11

1

ZNALECKÝ POSUDEK č. 1539/89/2012 o ceně bytové jednotky č. 1 v bytovém domu č.p. 548 se všemi součástmi a příslušenstvím, včetně spoluvlastnického podílu vyjádřeného zlomkem 7181/30838 na společných částech bytového domu č.p. 548 a pozemku - zastavěné ploše číslo parcelní 688, v katastrálním území obce Kralovice, okres Plzeň-sever.

Objednatel posudku:

JUDr. Vendula Flajšhansová Exekutorský úřad Plzeň-sever Divadelní 2728/3a 301 00 Plzeň

Účel posudku:

podklad pro exekuční řízení č.j. 121 EX 47/11.

Podle stavu ke dni 22.5.2012 posudek vypracoval: Pavel Ulč Třemošná - Záluží 177 330 11 Třemošná

Posudek obsahuje 9 stran textu včetně titulního listu a 4 strany příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Třemošné - Záluží, 30.5.2012

A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně bytové jednotky č. 1 v bytovém domu č.p. 548 se všemi součástmi a příslušenstvím, včetně spoluvlastnického podílu vyjádřeného zlomkem 7181/30838 na společných částech bytového domu č.p. 548 a pozemku - zastavěné ploše číslo parcelní 688, v katastrálním území obce Kralovice, okres Plzeň-sever, za účelem exekučního řízení vedeného pod č.j. 121 EX 47/11, k datu 22.5.2012.

2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: o ceně bytové jednotky č. 1 v bytovém domu č.p. 548 se všemi součástmi a příslušenstvím, včetně spoluvlastnického podílu vyjádřeného zlomkem 7181/30838 na společných částech domu č.p. 548 a pozemku - zastavěné ploše č. parcelní 688 v kat. území obce Kralovice. Na Palcátech č.p. 548 331 41 Kralovice Region: Plzeňský Okres: Plzeň-sever Katastrální území: Kralovice u Rakovníka 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 22.5.2012 za přítomnosti zástupce exekutora, JUDr. Milana Hejny. 4. Podklady pro vypracování posudku: - výpis z KN Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, LV.č. 1944 pro kat. území obce Kralovice, vyhotovený dne 28.2.2012 - kopie katastrální mapy v měř. 1:1000 pro kat. území obce Kralovice, vyhotovená dne 28.2.2012 pod č. PÚ-485/2012 - usnesení Okresního soudu Plzeň-sever vydané dne 15.8.2002 pod č. 11 D 169/2002-21 - prohlášení vlastníka budovy č.p. 548 v Kralovicích dne 14.12.1998 - usnesení soudního exekutora JUDr. Venduly Flajšhansové, sepsané v Plzni dne 24.4.2012 pod č.j. 121 EX 47/11-25 - vyrozumění - výzva o provedení ohledání nemovitosti exekutorem sepsaná v Plzni dne 24.4.2012 pod č.j. 121 EX 47/11-26 - informace, výměry a skutečnosti zjištěné na místě znalcem dne 22.5.2012 za účasti zástupce soudního exekutora, kdy bylo provedeno zevrubné ohledání nemovitosti a poskytnuty dostupné podklady - informace a údaje sdělené renomovanými realitními kancelářemi působícími v dané oblasti

