11

Znalecký posudek č. 844 - 30/11 ve věci ocenění nemovitostí - zjištění celkové obvyklé ceny nemovitostí ve výlučném vlastnictví fyzické osoby (povinný Stanislav Balín) - rodinný dům Tichá 77, v prostoru obytné části obce obdobných domů, na okraji obce, s veškerými přináležícími stavebními objekty, venkovními úpravami, trvalými porosty a pozemky. Nemovitosti jsou situované na pozemku p.č.169 a p.č.210, vedených v KN jako zastavěná plocha a nádvoří, je užívaná část. Veškeré uvedené nemovitosti jsou dislokovány v k.ú. Tichá, obec Dolní Dvořiště, okres Český Krumlov, vedeny na LV č. 23. Dislokace je určena dle kopie katastrální mapy a fotomapy s vyznačením, viz. přílohy. Na oceňovaných nemovitostech vázne dle výpisu z KN exekuční příkaz k prodeji, nemovitosti jsou jiných práv a závad (právně účinných) s nimi spojenými prosté, z výpisu a informací na KN a od vlastníka nemovitostí nebyly zjištěny. Nemovitosti nejsou prokazatelně pronajaty, smlouva o pronájmu nebyla předložena. Posudek je zpracovaný dle požadavku objednatele a dle specifikace Usnesení o ustanovení znalce č.j. 125 EX 416/10 - 105.

Objednatel posudku:

EXEKUTORSKÝ ÚŘAD ČESKÝ KRUMLOV JUDr.Marek Frank, soudní exekutor Radniční 28 381 01 Č e s k ý K r u m l o v č. obj.: Usnesení o ustanovení znalcem, č.j. 125 EX 416/10-105 ze dne: 04.02.2011, převzato 07.02.2011 vystavil: JUDr. Marek Frank, soudní exekutor

Účel posudku: zjistit celkovou obvyklou cenu nemovitostí (povinný z exekuce Stanislav Balín), pro potřebu exekuce prodejem nemovitostí, na základě výše uvedených dokladů, dle stavu ke dni vydání Usnesení o ustanovení znalce. Dle obecné metodiky, věcné hodnoty dle THU, výnosové hodnoty, se srovnáním s vyhláškou ministerstva financí České republiky č. 364/2010 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č 151/1997 Sb., o oceňování majetku, podle zák.č.120/2001 Sb.,§ 66 odst.5 a zákona č 151/1997 Sb. (§ 2 odst.1) dle stavu ke dni 04.02.2011 posudek vypracoval: Ing. Milan Paleček Opatovická 27 370 10 České Budějovice 10

Posudek obsahuje 23 stran vč.titulního listu a 14 stran příloh. Objednateli se předává v 1 vyhotovení. V Českých Budějovicích, 27.02.2011

–2–

A. Nález 1. Znalecký úkol ve věci ocenění nemovitostí - zjištění celkové obvyklé ceny nemovitostí ve výlučném vlastnictví fyzické osoby (povinný Stanislav Balín) - rodinný dům Tichá 77, v prostoru obytné části obce obdobných domů, na okraji obce, s veškerými přináležícími stavebními objekty, venkovními úpravami, trvalými porosty a pozemky. Nemovitosti jsou situované na pozemku p.č.169 a p.č.210, vedených v KN jako zastavěná plocha a nádvoří, je užívaná část. Veškeré uvedené nemovitosti jsou dislokovány v k.ú. Tichá, obec Dolní Dvořiště, okres Český Krumlov, vedeny na LV č. 23. Dislokace je určena dle kopie katastrální mapy a fotomapy s vyznačením, viz. přílohy. Na oceňovaných nemovitostech vázne dle výpisu z KN exekuční příkaz k prodeji, nemovitosti jsou jiných práv a závad (právně účinných) s nimi spojenými prosté, z výpisu a informací na KN a od vlastníka nemovitostí nebyly zjištěny. Nemovitosti nejsou prokazatelně pronajaty, smlouva o pronájmu nebyla předložena. Posudek je zpracovaný dle požadavku objednatele a dle specifikace Usnesení o ustanovení znalce č.j. 125 EX 416/10 - 105. Katastrální mapa a fotomapa s vyznačením domu a příslušenství jsou nedílnou součástí posudku a jsou přiloženy v příloze posudku.

2. Prohlídka a zaměření nemovitostí Zaměření a prohlídka nemovitostí - dne 19.02.2011 bylo provedeno venkovní ohledání bez přítomnosti povinného a 25.02.2011 při prohlídce se skutečným zaměřením, venkovního, vnitřního a okolního prostoru (byl umožněný přístup) za účasti paní Umdaschové (sestry povinného), s informacemi od sousedů, místních zájemců o nemovitost a úředních osob z OÚ a MÚ. Povinný reagoval na písemné výzvy ke kontaktu, konkrétní termín bylo předem možné domluvit, způsob zaměření byl konzultovaný s objednatelem.

3. Podklady pro vypracování posudku - výpis z katastru nemovitostí z Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, katastrální pracoviště Český Krumlov, LV č.23 z 04.02.2011 - kopie katastrální mapy z Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, katastrální pracoviště Český Krumlov, z 08.02.2011 - USNESENÍ o ustanovení znalce, vydané EXEKUTORSKÝM ÚŘADEM ČESKÝ KRUMLOV z 04.02.2011, č.j.125 EX 416/10-105 - údaje sdělené objednavatelem a sestrou povinného, zjištěné z dokladů, při místní fyzické prohlídce a při venkovním a vnitřním zaměření nemovitostí.

ZNALECKÝ POSUDEK Č.844 - 30/11, 27.02.2011

–3–

4. Vlastnické a evidenční údaje Výlučný vlastník nemovitostí dle výpisu z KN : LV č.23 1 Stanislav B a l í n (740128/1349), bytem Tichá 77, 382 41 Dolní Dvořiště Vlastník okolního užívaného pozemku p.č.1207/1, dle výpisu z KN : LV č.10002 1 ČESKÁ REPUBLIKA Pozemkový fond ČR, Tichá 77, Husinecká 1024/11a, 130 00 Praha

