11

Znalecký posudek č. 926 - 112/11 ve věci stanovení obvyklé ceny nemovitostí - bytové jednotky (bytu) č.1152/7, vč. spoluvlastnických podílů na společných částech domu a jeho vybavení a spoluvlastnického podílu k pozemku p.č.2537/12 - zastavěná plocha a nádvoří bytovým domem čp.1150,1151 a 1152. Jednotka je ve výlučném vlastnictví fyzické osoby (povinný Jaroslav Mikolášek). Oceňovaná jednotka s příslušenstvím je zapsaná v KN v k.ú. České Budějovice 7, obec České Budějovice, okres České Budějovice, na LV č.5052. Oceňovaná jednotka s příslušenstvím je příslušná typovému zděnému bytovému domu České Budějovice, Boršovská čp.1152/11, 370 07 České Budějovice 7, v k.ú.České Budějovice 7, obec České Budějovice, okres České Budějovice, na LV č.4989. Dislokace je určena dle kopie katastrální mapy s vyznačením, viz. přílohy. Na oceňovaných nemovitostech váznou dle výpisu z KN nařízené exekuce a zástavní práva smluvní. Na nemovitostech neváznou jako závady žádná věcná břemena, nemovitosti jsou jiných práv a závad (právně účinných) s nimi spojenými prosté, z výpisu a informací na KN a od vlastníka nemovitostí nebyly zjištěny. Nemovitosti nejsou prokazatelně pronajaty, smlouva o pronájmu nebyla předložena. Posudek je zpracovaný dle požadavku objednatele, dle specifikace Usnesení o nařízení exekuce č.j.48EXE-2371/2011-15 a Usnesení o ustanovení znalce č.j. 125 EX 221/11-54. Ocenění je provedeno v souladu a na základě “Prohlášení vlastníka budovy” s přílohami, které vymezují příslušnou jednotku pro potřebu ocenění a na základě požadavků objednávky.

Objednatel posudku:

EXEKUTORSKÝ ÚŘAD ČESKÝ KRUMLOV JUDr.Marek Frank, soudní exekutor Radniční 28 381 01 Č e s k ý K r u m l o v č. obj.: písemná, usnesení ustanovení znalcem, č.j.125 EX 221/11-54 ze dne: 10.08.2011, převzato 17.08.2011 vystavil: JUDr. Marek Frank, soudní exekutor

Účel posudku: zjistit obvyklou cenu nemovitostí (povinný z exekuce Jaroslav Mikolášek), pro potřebu exekuce prodejem nemovitostí, na základě výše uvedených dokladů, dle stavu ke dni vydání Usnesení o ustanovení znalce. Dle obecné metodiky, věcné hodnoty dle THU, výnosové hodnoty, se srovnáním s vyhláškou ministerstva financí České republiky č. 364/2010 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č 151/1997 Sb., o oceňování majetku, podle zák.č.120/2001 Sb.,§ 66 odst.5 a zákona č 151/1997 Sb. (§ 2 odst.1) dle stavu ke dni 10.08.2011 posudek vypracoval: Ing. Milan Paleček Opatovická 27 370 10 České Budějovice 10 Posudek obsahuje 23 stran a 24 stran příloh. Objednateli se předává v 1 vyhotovení - v originální elektronické podobě ve formátu PDF a s přílohami.. V Českých Budějovicích, 30.08.2011

–2–

A. Nález 1. Znalecký úkol ve věci stanovení obvyklé ceny nemovitostí - bytové jednotky (bytu) č.1152/7, vč. spoluvlastnických podílů na společných částech domu a jeho vybavení a spoluvlastnického podílu k pozemku p.č.2537/12 - zastavěná plocha a nádvoří bytovým domem čp.1150,1151 a 1152. Jednotka je ve výlučném vlastnictví fyzické osoby (povinný Jaroslav Mikolášek). Oceňovaná jednotka s příslušenstvím je zapsaná v KN v k.ú. České Budějovice 7, obec České Budějovice, okres České Budějovice, na LV č.5052. Oceňovaná jednotka s příslušenstvím je příslušná typovému zděnému bytovému domu České Budějovice, Boršovská čp.1152/11, 370 07 České Budějovice 7, v k.ú.České Budějovice 7, obec České Budějovice, okres České Budějovice, na LV č.4989. Dislokace je určena dle kopie katastrální mapy s vyznačením, viz. přílohy. Na oceňovaných nemovitostech váznou dle výpisu z KN nařízené exekuce a zástavní práva smluvní. Na nemovitostech neváznou jako závady žádná věcná břemena, nemovitosti jsou jiných práv a závad (právně účinných) s nimi spojenými prosté, z výpisu a informací na KN a od vlastníka nemovitostí nebyly zjištěny. Nemovitosti nejsou prokazatelně pronajaty, smlouva o pronájmu nebyla předložena. Posudek je zpracovaný dle požadavku objednatele, dle specifikace Usnesení o nařízení exekuce č.j.48EXE-2371/2011-15 a Usnesení o ustanovení znalce č.j. 125 EX 221/11-54. Ocenění je provedeno v souladu a na základě “Prohlášení vlastníka budovy” s přílohami, které vymezují příslušnou jednotku pro potřebu ocenění a na základě požadavků objednávky. Schéma s vyznačením jednotky a výpisy z KN jsou nedílnou součástí posudku a jsou přiloženy v příloze posudku.

2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 24. a 27.08.2011 - venkovní a vnitřní ohledání a zaměření, 27.08.2011 za přítomnosti matky povinného paní Škollové, s podrobnými informacemi zjištěnými od úředních osob a sousedů v domě a okolních domů, při konečné prohlídce se skutečným zaměřením. S povinným nebylo možné navázat kontakt, na písemnou výzvu ze 17.08. nereagoval. Konkrétní termín nebylo předem možné domluvit, způsob zaměření byl konzultovaný s objednatelem.

3. Podklady pro vypracování posudku - výpis z katastru nemovitostí z Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, katastrální pracoviště České Budějovice, LV č.5052 z 10.08.2011 - výpis z katastru nemovitostí z Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, katastrální pracoviště České Budějovice, LV č.4989, z 25.08.2011 - kopie katastrální mapy z Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, katastrální pracoviště České Budějovice z 25.08.2011 - Prohlášení vlastníka budovy s přílohami z 18.02.2003 - USNESENÍ o ustanovení znalce, vydané EXEKUTORSKÝM ÚŘADEM ČESKÝ KRUMLOV z 10.08.2011, č.j.125 EX 221/11-54 ZNALECKÝ POSUDEK Č.926 - 112/11, 30.08.2011

–3– - USNESENÍ o nařízení exekuce, vydané Okresním soudem Č.Bud. z 09.05.2011, č.j. č.j.48EXE-2371/2011-15 - údaje sdělené objednavatelem a zjištěné z dokladů, při místní fyzické prohlídce a při venkovním zaměření