3

5. Použitá literatura: - zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ze dne 17.6.1997, platnost od 1.1.1998 - vyhláška Ministerstva financí č. 540 ze dne 10.12.2002, kterou se provádí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění vyhlášky č. 452/2003 Sb., vyhlášky č. 640/2004 Sb., vyhlášky č. 617/2006 Sb., vyhlášky č. 76/2007 Sb., vyhlášky č. 3/2008, vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb. a vyhlášky č. 387/2011 Sb. s účinností od 1.1.2012 - publikace - Zjišťování stavební hodnoty budov a obchodní hodnoty nemovitostí, autorů Ross Brachmann - Holzner - ukazatele průměrné orientační ceny, ÚRS Praha 1993 6. Vyjádření realitních kanceláří: V rámci obchodování s nemovitostmi, se jedná o segment trhu staveb zděných bytových domů menší velikosti, s průměrnou údržbou a původního stáří dle zjištěných informací cca 52 let. Bytová jednotka je velikosti 2+1 o celkové podlahové ploše 71,81 m 2, nacházející se v 1. N.P. V tomto segmentu trhu se jeví v dané oblasti celkem rovnováha nabídky s poptávkou. 7. Vlastnické a evidenční údaje: Oceňovaná nemovitost, bytová jednotka č. 1 v bytovém domu č.p. 548 se všemi součástmi a příslušenstvím, včetně spoluvlastnického podílu vyjádřeného zlomkem 7181/30838 na společných částech bytového domu č.p. 548 a pozemku - zastavěné ploše číslo parcelní 688, je zapsána na LV.č. 1944 pro kat. území obce Kralovice, jako výlučné vlastnictví pro: - Kulhánek Jiří, nar. 12.1.1965, bytem Na Palcátech 548, Kralovice.

8. Dokumentace a skutečnost: Povinný se i přes písemnou výzvu exekutora na termín vlastního ohledání nemovitosti nedostavil. Znalecký posudek je zpracován dle zjištěných skutečností, předložených výše uvedených dokladů, informací získaných u renomovaných realitních kanceláří působících v dané lokalitě a zejména informací získaných při zevrubném ohledání nemovitosti znalcem dne 22.5.2012, kdy byly předloženy dostupné podklady. 9. Celkový popis nemovitosti: Oceňovaná nemovitost, bytová jednotka č. 1 se všemi součástmi a příslušenstvím se nachází v bytovém domu č.p. 548, situovaném západně poblíž centra intravilánu obce Kralovice, v ulici Na Palcátech, na zastavěné ploše č. parcelní 688. Situování nemovitosti je patrno z kopie katastrální mapy pro kat. území obce Kralovice, v měř. 1:1000, jenž je přílohou znaleckého posudku. Přístup k nemovitosti je ze severu z přímo přilehlé výše uvedené zpevněné ulice. V dané části obce je možnost napojení na veškeré inženýrské sítě. Obec Kralovice čítá cca 3 510 obyvatel, má základní občanskou vybavenost, má ovšem omezenou možnost kulturního, sportovního a společenského vyžití, v dané oblasti chybí lukrativní pracovní možnosti, obec má poměrně dobré dopravní spojení autobusovou i vlakovou dopravou. Životní prostředí je v dané lokalitě celkem nenarušené, bez jakéhokoliv přímého vlivu škodlivého

průmyslu. Užívání nemovitosti je pouze rušeno provozem na přímo přilehlé ulici. Okolní zástavbu tvoří bytové domy stejného stylu, data výstavby, přibližně podobné velikosti, a průběžné údržby a rodinné domy. Hlavním objektem pro zjištění ceny je bytová jednotka č. 1 v bytovém domu č.p. 548 se všemi součástmi a příslušenstvím, včetně spoluvlastnického podílu vyjádřeného zlomkem 7181/30838 na společných částech domu č.p. 548 a pozemku - zastavěné ploše č. parcelní 688. Na LV.č. 1944 pro kat. území obce Kralovice je vyznačeno věcné břemeno užívání povinné bytové jednotky č. 548/1 se všemi součástmi a příslušenstvím. Věcné břemeno je zřízeno na dožití, pro oprávněnou - paní Věru Kulhánkovou, nar. 24.3.1938, bytem Na Palcátech 548, Kralovice.

Stručná charakteristika oceňovacích metod: - metoda porovnávací Při porovnávací metodě se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena předmětné nemovitosti, se zohledněním současné situace na trhu srovnatelných nemovitostí. - obvyklá cena - tržní Jedná se o cenu, za kterou je možno stejnou nebo porovnatelnou nemovitost v daném místě, čase prodat nebo koupit. Obvykle se zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji obdobných nemovitostí v daném místě a čase.