5. Dokumentace a skutečnost Ke zpracování znaleckého posudku nebyla předaná žádná stavební dokumentace staveb, skutečnosti byly překontrolovány a zjištěny na základě venkovního a vnitřního zaměření zpracovatelem dle skutečnosti a možností na místě. Pro zpracování posudku byly k dispozici údaje zjištěné na KN, výpisy z KN, kopie katastrální mapy a fotomapy. Základní údaje ke zpracování posudku byly převzaty z předaných dokladů objednatele, zjištěny zpracovatelem a doplněny při místních šetřeních, kdy byly doplněny dostupné údaje z hlediska stavebních konstrukcí, vybavení, rozsah opotřebení domu a objektů, dle možností zpřístupnění venkovních a vnitřních prostorů. Hlavní stavba je zděný rodinný dům-levá polovina dvojdomku, je z větší části podsklepený, příjezdný vraty a přístupný vrátky v předním oplocení od místní zpevněné komunikace obce ulice, s návazností na státní komunikaci II.tř. směr Rychnov n.Malší, Dolní Dvořiště a dále na E55(D3) směr Dolní Dvořiště-Vyšší Brod-Kaplice-České Budějovice. Objekt je provedený jako atypický, montovaný z panelů na dřevní bázi v 1. a 2.NP s monolitickým betonovým zdivem v 1.PP, stojící v prostoru obdobných starších a nových obytných rodinných domů na okraji obce, stavební pozemky jsou příčně i podélně svažité, objekt nebyl zasažený v roce 2002 povodňovými záplavami, nejsou žádná ochranná pásma. Nedaleko zastávka autobusu, trať ČD není v dochůzné vzdálenosti-dopravní dostupnost je zajištěna autobusovou dopravou. Doprava v obci : Tichá je obsluhovaná autobusovou dopravou (Kaplice-Dolní Dvořiště apod.), vlakové nádraží se nachází cca 8 km od samotného místa. V obci je průměrná infrastruktura, dobrá dostupnost zdravotní péče, sportovního vyžití, přilehlá oblast CHKO Šumava a CHKO Novohradské Hory, cyklostezky atd. V místní části Tichá není infrastruktura žádná. Dům je osazený uvnitř stavebního pozemku, v jeho přední části, se vstupem a příjezdem od příjezdové komunikace do dvora. Má jedno částečné 1.PP, obytné 1.NP a 2.NP obytné upraveného podkroví (krov dodatečnou úpravu podstřešního prostoru umožňuje) a vstupní přistavěnou dřevěnou verandu s venkovním schodištěm. Splňuje pro potřeby vyhl. podmínky rodinného domu, má jednu samostatnou b.j. Je v neudržovaném stavu, ve stavu celkové rekonstrukce, stavební konstrukce jsou opotřebované ve stavu úprav, technické vybavení nové ve stavu úprav. Objekt domu a ostatní příslušenství a objekty bylo možné posoudit, zjistit a zaměřit jejich hmotu a stavební konstrukce. Upřesnění rozměrů s přesnými půdorysnými rozměry zaměřenými na místě, s kontrolou z map Earth. Pozemek okolní zahrady p.č.1207/1 je lemovaný oplocením, je ve vlastnictví jiného vlastníka (PF ČR na LV č.10002). Přístup a příjezd ne-


–4– zpevněný, v návaznosti na příjezdovou a přístupovou komunikaci-viz. foto. Oplocení pozemku vymezuje přilehlou zahradu s dvorem, vstupní verandou a vedlejším objektem, s minimálními trvalými porosty-okrasnými dřevinami v zahradě a venkovními úpravami. Střešní konstrukce domu jsou v dobrém stavu s kompletními klempířskými konstrukcemi, nosné stěny s hladkou fasádou z cementových desek, komínové zdivo v dobrém stavu, s novými plastovými výplněmi otvorů s dvojsklem, dřevěné atypické původní náplňové dveře, nově prováděné technické vybavení a rozvody před dokončením. V nedávné době byly provedeny úpravy technického vybavení, je v současné době podmíněně obyvatelný, užívaný dle zjištěných údajů od kolaudace cca od roku 1964. Hlavní stavební konstrukce domu opotřebované úměrně době užívání, jsou provedeny venkovní úpravy. Obestavěný prostor pro srovnávací metodu byl vypočtený z rozměrů zaměření přímo na místě. Dům je osazený na okraji místní části obce v souvisle zastavěné obytné části s možností napojení na některé inženýrské sítě a TLF (zemní plyn není zavedený). Dům je napojený na vlastní splaškovou a dešťovou kanalizaci, obecní vodovod pitné vody, na kabelový rozvod elektrické energie, je osazeno veřejné osvětlení, vlastní vyvážecí jímka splaškových vod. Ke stavebnímu objektu domu náleží vedlejší objekt-zděný sklad ve dvoře (původní hospodářské příslušenství, levá část dvojobjektu, zděný z cementotřískových tvárnic Calofrig, přízemní, praskliny ve zdivu, sedlová střecha, krytina keramické tašky na krokve, bez klemp. prvků, hladké omítky, svlakové dřevěné dveře a jednoduché okno), venkovní úpravy (oplocení s vraty a vrátky, venkovní schodiště a přípojky inž. sítí, vyvážecí jímka), trvalé porosty a pozemky. Venkovní úpravy a vedlejší objekt jsou součástí srovnávací ceny. Na oceňovaných nemovitostech nevázne žádné věcné břemeno, nemovitosti jsou jiných práv a závad s nimi spojenými prosty (z výpisu a informací na KN a od vlastníka nebyly zjištěny), nemovitosti nejsou prokazatelně pronajaty.Užívaný okolní pozemek p.č.1027/1 je ve vlastnictví jiného vlastníka - převod a rozdělení pozemku je v současné době v řízení na KN.

6. Obsah posudku Oddíl 1 a) Objekty 1) Rodinný dům čp.77

Oddíl 2 a) Objekty 1) Trvalé porosty b) Pozemky 1) Pozemky na LV č.23


–5–

B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno dle obecné metodiky, věcné hodnoty, věcné hodnoty dle THU, výnosové hodnoty se srovnáním s vyhláškou Ministerstva financí České republiky č.364/2010 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č 151/1997 Sb. (§ 2 odst.1), o oceňování majetku.

