11

Znalecký posudek č. 874- 60/11 ve věci stanovení obvyklé ceny podílu id 1/2 k nemovitostem - bytové jednotky (bytu) č. 266/37, vč. spoluvlastnických podílů na společných částech domu a jeho vybavení a spoluvlastnického podílu k pozemkům p.č.705/9 - zastavěná plocha a nádvoří bytovým domem čp.266 a pozemkům p.č.705/24, 705/25, 705/26 a 705/27 - ostatní plocha, jiná plocha. Jednotka je v podílovém spoluvlastnictví fyzických osob (povinný Martin Brtinský). Oceňovaná jednotka s příslušenstvím je zapsaná v KN v k.ú. České Budějovice 3, obec České Budějovice, okres České Budějovice, na LV č.6732. Oceňovaná jednotka s příslušenstvím je příslušná typovému panelovému bytovému domu České Budějovice, A.Trägera čp.266/113, 370 10 České Budějovice 10, v k.ú.České Budějovice 3, obec České Budějovice, okres České Budějovice, na LV č.4561. Dislokace je určena dle kopie katastrální mapy s vyznačením, viz. přílohy. Na oceňovaných nemovitostech váznou dle výpisu z KN nařízené exekuce a zástavní právo smluvní a exekutorské. Na nemovitostech (jednotce) váznou jako závady věcná břemena „práva chůze a jízdy po p.č.705/24 a 705/26“ (dle popisu a určení v dalším textu), nemovitosti jsou jiných práv a závad (právně účinných) s nimi spojenými prosté, z výpisu a informací na KN a od vlastníka nemovitostí nebyly zjištěny. Nemovitosti nejsou prokazatelně pronajaty, smlouva o pronájmu nebyla předložena. Posudek je zpracovaný dle požadavku objednatele, dle specifikace Usnesení o nařízení exekuce č.j.48EXE-7102/2010-11 a Usnesení o ustanovení znalce č.j. 125 EX 627/10-57. Ocenění je provedeno v souladu a na základě “Prohlášení vlastníka budovy” s přílohami, které vymezují příslušnou jednotku pro potřebu ocenění, 2x „Smlouvy o zřízení VB“ a na základě požadavků objednávky.

Objednatel posudku:

EXEKUTORSKÝ ÚŘAD ČESKÝ KRUMLOV JUDr.Marek Frank, soudní exekutor Radniční 28 381 01 Č e s k ý K r u m l o v č. obj.: písemná, usnesení ustanovení znalcem, č.j.125 EX 627/10-57 ze dne: 09.05.2011, převzato 10.05.2011 vystavil: JUDr. Marek Frank, soudní exekutor

Účel posudku: zjistit obvyklou cenu nemovitostí (povinný z exekuce Martin Brtinský), pro potřebu exekuce prodejem nemovitostí, na základě výše uvedených dokladů, dle stavu ke dni konečné místní kontrolní prohlídky a skutečného zaměření. Dle obecné metodiky, věcné hodnoty dle THU, výnosové hodnoty, se srovnáním s vyhláškou ministerstva financí České republiky č. 364/2010 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č 151/1997 Sb., o oceňování majetku, podle zák.č.120/2001 Sb.,§ 66 odst.5 a zákona č 151/1997 Sb. (§ 2 odst.1) dle stavu ke dni 25.05.2011 posudek vypracoval: Ing. Milan Paleček Opatovická 27 370 10 České Budějovice 10 Posudek obsahuje 25 stran a 36 stran příloh. Objednateli se předává v 1 vyhotovení - v originální elektronické podobě ve formátu PDF a s přílohami.. V Českých Budějovicích, 26.05.2011

–2–

A. Nález 1. Znalecký úkol ve věci stanovení obvyklé ceny podílu id 1/2 k nemovitostem - bytové jednotky (bytu) č. 266/37, vč. spoluvlastnických podílů na společných částech domu a jeho vybavení a spoluvlastnického podílu k pozemkům p.č.705/9 - zastavěná plocha a nádvoří bytovým domem čp.266 a pozemkům p.č.705/24, 705/25, 705/26 a 705/27 - ostatní plocha, jiná plocha. Jednotka je v podílovém spoluvlastnictví fyzických osob (povinný Martin Brtinský). Oceňovaná jednotka s příslušenstvím je zapsaná v KN v k.ú. České Budějovice 3, obec České Budějovice, okres České Budějovice, na LV č.6732. Oceňovaná jednotka s příslušenstvím je příslušná typovému panelovému bytovému domu České Budějovice, A.Trägera čp.266/113, 370 10 České Budějovice 10, v k.ú.České Budějovice 3, obec České Budějovice, okres České Budějovice, na LV č.4561. Dislokace je určena dle kopie katastrální mapy s vyznačením, viz. přílohy. Na oceňovaných nemovitostech váznou dle výpisu z KN nařízené exekuce a zástavní právo smluvní a exekutorské. Na nemovitostech (pozemcích) váznou jako závady věcná břemena „práva chůze a jízdy po p.č.705/24 a 705/26“ (dle popisu a určení v dalším textu), nemovitosti jsou jiných práv a závad (právně účinných) s nimi spojenými prosté, z výpisu a informací na KN a od vlastníka nemovitostí nebyly zjištěny. Nemovitosti nejsou prokazatelně pronajaty, smlouva o pronájmu nebyla předložena. Posudek je zpracovaný dle požadavku objednatele, dle specifikace Usnesení o nařízení exekuce č.j.48EXE-7102/2010-11 a Usnesení o ustanovení znalce č.j. 125 EX 627/10-57. Ocenění je provedeno v souladu a na základě “Prohlášení vlastníka budovy” s přílohami, které vymezují příslušnou jednotku pro potřebu ocenění, 2x „Smlouvy o zřízení VB“ a na základě požadavků objednávky. Schéma s vyznačením jednotky a výpisy z KN jsou nedílnou součástí posudku a jsou přiloženy v příloze posudku.

2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 24. a 25.05.2011 - venkovní a vnitřní ohledání a zaměření, za přítomnosti povinného s podrobnými informacemi zjištěnými od úředních osob a sousedů a povinného, při konečné prohlídce se skutečným zaměřením. S povinným bylo možné navázat kontakt. Konkrétní termín bylo předem možné domluvit, způsob zaměření byl konzultovaný s objednatelem.

3. Podklady pro vypracování posudku - výpis z katastru nemovitostí z Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, katastrální pracoviště České Budějovice, LV č.6732 z 09.05.2011 - výpis z katastru nemovitostí z Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, katastrální pracoviště České Budějovice, LV č.4561, z 25.05.2011 - kopie katastrální mapy z Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, katastrální pracoviště České Budějovice z 25.05.2011 - Prohlášení vlastníka budovy s přílohami ZNALECKÝ POSUDEK Č.874 - 60/11, 26.05.2011

–3– - Smlouva o směně pozemků a o zřízení VB z 19.04.2001 s geometrickým plánem - Smlouva o převodu nemovitosti a o zřízení VB z 19.04.2001 - USNESENÍ o ustanovení znalce, vydané EXEKUTORSKÝM ÚŘADEM ČESKÝ KRUMLOV z 09.05.2011, č.j.125 EX 627/10-57 - USNESENÍ o nařízení exekuce, vydané Okresním soudem Č.Bud. z 09.08.2010, č.j. 43EXE-6337/2010-8 - údaje sdělené objednavatelem a zjištěné z dokladů, při místní fyzické prohlídce a při venkovním zaměření