4. Vlastnické a evidenční údaje Výlučné vlastnické právo k nemovitostem : LV č.5052 Výlučný vlastník jednotky : 1/1 Jaroslav M i k o l á š e k (590419/0468), bytem Boršovská čp.1152/11, 370 07 České Budějovice 7 povinný z exekuce č. jednotky 1152/7 - byt v budově č.p.1150,1151,1152 na LV č.4989, k.ú. České Budějovice 7, na parcele p.č.2537/12 Podílový spoluvlastník pozemků : 1/1 Jaroslav M i k o l á š e k (590419/0468), bytem Boršovská čp.1152/11, 370 07 České Budějovice 7 povinný z exekuce parcela p.č.2537/12

zastavěná plocha a nádvoří

821 m2

Spoluvlastnický podíl vlastníka jednotky na společných částech domu a pozemcích na LV č.4989 : 7360/252840

5. Dokumentace a skutečnost Nebyla předaná žádná stavební dokumentace projektu stavby, skutečnosti byly překontrolovány a zjištěny na základě zaměření zpracovatelem dle skutečnosti na místě. Pro zpracování posudku byly k dispozici údaje z dokumentace Prohlášení vlastníka jednotky, zjištěné na KN, výpisy z KN a kopie katastrální mapy. Základní údaje ke zpracování posudku byly převzaty z předaných dokladů objednatele, zjištěny zpracovatelem a doplněny při místním šetření 24. a 27.08.2011, kdy byly doplněny dostupné údaje z hlediska stavebních konstrukcí, vybavení bytu a opotřebení, dle skutečnosti na místě. Datum prohlídky bylo oznámeno objednateli, následný způsob místní prohlídky jím byl odsouhlasený, jednotka není prokazatelně pronajatá.

6. Celkový popis nemovitosti hlavní stavba - jedná se o řadový obytný tří sekcí - dům se třemi samostatnými vchody s vlastními č.p., s bytovými jednotkami, s technickými prostorami a se společnými částmi budovy, dům je užívaný v souladu s účelem, ke kterému je určený. Obytný dům, který obsahuje oceňovanou jednotku dle Prohlášení vlastníka budovy, je obytný dům klasického zděného konstrukčního systému nosného keramického zdiva a montovaných plošných dílců stropů a schodišť, typový, s revitalizací a nově zatepleným obvodovým pláštěm v roce 2011, s třemi byty v každém NP, ve čtyřech obytných nadzemních podlažích 2. 4.NP, se společnými a technickými prostorami v technickém 1.NP.

ZNALECKÝ POSUDEK Č.926 - 112/11, 30.08.2011

–4– Je umístěn uvnitř zastavěné obytné části města se staršími obytnými a rodinnými domy - v obytné zóně města, v bezproblémovém prostředí místní části Rožnov, s plnou technickou infrastrukturou a dopravní dostupností vyhledávané městské lokality. Dům je přístupný po jednostranném chodníku a příjezd je umožněný po zpevněných místních komunikacích ulice Boršovská, v návaznosti na hlavní městkou komunikaci Lidická třída. Ze strany domu a před domem s možností neomezeného parkování na veřejných zpevněných plochách u domu. Zadní veřejná parková plocha s dětskými hřištěmi, s možností sušení prádla, s prolézačkami a houpačkami - pozemky na LV č.1 ve vlastnictví Statut.města Č.Budějovice. Základové konstrukce betonové pasy, s izolací proti zemní vlhkosti, venkovní omítky stěrkové probarvené, drásané, jsou součástí nového dodatečně provedeného kontaktního zateplovacího systému, v 1.NP s vodoodpudivou omítkou soklu, vnitřní omítky štukové s malbami a rovnými podhledy stropů. Společné chodby keramická dlažba a betonové mazaniny, linkrusty soklů s olejovým nátěrem, schodiště typové železobetonové s keramickou dlažbou, dtto na podestách a mezipodestách, zábradlí tyčové kovové. Dveře vchodové a balkónové plastové s izolačním dvojsklem, nové prosklené, ostatní společných prostor hladké a plné typové, ve všech bytech nová plastová okna s izolačním dvojsklem a předokenními žaluziemi, prosvětlení schodiště na mezipodestách dtto plastové prosvětlující stěny, ke všech bytům náleží atypické nově opravené balkóny s novým kovovým pozinkovaným zábradlím s matovým prosklením a keramickou dlažbou podlah, není osazený osobní výtah. Střecha je plochá s vnitřními spády, nová fóliová krytina se zateplením střešního pláště a klempířské prvky nové, dům je vybavený bleskosvodem a STA. Dům je napojený na městský vodovodní řad pitné vody, zemní kabeláž elektropřípojky E.ON, telefonní rozvody Telecom, kabelovou televizi, rozvod městského teplovodu z CPS v místě, splaškové a dešťové kanalizace městských kanalizačních řadů, zemního plynu. Dům je užívaný dle zjištěných podkladů od kolaudace roku 1967, stáří domu je počítáno 44 let. Celý trojdům je nepodsklepený, má jedno technické 1.NP se společnými prostorami a čtyřmi obytnými podlažími 2. - 4.NP s 36-ti byty, nebytové prostory se nevyskytují, existuje SVJ (Společenství vlastníků jednotek). Je členěný dle výpisu z KN a PVB na jednotky. Všechny byty mají standardní vybavení obvyklé v době výstavby, v některých bytech jsou provedeny vlastní nadstandardní úpravy konstrukcí a vybavení (předmětný byt také). Dům má dobrou údržbu, v průběhu užívání provedeny na vlastní náklady vlastníků jednotek úpravy interiérů a byly provedeny i úpravy společných prostor domu, byla osazena nová plastová okna a dveře a celková revitalizace domu a okolí. V roce 2011 provedeno zateplení obvodového pláště s barevnou fasádou, zateplení střešního pláště a krytina s klempířskými prvky, viz. foto. Dům 1152/11 : Dispozice 1.NP (technické podlaží): vesměs společné části domu - vstupní závětří, vstupní zádveří se vstupní halou, sušárna, žehlírna, prádelna,, kočárkárna, sklady, komunikační chodby, sklepní kóje, ostatní společné prostory a schodiště do 2.NP. Dispozice 2.NP (1.obytné podlaží): vstupní podesta, schodiště do 3.NP, 3x byt 3+1 (jednotky 1152/1, 1152/2, 1152/3). Dispozice 3.NP (2.obytné podlaží): vstupní podesta, schodiště do 4.NP, 3x byt 3+1 (jednotky 1152/4, 1152/5, 1152/6). Dispozice 4.NP (3.obytné podlaží): vstupní podesta, schodiště do 5.NP, 3x byt 3+1 (jednotky 1152/7, 1152/8, 1152/9). Dispozice 5.NP (4.obytné podlaží): vstupní podesta, 3x byt 3+1 (jednotky 1152/10, 1152/11, 1152/12), výstupový žebřík na střechu ZNALECKÝ POSUDEK Č.926 - 112/11, 30.08.2011

–5–

Na oceňovaných nemovitostech neváznou jako závady žádná věcná břemena, nemovitosti jsou jiných práv a závad (právně účinných) s nimi spojenými prosté, z výpisu a informací na KN a od vlastníka nemovitostí nebyly zjištěny. Nemovitosti nejsou prokazatelně pronajaty, smlouva o pronájmu nebyla předložena.