I. Ocenění nemovitostí podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 364/2010 Sb. o oceňování staveb, pozemků a trvalých porostů, jako porovnávací metoda pro stanovení obvyklé ceny. Oddíl 1 A. Hlavní stavební objekt rodinného domu čp.77, na LV č.23 Podklady pro stanovení koeficientu Kp: Okres: Český Krumlov Obec: Dolní Dvořiště

Popisy objektů a) Objekty 1) Rodinný dům čp.77 Hlavní stavba - rodinný dům, je levá polovina staršího dvojdomku, je z větší části podsklepený, přístupný vraty a vrátky v předním oplocení do dvora, od místní zpevněné komunikace místní části obce Tichá. Objekt je atypický, montovaný z panelů na bázi dřevní hmoty, v 1.PP betonové monolitické stěny a stropy, stojící v prostoru obdobných starších a nových obytných rodinných domů na okraji místní části obce, v podélném a příčném svahu a současně je ve stavu celkové rekonstrukce. Dům je osazený uvnitř stavebního pozemku, v jeho přední části, má jedno částečné PP, obytné 1.NP a obytné 2.NP upravené podkroví (krov úpravu podstřešního prostoru umožňuje). Obytná část má jednu samostatnou bytovou jednotku (1+4), splňuje pro potřeby oceňovací vyhl. podmínky rodinného domu, obestavěný prostor je menší než 1100 m3, ocení se porovnávacím způsobem, podle § 26a oceňovací vyhlášky. Venkovní úpravy jsou součástí ceny, jsou příslušenstvím domu. Hlavní stavební konstrukce domu nejsou opotřebované, obestavěný prostor pro srovnávací metodu byl vypočtený z rozměrů zaměření přímo na místě. Základy betonové pasy, s izolací proti zemní vlhkosti svislou i vodorovnou, svislé konstrukce 1.PP betonové, monolitické zdivo, obvodové na tl. 150 mm, montované z panelů (dřeZNALECKÝ POSUDEK Č.844 - 30/11, 27.02.2011

–6– věný rošt, heraklitové desky, vnitřní štukové omítky a cembritové desky s nátěry venkovní fasády, příčky heraklitové desky na dřevěný rošt s hladkou omítkou, hrubé omítky a vápenné nátěry v 1.PP, střecha klasická sedlová-umožňující zřízení podkroví, předpokládají se klasické monolitické betonové stropy 1.PP a montované dřevěné stropy 1. a 2.NP, rovné podhledy, v 2.NP šikmé. Okna atypická plastová s izolačním dvojsklem, (v 1.PP dřevěná zdvojená), jednoduché prosklení verandy vstupu, v 1.NP původní jednoduchá, dveře atypické dřevěné, plné náplňové, přední vstup dřevěné atypické prosklené, plastové balkónové v podkroví, atypický dřevěný přístřešek verandy. Podlahy v 1.PP betonová mazanina, 1.NP betonová mazanina bez obrusné vrstvy, lepené PVC čtverce na betonový potěr, keramické dlažby WC, komory a koupelny, v 2.NP dřevěné prkenné. Jsou provedeny standardní bělninové obklady WC a v koupelně, betonové schodiště do 1.NP, dřevěné atypické schodiště do 2.NP. Zařizovací předměty standardní-mísa WC, obložená plastová vana, umyvadlo, vybavení kuchyně chybí. Vytápění lokální-krbová kamna v 1.NP. Je provedený nový vnitřní rozvod silnoproudé elektroinstalace 240/400 V-jističe z kabelového venkovního rozvodu obce, splaškové kanalizace, pitné vody a TUV. Střecha klasická sedlová, umožňující zřízení podkroví, na dřevěný sbíjený sedlový krov, je osazený bleskosvod, klempířské konstrukce z ocelového pozinkovaného plechu kompletní. Krytina střechy živičná-AC šablony na dřevěné bednění. Dispozice 1.PP ( částečné podsklepení z větší části půdorysu) : schody do 1.NP, prostor skladů paliva a sklepů. Dispozice 1.NP (obytné) : přední vstupní schodiště, vstupní dřevěná veranda, chodba, komora, WC, kuchyně s jídelnou, 2x obytná místnost, dřevěné schodiště do 2.NP. Dispozice 2.NP (obytné upravené podkroví) : vstupní podesta, 2x obytná místnost, neupravený podstřešní prostor přístupný dveřmi, nedokončená venkovní terasa. Dům je napojený na veřejný vodovod, vlastní splaškovou kanalizaci s vyvážecí jímkou a dešťovou kanalizaci a na kabelový rozvod elektrické energie. Ke stavebnímu objektu domu náleží samostatný zděný sklad ve dvoře, venkovní úpravy (oplocení pozemků-drátěné oplocení na ocelové sloupky, plotová vrata a vrátka, přípojky inž. sítí, venkovní schodiště vstupu-betonové, minimální trvalé porosty (okrasné dřeviny) a pozemky v KN. Venkovní úpravy a vedlejší objekty do ZP = 25 m2, jsou dle § 26a,odst. (4) zahrnuty v ceně stanovené dle vyhl., jsou zohledněny poté v obecné ceně. Dům je ve stavu celkové nedokončené rekonstrukce, je užívaný od kolaudace cca v roce 1964, stáří pro výpočet opotřebení je počítáno 47 let.

Oddíl 2 B. Další příslušenství stavby - pozemky a trvalé porosty na LV č.23, na p.č.1207/1 Podklady pro stanovení koeficientu Kp: Okres: Český Krumlov Obec: Dolní Dvořiště ZNALECKÝ POSUDEK Č.844 - 30/11, 27.02.2011

–7–

Popisy objektů a) Objekty 1) Trvalé porosty Předmětem je ocenění trvalých porostů, okrasných dřevin-pouze živý plot z levé strany oplocení na nezastavěném pozemku přilehlé užívané zahrady - trvalé porosty informativně, bez přesného zjištění, pouze pro úplnost, pro určení obvyklé ceny jsou nepodstatné.

b) Pozemky 1) Pozemky na LV č.23 Předmětem zjištění obvyklé ceny nemovitosti je hodnota vlastnického práva k pozemkům v k.ú. Tichá, obec Dolní Dvořiště, okres Český Krumlov, v KN na LV č.23. Jedná se o pozemky p.č.169 a 210, vedené v KN jako zastavěná plocha a nádvoří. Pozemky jsou dislokované dle kopie katastrální mapy Katastru nemovitostí, v okrajové místní části obce, jsou přístupné příjezdovou zpevněnou komunikací, mají obslužnost některými inž. sítěmi, pozemky jsou podélně i příčně svažitý. Na pozemcích nevázne žádné věcné břemeno, jiných práv a závad s nimi spojených (nebyly zjištěny) jsou nemovitosti prosty, nemovitosti nejsou prokazatelně pronajaty, není doložena žádná nájemní smlouva. Užívaný okolní pozemek p.č.1027/1 je ve vlastnictví jiného vlastníka - převod a rozdělení pozemku je v současné době v řízení na KN, je uvedeno pro celkovou informaci o právních vztazích, viz. přílohy.

