11

Znalecký posudek č. 970 - 156/11 ve věci ocenění nemovitostí - zjištění aktualizované celkové obvyklé ceny nemovitostí, dle výpisu z KN v SJM (povinný Petr Šedý, za účasti manželky povinného Barbory Šedé) - rozestavěný samostatný rodinný dům Stropnická ulice, v prostoru obytné části obce obdobných domů, na okraji místní části obce Nové Roudné, s veškerými přináležícími stavebními objekty, studnou, venkovními úpravami, trvalými porosty a pozemky. Nemovitosti jsou situované na pozemku p.č.3258/6, vedeného v KN jako zastavěná plocha a nádvoří a okolního pozemku p.č.3258/3, vedeného v KN jako zahrada, ZPF s BPEJ. Veškeré uvedené nemovitosti jsou dislokovány v k.ú. České Budějovice 7, obec České Budějovice, okres České Budějovice, vedeny na LV č. 5549. Dislokace je určena dle kopie katastrální mapy a fotomapy s vyznačením, viz. přílohy. Vlastnictví k oceňovaným nemovitostem je omezeno, dle výpisu z KN, zástavním právem smluvním a exekučním příkazem k prodeji, na nemovitostech (stavbách a pozemcích) neváznou jako závady žádná věcná břemena, nemovitosti jsou jiných práv a závad (právně účinných) s nimi spojenými prosté, z výpisu a informací na KN a od vlastníka nemovitostí nebyly zjištěny. Nemovitosti nejsou prokazatelně pronajaty, smlouva o pronájmu nebyla předložena. Posudek je zpracovaný dle požadavku objednatele, dle specifikace Usnesení o nařízení exekuce č.j.48EXE-2037/2011-13 a Usnesení o ustanovení znalce č.j. 125 EX 139/11-69, jako aktualizace původního znaleckého posudku č.899-85/11 z 30.06.2011.

Objednatel posudku:

EXEKUTORSKÝ ÚŘAD ČESKÝ KRUMLOV JUDr.Marek Frank, soudní exekutor Radniční 17/28 381 01 Č e s k ý K r u m l o v č. obj.: Usnesení o ustanovení znalcem, č.j. 125 EX 139/11-69 ze dne: 31.10.2011, převzato 14.11.2011 vystavil: JUDr. Marek Frank, soudní exekutor

Účel posudku: zjistit celkovou aktualizovanou obvyklou cenu nemovitostí (povinný z exekuce Petr Šedý, za účasti manželky povinného Barbory Šedé), pro potřebu exekuce prodejem nemovitostí, na základě výše uvedených dokladů, dle stavu ke dni vydání Usnesení o ustanovení znalcem. Dle obecné metodiky, věcné hodnoty dle THU, výnosové hodnoty, se srovnáním s vyhláškou ministerstva financí České republiky č. 364/2010 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č 151/1997 Sb., o oceňování majetku, podle zák.č. 120/2001 Sb.,§ 66 odst.5 a zákona č 151/1997 Sb. (§ 2 odst.1) dle stavu ke dni 31.10.2011 posudek vypracoval: Ing. Milan Paleček Opatovická 2236/27 370 10 České Budějovice 10 Posudek obsahuje 26 stran textu (vč.titulního listu) a 25 stran příloh. Objednateli se předává v 1 originálním vyhotovení elektronicky ve formátu pdf s přílohami. V Českých Budějovicích, 26.11.2011

–2–

A. Nález 1. Znalecký úkol ve věci ocenění nemovitostí - zjištění aktualizované celkové obvyklé ceny nemovitostí, dle výpisu z KN v SJM (povinný Petr Šedý, za účasti manželky povinného Barbory Šedé) - rozestavěný samostatný rodinný dům Stropnická ulice, v prostoru obytné části obce obdobných domů, na okraji místní části obce Nové Roudné, s veškerými přináležícími stavebními objekty, studnou, venkovními úpravami, trvalými porosty a pozemky. Nemovitosti jsou situované na pozemku p.č.3258/6, vedeného v KN jako zastavěná plocha a nádvoří a okolního pozemku p.č.3258/3, vedeného v KN jako zahrada, ZPF s BPEJ. Veškeré uvedené nemovitosti jsou dislokovány v k.ú. České Budějovice 7, obec České Budějovice, okres České Budějovice, vedeny na LV č. 5549. Dislokace je určena dle kopie katastrální mapy a fotomapy s vyznačením, viz. přílohy. Vlastnictví k oceňovaným nemovitostem je omezeno, dle výpisu z KN, zástavním právem smluvním a exekučním příkazem k prodeji, na nemovitostech (stavbách a pozemcích) neváznou jako závady žádná věcná břemena, nemovitosti jsou jiných práv a závad (právně účinných) s nimi spojenými prosté, z výpisu a informací na KN a od vlastníka nemovitostí nebyly zjištěny. Nemovitosti nejsou prokazatelně pronajaty, smlouva o pronájmu nebyla předložena. Posudek je zpracovaný dle požadavku objednatele, dle specifikace Usnesení o nařízení exekuce č.j.48EXE-2037/2011-13 a Usnesení o ustanovení znalce č.j. 125 EX 139/11-69, jako aktualizace původního znaleckého posudku č.899-85/11 z 30.06.2011. Katastrální mapa a fotomapa s vyznačením domu a příslušenství jsou nedílnou součástí posudku a jsou přiloženy v příloze posudku.

2. Prohlídka a zaměření nemovitostí Zaměření a prohlídka nemovitostí - dne 20.11.2011 bylo provedeno venkovní ohledání bez přítomnosti povinného a konečná prohlídka se zaměřením dne 24.11.2011, s pokusem o zastižení povinného, bez přítomnosti povinného (pouze okolní zaměření bez přístupu dovnitř nemovitostí), u plotových vrátek není zvonek, vrátka byla zamčená. Provedena prohlídka se skutečným zaměřením, venkovního, vnitřního a okolního prostoru (nebyl umožněný přístup do domu), s technickými informacemi od místních obyvatel, sousedů a úředních osob. Povinný nereagoval na písemné výzvy ke kontaktu ze dne 11.11.2011, konkrétní termín nebylo předem možné domluvit, způsob zaměření byl konzultovaný s objednatelem.

3. Podklady pro vypracování posudku - výpis z katastru nemovitostí z Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, katastrální pracoviště České Budějovice, LV č.5549 z 22.06.2011 - kopie katastrální mapy z Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, katastrální pracoviště České Budějovice, z 23.06.2011 - USNESENÍ o ustanovení znalce, vydané EXEKUTORSKÝM ÚŘADEM ČESKÝ KRUMLOV z 31.10.2011, č.j.125 EX 139/11-69 - údaje sdělené objednavatelem, zjištěné z dokladů, obstarané na KN a při místních fyzických prohlídkách a při venkovním dostupném zaměření nemovitostí.

ZNALECKÝ POSUDEK Č.970 - 156/11, 26.11.2011

–3–

4. Vlastnické a evidenční údaje Spoluvlastníci nemovitostí dle výpisu z KN : LV č.5549 SJM Eva

Šedá

(815609/1229), bytem Lidická tř.443/66, 370 01 České Budějovice 1

Petr Š e d ý (710209/1227), bytem Lidická tř.443/66, 370 01 České Budějovice 1 povinný z exekuce

5. Dokumentace a skutečnost Ke zpracování znaleckého posudku nebyla předaná žádná stavební dokumentace staveb, skutečnosti byly překontrolovány a zjištěny na základě venkovního zaměření zpracovatelem dle skutečnosti a možností na místě, provedena kontrola stavu rozestavěnosti, s kontrolou změn od 06.2011, pro potřebu aktualizace obvyklé ceny. Pro zpracování posudku byly k dispozici údaje zjištěné na KN, výpisy z KN, kopie katastrální mapy a fotomapy. Základní údaje ke zpracování posudku byly převzaty z předaných dokladů objednatele, zjištěny zpracovatelem a doplněny při místních šetřeních, kdy byly doplněny dostupné údaje z hlediska stavebních konstrukcí, vybavení, rozsah opotřebení domu a ostatních objektů, dle možností zpřístupnění venkovních a vnitřních prostor. Datum prohlídky bylo oznámeno objednateli, následný způsob místní prohlídky jím byl odsouhlasený, dům není prokazatelně pronajatý.

