11

Znalecký posudek č. 818 - 04/11 ve věci stanovení obvyklé ceny nemovitostí - stanovení podílu id 1/2 ceny obvyklé (povinné Marie Moravčíkové), t.j. v místě a čase obvyklé ceny nemovitostí - rozestavěné rekreační chaty, vč. veškerého příslušenství, zastavěného pozemku p.č.231, vedeného v KN jako zastavěná plocha a nádvoří a p.č.466/8 vedeného v KN jako ostatní plocha-jiná plocha. Nemovitosti jsou ve spoluvlastnictví SJM. Vlastnické právo je zapsané v KN v k.ú. Klení, obec Benešov nad Černou, okres Český Krumlov, na LV č.534. Dislokace je určena dle kopie katastrální mapy s vyznačením, viz. přílohy. Na oceňovaných nemovitostech vázne dle výpisu z KN zástavní právo z rozhodnutí, smluvní a nařízená exekuce, jiných práv a závad s nimi spojenými jsou nemovitosti prosté (z výpisu, informací na KN a od vlastníka nemovitostí nebyly zjištěny), nemovitosti nejsou prokazatelně pronajaty - smlouva o pronájmu nezjištěna ani nebyla předložena. Posudek je zpracovaný dle požadavku objednatele, dle specifikace Usnesení soudu o nařízení exekuce č.j. 11Nc-1161/2009-6 a Usnesení o ustanovení znalce č.j. 125 EX 482/0963. Ocenění je provedeno v souladu se zjištěnými podklady a na základě požadavků objednávky.

Objednatel posudku:

EXEKUTORSKÝ ÚŘAD ČESKÝ KRUMLOV JUDr.Marek Frank, soudní exekutor Radniční 28 381 01 Č e s k ý K r u m l o v č. obj.: písemná usnesení ustanovení znalcem, č.j.125 EX 482/09-63 ze dne: 21.12.2010, převzato 23.12.2010 vystavil: JUDr. Marek Frank, soudní exekutor

Účel posudku: zjistit podíl id 1/2 obvyklé ceny nemovitostí (povinný z exekuce Marie Moravčíková), pro potřebu exekuce prodejem nemovitostí, na základě výše uvedených dokladů, dle stavu ke dni místní kontrolní prohlídky a skutečného zaměření. Dle obecné metodiky, věcné hodnoty dle THU, výnosové hodnoty, se srovnáním s vyhláškou ministerstva financí České republiky č. 364/2010 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č 151/1997 Sb., o oceňování majetku, podle zák.č.120/20001 Sb.,§ 66 odst.5 a zákona č 151/1997 Sb. (§ 2 odst.1) dle stavu ke dni 01.01.2011 posudek vypracoval: Ing. Milan Paleček Opatovická 27 370 10 České Budějovice 10

Posudek obsahuje 25 stran a 19 stran příloh. Objednateli se předává v 1 vyhotovení, v originální elektronické podobě ve formátu PDF a s přílohami. V Českých Budějovicích, 10.01.2011

–2–

A. Nález 1. Znalecký úkol ve věci stanovení obvyklé ceny nemovitostí - stanovení podílu id 1/2 ceny obvyklé (povinné Marie Moravčíkové), t.j. v místě a čase obvyklé ceny nemovitostí - rozestavěné rekreační chaty, vč. veškerého příslušenství, zastavěného pozemku p.č.231, vedeného v KN jako zastavěná plocha a nádvoří a p.č.466/8 vedeného v KN jako ostatní plocha-jiná plocha. Nemovitosti jsou ve spoluvlastnictví SJM. Vlastnické právo je zapsané v KN v k.ú. Klení, obec Benešov nad Černou, okres Český Krumlov, na LV č.534. Dislokace je určena dle kopie katastrální mapy s vyznačením, viz. přílohy. Na oceňovaných nemovitostech vázne dle výpisu z KN zástavní právo z rozhodnutí, smluvní a nařízená exekuce, jiných práv a závad s nimi spojenými jsou nemovitosti prosté (z výpisu, informací na KN a od vlastníka nemovitostí nebyly zjištěny), nemovitosti nejsou prokazatelně pronajaty - smlouva o pronájmu nezjištěna ani nebyla předložena. Posudek je zpracovaný dle požadavku objednatele, dle specifikace Usnesení soudu o nařízení exekuce č.j. 11Nc-1161/2009-6 a Usnesení o ustanovení znalce č.j. 125 EX 482/09-63. Ocenění je provedeno v souladu se zjištěnými podklady a na základě požadavků objednávky. Katastrální mapa a fotomapa s vyznačením chaty a pozemku jsou nedílnou součástí posudku a jsou přiloženy jako přílohy posudku.

2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti byla provedena dne 01.01.2011 - venkovní a vnitřní ohledání a zaměření, bez přítomnosti povinného (nereagoval na písemné výzvy ke kontaktu), s podrobnými informacemi zjištěnými od souseda a vlastníků sousední nemovitosti v místě (manželé Sedlákovi z čp.188 na p.č.181), při konečné prohlídce se skutečným zaměřením. Pokus zastihnou povinného nebyl úspěšný, konkrétní termín nebylo předem možné domluvit, způsob zaměření byl konzultovaný s objednatelem, datum místní prohlídky oznámeno. .

3. Podklady pro vypracování posudku - výpis z katastru nemovitostí z Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, katastrální pracoviště Kaplice, LV č.534, z 21.12.2010 - kopie katastrální mapy z Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, katastrální pracoviště Kaplice, z 23.12.2010 - USNESENÍ o ustanovení znalce, vydané EXEKUTORSKÝM ÚŘADEM ČESKÝ KRUMLOV ze dne 21.12.2010, č.j. 125 EX 482/09- 63 - USNESENÍ soudu o nařízení exekuce, vydané Okresním soudem v Č.Krumlově, č.j. 11Nc-1161/2009-6 , ze dne 14.08.2009 - údaje sdělené objednavatelem a zjištěné ze získaných a předaných dokladů, při místní prohlídce - při fyzickém venkovním a vnitřním zaměření ZNALECKÝ POSUDEK Č.818 - 04/11, 10.01.2011

–3–

4. Vlastnické a evidenční údaje Spoluvlastníci nemovitostí : LV č.166 SJM Rudolf M o r a v č í k (770107/1345), bytem, 382 83 Pohorská Ves 64 Marie M o r a v č í k o v á (725312/1348), bytem, 382 83 Pohorská Ves 64 povinný z exekuce

5. Dokumentace a skutečnost Nebyla předaná žádná stavební dokumentace projektu stavby, skutečnosti byly překontrolovány a zjištěny na základě vlastního zaměření zpracovatelem dle skutečnosti na místě, bez přítomnosti povinného Pro zpracování posudku byly k dispozici výpisy z KN a kopie katastrální mapy a údaje z dokumentace KN. Základní údaje ke zpracování posudku byly převzaty z předaných dokladů objednatele, zjištěny zpracovatelem a doplněny při místním šetření, kdy byly doplněny dostupné údaje z hlediska stavebních konstrukcí a rozestavěnosti chaty, vybavení a opotřebení dle skutečnosti na místě. Datum prohlídky bylo oznámeno, jednotka není prokazatelně pronajatá.

