11

ZNALECKÝ POSUDEK č. 265/11 o obvyklé ceně podílu id. 4/6 na nemovitostech - zahrádkářské chaty bez č.p./č.e. s příslušenstvím a pozemků, zapsaných na LV číslo 3736 katastrální území : Lyžbice obec : Třinec okres : Frýdek-Místek a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi

Objednatel posudku:

JUDr. Jan Fendrych, soudní exekutor Exekutorský úřad Praha 2 Ve Studeném 117/5a 147 00 Praha 4

Účel posudku:

Zjištění ceny pro exekuční řízení č.j. 132 EX 11698/09-29/Ri

Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. podle stavu ke dni 12.12.2011 posudek vypracoval: Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice tel.: 602 778 374 e-mail: [email protected], www.posudeknemovitosti.cz Posudek obsahuje včetně titulního listu 13 stran textu a 13 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Hranicích 14.12.2011

-2-

A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně podílu id. 4/6 na nemovitostech - zahrádkářské chaty bez č.p./č.e. s příslušenstvím a pozemků, zapsaných na LV číslo 3736 katastrální území : Lyžbice obec : Třinec okres : Frýdek-Místek a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi

2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Zahrádkářská chata Adresa nemovitosti: Nábřežní 739 61 Třinec - Lyžbice Kraj: Moravskoslezský Okres: Frýdek - Místek Obec: Třinec Katastrální území: Lyžbice Počet obyvatel: 37 405 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) x 0,007414 = 304,9067 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. k) : 304,91 Kč/m2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 12.12.2011 Vašíčkové.

za přítomnosti paní Jany

4. Podklady pro vypracování posudku - výpis z KN ze dne 08.12.2011, LV 3736, k.ú. Lyžbice - informace z nahlížení do katastru nemovitostí - informace z vebu města - informace z MěÚ Třinec, archív stavebního úřadu, pan Robert Franek, tel. 558 306 231 - informace a údaje sdělené objednatelem - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz

5. Vlastnické a evidenční údaje Javorková Jarmila Haldová 602, Třinec, Staré Město, 739 61 1/6 Uhrinčať Tomáš nám. T. G. Masaryka 405, Třinec, Lyžbice, 739 61 4/6

-3Uhrinčaťová Věra nám. T. G. Masaryka 405, Třinec, Lyžbice, 739 61 1/6 Věcná břemena: K oceňovaným nemovitostem nejsou podle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná věcná břemena. Předkupní práva: K oceňovaným nemovitostem nejsou podle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Nájemní vztahy: Z poskytnutých dokumentů ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní práva třetích osob. Na nemovitostech vázne omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce Zástavní právo exekutorské Zástavní právo smluvní Jiná omezení na nemovitostech nebyla zjištěna.

6. Dokumentace a skutečnost Od nemovitostí nebyla předložena stavební dokumentace, proběhla prohlídka a zaměření na místě samém. 7. Celkový popis nemovitosti Oceňované nemovitosti se nachází v zástavbě rekreačních objektů v zahrádkářské kolonii u Nábřežní ulice. Jedná se o přízemní, částečně podsklepenou zahrádkářskou chatu bez obytného podkroví na rovinatém, oploceném pozemku. Příjezd je po zpevněné komunikaci. Při prohlídce nebyly nemovitosti přístupné.

8. Obsah posudku a) Ocenění porovnávacím způsobem a1) Zahrádkářská chata b) Venkovní úpravy b1) Skleník c) Porosty c1) Trvalé porosty d) Pozemky d1) Pozemky

-4-

B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.

a) Porovnávací hodnota a1) Zahrádkářská chata - § 26 Přízemní, částečně podsklepená zahrádkářská chata bez obytného podkroví se nachází na pozemku p.č. 1696/65. Je napojena na elektřinu. Objekt je užíván asi od roku 1980. Informace byla získána ze stavebního úřadu. Dispoziční řešení: V prvním podzemním podlaží se nachází sklep. V prvním nadzemním podlaží se nachází veranda a pokoj. Objekt je mírně udržovaný a je podstandardně vybaven. Při stanovení předpokládané životnosti bylo přihlédnuto ke stavebnímu stavu objektu. V ceně objektu jsou venkovní úpravy - přípojky sítí, rozvod vody po zahradě, venkovní schody, zpevněné plochy, oplocení, vrátka, pergola a kůlny. Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Chata Poloha objektu: Moravskoslezský kraj - nad 10 000 do 50 000 obyvatel Stáří stavby: 31 roků Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20): 2 712,- Kč/m3 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.PP 1.NP

