11

ZNALECKÝ POSUDEK č. 3492-285/11 O ceně nemovitosti - rodinného domu č.p.3464 na pozemku parc.č.5029 v kat.úz.Hodonín

Objednavatel znaleckého posudku:

Exekutorský úřad Brno -město, JUDr. Vít Novozámský Bratislavská 73 60200 Brno

Účel znaleckého posudku:

Zjištění ceny nemovitostí pro účely exekučního řízení

Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., podle stavu ke dni 31.3.2016 znalecký posudek vypracovala: ing. Libor Svačina gen.Šimka 61 690 03 Břeclav telefon: 519 511 979 , 723 070217 e-mail: [email protected]

Počet stran: 11 včetně titulního listu a 4 stran příloh. Objednavateli se předává ve 2 vyhotoveních.

V Břeclavi 5.4.2016

A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Zjištění ceny nemovitosti - rodinného domu č.p.3464 na pozemku parc.č.5029 v kat.úz.Hodonín ke dni 4.11.2011 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:

Rodinný dům č.p. 3464 na pozemku parc.č.5029 k.ú.Hodonín Zahradní 3464/14 695 01 Hodonín Kraj: Jihomoravský Okres: Hodonín Obec: Hodonín Katastrální území: Hodonín Počet obyvatel: 24 975 Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 1 350,00 Kč/m2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 31.3.2016 za přítomnosti objednatele.

4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z katastru nemovitostí KÚ Břeclav Snímek katastrální mapy Informace objednatele Prohlídka a zaměření nemovitosti při místním šetření dne 4.11.2011 5. Vlastnické a evidenční údaje Výpis z KN - LV č.14233 pro k.ú.Hodonín A: vlastnictví SJM Konečný Radek Ing. a Konečná Sabina Mgr., Zahradní 3464/14, 69501 Hodonín B:pozemky st.5029 110 m2 zastavěná plocha a nádvoří LV 10001 1810/9 343 m2 zahrada LV 10001 budovy Hodonín č.p. 3464 bydlení na parc.č.5029 6. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitost je dvoupodlažní řadový koncový podsklepený rodinný dům s plochou střechou v severní okrajové části města na ul.Zahradní. Objekt je přístupný z místní nezpevněné komunikace, je napojen na sítě elektro, vodovodu, kanalizace a plynovodu. Dispozičně dům obsahuje 2 byty - v 1.NP byt 1+1se sociálním příslušenstvím, ve 2.NP byt 3+l se sociálním příslušenstvím. Součástí nemovitosti je venkovní bazén, dále pak venkovní úpravy. Pozemky ve vlastnictví Města Hodonín. Stáří nemovitosti ke dni ocenění cca 42 roků. 7. Obsah znaleckého posudku 1.1.1. Rodinný dům 1.2.1. Venkovní bazén 2.1. Stavební pozemky B. ZNALECKÝ POSUDEK Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku -2-

č. II V

Pi 0,00 0,00

3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav

Index trhu

II II II IV

0,00 0,00 0,00 1,00

5 IT = P6 * (1 + Σ Pi) = 1,000 i=1

Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I 1,00 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rezidenční zástavba I 0,04 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,05 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - Pozemek lze I 0,00 napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci není dostupná III -0,02 žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, špatné V 0,00 parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka ve vzdálenosti od 1001 m I -0,07 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního II 0,00 využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00

Index polohy

11 IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 0,900 i=2

Koeficient pp = IT * IP = 0,900 1.1.1. Rodinný dům Oceňovaná nemovitost - stavba rodinného domu je dvoupodlažní částečně podsklepený objekt s plochou střechou. Dispozičně dům obsahuje 2 byty - v 1.NP byt 1+1se sociálním příslušenstvím, garáž, prádelna, ve 2.NP byt 3+l se sociálním příslušenstvím . Konstrukce vesměs standardního provedení - vytápění ústřední plynové, podlahy obytných místností PVC a plovoucí, ostatní dlažba, elektrické sporáky, ohřev TUV průtokový ohřívač. Instalace staršího data, nové pouze výplně okenních otvorů, technický stav před rekonstrukcí menšího rozsahu. Stáří 42 roků. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům § 35 porovnávací metoda Poloha objektu: Hodonín Stáří stavby: 42 let Základní cena ZC (příloha č. 24): 2 042,- Kč/m3 Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.podzemní podlaží: 1.nadzemní podlaží: 2.nadzemní podlaží: Název podlaží 1.podzemní podlaží: 1.nadzemní podlaží: 2.nadzemní podlaží:

= = =

9,60*11,50 9,60*11,50 Zastavěná plocha 20,00 m2 110,40 m2 110,40 m2

Obestavěný prostor -3-

Konstrukční výška 2,70 m 2,90 m 2,90 m

20,00 m2 110,40 m2 110,40 m2

1.podzemní podlaží: (20,00)*(2,70) 1.nadzemní podlaží: (9,60*11,50)*(2,90) 2.nadzemní podlaží: (9,60*11,50)*(2,90) Obestavěný prostor - celkem:

