11

ZNALECKÝ POSUDEK č. 255 - 100/11 o ceně nemovitosti –pozemku vedeném ve zjednodušené evidenci parc. č. PK 225, zapsaného na LV č. 247 v katastrálním území Lověšice u Přerova, obec Přerov, okres Přerov

Objednatel posudku:

Exekutorský úřad Praha 8 Mgr. Michal Rudý Přípotoční 1519/10c 110 00 Praha 10

Účel posudku:

Stanovení hodnoty nemovitosti pro účely exekučního řízení

Datum místního šetření:

21. 9. 2011

Datum, ke kterému je provedeno ocenění:

21. 9. 2011

Posudek vypracoval:

Ing. Petra Vařeková Nad Porubkou 111/6a, 721 00 Ostrava tel.: +420 777 156 019 e-mail: [email protected]

Znalecký posudek obsahuje včetně titulního listu 9 stran, 4 přílohy a objednateli se předává ve třech vyhotoveních. V Ostravě, dne 7. října 2011

Znalecký posudek č. 255-100/11

A. 1.

Nález Znalecký úkol

Úkolem znalce je: 1) ocenění nemovitosti, a to: - pozemku ve zjednodušené evidenci - původ Pozemkový katastr PK č. 225,v katastrálním území Lověšice u Přerova obec Přerov, okres Přerov 2) ocenění práv a závad, s předmětnou nemovitostí spojených Ocenění je provedeno na základě Usnesení soudního exekutora Mgr. Michala Rudého, Exekutorský úřad Praha 8, o usnesení znalcem č. j. 76 EX – 122/11 - 16 ze dne 1. 9. 2011 a bude slouţit jako podklad při exekuci nemovitého majetku, který je ve výlučném vlastnictví povinného Marcela Heinricha.

2.

Prohlídka a zaměření nemovitosti

Prohlídka nemovitostí byla dne 21. 9. 2011 za účasti znalce a paní Trnečkové, jednatelky zahrádkářského svazu.

3.

Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí č. 247 ke dni 31. 8. 2011, vyhotovený Českým úřadem zeměměřičským a katastrálním – SCD Kopie katastrální mapy Usnesení soudního exekutora Mgr. Michala Rudého, Exekutorský úřad Praha 8, o usnesení znalcem č. j. 76 EX – 122/11 - 16 ze dne 1. 9. 2011 Územní plán města Přerov Nájemní smlouva k pozemku Skutečnosti a výměry zjištěné na místě, informace sdělené jednatelkou zahrádk. svazu Databáze znalce, tisková a internetová inzerce, informace realitních kanceláří Pouţitá literatura: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb. a zákona č. 257/2004 Sb., Vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhl. č. 460/2009 Sb. a vyhl. 364/2010 Sb. Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc.: Teorie oceňování nemovitostí (CERM, s.r.o. Brno, 2004), Český statistický úřad: Malý lexikon obcí ČR (platnost ke dni ocenění),

4.

Vlastnické a evidenční údaje (částečné)

LV č. 247 Okres: CZ0714 Přerov Katastrální území: 735001 Lověšice u Přerova Obec: 511382 Přerov A - Vlastník: Podíl Heinrich Marcel, Ladislava Hosáka 1004/19, Ostrava 700 30 B - Nemovitosti: - pozemek ve zjednodušené evidenci – parcela původ Pozemkový katastr PK č. 225, výměra 2503 m2 B1 – Jiná práva – bez zápisu C – Omezení vlastnického práva – nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Ostatní údaje viz příloha č. 1 tohoto znaleckého posudku

2


5.

Práva a závady

Dle příslušného listu vlastnictví nejsou k nemovitostem zapsána ţádná věcná břemena a další omezení mimo exekuční příkaz k prodeji nemovitosti a nařízení exekuce. K pozemku byla uzavřena nájemní smlouva, která však pozbyla platnosti k roku 2001. Pozemek je dále uţíván bez platné nájemní smlouvy, nájemné je placeno kaţdoročně. Nejsou známy ţádné údaje o uplatňovaných restitučních nárocích.

6.

Dokumentace a skutečnost

Při místním šetření bylo provedeno porovnání stavu uvedeného v katastru nemovitostí se skutečností, přičemţ bylo zjištěno, ţe parcela je uţívána k zahrádkářským účelům.

7.

