11

Znalecký posudek č. 841 - 27/11 ve věci ocenění nemovitostí - zjištění obvyklé ceny spoluvlastnického podílu id 1/4 nemovitosti a jeho příslušenství, v podílovém spoluvlastnictví (povinný Jan Kubička) fyzických osob. Ocenění zahrnuje zemědělský pozemek p.č.858/2 vedený v KN jako trvalý travní porost, ZPF s BPEJ. V současné době je využívaný jako zahrada u rodinného domu. Veškeré uvedené nemovitosti jsou dislokovány v k.ú. Hůrky u Lišova, obec Lišov, okres České Budějovice. Dislokace je určena dle kopie katastrální mapy s vyznačením, viz. přílohy. Na oceňovaných nemovitostech vázne dle výpisu z KN nařízení k exekuci, nemovitosti jsou jiných práv a závad s nimi spojenými prosté (z výpisu a informací na KN a od spoluvlastníků nebyly zjištěny), nemovitosti nejsou prokazatelně pronajaty, nájemní smlouvy nebyly předány ani zjištěny. Posudek je zpracovaný dle požadavku objednatele, dle specifikace Exekučního příkazu a Usnesení o ustanovení znalce č.j. 125 EX 445/10-44, ze dne 31.01.2011.

Objednatel posudku:

EXEKUTORSKÝ ÚŘAD ČESKÝ KRUMLOV JUDr.Marek Frank, soudní exekutor Radniční 28 381 01 Č e s k ý K r u m l o v č. obj.: písemná usnesení ustanovení znalcem, č.j.125 EX 445/10-44 ze dne: 31.01.2011, převzato 01.02.2011 vystavil: JUDr. Marek Frank, soudní exekutor

Účel posudku: zjistit obvyklou cenu spoluvlastnického podílu id 1/4 nemovitosti s příslušenstvím v podílovém spoluvlastnictví (povinný z exekuce Jan Kubička), pro potřebu exekuce prodejem nemovitostí, na základě výše uvedených a zjištěných podkladů, dle stavu ke dni vydání Usnesení o ustanovení znalce. Dle obecné metodiky, se srovnáním s vyhláškou ministerstva financí České republiky č. 364/2010 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č 151/1997 Sb., o oceňování majetku, podle zák.č.120/2001 Sb.,§ 66 odst.5 a zákona č 151/1997 Sb. (§ 2 odst.1) dle stavu ke dni 31.01.2011 posudek vypracoval: Ing. Milan Paleček Opatovická 27 370 10 České Budějovice 10 Posudek obsahuje 13 stran textu a 12 stran příloh. Objednateli se předává v 1 originálním vyhotovení, elektronicky s fotodokumentací. V Českých Budějovicích, 21.02.2011

–2–

A. Nález 1. Znalecký úkol ve věci ocenění nemovitostí - zjištění obvyklé ceny spoluvlastnického podílu id 1/4 nemovitosti a jeho příslušenství, v podílovém spoluvlastnictví (povinný Jan Kubička) fyzických osob. Ocenění zahrnuje zemědělský pozemek p.č.858/2 vedený v KN jako trvalý travní porost, ZPF s BPEJ. V současné době je využívaný jako zahrada u rodinného domu. Veškeré uvedené nemovitosti jsou dislokovány v k.ú. Hůrky u Lišova, obec Lišov, okres České Budějovice. Dislokace je určena dle kopie katastrální mapy s vyznačením, viz. přílohy. Na oceňovaných nemovitostech vázne dle výpisu z KN nařízení k exekuci, nemovitosti jsou jiných práv a závad s nimi spojenými prosté (z výpisu a informací na KN a od spoluvlastníků nebyly zjištěny), nemovitosti nejsou prokazatelně pronajaty, nájemní smlouvy nebyly předány ani zjištěny. Posudek je zpracovaný dle požadavku objednatele, dle specifikace Exekučního příkazu a Usnesení o ustanovení znalce č.j. 125 EX 445/10-44, ze dne 31.01.2011. Katastrální mapa, přehledné mapy, údaje z ÚP Města Lišov, ortomapa a fotomapa s vyznačením pozemku jsou nedílnou součástí posudku a jsou přiloženy v přílohách posudku.