Ocenění Oddíl 1 a) Objekty a.1) Vyhláška 364/2010 Sb. a.1.1) Rodinný dům čp.77 – § 26a Podlaží: Název 1.PP - spodní stavba

Výška 2,45 m

1.NP - vrchní stavba 2.NP - vrchní stavba Součet:

2,57 m 1,62 m 6,64 m

Podlažnost:

178,72 / 38,32

Zastavěná plocha sklepy+veranda sklepy = 8,72 × 3,05 veranda = 5,33 × 2,20 8,72 × 8,05 8,72 × 8,05

=

38,32 m2

= =

70,20 m2 70,20 m2 178,72 m2

=

93,89 m3

= 4,66

Obestavěný prostor (OP): 1.PP - spodní 2,45 × (sklepy+veranda ) stavba sklepy = 8,72 × 3,05 veranda = 5,33 × 2,20


–8– 1.NP - vrchní 2,57 × 8,72 × 8,05 stavba 2.NP - vrchní 1,62 × 8,72 × 8,05 stavba Obestavěný prostor – celkem:

=

180,40 m3

=

113,72 m3 388,01 m3

Obj. podíl 4,30 % 24,30 % 9,30 % 4,20 % 3,00 % 0,70 % 6,40 % 3,30 % 0,40 % 2,40 % 3,90 % 3,40 % 5,30 % 2,30 % 1,40 % 4,20 % 4,00 % 0,50 % 2,80 % 1,60 % 0,50 % 2,90 % 0,50 % 5,00 % 0,40 % 3,00 %

Hodnocení Standardní Standardní Podstandardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Nevyskytuje se Podstandardní Standardní Standardní Nadstandardní Podstandardní Standardní Podstandardní Standardní Standardní Standardní Nevyskytuje se Nevyskytuje se Standardní Nevyskytuje se Standardní Standardní Nevyskytuje se

=

Rodinný dům: typ O Konstrukce: dřevěná Podsklepení: podsklepená Podlaží: se dvěma nadzemními podlažími Vybavení: Název, popis 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 20a, tabulky č. 1: Kraj: Jihočeský Obec: Dolní Dvořiště Počet obyvatel: 1 270 Indexovaná prům. cena (IPC): 3 495,– Kč/m3 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Poptávka výrazně nižší než nabídka. Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) I. Poptávka výrazně nižší než nabídka

Ti –0,10


–9– trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí 3 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem)

II. Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlast- 0,00 nictví) I. Negativní –0,01

3

Index trhu (IT = 1 + ∑ Ti):

0,890

i=1

Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 4 Klidná obytná část, s obytnými rodinnými domy na okraji místní části obce. Popis znaku Hodnocení znaku 1 Význam obce I. Bez většího významu 2 Poloha nemovitosti II. Na okraji zastavěného území obce 3 Okolní zástavba a životní proII. Objekty pro bydlení středí 4 Obchod, služby, kultura v obci III. Více obchodů nebo služeb, pohostinské a kulturní zařízení 5 Školství a sport I. Žádná základní škola 6 Zdravotní zařízení II. Pouze ordinace praktického lékaře 7 Veřejná doprava II. Omezené dopravní spojení 8 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 9 Nezaměstnanost v obci a okolí I. Vyšší než je průměr v kraji 10 Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu Nemovitosti 11 Vlivy neuvedené I. Vlivy snižující cenu

Pi 0,00 0,00 0,00 0,03 –0,03 0,00 0,00 0,00 –0,06 0,00 –0,01

11

Index polohy (IP = 1 + ∑ Pi):

0,930

i=1

Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 20a, tabulka č. 2 Konstrukce a technické vybavení ve stavu rekonstrukce, se zanedbanou údržbou. Popis znaku Hodnocení znaku III. Podsklepený - se šikmou nebo strmou 0 Typ stavby střechou 1 Druh stavby II. Dvojdomek, dům řadový 2 Provedení obvodových stěn I. Na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo zdivo smíšené nebo kamenné 3 Tloušťka obvod. stěn I. méně jak 45 cm 4 Podlažnost I. Hodnota větší než 2 5 Napojení na veřejné sítě (příIII. Přípojka elektro, voda a odkanalizování pojky) RD do žumpy nebo septiku 6 Způsob vytápění stavby I. Lokální na tuhá paliva 7 Zákl. příslušenství v RD III. Úplné - standardní provedení 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 9 Venkovní úpravy II. Minimálního rozsahu 10 Vedlejší stavby tvořící přísluII. Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové šenství k RD zastavěné ploše nad 25 m2 11 Pozemky ve funkčním celku se I. Bez pozemku (nebo pouze zast. stavbou) stavbou nebo do 300 m2

Vi D –0,01 –0,08 –0,02 0,00 0,00 –0,08 0,00 0,00 –0,03 0,00 –0,01


– 10 – 12 Kriterium jinde neuvedené 13 Stavebně-technický stav

I. Významně snižující cenu III. Stavba se zanedbanou údržbou - (předpoklad provedení menších stavebních úprav) * Kategorie stavby: C - stáří od 30 do 50 let včetně Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V14: 0,8

–0,06 0,85*

13

Index konstrukce a vybavení (IV = (1 + ∑ Vi) × V14):

0,483

i=1

Index cenového porovnání (I = IT × IP × IV): Cena upravená (CU = IPC × I):

0,890 × 0,930 × 0,483 = 3 495,– × 0,400 =

Určení porovnávací hodnoty (OP × CU):

0,400 1 398,– Kč/m3

388,01 × 1 398,– =

542 437,98 Kč

Rodinný dům čp.77 – zjištěná cena:

542 437,98 Kč

a.2) Věcná hodnota podle THU a.2.1) Rodinný dům čp.77 Jednotkové množství: Hlavní část : Obestavěný prostor základů: Jednotkové množství – celkem:

+ =

388,01 jedn. 8,00 jedn. 396,01 jedn.

Ocenění: Ke stanovení jednotkové ceny bylo použito ukazatelů THU firmy RTS. Seznam porovnávaných objektů: Ic – cenový index Ip – index polohy Iv – index vybavení Kp – koeficient plochy podlaží Kv – koeficient výšky podlaží JKSO Název Základní jedn. cena Ic Ip Iv Kp Kv VRN Váha Upravená jedn. cena 4 004,– Kč 803.62 dvojdomky svislá nosná konstrukce dřevěná a na bázi dřevní hmoty 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 0,00 1,0 4 004,– Kč Jednotková cena: 396,01 jedn. × 3 075,– Kč/jedn. Cena stavby: Určení opotřebení odborným odhadem: Stáří: 47 roků Opotřebení: 55,000 % Odpočet opotřebení: 1 217 730,75 Kč × 55,000 %

3 075,– Kč/jedn. =

–

1 217 730,75 Kč 1 217 730,75 Kč

669 751,91 Kč


– 11 – Cena objektu po odečtení opotřebení:

=

547 978,84 Kč


547 978,84 Kč

a.3) Srovnávací hodnota a.3.1) Rodinný dům čp.77 Jednotkové množství: Hlavní část : Obestavěný prostor základů: Jednotkové množství – celkem:

+ =

388,01 jedn. 8,00 jedn. 396,01 jedn.

