexem se násobí cena srovnávacího pozemku. 2.1.2.2 Výpočet ceny pozemků indexovou metodou Výše uvedené pozemky jsou zastavěny rozestavěnými rodinnými domy, resp. tvoří s těmito stavbami jednotné funkční celky. Celková výměra oceňovaných pozemků je 3362 m2. Stavba

Výměry jednotlivých pozemků tvořících funkční celek

Funkční celek u rozestavěné budovy č. 1 Rozestavěná budova č. 1 na p.č. 478/260

č. 478/260 92 m2

- č. 478/181 266 m2

358 m2

Funkční celek u rozestavěné budovy č. 2


15

Rozestavěná budova č. 2 na p.č. 478/261

č. 478/261 - č. 478/262 - č. 478/182 90 m2 48 m2 166 m2

304 m2

č. 478/263 - č. 478/264 - č. 478/183 90 m2 49 m2 166 m2

305 m2

č. 478/265 - č. 478/266 - č. 478/184 90 m2 49 m2 266 m2

305 m2

č. 478/267 - č. 478/268 - č. 478/185 90 m2 49 m2 165 m2

304 m2

č. 478/269 90 m2

- č. 478/186 278 m2

368 m2

č. 478/270 92 m2

- č. 478/187 283 m2

375 m2

č. 478/271 - č. 478/272 - č. 478/188 90 m2 48 m2 165 m2

303 m2

č. 478/273 - č. 478/274 - č. 478/189 90 m2 48 m2 165 m2

303 m2

Funkční celek u rozestavěné budovy č. 3 Rozestavěná budova č. 3 na p.č. 478/263 Funkční celek u rozestavěné budovy č. 4 Rozestavěná budova č. 4 na p.č. 478/265 Funkční celek u rozestavěné budovy č. 5 Rozestavěná budova č. 5 na p.č. 478/267 Funkční celek u rozestavěné budovy č. 6 Rozestavěná budova č. 6 na p.č. 478/269 Funkční celek u rozestavěné budovy č. 7 Rozestavěná budova č. 7 na p.č. 478/270 Funkční celek u rozestavěné budovy č. 8 Rozestavěná budova č. 8 na p.č. 478/271 Funkční celek u rozestavěné budovy č. 9 Rozestavěná budova č. 9 na p.č. 478/273 Funkční celek u rozestavěné budovy č.10 Rozestavěná budova č.10 na p.č. 478/275

č. 478/275 90 m2

- č. 478/75 347 m2

Celková výměra oceňovaných pozemků

437 m2

3362 m2

Srovnávací pozemek je nabízen k prodeji na internetovém serveru a leží ve stejné obci Roudné, nedaleko oceňovaného areálu. Je určen stávajícím územním plánem pro výstavbu rodinného domu. Z důvodu zatímní nerealizace prodeje je nabídková cena srovnávacího pozemku ve výši 1390,- Kč/m2 redukována koeficientem 0,80 tj. na 1 112,Kč/m2. OCENĚNÍ POZEMKU INDEXOVOU POROVNÁVACÍ METODOU a) srovnávací pozemek ( známá cena a výměra ) Poloha srovnávacího pozemku

Okraj zastavěné části obce Roudné

Popis srovnávacího pozemku

Stavební pozemek určený pro výstavbu RD, rinatý, zpevněný příjezd, IS na pozemku částečně vč. zemního plynu VS m2 497

Výměra srovnávacího pozemku Cena srovnávacího pozemku nabídková

CS

Kč

690 830,00,-

Koeficient nabídkové ceny

x 0,80

Cena srovnávacího pozemku po redukci

CS

Kč

Jednotková cena srovnávacího pozemku

JCS = CS/VS

Kč/m2

552 664,00,1 112,-

Koeficienty pro výpočet indexu A

Územní struktura

Část souvisle zastavěná na okraji obce

1.00


16 B

Typ stavebního pozemku

Stavebně připravený částečně vč. zemního plynu

1.40

C

Třída velikosti obce

0 až 2 tisíc obyvatel

0.50

D

Obchodní resp. průmysl. Poloha

lokalita s rodinnými domy

1.20

E

Územní připravenost, infrastr.