4. Vlastnické a evidenční údaje Podílové spoluvlastnické právo k nemovitostem : LV č.6732 Podíloví vlastníci jednotky : 1/2 Věra B r t i n s k á (805310/1969), bytem A.Trägera čp.266/113, 370 10 České Budějovice 10 1/2 Martin B r t i n s k ý (651219/1576), bytem A.Trägera čp.266/113, 370 10 České Budějovice 10 povinný z exekuce č. jednotky 266/37 - byt v budově č.p.266 na LV č.4561, k.ú. České Budějovice 3, na parcele p.č. 705/9 Podílový spoluvlastníci pozemků : 1/2 Věra B r t i n s k á (805310/1969), bytem A.Trägera čp.266/113, 370 10 České Budějovice 10 1/2 Martin B r t i n s k ý (651219/1576), bytem A.Trägera čp.266/113, 370 10 České Budějovice 10 povinný z exekuce parcela p.č. 705/9 parcela p.č. 705/24 parcela p.č. 705/25 parcela p.č. 705/26 parcela p.č. 705/27

zastavěná plocha a nádvoří ostatní plocha-jiná plocha ostatní plocha-jiná plocha ostatní plocha-jiná plocha ostatní plocha-jiná plocha

434 m2 507 m2 481 m2 316 m2 4 m2

Celkový spoluvlastnický podíl spoluvlastníků jednotky na společných částech domu a pozemcích na LV č.6732 : 63/2000

5. Dokumentace a skutečnost Nebyla předaná žádná stavební dokumentace projektu stavby, skutečnosti byly překontrolovány a zjištěny na základě zaměření zpracovatelem dle skutečnosti na místě. Pro zpracování posudku byly k dispozici údaje z dokumentace Prohlášení vlastníka jednotky, zjištěné na KN, výpisy z KN a kopie katastrální mapy. Základní údaje ke zpracování posudku byly převzaty z předaných dokladů objednatele, zjištěny zpracovatelem a doplněny při místním šetření 24. a 25.05.2011, kdy byly doplněny dostupné údaje z hlediska stavebních konstrukcí, vybavení bytu a opotřebení, dle skutečnosti na místě. Datum prohlídky bylo oznámeno objednateli, následný způsob místní prohlídky jím byl odsouhlasený, jednotka není pronajatá. ZNALECKÝ POSUDEK Č.874 - 60/11, 26.05.2011

–4–

6. Celkový popis nemovitosti hlavní stavba - jedná se o samostatný věžový obytný dům o samostatného vlastního čp. s bytovými a nebytovými jednotkami (v 2.a 4.NP-kanceláře ve stejné dispozici) a se společnými částmi budovy, dům je užívaný v souladu s účelem, ke kterému je určený. Obytný dům, který obsahuje oceňovanou jednotku dle Prohlášení vlastníka budovy, je obytný dům železobetonového konstrukčního systému montovaných plošných dílců typový B 851 R, s revitalizací a nově zatepleným obvodovým pláštěm v roce 2009, s pěti byty v každém NP, v osmi obytných nadzemních podlažích 2. - 9.NP, se společnými prostorami v technickém 1.NP. Je umístěn jako na okraji zastavěné obytné části města se staršími obytnými a rodinnými domy - v obytné zóně města, v bezproblémovém prostředí místní části Kněžské Dvory, u nedostavěného průmyslového areálu, poblíž výrobního areálu strojírenské firmy Bosch. Dům je přístupný po jednostranném chodníku a příjezd je umožněný po zpevněných místních komunikacích ulice A.Trägera a Roberta Bosche, ze strany domu a před domem s možností neomezeného parkování na štěrkem zpevněných plochách u domu, přístupových plochách ze žb. silničních panelů a betonové zámkové dlažby chodníku. Plocha s možností sušení prádla, s dětským a volejbalovým hřištěm, prolézačkami a houpačkami, trampolínou, venkovními lavičkami a zpevněnou terasou s dřevěným relaxačním přístřeškem v oploceném uzamykatelném prostoru zadní travnaté plochy p.č.705/26, s objektem zděné elektrorozvodny na p.č.705/25 a podzemními inž.sítěmi vedoucími přes přilehlé pozemky ( s VB). Základové konstrukce železobetonové patky a prahy, s izolací proti zemní vlhkosti, venkovní omítky stěrkové probarvené, součástí dodatečně provedeného kontaktního zateplovacího systému, v 1.NP s vodoodpudivou omítkou závětří vstupu, vnitřní štukové s malbami. Společné chodby dlažba, teraco a betonové mazaniny, schodiště typové teracové s teracovými podestami a mezipodestami, zábradlí tyčové kovové. Dveře vchodové a balkónové plastové s izolačním dvojsklem, nové prosklené, ostatní společných prostor hladké a plné typové, ve všech bytech nová plastová okna s izolačním dvojsklem a předokenními žaluziemi, prosvětlení schodiště dtto plastová okna, k některým bytům (mimo střední byty) náleží atypické předložené zavěšené betonové lodžie, z plošných prvků, s deskovým betonovým zábradlím (s polykarbonátovou stříškou nad lodžií-předmětný a horní byty v 9.NP), je osazený původní osobní výtah. Střecha je plochá s vnitřními spády, nová fóliová krytina se zateplením střešního pláště a klempířské prvky nové, dům je vybavený bleskosvodem a STA. Dům je napojený na městský vodovodní řad pitné vody, zemní kabeláž elektropřípojky E.ON, telefonní rozvody Telecom, kabelovou televizi, rozvod městského parovodu z DPS v domě, splaškové a dešťové kanalizace městských kanalizačních řadů, není rozvod zemního plynu. Je provedený vnitřní požární vodovod s hydranty na podestách schodiště. Dům je provedený jako typový, montovanou technologií železobetonových plošných dílců, s jedním technickým 1.NP a 8-mi bytovými NP. Dům je užívaný dle zjištěných podkladů od kolaudace roku 1989, stáří domu je počítáno 22 let. Celý dům je nepodsklepený, má jedno technické 1.NP se společnými prostorami a osm obytných podlaží 2. - 9.NP se 34 byty a 6-ti nebytovými jednotkami kanceláří. Je členěný dle výpisu z KN a PVB na jednotky. Všechny byty mají standardní vybavení obvyklé v době výstavby, v některých bytech jsou provedeny vlastní nadstandardní úpravy konstrukcí a vybavení (předmětný byt také). Dům má dobrou údržbu, v průběhu užívání provedeny na vlastní náklady vlastníků jednotek úpravy interiérů a byly provedeny i úpravy společných prostor domu a celkové revitalizace domu a okolního areálu. V roce 2009 byla osazena nová plastová okna a dveře a provedeno zateplení obvodového pláště s barevnou fasádou, zateplení střešního pláště a krytina v roce 2002, klempířské prvky, viz. foto.

ZNALECKÝ POSUDEK Č.874 - 60/11, 26.05.2011

–5– Dům 266/113 : Dispozice 1.NP (technické podlaží): vesměs společné části domu - vstupní závětří, vstupní zádveří se vstupní halou, komunikační chodby, sklepní kóje, ostatní společné prostory a schodiště do 2.NP. Dispozice 2.NP (1.obytné podlaží): vstupní podesta, vstupní hala vchodů, výtahová šachta a stanice, schodiště do 3.NP, 1x garsoniéra, 2x byt 3+1, 2x dvougenerační byt 4+1 (jednotky 1,2,3,4,5). Dispozice 3. - 8.NP (6 obytných podlaží): vstupní podesta, vstupní hala vchodů, schodiště, výtahové šachty a stanice, v každém NP 1x garsoniéra, 2x byt 3+1, 2x dvougenerační byt 4+1, 6x nebytové jednotky (jednotky 6 - 35). Dispozice 9.NP (8.obytné podlaží): vstupní podesta, vstupní hala vchodů, výtahová šachta a stanice, 1x garsoniéra, 2x byt 3+1, 2x dvougenerační byt 4+1 (jednotky 36,37,38,39,40), výstupový žebřík na střechu Na oceňovaných nemovitostech (pozemcích p.č.705/23 a 705/26) váznou jako závady věcná břemena „chůze a jízdy po parcele p.č.705/24 a 705/26 za účelem provádění oprav a údržby inženýrských sítí (vodovod, kanalizace)“ (dle popisu a určení v dalším textu), nemovitosti jsou jiných práv a závad (právně účinných) s nimi spojenými prosté, z výpisu a informací na KN a od vlastníka nemovitostí nebyly zjištěny. Nemovitosti nejsou prokazatelně pronajaty, smlouva o pronájmu nebyla předložena.

