Znalecký posudek č. 3369/11 O ceně nemovitosti: Garáž č.ev. 109 na pozemku parc. st.386/14 v Kamenickém Šenově včetně pozemku parc.č. st.386/14 kú. Kamenický Šenov obec Kamenický Šenov kraj Liberecký
okres Česká Lípa
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Mladá Boleslav Mgr.Martin Slavata Táborská čp.527/III 29301 Mladá Boleslav č. obj.: EX 1649/10 ze dne: 15.3.2011 vystavil: Mgr.Adéla Janstová
Účel posudku:
zjištění obvyklé ceny garáže
Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb. a vyhlášky č. 364/2010 Sb., podle stavu ke dni 18. 4. 2011 posudek vypracoval: Ing. Marian Uram Kupeckého 736/10 293 01 Mladá Boleslav IČ 624 51 782 Posudek obsahuje 11 stran. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Mladé Boleslavi, 21. 4. 2011
–2–
A. Nález Garáž pro parkování osobního vozidla na pozemku parc.č. st.386/14 kú.Kamenický Šenov se nachází vedle ulice Okružní města Kamenický Šenov. Garáž je přízemní nepodsklepená, osazení v rovině, garáž střední v bloku řadových garáží, (2-há od pravého kraje druhého bloku), garáž přístupná od zpevněné ulice a mezi garážemi nezpevněno, garáž na okraji města. Garáž na vlastním pozemku, základní údržby a zanedbaného stavu (zatékání, nenatřená vrata). Město Kamenický Šenov má 3995 obyvatel (malý lexikon obcí od 1.2.2011), ve městě není vydána cenová mapa stavebních pozemků, v místě možnost napojení na veškeré sítě: elektřiny, vody, kanalizace, plynu, telefon (obtížně). Garáž není napojena na žádné sítě.
1. Znalecký úkol Stanovení ceny nemovitosti pro porovnání a zjištění obvyklé ceny k exekutorskému řízení čj. EX 1649/10.
2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 18. 4. 2011 .
3. Podklady pro vypracování posudku VKN z LV č.1487 pro kú. a obec Kamenický Šenov ze dne 15.3.2011 č.PÚ (inf.), stav VKN odpovídá současnosti internet, snímek katastrální mapy, informace stavebního úřadu (KR povolení trvalého užívání čj.Výst.213/337/03-P ze dne 19.11.2003 (“dodatečně“), SP povolení stavby ze dne 28.9.1981 č. výst.1109/81-332/6 vydané Stavebním úřadem Kamenický Šenov.
4. Vlastnické a evidenční údaje viz.VKN z LV č.1487 Kolrus Martin Omezení vlastnického práva: nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji
1
5. Dokumentace a skutečnost Jedná se o přízemní nepodsklepenou garáž z roku 1981, střední v řadě, v bloku garáží při ulici Okružní, města Kamenický Šenov, rozměry zjištěny měřením. Konstrukce popsány u výpočtu admin. ceny garáže. Garáž běžné údržby, opotřebení středně snižující cenu. Znaky: trh s garážemi - v místě u rodinných domů, v zimě zhoršenou přístupností, poloha - v okraj města, druh - řadová vnitřní, podsklepení - nepodsklepená, přízemní, podkroví - má plochou střechu, bez možnosti podkroví, konstrukce -je zděná na 30cm, dřevěný trámový strop, techn.vybavení - bez vybavení, příslušenství - nemá, příjezd nezpevněný štěrkový, pozemek pozemek stejného vlastníka, posouzení širších vztahů - garáž na dobrém místě, kde rodinné domy, resp. běžný zájem o garáže, běžně přístupná, neohrožena záplavami, je přízemní nepodsklepená v mírném svahu.
Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
–3–
6. Celkový popis nemovitosti Přízemní nepodsklepená zděná garáž s plochou střechou, postavena jako střední v řadě garážového bloku při ulici Okružní města Kamenický Šenov, klasická řadová garáž. Nemovitost bez věcných břemen.
7. Obsah posudku a) b)
Garáž č.e.109 na pozemku parc.č. st.386/14 kú. Kamenický Šenov Pozemek parc.č. st.384/14 kú.Kamenický Šenov
B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 364/2010 Sb. o oceňování majetku.