6. Celkový popis nemovitostí Hlavní stavba je samostatný zděný rodinný dům, dvoupodlažní, není podsklepený, přístupný a příjezdný přímo od zpevněné příjezdové cesty ulice Stropnická, s vraty v předním uličním oplocení. Cesta je místní zpevněná komunikace místní části obce Nové Roudné, s obdobnými obytnými domy společného a individuálního bydlení - v nové obytné zóně obce, nedaleko regionální trati ČD. Zpevněná místní komunikace navazuje na státní páteřní komunikaci obce ulice Plavská směr Plav - České Budějovice, v přímé návaznosti na zástavbu Českých Budějovic, cca 4 km do jejich centra . Dům je dislokovaný nedaleko středu Roudného (20 minut chůze), s dobrou dopravní a pěší dostupností a možností parkování před domem. Je napojený na vodovodní řad pitné vody, zemní kabeláž elektropřípojky E.ON, splaškové a dešťové kanalizace, s možností napojení na rozvod zemního plynu, je provedeno veřejné osvětlení Objekt je provedený tradičně, zděný, stojící v prostoru nových obytných rodinných domů, stavební pozemky jsou rovinaté, pozemky nebyly významně zasažené v roce 2002 povodňovými záplavami, nejsou žádná ochranná pásma. Nedaleko zastávka autobusu, trať se stanicí ČD není v docházkové vzdálenosti-dopravní dostupnost je zajištěna autobusovou dopravou (cca 1.5 km). Doprava v obci : je pravidelně obsluhovaná autobusovou dopravou, s rychlou dostupností centra obce (10 min) , nachází cca 4,5 km od samotného místa, s možností omezeného parkování v ulici. Veškerá ostatní infrastruktura je k dispozici uvnitř statutárního města, gymnasia, vysoká škola, dobrá dostupnost zdravotní péče s Krajskou nemocnicí a Poliklinikami, výborné sportovní vyžití, míčová sportoviště, zimní stadion, cyklostezky atd. Dům je osazený uvnitř stavebního pozemku, v jeho přední části, se vstupem a příjezdem od příjezdové komunikace k hlavnímu přednímu vchodu a vraty v uličním oplocení do dvora. Má dvě obytná podlaží - obytné 1.NP a 2.NP upraveného podkroví.


–4– Splňuje pro potřeby vyhl. podmínky rodinného domu, předpokládá se, že má samostatnou b.j. Dům je těsně před dokončením (dle místního zjištění plně obyvatelný), s nedokončenými některými stavebními konstrukcemi (klempířské prvky, hromosvod), je provedená nově konečná fasáda s kontaktních zateplením, předpokladem je kompletní vnitřní technické vybavení. Objekt domu a ostatní příslušenství a objekty bylo možné posoudit, zjistit a zaměřit jejich hmotu a stavební konstrukce. Upřesnění rozměrů s přesnými půdorysnými rozměry zaměřenými na místě, s kontrolou z map Earth. Pozemek zahrady je lemovaný na svých hranicích oplocením. Přístupový chodník ulice a příjezd je zpevněný, v návaznosti na příjezdovou a přístupovou komunikaci-viz. foto. Oplocení pozemku vymezuje přilehlou zahradu s dvorem, se zahradním bazénem a ostatními venkovními úpravami a v minimálním rozsahu s okrasnými a ovocnými dřevinami v zahradě (bez vlivu na cenu), s nedokončenými terénními úpravami a nově dokončeným oplocením. Střešní konstrukce domu jsou v dobrém stavu s nekompletními klempířskými konstrukcemi, nosné stěny zdivo z plynosilikátových tvárnic nově s konečnou fasádou, soklem z betonových bednících tvárnic, s komínových zdivem, s plastovými výplněmi otvorů oken a dveří, střešním sedlovým vikýřem a střešními okny, atypické, předpokládá se standardní technické vybavení v udržovaném stavu, užívaný dle sdělených místních údajů (soused z čp.8) cca od roku 2009. Hlavní stavební konstrukce domu opotřebované úměrně době užívání, obestavěný prostor pro srovnávací metodu byl vypočtený z rozměrů zaměřených přímo na místě. Dům je osazený na okraji obce v souvisle zastavěné obytné části s možností napojení na veškeré inženýrské sítě, vč. zemního plynu a TLF. Dům je napojený na veřejnou splaškovou a dešťovou kanalizace, obecní vodovod pitné vody, na kabelový rozvod elektrické energie, rozvod zemního plynu s HUP (dům má přípojku), je osazeno veřejné osvětlení a přístupový chodník. Ke stavebnímu objektu domu náleží kopaná studna, venkovní úpravy (oplocení, plotová vrátka, zahradní bazén, zpevněné plochy a přípojky inž. sítí), trvalé porosty a pozemky. Na oceňovaných nemovitostech (stavbách a pozemcích) neváznou jako závady žádná věcná břemena, nemovitosti jsou jiných práv a závad (právně účinných) s nimi spojenými prosté, z výpisu a informací na KN a od vlastníka nemovitostí nebyly zjištěny. Nemovitosti nejsou prokazatelně pronajaty, smlouva o pronájmu nebyla předložena.

7. Obsah posudku Oddíl 1 a) Objekty 1) Rozestavěný rodinný dům bez čp.

Oddíl 2 a) Objekty 1) Kopaná studna 2) Zahradní bazén 3) Trvalé porosty b) Pozemky 1) Pozemky na LV č.5549


–5–

B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno dle obecné metodiky, věcné hodnoty, věcné hodnoty dle THU, výnosové hodnoty se srovnáním s vyhláškou Ministerstva financí České republiky č.364/2010 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č 151/1997 Sb. (§ 2 odst.1), o oceňování majetku.

I. Ocenění nemovitostí podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 364/2010 Sb. o oceňování staveb, pozemků a trvalých porostů, jako porovnávací metoda pro stanovení obvyklé ceny. Podklady pro stanovení koeficientu Kp: Oblast:

České Budějovice 3

Oddíl 1 A. Hlavní stavební objekt rozestavěného rodinného domu bez čp., na LV č.5549

Popisy objektů a) Objekty 1) Rozestavěný rodinný dům bez čp. Hlavní stavba je samostatný zděný rodinný dům, bez podsklepení, příjezd a přístup přímo z přilehlé ulice, příjezdný vraty v uličním oplocení od místní zpevněné komunikace obce (betonová zámková dlažba), stojící v prostoru obdobných nových obytných rodinných domů na okraji místní části obce Nové Roudné. Dům je osazený uvnitř rovinatého stavebního pozemku, se vstupem a příjezdem do zahrady a dvora, má dvě obytné podlaží 1.NP a 2.NP (upravené podkroví) se samostatnou b.j. v podlažích, dům nemá ani samostatnou, ani vestavěnou garáž. Obytná část má dvě zřejmě samostatnou bytovou jednotku (pravděpodobně 1+5), splňuje pro potřeby oceňovací vyhl. podmínky rodinného domu, obestavěný prostor je menší než 1100 m3, ocení se nákladovým způsobem, podle § 26 a oceňovací vyhlášky. Venkovní úpravy jsou součástí ceny, jsou příslušenstvím domu. Hlavní stavební konstrukce domu jsou prakticky neopotřebované, obestavěný prostor pro srovnávací metodu byl vypočtený z rozměrů zaměření přímo na místě, zvenčí zjistitelné konstrukce jsou uvedené, vnitřní konstrukce a technické vybavení byly nezjištěné, jsou uvedeny dle odhadu, ze zkušeností a místních informací. Základy betonové pasy, s nadezdívkou bednících betonových tvárnic, s izolací proti zemní vlhkosti v celé loše základové desky, svislé konstrukce plynosilikátové zdivo YTONG, s novou venkovní fasádou, pravděpodobně s kontaktním zateplením a neomítnutým soklem. Střecha klasická valbová s předním a zadním střešním vikýřem, na dřevěný krov, předpokládají se klasické montované tvrdé stropy, rovné podhledy, není provedeno žádné ostatní zateplení fasády, podkroví je zateplené. Okna atypická plastová s izolačním dvojsklem se žaluziemi, jsou osazena střešní dřevěná okna ve 2.NP podkroví, střešní sedlový vikýř, dveře atypické dřevěné, plné a prosklené, dřeZNALECKÝ POSUDEK Č.970 - 156/11, 26.11.2011

