Integer ontwikkelen tekst Bernard Hulsman en Arnoud Veilbrief beeld Peter de Krom
Het imago van de vastgoedsector heeft de afgelopen jaren gevoelige klappen opgelopen door enkele grote en minder grote schandalen. PRO nodigde drie beslissers uit de sector uit om te praten over integer ontwikkelen.
12
Laten we er niet omheen draaien: is het lastig om op feestjes te zeggen dat je “in het vastgoed” werkt? Sprunken: “Niet erger dan toen ik in het vastgoed ging werken. Men vindt er altijd wel iets van.” Staat het in een verdacht hoekje? Sprunken: “Ehmm, een commercieel hoekje. Mensen zien het als plat geld verdienen. Ik ben altijd aan het uitleggen wat voor bijdrage we leveren aan de kwaliteit van de leefomgeving.” Jagersma: “Ik krijg op verjaardagen nooit dat soort commen taar. Het zal wel komen doordat ze andere aangrijpingspunten hebben, ik ben namelijk ook voorzitter van ADO Den Haag.” (gelach) Vervolgt: “Maar in mijn werk is het wel consequent een thema en ik heb er last van. Pensioenfondsen beleggen in vastgoed en pro17/11
die staan onder toezicht van De Nederlandsche Bank. Dat levert vaak lastige discussies op omdat de toezichthouder en de pensi oenfondsen niet altijd precies weten hoe de vastgoedsector in elkaar zit. Je moet erg je best doen om de sfeer goed te krijgen.” Van der Gugten: “Toen ik als directeur van een Rotter damse corporatie in 1992 de overstap maakte van de volkshuis vesting – zo heette het toen nog – naar de commercie, werd er toch wel scheef tegenaan gekeken. Ik heb zelf geen moeite gehad met de overstap en er ook nooit last van gehad, maar ik moest wel wat uiteggen. In de vastgoedwereld werd alleen maar gedacht aan geld verdienen. Inderdaad blonk de sector toen nog niet uit in zaken als stadsvernieuwing. Toch vond wethouder Pim Vermeulen het juist goed. Die vond al dat er meer koop woningen en duurdere huurwoningen moesten komen. Het was het begin van de nieuwe tijd.” Dat was toen. En nu? “Nogmaals, ik heb er persoonlijk geen last van, maar de schan dalen van de laatste jaren zijn natuurlijk heel slecht geweest voor het imago van de sector. De vastgoedsector, dat is in de ogen van het publiek ruig geld verdienen met ondoorzichtige transacties, die breed worden uitgemeten in de pers.”
De deelnemers Henk Jagersma directeur Syntrus Achmea Vastgoed Peter van der Gugten directeur Proper-Stok Fransje Sprunken directeur Concepten bij VORM Ontwikkeling
Logisch, als een pand soms in een dag tientallen miljoenen meer waar kan worden... Jagersma: “Er kunnen allerlei redenen zijn voor plotselinge waardesprongen, maar dat moet je dan vervolgens wel kunnen onderzoeken en uitleggen. In de loop der tijd zijn daar veel nieuwe instrumenten voor ontwikkeld: externe taxaties, door lichtingen, eigen waardeberekeningen, ROZ IPD. En vooral het transactieregister, dat ik het beste instrument van de afgelopen jaren vind. Daarmee kun je van alle objecten de transactie geschiedenis nagaan. Toen ik in Amsterdam binnenkwam, zei ik: dat gaan we meteen invoeren. Dat is ook nodig, want het vastgoed ís ook een ontransparante sector. Dat komt doordat je altijd over unieke producten praat.” Waarom leiden unieke producten tot een minder transparante markt? Jagersma: “Vastgoed, of het nu een kantoorpand, een winkel of een woning is, heeft heel veel objectgebonden eigenschappen die de prijs beïnvloeden. Dat maakt het bepalen van de waarde een stuk lastiger. En daar komt nog bij dat je ook nog de waarde in de toekomst moet inschatten. Daar zit veel kennis en onder nemerschap in, vrij ondoorzichtig voor buitenstaanders.” Even terug naar dat imago. In hoeverre komt dat overeen met de werkelijkheid? Van der Gugten: “Er zijn veel soorten spelers en veel soor ten vastgoed. Panden opknappen en doorverkopen is een ander