Střední

0.75

F

Speciální charakteristiky

Nejsou

1.00

Celkový index srovnávacího pozemku

Is = A x B x C x D x E x F

-

0.63

oceňovaný pozemek Poloha oceňovaného pozemku

Okraj zastavěné části obce Roudné

Popis oceňovaného pozemku

Stavební pozemek určený pro výstavbu RD, rinatý, zpevněný příjezd, IS na pozemku částečně vč. zemního plynu 432 + 757 m2 3362

Výměra oceňovaného pozemku Koeficienty pro výpočet indexu A

Územní struktura

Část souvisle zastavěná na okraji obce

1.00

B

Typ stavebního pozemku

Stavebně připravený vč. zemního plynu

1.50

C

Třída velikosti obce

0 až 2 tisíc obyvatel

0.50

D

Obchodní resp. průmysl. Poloha

lokalita s rodinnými domy

1.20

E

Územní připravenost, infrastr.

Střední

0.75

F

Speciální charakteristiky

Nejsou

1.00

Celkový index srovnávacího pozemku

Io = A x B x C x D x E x F

Poměr indexů

Pi = Io/Is

Jednotková cena oceńovaného pozemku

JCC = JCS x Pi

Cena oceňovaného pozemku

-

0.675

-

1.0714

Kč/m2

1 191,43,-

Kč

Spoluvlastnický podíl oceňovaného pozemku

4 005 582,86,-

-

Cena oceňovaných pozemků celkem dni odhadu / zaokrouhleno /

1/1

Kč

4 005 580,-

Rekapitulace časové a reprodukční ceny staveb a obvyklá cena pozemků

Stavba / zaokr. /

Časová cena Opotřebení

Reprodukční cena


999 220,00,- Kč

12,00 %

1 135 480,00,- Kč


999 220,00,- Kč

12,00 %

1 135 480,00,- Kč


999 220,00,- Kč

12,00 %

1 135 480,00,- Kč


999 220,00,- Kč

12,00 %

1 135 480,00,- Kč


999 220,00,- Kč

12,00 %

1 135 480,00,- Kč


999 220,00,- Kč

12,00 %

1 135 480,00,- Kč


999 220,00,- Kč

12,00 %

1 101 360,00,- Kč


999 220,00,- Kč

12,00 %

1 101 360,00,- Kč


17


999 220,00,- Kč

12,00 %

1 101 360,00,- Kč

Rozestavěná budova č.10 na p.č. 478/275

999 220,00,- Kč

12,00 %

1 101 360,00,- Kč

Stavby celkem / zaokrouhleno /

9 872 080,00,- Kč

11 218 320,00,- Kč

Pozemky u rozestavěné budovy č. 1

426 530,00,- Kč

426 530,00,- Kč


362 190,00,- Kč

362 190,00,- Kč


363 390,00,- Kč

363 390,00,- Kč


363 390,00,- Kč

363 390,00,- Kč


362 190,00,- Kč

362 190,00,- Kč


438 450,00,- Kč

438 450,00,- Kč


446 790,00,- Kč

446 790,00,- Kč


361 000,00,- Kč

361 000,00,- Kč


361 000,00,- Kč

361 000,00,- Kč

Pozemky u rozestavěné budovy č.10

520 650,00,- Kč

520 650,00,- Kč

4 005 580,00,- Kč

4 005 580,00,- Kč

1 425 750,00,- Kč

1 562 010,00,- Kč

1 361 410,00,- Kč

1 497 670,00,- Kč

1 362 610,00,- Kč

1 498 870,00,- Kč

1 362 610,00,- Kč

1 498 870,00,- Kč

1 361 410,00,- Kč

1 497 670,00,- Kč

1 437 670,00,- Kč

1 573 930,00,- Kč

1 415 980,00,- Kč

1 548 150,00,- Kč

1 330 190,00,- Kč

1 462 360,00,- Kč

1 330 190,00,- Kč

1 462 360,00,- Kč

1 489 840,00,- Kč

1 622 010,00,- Kč

13 877 660,00,- Kč

15 223 900,00,- Kč

Oceňované pozemky celkem / zaokr. / Rozestavěná budova č. 1 na p.č. 478/260 vč. pozemků tvořících funkční celek Rozestavěná budova č. 2 na p.č. 478/261 Rozestavěná budova č. 3 na p.č. 478/263 Rozestavěná budova č. 4 na p.č. 478/265 Rozestavěná budova č. 5 na p.č. 478/267 Rozestavěná budova č. 6 na p.č. 478/269 Rozestavěná budova č. 7 na p.č. 478/270 Rozestavěná budova č. 8 na p.č. 478/271 Rozestavěná budova č. 9 na p.č. 478/273 Rozestavěná budova č.10 na p.č. 478/275