6. Celkový popis nemovitosti hlavní stavba - jedná se o samostatnou zděnou rekreační chatu v nedokončeném stavu, v místě obdobných rekreačních objektů, chata je prozatím nevyužívaná k účelu, ke kterému je určena, chata je rozestavěná dle informací od roku 2007. Chata je určena pro rodinnou rekreaci, je klasického zděného (tl. stěn obvodového pláště 300 mm) konstrukčního systému a montovaných stropů, v jednom technickém částečném 1.PP, obytným nadzemním 1.NP a obytným podkrovím. Objekt je osazený ve svažitém terénu okolního pozemku s příjezdem a přístupem v 1.NP z přístupového chodníku hlavního vchodu z ulice a zadního vchodu, s možností parkování OA u příjezdové komunikace před domem nebo parkovištích před a za domem, je osazeno veřejné osvětlení. V zimním období je příjezd obtížně sjízdný. Objekt je osazený v severovýchodním svahu, v rekreační zástavbě místní části obce Klení, na okraji smíšeného lesa, v prostoru roztroušených solitérních rekreačních objektů, viz. foto. Je připojený pouze na kabelový rozvod elektrické energie, (okolní objekty mají přípojku pitné vody z vlastní vrtané studny-u oceňované chaty nezjištěna), splašková kanalizace do vlastní vyvážecí jímky. Stavba je osazena, na okraji obce (v souvisle zastavěné část), u nezpevněné a zpevněné příjezdové komunikace ve svahu, v návaznosti na zpevněnou komunikaci s napojením na státní komunikaci III tř. směr Benešov nad Černou a II/154 Kaplice, R3, E55 Český KrumlovČeské Budějovice. Příslušenstvím chaty jsou venkovní úpravy a pozemky, trvalé porosty se neoceňují (minimální rozsah - náletové křoviny a 1x smrk stáří 8 let).

ZNALECKÝ POSUDEK Č.818 - 04/11, 10.01.2011

–4–

7. Obsah posudku Oddíl 1 a) Objekty 1) Rekreační chata, rozestavěná

Oddíl 2 a) Pozemky 1) Pozemky na LV č.534


–5–

B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno dle obecné metodiky, věcné a výnosové hodnoty, se srovnáním s vyhláškou Ministerstva financí České republiky č.364/2010 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č 151/1997 Sb. (§ 2 odst.1), o oceňování majetku.

I. Ocenění nemovitostí podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 364/2010 Sb. o oceňování staveb, pozemků a trvalých porostů, jako porovnávací metoda pro stanovení obvyklé ceny. Podklady pro stanovení koeficientu Kp: Okres: Český Krumlov Obec: Benešov nad Černou

Oddíl 1 A. Hlavní stavební objekt rozestavěné rekreační chaty na LV č.534 Popisy objektů a) Objekty 1) Rekreační chata, rozestavěná Hlavní stavební objekt je rozestavěná rekreační chata, samostatný solitérní objekt, stojící na podélně a příčně svažitém stavebním pozemku, se vstupem a příjezdem od příjezdové zpevněné a nezpevněné komunikace, spolu se vstupem do chaty vyrovnávacím schodištěm a vjezdem do garáže a zadním vstupem, s jedním částečným 1.PP, obytným 1.NP a upraveným podkrovím. Oceňovaný objekt splňuje pro potřeby vyhl. podmínky rekreační chaty do 1100 m3 O.P., dle § 15, následně 26. Cena rekreační chaty zjištěná porovnávacím způsobem zahrnuje i cenu venkovních úprav tvořících její příslušenství, uvedených v příloze č. 11 (mimo vyjmenované a oceněné) a popřípadě cenu vedlejších staveb, tvořících její příslušenství-pokud součet výměr jejich zastavěných ploch není větší než 25 m2. Základy betonové pasy s kamennou podezdívkou (lomový kámen), izolace proti zemní vlhkosti, svislé konstrukce křemelinové tvárnice Isostone na tl.300 mm, venkovní hladkou jádrovou omítkou fasády, dřevěným obkladem štítů, lodžií pravého štítu, střecha sedlová na dřevěný krov - umožňující zřízení podkroví, dřevěné trámové stropy 1.NP a tvrdé v 1.PP s rovnými podhledy (s tepelnou izolací podkroví), podkroví šikmé stropy, zděný komín. Vnitřní stěny s vápennými omítkami, zčásti nedokončené, bez maleb, podlahy standardní betonová mazanina, bez nášlapných vrstev, dveře plné a prosklené dřevěné typové a atypické,


–6– dřevěné, okna zdvojená dřevěná, palubkové dřevěné vstupní dveře a palubková dřevěná garážová vrata. Je provedený zařizovací předměty nejsou osazeny, osvětlovací tělesa a výplně otvorů zčásti chybí. Splašková kanalizace do vlastní vyvážecí žumpy. Rozvod pitné vody není zjištěný (okolní objekty mají z vlastních vrtaných studní, hloubky cca 27 m), provedený vnitřní rozvod vody a kanalizace, vnitřní rozvod el.220/380 V, vytápění je uvažované lokální. Sedlová střecha na dřevěný krov, není osazený bleskosvod, klempířské konstr.nekompletní z ocelového pozinkovaného plechu, bez parapetů. Krytina Cembrit šablony na dřevěné bednění. Dispozice 1.NP: vstupní venkovní přední schodiště, vestavěná garáž, chodba a obytný prostor bez zjistitelného členění, schody do podkroví. Dispozice upraveného podkroví 2.NP: obytný prostor v členění dřevěnými příčkami, finální podhled není dokončený. Objekt je připojený pouze na zemní kabelový rozvod elektrické energie u příjezdové cesty, přípojka pitné vody nezjištěna, přípojka splaškové kanalizace do vlastní vyvážecí jímky. Objekt je napojený na příjezd místní komunikace, pozemky nejsou oplocené, s možností parkování na okolním cizím pozemku u příjezdové cesty a u chaty, viz. foto. Chata je rozestavěná cca od roku 2007, je v průměrně udržovaném stavu nevyužívaného objektu rodinné rekreace, po dokončení s výbornými podmínkami rekreačního bydlení. Příslušenstvím chaty jsou venkovní úpravy (přípojka splaškové kanalizace, elektropřípojka silnoproudá, vyvážecí jímka splaškových vod s přípojkou, venkovní betonové schodiště), zanedbatelné trvalé porosty a pozemky. Venkovní úpravy a vedlejší objekty do 25 m2 zast.plochy jsou obsaženy již v ceně stanovené porovnávacím způsobem, ve srovnávací metodě administrativní ceny jsou počítány zvlášť a zohledněny poté při výpočtu obecné ceny.