vak dan het ontwikkelen van een winkelcentrum, of een woon wijk in publiek-private samenwerking. Maar de buitenwereld ziet het als één sector. De kwaden sleuren de goeden mee.” Jagersma: “Er zijn altijd twee werelden geweest: de wereld van het snelle geld en die van innoverende ontwikkelaarsbouwers die bezig zijn met grote projecten. Ze raken elkaar wel, maar je voelt de spanning tussen die twee.” Waar komen die werelden elkaar tegen? Jagersma: “Je komt elkaar de hele dag tegen, maar dat bete kent niet dat iedereen met iedereen samenwerkt. Tijdens de MIPIM in Cannes (de grote internationale vastgoedbeurs, red.) hebben ze zelfs hun eigen cafés. De jongens van het snelle geld zaten in Caffé Roma. Daar willen de meeste partijen niet gezien worden. Er zaten trouwens veel Nederlanders.” Welk café was het gezelligst? Jagersma: “Het is maar waar je van houdt.” (gelach) Irriteert het weleens dat de buitenwereld de hele vastgoedwereld als één groep beschouwt? Jagersma: “Weet je waar ik me groen en geel aan heb geër gerd? Aan het aantal schikkingen. Vanwege een ‘gebrek aan capaciteit’. Ik weet nog uit mijn tijd als directeur Financiën bij de gemeente Den Haag hoe bij bijstandsgerechtigden de tandenborstels werden geteld. Wie er een te veel had, had een probleem. Daar was genoeg capaciteit voor, en hiervoor niet. Schandalig!” pro17/11
13
Van der Gugten: “Op het moment dat het publiek hoort van een schikking van 50 miljoen denkt het onmiddellijk: dan zal hij wel 100 miljoen verdiend hebben. Het beeld van een sector waar op duistere manier geld wordt verdiend, en waar je je schuld kunt afkopen, wordt versterkt.” Jagersma: “Het leidt ook tot onduidelijkheid. Na zo’n schik king krijgen wij meteen een brief van het desbetreffende bedrijf met de boodschap: we kunnen gewoon weer zaken doen. Wat moet je dan doen? Je wilt niet met malafide partijen in zee gaan, zeker nu de pensioenfondsen en toezichthouders scherp opletten. Maar je mag ook niet voor eigen rechter spelen en zo’n bedrijf in de ban doen. Justitie legt het probleem van de vastgoedcriminaliteit op ons bord neer.” Wat is er de laatste jaren veranderd in de sector? Jagersma: “Er is enorm veel ten goede veranderd. De cow boys die op het snelle geld afkwamen, zie je nu veel minder. Iedereen die zaken doet, wordt gescreend. Via Google en alle mogelijke registers. Als ze er niet schoon doorheen komen, vallen ze af. Al kunnen er natuurlijk uitzonderingen zijn. Als je bezig bent met de herontwikkeling in een deel van de stad waar een dubieuze figuur meerdere panden in eigendom heeft, dan moet je wel samenwerken. Maar zo iemand wordt geen regu liere gesprekspartner.” Zouden die strengere regels er ook zijn gekomen zonder de publiciteit over de grote affaires? Jagersma: “Al die nieuwe instrumenten zijn natuurlijk wel een reactie op misstanden, met name op de Bouwfondsaffaire.”
‘Het ís ook al een andere sector dan vijf jaar geleden. Overal zie je dat het weer gaat om kwaliteit.’