–6– věné dveře vedlejšího předního vstupu zprava, přední a zadní vstup plastové atypické prosklené dveře. Na střeše není osazený bleskosvod ani uzemnění, klempířské konstrukce z ocelového pozinkovaného plechu jsou nekompletní (chybí svody), krytina střechy betonové tašky, nejsou provedené obklady podhledů přesahových říms střechy. Ostatní dále popsané konstrukce, technické vybavení a dispozice se předpokládají standardní, detailně nezjištěny : podlahy v 1. a 2.NP se předpokládají plovoucí, laminátové a keramické dlažby chodeb a sociálních prostorů, případně kobercové povlaky. Pravděpodobně jsou provedeny hladké štukové vnitřní omítky, standardní bělninové obklady v kuchyni, WC a v koupelně, vnitřní schodiště do 2.NP atypické. Zařizovací předměty standardní, mísa WC, umyvadlo, obložená vana, elektrický nebo plynový kuchyňský sporák, vestavěné skříně, atypická dřevěná kuchyňská linka. Vytápění teplovodní ústřední, s kotlem na zemní plyn(turbo do fasády), s deskovými konvektory, případně v kombinaci s podlahovým vytápěním, podle komínového tělesa se dá usuzovat také na krbová kamna.. Je provedený vnitřní rozvod zemního plynu, silnoproudé elektroinstalace 240/400 V-jističe z kabelového venkovního rozvodu obce, ústředního (podlahového) vytápění, splaškové kanalizace, pitné vody a TUV z el.boileru nebo kombinovaného kotle plynového. Dispozice 1.NP (obytné) : přední a zadní vstupní zádveří, vstupní závětří, chodba, WC, 3x obytná místnost, kuchyně s jídelnou, koupelna, komora, technická místnost s kotelnou, schodiště do 2.NP. Dispozice 2.NP (obytné podkroví) : vstupní podesta s chodbou, 2x obytná místnost. Dům je napojený na veřejnou splaškovou a dešťovou kanalizace, obecní vodovod pitné vody, na kabelový rozvod elektrické energie, rozvod STL plynovodu zemního plynu s HUP (dům má přípojku), je osazeno veřejné osvětlení a přístupový chodník. Ke stavebnímu objektu domu náleží kopaná studna, venkovní úpravy (oplocení pozemků-betonové reliéfované desky do betonových sloupků s dřevěnými prkennými výplněmi s lazurovacím nátěrem zadní a uliční strany, dokončené, drátěné pletivo postranního plotu do ocel.sloupků, dokončená plotová vrata a vrátka, přípojky inž. sítí, zpevněné plochy zadní terasy - betonová mazanina, plastový zahradní dokončený bazén, zahradní vodovod se sprchou), trvalé porosty (okrasné a ovocné dřeviny v minimálním rozsahu) a pozemky v KN. Venkovní úpravy a vedlejší objekty do ZP = 25 m2 (mimo bazén a studnu), jsou dle § 26a,odst. (4) zahrnuty v ceně stanovené dle vyhl., jsou zohledněny poté v obecné ceně. Hlavní stavební konstrukce domu opotřebované úměrně době užívání, standardní technické vybavení v udržovaném stavu, je obyvatelný, užívaný dle odhadu 2 roky, není dokončený, bez kolaudace a čp., stáří pro výpočet opotřebení je počítáno 2 roky.

Oddíl 2 B. Další objekty a příslušenství - studna, venkovní úpravy, pozemky a trvalé porosty na p.č.3258/3, LV č.5549

Popisy objektů a) Objekty 1) Kopaná studna Kopaná studna zahradě za domem zprava, betonový půlený poklop, hloubka cca 7 m, předpokládá se el. čerpadlo. ZNALECKÝ POSUDEK Č.970 - 156/11, 26.11.2011

–7–

2) Zahradní bazén Stavba je zahradní podzemní bazén s nedokončenými zemními úpravami, osazený uvnitř v zahradě zleva domu, oválný, plastový.

3) Trvalé porosty Předmětem je ocenění trvalých porostů, vesměs okrasných a ovocných dřevin na nezastavěném pozemku přilehlé zahrady - trvalé porosty bez přesného zjištění, pouze pro úplnost, pro určení obvyklé ceny jsou nepodstatné, jsou minimálního rozsahu.

b) Pozemky 1) Pozemky na LV č.5549 Předmětem zjištění obvyklé ceny nemovitosti je hodnota vlastnického práva k pozemkům v k.ú. České Budějovice 7, obec České Budějovice, okres České Budějovice, vedeny na LV č. 5549. Jedná se o pozemek p.č.3258/6, vedený v KN jako zastavěná plocha a nádvoří a okolní pozemek p.č.3258/3, vedený v KN jako zahrada, ZPF s BPEJ, jsou příslušenstvím domu. Veškeré uvedené nemovitosti jsou dislokovány v k.ú. České Budějovice 7, obec České Budějovice, okres České Budějovice, vedeny na LV č. 5549. Pozemky jsou dislokované dle kopie katastrální mapy Katastru nemovitostí, v okrajové místní části obce, jsou přístupné příjezdovou zpevněnou komunikací, mají obslužnost veškerými inž. sítěmi, jsou rovinaté. Na pozemcích nevázne žádné věcné břemeno, jiných práv a závad s nimi spojených (nebyly zjištěny) jsou nemovitosti prosty, nemovitosti nejsou prokazatelně pronajaty, není doložena žádná nájemní smlouva.

Ocenění Oddíl 1 a) Objekty a.1) Vyhláška 364/2010 Sb. a.1.1) Rozestavěný rodinný dům bez čp. – § 26a Podlaží: Název 1.NP - vrchní stavba

Výška 2,75 m

2.NP - vrchní stavba+zastřešení

2,35 m

Součet:

5,10 m

Podlažnost:

Zastavěná plocha obytná_část+přístavek obytná_část = 8,76× 14,32 přístavek = 2,12× 1,75 obytná_část+přístavek obytná_část = 8,76× 14,32 přístavek = 2,12× 1,75

258,30 / 129,15

=

129,15 m2

=

129,15 m2 258,30 m2

= 2,00

Obestavěný prostor (OP): 1.NP - vrchní 2,75 × (obytná_část+přístavek) stavba

=

355,17 m3


–8–

2.NP - vrchní stavba+zastřešení

obytná_část = 8,76× 14,32 přístavek = 2,12× 1,75 2,35 × (obytná_část+přístavek) =

obytná_část = 8,76× 14,32 přístavek = 2,12× 1,75 Obestavěný prostor – celkem:

=

303,51 m3 658,68 m3

Rodinný dům: typ B Konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podlaží: se dvěma nadzemními podlažími Vybavení: Název, popis 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní

Obj. podíl 7,10 % 22,30 % 8,40 % 5,20 % 3,20 % 0,80 % 6,20 % 3,10 % 0,40 % 2,30 % 2,40 % 3,30 % 5,20 % 2,20 % 1,10 % 4,40 % 4,10 % 0,60 % 3,00 % 1,80 % 0,50 % 2,80 % 0,50 % 5,10 % 0,40 % 3,60 %

Hodnocení Standardní Nadstandardní Standardní Standardní Standardní Podstandardní Standardní Standardní Nevyskytuje se Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Nevyskytuje se Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní

Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 20a, tabulky č. 1: Kraj: Jihočeský Obec: České Budějovice Počet obyvatel: 94 865 Indexovaná prům. cena (IPC): 4 259,– Kč/m3 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Nabídka vyrovnaná s poptávkou. Hodnocení znaku Popis znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) III. Nabídka odpovídá poptávce trhu s nemovitostmi

Ti 0,00


–9– 2 Vlastnictví nemovitostí 3 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem)

II. Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlast- 0,00 nictví) I. Negativní –0,01

3

Index trhu (IT = 1 + ∑ Ti):

