11

Znalecký posudek č. 933 - 119/11 ve věci stanovení ceny obvyklé nemovitostí - spoluvlastnického podílu id 1/2 na nemovitostech, bytové jednotce (bytu č.558/19) č. 558/43, vč. podílu na společných částech domu a zastavěném pozemku p.č.4418/1, vedeného v KN jako zastavěná plocha a nádvoří. Jednotka je v podílovém spoluvlastnictví fyzických osob (povinný Viliam Patai). Oceňovaná jednotka s příslušenstvím je zapsaná v KN v k.ú. Jindřichův Hradec, obec Jindřichův Hradec, okres Jindřichův Hradec, na LV č.8518. Oceňovaná jednotka s příslušenstvím je příslušná typovému panelovému bytovému domu sídliště Vajgar čp. 557,558, 377 04 Jindřichův Hradec 4, část obce J.Hradec III, v k.ú. Jindřichův Hradec, obec Jindřichův Hradec, okres Jindřichův Hradec, na LV č.5363. Dislokace je určena dle kopie katastrální mapy s vyznačením, viz. přílohy. Na oceňovaných nemovitostech vázne dle výpisu z KN zástavní právo smluvní a nařízená exekuce, jiných práv a závad s nimi spojenými jsou nemovitosti prosté, jednotka není pronajatá (nájemní smlouva prokazatelně nezjištěna). Posudek je zpracovaný dle požadavku objednatele, dle specifikace Usnesení o nařízení exekuce č.j. 10EXE 2638/2011 a Usnesení o ustanovení znalce č.j. 125 EX 190/11-47. Ocenění je provedeno v souladu a na základě PVB s přílohami, které vymezují příslušnou jednotku pro potřebu ocenění a na základě požadavků objednávky. Objednatel posudku:

EXEKUTORSKÝ ÚŘAD ČESKÝ KRUMLOV JUDr.Marek Frank, soudní exekutor Radniční 28 381 01 Č e s k ý K r u m l o v č. obj.: písemná usnesení ustanovení znalcem, č.j.125 EX 190/11-47 ze dne: 15.08.2011, převzato 29.08.2011 vystavil: JUDr. Marek Frank, soudní exekutor

Účel posudku: zjistit obvyklou cenu spoluvlastnického podílu id 1/2 na nemovitostech (povinný z exekuce Viliam Patai), pro potřebu exekuce prodejem nemovitostí, na základě výše uvedených dokladů, dle stavu ke dni místní kontrolní prohlídky a skutečného zaměření, aktualizací původního posudku z roku 2010. Dle obecné metodiky, věcné hodnoty dle THU, výnosové hodnoty, se srovnáním s vyhláškou ministerstva financí České republiky č. 364/2010 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č 151/1997 Sb., o oceňování majetku, podle zák.č.120/2001 Sb.,§ 66 odst.5 a zákona č 151/1997 Sb. (§ 2 odst.1) dle stavu ke dni 15.08.2011 posudek vypracoval: Ing. Milan Paleček Opatovická 27 370 10 České Budějovice 10 Posudek obsahuje 24 stran textu vč.titulního listu a 23 stran příloh. Objednateli se předává v 1 vyhotovení - v originální elektronické podobě ve formátu PDF a s přílohami.. V Českých Budějovicích, 13.09.2011

–2–

A. Nález 1. Znalecký úkol ve věci stanovení ceny obvyklé nemovitostí - spoluvlastnického podílu id 1/2 na nemovitostech, bytové jednotce (bytu č.558/19) č. 558/43, vč. podílu na společných částech domu a zastavěném pozemku p.č.4418/1, vedeného v KN jako zastavěná plocha a nádvoří. Jednotka je v podílovém spoluvlastnictví fyzických osob (povinný Viliam Patai). Oceňovaná jednotka s příslušenstvím je zapsaná v KN v k.ú. Jindřichův Hradec, obec Jindřichův Hradec, okres Jindřichův Hradec, na LV č.8518. Oceňovaná jednotka s příslušenstvím je příslušná typovému panelovému bytovému domu sídliště Vajgar čp. 557,558, 377 04 Jindřichův Hradec 4, část obce J.Hradec III, v k.ú. Jindřichův Hradec, obec Jindřichův Hradec, okres Jindřichův Hradec, na LV č.5363. Dislokace je určena dle kopie katastrální mapy s vyznačením, viz. přílohy. Na oceňovaných nemovitostech vázne dle výpisu z KN zástavní právo smluvní a nařízená exekuce, jiných práv a závad s nimi spojenými jsou nemovitosti prosté, jednotka není pronajatá (nájemní smlouva prokazatelně nezjištěna). Posudek je zpracovaný dle požadavku objednatele, dle specifikace Usnesení o nařízení exekuce č.j. 10EXE 2638/2011 a Usnesení o ustanovení znalce č.j. 125 EX 190/11-47. Ocenění je provedeno v souladu a na základě PVB s přílohami, které vymezují příslušnou jednotku pro potřebu ocenění a na základě požadavků objednávky. Katastrální mapa a fotomapa s vyznačením domu a pozemku jsou nedílnou součástí posudku a jsou přiloženy jako přílohy posudku. Fotodokumentace je použita z původního posudku, nemovitosti jsou od 11.2010 beze změny.

2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Kontrolní prohlídka a zaměření nemovitosti byla provedena dne 30.08.2011 - venkovní a vnitřní ohledání a zaměření, bez přítomnosti povinného (nereagoval na písemné výzvy ke kontaktu) s podrobnými informacemi zjištěnými od souseda a vlastníka stejného typu bytu v domě, při konečné prohlídce se skutečným zaměřením. Pokus zastihnou povinného nebyl úspěšný, na zvonění nereagoval. Konkrétní termín nebylo předem možné domluvit, způsob zaměření byl konzultovaný s objednatelem, datum místní prohlídky oznámeno. .

3. Podklady pro vypracování posudku - výpis z katastru nemovitostí z Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, katastrální pracoviště Jindřichův Hradec, LV č.8518, z 15.08.2011 - výpis z katastru nemovitostí z Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, katastrální pracoviště Jindřichův Hradec, LV č.5363, z 12.09.2011

ZNALECKÝ POSUDEK Č.933 - 119/11, 13.09.2011

–3– - kopie katastrální mapy z Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, katastrální pracoviště Jindřichův Hradec, z 12.09.2011 - Prohlášení vlastníka budovy (Město J.Hradec) z 14.07.1998 s přílohami, právní účinky vkladu 20.07.1998 - USNESENÍ o ustanovení znalce, vydané EXEKUTORSKÝM ÚŘADEM ČESKÝ KRUMLOV ze dne 15.08.2011, č.j. 125 EX 190/11- 47 - USNESENÍ o nařízení exekuce, vydané Okresním soudem v J.Hradci, č.j.10 EXE-2638/2010, ze dne 18.04.2011 - údaje sdělené objednavatelem a zjištěné ze získaných a předaných dokladů, při místní kontrolní prohlídce - při fyzickém venkovním a vnitřním zaměření