Oddíl 2 B. Stavební pozemky na LV č.534 Popisy objektů a) Pozemky 1) Pozemky na LV č.534 Objekt rekreační chaty je osazený na vlastním pozemku v SJM ( Marie Moravčíková, povinný z exekuce) s přilehlým pozemkem na LV č.534. Jedná se o pozemek p.č.231, vedený v KN jako zastavěná plocha (rekreační chatou) a nádvoří a přilehlý pozemek p.č.466/8, vedeným v KN jako ostatní plocha-jiná plocha. Pozemky jsou dislokovány v k.ú. Klení, obec Benešov nad Černou, okres Český Krumlov. Mají obslužnost inž.sítěmi (pouze elektropřípojka a vlastní kanalizace), se zpevněnou a nezpevněnou příjezdovou cestou. Pozemek je dislokovaný dle kopie katastrální mapy, na okraji místní části obce Klení, je dobře přístupný a příjezdný příjezdovou komunikací. V okolí jsou obdobné rekreační objekty, které se v současnosti upravují na trvale obyvatelné objekty, lokalita je dobrou rekreační adresou.


–7–

Ocenění Oddíl 1 a) Objekty a.1) Vyhláška 364/2010 Sb. a.1.1) Rekreační chata, rozestavěná – § 26 Podlaží: Název 1.PP 1.NP

2.NP,zastřešení s podkrovím Součet:

Výška 2,15 m 3,13 m

Zastavěná plocha 5,70 × 3,80 obytná+příslušenství obytná = 5,70 ×10,80 příslušenství = 3,60× 0,70

= =

21,66 m2 64,08 m2

=

61,56 m2 147,30 m2

= =

46,57 m3 200,57 m3

=

70,79 m3 317,93 m3

1,15 m 5,70 ×10,80 6,43 m

Obestavěný prostor (OP): 1.PP 2,15 × 5,70 × 3,80 1.NP 3,13 × (obytná+příslušenství) obytná = 5,70 ×10,80 příslušenství = 3,60× 0,70 2.NP,zastřešení s 1,15 × 5,70 ×10,80 podkrovím Obestavěný prostor – celkem:

=

Zatřídění pro potřeby ocenění Rekreační chata: typ I–A Svislá nosná konstrukce: zděná v tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží Vybavení: Název, popis 1. Základy 2. Podezdívka 3. Obvodové stěny 4. Stropy 5. Zastřešení 6. Krytina 7. Klempířské konstrukce 8. Úprava povrchů 9. Schodiště 10. Dveře 11. Okna

Obj. podíl 5,60 % 3,60 % 25,30 % 9,40 % 9,20 % 4,10 % 0,80 % 9,20 % 2,10 % 3,10 % 5,20 %

Hodnocení Standardní Standardní Standardní Podstandardní Standardní Standardní Podstandardní Podstandardní Standardní Podstandardní Standardní


–8–

12. 13. 14. 15. 16. 17. 18. 19. 20. 21. 22.

Název, popis Podlahy Vytápění Elektroinstalace Rozvod vody Zdroj teplé vody Rozvod propan-butanu Kanalizace Záchod Okenice Vnitřní vybavení Ostatní

Obj. podíl 4,10 % 3,20 % 3,10 % 2,20 % 0,90 % 0,20 % 2,10 % 0,40 % 1,90 % 2,30 % 2,00 %

Hodnocení Nevyskytuje se Nevyskytuje se Standardní Podstandardní Nevyskytuje se Nevyskytuje se Podstandardní Nevyskytuje se Nevyskytuje se Nevyskytuje se Nevyskytuje se

Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 20, tabulky č. 1: Kraj: Jihočeský Obec: Benešov nad Černou Počet obyvatel: 1 379 Indexovaná prům. cena (IPC): 3 737,– Kč/m3 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Vyrovnaná poptávka s nabídkou, s lehkým převisem poptávky. Popis znaku Hodnocení znaku Ti 1 Situace na dílčím (segmentu) II. Poptávka nižší než nabídka –0,05 trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlast- 0,00 nictví) 3 Vliv právních vztahů na proI. Negativní –0,01 dejnost (např. prodej podílu, pronájem) 3

Index trhu (IT = 1 + ∑ Ti):

0,940

i=1

Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 3 Výborná poloha v rekreační oblasti, s dobrou dopravní a technickou dostupností. Popis znaku Hodnocení znaku 1 Životní prostředí a atraktivita IV. Vyhledávané rekreační oblasti, horská oblasti střediska 2 Přírodní lokalita III. Les nebo vodní plocha je v místě (docházková vzdálenost) 3 Poloha v zástavbě II. Bez vlivu, samoty 4 Dopravní dostupnost III. Bezproblémový příjezd k hranici pozemku 5 Hromadná doprava II. Dobrá dostupnost 6 Parkovací možnosti I. Špatné 7 Obchod a služby (okolí nemoII. Obchod nebo služby vitosti) 8 Sportoviště I. Žádné 9 Obyvatelstvo v okolí II. Bezproblémové okolí 10 Změny v okolí s vlivem na cenu II. Negativní změny nem.