0,990

i=1

Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 6 Vyhledávaná lokalita pro klidné bydlení. Popis znaku Hodnocení znaku 1 Poloha nemovitosti III. Souvisle zastavěné území obce 2 Význam lokality v obci, oblasti, III. Preferované okresu 3 Okolní zástavba a životní proIII. Převažující objekty pro bydlení středí 4 Dopravní spojení II. Dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní spojení 5 Parkovací možnosti v okolí II. Omezené nemovitosti 6 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 7 Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu nemovitosti 8 Vlivy neuvedené II. Bez dalších vlivů

Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

8

Index polohy (IP = 1 + ∑ Pi):

1,000

i=1

Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 20a, tabulka č. 2 Nedokončené stavební konstrukce a standardní technické vybavení. Popis znaku Hodnocení znaku 0 Typ stavby I. Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1 Druh stavby III. Samostatný rodinný dům 2 Provedení obvodových stěn III. Zdivo cihelné nebo tvárnicové 3 Tloušťka obvod. stěn I. méně jak 45 cm 4 Podlažnost II. Hodnota více jak 1 do 2 včetně 5 Napojení na veřejné sítě (příV. Přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn pojky) nebo propan butan 6 Způsob vytápění stavby III. Ústřední , etážové , dálkové 7 Zákl. příslušenství v RD III. Úplné - standardní provedení 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 9 Venkovní úpravy II. Minimálního rozsahu 10 Vedlejší stavby tvořící přísluII. Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové šenství k RD zastavěné ploše nad 25 m2 11 Pozemky ve funkčním celku se II. Od 300 m2 do 800 m2 celkem stavbou 12 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 13 Stavebně-technický stav I. stavba ve výborném stavu * Kategorie stavby: A - stáří do 20 let včetně (nebo po celkové rekonstrukci) Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V14: 1,0

Vi B

0,00 0,00 –0,02 0,01 0,08 0,00 0,00 0,00 –0,03 0,00 0,00 0,00 1,25*


– 10 – 12

Index konstrukce a vybavení (IV = (1 + ∑ Vi) × V13):

1,300

i=1

Index cenového porovnání (I = IT × IP × IV): Cena upravená (CU = IPC × I):

0,990 × 1,000 × 1,300 = 4 259,– × 1,287 =

1,287 5 481,33 Kč/m3

658,68 × 5 481,33 =

3 610 442,44 Kč

Určení porovnávací hodnoty (OP × CU):

Rozestavěný rodinný dům bez čp. – zjištěná cena:

3 610 442,44 Kč

a.2) Věcná hodnota podle THU a.2.1) Rozestavěný rodinný dům bez čp. Jednotkové množství: Hlavní část : Obestavěný prostor základů: Jednotkové množství – celkem:

+ =

658,68 jedn. 15,00 jedn. 673,68 jedn.

Ocenění: Ke stanovení jednotkové ceny bylo použito ukazatelů THU firmy RTS. Seznam porovnávaných objektů: Ic – cenový index Ip – index polohy Iv – index vybavení Kp – koeficient plochy podlaží Kv – koeficient výšky podlaží JKSO Název Základní jedn. cena Ic Ip Iv Kp Kv VRN Váha Upravená jedn. cena 3 093,– Kč 803.61 domky izolované svislá nosná konstrukce zděná z cihel, tvárnic, bloků 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 0,00 1,0 3 093,– Kč Jednotková cena: 673,68 jedn. × 4 850,– Kč/jedn. Cena stavby:

4 850,– Kč/jedn. =

Určení opotřebení odborným odhadem: Stáří: 2 roky Opotřebení: 2,000 % Odpočet opotřebení: 3 267 348,– Kč × 2,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení: Rozestavěný rodinný dům bez čp. – zjištěná cena:

– =

3 267 348,– Kč 3 267 348,– Kč

65 346,96 Kč 3 202 001,04 Kč 3 202 001,04 Kč

a.3) Srovnávací hodnota a.3.1) Rozestavěný rodinný dům bez čp. Jednotkové množství: Hlavní část :

658,68 jedn. ZNALECKÝ POSUDEK Č.970 - 156/11, 26.11.2011

– 11 – Obestavěný prostor základů: Jednotkové množství – celkem:

+ =

15,00 jedn. 673,68 jedn.

Ocenění: Ke stanovení jednotkové ceny bylo použito ukazatelů THU firmy RTS. Seznam porovnávaných objektů: Ic – cenový index Ip – index polohy Iv – index vybavení Kp – koeficient plochy podlaží Kv – koeficient výšky podlaží JKSO Název Základní jedn. cena Ic Ip Iv Kp Kv VRN Váha Upravená jedn. cena 803.61 domky izolované 3 093,– Kč svislá nosná konstrukce zděná z cihel, tvárnic, bloků 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 0,00 1,0 3 093,– Kč Jednotková cena: 673,68 jedn. × 4 850,– Kč/jedn. Cena stavby:

4 850,– Kč/jedn. =

Určení opotřebení odborným odhadem: Stáří: 2 roky Opotřebení: 2,000 % Odpočet opotřebení: 3 267 348,– Kč × 2,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:

– =

3 267 348,– Kč 3 267 348,– Kč

65 346,96 Kč 3 202 001,04 Kč

Výpočet cenových koeficientů Druh objektu: Obytný objekt Minimální cena srovnatelné nemovitosti: 3 200 000,– Kč Maximální cena srovnatelné nemovitosti: 4 500 000,– Kč Cenové koeficienty: CA CB CC CD CE

0,999 1,101 1,202 1,304 1,405

Hodnocení objektu: Název znaku Trh s nemovitostmi Orientace ke světovým stranám Konfigurace terénu Poloha vzhledem k centru obce Převládající zástavba Inženýrské sítě Doprava Obchod a služby

Zatřídění C E E C E D B E

vk 5 5 3 5 5 5 5 5

Ci × vk 6,010 7,025 4,215 6,010 7,025 6,520 5,505 7,025


– 12 – Školství Zdravotnictví Kultura, sport, ubytování Úřady Pracovní možnosti Životní prostředí Přírodní lokalita Změna v zástavbě Příslušenství nemovitosti Typ stavby Možnost dalšího rozšíření Obyvatelstvo Názor znalce Celkem:

E E E E D D C D C E B E E

5 5 5 2 5 5 5 5 1 5 1 5 5 92

7,025 7,025 7,025 2,810 6,520 6,520 6,010 6,520 1,202 7,025 1,101 7,025 7,025 122,168

Koeficient k = 122,168 / 92 = 1,3279 Korekce ceny: Cena po úpravě cenovými koeficienty:

× =

Rozestavěný rodinný dům bez čp. – zjištěná cena:

1,3279 4 251 937,18 Kč 4 251 937,18 Kč

a.4) Výnosová hodnota a.4.1) Rozestavěný rodinný dům bez čp. Fiktivní pronájem nemovitosti za smluvní dohodnuté nájemné, v místě je obvyklé cca 16 - 20 tis. Kč/měs.. Výpočet ceny výnosovým způsobem a) Výměry pronajímaných ploch: Obytné plochy: m2 335,94 b) Výnosy z pronajímaných ploch (VC): Obytné plochy rodinný dům 2 b.j. s pří607,25 Kč × 335,94 m2 Kč/rok 204 000,– slušenstvím a zahradou c) Jednorázové náklady na dosažení příjmů: Provize za pronájem Kč 0,– Uvedení do pronajímatelKč 0,– ného stavu Jednorázové náklady NJ Kč 0,– celkem d) Roční náklady na dosažení příjmů: Časová cena C Kč 3 610 442,44 Náklady na provoz Kč/rok 38 000,– Náklady na údržbu Kč/rok 2 000,– Pojištění Kč/rok 2 600,– Výpočet amortizace: Úroková míra pro iA 0,0300 amortizaci Další předpokládaná T roků 120


– 13 – životnost Amortizace kapitaliC × iA ––––––––––– zovaná na zbytkovou (1+ iA)T – 1 životnost Daň z nemovitosti Ostatní náklady Roční náklady celkem NR Čisté výnosy V = VC – NR e) Výpočet výnosové hodnoty věčnou rentou: Úroková míra i V / i – NJ Výnosová hodnota

