Znalecký posudek č. 3289/11 O ceně nemovitosti: Rodinný dům čp. 65 Kbel u Benátek nad Jizerou, včetně příslušenství a pozemku parc.č. st.62/7 kú. Kbel obec Benátky nad Jizerou kraj Středočeský
okres Mladá Boleslav
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Český Krumlov JUDr.Marek Frank Radniční čp.28 38101 Český Krumlov č. obj.: EX 366/10 ze dne: 10.1.2011 vystavil: Josef Štrop
Účel posudku:
zjištění obvyklé ceny nemovitosti k usnesení čj.EX 366/10
Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb. a vyhlášky č. 460/2009 Sb, podle stavu ke dni 2. 2. 2011 posudek vypracoval: Ing. Marian Uram Kupeckého 736/10 293 01 Mladá Boleslav IČ 624 51 782 Posudek obsahuje 19 stran. Objednateli se předává v 1 vyhotovení. V Mladé Boleslavi, 6. 2. 2011
–2–
A. Nález Jedná se o malý dům čp.65 Kbel v zastavěné místní části města Benátky nad Jizerou, na okraji, při místní ulici, vedle dálničního viaduktu, tento dům je přízemní, dům nepodsklepený a bez podkroví ve sklonité střeše. Dům je zděný, postaven jako koncový v řadě, na dům navazuje vzadu další část domu, která byla od původního domu oddělena, k domu náleží kolna. Dům postaven u místní ulice s chodníkem, přístup je zpevněný s možností parkování. Dům je napojen na veřejné rozvody elektřiny a vody, dále kanalizace, není zaveden zemní plyn (v ulici je). U domu neprovedeno oplocení, uzavření mezi domem a kolnou je vraty (oplocení dvora náleží k neoceňované části - druhé části domu), na přístup je betonový chodník ke vstupu do domu. Dům z roku odhadem 1920, stavební úpravy, roku 1989 sociálního zařízení a kuchyně jsou poškozené, dům ve velmi špatném stavu. Dům obsahuje jeden byt 1+1 s příslušenstvím v přízemí. K domu náleží pozemek parc.č.st.62/7 výměry 292 m2 , na foto v příloze dvě okna vlevo (zhruba levá polovina celého domu).
B. Znalecký úkol Výpočet administrativní ceny podpůrně, pro zjištění obvyklé ceny pro exekutorské řízení.
1. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 2. 2. 2011 .
2. Podklady pro vypracování posudku VKN z LV č.249 kú. Kbel a obec Benátky n/J ze dne 10.1.2011 PÚ (inf.), snímek katastrální mapy předmětného území, mapové podklady, GP z 22.3.2010 na reálné rozdělení pozemku v SJM pč. st.62/1 kú.Kbel. Dle § 2 odst.1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění, se obvyklou cenou pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného popřípadě obdobného majetku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby (stav tísně prodávajícího či kupujícího, důsledky kalamit, osobní poměry jako majetkové, rodinné či jiné osobní vztahy, zvláštní hodnota přikládaná majetku). V daném případě zjištována pro účel exekutorského řízení.
Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
–3–
3. Vlastnické a evidenční údaje
4. Dokumentace a skutečnost Dům čp.65 ve Kbelu Benátek n/J splňuje ustanovení § 2 písm.a), bod 2) vyhl.č.501/2006 o obecných požadavcích na využívání území, tj. rodinný dům, určen pouze pro bydlení, je přízemní, není podsklepený, nemá podkroví, obsahuje byt 1+1 s příslušenstvím. Město Benátky nad Jizerou má 7362 obyvatel, v místě je asfaltová ulice, je zde možnost napojení na rozvody elektřiny, vody, kanalizace, též na zemní plyn, je zde napojení telefonu. Ve městě nejezdí MHD, je tu autobusová doprava (zastávka as 100m) a neužívaná železniční vlečka, školy zde do úrovně základní školy (2x) a jedna vzdálena as 1km, v předškolní zařízení, kompletní sítě obchodů a služeb přiměřené městu, zdravotnické zabezpečení s lékárnou (as 100m praktické lékař), kulturní zařízení, městský úřad s rozšířenou působností, pošta, banka, pojišťovna, policie, menší možnosti zaměstnanosti (ale dobré místo pro dojíždění Praha či MB), zhoršené životní prostředí v místě vlivem sousedství dálnice, možnost individuální rekreace a sportovního vyžití, místo vhodné spíše pro jiné účely, bez ohrožení záplavami, sesuvy či jinými vlivy, bez sousedství jiných ohrožujícících či nepřiměřených vlivů než již uvedené dálnice.
