11

Znalecký posudek č. 835 - 21/11 ve věci ocenění nemovitostí - zjištění obvyklé ceny spoluvlastnického podílu id 1/2 na nemovitostech, dle výpisu z KN v podílovém spoluvlastnictví fyzických osob (povinný Ing. Miroslava Kratochvílová) - rodinný dům Na Spojce 900/5, 373 72 Lišov, v prostoru obytné části obce obdobných domů, na okraji obce, s veškerými přináležícími stavebními objekty, venkovními úpravami a pozemky. Nemovitosti jsou situované na pozemcích p.č.1330, vedeného v KN jako zastavěná plocha a nádvoří a pozemku okolní zahrady p.č.850/14 vedeného v KN jako zahrada ZPF s BPEJ. Veškeré uvedené nemovitosti jsou dislokovány v k.ú. Lišov, obec Lišov, okres České Budějovice, vedeny na LV č. 2043. Dislokace je určena dle kopie katastrální mapy a fotomapy s vyznačením, viz. přílohy. Na oceňovaných nemovitostech vázne dle výpisu z KN exekuční příkaz k prodeji, zástavní právo smluvní a soudcovské, nemovitosti jsou jiných práv a závad (právně účinných) s nimi spojenými prosté, z výpisu a informací na KN a od spoluvlastníka nemovitostí nebyly zjištěny. Nemovitosti nejsou prokazatelně pronajaty, smlouva o pronájmu nebyla předložena. Posudek je zpracovaný dle požadavku objednatele a dle specifikace Usnesení o ustanovení znalce č.j. 125 EX 619/10 - 60.

Objednatel posudku:

EXEKUTORSKÝ ÚŘAD ČESKÝ KRUMLOV JUDr.Marek Frank, soudní exekutor Radniční 28 381 01 Č e s k ý K r u m l o v č. obj.: Usnesení o ustanovení znalcem, č.j. 125 EX 619/10-60 ze dne: 24.1.2011 a 6.4.2011, převzato 25.1. a 6.4.2011 vystavil: JUDr. Marek Frank, soudní exekutor

Účel posudku: zjistit obvyklou cenu spoluvlastnického podílu id 1/2 na nemovitostech (povinný z exekuce Ing. Miroslava Kratochvílová), pro potřebu exekuce prodejem nemovitostí, na základě výše uvedených dokladů, dle stavu ke dni vydání Usnesení o ustanovení znalce. Dle obecné metodiky, věcné hodnoty dle THU, výnosové hodnoty, se srovnáním s vyhláškou ministerstva financí České republiky č. 364/2010 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č 151/1997 Sb., o oceňování majetku, podle zák.č.120/2001 Sb.,§ 66 odst.5 a zákona č 151/1997 Sb. (§ 2 odst.1) dle stavu ke dni 07.04.2011 posudek vypracoval: Ing. Milan Paleček Opatovická 27 370 10 České Budějovice 10 Posudek obsahuje 25 stran vč.titulního listu a 15 stran příloh. Objednateli se předává v 1 vyhotovení. V Českých Budějovicích, 08.04.2011

–2–

A. Nález 1. Znalecký úkol ve věci ocenění nemovitostí - zjištění obvyklé ceny spoluvlastnického podílu id 1/2 na nemovitostech, dle výpisu z KN v podílovém spoluvlastnictví fyzických osob (povinný Ing. Miroslava Kratochvílová) - rodinný dům Na Spojce 900/5, 373 72 Lišov, v prostoru obytné části obce obdobných domů, na okraji obce, s veškerými přináležícími stavebními objekty, venkovními úpravami a pozemky. Nemovitosti jsou situované na pozemcích p.č.1330, vedeného v KN jako zastavěná plocha a nádvoří a pozemku okolní zahrady p.č.850/14 vedeného v KN jako zahrada ZPF s BPEJ. Veškeré uvedené nemovitosti jsou dislokovány v k.ú. Lišov, obec Lišov, okres České Budějovice, vedeny na LV č. 2043. Dislokace je určena dle kopie katastrální mapy a fotomapy s vyznačením, viz. přílohy. Na oceňovaných nemovitostech vázne dle výpisu z KN exekuční příkaz k prodeji, zástavní právo smluvní a soudcovské, nemovitosti jsou jiných práv a závad (právně účinných) s nimi spojenými prosté, z výpisu a informací na KN a od spoluvlastníka nemovitostí nebyly zjištěny. Nemovitosti nejsou prokazatelně pronajaty, smlouva o pronájmu nebyla předložena. Posudek je zpracovaný dle požadavku objednatele a dle specifikace Usnesení o ustanovení znalce č.j. 125 EX 619/10 - 60. Katastrální mapa, ortomapa a fotomapa s vyznačením domu a příslušenství jsou nedílnou součástí posudku a jsou přiloženy v přílohách posudku.

2. Prohlídka a zaměření nemovitostí Zaměření a prohlídka nemovitostí - dne 26.01.2011 bylo provedeno venkovní ohledání bez přítomnosti povinného a 07.04.2011 při prohlídce se skutečným zaměřením, venkovního, vnitřního a okolního prostoru (byl umožněný přístup) za účasti Ing.Miroslavy Kratochvílové, s informacemi od sousedů, místních zájemců o nemovitost a úředních osob z MÚ. Povinný nereagoval na písemné výzvy ke kontaktu, konkrétní termín nebylo předem možné domluvit, způsob zaměření byl konzultovaný s objednatelem.

3. Podklady pro vypracování posudku - výpis z katastru nemovitostí z Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, katastrální pracoviště České Budějovice, LV č.2043 z 24.01.2011 - kopie katastrální mapy z Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, katastrální pracoviště České Budějovice, z 26.01.2011 - USNESENÍ o ustanovení znalce, vydané EXEKUTORSKÝM ÚŘADEM ČESKÝ KRUMLOV z 24.01.2011, č.j.125 EX 619/10 - 60 a e-mailová obj. z 06.04.2011 - stavební povolení MÚ Lišov, č.j. Výst.-4253/2006, z 18.12.2006 - údaje sdělené objednavatelem a povinným, zjištěné z dokladů, při místní fyzické prohlídce a při venkovním a vnitřním zaměření nemovitostí.

