ZNALECKÝ POSUDEK č. 256/11 o obvyklé ceně nemovitostí - rekreační chaty č.e. 7 s příslušenstvím a pozemků, zapsaných na LV číslo 153 katastrální území : Zboží u Nové Paky obec : Úbislavice_ okres : Jičín a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi
Objednatel posudku:
JUDr. Jan Fendrych, soudní exekutor Exekutorský úřad Praha 2 Ve Studeném 117/5a 147 00 Praha 4
Účel posudku:
Zjištění ceny pro exekuční řízení č.j. 132 EX 10392/10-38/Ri
Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. podle stavu ke dni 23.11.2011 posudek vypracoval: Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice tel.: 602 778 374 e-mail:
[email protected], www.posudeknemovitosti.cz
Posudek obsahuje včetně titulního listu 13 stran textu a 6 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Hranicích 25.11.2011
-2-
A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitostí - rekreační chaty č.e. 7 s příslušenstvím a pozemků, zapsaných na LV číslo 153 katastrální území : Zboží u Nové Paky obec : Úbislavice_ okres : Jičín a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi_ _
2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Rekreační chata Adresa nemovitosti: Zboží 7 507 92 Úbislavice Kraj: Královéhradecký Okres: Jičín Obec: Úbislavice Katastrální území: Zboží u Nové Paky Počet obyvatel: 380 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) x 0,007414 = 35,0000 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. k) : 35,- Kč/m2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 23.11.2011 za přítomnosti paní Věry Kačmárové, tel. 732 164 607. 4. Podklady pro vypracování posudku - výpis z KN ze dne 15.11.2011, LV 153, k.ú. Zboží u Nové Paky - informace z nahlížení do katastru nemovitostí - informace z vebu města - informace a údaje sdělené objednatelem - informace sdělené účastnicí prohlídky - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz
5. Vlastnické a evidenční údaje SJM Kačmár Václav a Kačmárová Věra Kačmár Václav Urbánkova 3357/41, Praha, Modřany, 143 00
-3Kačmárová Věra Urbánkova 3357/41, Praha, Modřany, 143 00 Věcná břemena: K oceňovaným nemovitostem nejsou podle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná věcná břemena. Předkupní práva: K oceňovaným nemovitostem nejsou podle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Nájemní vztahy: Z poskytnutých dokumentů ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní práva třetích osob. Na nemovitostech vázne omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce Zástavní právo exekutorské Jiná omezení na nemovitostech nebyla zjištěna.
6. Dokumentace a skutečnost Od nemovitostí nebyla předložena stavební dokumentace, proběhla prohlídka a zaměření na místě samém. 7. Celkový popis nemovitosti Oceňované nemovitosti se nachází v zástavbě rekreačních objektů Pod Kumburkem. Jedná se o přízemní, částečně podsklepenou rekreační chatu bez obytného podkroví na mírně svažitém pozemku. Příjezd je po nezpevněné komunikaci.
8. Obsah posudku a) Ocenění porovnávacím způsobem a1) Rekreační chata b) Porosty b1) Trvalé porosty c) Pozemky c1) Pozemky
-4-
B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.
a) Porovnávací hodnota a1) Rekreační chata - § 26 Přízemní, částečně podsklepená rekreační chata bez obytného podkroví se nachází na pozemku p.č. st. 135. Je napojena na elektřinu. V kuchyni je sporák na propan. butan. Objekt je užíván od roku 1972. Dispoziční řešení: V prvním podzemním podlaží se nachází sklad a garáž. V prvním nadzemním podlaží se nachází chodba, veranda, dva pokoje, kuchyň, suchý záchod a spíž. Objekt není udržovaný a je podstandardně vybaven. Při stanovení předpokládané životnosti bylo přihlédnuto ke stavebnímu stavu objektu. V ceně objektu jsou venkovní úpravy - přípojka elektřiny, zpevněné plochy, venkovní posezení a kůlna o rozměru 2,20*3,10 m. Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Chata Poloha objektu: Královéhradecký kraj - do 2 000 obyvatel Stáří stavby: 39 roků Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20): 4 193,- Kč/m3 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.PP 1.NP
: :
Název podlaží 1.PP : 1.NP :
2,90*7,70+1,60*3,60 6,50*7,70+2,80*1,00
= =
Zastavěná plocha 28,09 m2 52,85 m2
Obestavěný prostor: 1.PP : (2,90*7,70+1,60*3,60)*(1,90) = 1.NP : (6,50*7,70)*(2,60)+(2,80*1,00)*(2,20) = zastřešení: (6,50*7,70)*(1,00*0,5)+(2,80*1,00)*(0,10*0,5) = Obestavěný prostor – celkem: =
28,09 m2 52,85 m2 Konstrukční výška 1,90 m 2,40 m
53,37 m3 136,29 m3 25,17 m3 214,83 m3
-5Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku 0. Typ stavby - Nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny zastavěné plochy 1. NP - bez podkroví nebo do 1/2 zastavěné plochy 1.NP 1. Druh stavby - Rekreační chata 2. Svislé konstrukce - Dřevěné oboustranně obíjené, zdivo do tl. 30 cm včetně 3. Střešní konstrukce - Krov neumožňující zřízení podkroví 4. Napojení stavby na sítě - Elektr. proud, voda , žumpa (septik) 5. Vybavení - Pouze WC suché nebo i mino stavbu 6. Vytápění stavby - Lokální vytápění 7. Příslušenství stavby (venk. úpravy a vedl. stavby do celk. ZP 25 m2 vč.) Příslušenství bez výrazného vlivu na cenu chaty 8. Výměra pozemků užívané se stavbou - Do 400 m2 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Stavba ve špatném stavu – (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav)
Koeficient pro stáří 39 let:
č.