Kč/rok

3 213,–

Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok

1 500,– 5 000,– 52 313,– 151 687,– 0,0700 2 166 960,–

Kč

Oddíl 2 a) Objekty a.1) Vyhláška 364/2010 Sb. a.1.1) Kopaná studna – § 9 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ: Kopaná studna Hloubka studny: 7,00 m Elektrické čerpadlo: 1 ks Polohový koeficient: 1,100 Kód klasifikace CZ-CC: 2222 Vedení vody místní trubní Kód standardní klasifikace produkce: 46.25.22.2 studny jinde neuvedené a jímání vody Koeficient změny ceny stavby: 2,322 Koeficient prodejnosti: 0,336 (Inženýrské stavby)

Ocenění: 5,00 m á 1 950,– Kč/m 2,00 m á 3 810,– Kč/m 1 ks elektrické čerpadlo: Základní cena:

+ + + =

9 750,– 7 620,– 10 780,– 28 150,–

Korekce základní ceny: Polohový koeficient K5: Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: Cena studny:

× × × =

1,1000 2,3220 0,3360 24 158,65 Kč

– =

4 831,73 Kč 19 326,92 Kč 19 326,92 Kč

Určení opotřebení odborným odhadem: Stáří: 50 roků Opotřebení: 20,000 % Odpočet opotřebení: 24 158,65 Kč × 20,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení: Kopaná studna – zjištěná cena:

Kč Kč Kč Kč

a.1.2) Zahradní bazén – § 10 ZNALECKÝ POSUDEK Č.970 - 156/11, 26.11.2011

– 14 –

Zatřídění pro potřeby ocenění 21. Bazén venkovní nezakrytý: 12,50 m3 OP Polohový koeficient: 1,100 Kód klasifikace CZ-CC: 242 Ostatní inženýrská díla j. n. Kód standardní klasifikace produkce: 46.39.99 Stavební díla jinde neuvedená Koeficient změny ceny stavby: 2,351 Koeficient prodejnosti: 0,336 (Inženýrské stavby)

Ocenění Základní cena: 12,50 m3 OP × 1 825,– Kč/m3 OP Korekce základní ceny: Polohový koeficient K5: Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: Cena stavby: Určení opotřebení odborným odhadem: Stáří: 2 roky Opotřebení: 4,000 % Odpočet opotřebení: 19 822,46 Kč × 4,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení: Zahradní bazén – zjištěná cena:

22 812,50 Kč × × × =

1,1000 2,3510 0,3360 19 822,46 Kč

– =

792,90 Kč 19 029,56 Kč 19 029,56 Kč

a.1.3) Trvalé porosty – § 35 - § 42 Ovocné dřeviny, vinná réva a okrasné rostliny zjednodušeným způsobem – § 42 Plocha Název Parc. č. Koef. Jedn. cena poz. Celková cena 2 1 m zahrada 3258/3 0,065 1 915,9731 Kč 124,54 Kč = 124,54 Kč Trvalé porosty zjednodušeným způsobem § 42 – celkem:

Trvalé porosty – zjištěná cena:

124,54 Kč

Ceny objektů bez odpočtu opotřebení: 1) Kopaná studna 2) Zahradní bazén 3) Trvalé porosty Cena objektů bez odpočtu opotřebení činí celkem: Cena po zaokrouhlení:

Ceny objektů včetně opotřebení: 1) Kopaná studna 2) Zahradní bazén 3) Trvalé porosty Cena objektů včetně opotřebení činí celkem: Cena po zaokrouhlení:

24 158,65 Kč 19 822,46 Kč 124,54 Kč 44 105,65 Kč 44 110,– Kč

19 326,92 Kč 19 029,56 Kč 124,54 Kč 38 481,02 Kč 38 480,– Kč


– 15 –

b) Pozemky b.1) Vyhláška 364/2010 Sb. b.1.1) Pozemky na LV č.5549 – § 28 Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 800,– Kč. Cena je určena podle písm. e): České Budějovice.

§ 28 odst. 2 – Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití stavby + 40 % Pozemek pro stavbu s komerční využitelností + 50 % Zvýšená úroveň sjednaných cen stavebních pozemků + 20 % Úprava celkem: + 110 % ×

2,100

Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Možnost napojení na rozvod plynu Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: (Rodinné domy)

1,100 2,169 1,195

Název Parc. č. zastavěná plocha a 3258/6 nádvoří

+

10 % × × ×

Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m ] základní upravená 129 800,– 4 789,9328 2

Cena [Kč] 617 901,33

§ 28 odst. 5 – Pozemky zahrad a ostatní plochy Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití stavby + 40 % Pozemek pro stavbu s komerční využitelností + 50 % Zvýšená úroveň sjednaných cen stavebních pozemků + 20 % Úprava celkem: + 110 % ×

2,100

Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Možnost napojení na rozvod plynu Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: (Rodinné domy) Koeficient úpravy dle §28 odst.5:

1,100 2,169 1,195 0,400

Název zahrada

Parc. č. 3258/3

+

10 % × × × ×

Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m2] základní upravená 461 800,– 1 915,9731

Součet cen všech typů pozemků:

Pozemky na LV č.5549 – zjištěná cena:

=

Cena [Kč] 883 263,60 1 501 164,93 Kč 1 501 164,93 Kč


– 16 –

b.2) Metoda tříd polohy b.2.1) Pozemky na LV č.5549 Popis polohy pozemku: Velmi vhodná lokalita pro individuální rodinné bydlení, s přiměřenou infrastrukturou v místě (v dojízdné vzdálenosti 1,5 km kompletní) a výbornou technickou vybaveností. Pozemky oceněné metodou tříd polohy Název zastavěná plocha a nádvoří ostatní plocha-jiná plocha Výměra – celkem:

Parcelní číslo st. 268 889/14 =

Výměra 112,00 m2 654,00 m2 766,– m2

Výpočet věcné ceny pozemků metodou tříd polohy: 3 500 000,– Kč Reprodukční cena stavby: 112,00 m2 Zastavěná plocha hlavním objektem: Tabulka tříd polohy: Název znaku Třída polohy I. Všeobecná situace 2 II. Intenzita využití pozemku 2 2 III. Dopravní relace k velkoměstu IV. Obytný sektor 3 V. Řemesla, průmysl administrativa, obchod nehodnotí se 2,25 0,00 0,00 2,25 1,43 %

Průměrná třída polohy: Povyšující faktory: Redukující faktory: Výsledná třída polohy: Podíl ceny stavebního pozemku: Výpočet ceny: Základní cena pozemku: (3 500 000,– Jednotková cena stavebního pozemku: Cena stavební části pozemku: Jednotková cena ostatních pozemků: Cena ostatních pozemků: Průměrná jednotková cena pozemku: Výsledná cena pozemků:

× 1,43) / (100 – 1,43) 50 595,99 / (3 × 112,00) 150,58 × 336,00 150,58 × 0,15 22,59 × 430,00

50 595,99 150,58 50 595,99 22,59 9 713,70 78,73 60 309,69

Kč Kč/m2 Kč Kč/m2 Kč Kč Kč

Úprava ceny koeficientem: Dobré docházkové vzdálenosti do středu obce, klidné bydlení. klidné bydlení Cena po úpravě:


×

1,500 =

90 464,54 Kč 90 464,54 Kč


– 17 –

b.3) Indexová metoda b.3.1) Pozemky na LV č.5549 Ocenění pozemků indexovou metodou Poloha oceňovaných pozemků: Velmi vhodná lokalita pro individuální rodinné bydlení, s přiměřenou infrastrukturou v místě (v dojízdné vzdálenosti 1,5 km kompletní) a výbornou technickou vybaveností. zastavěná plocha a nádvoří p.č.: st. 268 Základní jednotková cena: ZJC Kč/m2 35,– Koeficienty pro výpočet indexu: A Územní struktura okrajová poloha v obci 0,60 B Typ stavebního pozemku stavebně připravený 1,50 C Třída velikosti obce pod 2 000 obyvatel 0,40 D Obchodní, resp. průmyslová poloha obytné domy 1,30 E Územní připravenost, infrastruktura střední 0,75 F Speciální charakteristiky volitelné nejsou 1,00 Celkový index oceňovaného pozemku Io = A × B × C × D × E × F 0,351 000 Jednotková cena pozemku JC = ZJC × Io Kč/m2 12,29 2 Výměra pozemku: m 112,00 Cena pozemku Kč 1 376,48 ostatní plocha-jiná plocha p.č.: 889/14 Základní jednotková cena: ZJC Kč/m2 35,– Koeficienty pro výpočet indexu: A Územní struktura okrajová poloha v obci 0,60 B Typ stavebního pozemku stavebně připravený 1,50 C Třída velikosti obce pod 2 000 obyvatel 0,40 D Obchodní, resp. průmyslová poloha obytné domy 1,30 E Územní připravenost, infrastruktura střední 0,75 F Speciální charakteristiky volitelné nejsou 1,00 Celkový index oceňovaného pozemku Io = A × B × C × D × E × F 0,351 000 Jednotková cena pozemku JC = ZJC × Io Kč/m2 12,29 2 Výměra pozemku: m 654,00 Cena pozemku Kč 8 037,66 Výsledná cena pozemků:

=

9 414,14 Kč

Úprava ceny koeficientem: Dobré docházkové vzdálenosti do středu obce, klidné bydlení. klidné bydlení Cena po úpravě:


×

1,500 =

14 121,21 Kč 14 121,21 Kč


– 18 –

C. Rekapitulace Viz. další text. Ceny podle cenového předpisu Cena objektů Cena pozemků Celková cena podle cenového předpisu Věcná hodnota objektů Věcná hodnota podle THU Srovnávací hodnota Stanovená věcná hodnota objektů Věcná hodnota pozemků Cena určená metodou tříd polohy Cena indexovou metodou Stanovená věcná hodnota pozemků Stanovená věcná hodnota celkem Výnosová hodnota Odhad obvyklé ceny: metoda střední hodnoty vážený průměr dle Naegeliho

3 648 920,– Kč 1 501 160,– Kč 5 150 080,– Kč 3 202 000,– Kč 4 251 940,– Kč 3 800 000,– Kč 90 460,– 14 120,– 1 250 000,– 5 050 000,– 2 166 960,– 3 608 480,– 2 647 470,–

Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč

Porovnávací orientační celková cena nemovitostí pro stanovení aktualizované obvyklé ceny nemovitostí v k.ú. České Budějovice, na LV č.5549 podle odborného odhadu znalce činí : 2,650.000,– Kč Cena slovy: dvamiliónšestsetpadesáttisíc Kč

II. Ocenění nemovitostí - odhad hodnoty pro stanovení aktualizované obvyklé ceny nemovitostí v k.ú. České Budějovice, na LV č.5549 : Pro stanovení obvyklé ceny nemovitosti ve smyslu definice uvedené v §2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů („zákon o oceňování majetku“) bylo použito obecné metodiky. Na těchto zásadách je ocenění vypracováno : „ Majetek a služba se oceňuje obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“ Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně, jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu.


– 19 – Předpoklady stanovení obvyklé ceny * Předmětem ocenění jsou pouze výše uvedené nemovitosti bez dalších vazeb * Předpokládá se bezzávadové vlastnické právo k oceňované nemovitosti tj.totožný vlastnický vztah k nemovitosti, prosté všech zadržovacích a omezovacích práv, služebností, věcných břemen či zadlužení. * Vychází se z toho, že všechny informace a podklady, které byly znalci předloženy a poskytnuty objednatelem, jsou pravdivé. STANOVENÍ HODNOTY NEMOVITOSTI METODOU KOMPARATIVNÍ (ANALÝZA TRHU) při ocenění touto metodou stanovujeme hodnotu nemovitosti pomocí analýzy prodejů obdobných druhů nemovitostí, které byly uskutečněny v dané lokalitě v nedávném období. Analyzují se majetky prodané nebo nabízené k prodeji v současných tržních podmínkách v daném místě a čase. Tyto nemovitosti se porovnávají s oceňovanými nemovitostmi pomocí kritérií a cenotvorných faktorů, ovlivňujících potencionální poptávku po těchto nemovitostech. Těmito faktory jsou zejména : - datum uskutečnění prodeje, příp.pouze dosud nerealizovaný prodej - lokalizace a situování nemovitosti - existence přístupových možností k nemovitostem, dopravní obslužnost a infrastruktura - velikost, rozsah a rozmanitost majetku - technické stáří objektu, rekonstrukce, vybavení - stavebně technický stav objektů, vybavenost objektů TZB - morální opotřebení - možnost dalšího rozšíření a výstavby v dané lokalitě - okruh potencionálních investorů - majetkové a právní vztahy, věcná břemena a jiné závady váznoucí na nemovitostech Údaje z těchto nabízených nebo realizovaných prodejů nemovitostí porovnáváme dle vybraných kritérií s námi oceňovanou nemovitostí a provádíme korekce hodnoty v závislosti na rozdílech obou nemovitostí (porovnávané-porovnávací). V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí-přibližně srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by neměly být starší než jeden rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu by údaje ztratily svou vypovídající schopnost. Zpracovatel posudku provedl aktuální průzkum na trhu realizovaných prodejních cen přibližně srovnatelných nemovitostí v místě a čase (údaje realitních kanceláří a statistické údaje), s použitím vlastních zkušeností zpracovatele ze znaleckých posudků pro obdobné objekty, zpracovaných v roce 2011 a ze zjištěných údajů kupních a realizovaných cen roku 2011, viz přiložené kopie (předpokládá se, že reálná realizovaná obvyklá cena je cca o 10 -12 % nižší, než je nabídka RK). Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu s nemovitostmi (vývěsky RK, jejich nabídkové a informační bulletiny, internetové portály RK atd.), vyhodnocováním údajů z denního tisku, sledováním aukcí a dražeb, s konsultacemi s realitními kancelářemi Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena nemovitostí, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti.


– 20 – Stanovení obvyklé ceny je hypotetické, protože se nedá najít v místě stejná nemovitost, se kterou by se dala posuzovaná srovnat, obvyklá cena je zjišťována i dotazy na potenciální zájemce o koupi. Stanoveno odhadním srovnáním prodejních cen v místě a čase přibližně podobných nemovitostí, s přihlédnutím ke skutečnosti, že se ceny obdobných nemovitostí za posledních 12 měsíců propadly o 10 – 12 %, teď stagnují, s mírným oživením začátkem roku. Pro nemovitosti oceňovaného typu v dobrém stavu, uvedené velikosti, vybavení, zjištěnému technickému stavu v dané lokalitě poptávka vyrovnaná s nabídkou. S přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu technickému stavu a vybavení a způsobu využití jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je obchodovatelná -prodejná. Podle databáze CSÚ vytvořené MF ČR ke sledování a vyhodnocování cen dle §33 odst.3, zákona č.151/1997 Sb., je využito rozložení cenové hladiny podle druhu nemovitosti, jejich polohy a dalších faktorů, jakož i vývoj tohoto rozložení v místě a čase. Zdroj dat, jejich frekvence vychází z reálných, skutečně přiznaných cen, který je do toku transakcí na trhu nemovitostí předávaný. Nemovitostí jsou v Česku dlouhodobě nadhodnocené, a lze očekávat pokles jejich cen. Vyplývá to z výzkumu realitního trhu prováděném v Centru pro ekonomický výzkum a postgraduální vzdělání (CERGE), které je součástí Akademie věd. Průzkum se snažil zjistit, zda po splasknutí realitní bubliny v USA nedošlo k podobnému splasknutí cen v Česku. "Nejviditelnějším příznakem 'bubliny' je prudký nárůst cen, který však v CERGE nezaznamenali," uvedli v tiskové zprávě. Výzkumníci z CERGE předpokládají, že vlivem rostoucí inflace a nižšího růstu HDP v poslední době poptávka po bydlení klesne, a jeho ceny se ještě více sníží. Většina developerských firem nyní skutečně čelí snížení poptávky až o třetinu. Zákazníci totiž vyčkávají, až se ceny sníží. Podle průzkumu nemovitosti v Česku zdražovaly zejména v roce 2007. "A to po letech zpomalení růstu a navzdory jiným ekonomickým ukazatelům - nájmům, nákladům, příjmům domácností," poznamenali výzkumníci. Ředitel společnosti Central Europe Holding Jiří Pácal Novinkám potvrdil, že již nyní tržní ceny padají dolů. Podle něj se právě oproti roku 2007 ceny snížily zhruba o 15 až dvacet procent. Nabídkové ceny klesly podle nejnovějších údajů Českého statistického úřadu v posledních třech měsících loňského roku poprvé od roku 2005. Ve srovnání s loňským třetím čtvrtletím byly nižší o 1,7 procenta. Také v rámci celé republiky se nepřetržitý růst cen trvající od roku 2005 téměř zastavil. Další analýzy jsou sledovány v souvislosti s těmito faktory : - období (rok výstavby, nákupu nebo prodeje nemovitostí) - velikostní kategorie obce, regionu - pásmo opotřebení staveb, podle pozemků a podle druhu členění nemovitosti - stupni pásma opotřebení, časová závislosti - majetkoprávní vztahy ostatní parametry (jednotková cena atd.) - cenový index Z předchozího textu : Stanoveno odhadním srovnáním prodejních cen v místě a čase přibližně podobných nemovitostí (nemovitosti dokončené v lepším stavu), s přihlédnutím ke skutečnosti, že se ceny obdobných nemovitostí za posledních 12 měsíců propadly o 10 – 12 %. - informace o nemovitosti s prohlídkou a zaměřením (viz.předchozí text) - zatřídění nemovitosti dle posudku, velikost objektu, opotřebení, stáří, technická infrastruktura, a poloha, velikost v obci a v regionu - průměrné ceny ze Z.P. v regionu, v pásmu opotřebení 2 % - korekční součinitel cenového indexu podle průměrné ceny a cenových indexů v závislosti na velikosti obce a stupni opotřebení