7. Obsah posudku Společné části domu a jeho příslušenství a) Pozemky 1) Pozemek na LV č. 4989 Byt b) Byt 1) Jednotka bytová č.1152/7 (4.NP - 3.obytné podlaží)


–6–

B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno dle obecné metodiky, věcné hodnoty, se srovnáním s vyhláškou Ministerstva financí České republiky č.364/2010 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č 151/1997 Sb. (§ 2 odst.1), o oceňování majetku.

I. Ocenění nemovitostí podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 364/2010 Sb. o oceňování staveb, pozemků a trvalých porostů, jako porovnávací metoda pro stanovení obvyklé ceny. Podklady pro stanovení koeficientu Kp: Oblast:

České Budějovice 3

Popisy objektů Společné části domu a jeho příslušenství

a) Pozemky 1) Pozemek na LV č. 4989 LV č.4989 Podle výpisu z katastru nemovitostí z Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, katastrální pracoviště České Budějovice z 10.08.2011 se jedná o stavební pozemek p.č.2537/12 zastavěná plocha a nádvoří bytovým domem čp.1150,1151 a 1152, vše v k.ú. České Budějovice 7, obec České Budějovice, okres České Budějovice. Pozemky pod objektem jsou dislokované v okrajové části individuální a společné bytové zástavby města, v bezproblémové lokalitě u železniční trati a místní komunikace obce, není známá platná cenová mapa. Byt

b) Byt 1) Jednotka bytová č.1152/7 (4.NP - 3.obytné podlaží) 1) Jednotka č.1152/7 1. Byt 3 + 1, přední pravý, krajní (v pohledu od hlavního vchodu), umístěný ve 4.NP (3.obytném podlaží), standardní vybavení, detaily viz. “Prohlášení vlastníka budovy” a schémata v přílohách, výlučné vlastnictví, Jaroslav Mikolášek (povinný z exekuce). celková plocha s příslušenstvím…………....................………..……73,60 m2 celková plocha s příslušenstvím zaokrouhleno...............……………73,60 m2 Jednotka č.1152/7 se skládá z :

Název pokoj 1 pokoj 2 pokoj 3 jídelna

m2 18,31 14,20 10,92 7,51


–7– koupelna+WC kuchyně předsíň

4,63 5,48 5,61

balkón 5,00 m2 sklep zděný 6,94 m2 (plocha sklepa a balkónu se nezapočítává do celkové plochy bytové jednotky) Vybavení jednotky č.1152/7 :

Název dřez klozetová mísa kuchyňská linka lapač par míchací baterie plynový sporák umyvadlo sprchový kout plastový vestavěná skříň

ks 1 1 1 1 3 1 1 1 2

Součástí bytové jednotky jsou nenosné příčky, zděné bytové jádro, okna a dveře, neoddělitelné vestavěné skříně, vnitřní elektroinstalace (světla, zásuvky, zářivky) od elektroměru pro danou jednotku, rozvody odpadních vod, vnitřní potrubní rozvody TUV, ústředního vytápění, zemního plynu, pitné vody, kromě stoupacích vedení, včetně uzavíracích ventilů, vnitřní osvětlení a měřiče tepla. K vlastnictví jednotky dále patří : podlahové krytiny a stropní vystrojení prostor v místnostech bytu, nenosné příčky, vnitřní okna a vnitřní dveře bytu, nacházející se uvnitř bytu, jakož i vstupní dveře a okna příslušejících k bytu. Předmět vlastnictví je ohraničený od ostatních jednotek a společných částí budovy : -horizontálními a vertikálními stavebními konstrukcemi -vstupními dveřmi do jednotky vč. zárubně a do příslušenství umístěného mimo byt (sklep) ze společných částí budovy, balkónu a výplněmi zábradlí balkónu -hlavní uzavírací armaturou rozvodu pitné vody a TUV -elektroinstalací k jističi v rozvodné skříni -dále je předmětem spoluvlastnický podíl na společných částech budovy a pozemku, části domu určené pro společné užívání ve smyslu zákona o hospodaření a vlastnictví bytů č.72/94 Sb., ve znění pozdějších předpisů, uvedených a vyznačených ve schématech v přiloženém schématu : základy vč. izolace, obvodové a nosné zdivo, hlavní stěny, průčelí, balkóny s kovovým zábradlím a kouřovým sklem, střešní kratina, střecha, hlavní svislé a vodorovné konstrukce, vstup a chodba, schodiště, okna a dveře přímo přístupná ze společných částí, vnější strany oken a dveří, zdivo do 50% tloušťky těch zdí, které oddělují společný prostor od jakékoliv jednotky z pohledu od společného prostoru vč. omítky na této zdi, společné prostory a chodba v technickém podlaží, společné sklepní prostory pro umístění sklepních kójí (jsou přidělené k jednotlivým bytům dle přiloženého schématu), panely s poštovními schránkami, přípojka vody, přípojka kanalizace, zemního plynu, dálkového teplovodu z místní CPS, spol. rozvody pitné vody a TUV, zemního plynu, tepla ÚT, kanalizace a el. s osv. tělesy spol. prostor, zvonky, rozvody telekomunikací (STA), střešní okapy a svody, klempířské prvky, bleskosvod s uzemněním.

Oceňovaná jednotka 1152/7 má standardně provedené vybavení, nově přebudované sanitární zděné jádro, splachovací WC, koupelna plastový sprchový kout, umyvadlem, ústřední vytáZNALECKÝ POSUDEK Č.926 - 112/11, 30.08.2011

–8– pění, panelové konvektory ÚT, atypická kuchyňská linka s digestoří, nerez dřez, plynový sporák, rozvody TUV a studené pitné vody, splaškové kanalizace, zemního plynu, domácí telefon a zvonek, silnoproudé el. rozvody, STA. Okna a dveře lodžie nová atypická plastová s izolačním dvojsklem, dveře typové dřevěné, plné a prosklené, zárubně ocelové, vstupní plné, typové, dřevěné obklady soklů vnitřních stěn. Stěny a příčky keramické zdivo, nově zateplený obvodový plášť, stropy žb.panelové rovné montované, vápenné hladké štukové omítky, bělninové obklady v kuchyni, koupelně a WC, podlahy laminátové plovoucí v chodbě, PVC a povlaky kobercové v obytných a ostatních místnostech, 2x vestavěné skříně, balkón s keramickou dlažbou podlahy (je součástí společných prostor), k jednotce patří zděný sklep v 1.PN. Konstrukce a vybavení původní, průměrně opotřebované, jsou hodnoceny jako standardní vybavení. K jednotce je možné užívat okolní veřejný pozemek, pozemky s travnatými plochami, zpevněnými plochami příjezdu a přístupu s možností parkování, je osazeno veřejné osvětlení.