Vi
I
typ F
II II
0,00 -0,03
I II II II III
-0,01 0,00 -0,06 0,00 0,00
II III IV
0,00 0,00 0,65
č.
Pi
III III
0,00 0,00
II II I II I I II III II
0,00 -0,01 -0,02 0,00 -0,05 0,00 0,00 0,00 0,00
0,80
9
Index vybavení IV = (1 + Vi ) * V10 * 0,80 = 0,468 i=1
Index polohy: Název znaku 1. Životní prostředí a atraktivita okolí - vhodná k rekreaci 2. Přírodní lokalita - les nebo vodní plocha je v místě (docházková vzdálenost) 3. Poloha v zástavbě - bez vlivu, samoty 4. Dopravní dostupnost - problematický příjezd k hranici pozemku 5. Hromadná doprava - špatná dostupnost 6. Parkovací možnosti - dobré 7. Obchod a služby v okolí - žádné 8. Sportoviště - žádné 9. Obyvatelstvo v okolí - bezproblémové okolí 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů 11
Index polohy IP = (1 + Pi ) = 0,920 i=1
Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu 3
Index trhu IT = (1 + Ti ) = 0,950 i=1
č.
Ti
II
-0,05
II II
0,00 0,00
-6Celkový index I = IV * IP * IT = 0,468 * 0,920 * 0,950 = 0,409 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 4 193,- Kč/m3 * 0,409 = 1 714,94 Kč/m3 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * OP = 1 714,94 Kč/m3 * 214,83 m3 = 368 420,56 Kč Rekreační chata - zjištěná cena =
368 420,56 Kč
b) Porosty b1) Trvalé porosty Pozemky na okraji jsou osázeny trvalými porosty. Okrasné dřeviny oceněné zjednodušeným způsobem: § 42 Celková cena pozemku [Kč]: Celková výměra pozemku [m2]: Celková pokryvná plocha porostů [m2]: Cena pokryvné plochy porostů [Kč]: Cena okrasných dřevin je ve výši 8,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena okrasných dřevin: Trvalé porosty - zjištěná cena
*
22 539,46 342 342 22 539,46 0,085
=
1 915,85 1 915,85 Kč
=
c) Pozemky c1) Pozemky
- § 27 - § 32
Pozemky jsou mírně svažité. Příjezd je po nezpevněné komunikaci. Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2: Název
Parcelní číslo
Výměra Jedn. cena [m2] [Kč/m2] 57,00 35,00
zastavěná plocha a nádvoří st. 135 Součet Úprava ceny – příloha č. 21: 2.1. přístup po nezpevněné komunikaci 2.2. není-li v místě možnost napojení na veřejný vodovod 2.3. není-li v místě možnost napojení na veřejnou kanalizaci Úprava ceny celkem Mezisoučet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):
Cena [Kč] 1 995,1 995,-
-10 % -5 % -7 % -22 % *
438,90 1 556,10 2,2260
-7Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem
*
2,1690 7 513,15
Pozemek zahrady nebo ostatní plochy oceněný dle § 28 odst. 5. Základní cena = 35,- Kč/m2. Název
Parcelní číslo
Výměra Jedn. cena [m2] [Kč/m2] 285,00 35,00
trvalý travní porost 415/7 Součet Úprava ceny - příloha č. 21: 2.1. přístup po nezpevněné komunikaci 2.2. není-li v místě možnost napojení na veřejný vodovod 2.3. není-li v místě možnost napojení na veřejnou kanalizaci Úprava ceny celkem Mezisoučet Úprava ceny dle § 28 odst. 5: Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 5 - celkem Pozemky
- zjištěná cena
Cena [Kč] 9 975,9 975,-
-10 % -5 % -7 % -22 % * * * =
2 194,50 7 780,50 0,4000 2,2260 2,1690 15 026,31 22 539,46 Kč
-8-
C. Rekapitulace cen nemovitosti Ceny bez odpočtu opotřebení: a) Rekreační chata b) Trvalé porosty c) Pozemky
= = =
368 420,56 Kč 1 915,85 Kč 22 539,46 Kč
Cena nemovitosti bez odpočtu opotřebení činí celkem
392 875,87 Kč
Cena nemovitosti bez opotřebení po zaokr. dle § 46 činí
392 880,- Kč
Výsledné ceny: a) Rekreační chata b) Trvalé porosty c) Pozemky
= = =
368 420,56 Kč 1 915,85 Kč 22 539,46 Kč
Výsledná cena nemovitosti činí celkem
392 875,87 Kč
Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle § 46 činí
392 880,- Kč
slovy: Třistadevadesátdvatisícosmsetosmdesát Kč
STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTI Podle ust. § 2 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ke stanovení obvyklé ceny se používají tyto metody: 1. Nákladová - stanovení výše nákladů na pořízení nemovitostí v současných cenách a cena nemovitostí po odpočtu opotřebení s přihlédnutím ke skutečnému stavu nemovitostí 2. Porovnávací - porovnání oceňované nemovitosti s prodávanými nebo prodanými nemovitostmi 3. Výnosová - se používá u nemovitostí s možným příjmem z pronájmu těchto nemovitostí
-9-
Pro stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod: nákladové, porovnávací a výnosové. Metoda nákladová - uvedena na předcházejících stránkách ocenění Atraktivnost daného místa, lokality s přihlédnutím ke kupní síle obyvatelstva, zaměstnanosti v daném regionu, konkrétní umístění, především velikost a rozsah vztažené k okolí, přístupnost apod. je vyjádřena cenou zjištěnou dle platného cenového předpisu, přičemž již z ceny dle cenového předpisu zohledňuje prodejnost oproti nákladovým cenám koeficient prodejnosti a dle provedené analýzy v daném konkrétním místě, současného stavu na trhu s nemovitostmi, je možno konstatovat, že cena obecná by u předmětných nemovitostí byla upravena koeficientem vlivu. Metoda porovnávací Pro zjištění ceny byla použita metoda porovnávací, která vychází z porovnání předmětu ocenění s obdobnými předměty a cenami sjednanými při jejich prodeji. Na základě realizovaných prodejů v dané lokalitě, dále v souvislosti s porovnáním s údaji z internetu, s konzultací s realitními kancelářemi v regionu, odborným posouzením, je možno stanovit obvyklou cenu. Hodnotícími kritérii jsou především velikost obce, správní členění, analýza poptávky po koupi obdobných nemovitostí, struktura zaměstnanosti, životní prostředí, ekologické zátěž, poloha objektu vzhledem k využitelnosti a situování ve vztahu k umístění od centra, dopravní podmínky, konfigurace terénu, převládající zástavba, parkovací možnosti v okolí, struktura obyvatelstva, vztahy vyplývající z územního plánu, inženýrské sítě, typ stavby, počet podlaží, součásti a příslušenství nemovitosti, možnosti dalšího rozšíření, technická hodnota stavby, údržba stavby, vztahy k pozemku, výměra pozemků a odborný pohled znalce. Srovnání je provedeno na základě vlastního průzkumu situace na trhu s nemovitostmi, konzultacemi s realitními kancelářemi, nahlížením na servery - www.nemovitosti.cz, www.sreality.cz.. 1. Prodej, chata, 45 m 2 Cena: 450 000,- Kč včetně provize Adresa: Na Větrově, Lomnice nad Popelkou Datum vložení: 07.11.2011 Datum aktualizace: 11.11.2011 ID zakázky: JC2011LNPCH Budova: Dřevěná Stav objektu: Dobrý Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Klidná část obce Zástavba: Rekreační
- 10 Plocha zastavěná: 31 m2 Plocha užitná: 45 m2 Plocha pozemku: 380 m2 Plocha zahrady: 349 m2 Sklep: Ano Voda: Dálkový vodovod Topení: Lokální tuhá paliva Odpad: Veřejná kanalizace, ČOV pro celý objekt Elektřina: 230V Komunikace: Asfaltová Vybavení bytu: Částečně Popis: Dřevěná chatka se zděnou podezdívkou v klidné části Lomnice nad Popelkou (Český Ráj 9km, Krkonoše 25km). Částečně podsklepeno. 1.NP: předsíň, splachovací WC, obývací pokoj s krbovými kamny, kuchyňský kout. Podkroví: ložnice s předsíňkou. Vše včetně zařízení. Zahrada 349 m^(2) + zast. plocha 31 m^(2). Kolna na nářadí. IS: 220V, obecní voda, septik. Vhodné k sezonní rekreaci. 2. Prodej, chata, 29 m2 Cena: 330 000,- Kč včetně provize, včetně poplatků, včetně právního servisu Adresa: Lužany Datum vložení: 19.11.2011 ID: 1009902172 Budova: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Polosamota Plocha užitná: 29 m2 Plocha pozemku: 100 m2 Voda: Místní zdroj Topení: Lokální tuhá paliva Odpad: Septik