5. Celkový popis nemovitosti Dům čp.65 Kbel v zastavěné místní části města Benátky nad Jizerou, na okraji, při místní ulici, vedle dálničního viaduktu, dům je přízemní, dům nepodsklepený a bez podkroví ve sklonité střeše. Dům je zděný, postaven jako koncový v řadě, na dům navazuje vzadu další část domu, která byla od původního domu oddělena, k domu náleží kolna. Dům postaven u místní ulice s chodníkem, přístup je zpevněný s možností parkování. Dům je napojen na veřejné rozvody elektřiny a vody, dále kanalizace, není zaveden zemní plyn (v ulici je). U domu neprovedeno oplocení, uzavření mezi domem a kolnou je vraty (oplocení dvora náleží k neoceňované části - druhé části domu), na přístup
–4– je betonový chodník ke vstupu do domu. Dům z roku odhadem 1920, stavební úpravy, roku 1989 sociálního zařízení a kuchyně jsou poškozené, dům ve velmi špatném stavu. Dům obsahuje jeden byt 1+1 s příslušenstvím. K domu náleží pozemek parc.č.st.62/7 výměry 292 m2, na foto v příloze dvě okna vlevo (zhruba levá polovina celého domu).
6. Obsah posudku a) b) c)
Rodinný dům čp.65 Kbel v Benátkách nad Jizerou Kolna Pozemky parc.č. st.62/7 kú.Kbel
C. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 460/2009 Sb. o oceňování majetku.
Podklady pro stanovení koeficientu Kp: Okres:Mladá Boleslav Obec: Benátky nad Jizerou
a) Rodinný dům čp.65 Kbel v Benátkách nad Jizerou – § 26a Přízemní nepodsklepená stavba bez podkroví, dům u dálničního viaduktu, přízemí je přístupné ze dvora, dům z roku odhadem 1920 s minimálními stavebními úpravami roku 1989 (soc.zařízení, sporák), dále ale se zanedbanou údržbou a bez oprav. Stavba byla postavena s navazující budovou, nyní po stavebním rozdění domu je koncová v řadě, postaveno zděným způsobem se sedlovou střechou. Dům zjednodušeně obsahuje byt 1+1 s příslušenstvím v přízemí, poškozeného vybavení a zcela dožitého (neudržováno, neuklizeno). Vnitřní členění: 1.NP přízemí obsahuje vstupní verandu, chodbu, sociální zařízení, kuchyni a pokoj, půdní prostor není upravený. Konstrukce a vybavení: popsány u výčtu K4, koef. vybavení, přičemž vytápění je ústřední z kotelny v druhém domě na tuhá paliva, koupelna s WC, kuchyně vybavena starým el. sporákem, ohřev vody elektrickým bojlerem v koupelně. Stáří a opotřebení: dům je z roku 1920 postaven klasickým starým způsobem, stavební úpravy a údržba roku 1989 (sociální zařízení a sporák) dům přestárlý, konstrukce a vybavení dožité, provlhlé stěny, nahnilé podlahy dřevotřískové, plíseň v rozích pokojů i příslušenství, nutná výměna takřka všech konstrukcí krátkodobé životnosti, poškození krovu a izolace základů. Znaky: poptávka je nižší než běžná nabídka, neboť přetrvává krize a je všeobecný pokles kupní síly v souvislosti s přísnějšími požadavkami hypotečních ústavů. Venkovní úpravy přípojkami sítí elektřiny a vody, plyn nezaveden ani do pilíře na hranici pozemku, odkanalizování do řádu před domem, oplocení oddělené části není, dvůr uzavřen vraty, venkovní betonová plocha u vstupu. Vedleší stavba zděné kolny dosahuje ZP 5,30 x 8,0m = 42,40 m2, oceněna samostatně. Znaky použity skutečné dle předpisu.