10. Obsah posudku: a) Ocenění porovnávacím způsobem a1) Byt č. 1/4. 11. Popis objektů a pozemků:

B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů:

Porovnávací metoda Popis oceňované stavby Název : Bytová jednotka č. 548/1. Bytová jednotka č. 1 se nachází v přízemí zděného bytového domu č.p. 548, situovaném v obci Kralovice, v ulici Na Palcátech, na zastavěné ploše č. parcelní 688. Situování nemovitosti je patrno z kopie katastrální mapy v měř. 1:1000, která je přílohou znaleckého posudku. Bytový dům je stáří dle předložených dokladů cca z roku 1960, tj. 52 let a obsahuje celkem tři nadzemní podlaží

5

(suterén s technickým zázemím a dvě obytná podlaží, celkem se 4 byty). Povinný se i přes písemnou výzvu exekutora na termín vlastního ohledání nemovitosti nedostavil, nebyl tudíž znalci umožněn vstup do předmětného bytu. Vzhledem k této skutečnosti nebylo možné provést znalcem podrobné ohledání bytu a zjistit jeho skutečný technický stav a vnitřní vybavenost. Při výpočtu ceny bytové jednotky je uvažováno se standardním technickým stavem a vybaveností. Technické a morální opotřebení bytového domu snižuje hodnotu bytu středně. Bytová jednotka č. 548/1 je velikosti 2+1 o celkové podlahové ploše 71,81 m 2 a obsahuje tedy dva pokoje, kuchyni, předsíň, WC, koupelnu, spíž a sklep. K bytu náleží též spoluvlastnický podíl zlomku 7181/30838 na společných částech domu č.p. 548 a pozemku - zastavěné ploše č. parcelní 688 se všemi součástmi a příslušenstvím. Druh nemovitosti: Byty Konstrukce: zděné Počet nadzemních podlaží: 3 Poloha: samostatně stojící Podkroví: ne Pozemky celkem: 840 m2 Zastavěná plocha hlavního objektu: 840 m2 Poměr pozemků celkem k zastavěné ploše: 1,00 Výtah: ne Přípojky: vody, kanalizace, elektro. Technický stav objektu: dobrý Příslušenství nemovitosti: standardní. Garáž: v objektu Stáří objektu: 52 roků Jednotkové množství oceňované nemovitosti Jednotka Podlahová plocha podlaží celkem

Zkratka PP

Výměra 71,81 m2

Hodnocení objektu dle kritérii Kritérium 1. Velikost obce 2. Správní funkce 3. Poptávka po koupi nemovitostí 4. Přírodní okolí 5. Obchod a služby 6. Školství 7. Zdravotnictví 8. Kultura, sport 9. Hotely ap. 10. Struktura zaměstnanosti 11. Životní prostředí 12. Poloha vzhledem k centru obce 13. Dopravní podmínky 14. Orientace ke světovým stranám 15. Konfigurace terénu 16. Převládající zástavba

Rozmezí koeficientu Min Max 0,85 1,25 0,97 1,03 0,90 1,10 0,94 1,06 0,94 1,06 0,94 1,06 0,94 1,06 0,94 1,06 0,98 1,02 0,94 1,06 0,94 1,06 0,94 1,06 0,94 1,06 0,94 1,06 0,92 1,05 0,94 1,06

Hodnota koeficientu 0,950 0,980 0,990 1,000 0,990 0,970 0,970 0,970 0,990 1,000 1,000 1,030 1,000 1,030 1,000 1,000

17. Parkovací možnosti v okolí 18. Obyvatelstvo v sousedství 19. Územní plán 20. Inženýrské sítě 21. Typ stavby 22. Dostupnost jednotlivých podlaží 23. Regulace nájemného 24. Výskyt radonu 25. Další možnosti ohrožení 26. Příslušenství nemovitosti 27. Možnost dalšího rozšíření 28. Technická hodnota stavby 29. Údržba stavby 30. Pozemky k objektu celkem 31. Názor odhadce Výsledný koeficient:

0,94 0,94 0,94 0,60 0,94 0,90 0,90 0,93 0,60 0,90 0,98 0,20 0,85 0,85 0,90

1,06 1,06 1,06 1,05 1,06 1,05 1,10 1,05 1,00 1,10 1,02 1,00 1,10 1,15 1,10

1,030 1,000 1,000 0,800 0,990 0,990 1,000 1,000 1,000 1,000 0,980 0,400 1,000 1,000 0,990 0,274