: :

4,70*3,70 4,70*5,00

Název podlaží 1.PP : 1.NP : Obestavěný prostor: 1.PP : (4,70*3,70)*(2,00) 1.NP : (4,70*5,00)*(2,90) zastřešení: (4,70*5,00)*(1,50*0,5) Obestavěný prostor – celkem:

= = Zastavěná plocha 17,39 m2 23,50 m2

17,39 m2 23,50 m2 Konstrukční výška 2,00 m 2,40 m

= = = =

34,78 m3 68,15 m3 17,63 m3 120,56 m3

-5Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku 0. Typ stavby - Podsklepená - bez podkroví nebo do 1/2 zastavěné plochy 1.NP 1. Druh stavby - Zahrádkářská chata 2. Svislé konstrukce - Dřevěné oboustranně obíjené, zdivo do tl. 30 cm včetně 3. Střešní konstrukce - Krov neumožňující zřízení podkroví 4. Napojení stavby na sítě - Elektr. proud, voda , žumpa (septik) 5. Vybavení - Pouze WC suché nebo i mino stavbu 6. Vytápění stavby - Bez vytápění 7. Příslušenství stavby (venk. úpravy a vedl. stavby do celk. ZP 25 m2 vč.) Příslušenství bez výrazného vlivu na cenu chaty 8. Výměra pozemků užívané se stavbou - Do 400 m2 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Stavba se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav)

Koeficient pro stáří 31 let:

č.

Vi

III

typ F

I II

0,02 -0,03

I II II I III

-0,01 0,00 -0,06 -0,06 0,00

II III III

0,00 0,00 0,85

č.

Pi

III IV II III II II II I II III II

0,00 0,05 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

č.

Ti

II

-0,05

II II

0,00 0,00

0,80

9

Index vybavení IV = (1 +  Vi ) * V10 * 0,80 = 0,585 i=1

Index polohy: Název znaku 1. Životní prostředí a atraktivita okolí - vhodná k rekreaci 2. Přírodní lokalita - les i vodní plocha je v místě 3. Poloha v zástavbě - bez vlivu, samoty 4. Dopravní dostupnost - bezproblémový příjezd k hranici pozemku 5. Hromadná doprava - dobrá dostupnost 6. Parkovací možnosti - dobré 7. Obchod a služby v okolí - obchod nebo služby 8. Sportoviště - žádné 9. Obyvatelstvo v okolí - bezproblémové okolí 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů 11

Index polohy IP = (1 +  Pi ) = 1,050 i=1

Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu 3

Index trhu IT = (1 +  Ti ) = 0,950 i=1

-6Celkový index I = IV * IP * IT = 0,585 * 1,050 * 0,950 = 0,584 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 2 712,- Kč/m3 * 0,584 = 1 583,81 Kč/m3 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * OP = 1 583,81 Kč/m3 * 120,56 m3 = 190 944,13 Kč Zahrádkářská chata - zjištěná cena =

190 944,13 Kč

b) Venkovní úpravy b1) Skleník - § 10 Na zahradě se nachází skleník. Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 19.1. Skleníky z ocelových profilů se zasklením a základy Kód CZ - CC: 127113 Plocha: 1,50*4,00 = 6,00 m2 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 6,00 m2 * 2 050,- Kč/m2 Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):

= * * *

12 300,- Kč 1,0000 2,2020 1,2930

Plná cena:

=

35 020,39 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 18 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 2 roky Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 20 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 18 / 20 = 90,000 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 15 činit 85 %

-

29 767,33 Kč

Skleník - zjištěná cena

=

5 253,06 Kč

c) Porosty c1) Trvalé porosty Pozemky jsou osázeny trvalými porosty. Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných dřevin oceněné zjednodušeným způsobem: § 42 Celková cena pozemku [Kč]:

158 591,52

-7Celková výměra pozemku [m2]: Celková pokryvná plocha porostů [m2]: Cena pokryvné plochy porostů [Kč]: Cena porostů je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena smíšeného porostu: Trvalé porosty - zjištěná cena

387 100 40 979,72 0,065 2 663,68

* =

2 663,68 Kč

=

d) Pozemky d1) Pozemky

- § 27 - § 32

Pozemky jsou rovinaté. Příjezd je po zpevněné komunikaci. Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2: Název

Parcelní číslo

Výměra Jedn. cena [m2] [Kč/m2] 23,00 304,91

zastavěná plocha a nádvoří 1696/65 Součet Úprava ceny – příloha č. 21: 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisoučet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem

Cena [Kč] 7 012,93 7 012,93

10 % 10 % + * *

701,29 7 714,22 1,2930 2,1690 21 634,66

Pozemek zahrady nebo ostatní plochy oceněný dle § 28 odst. 5. Základní cena = 304,91 Kč/m2. Název

Parcelní číslo

Výměra Jedn. cena 2 [m ] [Kč/m2] 364,00 304,91

zahrada 1694/3 Součet Úprava ceny - příloha č. 21: 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisoučet Úprava ceny dle § 28 odst. 5: Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 5 - celkem Pozemky

- zjištěná cena

Cena [Kč] 110 987,24 110 987,24

10 % 10 % + * * * =

11 098,72 122 085,96 0,4000 1,2930 2,1690 136 956,86 158 591,52 Kč

-8-

C. Rekapitulace cen nemovitosti Ceny bez odpočtu opotřebení: a) Zahrádkářská chata b) Skleník c) Trvalé porosty d) Pozemky

= = = =

190 944,13 Kč 35 020,39 Kč 2 663,68 Kč 158 591,52 Kč

Cena nemovitosti bez odpočtu opotřebení činí celkem

387 219,72 Kč

Cena nemovitosti bez opotřebení po zaokr. dle § 46 činí

387 220,- Kč

Výsledné ceny: a) Zahrádkářská chata b) Skleník c) Trvalé porosty d) Pozemky

= = = =

190 944,13 Kč 5 253,06 Kč 2 663,68 Kč 158 591,52 Kč

Výsledná cena nemovitosti činí celkem

357 452,39 Kč

Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle § 46 činí

357 450,- Kč

slovy: Třistapadesátsedmtisícčtyřistapadesát Kč

STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTI Podle ust. § 2 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ke stanovení obvyklé ceny se používají tyto metody: 1. Nákladová - stanovení výše nákladů na pořízení nemovitostí v současných cenách a cena nemovitostí po odpočtu opotřebení s přihlédnutím ke skutečnému stavu nemovitostí 2. Porovnávací - porovnání oceňované nemovitosti s prodávanými nebo prodanými nemovitostmi

-93. Výnosová - se používá u nemovitostí s možným příjmem z pronájmu těchto nemovitostí Pro stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod: nákladové, porovnávací a výnosové. Metoda nákladová - uvedena na předcházejících stránkách ocenění Atraktivnost daného místa, lokality s přihlédnutím ke kupní síle obyvatelstva, zaměstnanosti v daném regionu, konkrétní umístění, především velikost a rozsah vztažené k okolí, přístupnost apod. je vyjádřena cenou zjištěnou dle platného cenového předpisu, přičemž již z ceny dle cenového předpisu zohledňuje prodejnost oproti nákladovým cenám koeficient prodejnosti a dle provedené analýzy v daném konkrétním místě, současného stavu na trhu s nemovitostmi, je možno konstatovat, že cena obecná by u předmětných nemovitostí byla upravena koeficientem vlivu. Metoda porovnávací Pro zjištění ceny byla použita metoda porovnávací, která vychází z porovnání předmětu ocenění s obdobnými předměty a cenami sjednanými při jejich prodeji. Na základě realizovaných prodejů v dané lokalitě, dále v souvislosti s porovnáním s údaji z internetu, s konzultací s realitními kancelářemi v regionu, odborným posouzením, je možno stanovit obvyklou cenu. Hodnotícími kritérii jsou především velikost obce, správní členění, analýza poptávky po koupi obdobných nemovitostí, struktura zaměstnanosti, životní prostředí, ekologické zátěž, poloha objektu vzhledem k využitelnosti a situování ve vztahu k umístění od centra, dopravní podmínky, konfigurace terénu, převládající zástavba, parkovací možnosti v okolí, struktura obyvatelstva, vztahy vyplývající z územního plánu, inženýrské sítě, typ stavby, počet podlaží, součásti a příslušenství nemovitosti, možnosti dalšího rozšíření, technická hodnota stavby, údržba stavby, vztahy k pozemku, výměra pozemků a odborný pohled znalce. Srovnání je provedeno na základě vlastního průzkumu situace na trhu s nemovitostmi, konzultacemi s realitními kancelářemi, nahlížením na servery - www.nemovitosti.cz, www.sreality.cz.. 1. Prodej, chata, 18 m2 Cena: 304 000,- Kč Adresa: Lyžbice Datum vložení: 30.09.2011 Datum aktualizace: 25.11.2011 ID zakázky: 12963 Budova: Smíšená Stav objektu: Velmi dobrý Vlastnictví: Osobní