Podklady pro stanovení koeficientu Kp: Okres: Česká Lípa Počet obyvatel: 2 001 – 5 000 obyvatel
a) Garáž č.e.109 na pozemku parc.č. st.386/14 kú. Kamenický Šenov – § 24 Přízemní stavba nepodsklepená s plochou střechou z roku 1981, osazena na rovině při ulici Okružní v Kamenickém Šenově, je postavena jako střední v řadě, (druhá z pravého kraje v druhé řadě), zděná na 30cm z plynosilikátových bloků s plochou střechou, na základech s izolací, strop dřevěný trámový s bedněnám, na střeše svařované živičné pásy, oplechování okrajů, bez žlabu a svodu pozinkovaným plechem, fasáda vně hladká, uvnitř hladké omítky, okno luxvery, elektřina není, plechová vyklápěcí vrata, betonová podlaha. Nachází se v bloku řadových garáží při ulici Okružní města Kamenický Šenov. Garáž je z roku 1981, mírné poškození střechy, orezlá vrata. Morálně-technické zastarání středně snižující cenu garáže. Opotřebení lineární: 30 roků stáří, při životnosti 80 roků, tj. 37,50%. Místo garáže okraj města, viz.poloha, při Okružní ul., Kamenický Šenov, v CHKO (vlivy neuvedené u polohy), přístup štěrkový, stavba tzn. ke znakům: v místě běžný zájem o garáže, garáž i pozemek ve spoluvlastnictví, nemovitost dobrá vzhledem k poloze. Podlaží: 1.NP přízemí Výška: Zastavěná plocha:
6,50×3,75
Obestavěný prostor (OP): podezdívka (0,0+0,50)/2 × 6,50×3,75 1.NP přízemí 2,59 × 6,50×3,75 Obestavěný prostor – celkem:
=
= = =
2,59 m 24,38 m2
6,09 m3 63,13 m3 69,22 m3
–4– Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 18, tabulky č. 1: Kraj: Liberecký Obec: Kamenický Šenov Počet obyvatel: 3 995 Indexovaná prům. cena (IPC): 1 773,– Kč/m3 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Krize na trhu s nemovitostmi, snižení cen a přísnější podmínky bankovních ústavů. Poptávka tím všeobecně nižší. Popis znaku Hodnocení znaku Ti –0,05 1 Situace na dílčím (segmentu) II. Poptávka nižší než nabídka trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve 0,00 spoluvlastnictví) 3 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu 0,00 prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) 3
Index trhu (IT = 1 + ∑ Ti):
0,950
i=1
Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Poloha v obci II. Na okraji souvisle zastav. území obce 2 Dopravní dostupnost I. Nejbližší zastávka hromadné dopravy ve vzdálenosti nad 300 m 3 Obyvatelstvo v okolí II. Bezproblémové okolí 4 Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu nemovitosti 5 Vlivy neuvedené I. Vlivy snižující cenu
Pi –0,05 –0,03 0,00 0,00 –0,10
5
Index polohy (IP = 1 + ∑ Pi):
0,820
i=1
Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 18, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku 0 Typ stavby II. Svislé konstrukce zděné nebo železobetonové s plochou střechou nebo krovem neumožňující zřízení podkroví 1 Druh stavby I. Řadová 2 Konstrukce II. Obvod. zdivo nebo stěny tl. 15-30 cm 3 Technické vybavení I. Bez vybavení 4 Příslušenství - venk. úpravy II. Bez příslušenství 5 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 6 Stavebně-technický stav III. Stavba se zanedbanou údržbou (předpoklad provedení menších stavebních úprav) * Kategorie stavby: C - stáří od 30 do 50 let včetně Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V7: 0,8
Vi B
–0,01 0,00 –0,05 –0,01 0,00 0,85*
–5– 5
Index konstrukce a vybavení (IV = (1 + ∑ Vi) × V6):
0,632
i=1
Index cenového porovnání (I = IT × IP × IV): Cena upravená (CU = IPC × I): Určení porovnávací hodnoty (OP × CU):
0,950 × 0,820 × 0,632 = 0,492 1 773,– × 0,492 = 872,32 Kč/m3 69,22 × 872,32 = 60 381,99 Kč
Garáž č.e.109 na pozemku parc.č. st.386/14 kú. Kamenický Šenov – zjištěná cena:
60 381,99 Kč
b) Pozemek parc.č. st.384/14 kú.Kamenický Šenov – § 28 Pozemek je evidován jako zastavěná plocha a nádvoří, výměry 25 m2, na pozemku stojí budova garáže, přízemní řadová garáž. Nezpevněný přístup resp. částečně zpevněný štěrkový přístup, možnost napojení všech sítí i když problematicky. Pozemek v CHKO. Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 57,20 Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = Cp × 1,00, kde Cp = 35 + (3 995 – 1 000) × 0,007414 (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde 3 995 je počet obyvatel v obci. § 28 odst. 2 – Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Přístup po nezpevněné komunikaci – Chráněná krajinná oblast – Možnost napojení na rozvod plynu + Úprava celkem: + Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: (Garáže)
5% 3% 10 % 2% × × ×
Jednotková cena [Kč/m2] Název Parc. č. Výměra [m2] základní upravená zastavěná plocha a st.386/14 25 57,20 96,4056 nádvoří Pozemek parc.č. st.384/14 kú.Kamenický Šenov – zjištěná cena:
1,020 2,113 0,782 Cena [Kč] 2 410,14
2 410,14 Kč
C. Obvyklá cena (na trhu s nemovitostmi v místě a čase) Dle § 2 odst.1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění, se obvyklou cenou pro účely účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného popřípadě obdobného majetku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby (stav tísně prodávajícího či kupujícího, důsledky kalamit, osobní poměry jako majetkové, rodinné či jiné osobní vztahy, zvláštní hodnota přikládaná majetku. Pojem tržní hodnota nastává jako termín označující sjednanou cenu dosaženou na volném trhu. Tzn. tržní cena nastává až po realizaci převodní smlouvy, a pakliže má být vyjádřena předem je
–6– odhadnuta tržní hodnota majetku na trhu. Daný pojem je mezinárodně uznáván. Tržní cena je cena sjednaná, na kterou neměly vliv osobní a jiné neobvyklé okolnosti, tzn. cena dosažená a odhadnutá po dostatečném marketingu trhu. Zjednodušeně vyjádřeno, termín obecná tržní cena možno nahradit termínem obvyklá tržní cena. Zásadně pak právní řád stanovuje termín obvyklá cena (tuto nelze vypočíst a je nutno ji zjistit dle výše uvedeného ustanovení).