Ocenění Společné části domu a jeho příslušenství

a) Pozemky a.1) Vyhláška 364/2010 Sb. a.1.1) Pozemek na LV č. 4989 – § 28

Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 800,– Kč. Cena je určena podle písm. e): České Budějovice. § 28 odst. 2 – Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Pozemek pro stavbu s komerční využitelností + 50 % Zvýšená úroveň sjednaných cen stavebních pozemků + 10 % Úprava celkem: + 60 % ×

1,600

Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Negativní účinky okolí Možnost napojení na rozvod plynu Úprava celkem: Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: (Bytové domy)

1,060 2,154 1,421

Název Parc. č. zastavěná plocha a 2537/12 nádvoří

– + +

4% 10 % 6% × × ×

Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m ] základní upravená 821 800,– 4 152,9396 2

Pozemek na LV č. 4989 – zjištěná cena:

Cena [Kč] 3 409 563,41

3 409 563,41 Kč


–9–

a.2) Metoda tříd polohy a.2.1) Pozemek na LV č. 4989 Popis polohy pozemku: Pozemek pod objektem je dislokovaný v lokalitě bytové zástavby v klidové části města, má veškeré možnosti pro napojení na inženýrské sítě obecních řadů, bytová zástavba řadových domů a solitérních domů, s městskou dopravou a občanskou vybaveností, s krátkou docházkovou vzdáleností do okolní přírody, hřiště a koupaliště s cyklistickými stezkami. Pozemek oceněný metodou tříd polohy Název: zastavěná plocha a nádvoří Parcelní číslo: 2537/12 Výměra: 821,00 m2 Výpočet věcné ceny pozemků metodou tříd polohy: 200 000 000,– Kč Reprodukční cena stavby: 821,00 m2 Zastavěná plocha hlavním objektem: Tabulka tříd polohy: Název znaku Třída polohy I. Všeobecná situace 4 II. Intenzita využití pozemku 3 4 III. Dopravní relace k velkoměstu IV. Obytný sektor 4 V. Řemesla, průmysl administrativa, obchod nehodnotí se Průměrná třída polohy: Redukující faktory: Výsledná třída polohy: Podíl ceny stavebního pozemku:

3,75 0,05 3,70 2,36 %

Výpočet ceny: Základní cena pozemku: (200 000 000,– × 2,36) / (100 – 2,36) Jednotková cena stavebního pozemku: 4 834 084,39 / 821,00 Výsledná cena pozemků:


4 834 084,39 Kč 5 888,04 Kč/m2 4 834 084,39 Kč 4 834 084,39 Kč

a.3) Indexová metoda a.3.1) Pozemek na LV č. 4989 Ocenění pozemku indexovou metodou Poloha oceňovaného pozemku: Pozemek pod objektem je dislokovaný v lokalitě bytové zástavby v klidové části města, má veškeré možnosti pro napojení na inženýrské sítě obecních řadů, bytová zástavba řadových domů a solitérních domů, s městskou dopravou a občanskou vybaveností, s krátkou docházkovou vzdáleností do okolní přírody, hřiště a koupaliště s cyklistickými stezkami. zastavěná plocha a nádvoří p.č.: 2537/12 Základní jednotková cena: ZJC Kč/m2 800,– Koeficienty pro výpočet indexu: A Územní struktura průměrná 1,00 ZNALECKÝ POSUDEK Č.926 - 112/11, 30.08.2011

– 10 – B Typ stavebního pozemku C Třída velikosti obce D Obchodní, resp. průmyslová poloha E Územní připravenost, infrastruktura F Speciální charakteristiky volitelné Celkový index oceňovaného pozemku Jednotková cena pozemku Výměra pozemku: Cena pozemku

stavebně připravený 50 000 až 100 000 obyvatel obytné domy velmi dobrá nejsou Io = A × B × C × D × E × F JC = ZJC × Io Kč/m2 m2 Kč

1,50 1,20 1,30 1,25 1,00 2,925 000 2 340,– 821,00 1 921 140,–

Úprava ceny koeficientem: Vlastnický podíl. vlastnický podíl Cena po úpravě:

×

0,180 =


345 805,20 Kč 345 805,20 Kč

Byt

b) Byt b.1) Vyhláška 364/2010 Sb. b.1.1) Jednotka bytová č.1152/7 (4.NP - 3.obytné podlaží) – § 25 Podlahové plochy bytu (PP): Název pokoj 1 pokoj 2 pokoj 3 jídelna koupelna+WC kuchyně předsíň chodba balkón sklep Vybavení: Název, popis 1. Základy včetně zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů

Plocha [m2] celková koef. započítaná 18,31 1,00 18,31 14,20 1,00 14,20 10,92 1,00 10,92 7,51 1,00 7,51 4,63 1,00 4,63 5,48 1,00 5,48 5,61 1,00 5,61 2,67 1,00 2,67 5,00 0,17 0,85 6,94 0,80 5,55 81,27 75,73

Obj. podíl 5,40 % 18,20 % 8,40 % 4,90 % 2,30 % 0,70 % 5,70 %

Hodnocení Standardní Nadstandardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní


– 11 –

8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16. 17. 18. 19. 20. 21. 22. 23. 24. 25. 26.

Název, popis Úprava vnějších povrchů Vnitřní obklady keramické Schody Dveře Vrata Okna Povrchy podlah Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Vnitřní vodovod Vnitřní kanalizace Vnitřní plynovod Ohřev vody Vybavení kuchyní Vnitřní hygienické vybavení Výtahy Ostatní Instalační prefabrikovaná jádra

Obj. podíl 2,90 % 1,30 % 2,90 % 3,30 % 0,00 % 5,30 % 3,00 % 4,80 % 5,10 % 0,40 % 3,20 % 3,10 % 0,40 % 2,20 % 1,90 % 3,90 % 1,30 % 5,70 % 3,70 %

Hodnocení Standardní Standardní Standardní Standardní Neuvažuje se Nadstandardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Nevyskytuje se Standardní Standardní

Určení základní ceny za m2 dle přílohy č. 19, tabulky č. 1: Kraj: Jihočeský České Budějovice Obec: Počet obyvatel: 94 865 Indexovaná prům. cena (IPC): 25 956,– Kč/m2 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 V současné době poptávka mírně vyšší než nabídka. Popis znaku Hodnocení znaku Ti 1 Situace na dílčím (segmentu) IV. Poptávka je vyšší než nabídka 0,05 trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlast- 0,00 nictví) 3 Vliv právních vztahů na proI. Negativní –0,01 dejnost (např. prodej podílu, pronájem) 3

Index trhu (IT = 1 + ∑ Ti):

1,040

i=1

Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 6 Bydlení v obytné zóně města, s dobrou dopravní vzdáleností do středu města a pěší dostupností do okolní přírody, dům nedaleko hlavní městské komunikace a železniční trati. Popis znaku Hodnocení znaku Pi 1 Poloha nemovitosti III. Souvisle zastavěné území obce 0,00 2 Význam lokality v obci, oblasti, III. Preferované 0,00 okresu III. Převažující objekty pro bydlení 3 Okolní zástavba a životní pro0,00 středí 4 Dopravní spojení II. Dobrá dostupnost centra obce, dobré do0,00 pravní spojení 5 Parkovací možnosti v okolí II. Omezené 0,00 ZNALECKÝ POSUDEK Č.926 - 112/11, 30.08.2011

– 12 – nemovitosti 6 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 7 Změny v okolí s vlivem na cenu IV. Pozitivní změny nemovitosti 8 Vlivy neuvedené I. Vlivy snižující cenu

0,00 0,01 –0,01

8

Index polohy (IP = 1 + ∑ Pi):