7. Obsah posudku Pozemek a) Pozemky 1) Pozemky na LV č. 4561 b) Věcná břemena 1) Věcné břemeno práva chůze a jízdy Byt c) Byt 1) Jednotka bytová č.266/37 (9.NP)


–6–

B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno dle obecné metodiky, věcné hodnoty, se srovnáním s vyhláškou Ministerstva financí České republiky č.364/2010 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č 151/1997 Sb. (§ 2 odst.1), o oceňování majetku.

I. Ocenění nemovitostí podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 364/2010 Sb. o oceňování staveb, pozemků a trvalých porostů, jako porovnávací metoda pro stanovení obvyklé ceny. Podklady pro stanovení koeficientu Kp: Oblast:

České Budějovice 2

Popisy objektů Pozemek

a) Pozemky 1) Pozemky na LV č. 4561 LV č.4561 Podle výpisu z katastru nemovitostí z Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, katastrální pracoviště České Budějovice z 09.05.2011 se jedná o stavební pozemek p.č.705/9 - zastavěná plocha a nádvoří bytovým domem čp.266 a stavební pozemky p.č.705/24, 705/25, 705/26 a 705/27 - ostatní plocha, jiná plocha, vše v k.ú. České Budějovice 3, obec České Budějovice, okres České Budějovice. Pozemky pod objektem a u domu jsou dislokované v okrajové části individuální a společné bytové zástavby města, v bezproblémové lokalitě u železniční trati a místní komunikace obce.

b) Věcná břemena 1) Věcné břemeno práva chůze a jízdy Věcné břemeno omezující spoluvlastnické právo k okolním pozemkům u domu, nemovitostem na LV č.6732, jejich spoluvlastníci mají povinnost k oprávněným JATKY Hradský s.r.o. Strakonice (IČO 60069856), Písecká 594, 386 01 Písek, dle Smlouvy o převodu nemovitostí a smlouvy o zřízení věcného břemene z 19.04.2001 a geometrického plánu, právní účinky vkladu ke dni 23.04.2001, věcné břemeno „chůze a jízdy po parcele p.č.705/24 a 705/26 za účelem provádění oprav a údržby inženýrských sítí (vodovod, kanalizace)“ (dle popisu a určení v dalším textu), VB zřízeno bezplatně, práva a povinnosti odpovídající VB dle smlouvy přechází na každého nového vlastníka uvedených pozemků. Dle znění §18 odst.5, zákona č.151/1997 Sb. o oceňování majetku je problém ve stanovení ročního užitku, je doporučováno použít paušálních 10.000,- Kč. V tomto případě je určený roční užitek minimální.


–7– Byt

c) Byt 1) Jednotka bytová č.266/37 (9.NP) 1) Jednotka č.266/37 1. Byt 4 + 1, přední pravý, krajní (v pohledu od hlavního vchodu), umístěný v 9.NP, standardní vybavení, detaily viz. “Prohlášení vlastníka budovy” a schémata v přílohách, podílové spoluvlastnictví, spoluvlastník Martin Brtinský (povinný z exekuce). celková plocha s příslušenstvím…………......................……………85,46 m2 celková plocha s příslušenstvím zaokrouhleno...............……………85,50 m2 Původní dvougenerační byt je upravený na jednogenerační s nadstandardními rozměry a s jedním zděným sociálním novým jádrem. Jednotka č.266/37 se skládá z :

Název pokoj 1 pokoj 2 pokoj 3 pokoj 4 kuchyně chodba koupelna WC

m2 13,26 8,02 12,16 20,44 12,08 10,87 3,78 2,67

lodžie 4,15 m2 sklepní kóje 2,18 m2 (plocha sklepa a lodžie se nezapočítává do celkové plochy bytové jednotky) Vybavení jednotky č.266/37 :

Název domácí telefon kuchyňská linka lapač par kuchyň.el.trouba s varnou deskou klozetová mísa listovní schránka odsávací ventilátor míchací baterie vestavěná skříň horní kuchyňská skříň splachovací WC STA umyvadlo vana plastová s plast.zástěnou litinové radiátory

ks 1 1 1 1 1 1 2 2 4 1 1 1 1 1 4

Součástí bytové jednotky jsou nenosné příčky, bytové jádro, okna a dveře, neoddělitelné vestavěné skříně, vnitřní elektroinstalace (světla, zásuvky, zářivky) od elektroměru pro danou jednotku, rozvody odpadních vod, vnitřní potrubní rozvody TUV, ústředního vytápění, pitné vody, kromě stoupacích vedení, včetně uzavíracích ventilů, vnitřní osvětlení a měřiče tepla. ZNALECKÝ POSUDEK Č.874 - 60/11, 26.05.2011

–8– K vlastnictví jednotky dále patří : podlahové krytiny a stropní vystrojení prostor v místnostech bytu, nenosné příčky, vnitřní okna a vnitřní dveře bytu, nacházející se uvnitř bytu, jakož i vstupní dveře a okna příslušejících k bytu.

Předmět vlastnictví je ohraničený od ostatních jednotek a společných částí budovy : -horizontálními a vertikálními stavebními konstrukcemi -vstupními dveřmi do jednotky vč. zárubně a do příslušenství umístěného mimo byt (sklep) ze společných částí budovy, výplněmi zábradlí balkónu -hlavní uzavírací armaturou rozvodu pitné vody a TUV -elektroinstalací k jističi v rozvodné skříni -dále je předmětem spoluvlastnický podíl na společných částech budovy a pozemku, části domu určené pro společné užívání ve smyslu zákona o hospodaření a vlastnictví bytů č.72/94 Sb., ve znění pozdějších předpisů, uvedených a vyznačených ve schématech v přiloženém schématu : základy vč. izolace, obvodové a nosné zdivo, hlavní stěny, průčelí, balkóny s kovovým zábradlím a drátosklem, střecha, hlavní svislé a vodorovné konstrukce, vstup a chodba, schodiště, okna a dveře přímo přístupná ze společných částí, vnější strany oken a dveří, zdivo do 50% tloušťky těch zdí, které oddělují společný prostor od jakékoliv jednotky z pohledu od společného prostoru vč. omítky na této zdi, společné prostory a chodba v technickém podlaží, společné sklepní prostory pro umístění sklepních kójí (jsou přidělené k jednotlivým bytům dle přiloženého schématu), panely s poštovními schránkami, přípojka vody, přípojka kanalizace, dálkového parovodu z DPS v domě, spol. rozvody pitné vody a TUV, tepla ÚT, kanalizace a el. s osvětlovacími tělesy spol. prostor, zvonky, rozvody telekomunikací (STA), střešní okapy a svody, klempířské prvky, bleskosvod s uzemněním. Oceňovaná jednotka 266/13 má standardně provedené vybavení, sanitární nové zděné jádro, splachovací WC, koupelna plastová vana se zástěnou, umyvadlem, ústřední vytápění, článkové litinové radiátory, atypická kuchyňská linka s digestoří, nerez dřez, elektrická varná deska s el.troubou, rozvody TUV a studené pitné vody, splaškové kanalizace, domácí telefon a zvonek, silnoproudé el. rozvody, STA. Okna a dveře lodžie nová atypická plastová s izolačním dvojsklem, dveře atypické nové dřevěné dýhované, plné a prosklené, zárubně s dřevěnými obložkami, vstupní plné, atypické požární, nová plastová okna s izolačním dvojsklem a žaluziemi. Stěny a příčky žb. panelové, nově zateplený obvodový plášť, stropy žb.panelové rovné montované, vápenné hladké štukové omítky, bělninové obklady v kuchyni, koupelně a WC, podlahy laminátové plovoucí, PVC a povlaky kobercové v některých obytných místnostech, 4x vestavěné skříně, předsazená zavěšená betonová lodžie s dlažbou podlahy a polykarbonátovou stříškou, k jednotce patří sklepní kóje v 1.PN. Konstrukce a vybavení původní, opotřebované, jsou hodnoceny jako standardní vybavení. K jednotce je možné užívat vlastní okolní pozemek, pozemky s travnatými plochami, zpevněnými plochami příjezdu a přístupu s možností parkování, je osazeno veřejné osvětlení.