54,00 m3 320,16 m3 320,16 m3 694,32 m3

= = = =

Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,18

ZP1 ZP

110,40 m2 240,80 m2

= =

Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - dvojdomek, dům řadový 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - hodnota větší než 2 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné nadstandard. nebo více zákl. přísl. standard. proved., popřípadě prádelna 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou Koeficient pro stáří 42 let: s = 1 - 0,005 * 42 = 0,790

č. I

Vi typ A

II III II III V

-0,01 0,00 0,00 0,02 0,08

III IV

0,00 0,05

I III II

0,00 0,00 0,00

II III II

0,00 0,00 1,00

12

Index vybavení

IV = (1 + Σ Vi) * V13 * 0,790 = 0,901 i=1

Index trhu s nemovitými věcmi IT = 1,000 Index polohy pozemku IP = 0,900 Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 2 042,- Kč/m3 * 0,901 = 1 839,84 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 694,32 m3 * 1 839,84 Kč/m3 * 1,000 * 0,900= 1 149 693,94 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem

=

1 149 693,94 Kč

1.2.1. Venkovní bazén Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 18: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

21. Bazén venkovní 242

Výměra: 20,00 m3 obestavěného prostoru 3 Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m ] = Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): * Základní cena upravená cena [Kč/m3] = Plná cena: 20,00 m3 * 4 392,05 Kč/m3 Stáří (S): 30 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 10 roků

=

-4-

1 825,1,0500 2,2920 4 392,05 87 841,- Kč

Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 40 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 30 / 40 = 75,0 % Koeficient opotřebení: (1- 75,0 % / 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS

* = * =

0,250 21 960,25 Kč 0,900 19 764,23 Kč

Venkovní bazén - zjištěná cena

=

19 764,23 Kč

Rekapitulace výsledných cen 1.1.1. Rodinný dům 1.2.1. Venkovní bazén

1 149 693,90 Kč 19 764,20 Kč

1. Ocenění staveb celkem

1 169 458,10 Kč

2. Ocenění pozemků 2.1. Stavební pozemky

550 395,- Kč

2. Ocenění pozemků celkem

550 395,- Kč

Celkem

1 719 853,10 Kč

Rekapitulace výsledných cen, celkem

1 169 458,10 Kč

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:

1 169 460,- Kč

Zjištěná cena nemovitostí - rodinného domu č.p.3464 na pozemku parc.č.5029 v kat.úz.Hodonín zapsaného LV 5029, činí ke dni 31.3.2016 částku 1 169 460,-Kč

Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita

Užitná plocha

Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový

Popis rodinného domu a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc Hodonín

m2 100,00

m2 1

Upravená cena Foto

Kč 1 900 000

Kč/m2 19 000

KC 0,650

Kč/m2 12 350

Hodonín, RD 3+1. s dvorkem v centru města . Cihlový, přízemní rodinný dům se sedlovou střechou je ve výborném technickém stavu - v roce 1992 byl kompletně rekonstruovaný. V domě jsou 3 místnosti, kuchyně s jídelnou, samostatná koupelna, samostatné WC a veranda, z které vede schodiště na půdu, kde je možnost vybudovat další obytné místnosti. Dům je podsklepený s možností vstupu do sklepních prostor z uliční části domu a výstupem na dvůr za domem. Útulný dům je napojený na všechny inženýrské sítě, elektřina je rozvedená v mědi. Vytápění domu je ústřední plynovým kotlem ve sklepě domu. Velmi dobrá lokalita v blízkosti centra města. Hodonín

223,00

534

2 700 000

-5-

12 108

0,800

9 686

Nabízíme k prodeji dvougenerační rodinný dům v centru Hodonína se samostatným obchodním prostorem. Rodinný dům o dispozicích 3+1 a 2+1 leží na pozemku o rozloze 430 m2. Dispozice: 3+1: vstupní chodba, kuchyně, obývací pokoj s krbem, koupelna, WC a dále v patře 2 samostatné pokoje. Bytová jednotka je po rekonstrukci, nové rozvody elektřiny, topení, nové podlahy, plastové okna.2+1: vstupní chodba, kuchyně, koupelna, WC a 2 pokoje. Náležitostí domu je dvorek s posezením, krbem, letní kuchyně, sklep. Hodonín 190,00 567 6 850 000 36 053 0,620 V zastoupení majitele nabízíme prostorný komfortní rodinný dům s dispozicí 5+kk, dvojgaráží a parkovištěm. Moderní dům o obytné ploše 150m2, je vystaven na vlastním pozemku,ke kterému přísluší zahrádka. Velká dřevěná euro okna, venkovní žaluzie a použití kvalitních komponentů a stavebních prvků zvýrazňující nadčasový design domu. Samostatně stojící dům spolu se sousedními domy vytváří jasnou linii ulice, uvnitř ale skrývá intimní pobytová atria a velkorysé obytné prostory obklopené zelení zahrady. Velkou výhodou tohoto rodinného domu je nízká energetická náročnost Průkaz energetické náročnosti budovy "B". Dům je z venkovní části úplně dokončen, včetně přípojek a příjezdové komunikace. V interiéru zbývají provést vnitřní řemesla a interiérové úpravy dle požadavků zákazníka, které jsou již ve standardním provedení zahrnuty v kupní ceně.