14
pro17/11
Van der Gugten: “Ja, daar is een stevige impuls van uitge gaan. We zeiden tegen elkaar: jongens, we moeten echt iets doen om het imago van de sector te verbeteren. En ook om de branche zelf op te schonen.” Zelf werken ze al jaren op een ‘schone’ manier. Van der Gugten: “Bij ons is het al 15 jaar gebruikelijk om te kijken wie er achter een bieding zit. Waar gaat het geld naartoe, waar zit hun hoofdkantoor? Als dat een adres in Monaco was, begonnen we er niet aan. Tenzij je, zoals Henk vertelt, iets moet verwerven om een gebied te ontwikkelen. Maar dat werd dan transparant besproken met de gemeente erbij.” Sprunken: “Ik kom bij LSI vandaan. We waren een nieuwe club die uit het niets opkwam, midden in de vastgoedhype. Wij werden gezien als een stel cowboys. Daarom wisten we: er wordt met een vergrootglas naar ons gekeken. Alles moest hon derd procent kloppen.” Ook de Neprom is met een gedragscode gekomen. Zijn al die gedragsregels die de sector weer ‘gezond’ moeten maken ook altijd werkbaar? Sprunken: “Het is soms lastig om te zeggen waar de grenzen liggen. In dit vak gaat het veel over gunnen. Ik bouw graag een band op met mensen met wie ik zaken doe. Op een gegeven moment ga je daar mee uit eten. Dat mag. Maar een skivakan tie, mag dat ook nog? Waar liggen de grenzen?” Van der Gugten: “Ik ken een geval van een burgemeester die een projectontwikkelaar goed kent, maar absoluut niet met hem op de foto wilde. Bang dat die foto ooit opduikt. Dat soort onnatuurlijke situaties krijg je. Een ander voorbeeld: jarenlang gaven wij met kerst bijzondere relatiegeschenken, als een soort
creatief visitekaartje van ons bedrijf. Dat doen we al een paar niet meer. Er is veel angst.” Jagersma: “Rond de feestdagen bléven we met pallets wijn heen en weer rijden. Het gebaar verloor z’n betekenis. Maar het idee dat je geen wijn meer zou mogen geven als gebaar aan waardering, dat vind ik je reinste flauwekul. Dat moet je gewoon kunnen doen.” Sprunken: “Als we naar de beurs in Cannes gingen, mochten zakenrelaties in ons vliegtuig mee. Kan dat wel of kan dat niet?” Van der Gugten: “Dat vind ik link. Ik vind dat zoiets eigenlijk niet kan. Ik zou het als bedrijf niet voorstellen. En als politici meegaan, dan vind ik dat stom van ze.” Sprunken: “We hebben nooit politici mee gehad, alleen beleggers en aannemers. Er werden geen deals gesloten, maar je hoopt natuurlijk wel dat je elkaar aardig gaat vinden.” Van der Gugten: “Tja, is dat niet integer? Of is dat gewoon elkaar leren kennen?” Jagersma: “Wij hebben een vaste regel: iedereen betaalt in ieder geval zelf zijn reis- en verblijfkosten. En meer in het algemeen is mijn regel: als het in De Telegraaf kan, dan is het transparant.” Je noemt de krant. Hoe kan een gemiddelde krantenlezer nagaan of de lessen van het verleden geleerd zijn? Jagersma: “Simpel. Wordt er kwaliteit geleverd voor een redelijke prijs? En daarin is het transactieregister een geweldig instrument. Over kwaliteit heeft iedereen zijn eigen oordeel, maar de prijsvorming is een stuk helderder.” Van der Gugten: “De krantenlezer, dat vind ik toch wel lastig. Er hoeft