1,000

i=1

Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 19, tabulka č. 2 Zděný typový dům, po rekonstrukci s revitalizací, existuje Společenství vlastníků jednotek. Popis znaku Hodnocení znaku Vi 1 Typ stavby IV. Budova - zděná nebo monolitická kon0,10 strukce vyzdívaná 2 Společné části domu II. Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, su0,00 šárna, sklad 3 Příslušenství domu II. Bez dopadu na cenu bytu 0,00 4 Umístění bytu v domě II. Ostatní podlaží nevyjmenované 0,00 5 Orientace obyt. místností ke III. Ostatní světové strany - s výhledem 0,03 světovým stranám 6 Základní příslušenství bytu III. Příslušenství úplné - standardní provedení 0,00 7 Další vybavení bytu a prostory III. Standardní vybavení - balkon nebo 0,00 užívané spolu s bytem lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8 Vytápění bytu III. Dálkové, ústřední, etážové 0,00 9 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 10 Stavebně-technický stav II. Byt v dobrém stavu s pravidelnou údrž1,05* bou * Kategorie stavby: C - stáří od 30 do 50 let včetně Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V10: 0,8 9

Index konstrukce a vybavení (IV = (1 + ∑ Vi) × V10):

0,949

i=1

Index cenového porovnání (I = IT × IP × IV): Cena upravená (CU = IPC × I): Určení porovnávací hodnoty (PP × CU):

1,040 × 1,000 × 0,949 = 25 956,– × 0,987 = 75,73 × 25 618,57 =

0,987 25 618,57 Kč/m2 1 940 094,31 Kč

Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na společných částech domu a příslušenství: Cena společných částí domu a jeho příslušenství = 3 409 563,41 Kč Spoluvlastnický podíl: × 7 360 / 252 840 Hodnota spoluvlastnického podílu: = 99 250,07 Kč 99 250,07 Kč + Cena po přičtení spoluvlastnického podílu: = 2 039 344,38 Kč

Jednotka bytová č.1152/7 (4.NP - 3.obytné podlaží) – zjištěná cena:

2 039 344,38 Kč

b.2) Věcná hodnota podle THU b.2.1) Jednotka bytová č.1152/7 (4.NP - 3.obytné podlaží)


– 13 – Podlahové plochy: pokoj 1 pokoj 2 pokoj 3 jídelna koupelna+WC kuchyně předsíň chodba balkón sklep Podlahové plochy – celkem:

+ + + + + + + + + =

18,31 m2 14,20 m2 10,92 m2 7,51 m2 4,63 m2 5,48 m2 5,61 m2 2,67 m2 5,00 m2 6,94 m2 81,27 m2

Ocenění: Ke stanovení jednotkové ceny bylo použito ukazatelů THU firmy RTS. Seznam porovnávaných objektů: Ic – cenový index Ip – index polohy Iv – index vybavení Kp – koeficient plochy podlaží Kv – koeficient výšky podlaží JKSO Název Základní jedn. cena Ic Ip Iv Kp Kv VRN Váha Upravená jedn. cena 3 318,– Kč 803.45 domy bytové typové 5-8 podlažní, s občans. vybavením svislá nosná konstrukce zděná z cihel, tvárnic, bloků 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 0,00 1,0 3 318,– Kč Jednotková cena: 81,27 m2 × 30 000,– Kč/m2 Cena stavby:

30 000,– Kč/m2 =

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 44 roků Předpokládaná další životnost: 76 roků Opotřebení: 100 × 44 / (44 + 76) = 36,667 % Odpočet opotřebení: 2 438 100,– Kč × 36,667 % Cena objektu po odečtení opotřebení:

– =

Jednotka bytová č.1152/7 (4.NP - 3.obytné podlaží) – zjištěná cena:

2 438 100,– Kč 2 438 100,– Kč

893 978,13 Kč 1 544 121,87 Kč

1 544 121,87 Kč

b.3) Výnosová hodnota b.3.1) Jednotka bytová č.1152/7 (4.NP - 3.obytné podlaží) Pronájem nemovitosti za smluvní dohodnuté nájemné. Výpočet ceny výnosovým způsobem a) Výměry pronajímaných ploch: Obytné plochy: m2

73,60


– 14 – b) Výnosy z pronajímaných ploch (VC): Obytné plochy byt 1 222,83 Kč ×

73,60 m2

c) Jednorázové náklady na dosažení příjmů: Provize za pronájem Uvedení do pronajímatelného stavu Jednorázové náklady NJ celkem d) Roční náklady na dosažení příjmů: Časová cena C Náklady na provoz Náklady na údržbu Pojištění Výpočet amortizace: Úroková míra pro iA amortizaci Další předpokládaná T životnost Amortizace kapitalizoC × iA ––––––––––– vaná na zbytkovou ži(1+ iA)T – 1 votnost Daň z nemovitosti Ostatní náklady Roční náklady celkem NR Čisté výnosy V = VC – NR e) Výpočet výnosové hodnoty věčnou rentou: Úroková míra i V / i – NJ Výnosová hodnota

Kč/rok

90 000,–

Kč

0,–

Kč

0,–

Kč

0,–

Kč Kč/rok Kč/rok Kč/rok

2 090 196,55 30 000,– 2 000,– 3 000,– 0,0300

roků

76

Kč/rok

7 417,05

Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok

500,– 5 000,– 47 917,05 42 082,95

Kč

0,0800 526 040,–


– 15 –

C. Rekapitulace Příslušenství bytů a nebytových prostorů Hodnota pozemků Cena podle cenového předpisu (vyhl. 364/2010 Sb.) Cena podle metody tříd polohy Cena podle indexové metody

3 409 563,41 Kč 4 834 084,39 Kč 345 805,20 Kč

Byty a nebytové prostory Cena bytů podle cenového předpisu Věcná hodnota bytů podle THU Výnosová hodnota Odhad obvyklé ceny: metoda střední hodnoty vážený průměr dle Naegeliho

2 039 340,– 1 544 120,– 526 040,– 1 035 080,– 695 720,–

Kč Kč Kč Kč Kč

Porovnávací orientační celková cena nemovitostí pro stanovení obvyklé ceny nemovitostí v k.ú. České Budějovice 7, na LV č.5052 a 4989 podle odborného odhadu znalce činí : 1,650 000,– Kč Cena slovy: jedenmiliónšestsetpadesáttisíc Kč

II. Ocenění nemovitostí - odhad hodnoty pro stanovení obvyklé ceny nemovitostí v k.ú. České Budějovice 7, na LV č.5052 a 4989 : Pro stanovení obvyklé ceny nemovitosti ve smyslu definice uvedené v §2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů („zákon o oceňování majetku“) bylo použito obecné metodiky. Na těchto zásadách je ocenění vypracováno : „ Majetek a služba se oceňuje obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“ Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně, jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Předpoklady stanovení obvyklé ceny * Předmětem ocenění jsou pouze výše uvedené nemovitosti bez dalších vazeb


