11

ZNALECKÝ POSUDEK č. 188/11 o obvyklé ceně nemovitostí - pozemku p.č. 1354/1 - orná půda a dalšího, zapsaných na LV číslo 2150 katastrální území : Velké Němčice obec : Velké Němčice_ okres : Břeclav a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi_ _

Objednatel posudku:

JUDr. Jan Fendrych, soudní exekutor Exekutorský úřad Praha 2 Ve Studeném 117/5a 147 00 Praha 4

Účel posudku:

Zjištění ceny pro exekuční řízení č.j. 132 EX 24372/09-19/Ku

Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. podle stavu ke dni 22.08.2011 posudek vypracoval: Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice tel.: 602 778 374 e-mail: [email protected],www.posudeknemovitosti.cz Posudek obsahuje včetně titulního listu 9 stran textu a 4 strany příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Hranicích 24.08.2011

-2-

A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitostí - pozemku p.č. 1354/1 - orná půda a dalšího, zapsaných na LV číslo 2150 katastrální území : Velké Němčice obec : Velké Němčice_ okres : Břeclav a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi_ _

2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Pozemky Adresa nemovitosti: Kraví Hora 691 63 Velké Němčice Kraj: Jihomoravský Okres: Břeclav Obec: Velké Němčice Katastrální území: Velké Němčice Počet obyvatel: 1 724 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) x 0,007414 = 40,3677 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. k) : 40,37 Kč/m2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 22.08.2011 za přítomnosti pana Ing. Michala Bartáka, tel. 776 899 978, souseda . 4. Podklady pro vypracování posudku - výpis z KN ze dne 15.08.2011, LV 2150, k.ú. Velké Němčice - informace z nahlížení do katastru nemovitostí - informace z vebu obce - informace a údaje sdělené objednatelem - informace a údaje sdělené vlastníkem nemovitostí - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz - informace z katastrálního úřadu Hustopeče ze dne 24.08.2011 - informace z internetu - Aplikované právo 1/2003

-35. Vlastnické a evidenční údaje Novák Vlastimil Vrchní 14, Velké Němčice, 691 63 Věcná břemena: K oceňovaným nemovitostem je podle výpisu z katastru nemovitostí zřízeno věcné břemeno podle listiny č.d. 1820/51 se vkládá omezení dle § 23 a §24 zákona 90/47 Sb. Předkupní práva: K oceňovaným nemovitostem nejsou podle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Nájemní vztahy: Z poskytnutých dokumentů ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní práva třetích osob. Na nemovitostech vázne omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce Věcné břemeno (podle listiny) Jiná omezení na nemovitostech nebyla zjištěna.

6. Dokumentace a skutečnost Od nemovitostí nebyla předložena dokumentace, proběhla prohlídka a zaměření na místě samém. 7. Celkový popis nemovitosti Oceňované nemovitosti se nachází v lokalitě Kraví Hora v areálu vinic. Jedná se o neudržované, neobdělávané, svažité pozemky. Na pozemcích se nenachází stavby. Příjezd je po nezpevněné polní komunikaci. Na pozemek p.č. 1354/1 zasahuje pravděpodobně vinohrad souseda. Trvalé porosty na oceňovaných pozemcích jsou uschlé a z tohoto důvodu se neoceňují. 8. Obsah posudku a) Porosty a1) Trvalé porosty b) Pozemky b1) Pozemky c) Věcná břemena c1) Věcné břemeno

-4-

B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.

a) Porosty a1) Trvalé porosty Na pozemcích se nachází trvalé porosty. Ovocné dřeviny: příloha č. 34 Zahrádkářský typ ovocnářství: Název Stáří [roků] Jabloň - Vk nebo Pk 5 Meruňka 5 Součet Koeficient prodejnosti Kp: Celkem - ovocné dřeviny

