ZNALECKÝ POSUDEK č. 2580-179/13 o ceně nemovitosti rodinného domu č.p. 104 na pozemku p.č. 5 zastavěná plocha a nádvoří, katastrální území Jiříkovice, obec Jiříkovice, okres Brno-venkov s pozemky a s příslušenstvím.
Objednatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Brno-Město, soudní exekutor Mgr. Lucie Valentová Milady Horákové 321/8 602 00 Brno
Účel znaleckého posudku:
Stanovení ceny nemovitosti pro exekuci. Č.j.: 1697EX 1507/11
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 11.6.2013 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jiří Petráš Thomayerova 38 779 00 Olomouc telefon: 777038580 e-mail:
[email protected] Znalecký posudek obsahuje 12 stran textu včetně titulního listu a 3 strany příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Olomouci 30.12.2013
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Stanovení ceny nemovitosti rodinného domu č.p. 104 na pozemku p.č. 5 zastavěná plocha a nádvoří, katastrální území Jiříkovice, obec Jiříkovice, okres Brno-venkov s pozemky a s příslušenstvím.
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
Rodinný dům Kovářská 104 664 51 Jiříkovice Kraj: Jihomoravský Okres: Brno-venkov Obec: Jiříkovice Katastrální území: Jiříkovice Počet obyvatel: 851 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 35,0000 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. k): 35,- Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 11.6.2013 za přítomnosti znalce, povinný ač řádně vyzván se k místnímu šetření nedostavil.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN dálkovým přístupem, LV č. 47.ze dne 21.5.2013 - skutečnosti a výměry zjištěné na místě při místním šetření dne 11.6.2013 - kopie katastrální mapy
5. Vlastnické a evidenční údaje Na základě výpisu z katastru nemovitostí LV č. 47 vyhotoveného dálkovým přístupem ze dne 21.5.2013 je majitelem předmětné nemovitosti: Šebek Josef
560406/2200
6. Dokumentace a skutečnost Povinný ač řádně vyzván se k místnímu šetření nedostavil. Projektová dokumentace vzhledem ke stáří objektu není k dispozici na žádný objekt nemovitosti na -2-
místním OÚ, posudek se zpracovává podle dostupného zaměření zjištěném na místě samém a zjištěných informací.
7. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky
-3-
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům Předmětná nemovitost rodinného domu č.p. 104 je situována na pozemku p.č. 5 zastavěná plocha a nádvoří, katastrální území Jiříkovice, obec Jiříkovice, okres Brno-venkov jako jednopodlažní objekt vnitřní řadové sekce. Povinný, ač řádně vyzván neumožnil prohlídku a zaměření rodinného domu. Ocenění je provedeno na základě zjištěných informací při místním šetření a předpokladu standardního vybavení nemovitosti. Dispozičně dvě obytné místnosti, kuchyň, koupelna a WC. Základové konstrukce betonové, svislé nosné konstrukce zděné, stropy s rovným podhledem. Zastřešení sedlovou střechou s pálenou krytinou. Klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu (žlaby a svody, oplechování parapetů). Fasáda břizolitová, sokl obložen. Vnitřní omítky vápenné hladké. Vnitřní obklady v koupelně běžného provedení. Dveře dřevěné, okna dřevěná zdvojená. Podlahy standardní, vytápění lokální na tuhá paliva. Elektroinstalace světelná, hromosvod proveden není. Rozvod teplé a studené vody. Objekt není napojen na obecní kanalizaci a zemní plyn. Ostatní konstrukce a vybavení předpokládám standardní.
Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a):
Rodinný dům § 26a porovnávací metoda Jihomoravský kraj, obec do 2 000 obyvatel 107 let 3 286,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Plocha I.N.P.: 6,00*9,00 Název podlaží I.N.P.:
=
Zastavěná plocha 54,00 m2
-4-
[m2] 54,00 m2
Konstrukční výška 3,13 m
Obestavěný prostor Název Obestavěný prostor Vrchní stavba: (6,00*9,00)*(3,13) Zastřešení: ((9,00*3,60)/2)*9,00 Obestavěný prostor - celkem:
[m3] 169,02 m3 145,80 m3 314,82 m3
= =
Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,00
54,00 m2 54,00 m2
ZP1 = ZP =
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - dvojdomek, dům řadový 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - hodnota 1 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda a odkanalizování RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - lokální na tuhá paliva 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - zanedbatelného rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - bez pozemku (nebo pouze zast. stavbou) nebo do 300 m2 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 107 let: 0,60
č. I
Vi typ A
II III II III III
-0,01 0,00 0,00 0,02 0,00
I III I I II
-0,08 0,00 0,00 -0,05 0,00
I
-0,01
III III
0,00 0,85
č. I II II III
Pi 0,00 0,00 0,00 0,03
II
0,00
12
Index vybavení IV = (1 + Vi) * V13 * 0,60 = 0,444 i=1
Index polohy pozemku Název znaku 1. Význam obce - bez většího významu 2. Poloha nemovitosti - na okraji zastavěného území obce 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení 4. Obchod, služby, kultura v obci - více obchodů nebo služeb, pohostinské a kulturní zařízení 5. Školství a sport - základní škola -5-
6. Zdravotní zařízení - pouze ordinace praktického lékaře 7. Veřejná doprava - omezené dopravní spojení 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - průměrná nezaměstnanost 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů
II II II II III II
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
č. II
Ti -0,05
II
0,00
II
0,00
11
Index polohy IP = (1 + Pi) = 1,030 i=1
Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu 3
Index trhu IT = (1 + Ti) = 0,950 i=1
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,444 * 1,030 * 0,950 = 0,434 Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = 3 286,- Kč/m3 * 0,434 = 1 426,12 Kč/m3 CP = CU * OP = 1 426,12 Kč/m3 * 314,82 m3 = 448 971,10 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
448 971,10 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Jako podklad pro ocenění pozemků sloužil výpis z katastru nemovitostí, vyhotovený dálkovým přístupem, LV č. 47 ze dne 21.5.2013. Ocenění Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1 2.11. Možnost napojení na plynovod: 7% Úprava cen: 7% Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Základní cena pozemku odpovídá vzhledem k výhodnosti polohy pozemku na území obce, výhodnosti a komerční využitelnosti stavby na něm zřízené, a dosahuje výši sjednaných cen srovnatelných pozemků. Srážky ani přirážky dle tabulky č. 1 proto nebyly použity. Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 1,7210 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1460 -6-
Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění Koef. Ki Kp [Kč/m2] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 35,1,00 2,1460 1,7210 Typ
Název
§ 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek - celkem
Parcelní číslo 5
Výměra [m2] 118,00
Úprava [%] 7,00
Jedn. cena [Kč/m2] 138,31
Upr. cena [Kč/m2] 138,31 Cena [Kč] 16 320,58 16 320,58
Pozemky - zjištěná cena
=
-7-
16 320,58 Kč
C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům
448 971,10 Kč
1. Ocenění staveb celkem
448 971,10 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky
16 320,60 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
16 320,60 Kč 465 291,70 Kč
Celkem
Rekapitulace výsledných cen, celkem
465 291,70 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46: slovy: Čtyřistašedesátpěttisícdvěstědevadesát Kč
-8-
465 290,- Kč
Stanovení obvyklé ceny
Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon (zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku) nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně posudku. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Porovnání skutečného stavu se stavem vedeným v katastru nemovitosti Stav vedený v katastru nemovitostí je v souladu se skutečností. Zástavní a jiná práva Nemovitost je zatížena: - zástavním právem soudcovským ve výši 12.090,- Kč s příslušenstvím, Všeobecná zdravotní pojišťovna České republiky, Orlická 2020/4, Praha - zástavním právem exekutorským k zajištění pohledávky ve výši 11.907,- Kč s příslušenstvím a nákladů řízení, Všeobecná zdravotní pojišťovna České republiky, Orlická 2020/4, Praha - dále je zatížena exekučními příkazy k prodeji nemovitosti a nařízením exekuce Tato omezení není možné objektivně ocenit a standardně se neoceňují. Obvykle tyto závady zanikají prodejem nemovitosti. Tato omezení vlastnického práva uvedená v katastru nemovitostí nejsou při ocenění z výše uvedených důvodů oceněna. Závady stavebně technického charakteru Vzhledem k tomu, že znalci nebyla umožněna prohlídka nemovitosti, nelze se k tomuto bodu vyjádřit. Poloha Předmětná nemovitost je situována v okrajové části obce Jiříkovice v lokalitě vhodné k bydlení, zástavba rodinnými domy v klidné části. Dopravní dostupnost dobrá cca 10 km od Brna. Stanovení ceny obvyklé Nemovitost je oceňována jako volná. Při stanovení ceny obvyklé vycházím mimo jiné i z cen zjištěných metodou administrativní, porovnávací. Pro stanovení hodnoty nemovitosti srovnávací metodou se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit srovnatelných s předmětnou nemovitostí. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší jednoho roku. Ve -9-
sledovaném období v nabídce realitních kanceláří obdobné nemovitosti: - Rodinný dům v Podolí, vnitřní řadové sekce. celková plocha pozemku 176 m2, užitná 131 m2. Jedno nadzemní podlaží s podsklepením. Zahrada 310 m2. V obci voda, kanalizace, plyn, vlastní studna. Dispozičně 2+1. Za domem ve dvoře dílna. Cena 1.970.000,- Kč. RD Podolí Výchozí cena 1 970 000,00 Kč množství (soubor) (M) 1 Kpolohy 1,05 Kkonstrukce 1,05 Kvybavení 1,1 Ktechnický stav 1,08 Kpozemku 1,3 Kadjustace 1 Kpramen zjištěné ceny 1,03 Jednotková cena ( JC ) 1 123 286,68 Kč Váha 1 Kde JC=(VC/M)/(KpolohyxKkonstrukcexKvybaveníxKtechnickýstavxKpozemkuxKadjustace xKpramen zjištěné ceny)
- Rodinný dům v Žatčanech, řadová vnitřní sekce. Plocha pozemku 232 m2, zastavěná plocha 192 m2. Celková plocha pozemku 232 m2. Dispozičně 3+1 s garáží a verandou po částečné rekonstrukci. Okna, vchodové dveře, podlaha v kuchyni a chodbě, nové vytápění přímotopy. V obci voda, kanalizace, plyn. Vlastní studna. V obci škola, školka, pošta, lékař, zubař, lékárna. Od Brna 19 km. Cena 1.700.000,- Kč
RD Žatčany Výchozí cena 1 700 000,00 Kč množství (soubor) (M) 1 Kpolohy 1,02 Kkonstrukce 1 Kvybavení 1,06 Ktechnický stav 1,1 Kpozemku 1,1 Kadjustace 1 Kpramen zjištěné ceny 1,15 Jednotková cena ( JC ) 1 129 951,16 Kč Váha 1 Kde JC=(VC/M)/(KpolohyxKkonstrukcexKvybaveníxKtechnickýstavxKpozemkuxKadjustace xKpramen zjištěné ceny)
- 10 -
- Rodinný dům v obci Prace, vnitřní řadové sekce, dispozičně 2+1, jedno nadzemní podlaží a částečné podsklepení. Plocha pozemku celkem 177 m2, z toho zahrada 70 m2. Objekt po částečné rekonstrukci, napojen na obecní vodovod a kanalizaci, plyn před domem. Vytápění na tuhá paliva a el. přímotopy. Cena 750.000,- Kč.
RD Práce Výchozí cena množství (soubor) (M) Kpolohy Kkonstrukce Kvybavení Ktechnický stav Kpozemku Kadjustace Kpramen zjištěné ceny Jednotková cena ( JC ) Váha
750 000,00 Kč 1 1 1,01 1 1 1 1 1,03 720 945,88 Kč 1
Kde JC=(VC/M)/(KpolohyxKkonstrukcexKvybaveníxKtechnický stavxKpozemkuxKadjustace xKpramen zjištěné ceny)
Minimální cena Průměrná cena Maximální cena
720 945,88 Kč 991 394,58 Kč 1 129 951,16 Kč
Stanovení porovnávací hodnoty nemovitosti
Odhad obvyklé ceny RD
990.000,- Kč
Rekapitulace Rodinný dům Na základě zjištěných informací, po analýze trhu a s přihlédnutím k faktorům ovlivňujícím prodejní cenu nemovitostí (rok postavení, údržba, rekonstrukce, vybavení, použité stavební materiály, členění, dispozice, prostředí, situování atd.), odhaduji obvyklou cenu rodinného domu - 11 -
včetně příslušenství a pozemků na :
Obvyklá cena celkem 990 000,- Kč Slovy: devětsetdevadesáttisícKč
V Olomouci 30.12.2013
Ing. Jiří Petráš Thomayerova 38 779 00 Olomouc telefon: 777038580 e-mail:
[email protected]
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 29.6.1989, číslo jednací Spr 2774/89 pro obor ekonomika - odvětví ceny a odhady nemovitostí, stavebnictví - stavby obytné.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2580-179/13 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 13179.
- 12 -