– 16 – * Předpokládá se bezzávadové vlastnické právo k oceňované nemovitosti tj.totožný vlastnický vztah k nemovitosti, prosté všech zadržovacích a omezovacích práv, služebností, věcných břemen či zadlužení. * Vychází se z toho, že všechny informace a podklady, které byly znalci předloženy a poskytnuty objednatelem, jsou pravdivé. STANOVENÍ HODNOTY NEMOVITOSTI METODOU KOMPARATIVNÍ (ANALÝZA TRHU) při ocenění touto metodou stanovujeme hodnotu nemovitosti pomocí analýzy prodejů obdobných druhů nemovitostí, které byly uskutečněny v dané lokalitě v nedávném období. Analyzují se majetky prodané nebo nabízené k prodeji v současných tržních podmínkách v daném místě a čase. Tyto nemovitosti se porovnávají s oceňovanými nemovitostmi pomocí kritérií a cenotvorných faktorů, ovlivňujících potencionální poptávku po těchto nemovitostech. Těmito faktory jsou zejména : - datum uskutečnění prodeje, příp.pouze dosud nerealizovaný prodej - lokalizace a situování nemovitosti - existence přístupových možností k nemovitostem, dopravní obslužnost a infrastruktura - velikost, rozsah a rozmanitost majetku - technické stáří objektu, rekonstrukce, vybavení - stavebně technický stav objektů, vybavenost objektů TZB - morální opotřebení - možnost dalšího rozšíření a výstavby v dané lokalitě - okruh potencionálních investorů - majetkové a právní vztahy, věcná břemena a jiné závady váznoucí na nemovitostech Údaje z těchto nabízených nebo realizovaných prodejů nemovitostí porovnáváme dle vybraných kritérií s námi oceňovanou nemovitostí a provádíme korekce hodnoty v závislosti na rozdílech obou nemovitostí (porovnávané-porovnávací). V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí-přibližně srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by neměly být starší než jeden rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu by údaje ztratily svou vypovídající schopnost. Zpracovatel posudku provedl aktuální průzkum na trhu realizovaných prodejních cen přibližně srovnatelných nemovitostí v místě a čase (údaje realitních kanceláří a statistické údaje), s použitím vlastních zkušeností zpracovatele ze znaleckých posudků pro obdobné jednotky, zpracovaných v roce 2010 a ze zjištěných údajů kupních cen roku 2011, zveřejněných statistických údajů v 05.2011, viz přiložené kopie (předpokládá se, že reálná realizovaná obvyklá cena je cca o 15% nižší, než je nabídka RK). Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu s nemovitostmi (vývěsky RK, jejich nabídkové a informační bulletiny, internetové portály RK atd.), vyhodnocováním údajů z denního tisku, sledováním aukcí a dražeb, s konsultacemi s realitními kancelářemi, použito srovnání s nedávno realizovanou cenou obdobného neupraveného bytu (cca 2.000 tis. Kč). Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena nemovitostí, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti ( cca 26.500,- Kč/m 2 obytné plochy). Stanovení obvyklé ceny je hypotetické, protože se nedá najít v místě stejná nemovitost, se kterou by se dala posuzovaná srovnat, obvyklá cena je zjišťována i dotazy na potenciální zájemce o koupi.


– 17 – Stanoveno odhadním srovnáním prodejních cen v místě a čase přibližně podobných nemovitostí, s přihlédnutím ke skutečnosti, že se ceny obdobných nemovitostí za posledních 12 měsíců propadly o 10 – 12 %, teď stagnují. Pro nemovitosti oceňovaného typu v dobrém stavu, uvedené velikosti, vybavení, zjištěnému technickému stavu v dané lokalitě poptávka v mírném převisu nad nabídkou. S přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu technickému stavu a vybavení a způsobu využití jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je obchodovatelná -prodejná. Podle databáze CSÚ vytvořené MF ČR ke sledování a vyhodnocování cen dle §33 odst.3, zákona č.151/1997 Sb., je využito rozložení cenové hladiny podle druhu nemovitosti, jejich polohy a dalších faktorů, jakož i vývoj tohoto rozložení v místě a čase. Zdroj dat, jejich frekvence vychází z reálných, skutečně přiznaných cen, který je do toku transakcí na trhu nemovitostí předávaný. Nemovitostí jsou v Česku dlouhodobě nadhodnocené, a lze očekávat pokles jejich cen. Vyplývá to z výzkumu realitního trhu prováděném v Centru pro ekonomický výzkum a postgraduální vzdělání (CERGE), které je součástí Akademie věd. Průzkum se snažil zjistit, zda po splasknutí realitní bubliny v USA nedošlo k podobnému splasknutí cen v Česku. „Nejviditelnějším příznakem 'bubliny' je prudký nárůst cen, který však v CERGE nezaznamenali," uvedli v tiskové zprávě. Výzkumníci z CERGE předpokládají, že vlivem rostoucí inflace a nižšího růstu HDP v poslední době poptávka po bydlení klesne, a jeho ceny se ještě více sníží. Většina developerských firem nyní skutečně čelí snížení poptávky až o třetinu. Zákazníci totiž vyčkávají, až se ceny sníží. Podle průzkumu nemovitosti v Česku zdražovaly zejména v roce 2007. Tehdy standardní byt o rozloze 68 metrů čtverečních zdražil mimo Prahu o 34 procent, v hlavním městě pak o 22 procent. "A to po letech zpomalení růstu a navzdory jiným ekonomickým ukazatelům - nájmům, nákladům, příjmům domácností," poznamenali výzkumníci. Ředitel společnosti Central Europe Holding Jiří Pácal Novinkám potvrdil, že již nyní tržní ceny padají dolů. Podle něj se právě oproti roku 2007 ceny snížily zhruba o 15 až dvacet procent. Nabídkové ceny klesly podle nejnovějších údajů Českého statistického úřadu v posledních třech měsících loňského roku poprvé od roku 2005. Ve srovnání s loňským třetím čtvrtletím byly nižší o 1,7 procenta. Také v rámci celé republiky se nepřetržitý růst cen trvající od roku 2005 téměř zastavil. Další analýzy jsou sledovány v souvislosti s těmito faktory : - období (rok výstavby, nákupu nebo prodeje nemovitostí) - velikostní kategorie obce, regionu - pásmo opotřebení staveb, podle pozemků a podle druhu členění nemovitosti - stupni pásma opotřebení, časová závislosti - majetkoprávní vztahy ostatní parametry (jednotková cena atd.) - cenový index Z předchozího textu : Stanoveno odhadním srovnáním prodejních cen v místě a čase přibližně podobných nemovitostí (nemovitosti ale dokončené v lepším stavu), s přihlédnutím ke skutečnosti, že se ceny obdobných nemovitostí za posledních 12 měsíců propadly o 10 – 12 %, nyní stagnují. - informace o nemovitosti s prohlídkou a zaměřením (viz.předchozí text) - zatřídění nemovitosti dle posudku, velikost jednotky, opotřebení, stáří, technická infrastruktura, a poloha, velikost v obci a v regionu - průměrné ceny ze Z.P. v regionu, v pásmu opotřebení do 44 % - korekční součinitel cenového indexu podle průměrné ceny a cenových indexů v závislosti na velikosti obce a stupni opotřebení Srovnávací cena, referenční vztah : TC = ( CST * QF ) * IF * VEL F * SWOT * PF