Postup ocenění

Pro trţní oceňování jsou v odborné literatuře nejčastěji pouţívány pojmy trţní cena, trţní hodnota, obchodní hodnota a obvyklá cena. Definice obvyklé ceny je uvedena v Zákoně č. 151/97 Sb. o oceňování majetku ve znění pozdějších předpisů. Zákon však závaznou metodiku stanovení obvyklé ceny neuvádí. Ta není stanovena ani v jiných předpisech. Specifické metody jsou v současné době vytvářeny profesními organizacemi znalců a odhadců, organizacemi zabývajícími se výukou a studiem oceňování, peněţními ústavy a apod. V zákonu č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: „Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“ Mezinárodní oceňovací standardy definují pojem tržní hodnota jako odhadnutou částku, za kterou by aktivum mohlo být vyměněno v den ocenění mezi dobrovolným kupujícím a dobrovolným prodávajícím při transakci založené na řádné koncepci podnikatelské politiky a za předpokladu, že obě strany jednaly vědomě, rozvážně a bez nátlaku. Zásadou přitom je, ţe vše by se mělo odvíjet od trhu; pokud trh s majetkem daného druhu neexistuje, pouţijí se náhradní metodiky, je však třeba upozornit, ţe se nejedná o ocenění na základě trhu. Trţní hodnota je stanovena podle dostupných metod, které jsou reálně pouţitelné v současných ekonomických podmínkách v ČR a nejlépe vystihují současnou hodnotu majetku. Ta je velmi proměnlivá v čase a je ovlivňována mnoha faktory, které se vyvíjejí v období rozvoje trţního hospodářství, stabilizace finanční politiky a soukromého podnikání. Pouţití metod a způsob stanovení trţní hodnoty je také ovlivněn i účelem, pro který se trţní hodnota majetku zjišťuje. Podkladem pro odhad obvyklé ceny bývá nejčastěji stanovení následujících hodnot: - věcné hodnoty nemovitostí -

výnosové hodnoty nemovitostí

-

srovnávací hodnoty nemovitostí

Věcná hodnota Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na vybudování nové stavby (pořízení pozemku) v současných cenách (reprodukční cena stavby), sníţených o opotřebení, stanovené přiměřeně ke stáří a skutečnému stavu nemovitosti (časová cena, vystihující reálný technický stav v čase hodnocení). Stanovení věcné hodnoty je prováděno pomocí ukazatelů vydávaných ÚRS, pomocí cenového předpisu, nákladových kalkulací,

3


podrobného poloţkového rozpočtu apod. Věcnou hodnotu pozemku lze stanovit porovnáním se skutečnými prodeji či nabízenými cenami, pouţitím cenového předpisu, metodou třídy polohy apod.

Výnosová hodnota Výnosová hodnota vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (zisk). Výnosové ocenění se provádí u nemovitostí, které dosahují nebo mohou dosahovat výnosů z nájemného, především nemovitosti s komerčními provozními prostory.

Srovnávací hodnota Jedná se o výsledek vyhodnocení cen nedávno realizovaných prodejů či nabízených k prodeji nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí, moţným výnosem, lokalitou apod. Zjištění srovnávací hodnoty vyţaduje poměrně sloţité a pracné zkoumání cen na trhu s nemovitostmi, při vyuţití vlastní databáze znalce, konzultace s realitními kancelářemi a vyhodnocení nabídky a poptávky na trhu nemovitostí v dané lokalitě. Analýzou výše uvedených hodnot je provedeno stanovení ceny obvyklé. Kaţdá z výše popsaných metod má své klady a zápory. Metoda věcné hodnoty tzv. znovupořízení majetku stále postrádá svůj trţní charakter. Nejprůkaznější z metod je metoda porovnání trţních cen, jestliţe pro pouţití této metody máme dostatečnou četnost aktuálních porovnatelných hodnot (cen z realizovaných prodejů). U podnikatelského majetku je důleţitá hodnota výnosová. Pro účely tohoto ocenění se jeví jako nejvhodnější vyuţít srovnávací hodnotu, která má při ocenění tohoto typu nemovitostí největší vypovídací schopnost. Dále je stanovena cena dle cenového předpisu (cena úřední, administrativní). Tento odhad obvyklé ceny je zpracován v souladu s následujícími obecnými předpoklady a omezujícími podmínkami: - zpracovatel neprováděl ţádná šetření směřující k pravosti a správnosti dokladů slouţících jako podklady pro zpracování tohoto znaleckého posudku - zpracovatel vyhotovil znalecký posudek podle podmínek trhu k datu ocenění a neodpovídá za případné změny, ke kterým můţe dojít po předání znaleckého posudku Platnost odhadu je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu.