Přehled porovnatelných nemovitostí Objekt č.: 1 Název: Byt 2+1 - Kaznějov I. Adresa: 331 51 Kaznějov Druh nemovitosti: Byty Poloha: samostatně stojící Stáří objektu: 40 roků Stav objektu: dobrý Počet nadz. podlaží 4 Počet podzemních podlaží: 1 2 Výměra pozemku: 62 m Zastavěná plocha: 62 m2 Garáž: není Výtah: ne Podkroví: ne Svislé konstrukce: montované z dílců betonových plošných Přípojky: elektro, vody, kanalizace, zemního plynu, dálkového vytápění, slaboproudé rozvody. Příslušenství: standardní. Požadovaná nebo kupní cena Pramen zjištění ceny: sdělení realitní kanceláře Požadovaná cena: 790 000,- Kč Koef. úpravy ceny: 0,90 Cena po úpravě: 711 000,- Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny Přepočtené jedn. ceny Podlahová plocha podlaží celkem 62,00 m2 11 467,74 Kč/m2 42 950,34 Kč/m2 Hodnocení kritérií pro porovnání cen nemovitostí 1. Velikost obce - obyvatel 4. Přírodní okolí 7. Zdravotnictví 10. Struktura zaměstnanosti 13. Dopravní podmínky 15. Konfigurace terénu 18. Obyvatelstvo v okolí 21. Typ stavby 24. Výskyt radonu 27. Možnost dalšího rozšíření 30. Pozemky k objektu celkem

0,94 1,00 0,97 1,01 1,03 1,00 1,00 1,00 1,00 0,98 0,85

2. Správní funkce 0,98 5. Obchod a služby 0,98 8. Kultura a sport 0,97 11. Životní prostředí 1,00 14. Orientace ke světovým stranám 16. Převládající zástavba 1,00 19. Územní plán 1,00 22. Dostupnost podlaží 0,99 25. Další možnosti ohrožení 1,00 28. Technická hodnota 0,40 31. Názor odhadce 1,00

3. Poptávka nemovitostí 6. Školství 9. Hotely apod. 12. Poloha k centru 17. Parkovací možnosti 20. Inženýrské sítě 23. Regulace nájemného 26. Příslušenství nemovitosti 29. Údržba stavby Součin dílčích koeficientů - Is

Objekt č.: 2 Název: Byt 2+1 - Kaznějov II. Adresa: 331 51 Kaznějov Druh nemovitosti: Byty Poloha: samostatně stojící Stáří objektu: 40 roků Stav objektu: dobrý

1,00 0,97 0,98 1,03 1,03 1,00 1,00 1,00 0,90 1,01 0,267

7 Počet nadz. podlaží 4 Počet podzemních podlaží: 1 Výměra pozemku: 50 m2 Zastavěná plocha: 50 m2 Garáž: není Výtah: ne Podkroví: ne Svislé konstrukce: montované z dílců betonových plošných Přípojky: vody, kanalizace, zemního plynu, elektro, dálkové vytápění, slaboproudé rozvody. Příslušenství: standardní. Požadovaná nebo kupní cena Pramen zjištění ceny: sdělení realitní kanceláře Požadovaná cena: 650 000,- Kč Koef. úpravy ceny: 0,90 Cena po úpravě: 585 000,- Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny Přepočtené jedn. ceny Podlahová plocha podlaží celkem 50,00 m2 11 700,- Kč/m2 36 335,40 Kč/m2 Hodnocení kritérií pro porovnání cen nemovitostí 1. Velikost obce - obyvatel 4. Přírodní okolí 7. Zdravotnictví 10. Struktura zaměstnanosti 13. Dopravní podmínky 15. Konfigurace terénu 18. Obyvatelstvo v okolí 21. Typ stavby 24. Výskyt radonu 27. Možnost dalšího rozšíření 30. Pozemky k objektu celkem