Pi 0,15 0,00 0,00 0,00 0,00 –0,02 0,00 0,00 0,00 –0,01


–9– 11 Vlivy neuvedené

I. Vlivy snižující cenu

–0,01

11

Index polohy (IP = 1 + ∑ Pi):

1,110

i=1

Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 20, tabulka č. 2 Zděná konstrukce, nedokončeno, chybějící zařizovací předměty a technické vybavení. Popis znaku Hodnocení znaku 0 Typ stavby VI. Podsklepený - s podkrovím nad 1/2 zastavěné plochy 1.NP včetně 1 Druh stavby II. Rekreační chata 2 Svislé konstrukce II. Dřevěné oboustranně obíjené, zdivo do tl. 30 cm včetně 3 Střešní konstrukce III. Podkroví více jak z poloviny zastavěné plochy stavby 4 Napojení stavby na sítě II. Elektr. proud, voda , žumpa (septik) 5 Vybavení I. Bez zákl. příslušenství 6 Vytápění stavby II. Lokální vytápění 7 Příslušenství stavby (venkovní II. Bez příslušenství úpravy a vedlejší stavby do celkové ZP 25 m2 včetně) 8 Výměra pozemků užívané se II. Do 400 m2 stavbou 9 Kriterium jinde neuvedené I. Významně snižující cenu 10 Stavebně-technický stav VI. Stavba ve špatném stavu - (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) * Kategorie stavby: B - stáří od 20 do 30 let včetně Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V11: 0,9

Vi A 0,00 –0,03 0,03 0,00 –0,10 0,00 –0,04

0,00 –0,06 0,65*

10

Index konstrukce a vybavení (IV = (1 + ∑ Vi) × V11):

0,468

i=1

Index cenového porovnání (I = IT × IP × IV): Cena upravená (CU = IPC × I):

0,940 × 1,110 × 0,468 = 3 737,– × 0,488 =

Určení porovnávací hodnoty (OP × CU):

0,488 1 823,66 Kč/m3

317,93 × 1 823,66 =

579 796,22 Kč

Rekreační chata, rozestavěná – zjištěná cena:

579 796,22 Kč

a.2) Věcná hodnota podle THU a.2.1) Rekreační chata, rozestavěná Jednotkové množství: Hlavní část : Obestavěný prostor základů: Jednotkové množství – celkem:

+ =

317,93 jedn. 12,00 jedn. 329,93 jedn.

Ocenění: Ke stanovení jednotkové ceny bylo použito ukazatelů THU firmy RTS.


– 10 – Seznam porovnávaných objektů: Ic – cenový index Ip – index polohy Iv – index vybavení Kp – koeficient plochy podlaží Kv – koeficient výšky podlaží JKSO Název Základní jedn. cena Ic Ip Iv Kp Kv VRN Váha Upravená jedn. cena 803.82 chaty rekreační v krajině 3 132,– Kč svislá nosná konstrukce zděná z cihel, tvárnic, bloků 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 0,00 1,0 3 132,– Kč Jednotková cena: 329,93 jedn. × 2 100,– Kč/jedn. Cena stavby:

2 100,– Kč/jedn. 692 853,– Kč 692 853,– Kč

=

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 4 roky Předpokládaná další životnost: 76 roků Opotřebení: 100 × 4 / (4 + 76) = 5,000 % Odpočet opotřebení: 692 853,– Kč × 5,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:

– =

34 642,65 Kč 658 210,35 Kč


658 210,35 Kč

a.3) Věcná hodnota podle vyhlášky 364/2010 Sb. a.3.1) Rekreační chata, rozestavěná – § 26 Podlaží: Název 1.PP 1.NP

2.NP,zastřešení s podkrovím Součet:

Výška 2,15 m 3,13 m

Zastavěná plocha 5,70 × 3,80 obytná+příslušenství obytná = 5,70 ×10,80 příslušenství = 3,60× 0,70

= =

21,66 m2 64,08 m2

=

61,56 m2 147,30 m2

= =

46,57 m3 200,57 m3

=

70,79 m3 317,93 m3

1,15 m 5,70 ×10,80 6,43 m

Obestavěný prostor (OP): 1.PP 2,15 × 5,70 × 3,80 1.NP 3,13 × (obytná+příslušenství) obytná = 5,70 ×10,80 příslušenství = 3,60× 0,70 2.NP,zastřešení s 1,15 × 5,70 ×10,80 podkrovím Obestavěný prostor – celkem:

=


– 11 –

Zatřídění pro potřeby ocenění Rekreační chata: typ I–A Svislá nosná konstrukce: zděná v tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží Vybavení: Název, popis 1. Základy 2. Podezdívka 3. Obvodové stěny 4. Stropy 5. Zastřešení 6. Krytina 7. Klempířské konstrukce 8. Úprava povrchů 9. Schodiště 10. Dveře 11. Okna 12. Podlahy 13. Vytápění 14. Elektroinstalace 15. Rozvod vody 16. Zdroj teplé vody 17. Rozvod propan-butanu 18. Kanalizace 19. Záchod 20. Okenice 21. Vnitřní vybavení 22. Ostatní

Obj. podíl 5,60 % 3,60 % 25,30 % 9,40 % 9,20 % 4,10 % 0,80 % 9,20 % 2,10 % 3,10 % 5,20 % 4,10 % 3,20 % 3,10 % 2,20 % 0,90 % 0,20 % 2,10 % 0,40 % 1,90 % 2,30 % 2,00 %

Hodnocení Standardní Standardní Standardní Podstandardní Standardní Standardní Podstandardní Podstandardní Standardní Podstandardní Standardní Nevyskytuje se Nevyskytuje se Standardní Podstandardní Nevyskytuje se Nevyskytuje se Podstandardní Nevyskytuje se Nevyskytuje se Nevyskytuje se Nevyskytuje se

Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 20, tabulky č. 1: Kraj: Jihočeský Obec: Benešov nad Černou Počet obyvatel: 1 379 Indexovaná prům. cena (IPC): 3 737,– Kč/m3 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Vyrovnaná poptávka s nabídkou, s lehkým převisem poptávky. Popis znaku Hodnocení znaku Ti 1 Situace na dílčím (segmentu) II. Poptávka nižší než nabídka –0,05 trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlast- 0,00 nictví) 3 Vliv právních vztahů na proI. Negativní –0,01 dejnost (např. prodej podílu, pronájem) 3

Index trhu (IT = 1 + ∑ Ti):

0,940

i=1


– 12 – Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 3 Výborná poloha v rekreační oblasti, s dobrou dopravní a technickou dostupností. Popis znaku Hodnocení znaku 1 Životní prostředí a atraktivita IV. Vyhledávané rekreační oblasti, horská oblasti střediska 2 Přírodní lokalita III. Les nebo vodní plocha je v místě (docházková vzdálenost) 3 Poloha v zástavbě II. Bez vlivu, samoty 4 Dopravní dostupnost III. Bezproblémový příjezd k hranici pozemku 5 Hromadná doprava II. Dobrá dostupnost 6 Parkovací možnosti I. Špatné 7 Obchod a služby (okolí nemoII. Obchod nebo služby vitosti) 8 Sportoviště I. Žádné 9 Obyvatelstvo v okolí II. Bezproblémové okolí 10 Změny v okolí s vlivem na cenu II. Negativní změny nem. 11 Vlivy neuvedené I. Vlivy snižující cenu