8.

Celková situace – všeobecné údaje

Situace Oceňovaná nemovitost se nachází v současně zastavěném území obce Přerov, v k. ú. Lověšice u Přerova, jiţně od městské části Přerova. Z hlediska umístění se jedná o okrajovou lokalitu obce, dopravní přístupnost je zajištěna MHD - autobusovou linkou. Zahrádkářská osada, jejíţ součástí je oceňovaný pozemek, se nachází mezi kolejištěm Českých drah a silnicí č. I/55. Okolí tvoří průmyslová zóna z pravé strany za silnicí č. I/55, jihozápadně navazuje venkovská zástavba Lověšice.. Lověšice je vesnice, část okresního města Přerov, a nachází se asi 2,5 km na jih od centra Přerova.

9.

Obsah

A.Nález B. Ocenění B.1 Srovnávací hodnota B.2 Práva a závady C. Rekapitulace a závěr

4


B.

OCENĚNÍ

Popis oceňovaných objektů: Pozemek parc. č. PK 225 Pozemek parc. č. PK 225 je součástí zahrádkářské osady, ve správě Českého zahrádkářského svazu, základní organizace č. 3, Přerov. Osada je provozována od roku cca 1974, do roku 2001 bylo uţívání pozemku podchyceno nájemní smlouvu, k dnešnímu datu není nová smlouva uzavřena, avšak nájemné je kaţdoročně hrazeno v celkové výši 2 181,00 Kč/rok, tj. 0,871 Kč/m2/rok. Celá osada je oplocena, přístup k jednotlivým parcelám je uzamčen. Na pozemku se nachází 6 zahrádkářských chatek, ovocné a okrasné porosty, zelinářské zahrádky, vč. zpevněných ploch z betonových dlaţdic. Veškerá tato příslušenství a porosty, vč. chatek, jsou vlastnictvím uţivatelů pozemku a jako taková nebudou zahrnuta do ocenění. Pozemek je rovinatého charakteru, poloţen pod úrovní příjezdové komunikace. Ve vzdálenosti cca 50 m jiţně pod pozemkem vede splašková kanalizace, ostatní přípojky inţenýrských sítí zatím nejsou k dispozici Zdrojem uţitkové vody jsou studny, zřízené uţivateli pozemku. Přímý přístup k parcele je zajištěn po obsluţné obecní zpevněné komunikaci. Dle sdělení jednatelky je pozemek při větších sráţkách pravidelně podmáčen vodou, příčinou je zřejmě vyšší hladina spodní vody, související s mokřady, vyskytujícími se za místní komunikací a nemoţností odtoku vody z důvodu niţšího posazení pozemku vůči obecní komunikaci a dráţního tělesa z druhé strany pozemku. Lokalita je ovlivňována hlukem a exhalacemi sousední frekventované komunikace č. I/55 a provozem Českých drah. Pozemek je v platném územním plánu města Přerov zařazen v současnosti do zóny se způsobem vyuţití plochy rekreace rodinné. V návrhu územního plánu je lokalita zahrnuta do plochy přestavby, kdy v pásu podél ţelezniční trati budou plochy stávajících zahrádek zhodnoceny pro nové vyuţití – smíšené plochy občanského vybavení a výroby.

B.1

SROVNÁVACÍ HODNOTA

1. Popis metodiky Ocenění nemovitostí je provedeno srovnávací metodou. Srovnávací metoda ocenění vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji či cenou nabízenou. V principu se jedná o vyhodnocení trhu s nemovitostmi srovnatelnými svým charakterem, velikostí, lokalitou apod. pomocí srovnávacích koeficientů, které zohledňují infrastrukturu, velikost, vyuţitelnost, dopravní dostupnost, umístění pozemků atd. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a draţeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je stanovena srovnávací hodnota se zohledněním současné situace na trhu pro srovnatelné nemovitosti. Srovnávací hodnota má při ocenění pozemků cenou obvyklou (trţní) největší vypovídací schopnost

5


Provedeným průzkumem trhu v daném místě nebyly zjištěny dostatečné údaje o realizovaných převodech pozemků obdobného charakteru, protoţe se dle sdělení místních převody těchto parcel v minulých letech neuskutečňovaly, pozemky přechází na právní nástupce vlastníků. Proto bude k porovnání pouţito nabídkových cen obdobných pozemků a to jak v místě, tak i v dalších lokalitách Přerova. V posledním období byly v realitní inzerci nabízeny následující nemovitosti:

Pozemek

Lokalita

Prodej zahrady o rozloze 634 m2 v okrajové části obce. Přerov V – Napojená na elektř. 220V a 380V, na pozemku vlastní kopaná Dluhonice, K studna, vysázené ovocné stromy, kůlna na nářadí, celá Nadjezdu oplocená, udrţovaná. Na pozemku lze postavit chatku.. Zahrádka s dřevěnou chatkou v Přerově - Markrabinách. Slunná zahrádka je osázena ovocnými dřevinami švestky, jabloně, meruňky, hrušky dále kultivovanými záhony s Přerov I – ovocem a zeleninou. Chatka o 16m2 je tvořena verandou, Město, pokojem, kuchyňkou. Dalším prostorem je vybavená kutilská Kojetínská dílna. WC je samostatné suché. Objekt je napájen 220/380V s měřiči. Zdroj vody na pozemku je zabezpečen studnou raţenou a vrtanou s pumpou nebo el. čerpadlem. Střecha chatky je dřevěná s hliníkovou šablonou. Nabízíme k prodeji zahradu v zahrádkářské kolonii u Laguny na okraji Přerova. V tomto kraji Vám nabízíme zahradu o celkové výměře 297 m2. Zahrada se nachází na okraji města vedle střelnice. Pro odběr vody je zde k dispozici vlastní Přerov I – studna s pumpou. Na zahradě je moţnost postavit chatičku. Město, 9. Zahrada je kompletně oplocena a celá osada se zamyká. K května osadě i k pozemku vede dobrá příjezdová cesta. V Přerově se nachází kompletní občanská vybavenost. Dopravní dostupnost zajišťuje pravidelná linka autobusu, MHD a vlak. Zahrada je situována na velice dobré a klidné místo. Prodej zahrady (250 m2) s chatkou (12 m2) v zahrádkářské lokalitě „Laguna“. Pěkné místo v blízkosti Ţebračky. Ihned k dispozici. Na pozemku studna. Naše společnost Vám zprostředkuje prodej zahrady v klidné části města Přerov o výměře 2615m2. K zahradě vede zpevněná komunikace, moţnost vjezdu a parkování přímo na zahradě. Na pozemku se nachází zděný cihlový zahradní domek s moţností posezení, elektřina 230/380V, vlastní studna, vzrostlé jabloně, hrušky, švestky, topení na tuhá paliva nebo elektrické. Vhodné k rekreaci, pěstování ovoce, zeleniny nebo k chovu ptactva, na zahradě se nachází prostorné voliéry. Cena bez provize. Naše realitní kancelář nabízí k prodeji zahradu se zahradním domkem za Přerovem v zahrádkářské osadě "Špička", 267,7 m2. Studna na pozemku, bez elektriky.

6

Přerov I – Město, Bezručova

Přerov I – Město, Dluhonská

Přerov III – Lověšice

Velikost (m2)

Nabídková cena v Kč

Datum nabídky, prodeje

634

130 000,00

11/2010, aktualizace 09/2011

355

140 000,00

10/2010, aktualizace 09/2011

297

35 640,00

08/2011

250

120 000,00

04/2011

2615

299 000,00

06/2011

267

55 000,00

09/2011


Podle uvedených srovnávacích nemovitostí se v dané lokalitě a širším okolí pozemky uţívané pro zahrádkářské účely pohybují v širokém rozpětí 50,00 - 250,00 Kč/m2, v závislosti na vzdálenosti od města, napojení na inţ. sítě, podmínkám okolí apod. Cena je uvedena bez případných součástí (chatek apod.) Oceňovaný pozemek ve srovnání s nabízenými pozemky se nachází mimo soustředěnou zástavbu, je často podmáčen a umístěn v sousedství ţeleznice a frekventované silnice. Vzhledem k výše uvedeným skutečnostem stanovuji srovnávací hodnotu pozemku ve spodní hranici uvedeného rozpětí, v částce 50,00 Kč/m2,

tj. celkem 125 150,00 Kč Po nemovitostech tohoto typu je v dané lokalitě poptávka niţší neţ nabídka. Vzhledem k umístění a současnému způsobu vyuţití (součást osady, více uţivatelů pozemku) je pozemek obchodovatelný pouze v úzkém okruhu zájemců.