Počet / Výměra 3 ks 4 ks

Jedn. cena Úprava [Kč/jedn.] [%] 1 172,00 1 003,00

Upr. cena [Kč/jedn.] 1 172,00 1 003,00

Cena [Kč] 3 516,00 4 012,00 7 528,00 1,00 7 528,00

*

Trvalé porosty - zjištěná cena

7 528,- Kč

=

b) Pozemky b1) Pozemky - § 27 - § 32 Pozemky jsou svažité a zarostlé plevelem. Zemědělské pozemky oceněné dle § 29. Výpočet úpravy základní ceny – příloha č. 23: Obce s 5-10 tisíci obyv. - sousední k.ú. Celková úprava ceny:

40,00 % 40,00 %

Ocenění: Název

Parcelní číslo

BPEJ

Výměra JC Úprava [m2] [Kč/m2] [%] 1197 10,29 40,00 600 1,09 40,00 1797 Mezisoučet

orná půda 1354/1 00810 vinice 1355/1 34067 Výměra celkem Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39): Zemědělské pozemky oceněné dle § 29 – celkem

UC [Kč/m2] 14,41 1,53 *

Cena [Kč] 17 248,77 918,00 18 166,77 1,0000 18 166,77

-5Pozemky - zjištěná cena

18 166,77 Kč

=

c) Věcná břemena c1) Věcné břemeno K oceňovaným nemovitostem je podle výpisu z katastru nemovitostí zřízeno věcné břemeno podle listiny č.d. 1820/51 se vkládá omezení dle § 23 a §24 zákona 90/47 Sb. Pro ocenění bylo použito paušální částky 10 000,- Kč.

Přídělová omezení, převody a přechody vlastnického práva k přiděleným nemovitostem zemědělským a nezemědělským Omezení vlastnického práva přídělců podle zákona č. 90/1947 Sb. se vztahovala na majetek konfiskovaný podle dekretu č. 12/1945 Sb. i 108/1945 Sb. Podle § 23 citovaného zákona bylo možno přidělený majetek zcizit mezi živými, reálně dělit, zatížit, propachtovat nebo pronajmout jen se souhlasem fondu. Právní jednání, ke kterým nebyl dán potřebný souhlas, byla neplatná. Tato omezení postihovala i právní nástupce nabyvatele přiděleného majetku. Tato omezení neplatila: a) šlo-li o převod vlastnického práva mezi manžely nebo z rodičů na děti a jejich manžely a když nabyla vlastnického práva jedna osoba nebo nerozvedení manželé, b) šlo-li o zřízení výměnku manželem pro druhého manžela nebo dítětem a jeho manželem pro rodiče, c) šlo-li o pronájem, ledaže se pronajímala celá přidělená budova. Jestliže se přidělený majetek zcizoval do deseti let ode dne, kdy bylo do veřejné knihy pro nabyvatele vloženo vlastnické právo, byl zcizitel povinen odvést fondu pro účely, kterým měl sloužit výtěžek konfiskace, rozdíl mezi cenou zcizovací a nabývací snížený o částku, na kterou fond ocenil dosud trvající zlepšení majetku. Pro zemědělské příděly je důležité, že podle § 23, odstavce 5 nahoře uvedená ustanovení nastupovala namísto ustanovení § 8 dekretu č. 12/1945 Sb. Podle § 24 zákona č. 90/1947 Sb. byl nabyvatel přiděleného majetku povinen podle rozhodnutí fondu přenechat majetek státu, zemi, okresu nebo obci pro veřejné účely, pro které by mohl být majetek vyvlastněn, a to za náhradu stanovenou na základě přídělové (přejímací) ceny se zřetelem na stav majetku v době přenechání; stejně se určila náhrada za přidělený majetek, kdyby jinak došlo k jeho vyvlastnění. Toto ustanovení však nebylo možné užít, uplynula-li ode dne, kdy bylo pro nabyvatele vloženo do veřejné knihy vlastnické právo, doba delší než pět let. Zdroj: APLIKOVANÉ PRÁVO 1/2003

Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům dle § 18 zákona č. 151/97 Sb.: Druh věcného břemene: Ocenění paušální částkou. Hodnota věcného břemene se stanovuje dle § 18 odstavce 5 zákona č. 151/1997 Sb na jednotnou částku 10 000 Kč. Ocenění věcného břemene činí:

10 000,- Kč

-6-

C. Rekapitulace cen nemovitosti Ceny bez odpočtu opotřebení: a) Trvalé porosty b) Pozemky

= =

7 528,- Kč 18 166,77 Kč

Cena nemovitosti bez odpočtu opotřebení činí celkem

25 694,77 Kč

Cena nemovitosti bez opotřebení po zaokr. dle § 46 činí

25 690,- Kč

Výsledné ceny: a) Trvalé porosty b) Pozemky

= =

7 528,- Kč 18 166,77 Kč

Výsledná cena nemovitosti činí celkem

25 694,77 Kč

Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle § 46 činí

25 690,- Kč

slovy: Dvacetpěttisícšestsetdevadesát Kč

Věcné břemeno: Věcné břemeno

=

10 000,- Kč

Hodnota věcného břemene slovy - celkem: Desettisíc Kč Hodnota nemovitosti po odečtení věcného břemene činí celkem

15 690,- Kč

Slovy: Patnácttisícšestsetdevadesát Kč

STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTI Podle ust. § 2 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.

-7-

Ke stanovení obvyklé ceny se používají tyto metody: 1. Nákladová - stanovení výše nákladů na pořízení nemovitostí v současných cenách a cena nemovitostí po odpočtu opotřebení s přihlédnutím ke skutečnému stavu nemovitostí 2. Porovnávací - porovnání oceňované nemovitosti s prodávanými nebo prodanými nemovitostmi 3. Výnosová - se používá u nemovitostí s možným příjmem z pronájmu těchto nemovitostí Pro stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod: nákladové, porovnávací a výnosové. Metoda nákladová - uvedena na předcházejících stránkách ocenění Atraktivnost daného místa, lokality s přihlédnutím ke kupní síle obyvatelstva, zaměstnanosti v daném regionu, konkrétní umístění, především velikost a rozsah vztažené k okolí, přístupnost apod. je vyjádřena cenou zjištěnou dle platného cenového předpisu, přičemž již z ceny dle cenového předpisu zohledňuje prodejnost oproti nákladovým cenám koeficient prodejnosti a dle provedené analýzy v daném konkrétním místě, současného stavu na trhu s nemovitostmi, je možno konstatovat, že cena obecná by u předmětných nemovitostí byla upravena koeficientem vlivu. Metoda porovnávací Pro zjištění ceny byla použita metoda porovnávací, která vychází z porovnání předmětu ocenění s obdobnými předměty a cenami sjednanými při jejich prodeji. Na základě realizovaných prodejů v dané lokalitě, dále v souvislosti s porovnáním s údaji z internetu, s konzultací s realitními kancelářemi v regionu, odborným posouzením, je možno stanovit obvyklou cenu. Hodnotícími kritérii jsou především velikost obce, správní členění, analýza poptávky po koupi obdobných nemovitostí, struktura zaměstnanosti, životní prostředí, ekologické zátěž, poloha objektu vzhledem k využitelnosti a situování ve vztahu k umístění od centra, dopravní podmínky, konfigurace terénu, převládající zástavba, parkovací možnosti v okolí, struktura obyvatelstva, vztahy vyplývající z územního plánu, inženýrské sítě, typ stavby, počet podlaží, součásti a příslušenství nemovitosti, možnosti dalšího rozšíření, technická hodnota stavby, údržba stavby, vztahy k pozemku, výměra pozemků a odborný pohled znalce. Srovnání je provedeno na základě vlastního průzkumu situace na trhu s nemovitostmi, konzultacemi s realitními kancelářemi, nahlížením na servery - www.nemovitosti.cz, www.sreality.cz. . 1. Prodej, pozemek zemědělská půda, 3 519 m2 Cena: 12,- Kč za m2 (k jednání) + provize RK Celková cena: 42 228,- Kč Adresa: Starovice Datum vložení: 24.05.2011 Datum aktualizace: 12.08.2011 ID zakázky: 2848