Oceňované nemovitosti celkem


18

2.2 Výnosová hodnota areálu oceňovaných nemovitostí 2.2.1 Metodika ocenění výnosovou hodnotou Výnosová hodnota je součtem diskontovaných příjmů, které je možno v budoucnu v daném místě očekávat při přiměřeném pronajmutí nemovitosti, po odečtení výdajů nutných k dosažení těchto příjmů. 2.2.1 Výpočet výnosovou hodnotou Oceňovaná stavba tj. rodinný dům je ve fázi nedokončené hrubé stavby. Je zřejmé, že v této fázi výstavby není možné objekt pronajmout. Stupeň rozestavěnosti je cca 50 %. Z tohoto důvodu není početně výnosová hodnota oceňovaných nemovitostí znalcem zjišťována a je rovna nule.

2.3 Porovnávací indexová metoda 2.3.1 Metodika ocenění porovnávací metodou Obvyklá cena je v zákoně č. 151/1997 Sb. v platném znění definována v § 2 jako cena „..., která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby...". Standardně se obvyklá cena zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji, koupěmi či pronájmy obdobných věcí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Pokud tyto informace nejsou od statisticky významného souboru dostatečně porovnatelných nemovitostí, je třeba použít náhradní metodiku. Indexová metoda výpočtu obvyklé ceny je standardně používána pro zjištění obvyklé ceny nemovitostí za základě porovnání rozhodujících kritérií, které mají bezprostřední vliv na cenu nemovitostí ( poloha, technický stav, velikost, účel užití, příslušenství apod. ). Porovnávací kriteria : - korekce pramene ceny - poloha nemovitosti - velikost nemovitosti - příslušenství nemovitosti / rozestavěnost stavby / - technický stav nemovitosti Znalec provedl výběr srovnávacích objektů jednak ze své databáze a jednak z nabídky realitních kanceláří uveřejněných ke dni odhadu na internetu na serveru www.srealty.cz a www.realitymix.cz . Jednotlivé níže uvedené nabídky byly doslovně převzaty jednotlivých inzerátů :


19

Srovnávací objekt č.1 Rozestavěný rodinný dům v obci Hůry Českých Budějovic

Prodej rozestavěného rodinného domu v obci Hůry v blízkosti Českých Budějovic. Jedná se o 1/2 podkrovního dvojdomu s garáží. Půdorys domu je obdélníkový o rozměrech cca 14x8 m. V přízemí domu se nachází velký obývací pokoj s kuchyňským koutem a vstupem na zahradu, koupelna, WC, pracovna, chodba se schodištěm do podkroví a garáž na jeden automobil. V podkroví jsou plánovány tři pokoje z nichž jeden má terasu směrem do zahrady a koupelna s WC. Dům je vyzděn ze zdiva typu Porotherm. Do domu je zavedena elektřina s vlastním měřením, vlastní kaplička s plynem, obecní vodovod a kanalizace. Před prodejem bude střecha pokryta taškami. Jedná se o vyhledávanou lokalitu v blízkosti Českých Budějovic. Dostavba domu vyjde ještě na cca na 1 mil. Kč. Zastavěná plocha : 112 m2 Užitná plocha : 170 m2 Plocha parcely : 519 m2 Nabídková cena : 1 899 000,- Kč

Srovnávací objekt č.2 Rozestavěný rodinný dům v obci Homole u Českých Budějovic

Nabízíme Vám k prodeji pozemek s hrubou stavbou o velikosti 1128m2, který se nachází v atraktivní lokalitě v Homolích u Českých Budějovic. Pozemek má tvar kosočtverce, veškeré inženýrské sítě na pozemku – plyn, voda, elektřina a kanalizace. Dům o velikosti 4+1. Zastavěná plocha : 98 m2 Užitná plocha : 120 m2