22 353

Hodonín 153,00 375 5 450 000 35 621 0,580 V zastoupení majitele nabízíme prostorný komfortní rodinný dům s dispozicí 4+1, obytným prostorem s galerií přes dvě podlaží, garáž, parkovištěm a zahradou ze tří stran. Moderní dům o obytné ploše 136m2, je vystaven na vlastním pozemku, ke kterému přísluší i zahrádka. Nadčasový design domu zvýrazňují velká dřevěná euro okna, venkovní žaluzie a přírodní obklady, které doplňují fasádu. Velkou výhodou tohoto rodinného domu je nízká energetická náročnost - Průkaz energetické náročnosti budovy "B". Dům je z venkovní části úplně dokončen, včetně přípojek a příjezdové komunikace.

20 660

Hodonín 194,00 97 1 490 000 7 680 1,250 Exkluzivně nabízíme k prodeji rodinný dům 4+1 na ul. Měšťanská v Hodoníně. Dům je v původním stavu vhodný k rekonstrukci, ale vzhledem k výhodné poloze se dá využít ke komerci. Při vstupu do domu se nachází po pravé straně dílna a vlevo od schodiště pokoj, který byl využíván jako kuchyňka. V mezipatře je špajz na potraviny. V prvním poschodí se nachází velká prostorná ložnice, obývací pokoj, menší pokojík a prostorná rohová pracovna. Dům měl využití i v druhém patře, kde se nacházela prádelna, ale určitě by se tam dala vybudovat půdní vestavba. Střecha byla opravena v roce 2006 takže investice do oprav není nutná. V druhém patře je i velká terasa na které si můžete vybudovat posezení s výhledem na okolní domy. K domu náleží též garáž a je podsklepený.

9 601

Hodonín 200,00 205 2 200 000 11 000 1,000 Nabízíme Vám ke koupi RD 4+1 v Hodoníně.Dům je cihlový,částečně podsklepený, řadový. Jedná se o patrový zděný dům se sedlovou střechou.V přízemí je chodba,kuchyň,obývací pokoj,špajz,samostatné WC,garáž,vstup do sklepa a na dvůr. V patře je chodba,koupelna s WC,ložnice,pokoj,kuchyň,špajz,menší pracovna,vstup na půdu.Ve sklepě jsou 2 místnosti,garáž prostorná.Je zde voda,elektřina,plyn.vytápění,kanalizace. Podlahy v přízemí a patře dřevěné. Půda není obytná, lze dostavět. Dům je podsklepen 50m2. Dům stojí na parcele o výměře 205m2 s oploceným dvorem a malou předzahrádkou.V blízkosti je nemocnice,městské lázně,centrum.

11 000

2

Průměrná cena Celková užitná plocha oceňované nemovitosti Porovnávací hodnota

14 275 Kč/m 2 165,00 m 2 355 357 Kč

Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí Řadový dvoupodlažní rodinný dům v okrajové části města, se 2 byty 1+1 a 3+1 ve 2.NP s vestavěnou garáží v současnosti nefunkční v průměrném technickém stavu.Součástí je venkovní bazén. Pozemky v areálu RD ve vlastnictví Města Hodonín. S ohledem na tento majetkoprávní vztah snižuji obvyklou cenu nemovitosti o cenu stavebního pozemku ve výši 453 000 Kč.

-6-

Obvyklá cena nemovitostí - rodinného domu č.p.3464 na pozemku parc.č.5029 v kat.úz.Hodonín zapsaného LV 5029, činí ke dni 31.3.2016 částku

1 900 000,-Kč

V Břeclavi 5.4.2016

ing. Libor Svačina

D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 7.6.1999 pod č.j. Spr.691/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3492-285/11 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 285/11. E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí 1 snímek mapy KN 1 Fotodokumentace 2

-7-

-8-

-9-

dvorní pohled

Zahrada , bazén

kuchyně 1.NP

kuchyně 2.NP

koupelna 1.NP

koupelna 2.NP

pokoj 1.NP

pokoj 2.NP

- 10 -

vstupní hala

schodiště do 2.NP

suterén . sklad

kotelna 1.NP

pokoj 2.NP

garáž- sklad

- 11 -