-8Plocha pozemku: 3 519 m2 Popis: Nabízíme k prodeji dvě parcely o výměře 136 m2 a 3 383 m2. Pozemky jsou vedeny a užívány jako ovocný sad s výsadbou meruněk v k. ú. Starovice. 2. Prodej, pozemek zemědělská půda, 19 839 m2 Cena: 156 000,- Kč Poznámka k ceně: vč.provize Adresa: Nikolčice Datum vložení: 15.10.2010 Datum aktualizace: 31.10.2010 ID: 2832954460 Vlastnictví: Osobní Plocha pozemku: 19 839 m2 Popis: Nabízíme pozemky - ornou půdu o celkové výměře 19839 m2, z toho přesně 13318 m2 je v katastrálním území Nikolčice, dále 4604 m2 je v katastrálním území Diváky a 1917 m2 je v katastrálním území Hustopeče u Brna. Pozemky se nabízejí jako celek, dohoda ... Celý popis Nabízíme pozemky - ornou půdu o celkové výměře 19839 m2, z toho přesně 13318 m2 je v katastrálním území Nikolčice, dále 4604 m2 je v katastrálním území Diváky a 1917 m2 je v katastrálním území Hustopeče u Brna. Pozemky se nabízejí jako celek, dohoda je však možná. Cena: 7,80,- Kč za m2 3. Prodej, pozemek zemědělská půda, 33 299 m2 Cena: 22,- Kč za m2 včetně provize, včetně právního servisu Celková cena: 732 578,- Kč Adresa: Popice Datum vložení: 13.07.2010 Datum aktualizace: 08.07.2011 ID zakázky: 2586 Plocha pozemku: 33 299 m2 Popis: Dva zemědělské pozemky o celkové rozloze 33 299 m2 (11 398 m2 a 21 901 m2) v k.ú. Popice. Více informací o umístění pozemku získáte v RK. Vyhodnocení porovnávací metody: Na základě výše uvedených porovnání a zhodnocení užitné hodnoty nemovitostí a na základě zvážení všech okolností, zohlednění současné situace, velikosti obce, dosažitelnosti regionálního centra, míry nezaměstnanosti, zájmu investorů o tuto oblast a v současném stavu na trhu s nemovitostmi navrhuji cenu nemovitostí cca 5 000 - 15 000,- Kč. Metoda výnosová - nebyla použita Ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi:_ _ Ocenění nemovitostí se provede ve smyslu § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Podle stejného ustanovení zákona o oceňování majetku se stanoví samostatně i cena práv spojených s nemovitostí a závady váznoucí na nemovitosti.

-9-

1. Práva: Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce Věcné břemeno (podle listiny) Jiná omezení na nemovitostech nebyla zjištěna. 2. Závady: Závady nebyly zjištěny.

Stanovení obvyklé ceny nemovitostí: S přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu stavebně technickému stavu a způsobu využití, jakož i ke všem faktorům ovlivňujících obvyklou cenu, jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je obchodovatelná. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu nemovitostí

10 000,- Kč slovy: Desettisíc Kč Uvedená cena je cena včetně příslušné sazby daně z přidané hodnoty. Tato hodnota je navržena na úrovni doby hodnocení a ocenění a to k datu ocenění uvedeného na titulní straně, na základě předložených dokladů a cenové úrovně na trhu s nemovitostmi k uvedenému datu ocenění. Nutno brát v úvahu, že daná nemovitost má tuto hodnotu v daném místě, v daném čase a za současného stavu. V Hranicích, 24.08.2011 Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice tel.: 602 778 374 e-mail: [email protected],www.posudeknemovitosti.cz

D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998, č.j. Spr. 2925/98 v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 188/11 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 188/11 .