Zjištění obvyklé ceny nemovitosti porovnáním na trhu (pozn. hledány a porovnávány nemovitosti stejného charakteru, konstrukcí a vybavení, obdobného umístění v místě a lokalitě, resp. stejných či obdobných znaků, tj. garáže pro osobní vozidlo) ?) oceňovaná garáž č.e.109 na pozemku pč. st.386/14 kú.Kamenický Šenov, včetně pozemku 25 m2 přízemní nepodsklepená zděná řadová garáž z r.1981, standartní konstrukce, elektřina není, vedle obytné zástavby rodinných domů, umístěna na běžném území, běžně přístupná, stav vyhovující, bez velkých závad (ale malé zatékání, nenatřená vrata, údržba běžná - malá, možnost napojení na sítě elektřiny, vody, plynu, kanalizace, je možné, bez napojení, (konstrukce viz popis u admin.ceny, stav viz. foto (zde prostřední):
.
–7– Porovnávané nemovitosti: a) Garáž v nedalekém Cvikově: z inzerce.
b) Garáž pro parkování osobního vozidla na pozemku parc.č. st.2519 se nachází při ulici Jilemnického (bloky garáží na území mezi ul.Jilemnického, Novákova a Dukelská), statutárního města Mladá Boleslav. Garáž užívaná je vnitřní v bloku řadových garáží, stranou centra města, při okraji města. Garáž na vlastním pozemku. Prodej 13.1.2011 za 77tis.Kč, foto dále:
. ?) z výše uvedeného vyplývá, že ceny obvyklé garáží v místě a čase se pohybují kolem 60 000 Kč, přičemž garáže jsou též obdobných znaků, (mírné stavební závady jsou vyrovnány velikostí garáže). Se zvážením prodejnosti s ohledem na trh i znaky (viz. popis u administrativní ceny), dále v daném území a lokalitě jsou dané okolnosti porovnány a předpokládaná cena oproti průměru upravena na 60 000 Kč, střed. Garáž oceňovaná je individuální obytné zástavbě v dobrém místě. 1.Obvyklá cena garáže je 60 000 Kč, (garáž na pozemku pč. st.386/14 kú.Kamenický Šenov. 2. Cena práv a závad s nemovitostí spojených, na VKN z LV nejsou uvedena práva či věcná břemena, tzn. cena 0 Kč. 3. Výsledná cena obvyklá garáže če.109 s pozemkem parc.č. st.386/14 KŠ 60 000 Kč. Vzhledem ke krizi a dalším vlivům na trhu s nemovitostmi lze tvrdit, že ceny nemovitostí tohoto typu v daném území (garáž v běžném území města).
–8–
D. Rekapitulace (administrativní cena) Souhrn výměr všech pozemků
25 m2
Výsledné ceny: a)
Garáž č.e.109 na pozemku parc.č. st.386/14 kú. Kamenický Šenov b) Pozemek parc.č. st.384/14 kú.Kamenický Šenov Výsledná cena činí celkem: Cena po zaokrouhlení podle § 46:
60 381,99 Kč 2 410,14 Kč 62 792,13 Kč 62 790,– Kč
Zjištěná cena: 62 790,– Kč Cena slovy: šedesátdvatisícesedmsetdevadesát Kč
E. Obvyklá cena v daném místě a čase Garáž č.e.109 na pozemku parc.č. st.386/14 s pozemkem parc.č. st.386/14 kú.Kamenický Šenov 60 000,- Kč Cena práv a závad: viz.VKN z LV, nezjištěna: 0,-Kč Obvyklá cena slovy: šedesáttisíc Kč. V Mladé Boleslavi, 21. 4. 2011 Ing. Marian Uram Kupeckého 736/10 293 01 Mladá Boleslav
F. Znalecká doložka Tento posudek jsem podal jako znalec jmenovaný Krajským soudem v Ústí n/L dne 23.5.1991 pod čj. Spr. 2338/91 pro obor ekonomika, odvětví ceny, odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3369/11 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 3369 podle připojené likvidace.
Seznam příloh VKN z LV, katastrální mapa, foto a poloha garáže v mapě města
–9–
– 10 –
– 11 –