2. Prohlídka a zaměření nemovitostí Prohlídka a zaměření nemovitostí bylo provedena bez přítomnosti povinného dne 14. a 21.02.2011, s podrobnými informacemi úředních osob (p.Diviš, MÚ Lišov) a na KN Č.Bud. Povinný nereagoval na písemnou výzvu ke kontaktu, konkrétní termín nebylo předem možné domluvit, způsob zaměření a termín byl konzultovaný s objednatelem.

3. Podklady pro vypracování doplňku posudku - výpis z katastru nemovitostí z Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, katastrální pracoviště České Budějovice, LV č.93, z 31.01.2011 - kopie katastrální mapy z Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, katastrální pracoviště České Budějovice z 08.02.2011 - Usnesení o ustanovení znalce, vydané EXEKUTORSKÝM ÚŘADEM ČESKÝ KRUMLOV z 31.01.2011, č.j. 125 EX 445/10-44 - údaje z dokladů, sdělené objednavatelem, povinným, zjištěné zpracovatelem na MÚ a KN, při místní fyzické prohlídce a zaměření

4. Vlastnické a evidenční údaje Podíloví spoluvlastníci nemovitostí: LV č.93 3/4 Zdeňka K u b i č k o v á (525621/258), trvale bytem Hrutov 24, 373 72 Lišov u Č.Budějovic 1/4 Jan Kubička povinný z exekuce

(750430/1255), trvale bytem Hrutov 24, 373 72 Lišov u Č.Budějovic

ZNALECKÝ POSUDEK Č.841 - 27/11, 21.02.2011

–3–

5. Dokumentace a skutečnost Pro zpracování posudku byly k dispozici podklady od objednatele, údaje zjištěné na MÚ a na KN. Základní údaje ke zpracování posudku byly převzaty z předaných dokladů objednatele, zjištěny osobně zpracovatelem a doplněny při místním šetření dne 14. a 21.02.2011, kdy byly doplněny dostupné údaje, dle možností zpřístupnění bez přítomnosti povinného, datum konečné prohlídky oznámeno objednateli.

6. Celkový popis nemovitostí Pozemek vedený v KN, na LV č.93, ZPF s BPEJ Pozemek v KN je dislokovaný mimo souvislou zástavbu obce, uvnitř katastrálního území, v extravilánu obce, s možností zjistitelného vyznačení v terénu na místě a z katastrální mapy. Pozemek je pravidelného tvaru, rovinný, nezjištěny podmínky pro použití srážek, v obci není schválená cenová mapa, pozemky jsou bonitované s BPEJ, ve výpisu z KN je vedený jako ZPF-trvalý travní porost. Pozemek je dislokovaný na okraji místní části Hrutov „U Šachlů“, u samostatného rodinného domu čp.24 (p.č.122, LV č.257, výlučné vlastnictví spoluvlastníka pozemku-Zdeňky Kubičkové), poblíž individuální obytné zástavby rodinných domů Hrutova, v nezastavěné části, je přístupný příjezdovou zpevněnou komunikací III. tř směr Hrutov a II/146, směr Velechvín-Levín-Lišov-Třeboň-Č.Budějovice, k dispozici je pouze kabelová silnoproudá elektropřípojka a veřejné osvětlení, ostatní inženýrské sítě nejsou. Dle ÚP Města Lišov, grafická příl., schváleno 17.12.2001 a koordinačního výkresu není pozemek zatím určený k zástavbě. V případě žádosti na MÚ by nebyl problém provést změnu ÚP a pozemek využít jako stavební. Nemovitosti jsou zatížené exekucí, nebyly zjištěny žádné závady (nájemní smlouvy nebo věcná břemena). Pozemek je v současné době využívaný jako přilehlá zahrada k rodinnému domu čp.24, jsou na něm trvalé porosty - neošetřované ovocné dřeviny. Veškeré uvedené nemovitosti jsou dislokovány v k.ú. Hůrky u Lišova, obec Lišov, okres České Budějovice. Dislokace je určena dle kopie katastrální mapy, fotomapy a ortomapy s vyznačením, viz. přílohy.