Ocenění: Ke stanovení jednotkové ceny bylo použito ukazatelů THU firmy RTS. Seznam porovnávaných objektů: Ic – cenový index Ip – index polohy Iv – index vybavení Kp – koeficient plochy podlaží Kv – koeficient výšky podlaží JKSO Název Základní jedn. cena Ic Ip Iv Kp Kv VRN Váha Upravená jedn. cena 803.62 dvojdomky 4 004,– Kč svislá nosná konstrukce dřevěná a na bázi dřevní hmoty 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 0,00 1,0 4 004,– Kč Jednotková cena: 396,01 jedn. × 3 075,– Kč/jedn. Cena stavby:

3 075,– Kč/jedn. =

Určení opotřebení odborným odhadem: Stáří: 47 roků Opotřebení: 55,000 % Odpočet opotřebení: 1 217 730,75 Kč × 55,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:

– =

1 217 730,75 Kč 1 217 730,75 Kč

669 751,91 Kč 547 978,84 Kč

Výpočet cenových koeficientů Druh objektu: Obytný objekt Minimální cena srovnatelné nemovitosti: 500 000,– Kč Maximální cena srovnatelné nemovitosti: 700 000,– Kč Cenové koeficienty: CA 0,912 CB 1,004 CC 1,095 ZNALECKÝ POSUDEK Č.844 - 30/11, 27.02.2011

– 12 – CD CE

1,186 1,277

Hodnocení objektu: Název znaku Trh s nemovitostmi Orientace ke světovým stranám Konfigurace terénu Poloha vzhledem k centru obce Převládající zástavba Inženýrské sítě Doprava Obchod a služby Školství Zdravotnictví Kultura, sport, ubytování Úřady Pracovní možnosti Životní prostředí Přírodní lokalita Změna v zástavbě Příslušenství nemovitosti Typ stavby Možnost dalšího rozšíření Obyvatelstvo Názor znalce Celkem:

Zatřídění A D C C E B B A A A A C B D B C C C A E B

vk 5 5 3 5 5 5 5 5 5 5 5 2 5 5 5 5 1 5 1 5 5 92

Ci × vk 4,560 5,930 3,285 5,475 6,385 5,020 5,020 4,560 4,560 4,560 4,560 2,190 5,020 5,930 5,020 5,475 1,095 5,475 0,912 6,385 5,020 96,437

Koeficient k = 96,437 / 92 = 1,0482 Korekce ceny: Cena po úpravě cenovými koeficienty:

× =


1,0482 574 391,42 Kč 574 391,42 Kč

Oddíl 2 a) Objekty a.1) Vyhláška 364/2010 Sb. a.1.1) Trvalé porosty – § 35 - § 42 Okrasné rostliny zjednodušeným způsobem – § 42 Parc. č. Koef. Plocha Název 151 m2 ostatní plocha-jiná plo- st. 169 0,085 cha

Jedn. cena poz. 153,1451 Kč

Celková cena 1 965,62 Kč


– 13 – =

Trvalé porosty zjednodušeným způsobem § 42 – celkem:

Trvalé porosty – zjištěná cena:

1 965,62 Kč 1 965,62 Kč

b) Pozemky b.1) Vyhláška 364/2010 Sb. b.1.1) Pozemky na LV č.23 – § 28

Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 37,– Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = Cp × 1,00, kde Cp = 35 + (1 270 – 1 000) × 0,007414 (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde 1 270 je počet obyvatel v obci. § 28 odst. 2 – Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití stavby + 40 % Pozemek pro stavbu s komerční využitelností + 60 % Úprava celkem: + 100 % ×

2,000

Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci Svažitý pozemek orientovaný na SV, S a SZ Svažitost terénu přes 15 % v převažující části pozemku Úprava celkem: Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: (Rodinné domy)

0,850 2,170 1,122

– – – –

7% 4% 4% 15 % × × ×

Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m2] základní upravená 151 37,– 153,1451

Název Parc. č. zastavěná plocha a st. 169 nádvoří zastavěná plocha a st. 210 25 nádvoří Součet: 176 Pozemky na LV č.23 – zjištěná cena:

37,–

153,1451

Cena [Kč] 23 124,91 3 828,63 26 953,54 26 953,54 Kč

b.2) Metoda tříd polohy b.2.1) Pozemky na LV č.23 Popis polohy pozemku: Průměrně vhodná lokalita pro individuální rodinné bydlení a rodinnou rekreaci, s chybějící infrastrukturou v místě a průměrnou technickou vybaveností. Pozemky oceněné metodou tříd polohy Název zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří Výměra – celkem:

Parcelní číslo st. 169 st. 210 =

Výměra 151,00 m2 25,00 m2 176,– m2


– 14 – Výpočet věcné ceny pozemků metodou tříd polohy: 1 400 000,– Kč Reprodukční cena stavby: 120,00 m2 Zastavěná plocha hlavním objektem: Tabulka tříd polohy: Název znaku Třída polohy I. Všeobecná situace 2 II. Intenzita využití pozemku 2 III. Dopravní relace k velkoměstu 2 IV. Obytný sektor 1 V. Řemesla, průmysl administrativa, obchod nehodnotí se Průměrná třída polohy: Povyšující faktory: Redukující faktory: Výsledná třída polohy: Podíl ceny stavebního pozemku:

1,75 0,00 0,00 1,75 1,23 %

Výpočet ceny: Základní cena pozemku: (1 400 000,– × 1,23) / (100 – 1,23) Jednotková cena stavebního pozemku: 17 362,69 / 176,00 Výsledná cena pozemků:

17 362,69 Kč 98,65 Kč/m2 17 362,69 Kč

Úprava ceny koeficientem: Dobré dojízdné vzdálenosti do středu obce, klidné bydlení. klidné bydlení Cena po úpravě:

Pozemky na LV č.23 – zjištěná cena:

×

1,500 =

26 044,03 Kč 26 044,03 Kč

b.3) Indexová metoda b.3.1) Pozemky na LV č.23 Ocenění pozemků indexovou metodou Poloha oceňovaných pozemků: Průměrně vhodná lokalita pro individuální rodinné bydlení a rodinnou rekreaci, s chybějící infrastrukturou v místě a průměrnou technickou vybaveností. zastavěná plocha a nádvoří p.č.: st. 169 Základní jednotková cena: ZJC Kč/m2 37,– Koeficienty pro výpočet indexu: A Územní struktura okrajová poloha v obci 0,60 B Typ stavebního pozemku stavebně částečně připravený 1,00 C Třída velikosti obce pod 2 000 obyvatel 0,40 D Obchodní, resp. průmyslová poloha obytné domy 1,30