maar één corporatiedirecteur in de fout te gaan of het imago ligt alweer aan diggelen.” Sprunken: “De journalistiek is uit op incidenten.” Jagersma: “Incidenten heb je altijd. De vraag is: hoe ga je ermee om? Dat is aan ons en daarom moeten wij tegengas geven. Met het transactieregister, een betere screening van partijen en een algehele cultuurverandering in bedrijven. Dan zullen mensen op een bepaald moment zeggen: het is een andere sector geworden!” Sprunken: “Het ís ook al een andere sector dan vijf jaar gele den. Overal zie je dat het weer gaat om kwaliteit. Package deals met torenhoge huren en nog een vette BAR (bruto aanvangs rendement, red.) eroverheen, de luchtbellen die verkocht werden: dat is er allemaal niet meer.” Van der Gugten: “Maar dat wil niet zeggen dat mensen anders tegen vastgoedbranche aankijken. Zo van: de winsten zijn lager dus zijn we integer.” Sprunken: “Ik denk dat niet-integer gedrag sneller ontstaat in een overspannen markt, met hoge marges en gekke deals.” Maar als de economie weer aantrekt, keren dan de oude praktijken ook weer terug? Jagersma: “We moeten stringent blijven screenen. De kwets baarheden die nu eenmaal inherent zijn aan vastgoed – unieke producten, grote bedragen en weinig transparantie – blijven aanwezig. Degenen die fout zitten, vallen af. Dat geldt ook voor de financiers, ze komen niet meer in.” Over wat voor mensen hebben we het dan? Jagersma: “Personen met veroordelingen.”
Sprunken: “Met Bouwfonds doen wij gewoon weer zaken. Jullie ook...” Jagersma: “Bouwfonds heeft volledig schoon schip gemaakt. Dan kun je gewoon weer zaken met ze doen. Tegen Janssen de Jong (oud-werknemers van de infratak van dit bouwbedrijf zijn veroordeeld en de NEPROM heeft met de Raad van Bestuur over de risico’s voor de projectontwikkelingstak gesproken, red.) heb ik gezegd: het is buitengewoon vervelend wat er is gebeurd, maar jullie hebben snoeihard ingegrepen. Moet je ze dan nog jaren uitsluiten?” Over de vraag welke invloed de nieuwe gedragscode van de NEPROM in de zuivering van de branche speelt, zijn ze het eens. De code is niet waterdicht, maar heel belangrijk in de cultuurverandering in bedrijven. Bij Sprunken zijn ‘de konink rijkjes’ opgeheven en gaat iedere betaling langs twee mensen. Van alle objecten worden dossiers bijgehouden, iedere zaken partner wordt gescreend en alle medewerkers ondertekenen de gedragscode, zegt Jagersma. En integer handelen ‘staat veel explicieter op de agenda’, zegt Van der Gugten. “Het besef dat het not done is om de boel te belazeren, dringt door in de hele organisatie.” Dat is ook eigenbelang, erkent hij. “Natuurlijk. Wij werken heel veel in opdracht van de overheid. Als wij niet honderd procent betrouwbaar zijn en er zou een schandaal uitkomen, dan is het gewoon afgelopen.” Welke sanctie staat er op het overtreden van de gedragscode van de NEPROM? In laatste instantie: royement. Maar daar gaat
‘Incidenten heb je altijd. De vraag is: hoe ga je ermee om? Dat is aan ons en daarom moeten wij tegengas geven.’
pro17/11
15
‘De buitenwereld ziet het vastgoed als één sector. De kwaden sleuren de goeden mee.’