ZNALECKÝ POSUDEK Č.835 - 21/11, 08.04.2011

–3–

4. Vlastnické a evidenční údaje Podíloví spoluvlastníci nemovitostí dle výpisu z KN : LV č.2043 1/2 Filip D u b s k ý (831207/1229), bytem V.Volfa 1344/47, 370 05 České Budějovice 5 1/2 Ing. Miroslava K r a t o c h v í l o v á (825127/1501), bytem Na Spojce 900/5, 373 72 Lišov povinný z exekuce

5. Dokumentace a skutečnost Ke zpracování znaleckého posudku nebyla předaná žádná stavební dokumentace staveb, skutečnosti byly překontrolovány a zjištěny na základě venkovního a vnitřního zaměření zpracovatelem dle skutečnosti a možností na místě. Pro zpracování posudku byly k dispozici údaje zjištěné na KN, výpisy z KN, kopie katastrálních map a fotomap. Základní údaje ke zpracování posudku byly převzaty z předaných dokladů objednatele, zjištěny zpracovatelem a doplněny při místních šetřeních, kdy byly doplněny dostupné údaje z hlediska stavebních konstrukcí, vybavení, rozsah opotřebení domu a objektů, dle možností zpřístupnění venkovních a vnitřních prostorů.

6. Celkový popis nemovitostí Hlavní stavba je samostatný zděný rodinný dům, zateplená dřevostavba, s nutností dokončení některých stavebních konstrukcí, je bez podsklepení, příjezdný a přístupný otvory v předním oplocení (vrátka a vrata nejsou zatím osazena) od místní zpevněné komunikace obce ulice Na Spojce, s návazností na páteřní státní komunikaci E49 směr Třeboň-České Budějovice a dále na E55(D3) směr Praha-Plzeň.Český Krumlov. Objekt je provedený netradičně, jako dřevostavba, stojící v prostoru obdobných nových obytných rodinných domů na okraji obce, stavební pozemky jsou rovinaté, pozemky nebyly zasažené v roce 2002 povodňovými záplavami, nejsou žádná ochranná pásma. Nedaleko zastávka autobusu, trať ČD není v dochůzné vzdálenosti-dopravní dostupnost je zajištěna autobusovou dopravou. Doprava v obci : Lišov je pravidelně obsluhovaný autobusovou dopravou (Třeboň-České Budějovice apod.), je příměstskou oblastí krajského města, vlakové nádraží se nachází cca 18 km od samotného města. V obci je veškerá infrastruktura, dobrá dostupnost zdravotní péče, sportovního vyžití, přilehlá oblast CHKO Třeboňsko, cyklostezky atd. Dům je osazený uvnitř stavebního pozemku, v jeho přední části, se vstupem a příjezdem od příjezdové komunikace do dvora. Má jedno obytné 1.NP (krov dodatečnou úpravu podstřešního prostoru neumožňuje). Splňuje pro potřeby vyhl. podmínky rodinného domu, má jednu samostatnou b.j. Je v dobře udržovaném stavu, stavební konstrukce ani technické vybavení nejsou nadměrně opotřebované. Objekt domu a ostatní příslušenství a objekty bylo možné posoudit, zjistit a zaměřit jejich hmotu a stavební konstrukce. Upřesnění rozměrů s přesnými půdorysnými rozměry zaměřenými na místě, s kontrolou z map Earth. Pozemek zahrady je lemovaný na svých hranicích oplocením. Přístupový chodník ulice je zatím nezpevněný, v návaznosti na příjezdovou a přístupovou komunikaci-viz. foto. Oplocení pozemku vymezuje přilehlou zahradu s dvorem a postranními terasami, s venkovními úpravami,.pozemky jsou bez trvalých porostů.


–4– Střešní konstrukce domu s kompletními klempířskými konstrukcemi, nosné stěny s hladkou fasádou, komínové zdivo režné, s vnějšími plastovými výplněmi otvorů s izolačním dvojsklem bez okenních žaluzií, plastové vstupní atypické dveře, vnitřní dveře chybí vč. zárubní, nadstandardní technické vybavení v udržovaném stavu. Dům je plně obyvatelný, užívaný dle zjištěných údajů od kolaudace od roku 2009. Hlavní stavební konstrukce domu opotřebované úměrně době užívání, jsou provedeny venkovní úpravy. Obestavěný prostor pro srovnávací metodu byl vypočtený z rozměrů zaměření přímo na místě. Dům je osazený na okraji obce v souvisle zastavěné obytné části s možností napojení na veškeré inženýrské sítě,není možnost napojení na zemní plyn. Dům je napojený na veřejnou splaškovou a dešťovou kanalizace, obecní vodovod pitné vody, na kabelový rozvod elektrické energie, je osazeno veřejné osvětlení, příjezdové zpevněná komunikace a nezpevněný přístupový chodník. Ke stavebnímu objektu domu náleží venkovní úpravy (oplocení, zpevněné plochy a přípojky inž. sítí) a pozemky. Na oceňovaných nemovitostech nevázne žádné věcné břemeno. Nemovitosti jsou jiných práv a závad s nimi spojenými prosty (z výpisu a informací na KN a od vlastníka nebyly zjištěny), nemovitosti nejsou prokazatelně pronajaty.

7. Obsah posudku Oddíl 1 a) Objekty 1) Rodinný dům čp.900/5

Oddíl 2 a) Pozemky 1) Pozemky na LV č.2043


–5–

B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno dle obecné metodiky, věcné hodnoty, věcné hodnoty dle THU, výnosové hodnoty se srovnáním s vyhláškou Ministerstva financí České republiky č.364/2010 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č 151/1997 Sb. (§ 2 odst.1), o oceňování majetku.

I. Ocenění nemovitostí podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 364/2010 Sb. o oceňování staveb, pozemků a trvalých porostů, jako porovnávací metoda orientační ceny pro stanovení koncové obvyklé ceny. Podklady pro stanovení koeficientu Kp: Okres: České Budějovice Počet obyvatel: 2 001 – 5 000 obyvatel

Oddíl 1 A. Hlavní stavební objekt rodinného domu, na LV č.2043

Popisy objektů a) Objekty 1) Rodinný dům čp.900/5 Hlavní stavba je nový samostatný rodinný dům-zateplená dřevostavba, je bez podsklepení, přístupný a příjezdný otvory v předním oplocení do dvora a na zahradu a vchodu do domu, od místní zpevněné komunikace obce ulice Na Spojce a přístupového vnějšího chodníku, naproti sportovnímu hřišti. Objekt je provedený netradičně, jako ekologická dřevostavba, stojící v prostoru obdobných nových obytných rodinných domů na okraji obce, v rovině a současně je v plně obyvatelném a podmíněně pronajímatelném stavu. Dům je osazený uvnitř stavebního pozemku, v jeho přední části, má jedno obytné 1.NP s úložným prostorem v podstřešním prostoru (krov úpravu podstřešního prostoru neumožňuje). Obytná část má jednu samostatnou bytovou jednotku (3+kk), splňuje pro potřeby oceňovací vyhl. podmínky rodinného domu, obestavěný prostor je menší než 1100 m3, ocení se nákladovým způsobem, podle § 26 a oceňovací vyhlášky. Venkovní úpravy jsou součástí ceny, jsou příslušenstvím domu. Hlavní stavební konstrukce domu nejsou opotřebované, obestavěný prostor pro srovnávací metodu byl vypočtený z rozměrů zaměření přímo na místě. Základy betonové pasy, s izolací proti zemní vlhkosti, svislé nosné a nenosné konstrukce dřevěné prvky, obloženo cementovláknitými deskami FARMACELL na dřevěný rošt a tepelnou izolací z expandovaného polystyrenu, s hladkou odvětrávanou probarvenou omítkou fasády. Střecha klasická sedlová-neumožňující zřízení podkroví, se sedlovou stříškou nad