20

Plocha parcely : 1128 m2 Nabídková cena : 1 450 000,- Kč

Srovnávací objekt č.3 Rozestavěný rodinný dům v obci Němčice u Ćeských Budějovic

Jedná se o rodinný dům - rozestavěný, který se nachází 13 km jihozápadně od Českých Budějovic. Zastavěná plocha domu činí 174 m2 a skládá se ze tří pokojů, velkého obývacího pokoje propojeného s kuchyní, ze kterého je možno vyjít na krytou terasu. Dále se v přízemí nachází samostatné WC, koupelna se sprchovým koutem a vanou. Podkroví je možné využít pro další pokoje. Dům má plastová okna - Otherm, střešní krytinu Bramac. V domě je hotová elektroinstalace, rozvod vody a odpadů. Dále je v ceně domu započteno kotel na tuhá paliva, elektrokotel, vana, WC, zateplení stropu, radiátory a rozvody. Dům je situován terasou na jižní stranu. Je napojen na obecní vodu, kanalizaci. Zastavěná plocha : 174 m2 Užitná plocha : 150 m2 Plocha parcely : 750 m2 Nabídková cena : 1 800 000,- Kč

Srovnávací objekt č.4 Rozestavěný rodinný dům v obci Roudné

Stavební pozemek České Budějovice - Roudné Nabízíme prodej stavebního pozemku se


21

započatou stavbou rodinného domu. Výměra pozemku 938 m2. Nalézá se v klidné části obce na okraji starší zástavby u konce dále neprůjezdné ulice. Na hranici elektřina, vodovod, plyn. Stanice MHD a prodejna 150 m. Zastavěná plocha : 100 m2 Užitná plocha : 170 m2 Plocha parcely : 941 m2 Nabídková cena : 1 969 000,- Kč Porovnání objektů

Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku – list 1 Č. Oce ň. obj

Obec / Lokalita

Velikost /Počet místností

Příslušenství / Garáž

Pozemek ( m2 )

Jiné / stav

4+kk

ne /ano

od 303 – 437 m2 ( započten průměr 336 m2 )

rozestavěná novostavba/ zanedbaný

(3)

(4)

(5)

(6)

RD v obci Roudné, rozestavěný

(1)

(2)

1

RD – obec Hůry u ČB, rozestavěný

4+kk

ne /ano

519

rozestavěná novostavba/dobrý

2

RD – obec Homole u ČB, rozestavěný

4+1

ne/ne

1128


3

RD – obec Němčice u ČB, rozestavěný

3+1

ne/ne

750

rozestavěná novostavba/dobrý

4

RD – obec Roudné, rozestavěný

4+1

ne/ne

938


Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku – list 2 Cena Č.

požadovaná / realizovaná

Koef. redukc e na prame n ceny

Cena po redukci na pramen ceny

K1

K2

K3

Poloh a

Veliko st

vybav ení a stupe ň rozest avěno sti

=(7)*(8)

Kr

(1)

(7)

(8)

(9)

K4

K5

Celkov Vliv ý stav pozem ku

K6 Úvaha a názor znalce

Index odlišnosti Io (10 až 15)

Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnávacího = ( 9 )/( 16 ) Kč

( 10 )

( 11 )

( 12 )

( 13 )

( 14 )

( 15 )

( 16 )

( 17 )

1

1 890 000

0,85

1 614 150

0,90

1,10

1,15

1,10

1,30

1,00

1,628

991 459,-

2

1 450 000

0,85

1 232 500

1,00

0910

0,90

1,00

1,70

1,00

1,377

895 062,-

3

1 800 000

0,85

1 530 000

0,75

1,20

1,20

1,25

1,40

1,00

2,048

747 253,-

4

1 800 000

0,85

1 530 000

1,10

1,10

1,10

0,90

1,60

1,00

1,481

1 033 058,-

Celkový průměr

Kč

916 700,-

Minimum

Kč

747 253,-

Maximum

Kč

1 033 058,-

K1 koeficient na úpravu polohy objektu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného / lepší > 1, horší < 1 /