– 21 – Srovnávací cena, referenční vztah : TC = ( CST * QF ) * IF * VEL F * SWOT * PF Kde výraz v závorce určuje součin cen dle ČSÚ a velikostní faktor oceňované nemovitosti, ostatní výrazy jsou faktory investora a obecného cenového trendu, analýzy SWOT, variačního koeficientu v závislosti na poloze a infrastruktury obce v regionu. K jednotlivým faktorům : - IF = obec je kompletně vybavena inženýrskými sítěmi, s možností napojení na zemní plyn, příjezdové cesty jsou zpevněné, nemovitost je situovaná poblíž frekventované páteřní komunikace místní části obce, v extravilánu města, v jeho obytné zóně, dobrý přístup k nemovitosti = obec-statutární město- je podle velikosti zařazena s počtem obyvatel do 100 - VEL F 0000, obec s velmi dobrou dopravní dostupností a přiměřenou infrastrukturou v místě - SWOT = silné stránky - regionální napojení na silniční a železniční spojení Brno-Plzeň-Praha-Rakousko a všechny ostatní směry - dobrá dostupnost do všech částí okolních měst v blízkosti obce - dům je nedaleko autobusové zastávky MHD cca 150 m od domu - stavba v zóně bydlení, současně s možností rozšíření, ve vyhledávané lokalitě - přímá návaznost na cyklostezky, turistické trasy, cyklostezky, oblast řeky Vltavy a Malše, Lipno, CHKO Blanský les, CHKO Šumava - v místě a obci veškeré vybavení infrastruktury - školka, škola, nemocnice, restaurace, nákupní středisko, sportovní hřiště, sportovní hala, benzínová čerpací stanice atd. - výborná dopravní dostupnost centra stat.města (cca 10 minut) - nedaleká návaznost na rekreační oblasti s celoročním sportovním využitím, 50 m od domu antukové kurty - jedná se o přímé předměstí Č.Budějovice - obec s velkým přísunem návštěvníků - velmi dobrá zaměstnanost v městě - upravené okolí pro relaxaci na vlastních pozemcích = slabé stránky - dům nedaleko rušné městské komunikace - dům nedaleko železniční trati a civilního letiště - nemovitosti v SJM - potřeba dokončení pouze některých stavebních konstrukcí-dům je prakticky dokončený Přírodní katastrofy : Za přírodní katastrofy se považují velká neštěstí, živelné pohromy a události s tragickými následky. Lze je členit na záplavy, a povodně, sesuvy půdy, sopečné erupce, tajfuny, zemětřesení. V podmínkách ČR lze uvažovat se záplavami, povodněmi a sesuvy půdy, jako přímými následky nadměrných atmosférických srážek. Ostatní katastrofické jevy nebyly na území ČR významně zaznamenány. Nemovitosti se nenachází v území, kde by bylo možné s uvedenými jevy počítat. Při záplavách v roce 2002 byly pozemky nevýznamně zasaženy záplavovou vlnou řeky Malše. Radonové riziko : vzhledem k tomu, že nebylo předloženo měření vnitřní koncentrace radonu v objektu, je proveden odhad na základě odvozené mapy radonového rizika ČR pro Jihočeský kraj a je stanovena I. kategorie - nízké radonové riziko. Možnost pronikání radonu z podloží do interiéru závisí na typu objektu, na těsnosti spodní stavby a způsobu větrání. S ohledem na tuto skutečnost je pravděpodobnost radonového rizika nízká. Pravděpodobnost překročení interiérové koncentrace radonu s ohledem na použitý stavební materiál a v závislosti na druhu užitkové vody je taktéž velmi nízká.


– 22 – Územní plán : Pod tímto pojmem je zahrnutý celý proces zpracování a pořízení územně plánovací dokumentace, završený schválenou obecně závaznou vyhláškou s grafickým plánem využití území. Celý tento proces je upravený Stavebním zákonem č.183/2006 Sb. ve znění pozdějších předpisů, stav územně plánovací dokumentace je jedním z faktorů, ovlivňujícím obvyklou cenu nemovitostí. Rodinný dům : V tomto případě je již v předchozí části posudku stanovena hodnota věcná a administrativní, která je orientační a je dále upravena o opotřebení na cenu reprodukční a úpravou koeficientem prodejnosti pak oscilující relativně k ceně obvyklé. Je však nutno upozornit, že tato cena je stejně cenou syntetickou – administrativní, neboť podstatně nereflektuje stav trhu k datu ocenění. Zároveň je nutno konstatovat, že věcnou hodnotu trh zásadně neakceptuje vzhledem k velmi vysoké ceně stavebních prací a to i přes snížení o opotřebení. Hodnota výnosová - je založena na kapitalizaci přepokládaného stabilizovaného čistého ročního zisku z nájemného, t.j. hrubý výnos minus správní, provozní a další náklady mimo těch, které nejsou součástí předpokládaného nájmu. Čistý výnos je kapitalizován na základě odhadnuté tržní úrokové míry na principu věčné renty. Obecně a i v tomto případě se pokládá za nejpřesnější hodnotu stanovená srovnáním, která je dále při stanovení obvyklé ceny použita. Pozemky : při ocenění nemovitosti je obvyklá cena pozemků zohledněna v konečné obvyklé ceně nemovitosti. Obecná cena je statistickým výsledkem indexů cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Podmínkou srovnání je jednak existence rozvinutého trhu s nemovitostmi, jednak přístup k informacím o sjednaných cenách. Výsledná srovnatelná hodnota je cena, za kterou by mohla být nemovitost prodána v daném místě a čase. Při ocenění pozemků je podkladem ocenění jednak hodnota dle předpisu jednak cena určená výnosovou metodou a metodou srovnání. 1) administrativní cena 2) metoda tříd polohy 3) metoda indexová Administrativní cena Cena pro toto ocenění byla stanovena na základě vyhlášky ministerstva financí č. 364/2010 Sb. platné ke dni ocenění, je orientační, platná cenová mapa není známá. Metoda tříd polohy Ocenění vychází ze srovnatelných polohových statistických údajů. Metoda indexová Je statistickým výsledkem indexů cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Podmínkou srovnání je jednak existence rozvinutého trhu s nemovitostmi, jednak přístup k informacím o sjednaných cenách. Výsledná srovnatelná hodnota je cena, za kterou by mohla být nemovitost prodána v daném místě a čase.


– 23 –

Obvyklá cena nemovitostí : znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitostí stanovuje cenu nemovitostí, která by byla dosažena při prodeji stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění.