–5– Podlaží: 1.NP přízemí Výška: Zastavěná plocha: Podlažnost:
(13,67+12,90)/2×6,90+ 1,80×2,85 96,80 / 96,80
3,90 m 96,80 m2
=
= 1,00
Obestavěný prostor (OP): 1.NP přízemí 3,90 × ((13,67+12,90)/2×6,90) + (2,35+ 2,80)/2×1,80×2,85 zastřešení (0,60+2,60/2) × ((13,67+12,90)/2×6,90) Obestavěný prostor – celkem:
= = =
370,71 m3 174,17 m3 544,88 m3
Rodinný dům: typ A Konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podlaží: s jedním nadzemním podlažím Vybavení: Obj. podíl Název, popis 1. Základy – pasové základy bez izolace proti zemní vlhkosti 8,20 % 2. Zdivo – obvodové zdivo smíšené 60cm převážně cihelné 21,20 % 3. Stropy – přízemí dřevěné trámové, s rovnými podhledy 7,90 % 4. Střecha – sedlový krov dřevěný vázaný 7,30 % 5. Krytina – betonové tašky staré 3,40 % 6. Klempířské konstrukce – pozinkovaným plechem žlaby a svody, nejsou parapety u dvora 0,90 % – nejsou parapety 7. Vnitřní omítky – štukové omítky zvětralé, plesnivé při stropech 5,80 % 8. Fasádní omítky – hladká fasáda s břizolitovým nástřikem 2,80 % 9. Vnější obklady – nejsou 0,50 % 10. Vnitřní obklady – v sociálních zařízeních a část v kuchyni 2,30 % 11. Schody – nejsou 1,00 % 12. Dveře – hladké plné 3,20 % 13. Okna – dřevěná špaletová i zdvojená 5,20 % 14. Podlahy obytných místností – dřevotříska 2,20 % 15. Podlahy ostatních místností – dřevotříska, staré dlažby keramické 1,00 % 16. Vytápění – ústřední kotlem na tuhá paliva a ocelové radiátory, z kotelny sousední 5,20 % 17. Elektroinstalace – zásuvkový i světelný obvod, motorový proud, jističe 4,30 % 18. Bleskosvod – není osazen 0,60 % 19. Rozvod vody – studené vody i teplé vody 3,20 % 20. Zdroj teplé vody – elektrický bojler 1,90 % 21. Instalace plynu – plyn nezaveden a nerozveden 0,50 % 22. Kanalizace – odkanalizování sociálního zařízení a kuchyně 3,10 % 0,50 % 23. Vybavení kuchyně – elektrický sporák běžný starý druh
Podíl Hodnocení Podstandardní Standardní Standardní Standardní Podstandardní Standardní 90 % Nevyskytuje se 10 % Podstandardní Standardní Nevyskytuje se Standardní Nevyskytuje se Standardní Standardní Podstandardní Podstandardní Standardní Standardní Nevyskytuje se Standardní Standardní Nevyskytuje se Standardní Standardní
–6– 24. Vnitřní vybavení – vana plechová smaltovaná a umyvadlo 25. Záchod – splachovací standartní v přízemí 26. Ostatní – krb, mříže, slaboproudé rozvody, vestavěné skříně, odvětrání, aj. nejsou
4,10 % Standardní 0,30 % Standardní 3,40 % Nevyskytuje se
Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 20a, tabulky č. 1: Kraj: Středočeský Obec: Benátky nad Jizerou Počet obyvatel: 7 362 Základní cena (ZC): 4 447,– Kč/m3 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Poptávka nižší - krize. Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) II. Poptávka nižší než nabídka trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II. Bez vlivu 3 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem)
Ti –0,05 0,00 0,00
3
Index trhu (IT = 1 + ∑ Ti):
0,950
i=1
Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 5 Poloha ve městě - místní okrajová část, vedle dálničního viaduktu. Ohrožení hlukem prachem, smogem uvedeno jako sosedství dálnice. Popis znaku Hodnocení znaku Pi 1 Význam obce I. Bez většího významu 0,00 II. Obecní úřad, popř. městský úřad se 2 Úřady v obci 0,02 stavebním úřadem nebo banka nebo policie nebo pošta –0,01 3 Poloha nemovitosti v obci II. Okrajová území obce –0,07 I. Průmyslové výrobní objekty s negativními 4 Okolní zástavba a životní vlivy na okolí, (např. sousedství prostředí v okolí dálnic,železnic, skládek, lomů, objektů zemědíl. výroby) –0,03 5 Obchod, služby, kultura v okolí I. Žádný obchod nebo pouze se základními nemovitosti potravinami –0,04 6 Školství a sport v okolí I. Žádná základní škola ani sportovní nemovitosti zařízení 7 Zdravotnické zařízení v okolí II. Omezená dostupnost zdravotnické péče 0,00 nemovitosti 8 Veřejná doprava IV. Zastávka hromadné dopravy do 500 0,03 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 10 Nezaměstnanost v obci a okolí II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 11 Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu 0,00 nemovitosti 0,00 12 Vlivy neuvedené II. Bez dalších vlivů
–7– 12
Index polohy (IP = 1 + ∑ Pi):
0,900
i=1
Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 20a, tabulka č. 2 Plíseň uvedena jako kriterium jinde neuvedené. Popis znaku Hodnocení znaku 1 Druh stavby II. Dvojdomek, dům řadový 2 Provedení obvodových stěn III. Typ 3 - Cihelné nebo tvárnicové zdivo 3 Tloušťka obvod. stěn II. 45 cm 4 Podlažnost III. Hodnota 1 5 Napojení na veřejné sítě IV. Přípojka elektro voda, napoj. na veřej. (přípojky) kanal. nebo domovní čistírna 6 Způsob vytápění stavby III. Ústřední , etážové , dálkové 7 Zákl. příslušenství v RD III. Úplné - standardní provedení 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 9 Venkovní úpravy II. Minimálního rozsahu 10 Vedlejší stavby tvořící II. Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové příslušenství k RD zastavěné ploše nad 25 m2 I. Bez pozemku (nebo pouze zast. stavbou) 11 Pozemky ve funkčním celku se stavbou nebo do 300 m2 12 Kriterium jinde neuvedené II. Mírně snižující cenu 13 Stavebně-technický stav V. Stavba ve špatném stavu - (nutná rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) * Kategorie stavby: E - starší než 80 let Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V13: 0,6
Vi –0,01 0,00 0,00 0,02 0,04 0,00 0,00 0,00 –0,03 0,00 –0,01 –0,03 0,40*
12
Index konstrukce a vybavení (IV = (1 + ∑ Vi) × V13):
0,235
i=1
Index cenového porovnání (I = IT × IP × IV): Základní cena upravená (ZCU = ZC × I): Určení porovnávací hodnoty (OP × ZCU):
0,950 × 0,900 × 0,235 = 0,201 4 447,– × 0,201 = 893,85 Kč/m3 544,88 × 893,85 = 487 040,99 Kč
Rodinný dům čp.65 Kbel v Benátkách nad Jizerou – zjištěná cena:
487 040,99 Kč
b) Kolna – § 7 Přízemní stavba s vyšším půdním prostorem, asi zroku 1920 jako dům, ve velmi špatném stavu.
Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba: typ I–A Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: umožňující zřízení podkroví Koeficient vybavení stavby: 0,815 Polohový koeficient: 1,000 Kód klasifikace CZ-CC: 1274 Budovy nebytové ostatní
–8– Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.19.9 Koeficient změny ceny stavby: 2,121 Koeficient prodejnosti: 1,298 (Rodinné domy) Podlaží: 1.NP přízemí Výška: Zastavěná plocha:
objekty ostatní jinde neuvedené
5,30×8,00
Obestavěný prostor (OP): 1.NP přízemí 3,30 × 5,30×8,00 zastřešení (0,9+1,50/2) × 5,30×8,00 Obestavěný prostor – celkem: Vybavení: Obj. podíl Název, popis 1. Základy – pasové základy bez izolace proti zemní vlhkosti 6,20 % 2. Obvodové stěny – obvodové stěny cihla 45cm 30,40 % 3. Stropy – klenuté cihelné 19,30 % 4. Krov – sedlový krov dřevěný vázaný 10,80 % 5. Krytina – betonové tašky staré 6,90 % 6. Klempířské práce – žlab a svod pozinkovaným plechem 1,90 % 4,90 % 7. Úprava povrchů – hladké vápenné omítky, poškození – opadané, otlučené 8. Schodiště – dřevěné stupně na půdu bez zábradlí 3,80 % 9. Dveře – nejsou 3,10 % 10. Okna – nejsou 1,00 % 11. Podlahy – betonové podlahy 6,80 % 12. Elektroinstalace – není 4,90 % Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: 1. Základy –0,54 × 6,20 % 5. Krytina –0,54 × 6,90 % 7. Úprava povrchů –0,54 × 1,852 × 4,90 % × 50 % –0,54 × 1,852 × 3,10 % 9. Dveře 10. Okna –0,54 × 1,852 × 1,00 % 12. Elektroinstalace –0,54 × 1,852 × 4,90 % Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:
=
3,30 m 42,40 m2
= = =
139,92 m3 69,96 m3 209,88 m3
Podíl Hodnocení Podstandardní Standardní Standardní Standardní Podstandardní Standardní Standardní 50 % Nevyskytuje se 50 % Standardní Nevyskytuje se Nevyskytuje se Standardní Nevyskytuje se
1,0000 – – – – – – =
0,0335 0,0373 0,0245 0,0310 0,0100 0,0490 0,8147
Ocenění: Základní jednotková cena 1 250,– Kč/m3 Koeficient vybavení stavby K4: × 0,8147 Polohový koeficient K5: × 1,0000 Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,1210 Koeficient prodejnosti Kp: × 1,2980 2 803,65 Kč/m3 Základní jednotková cena upravená: = Základní cena upravená: 209,88 m3 × 2 803,65 Kč/m3
=
588 430,06 Kč
–9– Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 91 roků Předpokládaná další životnost: 9 roků 100 × 91 / (91 + 9) = 91,000 % Maximální možné opotřebení podle přílohy č. 14 je 85,000 % Odpočet opotřebení: 588 430,06 Kč × 85,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:
– =
Kolna – zjištěná cena:
500 165,55 Kč 88 264,51 Kč 88 264,51 Kč
c) Pozemky parc.č. st.62/7 kú.Kbel – § 28 Pozemek pč.st.62/7 v zastavěné místní části Kbel města Benátky n/J, umístěný při kraji města, na okraji Kbelu, evidovaný jako zastavěná plocha a nádvoří, výměry 292 m2, zastavěn domem čp.65 Kbel, tj. objektem k bydlení. Kp řízen dle oceňujícího předpisu, možnost napojení veřejných rozvodů elektřiny a vody, je zde možnost napojení na odpadní kanalizaci, je zde zemní plyn (dům není napojen). Přístupová cesta je zpevněná asfaltová, pozemek takřka rovinný, vedle nadjezdu dálnice, která je severně od domu, v ochranném pásmu dálnice (100m od přilehlého jízdního pásu dálnice), zatížení hlukem, prachem, smogem. Město Benátky n/J má 7362 obyvatel, nemá cenovou mapu stavebních pozemků, nesousedí s městem Mladá Boleslav. Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 82,17 Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = Cp × 1,00, kde Cp = 35 + (7 362 – 1 000) × 0,007414 (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde 7 362 je počet obyvatel v obci. § 28 odst. 2 – Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Negativní účinky okolí – Ochranné pásmo – Možnost napojení na rozvod plynu + Úprava celkem: + Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: (Rodinné domy) Název Parc. č. zastavěná plocha a st.62/7 nádvoří
Výměra
Jednotková cena [Kč/m2] upravená 82,17 231,7649
[m2] základní 292
5% 5% 10 % 0% × × ×
Pozemky parc.č. st.62/7 kú.Kbel – zjištěná cena:
1,000 2,173 1,298 Cena [Kč] 67 675,35
67 675,35 Kč
– 10 –
D. Rekapitulace (administrativní cena) Souhrn výměr všech pozemků
292 m2
Výsledné ceny: a) Rodinný dům čp.65 Kbel v Benátkách nad Jizerou b) Kolna c) Pozemky parc.č. st.62/7 kú.Kbel Výsledná cena činí celkem: Cena po zaokrouhlení podle § 46:
487 040,99 Kč 88 264,51 Kč 67 675,35 Kč 642 980,85 Kč 642 980,– Kč
Zjištěná cena: 642 980,– Kč Cena slovy: šestsetčtyřicetdvatisícedevětsetosmdesát Kč
E. Obvyklá cena (na trhu s nemovitostmi v místě a čase) Dle § 2 odst.1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění, se obvyklou cenou pro účely účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného popřípadě obdobného majetku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby (stav tísně prodávajícího či kupujícího, důsledky kalamit, osobní poměry jako majetkové, rodinné či jiné osobní vztahy, zvláštní hodnota přikládaná majetku. Pojem tržní hodnota nastává jako termín označující sjednanou cenu dosaženou na volném trhu. Tzn. tržní cena nastává až po realizaci převodní smlouvy, a pakliže má být vyjádřena předem je odhadnuta tržní hodnota majetku na trhu. Daný pojem je mezinárodně uznáván. Tržní cena je cena sjednaná, na kterou neměly vliv osobní a jiné neobvyklé okolnosti, tzn. cena dosažená a odhadnutá po dostatečném marketingu trhu. Zjednodušeně vyjádřeno, termín obecná tržní cena možno nahradit termínem obvyklá tržní cena. Zásadně pak právní řád stanovuje termín obvyklá cena (tuto nelze vypočíst a je nutno ji zjistit dle výše uvedeného ustanovení).
Zjištění obvyklé ceny nemovitosti porovnáním na trhu (pozn. hledány a porovnávány nemovitosti stejného charakteru, konstrukcí a vybavení, obdobného umístění v místě a lokalitě, v čase, zdroj převážně vlastní s provedením korekcí či úprav s ohledem na odlišnosti) ?) RD čp.65 Kbel města Benátky n/J, dům (1+1 s příslušenstvím), pozemek u domu 292 m2 přízemní samostatný dům, dům zděný ze smíšeného zdiva,nepodsklepený, bez podkroví v sedlové střeše, standartních kcí a sociálního zázemí, ZP 80 m2, OP 450 m3, postaven roku 1920, adaptace soc.zař. 1989, vytápění ústřední na tuhá paliva, příslušenství malý chodník a vrata, kolna na dvoře, napojení na sítě elektřiny, vody a kanalizace, plyn není zaveden, okrajové území města, tj.oceňovaný dům a pozemek pč.st.62/7, admin.cena 643tis.Kč, foto dále (dvě okna vlevo):
– 11 –