–6– vchodem. Jsou - předpokládají se klasické montované dřevěné stropy. Vnitřní rovné a šikmé podhledy zateplené ve střešní rovině, na rovných stropech obklady z polystyrénových pohledových čtverců, omítky polohrubé ekologické (nejsou štukové). Dům je nově postavený, bez poškození. Okna atypická plastová s izolačním dvojsklem bez žaluzií, dveře vstupu a francouzská okna na terasy atypické plastové s izolačním dvojsklem, vnitřní dveře se zárubněmi chybí, osazen 1kus PVC shrnovacích dveří. Podlahy obytných místností plovoucí laminátové, ostatní, WC a koupelny keramická dlažba. Jsou provedeny standardní bělninové obklady v kuchyni kolem linky, WC a v koupelně, keramické obkladové pásky vnitřního tělesa komína, sklápěcí schody pro vstup do podstřešního prostoru. Zařizovací předměty standardní-mísa WC, obložená plastová rohová litinová vana, plynový kuchyňský sporák, atypická kuchyňská linka - lamino, nerez dřez, umyvadlo. Vytápění podlahové-elektrické kabely, elektrický topný žebřík v kuchyni, doplňkově krbová litinová kamna na dřevo, TUV z elektrického boileru. Je provedený vnitřní rozvod silnoproudé elektroinstalace 240/400 V-jističe z kabelového venkovního rozvodu obce, splaškové a dešťové kanalizace, pitné vody a TUV a propanbutanu v kuchyni, je provedený venkovní vývod vody a venkovní zásuvka el. 400 V. Jsou provedeny kompletní slaboproudé podomítkové a podlahové rozvody (internet, satelit, TV, elektronické zabezpečení-alarm). Střecha klasická sedlová, neumožňující zřízení podkroví, na dřevěný klasický vaznicový krov, je osazený bleskosvod, klempířské konstrukce z ocelového pozinkovaného plechu kompletní. Krytina střechy betonové tašky na dřevěné latě. Dispozice 1.NP (obytné) : přední vstupní zádveří s halou, WC, koupelna, ložnice, pracovna a obývací pokoj+kuchyně s jídelnou, postranní venkovní terasy. Dům je napojený na veřejný vodovod pitné vody, splaškovou a dešťovou kanalizaci a na kabelový rozvod elektrické energie, zpevněnou místní komunikaci a přístupový chodník, je osazeno veřejné osvětlení. Ke stavebnímu objektu domu venkovní úpravy (oplocení pozemků-drátěné poplastované oplocení na poplastované sloupky s beton.prahem dvou stran zahrady, ostatní oplocenísloupky z betonových tvárnic na podezdívce z beton. tvárnic s provizorními dřevěnými prkennými výplněmi, přípojky inž. sítí, zpevněné plochy vnitřních chodníků a teras-dlažba z lomového kamene, sušák na prádlo) a pozemky v KN. Venkovní úpravy a vedlejší objekty do ZP = 25 m2, jsou dle § 26a,odst. (4) zahrnuty v ceně stanovené dle vyhl., jsou zohledněny poté v obecné ceně. Průběžně po dobu užívání je prováděna údržba, dům je užívaný od kolaudace v roce 2009, stáří pro výpočet opotřebení je počítáno 2 roky.


–7–

Oddíl 2 B. Další příslušenství stavby - pozemky na LV č.2043, na p.č.850/14

Popisy objektů a) Pozemky 1) Pozemky na LV č.2043 Předmětem zjištění obvyklé ceny nemovitosti je hodnota spoluvlastnického práva k pozemkům v k.ú. Lišov, obec Lišov, okres České Budějovice, v KN na LV č.2043. Jedná se o pozemek p.č.1330, vedený v KN jako zastavěná plocha a nádvoří a pozemek okolní zahrady p.č.850/14 vedený v KN jako ostatní zahrada, ZPF s BPEJ. Pozemky jsou dislokované dle kopie katastrální mapy Katastru nemovitostí, v okrajové místní části obce, jsou přístupné příjezdovou zpevněnou komunikací, mají obslužnost inž. sítěmi, pozemek zahrady je rovinný, je možné využít k další zástavbě. Na pozemcích nevázne žádné věcné břemeno, jiných práv a závad s nimi spojených (nebyly zjištěny) jsou nemovitosti prosty, nemovitosti nejsou prokazatelně pronajaty, není doložena žádná nájemní smlouva.

Ocenění Oddíl 1 a) Objekty a.1) Vyhláška 364/2010 Sb. a.1.1) Rodinný dům čp.900/5 – § 26a Podlaží: 1.NP - vrchní stavba+zastřešení Výška: Zastavěná plocha: 7,76× 11,34 Podlažnost:

88,00 / 88,00

=

3,65 m 88,00 m2

=

321,19 m3

= 1,00

Obestavěný prostor (OP): 1.NP - vrchní 3,65 × 7,76× 11,34 stavba+zastřešení Rodinný dům: typ L Konstrukce: dřevěná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podlaží: s jedním nadzemním podlažím Vybavení: Název, popis

Obj. podíl Hodnocení


–8–

1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16. 17. 18. 19. 20. 21. 22. 23. 24. 25. 26.

Název, popis Základy Zdivo Stropy Střecha Krytina Klempířské konstrukce Vnitřní omítky Fasádní omítky Vnější obklady Vnitřní obklady Schody Dveře Okna Podlahy obytných místností Podlahy ostatních místností Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Rozvod vody Zdroj teplé vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyně Vnitřní vybavení Záchod Ostatní

Obj. podíl 8,20 % 21,20 % 7,90 % 7,30 % 3,40 % 0,90 % 5,80 % 2,80 % 0,50 % 2,30 % 1,00 % 3,20 % 5,20 % 2,20 % 1,00 % 5,20 % 4,30 % 0,60 % 3,20 % 1,90 % 0,50 % 3,10 % 0,50 % 4,10 % 0,30 % 3,40 %

Hodnocení Standardní Standardní Podstandardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Nevyskytuje se Nadstandardní Nevyskytuje se Podstandardní Nadstandardní Nadstandardní Standardní Nadstandardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Nadstandardní

Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 20a, tabulky č. 1: Kraj: Jihočeský Obec: Lišov Počet obyvatel: 4 164 3 711,– Kč/m3 Indexovaná prům. cena (IPC): Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Nabídka vyrovnaná s poptávkou. Popis znaku Hodnocení znaku Ti 1 Situace na dílčím (segmentu) III. Nabídka odpovídá poptávce 0,00 trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlast- 0,00 nictví) 3 Vliv právních vztahů na proI. Negativní –0,01 dejnost (např. prodej podílu, pronájem) 3

Index trhu (IT = 1 + ∑ Ti):

0,990

i=1

Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 5 Klidná obytná čtvrť, s obytnými rodinnými domy na okraji obce.