Závěr znalce : Závěr znalce ohledně zjištěné ceny obvyklé je přezkoumatelný (jsou uvedeny konkrétní znaky stavebních konstrukcí a technického vybavení objektů a bytu). Odpovídá ust. § 2 odst. 1 zák.č. 157/1991 Sb., ve znění pozdějších předpisů a tento závěr je možné objektivně přezkoumat. Protože je možné najít přímo v místě nebo v okolí do 1 km přímo srovnatelnou nemovitost, jsou přiloženy nabídky nemovitostí, uveřejněné na internetu. Tyto nemovitosti jsou pouze hypoteticky a pomocně srovnatelné. Nabízené nemovitosti nevyjadřují přesně stavebně-technický stav oceňované nemovitosti, zatíženost věcnými břemeny a skutečnou realizovanou cenu-jde o nabídkovou cenu požadovanou prodávajícím, vč. provisí a ostatních poplatků, dle zkušeností je cca o 5 % nadhodnocena. Konkrétně ve vztahu k oceňovaným nemovitostem byla učiněna analýza a jejich konkrétní srovnání z hlediska stavu stavebních konstrukcí, přibližného technického vybavení a ostatního příslušenství. Na základě těchto srovnání byl provedený odborný odhad obvyklé ceny nemovitostí. Obvyklá cena vychází z objektivních zjištění, s pomocnou kombinací metod výpočtu orientační ceny - metodou administrativní ceny platné ke dni původního zaměření a ke dni zpracování tohoto posudku, věcnou hodnotou, srovnávací hodnotou a výnosovou hodnotou, nikoli pouze z volné úvahy znalce. Cena nemovitostí je stanovena jako cena obvyklá celku dle vyznačení v LV, když musí být přihlédnuto k tomu, aby předmětná nemovitost byla za stanovenou cenu v průběhu dražby prodejná. Je přezkoumatelná tak, že z uvedených údajů je možno zjistit, že ustanovený znalec skutečně provedl ocenění nemovitostí tak, aby byla odborným odhadem zjištěna obvyklá cena prodávané nemovitosti. Úkolem znalce, jak vyplývá z usnesení o jeho ustanovení, jakož i ze znaleckého úkolu, bylo stanovení obvyklé ceny nemovitostí, které jsou ve vlastnictví SJM. Znalec ve svém posudku provedl ocenění porovnávacím způsobem a uvedl konkrétní srovnávané nemovitosti obdobné předmětnému domu a bytu v dané lokalitě, přičemž ve znaleckém posudku je dostatečně popsáno, jakým postupem znalec k obvyklé ceně nemovitostí dospěl, rovněž popis srovnávaných nemovitostí je dostatečný. Pro ocenění nemovitosti v rámci exekučního řízení postačí, aby zde byly konkrétní odkazy na konkrétní nabídky realitních kanceláří při zohlednění zejména stavebně technického stavu a stáří srovnávaných objektů v dané lokalitě. Ocenění nemá za cíl zjistit skutečnou tržní cenu předmětné nemovitosti, jak je tomu například v řízení o vypořádání SJM. Znalecký posudek zde slouží pouze jako podklad pro určení vyvolávací ceny, od které se následně odvíjí určení skutečné ceny nemovitosti procesem vlastní dražby. Znalec odůvodnil, proč je stanovena cena obvyklá právě v takové výši, v jaké ji určil. Podstatné je, že znalec splnil znalecký úkol tak, jak mu to určil ve svém usnesení soudní exekutor. Pokud jde o vlastní místní ohledání nemovitostí (povinný nereagoval na písemnou výzvu, není zvonek u zamčených vrátek) nebyl umožněný přístup do vnitřku objektu. Pak v případě ocenění pro účely exekučního prodeje není místní ohledání interiéru bytu podstatné, neboť úpravy spočívající například v osazení nové podlahy apod. nemají podstatný vliv na obvyklou cenu domu jako takového a jak je uvedeno, skutečná tržní hodnota se projeví až v procesu samotné dražby. Znalec se tedy domnívá, že stanovená cena je tak určena v souladu s účelem exekučního prodeje a v souladu se zákonem. ZNALECKÝ POSUDEK Č.970 - 156/11, 26.11.2011

– 24 –

v úvahu byla vzata ta skutečnost, že oceňované nemovitosti jsou přiměřeně opotřebované, v dobrém technickém stavu, mají standardní parametry obvykle vybavených obdobných nemovitostí, na žádané adrese, s možností okamžitého využití ke standardnímu trvalému rodinnému bydlení nebo komerčnímu využití (pronájmu), okolní pozemek je vhodný pro relaxaci dospělých i dětí. Nedokončené stavební konstrukce je potřeba dokončit a stavbu zkolaudovat. Využití nemovitostí je vhodné, výhodou místní části obce je přímá návaznost (500 m). Využití nemovitostí je vhodné, výhodou je blízkost řeky Vltavy, blízká návaznost na atraktivní rekreační oblasti Blanský les, Lipenského jezera a CHKO Šumava (lyžařský areál Zadov, Churáňov a Skiareál Lipno-Kramolín, přehradní nádrže Lipno, cyklostezky, bruslařské trati in line, vodácký areál, lodní doprava a možnost vodních sportů atd.), lokalita je výborně technicky vybavená, s kompletní infrastrukturou, s dobrou dopravní dostupností autobusové (MHD) a železniční dopravy, s výbornou dostupností lékařské péče, vzdělávacích a školních institutů, prodejna v místě, s možností využívání vlastních parkových a parkovacích veřejných ploch u objektu, dobře pronajímatelná. Příslušenstvím jsou vlastní pozemky - zastavěný pozemek a zahrada kolem domu. Nevýhodou je vlastnictví SJM, které ovlivňuje obvyklou cenu (snižuje cca 12 %) . Na základě uvedených skutečností a zjištění a s přihlédnutím k místním podmínkám polohy nemovitosti odhaduji aktualizovanou obvyklou cenu nemovitostí pro potřebu exekučního řízení takto :

1. Aktualizovaná obvyklá cena nemovitostí v k.ú. České Budějovice, na LV č.5549, podle odborného odhadu znalce činí :

3,650.000,– Kč Cena slovy: třimiliónyšestsetpadesáttisíc Kč

2. Práva a závady váznoucí na nemovitostech v k.ú. České Budějovice, na LV č.5549, podle odborného odhadu znalce činí : na základě zjišťovacího řízení na KN a v předložených dokladech, nebyly zjištěny žádné skutečnosti, ze kterých by vyplývaly (Smlouvy o pronájmu, Smlouvy o věcném břemeni atd.) závady na nemovitostech. Nebyly zjištěny ani písemné závazky ze smluvních ujednáních, jejichž existenci nelze z výpisů v KN zjistit. Práva a závady jsou, ve smyslu OSŘ č.99/1963 Sb., v platném znění, dle § 336 a,odst.1, písm.b, týkající se ceny jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených a dle § 336 a, odst.1, písm.c, ve znění dle § 336 a, odst.2, nulové.

0.000,– Kč Cena slovy: nula Kč

3. Práva a závady váznoucí na nemovitostech v k.ú. České Budějovice, na LV č.5549, které, dle odborného názoru znalce, prodejem z dražby nezaniknou: na základě zjišťovacího řízení na KN a v předložených dokladech, nebyly zjištěny žádné skutečnosti, ze kterých by vyplývala práva a závady, které prodejem z dražby nezaniknou.

V Českých Budějovicích, 26.11.2011 Ing. Milan Paleček Opatovická 2236/27 370 10 České Budějovice 10 ZNALECKÝ POSUDEK Č.970 - 156/11, 26.11.2011

– 25 –

D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 26.11.1986, č.j. Spr.199/86, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 970 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji fakturou č. 152/11 podle připojené likvidace.


– 26 –

E. Seznam příloh Ke znaleckému posudku jsou přikládány uvedené přílohy, ostatní budou pro potřebu řízení doloženy objednatelem.

5 1 2 1 1 1 7 7

x x x x x x x x

A4 výpis z KN A4 kopie katastrální mapy A4 kopie přehledné mapy A4 kopie ortomapy A4 kopie fotomapy A4 kopie turistické mapy A4 fotodokumentace (původní stav 06.2011 a stávající stav) A4 srovnatelné nemovitosti


11

Recommend Documents