– 18 – Kde výraz v závorce určuje součin cen dle ČSÚ a velikostní faktor oceňované nemovitosti, ostatní výrazy jsou faktory investora a obecného cenového trendu, analýzy SWOT, variačního koeficientu v závislosti na poloze a infrastruktury obce v regionu. K jednotlivým faktorům : - IF = obec je kompletně vybavena inženýrskými sítěmi, s možností napojení na zemní plyn, příjezdové cesty jsou zpevněné, nemovitost je situovaná poblíž frekventované páteřní komunikace města, v intravilánu města, v jeho obytné zóně, dobrý přístup k nemovitosti - VEL F = obec-statutární město- je podle velikosti zařazena s počtem obyvatel do 100 0000, obec s velmi dobrou dopravní dostupností a výbornou infrastrukturou v místě - SWOT = silné stránky - regionální napojení na silniční a železniční spojení Plzeň-Praha-Rakousko a všechny ostatní směry - dobrá dostupnost do všech částí okolních měst v blízkosti obce - dům je nedaleko zastávky MHD cca 150 m od domu, zastávka ČD „Jižní zastávka“ v pěší dostupnosti - stavby v zóně bydlení, současně bez možností rozšíření - přímá návaznost na cyklostezky, turistické trasy, cyklostezky, oblast řeky Vltavy a Malše, Lipno, CHKO Blanský les, CHKO Šumava - v místě a obci veškeré vybavení infrastruktury - školka, škola, nemocnice, restaurace, nákupní střediska, sportovní hřiště, sportovní areál Meteor, Malý jez, benzínová čerpací stanice atd. - dobrá dopravní dostupnost centra (cca 15 minut) - nedaleká návaznost na rekreační oblasti s celoročním sportovním využitím, 250 m od domu sportoviště u řeky - obec s velkým přísunem návštěvníků - velmi dobrá zaměstnanost v místě - území nebylo v roce 2002 pod úrovní záplavové vlny - jednotka v zatepleném revitalizovaném domě - upravené okolí pro relaxaci na veřejných městských pozemcích = slabé stránky - byt v domě nedaleko rušné městské komunikace - byt v domě nedaleko železniční trati - právní vztahy ve vlastnictví Přírodní katastrofy : Za přírodní katastrofy se považují velká neštěstí, živelné pohromy a události s tragickými následky. Lze je členit na záplavy, a povodně, sesuvy půdy, sopečné erupce, tajfuny, zemětřesení. V podmínkách ČR lze uvažovat se záplavami, povodněmi a sesuvy půdy, jako přímými následky nadměrných atmosférických srážek. Ostatní katastrofické jevy nebyly na území ČR významně zaznamenány. Nemovitosti se nenachází v území, kde by bylo možné s uvedenými jevy počítat. Při záplavách v roce 2002 byla nemovitost nad hladinou záplavové vlny řeky Vltavy a Malše. Radonové riziko : vzhledem k tomu, že nebylo předloženo měření vnitřní koncentrace radonu v objektu, je proveden odhad na základě odvozené mapy radonového rizika ČR pro Jihočeský kraj a je stanovena I. kategorie - nízké radonové riziko. Možnost pronikání radonu z podloží do interiéru závisí na typu objektu, na těsnosti spodní stavby a způsobu větrání. S ohledem na tuto skutečnost je pravděpodobnost radonového rizika nízká. Pravděpodobnost překročení interiérové koncentrace radonu s ohledem na použitý stavební materiál a v závislosti na druhu užitkové vody je taktéž velmi nízká. Územní plán : Pod tímto pojmem je zahrnutý celý proces zpracování a pořízení územně plánovací dokumentace, završený schválenou obecně závaznou vyhláškou s grafickým plánem využití území. ZNALECKÝ POSUDEK Č.926 - 112/11, 30.08.2011

– 19 – Celý tento proces je upravený Stavebním zákonem č.183/2006 Sb. ve znění pozdějších předpisů, stav územně plánovací dokumentace je jedním z faktorů, ovlivňujícím obvyklou cenu nemovitostí. Jednotka : V tomto případě je již v předchozí části posudku stanovena hodnota věcná a administrativní, která je dále upravena o opotřebení na cenu reprodukční a úpravou koeficientem prodejnosti pak oscilující relativně k ceně obvyklé. Je však nutno upozornit, že tato cena je stejně cenou syntetickou – administrativní, neboť podstatně nereflektuje stav trhu k datu ocenění. Zároveň je nutno konstatovat, že věcnou hodnotu trh zásadně neakceptuje vzhledem k velmi vysoké ceně stavebních prací a to i přes snížení o opotřebení. Hodnota výnosová - je založena na kapitalizaci přepokládaného stabilizovaného čistého ročního zisku z nájemného, t.j. hrubý výnos minus správní, provozní a další náklady mimo těch, které nejsou součástí předpokládaného nájmu. Čistý výnos je kapitalizován na základě odhadnuté tržní úrokové míry na principu věčné renty. Obecně a i v tomto případě se pokládá za nejpřesnější hodnota stanovená srovnáním, která je dále při stanovení obvyklé ceny použita. Pozemek : při ocenění nemovitosti je obvyklá cena pozemku zohledněna v konečné obvyklé ceně nemovitosti. Obecná cena je statistickým výsledkem indexů cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Podmínkou srovnání je jednak existence rozvinutého trhu s nemovitostmi, jednak přístup k informacím o sjednaných cenách. Výsledná srovnatelná hodnota je cena, za kterou by mohla být nemovitost prodána v daném místě a čase. Při ocenění pozemků je podkladem ocenění jednak hodnota dle předpisu jednak cena určená výnosovou metodou a metodou srovnání.¨ 1) administrativní cena 2) metoda tříd polohy 3) metoda indexová Administrativní cena Cena pro toto ocenění byla stanovena na základě vyhlášky ministerstva financí č. 364/2010 Sb. platné ke dni ocenění. Metoda tříd polohy Ocenění vychází ze srovnatelných polohových statistických údajů. Metoda indexová Je statistickým výsledkem indexů cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Podmínkou srovnání je jednak existence rozvinutého trhu s nemovitostmi, jednak přístup k informacím o sjednaných cenách. Výsledná srovnatelná hodnota je cena, za kterou by mohla být nemovitost prodána v daném místě a čase.

Obvyklá cena nemovitostí : znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitostí stanovuje cenu nemovitostí, která by byla dosažena při prodeji stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. ZNALECKÝ POSUDEK Č.926 - 112/11, 30.08.2011