4. Vlastnické a evidenční údaje Podílové spoluvlastnické právo na nemovitostech : Jednotky : LV č.8518 1/2 Radka P a t a i o v á (775130/1470), bytem sídliště Vajgar 558, 377 04 Jindřichův Hradec 4 1/2 Viliam P a t a i (775130/1470), bytem sídliště Vajgar 558, 377 04 Jindřichův Hradec 4 povinný z exekuce č.jednotky 558/34 - byt č.558/19 v budově sídliště Vajgar čp.557,558, na LV č.5363, k.ú. Jindřichův Hradec, na parcele p.č.4418/1 Podíl spoluvlastníků jednotky na společných částech domu a pozemku na LV č. 5363 : 62/2724 parcela p.č. 4418/1

zastavěná plocha a nádvoří

441 m2

5. Dokumentace a skutečnost Nebyla předaná žádná stavební dokumentace projektu stavby, skutečnosti byly překontrolovány a zjištěny na základě vlastního zaměření zpracovatelem dle skutečnosti na místě. Pro zpracování posudku byly k dispozici výpisy z KN a kopie katastrální mapy a údaje z dokumentace PVB objednané a převzaté na KN. Základní údaje ke zpracování posudku byly převzaty z předaných dokladů objednatele, zjištěny zpracovatelem a doplněny při místním šetření, kdy byla provedena kontrola neměnnosti (oproti původnímu posudku z roku 2010) z hlediska stavebních konstrukcí domu a jednotky, vybavení domu a bytu a opotřebení dle skutečnosti na místě. Datum prohlídky bylo oznámeno, jednotka není prokazatelně pronajatá.

6. Celkový popis nemovitosti hlavní stavba - jedná se o řadový obytný dvojdům, levý, krajní v řadě 3 stejných dvojdomů, se samostatnou sekcí vlastního popisného čísla, s bytovými prostory a se společnými částmi bu-


–4– dovy, jeden provozní prostor (Trafika) je v 0.podlaží čp.557, jinak se nevyskytují, dům je užívaný v souladu s účelem, ke kterému je určený. Obytný dům, který obsahuje oceňovaný byt (existuje PVB - prohlášení vlastníka budovy), je obytný typový dům, typového panelového konstrukčního systému železobetonových plošných prvků a montovaných stropů, v jednom technickém nadzemním 0.podlaží se společnými prostorami a technickým zázemím, prodejnou Trafika, dvěma byty a s 48-ti byty v osmi obytných nadzemních podlažích dvojdomu. Dům je osazený v rovinném terénu okolního pozemku s příjezdem a přístupem v technickém podlaží z přístupového chodníku hlavního vchodu z ulice, s možností parkování OA u příjezdové komunikace před domem nebo parkovištích před a za domem. Základové konstrukce betonové patky a pasy, s izolací proti zemní vlhkosti, venkovní omítky nové, šlechtěné tenkovrstvé probarvené, s kontaktním dodatečným zateplovacím systémem, vnitřní hladké vápenné a štukové, na chodbách hladké vápenné a linkrusty soklů stěn s olejovým nátěrem, stropy rovné, venkovní přístupový chodník vstupu, přední vstupní závětří. Společné chodby keramická dlažba, betonové mazaniny technických místností, schodiště typové teracové dvouramenné vč. podest, zábradlí typové tyčové kovové. Dveře dřevěné atypické a typové plné a prosklené, v některých bytech nová plastová okna, původní kovové zavěšené balkóny se zábradlím-komplet z ocelových a pozinkovaných prvků vč. zábradlí a podlahy, sklepní kóje s členěním, zděné členění společných prostor. Okna původní a atypická, nová plastová s izolačním dvojsklem a okenními žaluziemi. K některým bytům (I. - III.podlaží) náleží balkóny. Jsou osazeny domovní hydranty s požárním vodovodem, je osazený původní osobní výtah. Střešní konstrukce ploché střechy klasická plochá s vnitřními spády, s novou tepelnou izolací a fóliovou krytinou, je osazený bleskosvod a STA. Klempířské prvky kompletní, z ocelového pozinkovaného plechu, vč. parapetů, nové. Levý štít čp.557 je dodatečně zateplený, s fasádou z hliníkových lakovaných lamel. Dům je umístěný uvnitř zastavěné obytné části na okraji vnitřního města s obdobnými obytnými domy společného bydlení - v obytné zóně obce, dům je přístupný po chodnících a příjezd je umožněný po zpevněné místní komunikaci ulice, s návazností na páteřní komunikaci města ulice II/34 směr Třeboň-České Budějovice, II/23 (Kardašova Řečice - návaznost D3). Dům je dislokovaný nedaleko centrálního náměstí (20 minut chůze), rybníka Vajgar, s dobrou dopravní a pěší dostupností (zastávka MHD 150 m od domu) a možností parkování před domem. Je napojený na vodovodní řad pitné vody, zemní kabeláž elektropřípojky E.ON, STA, splaškové a dešťové kanalizace a zemního plynu, s vlastní domovní objektovou kotelnou. Je členěný dle Prohlášení vlastníka na jednotky, jsou určeny podíly na společných částech domu a pozemku. Všechny byty mají standardní vybavení obvyklé v době výstavby, v některých bytech jsou provedeny vlastní standardní úpravy konstrukcí a technického vybavení, v oceňované jednotce jsou provedeny (dle místní informací) nové úpravy stavebních konstrukcí a technického vybavení. Dům má jedno technické 0.podlaží a osmi obytných podlažích, viz. fotodokumentace. Přesná dispozice ostatních bytů než předmětného nezjištěna. Uvedené jsou dispozice pouze domu čp.558 : Dispozice 0.podlaží (smíšeného): společné části domu a příslušenství bytů - zádveří předního vstupu, komunikační chodby, sklepní kóje, kolárna, sušárna, místnost kotelny, schodiště s výtahovou stanicí do I.podlaží, 2x byt č.558/1,558/26 a prodejna Trafika. Dispozice I. podlaží (obytného): komunikační chodba se vstupní podestou, schodiště do II.podlaží, výtahová šachta a stanice, 3x byt (558/2, 558/3, 558/4)