Ocenění Pozemek

a) Pozemky a.1) Vyhláška 364/2010 Sb. a.1.1) Pozemky na LV č. 4561 – § 28

Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 800,– Kč. Cena je určena podle písm. e): České Budějovice. ZNALECKÝ POSUDEK Č.874 - 60/11, 26.05.2011

–9– § 28 odst. 2 – Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití stavby + 40 % Pozemek pro stavbu s komerční využitelností + 80 % Úprava celkem: + 120 % ×

2,200

Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Negativní účinky okolí Možnost napojení na rozvod plynu Úprava celkem: Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: (Bytové domy)

1,000 2,154 1,487

Název Parc. č. zastavěná plocha a 705/9 nádvoří

– + +

10 % 10 % 0% × × ×

Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m ] základní upravená 434 800,– 5 637,2765 2

Cena [Kč] 2 446 578,–

§ 28 odst. 5 – Pozemky zahrad a ostatní plochy Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Výhodnost polohy na území obce z hlediska + 40 % účelu užití stavby Pozemek pro stavbu s komerční využitelností + 80 % Úprava celkem: + 120 % ×

2,200

Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Negativní účinky okolí Možnost napojení na rozvod plynu Úprava celkem: Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: (Bytové domy) Koeficient úpravy dle §28 odst.5:

1,000 2,154 1,487 0,400

Název ostatní plocha-jiná plocha ostatní plocha-jiná plocha ostatní plocha-jiná plocha ostatní plocha-jiná plocha Součet:

Parc. č. 705/24

– + +

10 % 10 % 0% × × × ×

Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m ] základní upravená 507 800,– 2 254,9106 2

Cena [Kč] 1 143 239,67

705/25

481

800,–

2 254,9106

1 084 612,–

705/26

316

800,–

2 254,9106

712 551,75

705/27

4

800,–

2 254,9106

9 019,64

1 308

Součet cen všech typů pozemků:

Pozemky na LV č. 4561 – zjištěná cena:

2 949 423,06 =

5 396 001,06 Kč 5 396 001,06 Kč


– 10 –

a.2) Metoda tříd polohy a.2.1) Pozemky na LV č. 4561 Popis polohy pozemku: Pozemek pod objektem je dislokovaný v lokalitě bytové zástavby v klidové části města, má veškeré možnosti pro napojení na inženýrské sítě obecních řadů, bytová zástavba řadových domů a solitérních domů, s městskou dopravou a občanskou vybaveností, s krátkou docházkovou vzdáleností do okolní přírody, hřiště a koupaliště s cyklistickými stezkami. Pozemky oceněné metodou tříd polohy Název zastavěná plocha a nádvoří ostatní plocha-jiná plocha Výměra – celkem:

Parcelní číslo 1236/5 1236/1 =

Výměra 823,00 m2 1 159,00 m2 1 982,– m2

Výpočet věcné ceny pozemků metodou tříd polohy: 150 000 000,– Kč Reprodukční cena stavby: 823,00 m2 Zastavěná plocha hlavním objektem: Tabulka tříd polohy: Název znaku Třída polohy I. Všeobecná situace 6 II. Intenzita využití pozemku 5 III. Dopravní relace k velkoměstu 5 IV. Obytný sektor 4 V. Řemesla, průmysl administrativa, obchod nehodnotí se Průměrná třída polohy: Redukující faktory: Výsledná třída polohy: Podíl ceny stavebního pozemku:

5,00 0,05 4,95 3,46 %

Výpočet ceny: Základní cena pozemku: (150 000 000,– × 3,46) / (100 – 3,46) Jednotková cena stavebního pozemku: 5 367 963,13 / 1 982,00 Výsledná cena pozemků:


5 367 963,13 Kč 2 708,36 Kč/m2 5 367 963,13 Kč 5 367 963,13 Kč

a.3) Indexová metoda a.3.1) Pozemky na LV č. 4561 Ocenění pozemků indexovou metodou Poloha oceňovaných pozemků: Pozemek pod objektem je dislokovaný v lokalitě bytové zástavby v klidové části města, má veškeré možnosti pro napojení na inženýrské sítě obecních řadů, bytová zástavba řadových domů a solitérních domů, s městskou dopravou a občanskou vybaveností, s krátkou docházkovou vzdáleností do okolní přírody, hřiště a koupaliště s cyklistickými stezkami. zastavěná plocha a nádvoří p.č.: 1236/5 Základní jednotková cena: ZJC Kč/m2 800,– Koeficienty pro výpočet indexu: A Územní struktura okrajová poloha v obci 0,60 ZNALECKÝ POSUDEK Č.874 - 60/11, 26.05.2011

– 11 – B Typ stavebního pozemku C Třída velikosti obce D Obchodní, resp. průmyslová poloha E Územní připravenost, infrastruktura F Speciální charakteristiky volitelné Celkový index oceňovaného pozemku Jednotková cena pozemku Výměra pozemku: Cena pozemku ostatní plocha-jiná plocha p.č.: 1236/1 Základní jednotková cena: Koeficienty pro výpočet indexu: A Územní struktura B Typ stavebního pozemku C Třída velikosti obce D Obchodní, resp. průmyslová poloha E Územní připravenost, infrastruktura F Speciální charakteristiky volitelné Celkový index oceňovaného pozemku Jednotková cena pozemku Výměra pozemku: Cena pozemku

stavebně připravený 50 000 až 100 000 obyvatel obytné domy velmi dobrá nejsou Io = A × B × C × D × E × F JC = ZJC × Io Kč/m2 m2 Kč

1,50 1,20 1,30 1,25 1,00 1,755 000 1 404,– 823,00 1 155 492,–

Kč/m2

800,–

okrajová poloha v obci stavebně připravený 50 000 až 100 000 obyvatel obytné domy velmi dobrá nejsou Io = A × B × C × D × E × F JC = ZJC × Io Kč/m2 m2 Kč

0,60 1,50 1,20 1,30 1,25 1,00 1,755 000 1 404,– 1 159,00 1 627 236,–

=

2 782 728,– Kč

ZJC

Výsledná cena pozemků: Úprava ceny koeficientem: Vlastnický podíl. vlastnický podíl Cena po úpravě:

×

0,180 =


500 891,04 Kč 500 891,04 Kč

b) Věcné břemeno práva chůze a jízdy – § 18 zákona č. 151/97 Sb. Věcné břemeno omezující spoluvlastnické právo k okolním pozemkům u domu, nemovitostem na LV č.6732, jejich spoluvlastníci mají povinnost k oprávněným JATKY Hradský s.r.o. Strakonice (IČO 60069856), Písecká 594, 386 01 Písek, dle Smlouvy o převodu nemovitostí a smlouvy o zřízení věcného břemene z 19.04.2001 a geometrického plánu, právní účinky vkladu ke dni 23.04.2001, věcné břemeno „chůze a jízdy po parcele p.č.705/24 a 705/26 za účelem provádění oprav a údržby inženýrských sítí (vodovod, kanalizace)“ (dle popisu a určení v dalším textu), VB zřízeno bezplatně, práva a povinnosti odpovídající VB dle smlouvy přechází na každého nového vlastníka uvedených pozemků. Dle znění §18 odst.5, zákona č.151/1997 Sb. o oceňování majetku je problém ve stanovení ročního užitku, je doporučováno použít paušálních 10.000,- Kč. V tomto případě je určený roční užitek minimální. Podle § 18, odst. 5 se věcné břemeno ocení jednotně částkou 10 000,– Kč Hodnota věcného břemene:

=

–10 000,– Kč


– 12 – Byt

c) Byt c.1) Vyhláška 364/2010 Sb. c.1.1) Jednotka bytová č.266/37 (9.NP) – § 25 Podlahové plochy bytu (PP): Název pokoj 1 pokoj 2 pokoj 3 pokoj 4 kuchyně chodba koupelna WC lodžie sklep Vybavení: Název, popis 1. Základy včetně zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vybavení 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační prefabrikovaná jádra

Plocha [m2] celková koef. započítaná 13,26 1,00 13,26 8,02 1,00 8,02 12,16 1,00 12,16 20,44 1,00 20,44 12,08 1,00 12,08 10,87 1,00 10,87 3,78 1,00 3,78 2,67 1,00 2,67 4,15 1,00 4,15 2,18 0,10 0,22 89,61 87,65

Obj. podíl 5,40 % 18,20 % 8,40 % 4,90 % 2,30 % 0,70 % 5,70 % 2,90 % 1,30 % 2,90 % 3,30 % 0,00 % 5,30 % 3,00 % 4,80 % 5,10 % 0,40 % 3,20 % 3,10 % 0,40 % 2,20 % 1,90 % 3,90 % 1,30 % 5,70 % 3,70 %

Hodnocení Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Nadstandardní Standardní Standardní Standardní Neuvažuje se Nadstandardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Nevyskytuje se Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Nadstandardní


– 13 – Určení základní ceny za m2 dle přílohy č. 19, tabulky č. 1: Kraj: Jihočeský Obec: České Budějovice Počet obyvatel: 94 865 Indexovaná prům. cena (IPC): 25 956,– Kč/m2 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 V současné době poptávka odpovídá nabídce Popis znaku Hodnocení znaku Ti 1 Situace na dílčím (segmentu) III. Nabídka odpovídá poptávce 0,00 trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlast- 0,00 nictví) 3 Vliv právních vztahů na proI. Negativní –0,01 dejnost (např. prodej podílu, pronájem) 3

Index trhu (IT = 1 + ∑ Ti):

0,990

i=1

Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 6 Bydlení v obytné zóně města, s dobrou dopravní vzdáleností do středu města a pěší dostupností do okolní přírody, dům u městské komunikace a železniční trati. Popis znaku Hodnocení znaku Pi 1 Poloha nemovitosti III. Souvisle zastavěné území obce 0,00 2 Význam lokality v obci, oblasti, II. Bez vlivu 0,00 okresu 3 Okolní zástavba a životní proIII. Převažující objekty pro bydlení 0,00 středí 4 Dopravní spojení II. Dobrá dostupnost centra obce, dobré do0,00 pravní spojení 5 Parkovací možnosti v okolí II. Omezené 0,00 nemovitosti 6 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 7 Změny v okolí s vlivem na cenu I. Výrazně negativní změny trvalého charak- –0,06 nemovitosti teru 8 Vlivy neuvedené I. Vlivy snižující cenu –0,01 8

Index polohy (IP = 1 + ∑ Pi):

0,930

i=1

Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 19, tabulka č. 2 Panelový typový dům, po rekonstrukci s revitalizací, existuje Společenství vlastníků jednotek. Popis znaku Hodnocení znaku Vi 1 Typ stavby III. Budova - panelová, zateplená 0,00 2 Společné části domu II. Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, su0,00 šárna, sklad 3 Příslušenství domu II. Bez dopadu na cenu bytu 0,00 4 Umístění bytu v domě II. Ostatní podlaží nevyjmenované 0,00 5 Orientace obyt. místností ke III. Ostatní světové strany - s výhledem 0,03 světovým stranám 6 Základní příslušenství bytu III. Příslušenství úplné - standardní provedení 0,00 7 Další vybavení bytu a prostory III. Standardní vybavení - balkon nebo 0,00 užívané spolu s bytem lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) ZNALECKÝ POSUDEK Č.874 - 60/11, 26.05.2011

– 14 – 8 Vytápění bytu 9 Kriterium jinde neuvedené 10 Stavebně-technický stav

III. Dálkové, ústřední, etážové II. Mírně snižující cenu II. Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou * Kategorie stavby: B - stáří od 20 do 30 let včetně Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V10: 0,9

0,00 –0,05 1,05*

9

Index konstrukce a vybavení (IV = (1 + ∑ Vi) × V10):

0,926

i=1

Index cenového porovnání (I = IT × IP × IV): Cena upravená (CU = IPC × I):

0,990 × 0,930 × 0,926 = 25 956,– × 0,853 = 87,65 × 22 140,47 =

Určení porovnávací hodnoty (PP × CU):

0,853 22 140,47 Kč/m2 1 940 612,20 Kč

Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na pozemku: Cena pozemku = 5 386 001,06 Kč Spoluvlastnický podíl: × 63 / 2 000 Hodnota spoluvlastnického podílu: = 169 659,03 Kč 169 659,03 Kč 2 110 271,23 Kč

+ =

Cena po přičtení spoluvlastnického podílu:

Jednotka bytová č.266/37 (9.NP) – zjištěná cena:

2 110 271,23 Kč

c.2) Věcná hodnota podle THU c.2.1) Jednotka bytová č.266/37 (9.NP) Podlahové plochy: pokoj 1 pokoj 2 pokoj 3 pokoj 4 kuchyně chodba koupelna WC lodžie sklep Podlahové plochy – celkem:

+ + + + + + + + + =

13,26 m2 8,02 m2 12,16 m2 20,44 m2 12,08 m2 10,87 m2 3,78 m2 2,67 m2 4,15 m2 2,18 m2 89,61 m2

Ocenění: Ke stanovení jednotkové ceny bylo použito ukazatelů THU firmy RTS. Seznam porovnávaných objektů: Ic – cenový index Ip – index polohy Iv – index vybavení Kp – koeficient plochy podlaží Kv – koeficient výšky podlaží JKSO Název Ic Ip Iv

Kp

Kv

VRN

Váha

Základní jedn. cena Upravená jedn. cena


– 15 – 803.36

domy bytové typové 9-12 podlažní, s občans. vybavením svislá nosná konstrukce montovaná z dílců betonových plošných 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 0,00 1,0

Jednotková cena: 89,61 m2 × 24 000,– Kč/m2 Cena stavby:

3 249,– Kč

3 249,– Kč

24 000,– Kč/m2 =

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 22 roků Předpokládaná další životnost: 78 roků Opotřebení: 100 × 22 / (22 + 78) = 22,000 % Odpočet opotřebení: 2 150 640,– Kč × 22,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:

– =

Jednotka bytová č.266/37 (9.NP) – zjištěná cena:

2 150 640,– Kč 2 150 640,– Kč

473 140,80 Kč 1 677 499,20 Kč 1 677 499,20 Kč

c.3) Výnosová hodnota c.3.1) Jednotka bytová č.266/37 (9.NP) Pronájem nemovitosti za smluvní dohodnuté nájemné. Výpočet ceny výnosovým způsobem a) Výměry pronajímaných ploch: Obytné plochy: m2 b) Výnosy z pronajímaných ploch (VC): Obytné plochy byt 1 404,17 Kč × 85,46 m2 Kč/rok c) Jednorázové náklady na dosažení příjmů: Provize za pronájem Uvedení do pronajímatelného stavu Jednorázové náklady NJ celkem d) Roční náklady na dosažení příjmů: Časová cena C Náklady na provoz Náklady na údržbu Pojištění Výpočet amortizace: Úroková míra pro iA amortizaci Další předpokládaná T životnost Amortizace kapitalizoC × iA ––––––––––– vaná na zbytkovou ži(1+ iA)T – 1 votnost Daň z nemovitosti Ostatní náklady

85,46

120 000,–

Kč

0,–

Kč

0,–

Kč

0,–

Kč Kč/rok Kč/rok Kč/rok

2 109 011,23 30 000,– 2 000,– 3 000,– 0,0300

roků

64

Kč/rok

11 235,97

Kč/rok Kč/rok

500,– 5 000,–


– 16 – Roční náklady celkem NR Čisté výnosy V = VC – NR e) Výpočet výnosové hodnoty věčnou rentou: Úroková míra i V / i – NJ Výnosová hodnota

Kč/rok Kč/rok

51 735,97 68 264,03

Kč

0,0800 853 300,–


– 17 –

C. Rekapitulace Příslušenství bytů a nebytových prostorů Hodnota pozemků Cena podle cenového předpisu (vyhl. 364/2010 Sb.) Cena podle metody tříd polohy Cena podle indexové metody Hodnota věcných břemen

5 396 001,06 Kč 5 367 963,13 Kč 500 891,04 Kč –10 000,– Kč

Byty a nebytové prostory Cena bytů podle cenového předpisu Věcná hodnota bytů podle THU Výnosová hodnota Odhad obvyklé ceny: metoda střední hodnoty vážený průměr dle Naegeliho

2 110 270,– 1 677 500,– 853 300,– 1 265 400,– 990 670,–

Kč Kč Kč Kč Kč

Porovnávací orientační celková cena nemovitostí pro stanovení obvyklé ceny spoluvlastnického podílu id 1/2 k nemovitostem v k.ú. České Budějovice 3, na LV č.6732 a 4561 podle odborného odhadu znalce činí : 1,350 000,– Kč Cena slovy: jedenmilióntřistapadesáttisíc Kč

II. Ocenění nemovitostí - odhad hodnoty pro stanovení obvyklé ceny spoluvlastnického podílu id 1/2 k nemovitostem v k.ú. České Budějovice 3, na LV č.6732 a 4561 : Pro stanovení obvyklé ceny nemovitosti ve smyslu definice uvedené v §2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů („zákon o oceňování majetku“) bylo použito obecné metodiky. Na těchto zásadách je ocenění vypracováno : „ Majetek a služba se oceňuje obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“ Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně, jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Předpoklady stanovení obvyklé ceny * Předmětem ocenění jsou pouze výše uvedené nemovitosti bez dalších vazeb


– 18 – * Předpokládá se bezzávadové vlastnické právo k oceňované nemovitosti tj.totožný vlastnický vztah k nemovitosti, prosté všech zadržovacích a omezovacích práv, služebností, věcných břemen či zadlužení. * Vychází se z toho, že všechny informace a podklady, které byly znalci předloženy a poskytnuty objednatelem, jsou pravdivé. STANOVENÍ HODNOTY NEMOVITOSTI METODOU KOMPARATIVNÍ (ANALÝZA TRHU) při ocenění touto metodou stanovujeme hodnotu nemovitosti pomocí analýzy prodejů obdobných druhů nemovitostí, které byly uskutečněny v dané lokalitě v nedávném období. Analyzují se majetky prodané nebo nabízené k prodeji v současných tržních podmínkách v daném místě a čase. Tyto nemovitosti se porovnávají s oceňovanými nemovitostmi pomocí kritérií a cenotvorných faktorů, ovlivňujících potencionální poptávku po těchto nemovitostech. Těmito faktory jsou zejména : - datum uskutečnění prodeje, příp.pouze dosud nerealizovaný prodej - lokalizace a situování nemovitosti - existence přístupových možností k nemovitostem, dopravní obslužnost a infrastruktura - velikost, rozsah a rozmanitost majetku - technické stáří objektu, rekonstrukce, vybavení - stavebně technický stav objektů, vybavenost objektů TZB - morální opotřebení - možnost dalšího rozšíření a výstavby v dané lokalitě - okruh potencionálních investorů - majetkové a právní vztahy, věcná břemena a jiné závady váznoucí na nemovitostech Údaje z těchto nabízených nebo realizovaných prodejů nemovitostí porovnáváme dle vybraných kritérií s námi oceňovanou nemovitostí a provádíme korekce hodnoty v závislosti na rozdílech obou nemovitostí (porovnávané-porovnávací). V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí-přibližně srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by neměly být starší než jeden rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu by údaje ztratily svou vypovídající schopnost. Zpracovatel posudku provedl aktuální průzkum na trhu realizovaných prodejních cen přibližně srovnatelných nemovitostí v místě a čase (údaje realitních kanceláří a statistické údaje), s použitím vlastních zkušeností zpracovatele ze znaleckých posudků pro obdobné jednotky, zpracovaných v roce 2010 a ze zjištěných údajů kupních cen roku 2011, zveřejněných statistických údajů v 05.2011, viz přiložené kopie (předpokládá se, že reálná realizovaná obvyklá cena je cca o 15% nižší, než je nabídka RK). Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu s nemovitostmi (vývěsky RK, jejich nabídkové a informační bulletiny, internetové portály RK atd.), vyhodnocováním údajů z denního tisku, sledováním aukcí a dražeb, s konsultacemi s realitními kancelářemi, použito srovnání s nedávno realizovanou cenou obdobného neupraveného bytu (cca 1,680 tis. Kč). Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena nemovitostí, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Stanovení obvyklé ceny je hypotetické, protože se nedá najít v místě stejná nemovitost, se kterou by se dala posuzovaná srovnat, obvyklá cena je zjišťována i dotazy na potenciální zájemce o koupi. Stanoveno odhadním srovnáním prodejních cen v místě a čase přibližně podobných nemovitostí, s přihlédnutím ke skutečnosti, že se ceny obdobných nemovitostí za posledních 12 měsíců propadly o 10 – 12 %, teď stagnují. ZNALECKÝ POSUDEK Č.874 - 60/11, 26.05.2011