16
het niet om, vinden ze. Want van een openlijke berisping van de Neprom, zoals Multi Development heeft ondervonden, gaat al een stevig effect uit. Jagersma: “De NEPROM heeft tanden gekregen. De cultuur verandering zal indalen bij alle aangesloten bedrijven.” Maar toch, een royement door de NEPROM verbiedt het een bedrijf niet om zaken te blijven doen. Sprunken: “De NEPROM is een heel belangrijke club geworden. Het is een keurmerk. Niet lid zijn, dat kan nog. Maar geroyeerd zijn als lid?” Van der Gugten: “Ik denk dat maar weinig mensen kunnen zeggen: kom, ik ben uit de brancheorganisatie gezet, ik ga vro lijk door. Natuurlijk kun je pandjesbaas worden, maar onder de grote ontwikkelaars die bepalen hoe Nederland eruit gaat zien, ben je weg.” Jagersma: “Ik denk dat het voor het merendeel van de bedrij ven het faillissement zou betekenen. Financiers blokkeren je, dus je komt niet meer aan je financiering; beleggers blokkeren pro17/11
je, dus je bent je afzet kwijt, en gemeenten willen je niet meer aan tafel hebben.” In de code wordt ook gerept van maatschappelijk verantwoord ondernemen. In Amstelveen heeft KPMG een nieuw kantoor neer gezet, pal naast het oude kantoor, dat nog vrij nieuw was. En dat met achttien procent leegstand. Zouden projectontwikkelaars dan niet kunnen zeggen: nee, de leegstand is al veel te groot? Jagersma: “Ieder zijn rol. Als er regulering moet komen, dan is dat aan de overheid. Overigens straft het kwaad zichzelf. Nu lukt het nog een paar keer, maar straks is het overschot zo groot, dat geen belegger er meer instapt.” Van der Gugten: “Wat ook je ook altijd hoort is: die projectontwikkelaars bouwen die weilanden maar vol. Terwijl er in Nederland geen kantoor of huis gebouwd wordt zonder goedkeuring van de overheid. En we moeten binnenstedelijk bouwen. Tegelijk is dat door alle regelgeving zo moeilijk, dat de druk op het buitengebied weer toeneemt.” Sprunken: “Wij hebben geprobeerd een kantoorboulevard te realiseren op het Weena in Rotterdam. Maar er zijn zo veel regels, dat je het niet binnen de tijd voor elkaar bokst. Dan moet je wel weer uitwijken naar de rand van Rotterdam.” Jagersma: “Koeien protesteren niet zo veel.” Wat behoort wel tot de maatschappelijke verantwoordelijkheid van de sector? Van der Gugten: “In eerste instantie dat we eerlijk en trans parant zakendoen. Maatschappelijke verantwoordelijkheid in bredere zin – bouwen binnen de steden, het bestrijden van leeg stand, energiezuinig bouwen – dat zijn thema’s die gedragen moeten worden door een combinatie van partijen, ook door de overheid.“ Jagersma: “Het is een gemeenschappelijke verantwoorde lijkheid.” Van der Gugten: “Maar er zijn partijen die zeggen: als we niet kunnen bouwen volgens het green building-systeem, dan doen we het niet.” Sprunken: “Het gebeurt al. Als je een kantoor bouwt en je doet het niet groen genoeg, dan mis je al vijf BAR-punten.” Van der Gugten: “Ik vind dat een mooi voorbeeld van zelf reinigend vermogen. Als je niet groen bouwt, dan worden de exploitatiekosten te hoog en haken beleggers snel af.” Zien jullie een verschil tussen de oude en de nieuwe garde in de manier waarop ze zaken doen? Denken jongeren anders? Van der Gugten: “Of daar nou de scheiding zit... Een deel van de oude garde vond het heel normaal om op een louche manier zaken te doen, maar er waren er ook die zich aan de regels hielden.” Sprunken: “Misschien is het eerder omgekeerd. Jongeren die zijn ingestapt tijdens de hype en meteen een BMW mochten uitzoeken, schrikken zich nu rot van de recessie. Die zijn dat helemaal niet gewend.” Jagersma: “Ik vind de tegenstelling oude tijd/nieuwe tijd interessanter. In de oude tijd gebeurden veel dingen die vandaag ondenkbaar zijn, maar ik ken ook nog wel een paar jonge types die, al zijn ze nog geen dertig, geen enkele screening zullen doorkomen. Elke generatie zul je weer opnieuw moeten opvoeden.”