22

K2 koeficient úpravy na velikost objektu či areálu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného /lepší > 1, horší < 1/ K3 koeficient úpravy na provedení a vybavení staveb v areálu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného /lepší > 1, horší < 1/ K4 koeficient úpravy na celkový technický stav : / srovnávací objekt celkově lepší : K 4 > 1, horší < 1 / K5 koeficient úpravy na vliv pozemku – velikost, vlastnictví : / srovnávací pozemek celkově lepší : K 5 > 1, horší < 1 / K6 koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce : / analogicky : srovnávací objekt, kromě vlivu předchozích koeficientů ještě lepší : K 6 > 1, horší < 1 / Koeficient úpravy na pramen zjištěné ceny – sloupec ( 8 ) : skutečná kupní cena : Kr = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší Io Index odlišnosti Io = K1* K2 * K3 * K4 * K5 * K 6 U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceńovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,0

2.4

Vyhodnocení obvyklé ceny oceňovaných nemovitostí

Pro zjištění výše obvyklé ceny oceňovaných nemovitostí použil znalec běžné a hojně používané metody zjišťování obvyklých cen, které jejichž je využíváno v metodikách našich např. bankovních domů či některých státních institucí ( např. Úřad pro zastupování státu ve věcech majetkových ). Nejdříve byla znalcem zjištěna cena areálu nákladovým způsobem ( cena časová a cena reprodukční ), která vystihuje výši nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění. U obdobných staveb je tato cena v drtivé většině případů vyšší než cena obvyklá. Naopak tomu bývá u nemovitostí, o které je enormní zájem, leží v lukrativních lokalitách a jejichž prodej bývá realizován obratem, což ale není tento případ. Dále byla zjišťována cena výnosovým způsobem, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu. Dle výše uvedeného výpočtu je zřejmé, že výnosová hodnota se, z důvodu nedokončené stavby a tím pádem nemožnosti pronajmutí, rovná nule. Jako poslední metoda určení obvyklé ceny byla znalcem použita porovnávací metoda indexová, která vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem ( nemovitostí ) a cenou sjednanou při jeho prodeji či cenou nabídkovou při prodeji v daném místě a čase. Zde je nutné podotknout, že v dané lokalitě není dostatečný počet obdobných rozestavěných nemovitostí pro provedení porovnání z většího počtu nemovitostí. Na závěr provedl znalec vyhodnocení výpočtů u jednotlivých způsobů ocenění a stanovení výsledné obvyklé ceny : Oceňovaný areál rozestavěných objektů řadových rodinných domů se nachází v lokalitě nízkopodlažní bytové zástavby na okraji zastavěné části obce. Rozestavěné budovy jsou v zanedbaném a zároveň nezakonzervovaném technickém stavu. Vybavenost inženýrskými sítěmi a ostatní infrastrukturou je v místě na dobré úrovni. Nemovitosti neleží v zátopové oblasti. O obdobné nemovitosti je v místě průměrný zájem, v poslední době nabídka obdobných nemovitostí vzrostla, což má bezprostřední vliv na výši nabídkových resp. následně uzavřených kupních cen. Obvyklá cena se bude pohybovat mezi stanovenou cenou časovou a cenou výnosovou a bude se blížit ke zjištěné ceně porovnávací. Níže stanovená obvyklá cena oceňovaných nemovitostí je výsledkem vyhodnocení zjištěných cen a vyhodnocení uvedených vlivů, které mají přímý vliv na její výši. Ing. Michal Sirový – soudní znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí

23

Cena jednotlivých rozestavěných budov ( pracovně označených č. 1 – č. 10 ) je stanovena vč. příslušných pozemků, které tvoří se stavbou jednotný funkční celek tj. pozemek tvořící zastavěnou plochu, zahradu případně předzahrádku. Rozdíl ve stanovené obvyklé ceně odráží především rozdílnou výměru souboru oceňovaných pozemků. V případě stanovení obvyklé ceny všech oceňovaných nemovitostí jako celek, vycházel znalec ze součtu všech nemovitostí dělenou koeficientem cca 1,30, který vyjadřuje investorskou marži.