– 19 – Pro nemovitosti oceňovaného typu v dobrém stavu, uvedené velikosti, vybavení, zjištěnému technickému stavu v dané lokalitě poptávka vyrovnaná s nabídkou. S přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu technickému stavu a vybavení a způsobu využití jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je obchodovatelná -prodejná. Podle databáze CSÚ vytvořené MF ČR ke sledování a vyhodnocování cen dle §33 odst.3, zákona č.151/1997 Sb., je využito rozložení cenové hladiny podle druhu nemovitosti, jejich polohy a dalších faktorů, jakož i vývoj tohoto rozložení v místě a čase. Zdroj dat, jejich frekvence vychází z reálných, skutečně přiznaných cen, který je do toku transakcí na trhu nemovitostí předávaný. Nemovitostí jsou v Česku dlouhodobě nadhodnocené, a lze očekávat pokles jejich cen. Vyplývá to z výzkumu realitního trhu prováděném v Centru pro ekonomický výzkum a postgraduální vzdělání (CERGE), které je součástí Akademie věd. Průzkum se snažil zjistit, zda po splasknutí realitní bubliny v USA nedošlo k podobnému splasknutí cen v Česku. „Nejviditelnějším příznakem 'bubliny' je prudký nárůst cen, který však v CERGE nezaznamenali," uvedli v tiskové zprávě. Výzkumníci z CERGE předpokládají, že vlivem rostoucí inflace a nižšího růstu HDP v poslední době poptávka po bydlení klesne, a jeho ceny se ještě více sníží. Většina developerských firem nyní skutečně čelí snížení poptávky až o třetinu. Zákazníci totiž vyčkávají, až se ceny sníží. Podle průzkumu nemovitosti v Česku zdražovaly zejména v roce 2007. Tehdy standardní byt o rozloze 68 metrů čtverečních zdražil mimo Prahu o 34 procent, v hlavním městě pak o 22 procent. "A to po letech zpomalení růstu a navzdory jiným ekonomickým ukazatelům - nájmům, nákladům, příjmům domácností," poznamenali výzkumníci. Ředitel společnosti Central Europe Holding Jiří Pácal Novinkám potvrdil, že již nyní tržní ceny padají dolů. Podle něj se právě oproti roku 2007 ceny snížily zhruba o 15 až dvacet procent. Nabídkové ceny klesly podle nejnovějších údajů Českého statistického úřadu v posledních třech měsících loňského roku poprvé od roku 2005. Ve srovnání s loňským třetím čtvrtletím byly nižší o 1,7 procenta. Také v rámci celé republiky se nepřetržitý růst cen trvající od roku 2005 téměř zastavil. Další analýzy jsou sledovány v souvislosti s těmito faktory : - období (rok výstavby, nákupu nebo prodeje nemovitostí) - velikostní kategorie obce, regionu - pásmo opotřebení staveb, podle pozemků a podle druhu členění nemovitosti - stupni pásma opotřebení, časová závislosti - majetkoprávní vztahy ostatní parametry (jednotková cena atd.) - cenový index Z předchozího textu : Stanoveno odhadním srovnáním prodejních cen v místě a čase přibližně podobných nemovitostí (nemovitosti ale dokončené v lepším stavu), s přihlédnutím ke skutečnosti, že se ceny obdobných nemovitostí za posledních 12 měsíců propadly o 10 – 12 %, nyní stagnují. - informace o nemovitosti s prohlídkou a zaměřením (viz.předchozí text) - zatřídění nemovitosti dle posudku, velikost jednotky, opotřebení, stáří, technická infrastruktura, a poloha, velikost v obci a v regionu - průměrné ceny ze Z.P. v regionu, v pásmu opotřebení do 22 % - korekční součinitel cenového indexu podle průměrné ceny a cenových indexů v závislosti na velikosti obce a stupni opotřebení Srovnávací cena, referenční vztah : TC = ( CST * QF ) * IF * VEL F * SWOT * PF Kde výraz v závorce určuje součin cen dle ČSÚ a velikostní faktor oceňované nemovitosti, ostatní výrazy jsou faktory investora a obecného cenového trendu, analýzy SWOT, variačního koeficientu v závislosti na poloze a infrastruktury obce v regionu.


– 20 – K jednotlivým faktorům : - IF = obec je kompletně vybavena inženýrskými sítěmi, s možností napojení na zemní plyn, příjezdové cesty jsou zpevněné, nemovitost je situovaná poblíž frekventované páteřní komunikace města, v intravilánu města, v jeho obytné zóně, dobrý přístup k nemovitosti - VEL F = obec-statutární město- je podle velikosti zařazena s počtem obyvatel do 100 000, obec s velmi dobrou dopravní dostupností a výbornou infrastrukturou v místě - SWOT = silné stránky - regionální napojení na silniční a železniční spojení Plzeň-Praha-Rakousko a všechny ostatní směry - dobrá dostupnost do všech částí okolních měst v blízkosti obce - dům je nedaleko stanice MHD cca 50 m od domu - stavby v zóně bydlení, současně bez možností rozšíření - přímá návaznost na cyklostezky, turistické trasy, cyklostezky, oblast řeky Vltavy a Malše, Lipno, CHKO Blanský les, CHKO Šumava, nedaleký rekreační sportovní a golfový areál a zimní stadion v Hluboké n.Vlt. - v místě a obci veškeré vybavení infrastruktury - školka, škola, nemocnice, restaurace, nákupní středisko, sportovní hřiště, sportovní hala, benzínová čerpací stanice atd. - dobrá dopravní dostupnost centra (cca 10 minut) - nedaleká návaznost na rekreační oblasti s celoročním sportovním využitím, 50 m od domu antukové kurty - obec s velkým přísunem návštěvníků - velmi dobrá zaměstnanost v místě - jednotka v zatepleném revitalizovaném domě - upravené okolí pro relaxaci na vlastních pozemcích = slabé stránky - byt v domě přímo u rušné městské komunikace - byt v domě nedaleko železniční trati, nedaleko průmyslový areál - na pozemcích vázne závada-věcná břemena Přírodní katastrofy : Za přírodní katastrofy se považují velká neštěstí, živelné pohromy a události s tragickými následky. Lze je členit na záplavy, a povodně, sesuvy půdy, sopečné erupce, tajfuny, zemětřesení. V podmínkách ČR lze uvažovat se záplavami, povodněmi a sesuvy půdy, jako přímými následky nadměrných atmosférických srážek. Ostatní katastrofické jevy nebyly na území ČR významně zaznamenány. Nemovitosti se nenachází v území, kde by bylo možné s uvedenými jevy počítat. Při záplavách v roce 2002 byla nemovitost nad hladinou záplavové vlny řeky Vltavy. Radonové riziko : vzhledem k tomu, že nebylo předloženo měření vnitřní koncentrace radonu v objektu, je proveden odhad na základě odvozené mapy radonového rizika ČR pro Jihočeský kraj a je stanovena I. kategorie - nízké radonové riziko. Možnost pronikání radonu z podloží do interiéru závisí na typu objektu, na těsnosti spodní stavby a způsobu větrání. S ohledem na tuto skutečnost je pravděpodobnost radonového rizika nízká. Pravděpodobnost překročení interiérové koncentrace radonu s ohledem na použitý stavební materiál a v závislosti na druhu užitkové vody je taktéž velmi nízká. Územní plán : Pod tímto pojmem je zahrnutý celý proces zpracování a pořízení územně plánovací dokumentace, završený schválenou obecně závaznou vyhláškou s grafickým plánem využití území. Celý tento proces je upravený Stavebním zákonem č.183/2006 Sb. ve znění pozdějších předpisů, stav územně plánovací dokumentace je jedním z faktorů, ovlivňujícím obvyklou cenu nemovitostí. Jednotka : V tomto případě je již v předchozí části posudku stanovena hodnota věcná a administrativní, ZNALECKÝ POSUDEK Č.874 - 60/11, 26.05.2011