- 10 Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Přízemní Plocha zastavěná: 18 m2 Plocha užitná: 18 m2 Plocha pozemku: 283 m2 Popis: Na prodej chatka se zahrádkou v zahrádkářské kolonii Kamionka. 283 m2. Pozemek je oplocen živým plotem a tůjemi /zajištění soukromí/. Elektřina, kanalizace, suché WC, voda na hranici pozemku, parkování. Chatka s podkrovím, úložný prostor, kuchyňka. 2. Prodej, chata, 45 m2 Cena: 349 000,- Kč včetně provize Poznámka k ceně: Info v RK Adresa: Lyžbice Datum vložení: 13.10.2011 Datum aktualizace: 10.12.2011 ID zakázky: 210234 Budova: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Klidná část obce Podlaží počet: 2 včetně 1 podzemního Podlaží umístění: Přízemí Plocha zastavěná: 45 m2 Plocha užitná: 45 m2 Plocha podlahová: 45 m2 Lodžie: Ano Parkovací stání: 2x Voda: Místní zdroj Elektřina: 230V, 400V Doprava: MHD

- 11 Popis: Prodej zahradní chatky s přilehlou zahradou o výměře 397 m2. Podlahová plocha chatky 45 m2. Podsklepeno, půdní prostor, studna, elektřina, udírna, dílna, vlastní studna. Výborná celoroční dostupnost, v blízkosti centra obce. Možnost parkování auta. Zahrada je udržovaná s okrasnými dřevinami. Chata vhodná k rodinným rekreacím. 3. Prodej, chata, 16 m2 Cena: 330 000,- Kč včetně provize Adresa: Třinec Datum vložení: 09.07.2011 Datum aktualizace: 12.12.2011 ID zakázky: 220949 Budova: Smíšená Stav objektu: Velmi dobrý Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Klidná část obce Podlaží počet: 1 Podlaží umístění: Přízemí Plocha zastavěná: 18 m2 Plocha užitná: 16 m2 Plocha podlahová: 18 m2 Plocha zahrady: 265 m2 Elektřina: 230V Popis: Nabízíme Vám chatku v zahradkářské kolonii v Třinci na Kamionce. Chata je izolovaná proti vlhku. K chatě je přivedená užitková voda, elektřina. Samostatné suché WC na pozemku. Kolem pozemku je živý plot. Na pozemku jsou ovocné stromy.

Vyhodnocení porovnávací metody: Na základě výše uvedených porovnání a zhodnocení užitné hodnoty nemovitostí a na základě zvážení všech okolností, zohlednění současné situace, velikosti obce, dosažitelnosti regionálního centra, míry nezaměstnanosti, zájmu investorů o tuto oblast a v současném stavu na trhu s nemovitostmi navrhuji cenu nemovitostí cca 250 - 350 tisíc Kč.

- 12 Metoda výnosová - nebyla použita Ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi: Ocenění nemovitostí se provede ve smyslu § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Podle stejného ustanovení zákona o oceňování majetku se stanoví samostatně i cena práv spojených s nemovitostí a závady váznoucí na nemovitosti. 1. Práva: Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce Zástavní právo exekutorské Zástavní právo smluvní Jiná omezení na nemovitostech nebyla zjištěna. 2. Závady: Závady nebyly zjištěny.

Stanovení obvyklé ceny nemovitostí: S přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu stavebně technickému stavu a způsobu využití, jakož i ke všem faktorům ovlivňujících obvyklou cenu, jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je obchodovatelná. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu nemovitostí

300 000,- Kč slovy: Třistatisíc Kč z toho podíl id. 4/6 je

200 000,- Kč slovy: Dvěstětisíc Kč Uvedená cena je cena včetně příslušné sazby daně z přidané hodnoty. Tato hodnota je navržena na úrovni doby hodnocení a ocenění a to k datu ocenění uvedeného na titulní straně, na základě předložených dokladů a cenové úrovně na trhu s nemovitostmi k uvedenému datu ocenění.

- 13 Nutno brát v úvahu, že daná nemovitost má tuto hodnotu v daném místě, v daném čase a za současného stavu. V Hranicích, 14.12.2011 Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice tel.: 602 778 374 e-mail: [email protected], www.posudeknemovitosti.cz

D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998, č.j. Spr. 2925/98 v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 265/11 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 265/11 .