–9– Popis znaku 1 Význam obce 2 Úřady v obci

3 Poloha nemovitosti v obci 4 Okolní zástavba a životní prostředí v okolí 5 Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti 6 Školství a sport v okolí nemovitosti 7 Zdravotnické zařízení v okolí nemovitosti 8 Veřejná doprava 9 Obyvatelstvo 10 Nezaměstnanost v obci a okolí 11 Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti 12 Vlivy neuvedené

Hodnocení znaku II. Vyhledávané (např. lázeňská místa typ B, předměstí měst, aj.) II. Obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem nebo banka nebo policie nebo pošta III. Vnitřní území obce III. Převažující objekty pro bydlení

Pi 0,01 0,02

0,00 0,00

III. Kompletní síť obchodů a služeb, pohostinské a kulturní zařízení III. Základní škola a sportovní zařízení

0,05

III. Dobrá dostupnost zdravotnické péče

0,05

IV. II. III. III.

0,03 0,00 0,04 0,00

Zastávka hromadné dopravy do 500 Bezproblémové okolí Nižší než je průměr v kraji Bez vlivu

II. Bez dalších vlivů

0,04

0,00

12

Index polohy (IP = 1 + ∑ Pi):

1,240

i=1

Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 20a, tabulka č. 2 Konstrukce a technické vybavení v dobrém stavu, stavba užívaná dva roky. Popis znaku Hodnocení znaku I. Nepodsklepený nebo podsklepený do 0 Typ stavby poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1 Druh stavby III. Samostatný rodinný dům 2 Provedení obvodových stěn IV. Dřevostavby (novostavby) a stavby zateplené 3 Tloušťka obvod. stěn I. méně jak 45 cm 4 Podlažnost III. Hodnota 1 5 Napojení na veřejné sítě (příIV. Přípojka elektro voda, napoj. na veřej. pojky) kanal. nebo domovní čistírna 6 Způsob vytápění stavby IV. Převažující části vytápění podlahové, teplovzdušné vytápění 7 Zákl. příslušenství v RD III. Úplné - standardní provedení 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 9 Venkovní úpravy III. Standardního rozsahu a provedení 10 Vedlejší stavby tvořící přísluII. Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové šenství k RD zastavěné ploše nad 25 m2 11 Pozemky ve funkčním celku se III. Nad 800 m2 celkem stavbou 12 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 13 Stavebně-technický stav I. stavba ve výborném stavu

Vi L

0,00 0,04 –0,02 0,02 0,04 0,05 0,00 0,00 0,00 0,00 0,01 0,00 1,25*


– 10 – *

Kategorie stavby: A - stáří do 20 let včetně (nebo po celkové rekonstrukci) Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V14: 1,0 13

Index konstrukce a vybavení (IV = (1 + ∑ Vi) × V14):

1,425

i=1

Index cenového porovnání (I = IT × IP × IV): Cena upravená (CU = IPC × I):

0,990 × 1,240 × 1,425 = 3 711,– × 1,749 =

Určení porovnávací hodnoty (OP × CU):

1,749 6 490,54 Kč/m3

321,19 × 6 490,54 =

2 084 696,54 Kč

Rodinný dům čp.900/5 – zjištěná cena:

2 084 696,54 Kč

a.2) Věcná hodnota podle THU a.2.1) Rodinný dům čp.900/5 Jednotkové množství: Hlavní část : Obestavěný prostor základů: Jednotkové množství – celkem:

+ =

321,19 jedn. 10,00 jedn. 331,19 jedn.

Ocenění: Ke stanovení jednotkové ceny bylo použito ukazatelů THU firmy RTS. Seznam porovnávaných objektů: Ic – cenový index Ip – index polohy Iv – index vybavení Kp – koeficient plochy podlaží Kv – koeficient výšky podlaží JKSO Název Základní jedn. cena Ic Ip Iv Kp Kv VRN Váha Upravená jedn. cena 4 034,– Kč 803.61 domky izolované svislá nosná konstrukce dřevěná a na bázi dřevní hmoty 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 0,00 1,0 4 034,– Kč Jednotková cena: 331,19 jedn. × 4 275,– Kč/jedn. Cena stavby: Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 2 roky Předpokládaná další životnost: 118 roků Opotřebení: 100 × 2 / (2 + 118) = 1,667 % Odpočet opotřebení: 1 415 837,25 Kč × 1,667 % Cena objektu po odečtení opotřebení:


4 275,– Kč/jedn. =

– =

1 415 837,25 Kč 1 415 837,25 Kč

23 602,01 Kč 1 392 235,24 Kč 1 392 235,24 Kč


– 11 –

a.3) Srovnávací hodnota a.3.1) Rodinný dům čp.900/5 Jednotkové množství: Hlavní část : Obestavěný prostor základů: Jednotkové množství – celkem:

+ =

321,19 jedn. 10,00 jedn. 331,19 jedn.

Ocenění: Ke stanovení jednotkové ceny bylo použito ukazatelů THU firmy RTS. Seznam porovnávaných objektů: Ic – cenový index Ip – index polohy Iv – index vybavení Kp – koeficient plochy podlaží Kv – koeficient výšky podlaží JKSO Název Základní jedn. cena Ic Ip Iv Kp Kv VRN Váha Upravená jedn. cena 803.61 domky izolované 4 034,– Kč svislá nosná konstrukce dřevěná a na bázi dřevní hmoty 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 0,00 1,0 4 034,– Kč Jednotková cena: 331,19 jedn. × 4 275,– Kč/jedn. Cena stavby:

4 275,– Kč/jedn. =

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 2 roky Předpokládaná další životnost: 118 roků Opotřebení: 100 × 2 / (2 + 118) = 1,667 % Odpočet opotřebení: 1 415 837,25 Kč × 1,667 % Cena objektu po odečtení opotřebení:

– =

1 415 837,25 Kč 1 415 837,25 Kč

23 602,01 Kč 1 392 235,24 Kč

Výpočet cenových koeficientů Druh objektu: Obytný objekt Minimální cena srovnatelné nemovitosti: 2 750 000,– Kč Maximální cena srovnatelné nemovitosti: 3 750 000,– Kč Cenové koeficienty: CA CB CC CD CE