– 15 – E Územní připravenost, infrastruktura F Speciální charakteristiky volitelné Celkový index oceňovaného pozemku Jednotková cena pozemku Výměra pozemku: Cena pozemku zastavěná plocha a nádvoří p.č.: st. 210 Základní jednotková cena: Koeficienty pro výpočet indexu: A Územní struktura B Typ stavebního pozemku C Třída velikosti obce D Obchodní, resp. průmyslová poloha E Územní připravenost, infrastruktura F Speciální charakteristiky volitelné Celkový index oceňovaného pozemku Jednotková cena pozemku Výměra pozemku: Cena pozemku

střední nejsou Io = A × B × C × D × E × F JC = ZJC × Io Kč/m2 m2 Kč

0,75 1,00 0,234 000 8,66 151,00 1 307,66

Kč/m2

37,–

okrajová poloha v obci stavebně částečně připravený pod 2 000 obyvatel obytné domy střední nejsou Io = A × B × C × D × E × F JC = ZJC × Io Kč/m2 m2 Kč

0,60 1,00 0,40 1,30 0,75 1,00 0,234 000 8,66 25,00 216,50

=

1 524,16 Kč

ZJC

Výsledná cena pozemků: Úprava ceny koeficientem: Dobré dojízdné vzdálenosti do středu obce, klidné bydlení. klidné bydlení Cena po úpravě:

Pozemky na LV č.23 – zjištěná cena:

×

1,500 =

2 286,24 Kč 2 286,24 Kč


– 16 –

C. Rekapitulace Viz. další text. Ceny podle cenového předpisu Cena objektů Cena pozemků Celková cena podle cenového předpisu Věcná hodnota objektů Věcná hodnota podle THU Srovnávací hodnota Stanovená věcná hodnota objektů Věcná hodnota pozemků Cena určená metodou tříd polohy Cena indexovou metodou Stanovená věcná hodnota pozemků Stanovená věcná hodnota celkem

544 400,– Kč 26 950,– Kč 571 350,– Kč 547 980,– Kč 574 390,– Kč 580 000,– Kč 26 040,– 2 290,– 25 000,– 605 000,–

Kč Kč Kč Kč

Porovnávací orientační celková cena nemovitostí pro stanovení obvyklé ceny nemovitostí v k.ú. Tichá, na LV č.23 podle odborného odhadu znalce činí : 590.000,– Kč Cena slovy: pětsetdevadesáttisíc Kč

II. Ocenění nemovitostí - odhad hodnoty pro stanovení obvyklé ceny nemovitostí v k.ú.Tichá, na LV č.23 : Pro stanovení obvyklé ceny nemovitosti ve smyslu definice uvedené v §2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů („zákon o oceňování majetku“) bylo použito obecné metodiky. Na těchto zásadách je ocenění vypracováno : „ Majetek a služba se oceňuje obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“ Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně, jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Předpoklady stanovení obvyklé ceny * Předmětem ocenění jsou pouze výše uvedené nemovitosti bez dalších vazeb


– 17 – * Předpokládá se bezzávadové vlastnické právo k oceňované nemovitosti tj.totožný vlastnický vztah k nemovitosti, prosté všech zadržovacích a omezovacích práv, služebností, věcných břemen či zadlužení. * Vychází se z toho, že všechny informace a podklady, které byly znalci předloženy a poskytnuty objednatelem, jsou pravdivé. STANOVENÍ HODNOTY NEMOVITOSTI METODOU KOMPARATIVNÍ (ANALÝZA TRHU) při ocenění touto metodou stanovujeme hodnotu nemovitosti pomocí analýzy prodejů obdobných druhů nemovitostí, které byly uskutečněny v dané lokalitě v nedávném období. Analyzují se majetky prodané nebo nabízené k prodeji v současných tržních podmínkách v daném místě a čase. Tyto nemovitosti se porovnávají s oceňovanými nemovitostmi pomocí kritérií a cenotvorných faktorů, ovlivňujících potencionální poptávku po těchto nemovitostech. Těmito faktory jsou zejména : - datum uskutečnění prodeje, příp.pouze dosud nerealizovaný prodej - lokalizace a situování nemovitosti - existence přístupových možností k nemovitostem, dopravní obslužnost a infrastruktura - velikost, rozsah a rozmanitost majetku - technické stáří objektu, rekonstrukce, vybavení - stavebně technický stav objektů, vybavenost objektů TZB - morální opotřebení - možnost dalšího rozšíření a výstavby v dané lokalitě - okruh potencionálních investorů - majetkové a právní vztahy, věcná břemena a jiné závady váznoucí na nemovitostech Údaje z těchto nabízených nebo realizovaných prodejů nemovitostí porovnáváme dle vybraných kritérií s námi oceňovanou nemovitostí a provádíme korekce hodnoty v závislosti na rozdílech obou nemovitostí (porovnávané-porovnávací). V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí-přibližně srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by neměly být starší než jeden rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu by údaje ztratily svou vypovídající schopnost. Zpracovatel posudku provedl aktuální průzkum na trhu realizovaných prodejních cen přibližně srovnatelných nemovitostí v místě a čase (údaje realitních kanceláří a statistické údaje), s použitím vlastních zkušeností zpracovatele ze znaleckých posudků pro obdobné objekty, zpracovaných v roce 2010 a ze zjištěných údajů kupních a realizovaných cen konce roku 2010 a začátkem roku 2011, viz přiložená kopie (předpokládá se, že reálná realizovaná obvyklá cena je cca o 15% nižší, než je nabídka RK). Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu s nemovitostmi (vývěsky RK, jejich nabídkové a informační bulletiny, internetové portály RK atd.), vyhodnocováním údajů z denního tisku, sledováním aukcí a dražeb, s konsultacemi s realitními kancelářemi Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena nemovitostí, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Stanovení obvyklé ceny je hypotetické, protože se nedá najít v místě stejná nemovitost, se kterou by se dala posuzovaná srovnat, obvyklá cena je zjišťována i dotazy na potenciální zájemce o koupi, v místě byla zjištěna realizovaná cena obdobného domu v lepším stavu ( 690 tis.Kč).