–5– Dispozice II. podlaží (obytného): komunikační chodba se vstupní podestou, schodiště do III.podlaží, 3x byt (558/5, 558/6, 558/7) Dispozice III. podlaží (obytného): komunikační chodba se vstupní podestou, schodištědo IV.podlaží, výtahová šachta a stanice, 3x byt (558/8, 558/9, 558/10) Dispozice IV. podlaží (obytného): komunikační chodba se vstupní podestou, schodiště do V.podlaží, výtahová šachta a stanice, 3x byt (558/11, 558/12, 558/13) Dispozice V. podlaží (obytného): komunikační chodba se vstupní podestou, schodiště do VI.podlaží, výtahová šachta a stanice, 3x byt (558/14, 558/15, 558/16) Dispozice VI. podlaží (obytného): komunikační chodba se vstupní podestou, schodiště do VII.podlaží, výtahová šachta a stanice, 3x byt (558/17, 558/18, 558/19) Dispozice VII. podlaží (obytného): komunikační chodba se vstupní podestou, schodiště do VIII.podlaží, výtahová šachta a stanice, 3x byt (558/20, 558/21, 558/22) Dispozice VIII. podlaží (obytného): komunikační chodba se vstupní podestou, výtahová výtahová šachta a stanice VIII.podlaží, 3x byt (558/23, 558/24, 558/25) K domu náleží přípojka vody, dešťová a splašková kanalizace, přípojka silnoproudu a zemního plynu s HUP, délky nezjištěny, okolní veřejné pozemky jsou užívané obyvateli domu příjezdové a parkovací plochy, zadní travnatá plocha, přední přístupový chodník a parkovací plocha. Dům i byt je dobře udržovaný, je užívaný dle zjistitelných podkladů od kolaudace roku 1965, stáří domu je pro potřebu výpočtu opotřebení počítáno 46 let. V roce 2007 provedeny opravy střechy, tepelná izolace, nová krytina a klempířské prvky, kontaktní vnější zateplení s novou omítkou celé fasády a výměna některých výplní oken a společných dveří za plastové.

7. Obsah posudku Společné části domu a jeho příslušenství a) Pozemky 1) Pozemek p.č.4418/1 - zastavěný pozemek bytovým domem č.p.557,558 Byt b) Byt 1) BYTOVÁ JEDNOTKA 558/43 (byt č.558/19 v VI.NP)


–6–

B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno dle obecné metodiky, věcné a výnosové hodnoty, se srovnáním s vyhláškou Ministerstva financí České republiky č.364/2010 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č 151/1997 Sb. (§ 2 odst.1), o oceňování majetku.

I. Ocenění nemovitostí podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 364/2010 Sb. o oceňování staveb, pozemků a trvalých porostů, jako porovnávací metoda pro stanovení obvyklé ceny. Podklady pro stanovení koeficientu Kp: Obec:

Jindřichův Hradec

Popisy objektů Společné části domu a jeho příslušenství

a) Pozemky 1) Pozemek p.č.4418/1 - zastavěný pozemek bytovým domem č.p.557,558 Podíl spoluvlastníků jednotky na společných částech domu a pozemku na LV č. 5363 : 62/2724 parcela p.č. 4418/1

zastavěná plocha a nádvoří

441 m2

Podle výpisu z katastru nemovitostí z Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, katastrální pracoviště Jindřichův Hradec se jedná o stavební pozemek- zastavěnou plochu a nádvoří bytovým domem, Jindřichův Hradec III, sídliště Vajgar č.p.557,558, v k.ú. Jindřichův Hradec, obec Jindřichův Hradec, okres Jindřichův Hradec. Pozemek pod objektem je rovinný, dislokovaný v místní části Jindřichův Hradec III, ve starší panelové bytové zástavbě města, s výbornou vybaveností inž. sítěmi a výbornou místní infrastrukturou, s výbornou docházkovou a dopravní dostupností do historického centra, poblíž zastávky městské autobus.dopravy. Byt

b) Byt 1) BYTOVÁ JEDNOTKA 558/43 (byt č.558/19 v VI.NP) 1) Bytová jednotka 558/43(byt č.558/19) v domě Sídliště Vajgar čp.557,558 1. Byt 2 + 1, z uličního pohledu hlavního vstupu, krajní, levý, přední a zadní okna, umístěný ve VI.podlaží budovy č.p.558, standardní vybavení, detaily viz. “Prohlášení vlastníka budovy”, další text a schéma v přílohách, podílové spoluvlastnictví, povinný Viliam Patai.


–7– celková plocha s příslušenstvím…………....................…………61,60 m2 celková plocha s příslušenstvím po zaokrouhlení...........……..…62,00 m2 Jednotka č. 558/43 se skládá z :

m2 16,53 20,44 7,94 4,50 5,72 2,33 2,18 0,96 1,00

Název pokoj 1 pokoj 2 jídelna kuchyň předsíň koupelna šatna WC sklep

pro zjištění ceny se plocha balkónů a sklepů nezapočítává do celkové plochy bytu, podílem se započítávají do ceny bytu Vybavení jednotky č.558/34 :

Název kuchyňská linka kuchyňský sporák plynový potravinová skříň vestavěná skříň vana umyvadlo WC mísa s nádrží a splachovadlem topná tělesa rozvody studené vody rozvody teplé vody měření teplé vody

ks 1 1 1 1 1 1 1 3 1 1 1

Součástí bytové jednotky jsou nenosné příčky, okna a dveře, vnitřní elektroinstalace (světla, zásuvky, zářivky) od elektroměru pro danou jednotku, rozvody odpadních vod, vnitřní potrubní rozvody TUV, ústředního vytápění, pitné vody, zemního plynu, kromě stoupacích vedení, včetně uzavíracích ventilů, vnitřní osvětlení a rozvody STA. K vlastnictví jednotky dále patří : podlahové krytiny a stropní vystrojení prostor v místnostech bytu, nenosné příčky, vnitřní okna a vnitřní dveře bytu, nacházející se uvnitř bytu, jakož i vstupní dveře a okna příslušejících k bytu. Předmět vlastnictví je ohraničený od ostatních jednotek a společných částí budovy : -horizontálními a vertikálními stavebními konstrukcemi -vstupními dveřmi do jednotky vč. zárubně a do příslušenství umístěného mimo byt (sklep) ze společných částí budovy -hlavní uzavírací armaturou rozvodu pitné vody a TUV -elektroinstalací k jističi v rozvodné skříni -plynovodní přípojka od plynoměru -dále je předmětem spoluvlastnický podíl na společných částech budovy a pozemku, části


–8– domu určené pro společné užívání ve smyslu zákona o hospodaření a vlastnictví bytů č.72/94 Sb., ve znění pozdějších předpisů, uvedených a vyznačených ve schématech v přiloženém schématu : základy vč. izolace, obvodové a nosné zdivo, hlavní stěny, průčelí, střecha, komíny, hlavní svislé a vodorovné konstrukce, vstup a chodba, schodiště, okna a dveře přímo přístupná ze společných částí, vnější strany oken a dveří, zdivo do 50% tloušťky těch zdí, které oddělují společný prostor od jakékoliv jednotky z pohledu od společného prostoru vč. omítky na této zdi, společné prostory a chodba v technickém podlaží, společné sklepní prostory pro umístění sklepních kójí (jsou přidělené k jednotlivým bytům dle přiloženého schématu), panely s poštovními schránkami, přípojka vody, přípojka kanalizace, zemního plynu, spol. rozvody pitné vody a TUV, tepla ÚT, kanalizace a el. s osv. tělesy spol. prostor, zvonky, rozvody telekomunikací (STA a UPC), střešní okapy a svody, klempířské prvky, bleskosvod s uzemněním. Oceňovaná jednotka má standardní vybavení, s úpravami tech.vybavení a některých stavebních konstrukcí, sanitární jádro, splachovací WC, koupelna ocelová smaltovaná vana s umyvadlem, ústřední vytápění, kovové radiátory, dřevěná kuchyňská linka, dřez, digestoř, plynový sporák, rozvody TUV a studené pitné vody, splaškové kanalizace, zemního plynu, domácí zvonek, silnoproudé el. rozvody, STA. Okna atypická, nová plastová se žaluziemi s izolačním dvojsklem, dveře typové dřevěné hladké a prosklené, nemá balón. Stěny a příčky žb. panelové, stropy žb.panelové rovné montované, vápenné hladké štukové omítky, bělninové obklady. Konstrukce a vybavení původní, standardně opotřebované, jsou hodnoceny jako standardní vybavení, průběžně obnovované K jednotce je možné užívat okolní pozemky, pozemek s travnatými plochami, zpevněnými plochami příjezdu a přístupu s možností parkování.