7. Obsah posudku a) Pozemky 1) POZEMEK V KN, NA LV Č.93


–4–

B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno dle obecné metodiky, věcné hodnoty, se srovnáním s vyhláškou Ministerstva financí České republiky č.364/2010 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č 151/1997 Sb. (§ 2 odst.1), o oceňování majetku.

I. Ocenění nemovitostí podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 364/2010 Sb. o oceňování staveb, pozemků a trvalých porostů, jako porovnávací metoda pro stanovení obvyklé ceny.

Podklady pro stanovení koeficientu Kp: Okres: České Budějovice Obec: Lišov

Popisy objektů a) Pozemky 1) POZEMEK V KN, NA LV Č.93 Předmětem je zjištění podílu id 1/4 obvyklé ceny-spoluvlastnického práva k pozemku v podílovém spoluvlastnictví (povinný z exekuce Jan Kubička) v k.ú. Hůrky u Lišova, obec Lišov, okres České Budějovice, p.č.858/2, vedené v KN jako trvalý travní porost, ZPF s BPEJ. V současné době je využívaný jako zahrada přilehlého rodinného domu čp.24 ( ve výlučném vlastnictví Zdeňky Kubičkové), je přístupný příjezdovou zpevněnou komunikací a nezpevněnou k domu. Na pozemku jsou roztroušené neošetřované bezcenné ovocné stromy, bez vlivu na cenu pozemku-nejsou oceňované. Dislokace je určena dle kopií ortomapy a katastrální mapy s vyznačením, viz. přílohy. Ocenění bude provedeno dle způsobu využití a k budoucímu účelu využití, jako administrativní orientační cena dle oceňovacího předpisu, pro účel určení výsledné obvyklé ceny srovnávací metodou.

Ocenění a) Pozemky a.1) Vyhláška 364/2010 Sb. a.1.1) POZEMEK V KN, NA LV Č.93 – § 28 § 28 odst. 3b – Pozemky určené k zastavění


–5– Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití stavby – 30 % ×

0,700

Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Přístup po nezpevněné komunikaci Není možnost napojení na veřejný vodovod Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci Úprava celkem: Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: (Rodinné domy)

0,800 2,351 1,336

– – – –

8% 5% 7% 20 % × × ×

Jednotková cena [Kč/m2] Název Parc. č. Výměra [m ] základní upravená trvalý travní porost 858/2 478 (35 + 3 094 × 0,007414) × 1,00 = 57,94 478 57,94 × 0,80 81,5297 2

POZEMEK V KN, NA LV Č.93 – zjištěná cena:

Cena [Kč]

38 971,20 38 971,20 Kč

a.2) Indexová metoda a.2.1) POZEMEK V KN, NA LV Č.93 Ocenění pozemku indexovou metodou Poloha oceňovaného pozemku: Viz.předchozí text. trvalý travní porost p.č.: 858/2 Základní jednotková cena: ZJC Kč/m2 Koeficienty pro výpočet indexu: A Územní struktura okrajová poloha v obci B Typ stavebního pozemku stavebně částečně připravený C Třída velikosti obce 2 000 až 5 000 obyvatel D Obchodní, resp. průmyslová poloha venkovská oblast E Územní připravenost, infrastruktura střední F Speciální charakteristiky volitelné nejsou Celkový index oceňovaného pozemku Io = A × B × C × D × E × F Jednotková cena pozemku JC = ZJC × Io Kč/m2 Výměra pozemku: m2 Cena pozemku Kč POZEMEK V KN, NA LV Č.93 – zjištěná cena:

57,94 0,60 1,00 0,60 0,70 0,75 1,00 0,189 000 10,95 478,00 5 234,10 5 234,10 Kč


–6–

C. Rekapitulace Viz.další text. Cena pozemků podle cenového předpisu Cena pozemků indexovou metodou

38 970,– Kč 5 230,– Kč

Celková výsledná administrativní cena nemovitostí v k.ú. Hůrky u Lišova, na LV č.93, jako orientační cena pro porovnávací metodu ke stanovení obecné ceny : 40.000,–

Kč

Cena slovy: čtyřicettisíc Kč

II. Ocenění nemovitostí – stanovení ceny obvyklé nemovitostí v k.ú. Hůrky u Lišova, na LV č.93 : Pro stanovení obvyklé ceny nemovitostí ve smyslu definice uvedené v §2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů („zákon o oceňování majetku“) bylo použito obecné metodiky. „…ocenění spoluvlastnického práva k nemovitostem v podílovém spoluvlastnictví se samostatným uvedením ceny obvyklé dle zvláštního předpisu a jejich součástí, tj. vše, co k ní podle povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím nemovitost znehodnotila a jejího příslušenství, tj. nemovité či movité věci, které byly vlastníkem věci hlavní určené, aby s ní byly užívány….“ Ocenění je vypracováno na těchto zásadách: „Majetek a služba se oceňuje obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“ Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně, jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. STANOVENÍ HODNOTY NEMOVITOSTI METODOU SROVNÁVACÍ V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí-přibližně srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než jeden rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu by údaje ztratily svou vypovídající schopnost.


–7– Zpracovatel posudku provedl aktuální průzkum na trhu přibližně srovnatelných nemovitostí v místě a čase (údaje realitních kanceláří a statistické údaje), s použitím vlastních zkušeností zpracovatele ze znaleckých posudků pro obdobné objekty, zpracovaných koncem roku 2010 a ze zjištěných údajů kupních cen začátkem roku 2011, viz přiložené kopie. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu s nemovitostmi (vývěsky RK, jejich nabídkové a informační bulletiny, internetové portály RK atd.), vyhodnocováním údajů z denního tisku, sledováním aukcí a dražeb, případně s konsultacemi s realitními kancelářemi Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena nemovitostí, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Stanovení obvyklé ceny je velmi hypotetické, protože se obtížně dá najít v místě obdobná nemovitost, se kterou by se dala posuzovaná srovnat. Stanoveno průměrem a srovnáním prodejních cen v místě a čase podobných nemovitostí, které se pohybují u trvalého travního porostu v rozpětí od 10,- do 19,- Kč a u stavebních pozemků 100,- - 600,- Kč/m2, s přihlédnutím ke skutečnosti, že se ceny obdobných nemovitostí za posledních 6 měsíců propadly o 10 – 12 %. Pro nemovitosti oceňovaného typu v dané lokalitě je poptávka vyrovnaná s nabídkou. S přihlédnutím k umístění nemovitosti a budoucího způsobu využití jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je obchodovatelná-v dražbě prodejná. Podle databáze CSÚ vytvořené MF ČR ke sledování a vyhodnocování cen dle §33 odst.3, zákona č.151/1997 Sb., je využito rozložení cenové hladiny podle druhu nemovitosti, jejich polohy a dalších faktorů, jakož i vývoj tohoto rozložení v místě a čase. Zdroj dat, jejich frekvence vychází z reálných, skutečně přiznaných cen, který je do toku transakcí na trhu nemovitostí předávaný. Nemovitostí jsou v Česku dlouhodobě nadhodnocené, a lze očekávat pokles jejich cen. Vyplývá to z výzkumu realitního trhu prováděném v Centru pro ekonomický výzkum a postgraduální vzdělání (CERGE), které je součástí Akademie věd. Průzkum se snažil zjistit, zda po splasknutí realitní bubliny v USA nedošlo k podobnému splasknutí cen v Česku. V následné době poptávka po nemovitostech klesne a jejich ceny se ještě více sníží. Zákazníci totiž vyčkávají, až se ceny sníží. Podle průzkumu nemovitosti v Česku zdražovaly zejména v roce 2007. "A to po letech zpomalení růstu a navzdory jiným ekonomickým ukazatelům - nájmům, nákladům, příjmům domácností," poznamenali výzkumníci. Ředitel společnosti Central Europe Holding Jiří Pácal Novinkám potvrdil, že již nyní tržní ceny padají dolů. Podle něj se právě oproti roku 2007 ceny snížily zhruba o 15 až dvacet procent. Nabídkové ceny klesly podle nejnovějších údajů Českého statistického úřadu v posledních třech měsících roku 2009 poprvé od roku 2005. Ve srovnání s třetím čtvrtletím byly nižší o 1,7 procenta. Také v rámci celé republiky se nepřetržitý růst cen trvající od roku 2005 téměř zastavil. Další analýzy jsou sledovány v souvislosti s těmito faktory : - období (rok prodeje nemovitostí) - velikostní kategorie obce, regionu - pásmo podle pozemků a podle jejich druhu členění - majetkoprávní vztahy - ostatní parametry (jednotková cena atd.) - cenový index