0,94 1,00 0,97 1,01 1,03 1,00 1,00 1,01 1,00 0,98 0,85



1,00 0,97 0,98 1,03 1,03 1,00 1,00 1,00 0,90 1,05 0,322

Objekt č.: 3 Název: Byt 2+1 - Plasy. Adresa: 331 01 Plasy Druh nemovitosti: Byty Poloha: samostatně stojící Stáří objektu: 40 roků Stav objektu: dobrý Počet nadz. podlaží 4 Počet podzemních podlaží: 1 2 Výměra pozemku: 58 m Zastavěná plocha: 58 m2 Garáž: není Výtah: ne Podkroví: ne Svislé konstrukce: montované z dílců betonových plošných Přípojky: vody, kanalizace, zemního plynu, elektro. Příslušenství: standardní. Požadovaná nebo kupní cena Pramen zjištění ceny: sdělení realitní kanceláře Požadovaná cena: 790 000,- Kč Koef. úpravy ceny: 0,90 Cena po úpravě: 711 000,- Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny Přepočtené jedn. ceny Podlahová plocha podlaží celkem 58,00 m2 12 258,62 Kč/m2 33 221,19 Kč/m2 Hodnocení kritérií pro porovnání cen nemovitostí 1. Velikost obce - obyvatel 4. Přírodní okolí 7. Zdravotnictví 10. Struktura zaměstnanosti 13. Dopravní podmínky 15. Konfigurace terénu 18. Obyvatelstvo v okolí 21. Typ stavby 24. Výskyt radonu 27. Možnost dalšího rozšíření 30. Pozemky k objektu celkem

0,93 1,02 0,97 1,01 1,03 1,00 1,00 1,01 1,00 0,98 0,85



1,00 1,00 0,99 1,01 1,03 1,04 1,00 1,00 0,90 1,10 0,369

Zjištění jednotkových cen porovnatelných objektů Objekt číslo 1. Byt 2+1 - Kaznějov I. 2. Byt 2+1 - Kaznějov II. 3. Byt 2+1 - Plasy. SJC – minimum SJC – průměr SJC – maximum Index oceňovaného objektu JCO – minimum JCO – průměr JCO – maximum Výměry oceňované stavby CO – minimum CO – průměr CO – maximum

Přepočtené jednotkové ceny SJP porovnatelných objektů PP 42 950,34 36 335,40 33 221,19 33 221,19 37 502,00 42 950,34 0,274 9 103,00 10 276,00 11 768,00 71,81 653686 737920 845060

Cena objektu zjištěná porovnávací metodou: Minimální: Průměrná: Maximální:

653 686,- Kč 737 920,- Kč 845 060,- Kč

Cp = COprůměrná - [0,15 * (COmaximální - COminimální)] = = 737920 - [0,15 * (845060 - 653686)] = 709 213,90 Kč Bytová jednotka č. 548/1. - výsledná cena

=

709 213,90 Kč

Věcné břemeno. Na LV.č. 1944 pro kat. území obce Kralovice je vyznačeno věcné břemeno užívání povinné bytové jednotky č. 548/1 se všemi součástmi a příslušenstvím. Věcné břemeno je zřízeno na dožití, pro oprávněnou - paní Věru Kulhánkovou, nar. 24.3.1938, bytem Na Palcátech 548, Kralovice. Stanovené měsíční nájemné: 4 500,- Kč Roční užitek: 54 000,- Kč Patří-li právo z věcného břemene určité osobě na dobu jejího života, oceňuje se desetinásobkem ročního užitku. Hodnota věcného břemene: 540 000,- Kč

Věcné břemeno:

540 000,- Kč

C. Rekapitulace Porovnávací cena:

709 210,- Kč

Věcné břemeno:

540 000,- Kč

9

Obvyklá cena: 710 000,- Kč

slovy: sedmsedesettisíc Kč

Obvyklá cena po odečtení věcného břemene: 170 000,- Kč slovy: stosedmdesáttisíc

V Třemošné - Záluží, 30.5.2012 Pavel Ulč Třemošná - Záluží 177 330 11 Třemošná

D. Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 2.11.1998 č.j. Spr. 1251/98 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1539/89/2012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 89/2012.

11

Recommend Documents