– 18 – Stanoveno odhadním srovnáním prodejních cen v místě a čase přibližně podobných nemovitostí, s přihlédnutím ke skutečnosti, že se ceny obdobných nemovitostí za posledních 12 měsíců propadly o 10 – 12 %, teď stagnují. Pro nemovitosti oceňovaného typu v dobrém stavu, uvedené velikosti, vybavení, zjištěnému technickému stavu v dané lokalitě poptávka nižší než nabídka. S přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu technickému stavu a vybavení a způsobu využití jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je obchodovatelná -prodejná. Podle databáze CSÚ vytvořené MF ČR ke sledování a vyhodnocování cen dle §33 odst.3, zákona č.151/1997 Sb., je využito rozložení cenové hladiny podle druhu nemovitosti, jejich polohy a dalších faktorů, jakož i vývoj tohoto rozložení v místě a čase. Zdroj dat, jejich frekvence vychází z reálných, skutečně přiznaných cen, který je do toku transakcí na trhu nemovitostí předávaný. Nemovitostí jsou v Česku dlouhodobě nadhodnocené, a lze očekávat pokles jejich cen. Vyplývá to z výzkumu realitního trhu prováděném v Centru pro ekonomický výzkum a postgraduální vzdělání (CERGE), které je součástí Akademie věd. Průzkum se snažil zjistit, zda po splasknutí realitní bubliny v USA nedošlo k podobnému splasknutí cen v Česku. "Nejviditelnějším příznakem 'bubliny' je prudký nárůst cen, který však v CERGE nezaznamenali," uvedli v tiskové zprávě. Výzkumníci z CERGE předpokládají, že vlivem rostoucí inflace a nižšího růstu HDP v poslední době poptávka po bydlení klesne, a jeho ceny se ještě více sníží. Většina developerských firem nyní skutečně čelí snížení poptávky až o třetinu. Zákazníci totiž vyčkávají, až se ceny sníží. Podle průzkumu nemovitosti v Česku zdražovaly zejména v roce 2007. "A to po letech zpomalení růstu a navzdory jiným ekonomickým ukazatelům - nájmům, nákladům, příjmům domácností," poznamenali výzkumníci. Ředitel společnosti Central Europe Holding Jiří Pácal Novinkám potvrdil, že již nyní tržní ceny padají dolů. Podle něj se právě oproti roku 2007 ceny snížily zhruba o 15 až dvacet procent. Nabídkové ceny klesly podle nejnovějších údajů Českého statistického úřadu v posledních třech měsících loňského roku poprvé od roku 2005. Ve srovnání s loňským třetím čtvrtletím byly nižší o 1,7 procenta. Také v rámci celé republiky se nepřetržitý růst cen trvající od roku 2005 téměř zastavil. Další analýzy jsou sledovány v souvislosti s těmito faktory : - období (rok výstavby, nákupu nebo prodeje nemovitostí) - velikostní kategorie obce, regionu - pásmo opotřebení staveb, podle pozemků a podle druhu členění nemovitosti - stupni pásma opotřebení, časová závislosti - majetkoprávní vztahy ostatní parametry (jednotková cena atd.) - cenový index Z předchozího textu : Stanoveno odhadním srovnáním prodejních cen v místě a čase přibližně podobných nemovitostí (nemovitosti ale dokončené v lepším stavu), s přihlédnutím ke skutečnosti, že se ceny obdobných nemovitostí za posledních 12 měsíců propadly o 10 – 12 %. - informace o nemovitosti s prohlídkou a zaměřením (viz.předchozí text) - zatřídění nemovitosti dle posudku, velikost objektu, opotřebení, stáří, technická infrastruktura, a poloha, velikost v obci a v regionu - průměrné ceny ze Z.P. v regionu, v pásmu opotřebení cca 50 % - korekční součinitel cenového indexu podle průměrné ceny a cenových indexů v závislosti na velikosti obce a stupni opotřebení Srovnávací cena, referenční vztah : TC = ( CST * QF ) * IF * VEL F * SWOT * PF ZNALECKÝ POSUDEK Č.844 - 30/11, 27.02.2011

– 19 – Kde výraz v závorce určuje součin cen dle ČSÚ a velikostní faktor oceňované nemovitosti, ostatní výrazy jsou faktory investora a obecného cenového trendu, analýzy SWOT, variačního koeficientu v závislosti na poloze a infrastruktury obce v regionu. K jednotlivým faktorům : - IF = obec je vybavena některými inženýrskými sítěmi, bez možnosti napojení na zemní plyn, příjezdové cesty jsou zpevněné, nemovitost je situovaná na okraji místní části obce, vedle málo frekventované komunikace, v extravilánu obce, v její obytné zóně, dobrý přístup k nemovitosti - VEL F = obec je podle velikosti zařazena s počtem obyvatel do 2 000, obec s dobrou dopravní dostupností a dobrou infrastrukturou - SWOT = silné stránky - regionální napojení na silniční spojení dálnice E55(D3) Dolní Dvořiště-Kaplice-České Budějovice - dobrá dostupnost do všech částí okolních měst v blízkosti obce, Č.Budějovice cca 55 km - obec je nedaleko bývalého okresního města Český Krumlov - stavby v zóně bydlení, současně bez možnosti rozšíření - možnost parkování ve dvoře - podmíněně obyvatelný standard, s nutností dokončení úprav stavebních rekonstrukcí a technického vybavení, je ve stavu rekonstrukce = slabé stránky - možnost parkování OA pouze před domem v ulici - pozemek ve svahu - užívaný okolní pozemek ve vlastnictví PF ČR Přírodní katastrofy : Za přírodní katastrofy se považují velká neštěstí, živelné pohromy a události s tragickými následky. Lze je členit na záplavy, a povodně, sesuvy půdy, sopečné erupce, tajfuny, zemětřesení. V podmínkách ČR lze uvažovat se záplavami, povodněmi a sesuvy půdy, jako přímými následky nadměrných atmosférických srážek. Ostatní katastrofické jevy nebyly na území ČR významně zaznamenány. Nemovitosti se nenachází v území, kde by bylo možné s uvedenými jevy počítat. Při záplavách v roce 2002 byla nemovitost nad hladinou záplavové vlny. Radonové riziko : vzhledem k tomu, že nebylo předloženo měření vnitřní koncentrace radonu v objektu, je proveden odhad na základě odvozené mapy radonového rizika ČR pro Jihočeský kraj a je stanovena I. kategorie - nízké radonové riziko. Možnost pronikání radonu z podloží do interiéru závisí na typu objektu, na těsnosti spodní stavby a způsobu větrání. S ohledem na tuto skutečnost je pravděpodobnost radonového rizika nízká. Pravděpodobnost překročení interiérové koncentrace radonu s ohledem na použitý stavební materiál a v závislosti na druhu užitkové vody je taktéž velmi nízká. Územní plán : Pod tímto pojmem je zahrnutý celý proces zpracování a pořízení územně plánovací dokumentace, završený schválenou obecně závaznou vyhláškou s grafickým plánem využití území. Celý tento proces je upravený Stavebním zákonem č.183/2006 Sb. ve znění pozdějších předpisů, stav územně plánovací dokumentace je jedním z faktorů, ovlivňujícím obvyklou cenu nemovitostí. Pozemek okolního dvora není možné využít k zástavbě (pozemek jiného vlastníka). Rodinný dům : V tomto případě je již v předchozí části posudku stanovena hodnota věcná a administrativní, která je orientační a je dále upravena o opotřebení na cenu reprodukční a úpravou koeficientem prodejnosti pak oscilující relativně k ceně obvyklé. ZNALECKÝ POSUDEK Č.844 - 30/11, 27.02.2011