1,975 2,155 2,334 2,514 2,694


– 12 –

Hodnocení objektu: Název znaku Trh s nemovitostmi Orientace ke světovým stranám Konfigurace terénu Poloha vzhledem k centru obce Převládající zástavba Inženýrské sítě Doprava Obchod a služby Školství Zdravotnictví Kultura, sport, ubytování Úřady Pracovní možnosti Životní prostředí Přírodní lokalita Změna v zástavbě Příslušenství nemovitosti Typ stavby Možnost dalšího rozšíření Obyvatelstvo Názor znalce Celkem:

Zatřídění D E E C E D B E C C D D D E D C C E B D E

vk 5 5 3 5 5 5 5 5 5 5 5 2 5 5 5 5 1 5 1 5 5 92

Ci × vk 12,570 13,470 8,082 11,670 13,470 12,570 10,775 13,470 11,670 11,670 12,570 5,028 12,570 13,470 12,570 11,670 2,334 13,470 2,155 12,570 13,470 231,294

Koeficient k = 231,294 / 92 = 2,5141 Korekce ceny: Cena po úpravě cenovými koeficienty:

× =


2,5141 3 500 218,62 Kč 3 500 218,62 Kč

a.4) Výnosová hodnota a.4.1) Rodinný dům čp.900/5 Fiktivní pronájem nemovitosti za smluvní dohodnuté nájemné. Výpočet ceny výnosovým způsobem a) Výměry pronajímaných ploch: Obytné plochy: m2 b) Výnosy z pronajímaných ploch (VC): Obytné plochy rodinný dům 1 b.j. s pří2 045,45 Kč × 88,00 m2 Kč/rok slušenstvím a zahradou c) Jednorázové náklady na dosažení příjmů: Provize za pronájem Kč Uvedení do pronajímatelKč

88,00

180 000,–

0,– 80,–


– 13 – ného stavu Jednorázové náklady NJ celkem d) Roční náklady na dosažení příjmů: Časová cena C Náklady na provoz Náklady na údržbu Pojištění Výpočet amortizace: Úroková míra pro iA amortizaci Další předpokládaná T životnost Amortizace kapitalizoC × iA ––––––––––– vaná na zbytkovou ži(1+ iA)T – 1 votnost Daň z nemovitosti Ostatní náklady Roční náklady celkem NR Čisté výnosy V = VC – NR e) Výpočet výnosové hodnoty věčnou rentou: Úroková míra i V / i – NJ Výnosová hodnota

Kč Kč Kč/rok Kč/rok Kč/rok

80,– 3 500 218,62 30 000,– 2 000,– 600,– 0,0300

roků

60

Kč/rok

21 466,70

Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok

400,– 5 000,– 59 466,70 120 533,30

Kč

0,0700 1 721 820,–

Oddíl 2 a) Pozemky a.1) Vyhláška 364/2010 Sb. a.1.1) Pozemky na LV č.2043 – § 28

Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 58,46 Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = Cp × 1,00, kde Cp = 35 + (4 164 – 1 000) × 0,007414 (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde 4 164 je počet obyvatel v obci. § 28 odst. 2 – Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití stavby + 100 % Pozemek pro stavbu s komerční využitelností + 100 % Zvýšená úroveň sjednaných cen stavebních pozemků + 350 % Úprava celkem: + 550 % × Koeficient změny cen staveb Ki: × Koeficient prodejnosti Kp: (Rodinné domy) ×

6,500 2,169 1,336

Jednotková cena [Kč/m2]


– 14 – Název Parc. č. zastavěná plocha a 1330 nádvoří

Výměra [m2] základní 58,46 88

upravená 1 101,1289

§ 28 odst. 5 – Pozemky zahrad a ostatní plochy Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití stavby + 100 % Pozemek pro stavbu s komerční využitelností + 100 % Zvýšená úroveň sjednaných cen stavebních pozemků + 350 % Úprava celkem: + 550 % Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: (Rodinné domy) Koeficient úpravy dle §28 odst.5: Název zahrada

Parc. č. 850/14

× × × ×

Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m ] základní upravená 58,46 440,4516 808 2

Součet cen všech typů pozemků:

=

Cena [Kč] 96 899,34

6,500 2,169 1,336 0,400 Cena [Kč] 355 884,89 452 784,23 Kč

Pozemky na LV č.2043 – zjištěná cena:

452 784,23 Kč

a.2) Metoda tříd polohy a.2.1) Pozemky na LV č.2043 Popis polohy pozemku: Velmi vhodná lokalita pro individuální rodinné bydlení, s dobrou infrastrukturou a dobrou technickou vybaveností. Pozemky oceněné metodou tříd polohy Název zastavěná plocha a nádvoří zahrada Výměra – celkem:

Parcelní číslo 1330 850/14 =

Výměra 88,00 m2 808,00 m2 896,– m2

Výpočet věcné ceny pozemků metodou tříd polohy: 3 000 000,– Kč Reprodukční cena stavby: 88,00 m2 Zastavěná plocha hlavním objektem: Tabulka tříd polohy: Název znaku Třída polohy I. Všeobecná situace 4 II. Intenzita využití pozemku 3 III. Dopravní relace k velkoměstu 3 IV. Obytný sektor 4 V. Řemesla, průmysl administrativa, obchod nehodnotí se


– 15 –

3,50 0,00 0,00 3,50 2,20 %

Průměrná třída polohy: Povyšující faktory: Redukující faktory: Výsledná třída polohy: Podíl ceny stavebního pozemku: Výpočet ceny: Základní cena pozemku: (3 000 000,– Jednotková cena stavebního pozemku: Cena stavební části pozemku: Jednotková cena ostatních pozemků: Cena ostatních pozemků: Průměrná jednotková cena pozemku: Výsledná cena pozemků:

× 2,20) / (100 – 2,20) 67 484,66 / (3 × 88,00) 255,62 × 264,00 255,62 × 0,15 38,34 × 632,00

67 484,66 255,62 67 484,66 38,34 24 230,88 102,36 91 715,54

Kč Kč/m2 Kč Kč/m2 Kč Kč Kč

Úprava ceny koeficientem: Dobré docházkové vzdálenosti do středu obce, klidné bydlení. klidné bydlení Cena po úpravě:


×

1,500 =

137 573,31 Kč 137 573,31 Kč

a.3) Indexová metoda a.3.1) Pozemky na LV č.2043 Ocenění pozemků indexovou metodou Poloha oceňovaných pozemků: Velmi vhodná lokalita pro individuální rodinné bydlení, s dobrou infrastrukturou a dobrou technickou vybaveností. zastavěná plocha a nádvoří p.č.: 1330 Základní jednotková cena: ZJC Kč/m2 58,46 Koeficienty pro výpočet indexu: A Územní struktura průměrná 1,00 B Typ stavebního pozemku stavebně připravený 1,50 C Třída velikosti obce 2 000 až 5 000 obyvatel 0,60 D Obchodní, resp. průmyslová poloha obytné domy 1,30 E Územní připravenost, infrastruktura velmi dobrá 1,25 F Speciální charakteristiky volitelné nejsou 1,00 Celkový index oceňovaného pozemku Io = A × B × C × D × E × F 1,462 500 Jednotková cena pozemku JC = ZJC × Io Kč/m2 85,50 2 Výměra pozemku: m 88,00 Cena pozemku Kč 7 524,– zahrada p.č.: 850/14 Základní jednotková cena: ZJC Kč/m2 58,46 Koeficienty pro výpočet indexu:


– 16 – A Územní struktura B Typ stavebního pozemku C Třída velikosti obce D Obchodní, resp. průmyslová poloha E Územní připravenost, infrastruktura F Speciální charakteristiky volitelné Celkový index oceňovaného pozemku Jednotková cena pozemku Výměra pozemku: Cena pozemku

průměrná stavebně připravený 2 000 až 5 000 obyvatel obytné domy velmi dobrá nejsou Io = A × B × C × D × E × F JC = ZJC × Io Kč/m2 m2 Kč

1,00 1,50 0,60 1,30 1,25 1,00 1,462 500 85,50 808,00 69 084,–

=

76 608,– Kč

Výsledná cena pozemků: Úprava ceny koeficientem: Dobré docházkové vzdálenosti do středu obce, klidné bydlení. klidné bydlení Cena po úpravě:


×

1,500 =

114 912,– Kč 114 912,– Kč


– 17 –

C. Rekapitulace Viz. další text. Ceny podle cenového předpisu Cena objektů Cena pozemků Celková cena podle cenového předpisu Věcná hodnota objektů Věcná hodnota podle THU Srovnávací hodnota Stanovená věcná hodnota objektů Věcná hodnota pozemků Cena určená metodou tříd polohy Cena indexovou metodou Stanovená věcná hodnota pozemků Stanovená věcná hodnota celkem Výnosová hodnota Odhad obvyklé ceny: metoda střední hodnoty vážený průměr dle Naegeliho

2 084 700,– Kč 452 780,– Kč 2 537 480,– Kč 1 392 240,– Kč 3 500 220,– Kč 2 650 000,– Kč 137 570,– 114 910,– 150 000,– 2 800 000,– 1 721 820,– 2 260 910,– 1 901 520,–

Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč

Porovnávací orientační celková cena nemovitostí pro stanovení obvyklé ceny nemovitostí v k.ú. Lišov, na LV č.2043 podle odborného odhadu znalce činí : 2,850.000,– Kč Cena slovy: dvamiliónyosmsettisíc Kč

II. Ocenění nemovitostí - odhad hodnoty pro stanovení podílu id 1/2 obvyklé ceny nemovitostí v k.ú.Lišov, na LV č.2043 : Pro stanovení obvyklé ceny nemovitosti ve smyslu definice uvedené v §2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů („zákon o oceňování majetku“) bylo použito obecné metodiky. Na těchto zásadách je ocenění vypracováno : „ Majetek a služba se oceňuje obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“


– 18 – Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně, jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Předpoklady stanovení obvyklé ceny * Předmětem ocenění jsou pouze výše uvedené nemovitosti bez dalších vazeb * Předpokládá se bezzávadové vlastnické právo k oceňované nemovitosti tj.totožný vlastnický vztah k nemovitosti, prosté všech zadržovacích a omezovacích práv, služebností, věcných břemen či zadlužení. * Vychází se z toho, že všechny informace a podklady, které byly znalci předloženy a poskytnuty objednatelem, jsou pravdivé. STANOVENÍ HODNOTY NEMOVITOSTI METODOU KOMPARATIVNÍ (ANALÝZA TRHU) při ocenění touto metodou stanovujeme hodnotu nemovitosti pomocí analýzy prodejů obdobných druhů nemovitostí, které byly uskutečněny v dané lokalitě v nedávném období. Analyzují se majetky prodané nebo nabízené k prodeji v současných tržních podmínkách v daném místě a čase. Tyto nemovitosti se porovnávají s oceňovanými nemovitostmi pomocí kritérií a cenotvorných faktorů, ovlivňujících potencionální poptávku po těchto nemovitostech. Těmito faktory jsou zejména : - datum uskutečnění prodeje, příp.pouze dosud nerealizovaný prodej - lokalizace a situování nemovitosti - existence přístupových možností k nemovitostem, dopravní obslužnost a infrastruktura - velikost, rozsah a rozmanitost majetku - technické stáří objektu, rekonstrukce, vybavení - stavebně technický stav objektů, vybavenost objektů TZB - morální opotřebení - možnost dalšího rozšíření a výstavby v dané lokalitě - okruh potencionálních investorů - majetkové a právní vztahy, věcná břemena a jiné závady váznoucí na nemovitostech Údaje z těchto nabízených nebo realizovaných prodejů nemovitostí porovnáváme dle vybraných kritérií s námi oceňovanou nemovitostí a provádíme korekce hodnoty v závislosti na rozdílech obou nemovitostí (porovnávané-porovnávací). V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí-přibližně srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by neměly být starší než jeden rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu by údaje ztratily svou vypovídající schopnost. Zpracovatel posudku provedl aktuální průzkum na trhu realizovaných prodejních cen přibližně srovnatelných nemovitostí v místě a čase (údaje realitních kanceláří a statistické údaje), s použitím vlastních zkušeností zpracovatele ze znaleckých posudků pro obdobné objekty, zpracovaných v roce 2010 a ze zjištěných údajů kupních a realizovaných cen konce roku 2010 a začátkem roku 2011, viz přiložené kopie (předpokládá se, že reálná realizovaná obvyklá cena je cca o 10% nižší, než je nabídka RK). Realizované ceny přibližně srovnatelných objektů se pohybují kolem 3,000.000,- Kč.