2. Rekapitulace srovnávací hodnoty Název

Srovnávací hodnota (Kč) 125 150,00

Pozemek parc. č. PK 225

B.2. PRÁVA A ZÁVADY Dle výpisu z katastru nemovitostí č. 247 jsou zapsána k nemovitosti – pozemku parc. č. PK 225 omezení vlastnického práva v části C: - Nařízení exekuce, na základě listiny – usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud v Ostravě 92 EXE-10401/2011-15 ze dne 24. 2. 2011, povinnost k Heinrich Marcel - Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - ex. příkaz k prodeji nemovitých věcí Exe. úřadu Praha 8, č. j. 76 EX – 122/2011-7 ze dne 9. 3. 2011 Tato omezení nejsou při ocenění zohledněna, protoţe nemají vliv na cenu obvyklou. Jiná práva nebo závazky (zástavní právo, platná nájemní smlouva apod.) ve vztahu k předmětnému nemovitému majetku nebyly zjištěny.

7


C.

REKAPITULACE A ZÁVĚR OCENĚNÍ

1. Rekapitulace cen Nemovitost

Srovnávací hodnota

Pozemek parc. č. PK 225

231 600,00 Kč

2. Závěr Znalecký posudek měl posoudit a zodpovědět tyto otázky: 1) ocenit nemovitost,vč. součástí a příslušenství a to pozemek vedený ve zjednodušené evidenci parc. č. PK 225, zapsaný na LV č. 247 v katastrálním území Lověšice u Přerova, obec Přerov, okres Přerov á Odhad obvyklé ceny (trţní hodnoty) je proveden na základě posouzení zjištěných hodnot. Největší důraz při ocenění je kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, ţivotní prostředí, atd. Kladné stránky - průměrná dostupnost do centra města - dopravní napojení pomocí MHD - výhledově je uvaţováno se změnou stávajícího vyuţití Záporné stránky - pozemek je často podmáčen - pozemek je v blízkosti frekventované komunikace a ţelezniční dráhy - není moţnost napojení přípojky inţenýrských sítí Obvyklou cenu oceňovaného pozemku nejlépe vystihuje cena zjištěná porovnávacím způsobem, která odpovídá současné nabídce srovnatelných nemovitostí na trhu v dané lokalitě a způsob ocenění odpovídá definici obvyklé ceny v zákoně č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.

Na základě výše uvedených skutečností odhaduji obvyklou cenu pozemku parc. č. PK 225 ve výši

125 150,00 Kč

8


2) ocenit jednotlivá práva a závady, s nemovitostmi spojená Současně s oceněním nemovitosti byla posuzována otázka práv a závad, které jsou s oceňovanými nemovitostmi spojena. Na základě předloţených listin i místního šetření lze konstatovat, ţe na předmětné nemovitosti neváznou ţádná věcná břemena a jiné závady. Dle listu vlastnictví č. 247 zde váznou (evidenčně jako omezení vlastnického práva) exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, nařízení exekuce, jak je patrné ze zápisu v části C příslušného listu vlastnictví. Veškerá tato evidovaná omezení nemají s ohledem na účel posudku vliv na obvyklou cenu, resp. trţní hodnotu nemovitostí, nejedná se o ocenitelná práva a závady spojené s nemovitostmi ve smyslu znaleckého úkolu a účelu posudku, jehoţ zpracování vyplývá právě z důvodu těchto citovaných skutečností a pro související účely. Z uvedených důvodů nebyla znalcem ani zjišťována výše na nemovitostech váznoucích pohledávek zajišťovaných uvedenými zástavními právy apod.

Cena práv s nemovitostí spojených činí

celkem:

0,- Kč

Cena závad s nemovitostí spojených činí

celkem:

0,- Kč

Prohlašuji, ţe při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou

Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 17. března 2009 pod č.j. Spr. 588/2009 pro základní obor Ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 255-100/11 znaleckého deníku. Znalečné a úhradu nákladů účtuji podle přiloţené likvidace.

V Ostravě 7. října 2011

Ing. Petra Vařeková

Soupis příloh Příloha č. 1 Příloha č. 2 Příloha č. 3 Příloha č. 4

Fotodokumentace Kopie výpisu z katastru nemovitostí č. 247 pro k. ú. Lověšice u Přerova Kopie katastrální mapy Situace

9

FOTODOKUMENTACE

SITUACE

11

Recommend Documents