Pi 0,15 0,00 0,00 0,00 0,00 –0,02 0,00 0,00 0,00 –0,01 –0,01

11

Index polohy (IP = 1 + ∑ Pi):

1,110

i=1

Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 20, tabulka č. 2 Zděná konstrukce, nedokončeno, chybějící zařizovací předměty a technické vybavení. Popis znaku Hodnocení znaku 0 Typ stavby VI. Podsklepený - s podkrovím nad 1/2 zastavěné plochy 1.NP včetně 1 Druh stavby II. Rekreační chata 2 Svislé konstrukce II. Dřevěné oboustranně obíjené, zdivo do tl. 30 cm včetně 3 Střešní konstrukce III. Podkroví více jak z poloviny zastavěné plochy stavby 4 Napojení stavby na sítě II. Elektr. proud, voda , žumpa (septik) 5 Vybavení I. Bez zákl. příslušenství 6 Vytápění stavby II. Lokální vytápění 7 Příslušenství stavby (venkovní II. Bez příslušenství úpravy a vedlejší stavby do celkové ZP 25 m2 včetně) 8 Výměra pozemků užívané se II. Do 400 m2 stavbou 9 Kriterium jinde neuvedené I. Významně snižující cenu 10 Stavebně-technický stav VI. Stavba ve špatném stavu - (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) * Kategorie stavby: B - stáří od 20 do 30 let včetně Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V11: 0,9

Vi A 0,00 –0,03 0,03 0,00 –0,10 0,00 –0,04

0,00 –0,06 0,65*

10

Index konstrukce a vybavení (IV = (1 + ∑ Vi) × V11):

0,468

i=1

Index cenového porovnání (I = IT × IP × IV): Cena upravená (CU = IPC × I):

0,940 × 1,110 × 0,468 = 3 737,– × 0,488 =

0,488 1 823,66 Kč/m3


– 13 – Určení porovnávací hodnoty (OP × CU):

317,93 × 1 823,66 =


579 796,22 Kč 579 796,22 Kč

Oddíl 2 a) Pozemky a.1) Vyhláška 364/2010 Sb. a.1.1) Pozemky na LV č.534 – § 28

Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 37,81 Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = Cp × 1,00, kde Cp = 35 + (1 379 – 1 000) × 0,007414 (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde 1 379 je počet obyvatel v obci. § 28 odst. 2 – Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Výhodnost polohy na území obce z hlediska + 20 % účelu užití stavby Pozemek pro stavbu s komerční využitelností + 20 % Úprava celkem: + 40 % ×

1,400

Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Přístup po nezpevněné komunikaci Není možnost napojení na veřejný vodovod Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci Svažitý pozemek orientovaný na SV, S a SZ Svažitost terénu přes 15 % v převažující části pozemku Chráněná krajinná oblast Národní park Úprava celkem: Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: (Chaty)

0,640 2,351 1,752

Název Parc. č. zastavěná plocha a 231 nádvoří

– – – –

10 % 5% 7% 4%

– – – –

4% 3% 3% 36 % × × ×

Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m2] základní upravená 64 37,81 139,5409

§ 28 odst. 5 – Pozemky zahrad a ostatní plochy Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití stavby + 20 % Pozemek pro stavbu s komerční využitelností + 20 % Úprava celkem: + 40 % ×

Cena [Kč] 8 930,62

1,400


– 14 – Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Přístup po nezpevněné komunikaci Není možnost napojení na veřejný vodovod Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci Svažitý pozemek orientovaný na SV, S a SZ Svažitost terénu přes 15 % v převažující části pozemku Chráněná krajinná oblast Národní park Úprava celkem: Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: (Chaty) Koeficient úpravy dle §28 odst.5: Název Parc. č. ostatní plocha-jiná 466/8 plocha

– – – –

10 % 5% 7% 4%

– – – –

4% 3% 3% 36 % × × × ×

Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m2] základní upravená 337 37,81 55,8163

Součet cen všech typů pozemků:

=

0,640 2,351 1,752 0,400 Cena [Kč] 18 810,09

27 740,71 Kč

Pozemky na LV č.534 – zjištěná cena:

27 740,71 Kč

a.2) Metoda tříd polohy a.2.1) Pozemky na LV č.534 Popis polohy pozemku: Okrajové místo obce v obytném prostoru rekreačních a obytných objektů ve svahu u lesa, dobrý příjezd, příjezd přímo k chatě zpevněný a nezpevněný, malá technická vybavenost. Pozemky oceněné metodou tříd polohy Název zastavěná plocha a nádvoří ostatní plocha-jiná plocha Výměra – celkem:

Parcelní číslo 231 466/8 =

Výměra 64,00 m2 337,00 m2 401,– m2

Výpočet věcné ceny pozemků metodou tříd polohy: 736 000,– Kč Reprodukční cena stavby: 64,00 m2 Zastavěná plocha hlavním objektem: Tabulka tříd polohy: Název znaku Třída polohy I. Všeobecná situace 2 II. Intenzita využití pozemku 1 III. Dopravní relace k velkoměstu 1 IV. Obytný sektor 1 V. Řemesla, průmysl administrativa, obchod nehodnotí se Průměrná třída polohy:

1,25


– 15 – Povyšující faktory: Výsledná třída polohy: Podíl ceny stavebního pozemku:

0,00 1,25 1,08 %

Výpočet ceny: Základní cena pozemku: (736 000,– × 1,08) / (100 – 1,08) Jednotková cena stavebního pozemku: 7 997,98 / (3 × 64,00) 41,66 × 192,00 Cena stavební části pozemku: Jednotková cena ostatních pozemků: 41,66 × 0,15 6,25 × 209,00 Cena ostatních pozemků: Průměrná jednotková cena pozemku: Výsledná cena pozemků:


7 997,98 41,66 7 997,98 6,25 1 306,25 23,20 9 304,23

Kč Kč/m2 Kč Kč/m2 Kč Kč Kč

9 304,23 Kč

a.3) Indexová metoda a.3.1) Pozemky na LV č.534 Ocenění pozemků indexovou metodou Poloha oceňovaných pozemků: Okrajové místo obce v obytném prostoru rekreačních a obytných objektů ve svahu u lesa, dobrý příjezd, příjezd přímo k chatě zpevněný a nezpevněný, malá technická vybavenost. zastavěná plocha a nádvoří p.č.: 231 Základní jednotková cena: ZJC Kč/m2 37,81 Koeficienty pro výpočet indexu: A Územní struktura okrajová poloha v obci 0,60 B Typ stavebního pozemku stavebně částečně připravený 1,00 C Třída velikosti obce pod 2 000 obyvatel 0,40 D Obchodní, resp. průmyslová poloha venkovská oblast 0,70 E Územní připravenost, infrastruktura dobrá 1,00 F Speciální charakteristiky volitelné nejsou 1,00 Celkový index oceňovaného pozemku Io = A × B × C × D × E × F 0,168 000 Jednotková cena pozemku JC = ZJC × Io Kč/m2 6,35 Výměra pozemku: m2 64,00 Cena pozemku Kč 406,40 ostatní plocha-jiná plocha p.č.: 466/8 Základní jednotková cena: ZJC Kč/m2 37,81 Koeficienty pro výpočet indexu: A Územní struktura okrajová poloha v obci 0,60 B Typ stavebního pozemku stavebně částečně připravený 1,00 C Třída velikosti obce pod 2 000 obyvatel 0,40 D Obchodní, resp. průmyslová poloha venkovská oblast 0,70 E Územní připravenost, infrastruktura dobrá 1,00 F Speciální charakteristiky volitelné nejsou 1,00 Celkový index oceňovaného pozemku Io = A × B × C × D × E × F 0,168 000


– 16 – Jednotková cena pozemku Výměra pozemku: Cena pozemku Výsledná cena pozemků:


JC = ZJC × Io

Kč/m2 m2 Kč

6,35 337,00 2 139,95

=

2 546,35 Kč 2 546,35 Kč


– 17 –

C. Rekapitulace Viz.další text. Ceny podle cenového předpisu Cena objektů Cena pozemků Celková cena podle cenového předpisu Věcná hodnota objektů Věcná hodnota podle THU Věcná hodnota podle vyhlášky 364/2010 Sb. Stanovená věcná hodnota objektů Věcná hodnota pozemků Cena určená metodou tříd polohy Cena indexovou metodou Stanovená věcná hodnota pozemků Stanovená věcná hodnota celkem

579 800,– Kč 27 740,– Kč 607 540,– Kč 658 210,– Kč 579 800,– Kč 500 000,– Kč 9 300,– 2 550,– 40 000,– 540 000,–

Kč Kč Kč Kč

Porovnávací celková cena nemovitostí pro stanovení celkové obvyklé ceny nemovitostí ve výlučném vlastnictví, k.ú. Klení, na LV č.534, podle odborného odhadu znalce činí : 540.000,– Kč Cena slovy: pětsetčtyřicettisíc Kč

II. Ocenění nemovitostí - odhad hodnoty pro stanovení podílu id 1/2 obvyklé ceny nemovitostí v k.ú. Klení, na LV č.534 : Pro stanovení obvyklé ceny nemovitosti ve smyslu definice uvedené v §2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů („zákon o oceňování majetku“) bylo použito obecné metodiky. Na těchto zásadách je ocenění vypracováno : „ Majetek a služba se oceňuje obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“ Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně, jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu.


– 18 – Předpoklady stanovení obvyklé ceny * Předmětem ocenění jsou pouze výše uvedené nemovitosti bez dalších vazeb * Předpokládá se bezzávadové vlastnické právo k oceňované nemovitosti tj.totožný vlastnický vztah k nemovitosti, prosté všech zadržovacích a omezovacích práv, služebností, věcných břemen či zadlužení. * Vychází se z toho, že všechny informace a podklady, které byly znalci předloženy a poskytnuty objednatelem, jsou pravdivé. STANOVENÍ HODNOTY NEMOVITOSTI METODOU KOMPARATIVNÍ (ANALÝZA TRHU ) Při ocenění touto metodou stanovujeme hodnotu nemovitosti pomocí analýzy prodejů obdobných druhů nemovitostí, které byly uskutečněny v dané lokalitě v nedávném období. Analyzují se majetky prodané nebo nabízené k prodeji v současných tržních podmínkách v daném místě a čase. Tyto nemovitosti se porovnávají s oceňovanými nemovitostmi pomocí kritérií a cenotvorných faktorů, ovlivňujících potencionální poptávku po těchto nemovitostech. Těmito faktory jsou zejména : - datum uskutečnění prodeje, příp.pouze dosud nerealizovaný prodej - lokalizace a situování nemovitosti - existence přístupových možností k nemovitostem, dopravní obslužnost a infrastruktura - velikost, rozsah a rozmanitost majetku - technické stáří objektu, rekonstrukce, vybavení - stavebně technický stav objektů, vybavenost objektů TZB - morální opotřebení, zastaralost technologie - možnost dalšího rozšíření a výstavby v dané lokalitě - okruh potencionálních investorů - majetkové a právní vztahy, věcná břemena a jiné závady váznoucí na nemovitostech Údaje z těchto nabízených nebo realizovaných prodejů nemovitostí porovnáváme dle vybraných kritérií s námi oceňovanou nemovitostí a provádíme korekce hodnoty v závislosti na rozdílech obou nemovitostí (porovnávané-porovnávací). V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí-přibližně srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než jeden rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu by údaje ztratily svou vypovídající schopnost. Zpracovatel posudku provedl aktuální průzkum na trhu přibližně srovnatelných nemovitostí v místě a čase (údaje realitních kanceláří a statistické údaje), s použitím vlastních zkušeností zpracovatele ze znaleckých posudků pro obdobné objekty, zpracovaných v roce 2010 a ze zjištěných údajů kupních cen roku 2010, viz přiložené kopie (předpokládá se, že reálná obvyklá cena je cca o 15% nižší - provise, poplatky a nadhodnocení prodejce - není pravidlem). Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu s nemovitostmi (vývěsky RK, jejich nabídkové a informační bulletiny, internetové portály RK atd.), vyhodnocováním údajů z denního tisku, sledováním aukcí a dražeb, případně s konsultacemi s realitními kancelářemi