2.5

Rekapitulace

2.5.1 Rekapitulace rozestavěných budov č. 1 – 10 dle funkčních celků samostatně 2.5.1.1 Rozestavěná budova č. 1 na parcele č. 478/260 vč. pozemků ve funkčním celku Způsob ocenění - rozestavěná budova č. 1 vč. pozemků ve funkčním celku parcela č. 478/260 a č. 478/181

cena

Reprodukční cena

1 562 010,00,- Kč

Věcná hodnota / časová cena /

1 425 750,00,- Kč

Výnosová hodnota

0,00,- Kč

Cena zjištěná porovnávacím způsobem – průměrná výměra pozemků

916 000,00,- Kč

Obvyklá cena rozestavěné budovy č. 1 vč. pozemků ve funkčním celku dle odborného odhadu znalce ke dni ocenění

950 000,00,- Kč

Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí tj. rozestavěné budovy ( rodinného domu ) č. 1 v Polní ulici na pozemku parcela č. 478/260 – zastavěná plocha a nádvoří vč. pozemku a pozemek parcela č. 478/181 – orná půda vše s příslušenstvím v katastrálním území a v obci Roudné zapsané na LV 838 a evidované u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště České Budějovice činí, dle zjištění znalce, ke dni ocenění 950 000,- Kč slovy : devětsetpadesáttisíckorunčeských 2. Závady či jednotlivá práva, kromě omezení vlastnického práva vedeného v katastru nemovitostí, nejsou znalci známa, nebyly znalci účastníky řízení sděleny a dle zjištění se znalce nevyskytují.

2.5.1.2 Rozestavěná budova č. 2 na parcele č. 478/261 vč. pozemků ve funkčním celku Způsob ocenění - rozestavěná budova č. 1 vč. pozemků ve funkčním celku parcela č. 478/261, č.478/262 a č. 478/182

cena

Reprodukční cena

1 497 670,00,- Kč


1 361 410,00,- Kč

Výnosová hodnota

0,00,- Kč


24


916 000,00,- Kč


900 000,00,- Kč

1. Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí tj. rozestavěné budovy ( rodinného domu ) č. 2 v Polní ulici na pozemku parcela č. 478/261 – zastavěná plocha a nádvoří vč. pozemku a pozemky parcela č. 478/262 – orná půda a parcela č. 478/182 – orná půda vše s příslušenstvím v katastrálním území a v obci Roudné zapsané na LV 838 a evidované u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště České Budějovice činí, dle zjištění znalce, ke dni ocenění 900 000,- Kč slovy : devětsettisíckorunčeských 2. Závady či jednotlivá práva, kromě omezení vlastnického práva vedeného v katastru nemovitostí, nejsou znalci známa, nebyly znalci účastníky řízení sděleny a dle zjištění se znalce nevyskytují.


cena

Reprodukční cena

1 498 870,00,- Kč


1 362 610,00,- Kč

Výnosová hodnota

0,00,- Kč


916 000,00,- Kč


900 000,00,- Kč



25


cena

Reprodukční cena

1 498 870,00,- Kč


1 362 610,00,- Kč

Výnosová hodnota

0,00,- Kč


916 000,00,- Kč


900 000,00,- Kč



cena

Reprodukční cena

1 497 670,00,- Kč


1 361 410,00,- Kč

Výnosová hodnota

0,00,- Kč


916 000,00,- Kč


900 000,00,- Kč

1. Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí tj. rozestavěné budovy ( rodinného domu ) č. 5 v Polní ulici na pozemku parcela č. 478/267 – zastavěná plocha a nádvoří vč. pozemku a pozemky parcela č. 478/268 – orná půda a parcela č. 478/185 – orná půda vše s příslušenstvím v katastrálním území a v obci Roudné zapsané na LV 838 a evidované u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště České Budějovice činí, dle zjištění znalce, ke dni ocenění 900 000,- Kč slovy : devětsettisíckorunčeských 2. Závady či jednotlivá práva, kromě omezení vlastnického práva vedeného v katastru nemovitostí, nejsou znalci známa, nebyly znalci účastníky řízení sděleny a dle zjištění se znalce nevyskytují. Ing. Michal Sirový – soudní znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí

26

2.5.1.6 Rozestavěná budova č. 6 na parcele č. 478/269 vč. pozemků ve funkčním celku Způsob ocenění - rozestavěná budova č. 6 vč. pozemků ve funkčním celku parcela č. 478/269 a č. 478/186

cena

Reprodukční cena

1 573 930,00,- Kč


1 437 670,00,- Kč

Výnosová hodnota

0,00,- Kč


916 000,00,- Kč


950 000,00,- Kč

1. Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí tj. rozestavěné budovy ( rodinného domu ) č. 6 v Polní ulici na pozemku parcela č. 478/269 – zastavěná plocha a nádvoří vč. pozemku a pozemek parcela č. 478/186 – orná půda vše s příslušenstvím v katastrálním území a v obci Roudné zapsané na LV 838 a evidované u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště České Budějovice činí, dle zjištění znalce, ke dni ocenění 950 000,- Kč slovy : devětsetpadesáttisíckorunčeských 2. Závady či jednotlivá práva, kromě omezení vlastnického práva vedeného v katastru nemovitostí, nejsou znalci známa, nebyly znalci účastníky řízení sděleny a dle zjištění se znalce nevyskytují.

2.5.1.7 Rozestavěná budova č. 7 na parcele č. 478/270 vč. pozemků ve funkčním celku Způsob ocenění - rozestavěná budova č. 7 vč. pozemků ve funkčním celku parcela č. 478/270 a č. 478/187

cena

Reprodukční cena

1 548 150,00,- Kč


1 415 980,00,- Kč

Výnosová hodnota

0,00,- Kč


916 000,00,- Kč


950 000,00,- Kč

1. Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí tj. rozestavěné budovy ( rodinného domu ) č. 7 v Polní ulici na pozemku parcela č. 478/270 – zastavěná plocha a nádvoří vč. pozemku a pozemek parcela č. 478/187 – orná půda vše s příslušenstvím v katastrálním území a v obci Roudné zapsané na LV 838 a evidované u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště České Budějovice činí, dle zjištění znalce, ke dni ocenění 950 000,- Kč slovy : devětsetpadesáttisíckorunčeských 2. Závady či jednotlivá práva, kromě omezení vlastnického práva vedeného v katastru nemovitostí, nejsou znalci známa, nebyly znalci účastníky řízení sděleny a dle zjištění se znalce nevyskytují. Ing. Michal Sirový – soudní znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí

27


cena

Reprodukční cena

1 462 360,00,- Kč


1 330 190,00,- Kč

Výnosová hodnota

0,00,- Kč


916 000,00,- Kč


900 000,00,- Kč



cena

Reprodukční cena

1 462 360,00,- Kč


1 330 190,00,- Kč

Výnosová hodnota

0,00,- Kč


916 000,00,- Kč


900 000,00,- Kč

1. Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí tj. rozestavěné budovy ( rodinného domu ) č. 9 v Polní ulici na pozemku parcela č. 478/273 – zastavěná plocha a nádvoří vč. pozemku a pozemky parcela č. 478/274 – orná půda a parcela č. 478/189 – orná půda vše s příslušenstvím v katastrálním území a v obci Roudné zapsané na LV 838 a evidované u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště České Budějovice činí, dle zjištění znalce, ke dni ocenění 900 000,- Kč slovy : devětsettisíckorunčeských 2. Závady či jednotlivá práva, kromě omezení vlastnického práva vedeného v katastru nemovitostí, nejsou znalci známa, nebyly znalci účastníky řízení sděleny a dle zjištění se znalce nevyskytují. Ing. Michal Sirový – soudní znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí

28

2.5.1.10 Rozestavěná budova č. 10 a parcele č. 478/275 vč. pozemků ve funkčním celku Způsob ocenění - rozestavěná budova č. 10 vč. pozemků ve funkčním celku parcela č. 478/275 a č. 478/75

cena

Reprodukční cena

1 462 360,00,- Kč


1 330 190,00,- Kč

Výnosová hodnota

0,00,- Kč


916 000,00,- Kč


950 000,00,- Kč

1. Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí tj. rozestavěné budovy ( rodinného domu ) č. 10 v Polní ulici na pozemku parcela č. 478/275 – zastavěná plocha a nádvoří vč. pozemku a parcela č. 478/75 – orná půda vše s příslušenstvím v katastrálním území a v obci Roudné zapsané na LV 838 a evidované u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště České Budějovice činí, dle zjištění znalce, ke dni ocenění 950 000,- Kč slovy : devětsetpadesáttisíckorunčeských 2. Závady či jednotlivá práva, kromě omezení vlastnického práva vedeného v katastru nemovitostí, nejsou znalci známa, nebyly znalci účastníky řízení sděleny a dle zjištění se znalce nevyskytují.