– 20 – Je však nutno upozornit, že tato cena je stejně cenou syntetickou – administrativní, neboť podstatně nereflektuje stav trhu k datu ocenění. Zároveň je nutno konstatovat, že věcnou hodnotu trh zásadně neakceptuje vzhledem k velmi vysoké ceně stavebních prací a to i přes snížení o opotřebení. Hodnota výnosová - je založena na kapitalizaci přepokládaného stabilizovaného čistého ročního zisku z nájemného, t.j. hrubý výnos minus správní, provozní a další náklady mimo těch, které nejsou součástí předpokládaného nájmu. Čistý výnos je kapitalizován na základě odhadnuté tržní úrokové míry na principu věčné renty. Obecně a i v tomto případě se pokládá za nejpřesnější hodnota stanovená srovnáním, která je dále při stanovení obvyklé ceny použita. Pozemek : při ocenění nemovitosti je obvyklá cena pozemku zohledněna v konečné obvyklé ceně nemovitosti. Obecná cena je statistickým výsledkem indexů cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Podmínkou srovnání je jednak existence rozvinutého trhu s nemovitostmi, jednak přístup k informacím o sjednaných cenách. Výsledná srovnatelná hodnota je cena, za kterou by mohla být nemovitost prodána v daném místě a čase. Při ocenění pozemků je podkladem ocenění jednak hodnota dle předpisu jednak cena určená výnosovou metodou a metodou srovnání.¨ 1) administrativní cena 2) metoda tříd polohy 3) metoda indexová Administrativní cena Cena pro toto ocenění byla stanovena na základě vyhlášky ministerstva financí č. 364/2010 Sb. platné ke dni ocenění, je orientační.. Metoda tříd polohy Ocenění vychází ze srovnatelných polohových statistických údajů. Metoda indexová Je statistickým výsledkem indexů cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Podmínkou srovnání je jednak existence rozvinutého trhu s nemovitostmi, jednak přístup k informacím o sjednaných cenách. Výsledná srovnatelná hodnota je cena, za kterou by mohla být nemovitost prodána v daném místě a čase.

Obvyklá cena nemovitostí : znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitostí stanovuje cenu nemovitostí, která by byla dosažena při prodeji stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění.


– 21 –

Závěr znalce : v úvahu byla vzata ta skutečnost, že oceňované nemovitosti jsou opotřebované, v průměrném stavu prováděné rekonstrukce, mají průměrné parametry obvykle vybavených obdobných nemovitostí, s podmíněnou možností využití k zatím podstandardnímu trvalému rodinnému bydlení, komerčnímu využití (pronájmu) – podmínkou je nutnost dokončení stavebních úprav a úprav technického vybavení prováděné rekonstrukce. Využití nemovitostí k trvalému rekreačnímu a trvalému bydlení je možné, výhodou obce je blízkost obce Dolní Dvořiště, státní hranice Rakouska a okolních rekreačních oblastí, CHKO Šumava, CHKO Novohradské hory, Lipenská přehrada, bývalého okresního města - krátká dopravní dostupnost, lokalita je průměrně technicky vybavená s průměrnou infrastrukturou, s dopravní dostupností autobusové dopravy (2 spoje denně), dostupností lékařské péče v obci, bez možností dalšího využití ploch u objektu k výstavbě, v současném stavu podmíněně obyvatelná a pronajímatelná nemovitost. Na základě uvedených podkladů, zjištěným kupních cen v místě (viz.příloha), s přihlédnutím k místním podmínkám polohy nemovitosti a výše uvedeného komentáře odhaduji obvyklou cenu nemovitostí pro potřebu exekučního řízení takto :

1. Obvyklá cena nemovitostí Tichá, na LV č.23, podle odborného odhadu znalce činí :

550.000,– Kč Cena slovy: pětsetpadesáttisíc Kč

2. Práva a závady váznoucí na nemovitostech v k.ú. Tichá, na LV č.23, podle odborného odhadu znalce činí : na základě zjišťovacího řízení na KN a v předložených dokladech, nebyly zjištěny žádné skutečnosti, ze kterých by vyplývaly (Smlouvy o pronájmu, Smlouvy o věcném břemeni atd.) závady na nemovitostech. Nebyly zjištěny ani písemné závazky ze smluvních ujednáních, jejichž existenci nelze z výpisů v KN zjistit. Práva a závady jsou, ve smyslu OSŘ č.99/1963 Sb., v platném znění, dle § 336 a,odst.1, písm.b, týkající se ceny jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených a dle § 336 a, odst.1, písm.c, ve znění dle § 336 a, odst.2, nulové.

0.000,– Kč Cena slovy : nula Kč

3. Práva a závady váznoucí na nemovitostech v k.ú.Tichá, na LV č.23, které prodejem z dražby nezaniknou: na základě zjišťovacího řízení na KN a v předložených dokladech, byla zjištěna skutečnost, ze který vyplývá závada (ve smyslu užívání nemovitosti), která prodejem z dražby nezanikne : Pozemek okolní zahrady p.č.1207/1, je ve vlastnictví jiného vlastníka (PF ČR na LV č.10002).

V Českých Budějovicích, 27.02.2011 Ing. Milan Paleček Opatovická 27 370 10 České Budějovice 10 ZNALECKÝ POSUDEK Č.844 - 30/11, 27.02.2011

– 22 –

D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 26.11.1986, č.j. Spr.199/86, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 844 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji fakturou č. 29/11 podle připojené likvidace.


– 23 –

E. Seznam příloh Ke znaleckému posudku jsou přikládány uvedené přílohy, ostatní budou pro potřebu řízení doloženy objednatelem.

4 2 2 1 1 3 1

x x x x x x x

A4 výpis z KN A4 kopie katastrální mapy A4 kopie přehledné mapy A4 kopie fotomapy A4 kopie turistické mapy A4 fotodokumentace A4 srovnatelné nemovitosti


11

Recommend Documents