– 19 – Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu s nemovitostmi (vývěsky RK, jejich nabídkové a informační bulletiny, internetové portály RK atd.), vyhodnocováním údajů z denního tisku, sledováním aukcí a dražeb, s konsultacemi s realitními kancelářemi Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena nemovitostí, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Stanovení obvyklé ceny je hypotetické, protože se nedá najít v místě stejná nemovitost, se kterou by se dala posuzovaná srovnat, obvyklá cena je zjišťována i dotazy na potenciální zájemce o koupi. Stanoveno odhadním srovnáním prodejních cen v místě a čase přibližně podobných nemovitostí, s přihlédnutím ke skutečnosti, že se ceny obdobných nemovitostí za posledních 12 měsíců propadly o 10 – 12 %, teď stagnují. Pro nemovitosti oceňovaného typu v dobrém stavu, uvedené velikosti, vybavení, zjištěnému technickému stavu v dané lokalitě poptávka vyrovnaná s nabídkou. S přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu technickému stavu a vybavení a způsobu využití jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je obchodovatelná -prodejná. Podle databáze CSÚ vytvořené MF ČR ke sledování a vyhodnocování cen dle §33 odst.3, zákona č.151/1997 Sb., je využito rozložení cenové hladiny podle druhu nemovitosti, jejich polohy a dalších faktorů, jakož i vývoj tohoto rozložení v místě a čase. Zdroj dat, jejich frekvence vychází z reálných, skutečně přiznaných cen, který je do toku transakcí na trhu nemovitostí předávaný. Nemovitostí jsou v Česku dlouhodobě nadhodnocené, a lze očekávat pokles jejich cen. Vyplývá to z výzkumu realitního trhu prováděném v Centru pro ekonomický výzkum a postgraduální vzdělání (CERGE), které je součástí Akademie věd. Průzkum se snažil zjistit, zda po splasknutí realitní bubliny v USA nedošlo k podobnému splasknutí cen v Česku. "Nejviditelnějším příznakem 'bubliny' je prudký nárůst cen, který však v CERGE nezaznamenali," uvedli v tiskové zprávě. Výzkumníci z CERGE předpokládají, že vlivem rostoucí inflace a nižšího růstu HDP v poslední době poptávka po bydlení klesne, a jeho ceny se ještě více sníží. Většina developerských firem nyní skutečně čelí snížení poptávky až o třetinu. Zákazníci totiž vyčkávají, až se ceny sníží. Podle průzkumu nemovitosti v Česku zdražovaly zejména v roce 2007. "A to po letech zpomalení růstu a navzdory jiným ekonomickým ukazatelům - nájmům, nákladům, příjmům domácností," poznamenali výzkumníci. Ředitel společnosti Central Europe Holding Jiří Pácal Novinkám potvrdil, že již nyní tržní ceny padají dolů. Podle něj se právě oproti roku 2007 ceny snížily zhruba o 15 až dvacet procent. Nabídkové ceny klesly podle nejnovějších údajů Českého statistického úřadu v posledních třech měsících loňského roku poprvé od roku 2005. Ve srovnání s loňským třetím čtvrtletím byly nižší o 1,7 procenta. Také v rámci celé republiky se nepřetržitý růst cen trvající od roku 2005 téměř zastavil. Další analýzy jsou sledovány v souvislosti s těmito faktory : - období (rok výstavby, nákupu nebo prodeje nemovitostí) - velikostní kategorie obce, regionu - pásmo opotřebení staveb, podle pozemků a podle druhu členění nemovitosti - stupni pásma opotřebení, časová závislosti - majetkoprávní vztahy ostatní parametry (jednotková cena atd.) - cenový index


– 20 – Z předchozího textu : Stanoveno odhadním srovnáním prodejních cen v místě a čase přibližně podobných nemovitostí (nemovitosti ale dokončené v lepším stavu), s přihlédnutím ke skutečnosti, že se ceny obdobných nemovitostí za posledních 12 měsíců propadly o 10 – 12 %. - informace o nemovitosti s prohlídkou a zaměřením (viz.předchozí text) - zatřídění nemovitosti dle posudku, velikost objektu, opotřebení, stáří, technická infrastruktura, a poloha, velikost v obci a v regionu - průměrné ceny ze Z.P. v regionu, v pásmu opotřebení 2 % - korekční součinitel cenového indexu podle průměrné ceny a cenových indexů v závislosti na velikosti obce a stupni opotřebení Srovnávací cena, referenční vztah : TC = ( CST * QF ) * IF * VEL F * SWOT * PF Kde výraz v závorce určuje součin cen dle ČSÚ a velikostní faktor oceňované nemovitosti, ostatní výrazy jsou faktory investora a obecného cenového trendu, analýzy SWOT, variačního koeficientu v závislosti na poloze a infrastruktury obce v regionu. K jednotlivým faktorům : - IF = obec je vybavena inženýrskými sítěmi, bez možnosti napojení na zemní plyn, příjezdové cesty jsou zpevněné, nemovitost je situovaná na okraji obce, vedle minimálně frekventované komunikace, v intravilánu obce v její obytné zóně, dobrý přístup k nemovitosti - VEL F = obec je podle velikosti zařazena s počtem obyvatel do 5 000, obec s dobrou dopravní dostupností a dobrou infrastrukturou, příměstská oblast statutárního města - SWOT = silné stránky - regionální napojení na silniční spojení dálnice E55(D3)Český Krumlov-Plzeň-Praha, E49 Třeboň - dobrá dostupnost do všech částí okolních měst v blízkosti obce, Č.Budějovice 15 km - obec je nedaleko bývalého okresního města Třeboň a krajského města - stavby v zóně bydlení, současně s možností rozšíření - možnost parkování ve dvoře - plně obyvatelný standard, s nutnosti malých úprav stavebních rekonstrukcí a technického vybavení = slabé stránky - možnost parkování OA pouze před domem a v ulici - nemovitosti ve spoluvlastnictví Přírodní katastrofy : Za přírodní katastrofy se považují velká neštěstí, živelné pohromy a události s tragickými následky. Lze je členit na záplavy, a povodně, sesuvy půdy, sopečné erupce, tajfuny, zemětřesení. V podmínkách ČR lze uvažovat se záplavami, povodněmi a sesuvy půdy, jako přímými následky nadměrných atmosférických srážek. Ostatní katastrofické jevy nebyly na území ČR významně zaznamenány. Nemovitosti se nenachází v území, kde by bylo možné s uvedenými jevy počítat. Při záplavách v roce 2002 byla nemovitost nad hladinou záplavové vlny. Radonové riziko : vzhledem k tomu, že nebylo předloženo měření vnitřní koncentrace radonu v objektu, je proveden odhad na základě odvozené mapy radonového rizika ČR pro Jihočeský kraj a je stanovena I. kategorie - nízké radonové riziko. Možnost pronikání radonu z podloží do interiéru závisí na typu objektu, na těsnosti spodní stavby a způsobu větrání. S ohledem na tuto skutečnost je pravděpodobnost radonového rizika nízká. Pravděpodobnost překročení interiérové koncentrace radonu s ohledem na použitý stavební materiál a v závislosti na druhu užitkové vody je taktéž velmi nízká.