2.5.2 Rekapitulace rozestavěných budov č. 1 – 10 vč. pozemků jako celek

Způsob ocenění cena Reprodukční cena

15 223 900,00,- Kč


13 877 660,00,- Kč

Výnosová hodnota Cena zjištěná porovnávacím způsobem

0,00,- Kč nestanovena

Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí jako celek dle odborného odhadu znalce ke dni ocenění

7 000 000,00,- Kč

Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí tj. rozestavěných budov charakteru rodinných domů ( pracovně označeno jako č. 1 až č. 10 dle funkčních celků ) tj. rozestavěná budova č. 1 na pozemku parcela č. 478/260 – zastavěná plocha a nádvoří vč. pozemku a pozemek parcela č. 478/181 – orná půda, rozestavěná budova č. 2 na pozemku parcela č. 478/261 – zastavěná plocha a nádvoří vč. pozemku a pozemky parcela č. 478/182 – orná půda a parcela č. 478/262 – orná půda, rozestavěná budova č. 3 na pozemku parcela č. 478/263 – zastavěná plocha a nádvoří vč. pozemku a pozemky parcela č. 478/183 – orná půda a parcela č. 478/264 – orná půda, rozestavěná budova č. 4 na pozemku parcela č. 478/265 – zastavěná plocha a nádvoří vč. pozemku a pozemky parcela č. 478/184 – orná půda a parcela č. 478/266 – orná půda, rozestavěná budova


29

č. 5 na pozemku parcela č. 478/267 – zastavěná plocha a nádvoří vč. pozemku a pozemky parcela č. 478/185 – orná půda a parcela č. 478/268 – orná půda, rozestavěná budova č. 6 na pozemku parcela č. 478/269 – zastavěná plocha a nádvoří vč. pozemku a pozemek parcela č. 478/186 – orná půda, rozestavěná budova č. 7 na pozemku parcela č. 478/270 – zastavěná plocha a nádvoří vč. pozemku a pozemek parcela č. 478/187 – orná půda, rozestavěná budova č. 8 na pozemku parcela č. 478/271 – zastavěná plocha a nádvoří vč. pozemku a pozemky parcela č. 478/188 – orná půda a parcela č. 478/272 – orná půda, rozestavěná budova č. 9 na pozemku parcela č. 478/273 – zastavěná plocha a nádvoří vč. pozemku a pozemky parcela č. 478/188 – orná půda a parcela č. 478/274 – orná půda a rozestavěná budova č. 10 na pozemku parcela č. 478/275 – zastavěná plocha a nádvoří vč. pozemku a pozemek parcela č. 478/75 – orná půda vše s příslušenstvím v katastrálním území a v obci Roudné zapsané na LV 838 a evidované u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště České Budějovice činí, dle zjištění znalce, ke dni ocenění 7 000 000,- Kč slovy : sedmmiliónůkorunčeských 2. Závady či jednotlivá práva, kromě omezení vlastnického práva vedeného v katastru nemovitostí, nejsou znalci známa, nebyly znalci účastníky řízení sděleny a dle zjištění se znalce nevyskytují.

v Českém Krumlově dne 18.2.2011

Ing. Michal Sirový

Příloha : 4x fotodokumentace 1x kopie výpisu z KN, LV 838 1x kopie katastrální mapy


30

ZNALECKÁ DOLOŽKA

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Předsedy krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 2.června 1999 č.j. Spr. 823/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 1715 - 10/11 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace na základě dokladu číslo 10/11.

CERTIFIKÁT QEN

Znalec je držitelem certifikátu QEN - expert v oboru ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí vydaný Certifikačním orgánem Ústavu soudního inženýrství v Brně dne 25.6.2009 pod č.95/64/QEN/2009-RE.

Českém Krumlov 18. února 2011

Ing. Michal Sirový


31

FOTODOKUMENTACE

Pohled na rozestavěné budovy č.1 – 10 v Polní ulici od domu č. 1

Pohled na rozestavěné budovy č.1 – 10 v Polní ulici od domu č. 10


32

stropní konstrukce v objektem č. 1 – 10 nad 1.NP

1.NP objektu č. 10


11

Recommend Documents