– 19 – Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena nemovitostí, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Stanovení obvyklé ceny je hypotetické, protože se nedá najít v místě stejná nemovitost, se kterou by se dala posuzovaná srovnat, obvyklá cena je zjišťována i dotazy na potenciální zájemce o koupi. Stanoveno odhadním srovnáním prodejních cen v místě a čase přibližně podobných nemovitostí s přihlédnutím ke skutečnosti, že se ceny obdobných nemovitostí za posledních 12 měsíců propadly o 10 – 12 %, teď stagnují. Pro nemovitosti oceňovaného typu v dobrém stavu, uvedené velikosti, vybavení, zjištěnému technickému stavu v dané lokalitě poptávka je nižší než nabídka. S přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu technickému stavu a vybavení a způsobu využití jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je obchodovatelná -prodejná. Podle databáze CSÚ vytvořené MF ČR ke sledování a vyhodnocování cen dle §33 odst.3, zákona č.151/1997 Sb., je využito rozložení cenové hladiny podle druhu nemovitosti, jejich polohy a dalších faktorů, jakož i vývoj tohoto rozložení v místě a čase. Zdroj dat, jejich frekvence vychází z reálných, skutečně přiznaných cen, který je do toku transakcí na trhu nemovitostí předávaný. Nemovitostí jsou v Česku dlouhodobě nadhodnocené, a lze očekávat pokles jejich cen. Vyplývá to z výzkumu realitního trhu prováděném v Centru pro ekonomický výzkum a postgraduální vzdělání (CERGE), které je součástí Akademie věd. Průzkum se snažil zjistit, zda po splasknutí realitní bubliny v USA nedošlo k podobnému splasknutí cen v Česku. "Nejviditelnějším příznakem 'bubliny' je prudký nárůst cen, který však v CERGE nezaznamenali," uvedli v tiskové zprávě. Výzkumníci z CERGE předpokládají, že vlivem rostoucí inflace a nižšího růstu HDP v poslední době poptávka po bydlení klesne, a jeho ceny se ještě více sníží. Většina developerských firem nyní skutečně čelí snížení poptávky po nových bytech až o třetinu. Zákazníci totiž vyčkávají, až ceny sníží. Podle průzkumu nemovitosti v Česku zdražovaly zejména v roce 2007. Tehdy standardní byt o rozloze 68 metrů čtverečních zdražil mimo Prahu o 34 procent, v hlavním městě pak o 22 procent. "A to po letech zpomalení růstu a navzdory jiným ekonomickým ukazatelům - nájmům, nákladům, příjmům domácností," poznamenali výzkumníci. Ředitel společnosti Central Europe Holding Jiří Pácal Novinkám potvrdil, že již nyní tržní ceny padají dolů. Podle něj se právě oproti roku 2007 ceny snížily zhruba o 15 až dvacet procent. Nabídkové ceny klesly podle nejnovějších údajů Českého statistického úřadu v posledních třech měsících loňského roku poprvé od roku 2005. Ve srovnání s loňským třetím čtvrtletím byly nižší o 1,7 procenta. Také v rámci celé republiky se nepřetržitý růst cen trvající od roku 2005 téměř zastavil. Další analýzy jsou sledovány v souvislosti s těmito faktory : - období (rok výstavby, nákupu nebo prodeje nemovitostí) - velikostní kategorie obce, regionu - pásmo opotřebení staveb, podle pozemků a podle druhu členění nemovitosti - stupni pásma opotřebení, časová závislosti - majetkoprávní vztahy ostatní parametry (jednotková cena atd.) - cenový index Z předchozího textu : Stanoveno odhadním srovnáním prodejních cen v místě a čase přibližně podobných nemovitostí (nemovitosti ale dokončené v lepším stavu), s přihlédnutím ke skutečnosti, že se ceny obdobných nemovitostí za posledních 12 měsíců propadly o 10 – 12 %.


– 20 – -

informace o nemovitosti s prohlídkou a zaměřením (viz.předchozí text) zatřídění nemovitosti dle posudku, Z.P., O.P., opotřebení, stáří, technická infrastruktura, a poloha, velikost v obci a v regionu - průměrné ceny ze O.P. v regionu, ve stavu rozestavěném - korekční součinitel cenového indexu podle průměrné ceny a cenových indexů v závislosti na velikosti obce a stupni opotřebení Srovnávací cena, referenční vztah : TC = ( CST * QF ) * IF * VEL F * SWOT * PF Kde výraz v závorce určuje součin cen dle ČSÚ a velikostní faktor oceňované nemovitosti, ostatní výrazy jsou faktory investora a obecného cenového trendu, analýzy SWOT, variačního koeficientu v závislosti na poloze a infrastruktury obce v regionu. K jednotlivým faktorům : - IF = místní část obce je vybavena veškerýminěkterými inženýrskými sítěmi bez možností napojení na plyn, příjezdové cesty jsou zpevněné a nezpevněné, nemovitost je situovaná v domě v podélném svahu vedle obecní komunikace, v intravilánu obce, v její obytné zóně, dobrý přístup k nemovitosti ( v zimě obtížný) - VEL F = obec je podle velikosti zařazena s počtem obyvatel do 2 000, lokalita s dobrou dopravní dostupností a infrastrukturou. - SWOT = silné stránky - regionální napojení na spojení Dolní Dvořiště-Praha-České Budějovice–Besednice-KapliceČeský Krumlov - dobrá dostupnost do všech částí okolních měst v blízkosti obce, pošta, autobus, zdravotní středisko, restaurace, prodejna a blízké rekreační pensiony, oblast Přírodního parku Novohradské Hory - obec je nedaleko statutárního města Č.Budějovice (35 km) - přímá návaznost na rekreační oblasti s celoročním sportovním využitím - obec s průměrným přísunem návštěvníků - stavby v zóně rekreačního bydlení, současně bez možností rozšíření - možnost parkování OA = slabé stránky - nemovitosti v poměrně odlehlé části, v madmořské výšce 760 m, v zimě s obtížnější dostupností - není možnost napojení na veřejný řad pitné vody a kanalizace - nemovitost je ve vlastnictví SJM Přírodní katastrofy : Za přírodní katastrofy se považují velká neštěstí, živelné pohromy a události s tragickými následky. Lze je členit na záplavy, a povodně, sesuvy půdy, sopečné erupce, tajfuny, zemětřesení. V podmínkách ČR lze uvažovat se záplavami, povodněmi a sesuvy půdy, jako přímými následky nadměrných atmosférických srážek. Ostatní katastrofické jevy nebyly na území ČR významně zaznamenány. Nemovitosti se nenachází v území, kde by bylo možné s uvedenými jevy počítat. Při záplavách v roce 2002 byla, dle zjištění v povodňových mapách, nemovitost nad hladinou záplavové vlny blízkého potoka - je na vyvýšeném místě. Územní plán : Pod tímto pojmem je zahrnutý celý proces zpracování a pořízení územně plánovací dokumentace, završený schválenou obecně závaznou vyhláškou s grafickým plánem využití území. Celý tento proces je upravený Stavebním zákonem č.183/2007 Sb. ve znění pozdějších předpisů, stav územně plánovací dokumentace je jedním z faktorů, ovlivňujícím obvyklou cenu