. Dále uvedeny porovnávané nemovitosti: a) Dům čp.11 Březovice je přízemní, nepodsklepený, nemá podkroví, dům je zděný a má sklonitou střechu. Na dům nenavazují sousední rodinné domy, dům je samostatný. U domu je dvůr, takřka bez venkovních úprav, oplocení a uzavření není, provedena přípojka elektřiny (novým majitelem), přípojka vody zničena, kanalizace není, žumpa není, možnost napojení zemního plynu není. Dům je celkově velmi podstandartní konstrukce, obsahuje 6 místností, zanedbané údržby, vytápění bylo lokální na tuhá paliva. Dům je z roku 1910, úpravy neprováděny, sociální zařízení není. Konstrukce krátkodobé životnosti okna, dveře, podlahy zničené, rozvody zničené, dům vyžaduje odizolování proti zemní vlhkosti, opravu či statické zabezpečení štítu, obnovu omítek, vytápění, zřízení sociálního zařízení, kuchyně), dále jsou poškozeny trámy krovu a stropů vlivem zatékání a vlhkosti. ZP 128 m2, OP 813 m3. Pozemek zastavěné plochy a nádvoří, celkové výměry 384 m2. Admin.cena 413 tis.Kč. Prodej 4.5.2010 za 420 tis.Kč, foto dále:
. b) Dům čp.73 Sovínky je v okrajové části obce, při úzké slepé vedlejší cestě, v původní staré zástavbě městyse, nedaleko silnice na Všelisy. Dům je přízemní, není podsklepený a má podkroví ve sklonité pultové střeše, dům je zděný přistavěn ke skále, postaven jako izolovaný, je umístěn na rovinném pozemku pod skakou. Dům postaven s odstupem u hliněné cesty bez chodníku, přístup je
– 12 – nezpevněný. Dům je napojen na veřejné rozvody je elektřiny a vody, kanalizace řešena do trativodu, zemní plyn zde není. U domu je betonové zápraží s jedním schodem, nízký taras dvora, oplocení není, uzavření není, vpravo domu je zděný přízemní dřevník 4,65x3,60m asi z roku 1900 a suchý záchod. Dům obsahuje jeden byt 2+kk s malým příslušenstvím. Dům je odhadem z roku 1900, stavební úpravy roku kolem roku 1983 (soc.zař.lázně a podlahy), úpravy pro standard bydlení již zastaralé, vytápění kamny na tuhá paliva, údržba běžná laická svépomocí dále roku 1995 až 2004 (krytina, vstupní dveře, okna, dlažba, kamna, bojler, sporák), ZP 63 m2, OP 237 m3. K domu náleží pozemek parc.č. st.81 výměry 419 m2 (zastavěn domem a dřevníkem, zůstatek je dvůr), vše kú.Sovínky. Prodej s PÚ vkladu práva 7.4.2010 za 490 tis.Kč, foto dále:
. c) Dům čp.5 Nemyslovice je v okrajové části obce, při úzké vedlejší cestě, v původní staré zástavbě obce, nedaleko průjezdní silnice, v údolí. Dům je přízemní, není podsklepený a nemá podkroví ve sklonité sedlové střeše, dům je zděný, postaven jako izolovaný, je umístěn na mírně svažitém pozemku. Dům postaven u hliněné cesty bez chodníku, přístup je nezpevněný. Dům je napojen na veřejné rozvody je elektřiny a vody, kanalizace řešena do žumpy, zemní plyn zde není. U domu je betonové zápraží a za domem je malá zděná kolna přízemní asi z roku 1900. Dům obsahuje jeden byt 1+1 se základním příslušenstvím. Dům je odhadem z roku 1880, stavební úpravy kolem roku 2005 (soc.zař.lázně a podlahy), úpravy pro standard bydlení, vytápění kamny na tuhá paliva, údržba běžná laická svépomocí, ZP 72 m2, OP 312 m3. K domu náleží pozemek parc.č. st.19 výměry 92 m2 (zastavěn domem a kolnou), vše kú.Nemyslovice, prodej s PÚ vkladu práva ?.6.2010 za 550 tis.Kč, foto dále:
– 13 –
.