–8– Z předchozího textu : stanoveno odhadním srovnáním prodejních cen v místě a čase přibližně podobných nemovitostí - informace o nemovitosti s prohlídkou a zaměřením (viz.předchozí text) - zatřídění nemovitosti dle posudku, plochy pozemků, technická infrastruktura, a poloha, velikost v obci a v regionu - průměrné ceny v regionu - korekční součinitel cenového indexu podle průměrné ceny a cenových indexů v závislosti na velikosti obce - ceny pozemků dle obecné metodiky Srovnávací cena, referenční vztah : TC = ( CST * QF ) * IF * VEL F * SWOT * PF Kde výraz v závorce určuje součin cen dle ČSÚ a velikostní faktor oceňované nemovitosti, ostatní výrazy jsou faktory investora a obecného cenového trendu, analýzy SWOT, variačního koeficientu v závislosti na poloze a infrastruktury obce v regionu. K jednotlivým faktorům : = obec je vybavena příjezdovou cestou zpevněnou a nezpevněnou, nemovitosti jsou - IF situované v rovině, v extravilánu obce, na okraji k.ú. poblíž lesa - VEL F = obec je podle velikosti zařazena s počtem obyvatel do 5 000, v lokalitě s dobrou dopravní dostupností a základní dobrou infrastrukturou - SWOT = silné stránky - regionální napojení na silniční spojení II/146,I34(E59) a I/3 Tábor-Praha-České Budějovice - dobrá dostupnost do všech částí okolních měst v blízkosti obce (Lišov 3,5 km) - obec má kompletní technickou vybavenost a infrastrukturu-kanalizace s ČOV, obecní vodovod pitné vody s hydrantem, rozvod zemního plynu, školka, škola, zdravotní středisko, pošta, Městský úřad, policie - možnosti napojení na některé nženýrské sítě (elektropřípojka) - autobusová doprava, trať ČD není - prozatím není určen ÚP k zastavění = slabé stránky - nemovitosti v okrajové části obce - pozemek v podílovém spoluvlastnictví - pozemek je součástí většího celku obdobných pozemků - pozemek u stávajícího rodinného domu ve vlastnictví jednoho ze spoluvlastníků oceňovaného pozemku – Zdeňky Kubičkové Přírodní katastrofy : Za přírodní katastrofy se považují velká neštěstí, živelné pohromy a události s tragickými následky. Lze je členit na záplavy, a povodně, sesuvy půdy, sopečné erupce, tajfuny, zemětřesení. V podmínkách ČR lze uvažovat se záplavami, povodněmi a sesuvy půdy, jako přímými následky nadměrných atmosférických srážek. Ostatní katastrofické jevy nebyly na území ČR významně zaznamenány. Nemovitosti se nenachází v území, kde by bylo možné s uvedenými jevy počítat (povodňové vody z okolní rybniční soustavy v roce 2002 nezasáhly pozemek). Územní plán : Pod tímto pojmem je zahrnutý celý proces zpracování a pořízení územně plánovací dokumentace, završený schválenou obecně závaznou vyhláškou s grafickým plánem využití území. Celý tento proces je upravený Stavebním zákonem č.183/2007 Sb. ve znění pozdějších