– 21 – Územní plán : Pod tímto pojmem je zahrnutý celý proces zpracování a pořízení územně plánovací dokumentace, završený schválenou obecně závaznou vyhláškou s grafickým plánem využití území. Celý tento proces je upravený Stavebním zákonem č.183/2006 Sb. ve znění pozdějších předpisů, stav územně plánovací dokumentace je jedním z faktorů, ovlivňujícím obvyklou cenu nemovitostí. Pozemek zahrady je možné využít k další zástavbě, srovnávací vypočtená administrativní cena bude upravena na obvyklou – zvýšením ceny pozemku. Rodinný dům : V tomto případě je již v předchozí části posudku stanovena hodnota věcná a administrativní, která je orientační a je dále upravena o opotřebení na cenu reprodukční a úpravou koeficientem prodejnosti pak oscilující relativně k ceně obvyklé. Je však nutno upozornit, že tato cena je stejně cenou syntetickou – administrativní, neboť podstatně nereflektuje stav trhu k datu ocenění. Zároveň je nutno konstatovat, že věcnou hodnotu trh zásadně neakceptuje vzhledem k velmi vysoké ceně stavebních prací a to i přes snížení o opotřebení. Hodnota výnosová - je založena na kapitalizaci přepokládaného stabilizovaného čistého ročního zisku z nájemného, t.j. hrubý výnos minus správní, provozní a další náklady mimo těch, které nejsou součástí předpokládaného nájmu. Čistý výnos je kapitalizován na základě odhadnuté tržní úrokové míry na principu věčné renty. Obecně a i v tomto případě se pokládá za nejpřesnější hodnota stanovená srovnáním, která je dále při stanovení obvyklé ceny použita. Pozemek : při ocenění nemovitosti je obvyklá cena pozemku zohledněna v konečné obvyklé ceně nemovitosti. Obecná cena je statistickým výsledkem indexů cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Podmínkou srovnání je jednak existence rozvinutého trhu s nemovitostmi, jednak přístup k informacím o sjednaných cenách. Výsledná srovnatelná hodnota je cena, za kterou by mohla být nemovitost prodána v daném místě a čase. Při ocenění pozemků je podkladem ocenění jednak hodnota dle předpisu jednak cena určená výnosovou metodou a metodou srovnání.¨ 1) administrativní cena 2) metoda tříd polohy 3) metoda indexová Administrativní cena Cena pro toto ocenění byla stanovena na základě vyhlášky ministerstva financí č. 364/2010 Sb. platné ke dni ocenění, je orientační.. Metoda tříd polohy Ocenění vychází ze srovnatelných polohových statistických údajů. Metoda indexová Je statistickým výsledkem indexů cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Podmínkou srovnání je jednak existence rozvinutého trhu s nemovitostmi, jednak přístup k informacím o sjednaných cenách. Výsledná srovnatelná hodnota je cena, za kterou by mohla být nemovitost prodána v daném místě a čase.


– 22 –

Obvyklá cena nemovitostí : znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitostí stanovuje cenu nemovitostí, která by byla dosažena při prodeji stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění.

Závěr znalce : v úvahu byla vzata ta skutečnost, že oceňované nemovitosti jsou neopotřebované, v dobrém technickém stavu, mají průměrné až nadprůměrné parametry obvykle vybavených obdobných nemovitostí, s možností okamžitého využití ke standardnímu trvalému rodinnému bydlení, komerčnímu využití (pronájmu) - s nutností dokončení malých úprav stavebních konstrukcí (vnitřní dveře a omítky). Využití nemovitostí je vhodné, výhodou obce je blízkost statutárního města, bývalého okresního města - krátká dopravní dostupnost, lokalita je velmi dobře technicky vybavená s kompletní infrastrukturou, s dobrou dopravní dostupností autobusové dopravy, dostupností lékařské péče, s možností dalšího využití ploch u objektu k výstavbě, v současném stavu obyvatelná a pronajímatelná nemovitost. Na základě uvedených podkladů, zjištěným kupních cen v místě (viz.příloha), s přihlédnutím k místním podmínkám polohy nemovitosti a výše uvedeného komentáře odhaduji obvyklou cenu nemovitostí pro potřebu exekučního řízení takto :

Celková obvyklá cena pro stanovení obvyklé ceny spoluvlastnického podílu id 1/2 k nemovitostostem v k.ú.Lišov, na LV č.2043, podle odborného odhadu znalce činí : 2,850.000,– Kč Cena slovy: dvamiliónyosmsetpadesáttisíc Kč

Rozpočet celkové obecné ceny na jednotlivé spoluvlastníky Název spoluvlastníka Filip Dubský Ing. Miroslava Kratochvílová (povinný)

Spoluvlastnický podíl 1/2 1/2

Podíl ceny 1,425.000,– Kč 1,425.000,– Kč


– 23 –

1. Obvyklá cena spoluvlastnického podílu id 1/2 k nemovitostem v k.ú. Lišov, na LV č.2043, podle odborného odhadu znalce činí :

1,425.000,– Kč Cena slovy: jedenmiliónčtyřistadvacetpěttisíc Kč

2. Práva a závady váznoucí na spoluvlastnickém podílu id 1/2 k nemovitostem v k.ú. Lišov, na LV č.2043, podle odborného odhadu znalce činí : na základě zjišťovacího řízení na KN a v předložených dokladech, nebyly zjištěny žádné skutečnosti, ze kterých by vyplývaly (Smlouvy o pronájmu, Smlouvy o věcném břemeni atd.) závady na nemovitostech. Nebyly zjištěny ani písemné závazky ze smluvních ujednáních, jejichž existenci nelze z výpisů v KN zjistit. Práva a závady jsou, ve smyslu OSŘ č.99/1963 Sb., v platném znění, dle § 336 a,odst.1, písm.b, týkající se ceny jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených a dle § 336 a, odst.1, písm.c, ve znění dle § 336 a, odst.2, nulové.

0.000,– Kč Cena slovy : nula Kč

3. Práva a závady váznoucí na spoluvlastnickém podílu id 1/2 k nemovitostem v k.ú. Lišov, na LV č.2043, které prodejem z dražby nezaniknou: na základě zjišťovacího řízení na KN a v předložených dokladech, nebyly zjištěny žádné skutečnosti, ze kterých by vyplývala práva a závady, které prodejem z dražby nezaniknou.

V Českých Budějovicích, 08.04.2011 Ing. Milan Paleček Opatovická 27 370 10 České Budějovice 10


– 24 –

D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 26.11.1986, č.j. Spr.199/86, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 835 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji fakturou č.39/11 podle připojené likvidace.


– 25 –

E. Seznam příloh Ke znaleckému posudku jsou přikládány uvedené přílohy, ostatní budou pro potřebu řízení doloženy objednatelem.

3 1 2 1 1 1 3 3

x x x x x x x x

A4 (3 listy) výpis z KN A4 kopie katastrální mapy A4 kopie přehledné mapy A4 kopie fotomapy A4 kopie fotomapy A4 kopie turistické mapy A4 fotodokumentace A4 srovnatelné nemovitosti


11

Recommend Documents