Ocenění Společné části domu a jeho příslušenství

a) Pozemky a.1) Vyhláška 364/2010 Sb. a.1.1) Pozemek p.č.4418/1 - zastavěný pozemek bytovým domem č.p.557,558 – § 28

Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 400,– Kč. Cena je určena podle písm. i): okresní město. § 28 odst. 2 – Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití stavby + 50 % Pozemek pro stavbu s komerční využitelností + 50 % Úprava celkem: + 100 % ×

2,000


–9– Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Možnost napojení na rozvod plynu Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: (Bytové domy) Název Parc. č. zastavěná plocha a 4418/1 nádvoří

+

10 % × × ×

1,100 2,154 1,269

Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m2] základní upravená 400,– 2 405,4149 441

Cena [Kč] 1 060 787,97

Pozemek p.č.4418/1 - zastavěný pozemek bytovým domem č.p.557,558 – zjištěná cena:

1 060 787,97 Kč

a.2) Metoda tříd polohy a.2.1) Pozemek p.č.4418/1 - zastavěný pozemek bytovým domem č.p.557,558 Popis polohy pozemku: Pozemek pod objektem je dislokovaný v lokalitě panelové bytové zástavby v klidové části města, má výborné možnosti pro napojení na inženýrské sítě, s dostupnou veřejnou dopravou, s kompletní občanskou vybaveností, s docházkovou vzdáleností do centra města a okolní přírody, s cyklistickými stezkami poblíž, sportovištěm a s blízkým rybníkem Vajgar. Pozemek oceněný metodou tříd polohy Název: zastavěná plocha a nádvoří Parcelní číslo: 4418/1 Výměra: 441,00 m2 Výpočet věcné ceny pozemků metodou tříd polohy: 80 000 000,– Kč Reprodukční cena stavby: 441,00 m2 Zastavěná plocha hlavním objektem: Tabulka tříd polohy: Název znaku Třída polohy I. Všeobecná situace 4 II. Intenzita využití pozemku 5 III. Dopravní relace k velkoměstu 3 IV. Obytný sektor 3 V. Řemesla, průmysl administrativa, obchod nehodnotí se Průměrná třída polohy: Povyšující faktory: Redukující faktory: Výsledná třída polohy: Podíl ceny stavebního pozemku:

3,75 0,00 0,00 3,75 2,40 %

Výpočet ceny: Základní cena pozemku: (80 000 000,– × 2,40) / (100 – 2,40) Jednotková cena stavebního pozemku: 1 967 213,11 / 441,00 Výsledná cena pozemků:

1 967 213,11 Kč 4 460,80 Kč/m2 1 967 213,11 Kč


– 10 –


1 967 213,11 Kč

a.3) Indexová metoda a.3.1) Pozemek p.č.4418/1 - zastavěný pozemek bytovým domem č.p.557,558 Ocenění pozemku indexovou metodou Poloha oceňovaného pozemku: Pozemek pod objektem je dislokovaný v lokalitě panelové bytové zástavby v klidové části města, má výborné možnosti pro napojení na inženýrské sítě, s dostupnou veřejnou dopravou, s kompletní občanskou vybaveností, s docházkovou vzdáleností do centra města a okolní přírody, s cyklistickými stezkami poblíž, sportovištěm a s blízkým rybníkem Vajgar. zastavěná plocha a nádvoří p.č.: 4418/1 Základní jednotková cena: ZJC Kč/m2 400,– Koeficienty pro výpočet indexu: A Územní struktura průměrná 1,00 B Typ stavebního pozemku stavebně připravený 1,50 C Třída velikosti obce 20 000 až 50 000 obyvatel 0,80 D Obchodní, resp. průmyslová poloha obytné domy 1,30 E Územní připravenost, infrastruktura velmi dobrá 1,25 F Speciální charakteristiky volitelné nejsou 1,00 Celkový index oceňovaného pozemku Io = A × B × C × D × E × F 1,950 000 Jednotková cena pozemku JC = ZJC × Io Kč/m2 780,– 2 Výměra pozemku: m 441,00 Cena pozemku Kč 343 980,–


343 980,– Kč

Byt

b) Byt b.1) Vyhláška 364/2010 Sb. b.1.1) BYTOVÁ JEDNOTKA 558/43 (byt č.558/19 v VI.NP) – § 25 Podlahové plochy bytu (PP): Název pokoj 1 pokoj 2 jídelna kuchyň předsíň koupelna

Plocha [m2] celková koef. započítaná 16,53 1,00 16,53 20,44 1,00 20,44 7,94 1,00 7,94 4,50 1,00 4,50 5,72 1,00 5,72 2,33 1,00 2,33 ZNALECKÝ POSUDEK Č.933 - 119/11, 13.09.2011

– 11 – šatna WC sklep

2,18 0,96 1,00 61,60

Vybavení: Název, popis 1. Základy včetně zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vybavení 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační prefabrikovaná jádra

1,00 1,00 0,10

Obj. podíl 5,40 % 18,20 % 8,40 % 4,90 % 2,30 % 0,70 % 5,70 % 2,90 % 1,30 % 2,90 % 3,30 % 0,00 % 5,30 % 3,00 % 4,80 % 5,10 % 0,40 % 3,20 % 3,10 % 0,40 % 2,20 % 1,90 % 3,90 % 1,30 % 5,70 % 3,70 %

2,18 0,96 0,10 60,70

Hodnocení Standardní Nadstandardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Neuvažuje se Nadstandardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní

Určení základní ceny za m2 dle přílohy č. 19, tabulky č. 1: Kraj: Jihočeský Obec: Jindřichův Hradec Počet obyvatel: 22 460 Indexovaná prům. cena (IPC): 16 907,– Kč/m2 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Vyrovnaná poptávka s nabídkou. Popis znaku Hodnocení znaku Ti 1 Situace na dílčím (segmentu) III. Nabídka odpovídá poptávce 0,00 trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlast- 0,00 nictví) I. Negativní –0,01 3 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem)


– 12 – 3

Index trhu (IT = 1 + ∑ Ti):