–9– předpisů, stav územně plánovací dokumentace je jedním z faktorů, ovlivňujícím obvyklou cenu nemovitostí. Ze schváleného Územního plánu Města Lišov s koordinačním výkresem, schváleného 17.12.2001 vyplývá, že nemovitost je dislokována na okraji obytné zóny místní části obce Hrutov, „U Šachlů“ v jejím extravilánu, není určená k zástavbě, je vybavena pouze elktropřípojkou, s možností budoucí zástavby. Obvyklá cena Obvyklá cena zohledňuje pouze trvalé, dlouhodobé vlastnosti oceňovaných nemovitostí a již existující skutečnosti a vlivy trhu, které mají vazbu na oceňované nemovitosti. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, kromě vlivu mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího a vlivu zvláštní obliby. Při ocenění pozemků je podkladem ocenění jednak hodnota dle předpisu jednak cena určená výnosovou metodou a metodou srovnání. 1) administrativní cena 2) metoda tříd polohy 3) metoda indexová Administrativní cena Cena pro toto ocenění byla stanovena na základě vyhlášky ministerstva financí č. 364/2010 Sb. platné ke dni ocenění, průměrná cena dle vyhl.č.340/10 Sb.- 4,82 Kč/m2. Metoda tříd polohy Ocenění vychází ze srovnatelných polohových statistických údajů, není použitelná. Metoda indexová Je statistickým výsledkem indexů cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Podmínkou srovnání je jednak existence rozvinutého trhu s nemovitostmi, jednak přístup k informacím o sjednaných cenách. Výsledná srovnatelná hodnota je cena, za kterou by mohla být nemovitost prodána v daném místě a čase. Výnosová cena Výnosový způsob ocenění vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu. Nájemné zemědělských pozemků činí 1 % z průměrné ceny půdy, roční výnos z pozemků, předpoklad, že pozemky jsou pronajímány hospodařícímu subjektu. V tom případě výnosová hodnota oceňovaných nemovitostí metodou věčné renty činí: Cv = roční výnos/0,07 Srovnatelná cena Srovnatelná cena je výsledkem cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Podmínkou srovnání je jednak existence rozvinutého trhu s nemovitostmi, jednak přístup k informacím o sjednaných cenách. Výsledná srovnatelná hodnota je cena, za kterou by mohla být nemovitost prodána v daném místě a čase. ZNALECKÝ POSUDEK Č.841 - 27/11, 21.02.2011

– 10 – Vychází z vlastní databáze znalce obchodovaných cen srovnatelných pozemků, případně z upravených nabídkových cen realitních kanceláří v regiónu na prodejní. V daném případě je vycházeno z porovnání dosažených nebo požadovaných cen u obdobných pozemků, kde se zjišťují ceny obchodovaných resp. inzerovaných obdobných nemovitostí. Pozemky ve výše uvedených druzích se míně obchodují prostřednictví, realitních kanceláří, častěji dochází k převodu mezi nájemcem a pronajimatelem, dále pak jednotlivé subjekty obchodují pozemky přímo mezi sebou neboť se jedná o účelové převody, kdy nabyvatel má zájem o koupi konkrétní plochy, neboť chce na ní hospodařit. Při prodeji pozemků jako celku mám za to, že by požadovaná cena trvalého travního porostu půdy za metr čtvereční byla jakousi průměrnou cenou těchto krajních hodnot, t.j. 15,- až 26,Kč/m2, plochy k výstavbě cca 100,- až 600,- Kč/m2, s přihlédnutím k uvažovanému možnému budoucímu zastavění. Za tohoto předpokladu lze stanovit výši obvyklé ceny na trhu.