- 11 Elektřina: 230V, 400V Doprava: Silnice, Autobus Komunikace: Dlážděná Popis: Prodej rekreační chaty v kempu Lužany. Chata se nachází v okrajové části kempu s hlavním lákadlem rybníkem Marešákem. Celková plocha chaty je 29 m2 a nachází se na pozemku, který má výměru 100 m2. V chatě najdeme hlavní prostornou obytnou místnost, kuchyň s kuchyňskou linkou, koupelnu s WC,umyvadlem a sprchovým koutem. Do chaty je zavedena elektřina 220+380V a je napojena na vodovod a kanalizaci. Okna jsou dřevěná, podlahovou krytinou je dlažba, vytápění je zajištěno krbovými kamny, teplá voda je zajištěna z el. bojleru. V okolí chaty najdeme krásné lesy a nádhernou krajinu. Chata se nachází v ideálním místě pro milovníky přírody, turisty, rybáře i pro rodiny s dětmi. Kemp je kompletně vybaven pro trávení volných chvil ( rybaření), pro hry dětí(pískoviště, prolézačky,...) i sportovní vyžití. V areálu kempu se nachází restaurace, stánky s občerstvením i prodejna potravin. 3. Prodej, chata, 35 m2 Cena: 630 000,- Kč bez poplatků Adresa: Lužany Datum vložení: 18.10.2011 Datum aktualizace: 17.11.2011 ID zakázky: 234512 Budova: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Podlaží počet: 1 Plocha užitná: 35 m2 Popis: Naše společnost Vám zprostředkuje prodej podsklepené chaty 45 m2 v Lužanech u Jičína, postavené na pozemku 273 m2 pod lesem, s překrásným výhledem na krajinu a přilehlý kemp s rybníkem Marešákem. Chata prošla rekonstrukcí a nyní je zde velká obytná místnost s kuchyňským koutem, jídelnou a krbovými kamny. Dále je zde koupelna se sprchovým koutem a WC. Připojení TV i internetu velmi dobré. Po úpravách lze chatu použít k trvalému pobytu. Dostupnost autobusem. Po případném uzavření rezervační smlouvy obdržíte zdarma informační SMS systému. Ev. číslo: 233898. Vyhodnocení porovnávací metody: Na základě výše uvedených porovnání a zhodnocení užitné hodnoty nemovitostí a na základě zvážení všech okolností, zohlednění současné situace, velikosti obce, dosažitelnosti regionálního centra, míry nezaměstnanosti, zájmu investorů o tuto oblast a v současném stavu na trhu s nemovitostmi navrhuji cenu nemovitostí cca 300 - 450 tisíc Kč.
- 12 -
Metoda výnosová - nebyla použita Ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi:_ _ Ocenění nemovitostí se provede ve smyslu § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Podle stejného ustanovení zákona o oceňování majetku se stanoví samostatně i cena práv spojených s nemovitostí a závady váznoucí na nemovitosti. 1. Práva: Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce Zástavní právo exekutorské Jiná omezení na nemovitostech nebyla zjištěna. 2. Závady: Závady nebyly zjištěny.
Stanovení obvyklé ceny nemovitostí: S přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu stavebně technickému stavu a způsobu využití, jakož i ke všem faktorům ovlivňujících obvyklou cenu, jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je obchodovatelná. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu nemovitostí
380 000,- Kč slovy: Třistaosmdesáttisíc Kč Uvedená cena je cena včetně příslušné sazby daně z přidané hodnoty. Tato hodnota je navržena na úrovni doby hodnocení a ocenění a to k datu ocenění uvedeného na titulní straně, na základě předložených dokladů a cenové úrovně na trhu s nemovitostmi k uvedenému datu ocenění. Nutno brát v úvahu, že daná nemovitost má tuto hodnotu v daném místě, v daném čase a za současného stavu. V Hranicích, 25.11.2011 Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice tel.: 602 778 374 e-mail:
[email protected], www.posudeknemovitosti.cz
- 13 -
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998, č.j. Spr. 2925/98 v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 256/11 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 256/11 .