0,990

i=1

Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 6 Sídlištní výstavba, výborná infrastruktura a dobrá dopravní dostupnost. Popis znaku Hodnocení znaku 1 Poloha nemovitosti III. Souvisle zastavěné území obce 2 Význam lokality v obci, oblasti, II. Bez vlivu okresu 3 Okolní zástavba a životní proIII. Převažující objekty pro bydlení středí 4 Dopravní spojení II. Dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní spojení 5 Parkovací možnosti v okolí II. Omezené nemovitosti 6 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 7 Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu nemovitosti 8 Vlivy neuvedené II. Bez dalších vlivů

Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

8

Index polohy (IP = 1 + ∑ Pi):

1,000

i=1

Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 19, tabulka č. 2 Standardní byt v panelovém domě, po rekonstrukci fasády a střechy, oken a klempířských prvků. Popis znaku Hodnocení znaku Vi 1 Typ stavby III. Budova - panelová, zateplená 0,00 2 Společné části domu II. Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, su0,00 šárna, sklad 3 Příslušenství domu III. Příslušenství zvyšující cenu bytu 0,10 (např.venkovní parkovací stání,..) 4 Umístění bytu v domě II. Ostatní podlaží nevyjmenované 0,00 5 Orientace obyt. místností ke III. Ostatní světové strany - s výhledem 0,03 světovým stranám 6 Základní příslušenství bytu III. Příslušenství úplné - standardní provedení 0,00 7 Další vybavení bytu a prostory II. Standardní vybavení - balkon nebo lodžie –0,01 užívané spolu s bytem nebo komora nebo sklepní kóje 8 Vytápění bytu III. Dálkové, ústřední, etážové 0,00 9 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 10 Stavebně-technický stav II. Byt v dobrém stavu s pravidelnou údrž1,05* bou * Kategorie stavby: C - stáří od 30 do 50 let včetně Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V10: 0,8 9

Index konstrukce a vybavení (IV = (1 + ∑ Vi) × V10):

0,941

i=1

Index cenového porovnání (I = IT × IP × IV): Cena upravená (CU = IPC × I): Určení porovnávací hodnoty (PP × CU):

0,990 × 1,000 × 0,941 = 16 907,– × 0,932 = 60,70 × 15 757,32 =

0,932 15 757,32 Kč/m2 956 469,32 Kč


– 13 – Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na společných částech domu a příslušenství: Cena společných částí domu a jeho příslušenství = 1 060 787,97 Kč Spoluvlastnický podíl: × 62 / 2 724 Hodnota spoluvlastnického podílu: = 24 144,22 Kč 24 144,22 Kč + Cena po přičtení spoluvlastnického podílu: = 980 613,54 Kč BYTOVÁ JEDNOTKA 558/43 (byt č.558/19 v VI.NP) – zjištěná cena:

980 613,54 Kč

b.2) Věcná hodnota podle THU b.2.1) BYTOVÁ JEDNOTKA 558/43 (byt č.558/19 v VI.NP) Podlahové plochy: pokoj 1 pokoj 2 jídelna kuchyň předsíň koupelna šatna WC sklep Podlahové plochy – celkem:

+ + + + + + + + =

16,53 m2 20,44 m2 7,94 m2 4,50 m2 5,72 m2 2,33 m2 2,18 m2 0,96 m2 1,00 m2 61,60 m2

Ocenění: Ke stanovení jednotkové ceny bylo použito ukazatelů THU firmy RTS. Seznam porovnávaných objektů: Ic – cenový index Ip – index polohy Iv – index vybavení Kp – koeficient plochy podlaží Kv – koeficient výšky podlaží JKSO Název Základní jedn. cena Ic Ip Iv Kp Kv VRN Váha Upravená jedn. cena 803.33 domy bytové typové 9-12 podlažní, bez občans. vyba3 273,– Kč vení svislá nosná konstrukce montovaná z dílců betonových plošných 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 0,00 1,0 3 273,– Kč Jednotková cena: 61,60 m2 × 18 500,– Kč/m2 Cena stavby:

18 500,– Kč/m2 =

1 139 600,– Kč 1 139 600,– Kč


– 14 – Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 46 roků Předpokládaná další životnost: 49 roků Opotřebení: 100 × 46 / (46 + 49) = 48,421 % Odpočet opotřebení: 1 139 600,– Kč × 48,421 % Cena objektu po odečtení opotřebení:

– =

BYTOVÁ JEDNOTKA 558/43 (byt č.558/19 v VI.NP) – zjištěná cena:

551 805,72 Kč 587 794,28 Kč

587 794,28 Kč

b.3) Výnosová hodnota b.3.1) BYTOVÁ JEDNOTKA 558/43 (byt č.558/19 v VI.NP) Fiktivní pronájem nemovitosti za smluvní dohodnuté nájemné, v místě a čase obvyklé. Výpočet ceny výnosovým způsobem a) Výměry pronajímaných ploch: Obytné plochy: m2 62,00 b) Výnosy z pronajímaných ploch (VC): Obytné plochy byt 1 258,06 Kč × 62,00 m2 Kč/rok 78 000,– c) Jednorázové náklady na dosažení příjmů: Provize za pronájem Uvedení do pronajímatelného stavu Jednorázové náklady NJ celkem d) Roční náklady na dosažení příjmů: Časová cena C Náklady na provoz Náklady na údržbu Pojištění Výpočet amortizace: Úroková míra pro iA amortizaci Další předpokládaná T životnost Amortizace kapitalizoC × iA ––––––––––– vaná na zbytkovou ži(1+ iA)T – 1 votnost Daň z nemovitosti Ostatní náklady Roční náklady celkem NR Čisté výnosy V = VC – NR e) Výpočet výnosové hodnoty věčnou rentou: Úroková míra i V / i – NJ Výnosová hodnota

Kč

0,–

Kč

0,–

Kč

0,–

Kč Kč/rok Kč/rok Kč/rok

980 613,54 20 000,– 2 000,– 1 000,– 0,0300

roků

49

Kč/rok

9 034,53

Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok

500,– 3 000,– 35 534,53 42 465,47

Kč

0,0700 606 650,–


– 15 –

C. Rekapitulace Viz.další text. Příslušenství bytů a nebytových prostorů Hodnota pozemků Cena podle cenového předpisu (vyhl. 364/2010 Sb.) Cena podle metody tříd polohy Cena podle indexové metody

1 060 787,97 Kč 1 967 213,11 Kč 343 980,– Kč

Byty a nebytové prostory Cena bytů podle cenového předpisu Věcná hodnota bytů podle THU Výnosová hodnota Odhad obvyklé ceny: metoda střední hodnoty vážený průměr dle Naegeliho

980 610,– 587 790,– 606 650,– 597 220,– 597 220,–

Kč Kč Kč Kč Kč

Porovnávací celková cena nemovitostí, jako orientační pro stanovení obvyklé ceny spoluvlastnického podílu id 1/2 na nemovitostech v podílovém spoluvlastnictví, v k.ú. Jindřichův Hradec na LV č.8518 a 5363 podle odborného odhadu znalce činí : 650.000,– Kč Cena slovy: šestsetpadesáttisíc Kč

II. Ocenění nemovitostí - odhad hodnoty pro stanovení celkové obvyklé ceny nemovitostí v podílovém spoluvlastnictví v k.ú. Jindřichův Hradec, na LV č.8518 a 5363 : Pro stanovení obvyklé ceny nemovitosti ve smyslu definice uvedené v §2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů („zákon o oceňování majetku“) bylo použito obecné metodiky. Na těchto zásadách je ocenění vypracováno : „ Majetek a služba se oceňuje obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“ Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně, jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu.