Obvyklá cena nemovitostí : znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitostí stanovuje cenu nemovitostí, která by byla dosažena při prodeji stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění.

Závěr znalce : V úvahu byla vzata ta skutečnost, že oceňované nemovitosti jsou v současné době využívané jako zahrada přilehlého rodinného domu, s možností obytné zástavby, jsou v oblasti s možným rekreačním využitím-blízké lesy, řeka Vltava, rekreační koupaliště, cyklostezky a turistické trasy, blízká rekreační oblast CHKO Třeboň atd. Využití nemovitostí je vhodné, výhodou je blízkost města Lišov (3,5 km), České Budějovice (15 km), Třeboň, lokalita v místě je s nekompletním technickým vybavením inženýrskými sítěmi na patě pozemků a dobrou infrastrukturou obce. Město s dobrou dopravní dostupností, dostupností lékařské péče. Na základě uvedených skutečností a zjištění a s přihlédnutím k místním podmínkám polohy nemovitosti odhaduji obvyklou cenu nemovitostí pro potřebu exekučního řízení takto :

Celková obecná cena nemovitostí pro stanovení spoluvlastnického podílu id 1/4 obvyklé ceny nemovitostí v k.ú. Hůrky u Lišova, na LV č.93, podle odborného odhadu znalce činí : 65.000,– Kč Cena slovy: šedesátpěttisíc Kč

Rozpočet celkové obecné ceny na jednotlivé spoluvlastníky Název spoluvlastníka Zdeňka Kubičková Jan Kubička (povinný z exekuce)

Spoluvlastnický podíl 3/4 1/4

Podíl ceny 48.750,– Kč 16.250,– Kč


– 11 –

1. Obvyklá cena spoluvlastnického podílu id 1/4 k nemovitostem v k.ú. Hůrky u Lišova, na LV č.93, podle odborného odhadu znalce činí :

16.250,– Kč Cena slovy: šestnáctisícdvěstěpadesát Kč

2. Práva a závady váznoucí na spoluvlastnickém podílu id 1/4 k nemovitostem v k.ú. Hůrky u Lišova, na LV č.93, podle odborného odhadu znalce činí : na základě zjišťovacího řízení na KN a v předložených dokladech, nebyly zjištěny žádné skutečnosti, ze kterých by vyplývaly (Smlouvy o pronájmu, Smlouvy o věcném břemeni atd.) závady na nemovitostech. Nebyly zjištěny ani písemné závazky ze smluvních ujednáních, jejichž existenci nelze z výpisů v KN zjistit. Práva a závady jsou, ve smyslu OSŘ č.99/1963 Sb., v platném znění, dle § 336 a,odst.1, písm.b, týkající se ceny jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených a dle § 336 a, odst.1, písm.c, ve znění dle § 336 a, odst.2, nulové.

0.000,– Kč Cena slovy : nula Kč

3. Práva a závady váznoucí na spoluvlastnickém podílu id 1/4 k nemovitostem v k.ú. Hůrky u Lišova, na LV č.93, které prodejem z dražby nezaniknou: na základě zjišťovacího řízení na KN a v předložených dokladech, nebyly zjištěny žádné skutečnosti, ze kterých by vyplývala práva a závady, které prodejem z dražby nezaniknou.

V Českých Budějovicích, 21.02.2011

Ing. Milan Paleček Opatovická 27 370 10 České Budějovice 10


– 12 –

D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 26.11.1986, č.j. Spr.199/86, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 841 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji fakturou č.26/11 podle připojené likvidace.


– 13 –

E. Seznam příloh Ke znaleckému posudku jsou přikládány uvedené přílohy, ostatní budou pro potřebu řízení doloženy k řízení objednatelem. 2 2 1 1 1 1 4

x x x x x x x

A4 (2 listy) výpis z KN A4 kopie přehledné mapy A4 kopie katastrální mapy s vyznačením umístění pozemků A4 kopie ortomapy A4 kopie fotomapy A4 kopie turistické mapy A4 srovnatelná nemovitost


11

Recommend Documents