– 21 – nemovitostí. Ze schváleného územního plánu obce vyplývá, že nemovitosti jsou dislokovány v obytné rekreační zóně obce, současně bez možností rozšíření. Chata : v tomto případě je již v předchozí části posudku stanovena hodnota věcná a administrativní, která je dále upravena o opotřebení na cenu reprodukční a úpravou koeficientem prodejnosti pak oscilující relativně k ceně obvyklé. Je však nutno upozornit, že tato cena je stejně cenou syntetickou – administrativní, neboť podstatně nereflektuje stav trhu k datu ocenění. Zároveň je nutno konstatovat, že věcnou hodnotu trh zásadně neakceptuje vzhledem k velmi vysoké ceně stavebních prací a to i přes snížení o opotřebení. Hodnota výnosová - je založena na kapitalizaci přepokládaného stabilizovaného čistého ročního zisku z nájemného, t.j. hrubý výnos minus správní, provozní a další náklady mimo těch, které nejsou součástí předpokládaného nájmu. Čistý výnos je kapitalizován na základě odhadnuté tržní úrokové míry na principu věčné renty. Obecně a i v tomto případě se pokládá za nejpřesnější hodnota stanovená srovnáním, která je dále při stanovení obvyklé ceny použita. Pozemky : při ocenění nemovitosti je obvyklá cena pozemků zohledněna v konečné obvyklé ceně nemovitosti. Obecná cena je statistickým výsledkem indexů cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Podmínkou srovnání je jednak existence rozvinutého trhu s nemovitostmi, jednak přístup k informacím o sjednaných cenách. Výsledná srovnatelná hodnota je cena, za kterou by mohla být nemovitost prodána v daném místě a čase. Při ocenění pozemků je podkladem ocenění jednak hodnota dle předpisu jednak cena určená výnosovou metodou a metodou srovnání. 1) administrativní cena 2) metoda tříd polohy 3) metoda indexová Administrativní cena Cena pro toto ocenění byla stanovena na základě vyhlášky ministerstva financí č. 460/2009 Sb. platné ke dni ocenění. Metoda tříd polohy Ocenění vychází ze srovnatelných polohových statistických údajů. Metoda indexová Je statistickým výsledkem indexů cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Podmínkou srovnání je jednak existence rozvinutého trhu s nemovitostmi, jednak přístup k informacím o sjednaných cenách. Výsledná srovnatelná hodnota je cena, za kterou by mohla být nemovitost prodána v daném místě a čase.

Obvyklá cena nemovitostí : znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitostí stanovuje cenu nemovitostí, která by byla dosažena při prodeji stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. ZNALECKÝ POSUDEK Č.818 - 04/11, 10.01.2011

– 22 –

Závěr znalce : v úvahu byla vzata ta skutečnost, že oceňované nemovitosti jsou průměrně opotřebované, v dobrém technickém stavu rozestavěného objektu pře dokončením, mají standardní parametry obvykle vybavených obdobných staveb. Nutnost dokončení stavby pro využití ke standardnímu trvalému nebo rekreačnímu bydlení, je nutné dokončit stavební část a část technického vybavení. Nepodstatnou skutečností při zjištění obvyklé ceny je i skutečnost SJM - má vliv na snížení ceny cca z 10-15-ti %, cena obvyklá nedosahuje na cenu administrativní. Využití nemovitostí je vhodné, leží v nádherné přírodní scenérii pod vrchem Vysoký Kámen ( 864 m nm.v.), výhodou je blízkost statutárního města České Budějovice města Kaplice, Besednice, Benešova nad Černou (cca 5 km), objekt leží v poblíž atraktivní rekreační oblasti Přírodního parku Novohradské Hory, poblíž Žofínského pralesa, cyklostezky a pěší stezky, lokalita je dobře průměrně technicky vybavená, s dobrou dopravní dostupností a dostupností lékařské péče, v obci je Infostředisko, pošta, škola, autobusová zastávka cca 600 od chaty, je veřejná telefonní stanice, nemovitost je po dokončení dobře pronajímatelná. Na základě uvedených skutečností a zjištění a s přihlédnutím k místním podmínkám polohy nemovitosti odhaduji podíl id 1/2 obvyklé ceny nemovitostí pro potřebu exekučního řízení takto :

Celková obecná cena nemovitostí pro stanovení spoluvlastnického podílu id 1/2 obvyklé ceny nemovitostí v k.ú. Klení, na LV č.534 podle odborného odhadu znalce činí : 420.000,– Kč Cena slovy: čtyřistadvacettisíc Kč

Rozpočet celkové obecné ceny na jednotlivé vlastníky Název vlastníka Rudolf Moravčík Marie Moravčíková (povinný z exekuce)

Vlastnický podíl 1/2 1/2

Podíl ceny 210.000,– Kč 210.000,– Kč


– 23 –

1. Obvyklá cena spoluvlastnického podílu id 1/2 k nemovitostem v k.ú. Klení, na LV č.534 podle odborného odhadu znalce činí :

210.000,– Kč Cena slovy: dvěstědesettisíc Kč

2. Práva a závady váznoucí na spoluvlastnickém podílu id 1/2 k nemovitostem v k.ú. Klení, na LV č.534, podle odborného odhadu znalce činí : na základě zjišťovacího řízení na KN a v předložených dokladech, nebyly zjištěny žádné skutečnosti, ze kterých by vyplývaly (Smlouvy o pronájmu, Smlouvy o věcném břemeni atd.) závady na nemovitostech. Nebyly zjištěny ani písemné závazky ze smluvních ujednáních, jejichž existenci nelze z výpisů v KN zjistit. Práva a závady jsou, ve smyslu OSŘ č.99/1963 Sb., v platném znění, dle § 336 a,odst.1, písm.b, týkající se ceny jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených a dle § 336 a, odst.1, písm.c, ve znění dle § 336 a, odst.2, nulové.

0.000,– Kč Cena slovy : nula Kč

3. Práva a závady váznoucí na spoluvlastnickém podílu id 1/2 k nemovitostem v k.ú. Klení, na LV č.534, které, dle odborného názoru znalce prodejem z dražby nezaniknou: na základě zjišťovacího řízení na KN a v předložených dokladech, nebyly zjištěny žádné skutečnosti, ze kterých by vyplývala práva a závady, které prodejem z dražby nezaniknou.

V Českých Budějovicích, 10.01.2011 Ing. Milan Paleček Opatovická 27 370 10 České Budějovice 10


– 24 –

D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 26.11.1986,č.j. Spr.199/86, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 818 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji fakturou č.03/11 podle připojené likvidace.


– 25 –

E. Seznam příloh 7 2 1 1 1 1 2 4

x x x x x x x x

A4 A4 A4 A4 A4 A4 A4 A4

výpis z Katastru nemovitostí snímek přehledné mapy snímek katastrální mapy snímek turistické mapy snímek fotomapy snímek ortomapy fotodokumentace srovnatelné nemovitosti


11

Recommend Documents