– 16 – Předpoklady stanovení obvyklé ceny * Předmětem ocenění jsou pouze výše uvedené nemovitosti bez dalších vazeb * Předpokládá se bezzávadové vlastnické právo k oceňované nemovitosti tj.totožný vlastnický vztah k nemovitosti, prosté všech zadržovacích a omezovacích práv, služebností, věcných břemen či zadlužení. * Vychází se z toho, že všechny informace a podklady, které byly znalci předloženy a poskytnuty objednatelem, jsou pravdivé. STANOVENÍ HODNOTY NEMOVITOSTI METODOU KOMPARATIVNÍ (ANALÝZA TRHU ) Při ocenění touto metodou stanovujeme hodnotu nemovitosti pomocí analýzy prodejů obdobných druhů nemovitostí, které byly uskutečněny v dané lokalitě v nedávném období. Analyzují se majetky prodané nebo nabízené k prodeji v současných tržních podmínkách v daném místě a čase. Tyto nemovitosti se porovnávají s oceňovanými nemovitostmi pomocí kritérií a cenotvorných faktorů, ovlivňujících potencionální poptávku po těchto nemovitostech. Informace zjištěny také z místních zdrojů od obyvatel obce, uvedeny údaje tak, aby byly přezkoumatelné Těmito faktory jsou zejména : - datum uskutečnění prodeje, příp.pouze dosud nerealizovaný prodej - lokalizace a situování nemovitosti - existence přístupových možností k nemovitostem, dopravní obslužnost a infrastruktura - velikost, rozsah a rozmanitost majetku - technické stáří objektu, rekonstrukce, vybavení - stavebně technický stav objektů, vybavenost objektů TZB - morální opotřebení, zastaralost technologie - možnost dalšího rozšíření a výstavby v dané lokalitě - okruh potencionálních investorů - majetkové a právní vztahy, věcná břemena a jiné závady váznoucí na nemovitostech Údaje z těchto nabízených nebo realizovaných prodejů nemovitostí porovnáváme dle vybraných kritérií s námi oceňovanou nemovitostí a provádíme korekce hodnoty v závislosti na rozdílech obou nemovitostí (porovnávané-porovnávací). V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí-přibližně srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než jeden rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu by údaje ztratily svou vypovídající schopnost. Zpracovatel posudku provedl aktuální průzkum na trhu přibližně srovnatelných nemovitostí v místě a čase (údaje realitních kanceláří a statistické údaje), s použitím vlastních zkušeností zpracovatele ze znaleckých posudků pro obdobné objekty, zpracovaných v roce 2011, a ze zjištěných údajů kupních cen roku 2011, viz přiložené kopie (předpokládá se, že reálná realizovaná obvyklá cena je cca o 10% nižší, než je nabídka RK-provise a ostatní poplatky).


– 17 – Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu s nemovitostmi (vývěsky RK, jejich nabídkové a informační bulletiny, internetové portály RK atd.), vyhodnocováním údajů z denního tisku, sledováním aukcí a dražeb, případně s konsultacemi s realitními kancelářemi. Protože není možné najít přímo v místě nebo v okolí do 5 km přímo srovnatelnou nemovitost, jsou přiloženy prodeje nemovitostí, zjištěných na internetu. Tyto nemovitosti jsou hypoteticky srovnatelné a konkrétně ve vztahu k oceňovaným nemovitostem učiněna analýza a jejich konkrétní srovnání z hlediska stavu stavebních konstrukcí, přibližného technického vybavení a ostatního příslušenství. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena nemovitostí, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Stanovení obvyklé ceny je hypotetické, protože se nedá najít v místě stejná nemovitost, se kterou by se dala posuzovaná srovnat, obvyklá cena je zjišťována i dotazy na potenciální zájemce o koupi. Stanoveno odhadním srovnáním prodejních cen v místě a čase přibližně podobných nemovitostí , s přihlédnutím ke skutečnosti, že se ceny obdobných nemovitostí za posledních 12 měsíců propadly o 10 – 12 %, teď stagnují. Pro nemovitosti oceňovaného typu v dobrém stavu, uvedené velikosti, vybavení, zjištěnému technickému stavu v dané lokalitě poptávka je v rovnováze s nabídkou. S přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu technickému stavu a vybavení a způsobu využití jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je obchodovatelná -prodejná. Podle databáze CSÚ vytvořené MF ČR ke sledování a vyhodnocování cen dle §33 odst.3, zákona č.151/1997 Sb., je využito rozložení cenové hladiny podle druhu nemovitosti, jejich polohy a dalších faktorů, jakož i vývoj tohoto rozložení v místě a čase. Zdroj dat, jejich frekvence vychází z reálných, skutečně přiznaných cen, který je do toku transakcí na trhu nemovitostí předávaný. Nemovitostí jsou v Česku dlouhodobě nadhodnocené, a lze očekávat pokles jejich cen. Vyplývá to z výzkumu realitního trhu prováděném v Centru pro ekonomický výzkum a postgraduální vzdělání (CERGE), které je součástí Akademie věd. Průzkum se snažil zjistit, zda po splasknutí realitní bubliny v USA nedošlo k podobnému splasknutí cen v Česku. "Nejviditelnějším příznakem 'bubliny' je prudký nárůst cen, který však v CERGE nezaznamenali," uvedli v tiskové zprávě. Výzkumníci z CERGE předpokládají, že vlivem rostoucí inflace a nižšího růstu HDP v poslední době poptávka po bydlení klesne, a jeho ceny se ještě více sníží. Většina developerských firem nyní skutečně čelí snížení poptávky po nových bytech až o třetinu. Zákazníci totiž vyčkávají, až ceny sníží. Podle průzkumu nemovitosti v Česku zdražovaly zejména v roce 2007. Tehdy standardní byt o rozloze 68 metrů čtverečních zdražil mimo Prahu o 34 procent, v hlavním městě pak o 22 procent. "A to po letech zpomalení růstu a navzdory jiným ekonomickým ukazatelům - nájmům, nákladům, příjmům domácností," poznamenali výzkumníci. Ředitel společnosti Central Europe Holding Jiří Pácal Novinkám potvrdil, že již nyní tržní ceny padají dolů. Podle něj se právě oproti roku 2007 ceny snížily zhruba o 15 až dvacet procent. Nabídkové ceny klesly podle nejnovějších údajů Českého statistického úřadu v posledních třech měsících loňského roku poprvé od roku 2005. Ve srovnání s loňským třetím čtvrtletím byly nižší o 1,7 procenta. Také v rámci celé republiky se nepřetržitý růst cen trvající od roku 2005 téměř zastavil. Další analýzy jsou sledovány v souvislosti s těmito faktory : - období (rok výstavby, nákupu nebo prodeje nemovitostí) - velikostní kategorie obce, regionu - pásmo opotřebení staveb, podle pozemků a podle druhu členění nemovitosti