– 21 – která je dále upravena o opotřebení na cenu reprodukční a úpravou koeficientem prodejnosti pak oscilující relativně k ceně obvyklé. Je však nutno upozornit, že tato cena je stejně cenou syntetickou – administrativní, neboť podstatně nereflektuje stav trhu k datu ocenění. Zároveň je nutno konstatovat, že věcnou hodnotu trh zásadně neakceptuje vzhledem k velmi vysoké ceně stavebních prací a to i přes snížení o opotřebení. Hodnota výnosová - je založena na kapitalizaci přepokládaného stabilizovaného čistého ročního zisku z nájemného, t.j. hrubý výnos minus správní, provozní a další náklady mimo těch, které nejsou součástí předpokládaného nájmu. Čistý výnos je kapitalizován na základě odhadnuté tržní úrokové míry na principu věčné renty. Obecně a i v tomto případě se pokládá za nejpřesnější hodnota stanovená srovnáním, která je dále při stanovení obvyklé ceny použita. Pozemek : při ocenění nemovitosti je obvyklá cena pozemku zohledněna v konečné obvyklé ceně nemovitosti. Obecná cena je statistickým výsledkem indexů cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Podmínkou srovnání je jednak existence rozvinutého trhu s nemovitostmi, jednak přístup k informacím o sjednaných cenách. Výsledná srovnatelná hodnota je cena, za kterou by mohla být nemovitost prodána v daném místě a čase. Při ocenění pozemků je podkladem ocenění jednak hodnota dle předpisu jednak cena určená výnosovou metodou a metodou srovnání.¨ 1) administrativní cena 2) metoda tříd polohy 3) metoda indexová Administrativní cena Cena pro toto ocenění byla stanovena na základě vyhlášky ministerstva financí č. 364/2010 Sb. platné ke dni ocenění. Metoda tříd polohy Ocenění vychází ze srovnatelných polohových statistických údajů. Metoda indexová Je statistickým výsledkem indexů cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Podmínkou srovnání je jednak existence rozvinutého trhu s nemovitostmi, jednak přístup k informacím o sjednaných cenách. Výsledná srovnatelná hodnota je cena, za kterou by mohla být nemovitost prodána v daném místě a čase.

Obvyklá cena nemovitostí : znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitostí stanovuje cenu nemovitostí, která by byla dosažena při prodeji stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni oceněn.


– 22 –

Závěr znalce : v úvahu byla vzata ta skutečnost, že oceňované nemovitosti jsou v interiéru udržované a nově zrekonstruované a obnovené, byt v budově ve zrekonstruovaném stavu s novým zateplením pláště a výměnou výplní otvorů, mají nadstandardní parametry obvykle vybavených obdobných staveb. Negativní je skutečnost právních vztahů ve vlastnictví nemovitostí a VB na okolních pozemcích, byt v domě přímo u rušné městské komunikace a železniční trati. Jednotku lze využít k nadstandardnímu trvalému bydlení a komerčnímu využití (pronájmu) je možné bez stavebních úprav a úprav technického vybavení. Objekt, ve kterém je jednotka dislokovaná je obytný dům s nově provedenou revitalizací, zateplený, nadstandardně upravený okolní pozemek pro relaxaci a sport dospělých i dětí, Využití nemovitostí je vhodné, výhodou je blízkost řeky Vltavy, blízká návaznost na atraktivní rekreační oblasti Blanský les, Lipenského jezera a CHKO Šumava (lyžařský areál Zadov, Churáňov a Skiareál Lipno-Kramolín, sportovní areál, golfové hřiště a relaxační centrum v nedaleké Hluboké n.Vlt., přehradní nádrže Lipno, cyklostezky, bruslařské trati in line, vodácký areál, lodní doprava a možnost vodních sportů atd.), lokalita je dobře technicky vybavená, s dobrou s dobrou dopravní dostupností MHD dopravy, výbornou dostupností lékařské péče, škola a školka, prodejna v místě, s možností využívání vlastních parkových a parkovacích veřejných ploch u objektu, dobře pronajímatelná. Příslušenstvím je vlastní pozemek travnatá plocha za domem, oplocená, pod uzamčením s možností sušení prádla, vlastní dětské hřiště, volejbalové hřiště, betonová terasa s dřevěným přístřeškem a venkovní lavičky a sezení. Na základě uvedených skutečností a zjištění a s přihlédnutím k místním podmínkám polohy nemovitosti odhaduji obvyklou cenu nemovitostí pro potřebu exekučního řízení takto :

Celková obvyklá cena nemovitostí v k.ú. České Budějovice 3, na LV č.6732 a 4561, podle odborného odhadu znalce činí :

1,750.000,– Kč Cena slovy: jedenmiliónsedmsetpadesáttisíc Kč

Rozpočet celkové ceny na jednotlivé spoluvlastníky Název spoluvlastníka Brtinská Věra Brtinský Martin

Spoluvlastnický podíl 1/2 1/2

Podíl ceny 875.000,– Kč 875.000,– Kč


– 23 –

1. Obvyklá cena spoluvlastnického podílu id 1/2 k nemovitostem v k.ú. České Budějovice 3, na LV č.6732 a 4561, podle odborného odhadu znalce činí :

875.000,– Kč Cena slovy: osmsetsedmdesátpěttisíc Kč

2. Práva a závady váznoucí na spoluvlastnickém podílu id 1/2 k nemovitostem v k.ú. České Budějovice 3, na LV č.6732 a 4561, podle odborného odhadu znalce činí : na základě zjišťovacího řízení na KN a v předložených dokladech, byly zjištěny skutečnosti, ze kterých vyplývá (viz. Smlouva o zřízení VB) závada na nemovitostech. Byly zjištěny písemné závazky ze smluvních ujednáních, jejichž existence byla zjištěna z výpisů v KN. Práva a závady jsou, ve smyslu OSŘ č.99/1963 Sb., v platném znění, dle § 336 a,odst.1, písm.b, týkající se ceny jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených a dle § 336 a, odst.1, písm.c, ve znění dle § 336 a, odst.2, určeny v níže uvedené výši. VB je již zohledněno v obvyklé ceně, závada je uvedena informativně.

10.000,– Kč Cena slovy: desettisíc Kč

3. Práva a závady váznoucí na spoluvlastnickém podílu id 1/2 k nemovitostem v k.ú. České Budějovice 3, na LV č.6732 a 4561, které, dle odborného názoru znalce, prodejem z dražby nezaniknou: na základě zjišťovacího řízení na KN a v předložených dokladech, byly zjištěny výše uvedené skutečnosti, ze který vyplývají práva a závady z VB, které prodejem z dražby nezaniknou a přechází na každého dalšího nového vlastníka nemovitostí - určeny v níže uvedené výši, cena VB je již zohledněna v obvyklé ceně.

10.000,– Kč Cena slovy: desettisíc Kč

V Českých Budějovicích, 26.05.2011 Ing. Milan Paleček Opatovická 27 370 10 České Budějovice 10


– 24 –

D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 26.11.1986,č.j. Spr.199/86, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 874 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji fakturou č.60/11 podle připojené likvidace.


– 25 –

E. Seznam příloh 7 1 2 1 1 6 8 4 6

x x x x x x x x x

A4 A4 A4 A4 A4 A4 A4 A4 A4

výpisy z Katastru nemovitostí snímek katastrální mapy přehledné mapy kopie fotomapy kopie turistické mapy Prohlášení vlastníka budovy se schématy umístění jednotky Smlouvy o převodu nemovitosti a o zřízení VB fotodokumentace srovnatelné nemovitosti


11

Recommend Documents