– 20 –

Závěr znalce : Závěr znalce ohledně zjištěné ceny obvyklé je přezkoumatelný (jsou uvedeny konkrétní znaky stavebních konstrukcí a technického vybavení objektů). Odpovídá ust. § 2 odst. 1 zák.č. 157/1991 Sb., ve znění pozdějších předpisů a tento závěr je možné objektivně přezkoumat. Protože je možné najít přímo v místě nebo v okolí do 1 km přímo srovnatelnou nemovitost, jsou přiloženy nabídky nemovitostí, uveřejněné na internetu. Tyto nemovitosti jsou pouze hypoteticky a pomocně srovnatelné (jsou v horším stavebnětechnickém stavu). Nabízené nemovitosti nevyjadřují přesně stavebně-technický stav oceňované nemovitosti, zatíženost věcnými břemeny a skutečnou realizovanou cenu-jde o nabídkovou cenu požadovanou prodávajícím, vč. provisí a ostatních poplatků, dle zkušeností je cca o 5 % nadhodnocena. Konkrétně ve vztahu k oceňovaným nemovitostem byla učiněna analýza a jejich konkrétní srovnání z hlediska stavu stavebních konstrukcí, přibližného technického vybavení a ostatního příslušenství. Na základě těchto srovnání byl provedený odborný odhad obvyklé ceny nemovitostí. Obvyklá cena vychází z objektivních zjištění, s pomocnou kombinací metod výpočtu orientační ceny - metodou administrativní ceny platné ke dni původního zaměření a ke dni zpracování tohoto posudku, věcnou hodnotou, srovnávací hodnotou a výnosovou hodnotou, nikoli pouze z volné úvahy znalce. Cena nemovitostí je stanovena jako cena obvyklá celku dle vyznačení v LV, když musí být přihlédnuto k tomu, aby předmětná nemovitost byla za stanovenou cenu v průběhu dražby prodejná. Je přezkoumatelná tak, že z uvedených údajů je možno zjistit, že ustanovený znalec skutečně provedl ocenění nemovitostí tak, aby byla odborným odhadem zjištěna obvyklá cena prodávané nemovitosti. Úkolem znalce, jak vyplývá z usnesení o jeho ustanovení, jakož i ze znaleckého úkolu, bylo stanovení obvyklé ceny nemovitostí, které jsou ve výlučném vlastnictví povinného. Znalec ve svém posudku provedl ocenění porovnávacím způsobem a uvedl konkrétní srovnávané nemovitosti obdobné předmětnému domu a bytu v dané lokalitě, přičemž ve znaleckém posudku je dostatečně popsáno, jakým postupem znalec k obvyklé ceně nemovitostí dospěl, rovněž popis srovnávaných nemovitostí je dostatečný. Pro ocenění nemovitosti v rámci exekučního řízení postačí, aby zde byly konkrétní odkazy na konkrétní nabídky realitních kanceláří při zohlednění zejména stavebně technického stavu a stáří srovnávaných objektů v dané lokalitě. Ocenění nemá za cíl zjistit skutečnou tržní cenu předmětné nemovitosti, jak je tomu například v řízení o vypořádání SJM. Znalecký posudek zde slouží pouze jako podklad pro určení vyvolávací ceny, od které se následně odvíjí určení skutečné ceny nemovitosti procesem vlastní dražby. Znalec odůvodnil, proč je stanovena cena obvyklá právě v takové výši, v jaké ji určil. Podstatné je, že znalec splnil znalecký úkol tak, jak mu to určil ve svém usnesení soudní exekutor. Pokud jde o vlastní místní ohledání nemovitostí (povinný nereagoval na písemnou výzvu a byl umožněný přístup do vnitřku objektu a bytu), pak v případě ocenění pro účely exekučního prodeje není místní ohledání podstatné, neboť úpravy spočívající například v osazení nové podlahy apod. nemají podstatný vliv na obvyklou cenu domu jako takového a jak je uvedeno, skutečná tržní hodnota se projeví až v procesu samotné dražby. Znalec se tedy domnívá, že stanovená cena je tak určena v souladu s účelem exekučního prodeje a v souladu se zákonem. V úvahu byla vzata ta skutečnost, že oceňované nemovitosti jsou v interiéru udržované a nově zrekonstruované a obnovené, byt v budově ve zrekonstruovaném stavu s novým zateplením pláště a výměnou výplní otvorů, mají standardní parametry obvykle vybavených obdobných staveb. Negativní je skutečnost právních vztahů ve vlastnictví nemovitostí, byt v domě nedaleko rušné městské komunikace a nedaleké železniční trati.


– 21 – Jednotku lze využít ke standardnímu trvalému bydlení a komerčnímu využití (pronájmu) - je možné bez stavebních úprav a úprav technického vybavení. Objekt, ve kterém je jednotka dislokovaná je obytný dům s nově provedenou revitalizací, zateplený, nadstandardně upravený okolní pozemek pro relaxaci a sport dospělých i dětí, Využití nemovitostí je vhodné, jedná se o vyhledávanou lokalitu klidného bydlení bez přítomnosti nepřizpůsobivých občanů, výhodou je blízkost řeky Vltavy, blízká návaznost na atraktivní rekreační oblasti Blanský les, Lipenského jezera a CHKO Šumava (lyžařský areál Zadov, Churáňov a Skiareál Lipno-Kramolín, přehradní nádrže Lipno, cyklostezky, bruslařské trati in line, vodácký areál, lodní doprava a možnost vodních sportů atd.), lokalita je dobře technicky vybavená, s dobrou s dobrou dopravní dostupností MHD dopravy, výbornou dostupností lékařské péče, škola a školka, pošta, restaurace, sportovní areály, prodejna v místě, s možností využívání parkových a parkovacích veřejných ploch u objektu, dobře pronajímatelná. Na základě uvedených skutečností a zjištění a s přihlédnutím k místním podmínkám polohy nemovitosti odhaduji obvyklou cenu nemovitostí pro potřebu exekučního řízení takto :

1. Obvyklá cena nemovitostí v k.ú. České Budějovice 7, na LV č.5052 a 4989, podle odborného odhadu znalce činí :

1,850.000,– Kč Cena slovy: jedenmiliónosmsetpadesáttisíc Kč

2. Práva a závady váznoucí na nemovitostech v k.ú. České Budějovice 7, na LV č.5052 a 4989, podle odborného odhadu znalce činí : na základě zjišťovacího řízení na KN a v předložených dokladech, nebyly zjištěny žádné skutečnosti, ze kterých by vyplývaly (Smlouvy o pronájmu, Smlouvy o věcném břemeni atd.) závady na nemovitostech. Nebyly zjištěny ani písemné závazky ze smluvních ujednáních, jejichž existenci nelze z výpisů v KN zjistit. Práva a závady jsou, ve smyslu OSŘ č.99/1963 Sb., v platném znění, dle § 336 a,odst.1, písm.b, týkající se ceny jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených a dle § 336 a, odst.1, písm.c, ve znění dle § 336 a, odst.2, nulové.

0.000,– Kč Cena slovy: 0,00 Kč

3. Práva a závady váznoucí na nemovitostech v k.ú. České Budějovice 7, na LV č.5052 a 4989 , které dle odborného názoru znalce, prodejem z dražby nezaniknou: na základě zjišťovacího řízení na KN a v předložených dokladech, nebyly zjištěny žádné skutečnosti, ze kterých by vyplývala práva a závady, které prodejem z dražby nezaniknou.

V Českých Budějovicích, 30.08.2011 Ing. Milan Paleček Opatovická 27 370 10 České Budějovice 10


– 22 –

D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 26.11.1986,č.j. Spr.199/86, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 926 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji fakturou č.108/11 podle připojené likvidace.


– 23 –

E. Seznam příloh 4 1 2 1 1 4 5 6

x x x x x x x x

A4 A4 A4 A4 A4 A4 A4 A4

výpisy z Katastru nemovitostí snímek katastrální mapy přehledné mapy kopie fotomapy kopie turistické mapy Prohlášení vlastníka budovy se schématy umístění jednotky fotodokumentace srovnatelné nemovitosti


11

Recommend Documents