– 18 – - stupni pásma opotřebení, časová závislosti - majetkoprávní vztahy ostatní parametry (jednotková cena atd.) - cenový index Z předchozího textu : Stanoveno odhadním srovnáním prodejních cen v místě a čase přibližně podobných nemovitostí (nemovitosti ale dokončené v lepším stavu), s přihlédnutím ke skutečnosti, že se ceny obdobných nemovitostí za posledních 12 měsíců propadly o 10 – 12 %. - informace o nemovitosti s prohlídkou a zaměřením (viz.předchozí text) - zatřídění nemovitosti dle posudku, Z.P., O.P., opotřebení, stáří, technická infrastruktura, a poloha, velikost v obci a v regionu - průměrné ceny ze O.P. v regionu, v pásmu opotřebení do 50 % - korekční součinitel cenového indexu podle průměrné ceny a cenových indexů v závislosti na velikosti obce a stupni opotřebení Srovnávací cena, referenční vztah : TC = ( CST * QF ) * IF * VEL F * SWOT * PF Kde výraz v závorce určuje součin cen dle ČSÚ a velikostní faktor oceňované nemovitosti, ostatní výrazy jsou faktory investora a obecného cenového trendu, analýzy SWOT, variačního koeficientu v závislosti na poloze a infrastruktury obce v regionu. K jednotlivým faktorům : - IF = místní část obce je vybavena veškerými inženýrskými sítěmi s možností napojení na plyn, příjezdové cesta jsou zpevněná, nemovitost je situovaná v domě v rovině poblíž frekventované městské komunikace, v intravilánu města a obce v její obytné zóně, dobrý přístup k nemovitosti - VEL F = obec je podle velikosti zařazena s počtem obyvatel do 50 000, lokalita s dobrou dopravní dostupností a infrastrukturou bývalého okresního města - SWOT = silné stránky - regionální napojení na spojení Třeboň-Praha-České Budějovice–Český Krumlov - dobrá dostupnost do všech částí okolních měst v blízkosti obce - obec je nedaleko statutárního města Č.Budějovice (55 km) - přímá návaznost na rekreační oblasti s celoročním sportovním využitím - město s velkým přísunem návštěvníků - stavby v zóně bydlení, současně bez možností rozšíření - možnost parkování OA = slabé stránky - nemovitosti v podílovém spoluvlastnictví Přírodní katastrofy : Za přírodní katastrofy se považují velká neštěstí, živelné pohromy a události s tragickými následky. Lze je členit na záplavy, a povodně, sesuvy půdy, sopečné erupce, tajfuny, zemětřesení. V podmínkách ČR lze uvažovat se záplavami, povodněmi a sesuvy půdy, jako přímými následky nadměrných atmosférických srážek. Ostatní katastrofické jevy nebyly na území ČR významně zaznamenány. Nemovitosti se nenachází v území, kde by bylo možné s uvedenými jevy počítat. Při záplavách v roce 2002 byla, dle zjištění v povodňových mapách, nemovitost nad hladinou záplavové vlny řeky Nežárky. Územní plán : Pod tímto pojmem je zahrnutý celý proces zpracování a pořízení územně plánovací dokumentace, završený schválenou obecně závaznou vyhláškou s grafickým plánem využití území. Celý tento proces je upravený Stavebním zákonem č.183/2007 Sb. ve znění pozdějších předpisů, stav územně plánovací dokumentace je jedním z faktorů, ovlivňujícím obvyklou cenu


– 19 – nemovitostí. Ze schváleného územního plánu obce vyplývá, že nemovitosti jsou dislokovány v obytné zóně obce, současně bez možností rozšíření. Jednotka : v tomto případě je již v předchozí části posudku stanovena hodnota věcná a administrativní, která je dále upravena o opotřebení na cenu reprodukční a úpravou koeficientem prodejnosti pak oscilující relativně k ceně obvyklé. Je však nutno upozornit, že tato cena je stejně cenou syntetickou – administrativní, neboť podstatně nereflektuje stav trhu k datu ocenění. Zároveň je nutno konstatovat, že věcnou hodnotu trh zásadně neakceptuje vzhledem k velmi vysoké ceně stavebních prací a to i přes snížení o opotřebení. Hodnota výnosová - je založena na kapitalizaci přepokládaného stabilizovaného čistého ročního zisku z nájemného, t.j. hrubý výnos minus správní, provozní a další náklady mimo těch, které nejsou součástí předpokládaného nájmu. Čistý výnos je kapitalizován na základě odhadnuté tržní úrokové míry na principu věčné renty. Obecně a i v tomto případě se pokládá za nejpřesnější hodnota stanovená srovnáním, která je dále při stanovení obvyklé ceny použita. Pozemky : při ocenění nemovitosti je obvyklá cena pozemků zohledněna v konečné obvyklé ceně nemovitosti. Obecná cena je statistickým výsledkem indexů cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Podmínkou srovnání je jednak existence rozvinutého trhu s nemovitostmi, jednak přístup k informacím o sjednaných cenách. Výsledná srovnatelná hodnota je cena, za kterou by mohla být nemovitost prodána v daném místě a čase. Při ocenění pozemků je podkladem ocenění jednak hodnota dle předpisu jednak cena určená výnosovou metodou a metodou srovnání.¨ 1) administrativní cena 2) metoda tříd polohy 3) metoda indexová Administrativní cena Cena pro toto ocenění byla stanovena na základě vyhlášky ministerstva financí č. 364/2010 Sb. platné ke dni ocenění, platná cenová mapa není známá. Metoda tříd polohy Ocenění vychází ze srovnatelných polohových statistických údajů. Metoda indexová Je statistickým výsledkem indexů cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Podmínkou srovnání je jednak existence rozvinutého trhu s nemovitostmi, jednak přístup k informacím o sjednaných cenách. Výsledná srovnatelná hodnota je cena, za kterou by mohla být nemovitost prodána v daném místě a čase.

Obvyklá cena nemovitostí : znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitostí stanovuje cenu nemovitostí, která by byla dosažena při prodeji stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění.