d) Předmětný dům čp.878 Bělá pod Bezdězem při hlavní ulici Boleslavská na okraji města, nedaleko železničního nádraží. Dům je přízemní, je málo podsklepený, má podkroví, dům je zděný a má sedlovou střechu. Na dům nenavazuje sousední rodinný dům, dům je samostatný, za domem je zahrada a při štítu ostatní plocha. U domu není oplocení ani uzavření ani zpevněné plochy, provedeny přípojky elektřiny a vody, odkanalizování není do veřejné kanalizace, ale do žumpy, plyn zde není. Dům je celkově podstandartní konstrukce a bez vybavení, je zdevastovaný, dům středního objemu OP 625 m3, ZP 125 m2, zanedbané údržby, vytápění není, provlhlý, zatékání. Dům je z roku 1890, částečně opraven kolem roku 1990, poté poškozen. Součástí jsou pozemky výměry 932 m2. Prodej 27.8.2010 za 900 tis.Kč. Foto dále:
. e) Dům čp.120 v zastavěné části města Bakov nad Jizerou, postaven při ulici Žižkova, domek je z roku 1927 (původně v přízemí malá dílna s obchodem, zrušeno roku 1964), dům je přízemní, z malé části podsklepený a má s podkroví, je zděný se sklonitou střechou, navazuje na jiný domek, tzn. domek je postaven jako koncový v řadě. Vzadu za domem je dvorek, uzavření od ulice vraty a vrátky, oplocení zadní drátěným plotem, přístup a dvůr zčásti vybetonován, na dvorku jsou kolny. Dům napojen na rozvody elektřiny a vody přímo do ulice, dále plynu (přípojka jen do sklepa, v domě nerozvedeno) a kanalizace. Přístup od místní asfaltové ulice Žižkova s chodníkem přes
– 14 – dvorek do přízemí domu. Dům je z roku 1927, soc.zařízení roku 1964, údržba zhoršená, od roku 1991 do 1999 neužíván a zchátral, od roku 1999 do 2009 „propůjčen“ a nevhodně užíván soc.nepřizpůsobilými občany, plně zdevastován. Dům obsahuje bytovou jednotku 3+1 s příslušenstvím, podstandartně vybaveno, vytápění kamny na tuhá paliva, vše poškozeno, zničeno, nefunkční, nevhodná dispozice, nefunkční sociální zařízení, v přízemí opadané omítky, část stropu v přízemí je propadlá. Stav domu velmi zhoršený, „demoliční“ stav. ZP 128 m2, OP 905 m3, pozemky celkově 438 m2, admin.cena 894 tis.Kč. Prodej 23.12.2010 za 900 tis.Kč.
. ?) získán aritmetický průměr (0,42+0,49+0,55+0,90+0,90)/4= 0,652 mil.Kč, se zvážením prodejnosti s ohledem na zejména vlivy na trh s nemovitostmi v daném území a lokalitě jsou dané okolnosti vyrovnány (nemovitosti jsou menší a větší, v horším a v lepším stavu, atd. průměrováním zjištěn střed rozmezí) a předpokládaná obvyklá cena zaokrouhlená činí 0,65 mil.Kč, tj. cena domu čp. 65 Kbel, celé nemovitosti, s příslušenstvím a s pozemkem parc.č. st.62/7 kú.Kbel, nutno konstatovat, že srovnávané nemovitosti jsou obdobné, rozdíly byly korigovány průměrováním.
– 15 –
F. Rekapitulace (obvyklá cena) Obvyklá cena domu čp.65 Kbel u Benátek n/J, příslušenství a pozemek
650 000,- Kč.
parc.č. st.62/7 Cena slovy: šestsetpadesáttisíc Kč. Cena práv a závad: viz. VKN z LV, jiná nesdělena a nezjištěna.
0,- Kč
V Mladé Boleslavi, 6. 2. 2011 Ing. Marian Uram Kupeckého 736/10 293 01 Mladá Boleslav
G. Znalecká doložka Tento posudek jsem podal jako znalec jmenovaný Krajským soudem v Ústí n/L dne 23.5.1991 pod čj. Spr. 2338/91 pro obor ekonomika, odvětví ceny, odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3289/11 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 3289 podle připojené likvidace.
H. Seznam příloh VKN z LV, katastrální mapa, foto domu, poloha domu 1
– 16 –
– 17 –
– 18 –
– 19 –