– 20 –

Závěr znalce : Závěr znalce ohledně zjištěné ceny obvyklé je přezkoumatelný (jsou uvedeny konkrétní znaky stavebních konstrukcí a technického vybavení objektů). Odpovídá ustanovení. § 2 odst. 1 zák.č. 157/1991 Sb., ve znění pozdějších předpisů a tento závěr je možné objektivně přezkoumat. Protože není možné najít přímo v místě nebo v okolí do 5 km přímo srovnatelnou nemovitost, jsou přiloženy prodeje osmi nemovitostí, uveřejněných na internetu. Tyto nemovitosti jsou hypoteticky srovnatelné a konkrétně ve vztahu k oceňovaným nemovitostem učiněna analýza a jejich konkrétní srovnání z hlediska stavu stavebních konstrukcí, přibližného technického vybavení a ostatního příslušenství. Na základě těchto srovnání byl provedený odborný odhad obvyklé ceny nemovitostí. Obvyklá cena vychází z objektivních zjištění, s pomocnou kombinací metod výpočtu orientační ceny - metodou administrativní ceny platné ke dni původního zaměření a ke dni zpracování tohoto posudku, věcnou hodnotou, srovnávací hodnotou a výnosovou hodnotou, nikoli pouze z volné úvahy znalce. Cena nemovitostí je stanovena jako cena obvyklá, když musí být přihlédnuto k tomu, aby předmětná nemovitost byla za stanovenou cenu v průběhu dražby prodejná. Je přezkoumatelná tak, že z uvedených údajů je možno zjistit, že ustanovený znalec skutečně provedl ocenění nemovitostí tak, aby byla odborným odhadem zjištěna obvyklá cena prodávané nemovitosti. Úkolem znalce, jak vyplývá z usnesení o jeho ustanovení, jakož i ze znaleckého úkolu, bylo stanovení obvyklé ceny nemovitostí, které jsou v podílovém spoluvlastnictví. Znalec ve svém posudku provedl ocenění porovnávacím způsobem a uvedl konkrétní srovnávané nemovitosti obdobné předmětnému bytu v dané lokalitě, přičemž ve znaleckém posudku je dostatečně popsáno, jakým postupem znalec k obvyklé ceně nemovitostí dospěl, rovněž popis srovnávaných nemovitostí je dostatečný. Pro ocenění nemovitosti v rámci exekučního řízení postačí, aby zde byly konkrétní odkazy na konkrétní nabídky realitních kanceláří při zohlednění zejména stavebně technického stavu a stáří srovnávaných objektů v dané lokalitě. Ocenění nemá za cíl zjistit skutečnou tržní cenu předmětné nemovitosti, jak je tomu například v řízení o vypořádání SJM. Znalecký posudek zde slouží pouze jako podklad pro určení vyvolávací ceny, od které se následně odvíjí určení skutečné ceny nemovitosti procesem vlastní dražby. Znalec odůvodnil, proč je stanovena cena obvyklá právě v takové výši, v jaké ji určil. Podstatné je, že znalec splnil znalecký úkol tak, jak mu to určil ve svém usnesení soudní exekutor. Pokud jde o vlastní místní ohledání nemovitostí (povinný nereagoval na písemnou výzvu a neumožnil přístup do vnitřku objektů), pak v případě ocenění pro účely exekučního prodeje není místní ohledání podstatné, neboť úpravy spočívající například v osazení nového umyvadla nebo podlahové krytiny apod. nemají podstatný vliv na obvyklou cenu bytu jako takového a jak je uvedeno, skutečná tržní hodnota se projeví až v procesu samotné dražby. Znalec se tedy domnívá, že stanovená cena je tak určena v souladu s účelem exekučního prodeje a v souladu se zákonem.


– 21 – V úvahu byla vzata také ta skutečnost, že oceňované nemovitosti jsou průměrně opotřebované, v dobrém technickém stavu (okolí a dům je po revitalizaci a po rekonstrukci), mají standardní parametry obvykle vybavených obdobných staveb. Negativní je skutečnost právních vztahů ve vlastnictví nemovitostí (spoluvlastnictví), možnost využití ke standardnímu trvalému bydlení bez nutností stavební úpravy nebo úpravy technického vybavení. Využití nemovitostí je vhodné, výhodou J.Hradce je blízkost statutárního města České Budějovice a města Třeboň blízká návaznost na atraktivní rekreační oblasti řeky Nežárky a Lužnice a CHKO Třeboňska, cyklostezky, bruslařské trati in line, možnost vodních sportů atd., lokalita je výborně technicky vybavená, s dobrou dopravní dostupností a dostupností lékařské péče, dobře pronajímatelná. Na základě uvedených skutečností a zjištění a s přihlédnutím k místním podmínkám polohy nemovitosti odhaduji obvyklou cenu nemovitostí pro potřebu exekučního řízení takto :

Celková obecná cena nemovitostí pro stanovení id 1/2 obvyklé ceny na nemovitostech v podílovém spoluvlastnictví, v k.ú. Jindřichův Hradec na LV č.8518 a 5363 podle odborného odhadu znalce činí : 740.000,– Kč Cena slovy: sedmsetčtyřicettisíc Kč

Rozpočet celkové obvyklé ceny na jednotlivé podílové spoluvlastníky Název vlastníka Radka Pataiová Viliam Patai(povinný)

Vlastnický podíl 1/2 1/2

Podíl ceny 370 000,– Kč 370 000,– Kč

1. Obvyklá cena podílu id 1/2 na nemovitostech v podílovém spoluvlastnictví v k.ú. Jindřichův Hradec na LV č.č.8518 a 5363, podle odborného odhadu znalce činí :

370.000,– Kč Cena slovy: třistasedmdesáttisíc Kč

2. Práva a závady váznoucí na podílu id 1/2 na nemovitostech v podílovém spoluvlastnictví v k.ú. Jindřichův Hradec na LV č.8518 a 5363, podle odborného odhadu znalce činí : na základě zjišťovacího řízení na KN a v předložených dokladech, nebyly zjištěny žádné skutečnosti, ze kterých by vyplývaly (Smlouvy o pronájmu, Smlouvy o věcném břemeni atd.) závady na nemovitostech. Nebyly zjištěny ani písemné závazky ze smluvních ujednáních, jejichž existenci nelze z výpisů v KN zjistit. Práva a závady jsou, ve smyslu OSŘ č.99/1963 Sb., v platném znění, dle § 336 a,odst.1, písm.b, týkající se ceny jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených a dle § 336 a, odst.1, písm.c, ve znění dle § 336 a, odst.2, nulové.

0.000,– Kč Cena slovy: 0,00 Kč


– 22 –

3. Práva a závady váznoucí na podílu id 1/2 na nemovitostech v podílovém spoluvlastnictví v k.ú. Jindřichův Hradec na LV č.č.8518 a 5363, které, dle odborného názoru znalce prodejem z dražby nezaniknou: na základě zjišťovacího řízení na KN a v předložených dokladech, nebyly zjištěny žádné skutečnosti, ze kterých by vyplývala práva a závady, které prodejem z dražby nezaniknou.

V Českých Budějovicích, 13.09.2011 Ing. Milan Paleček Opatovická 27 370 10 České Budějovice 10


– 23 –

D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 26.11.1986,č.j. Spr.199/86, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 933 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji fakturou č.116/11 podle připojené likvidace.


– 24 –

E. Seznam příloh 5 2 1 1 1 1 4 3 5

x A4 x A4 x A4 x A4 x A4 x A4 x A4 x A4 x A4

výpisy z Katastru nemovitostí snímek přehledné mapy snímek katastrální mapy snímek fotomapy snímek ortomapy snímek turistické mapy Prohlášení vlastníka budovy se schématem umístění jednotky fotodokumentace srovnatelné nemovitosti


11

Recommend Documents