-1-
ZNALECKÝ POSUDEK č. 4854 - 060 / 11 odhad obvyklé ceny nemovitosti - bytové jednotky č. 208/7 v 5.NP budovy čp. 208 a 209, se stavební parcelou č. 47/2, 47/3 a p.p.č 45, s příslušenstvím, vše v katastrálním území a obci R A D O N I C E U K A D A N Ě, okres C H O M U T O V, kraj Ú S T E C K Ý.
Objednatel posudku:
soudní exekutor JUDr. Jan G R O S A M Exekutorský úřad Praha 6 - 025 Ex 14305/09 Bělohorská 270/17 169 00 P R A H A 6 - B Ř E V N O V
Účel posudku:
Zjištění obecné ceny nemovitostí pro potřebu exekučního řízení.
Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. podle stavu ke dni 23.05.2011 posudek vypracoval: Jan Valentík Ţiţkova 261 400 04 Trmice
Posudek obsahuje včetně titulního listu 11 stran textu a 5 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Trmicích 31.05.2011
-2-
A. Nález 1. Znalecký úkol Zjistit obvyklou cenu bytové jednotky č. 208/7 a podíl na ceně stavební parcely č. 47/2 a 47/3 a pozemkové parcely č. 45 ve výši 673/11637 Obvyklou cenou je dle zák. 151/97 Sb. cena, která by byla dosaţena při prodeji stejného nebo obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v ČR ke dni ocenění. Zvaţují se všechny okolnosti mající vliv na výši ceny, mimo vlivů mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, vliv zvláštní obliby. Mimořádné okolnosti trhu je např. stav tísně prodávajícího, důsledky přírodních a jiných kalamit a pod. Osobní poměry jsou zejména majetkové vztahy, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláští oblibou je osobní vztah k věci. Metodika ocenění: Pro výpočet administrativní ceny je pouţita vyhl. Ministerstva financí č. 364/10 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zák. č. 151/97 Sb. Pro výpočet obvyklé ceny vycházím ze základní cenové úrovně podle uskutečněných prodejů. Tato cena zohledňuje administrativní cenu, věcnou hodnotu dle THU a srovnávací metodu. Je upravena koeficienty které zohledňují další okolnosti mající vliv na obvyklou cenu. (ţivotní prostředí, skladba obyvatel, poloha, pracovní příleţitosti, infrastruktura atd.) Obvyklou, obecnou cenou se rozumí cena, které by bylo moţné dosáhnou v den ocenění mezi dobrovolně prodávajícími a kupujícími osobami. Hodnota nemovitosti je stanovena k datu uvedenému na titulní straně posudku. Hodnota, její platnost, je omezena okolnostmi, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obecnou cenu.
2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: bytová jednotka č. 208/7 Adresa nemovitosti: Radonice 208 431 55 Radonice Kraj: Ústecký Okres: Chomutov Obec: Radonice Katastrální území: Radonice u Kadaně Počet obyvatel: 1 206 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) x 0,007414 = 36,5273 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; pouţije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. k) : 36,53 Kč/m2
-33. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 23.05.2011 za přítomnosti p. Maškové Marie. 4. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 521 a LV č. 618 pro KÚ Radonice u Kadaně Snímek Katastrální mapy Skutečnosti a výměry zjištěné na místě Zjištění stáří nemovitosti od správce nemovitosti Kupní smlouva ze dne 26.01.2006, právní účinky ke dni 09.02,2006 5. Vlastnické a evidenční údaje Okres: Obec: Katastrální území:
CZ0422 CHOMUTOV 563323 RADONICE 738280 RADONICE U KADANĚ list vlastnictví: 618
MAŠKOVÁ Marie, Radonice 208, 431 55 Radonice u Kadaně Jednotky č.jed. způsob využití 208/7
r.č. 705712/2732
podíl na společných částech domu a pozemku
byt
673/11637
budova: Radonice, č.p. 208, 209, LV 521, bytový dům na parcele:
parcely: 47/2 47/3 45
47/2 47/3
172 m2 č.p. 208 zastavěná plocha a nádvoří 166 m2 č.p. 209 zastavěná plocha a nádvoří 954 m2 ostatní plocha, jiná plocha
6. Dokumentace a skutečnost Dokumentace nebyla předloţena, posudek vychází ze skutečností zjištěných na místě.
-47. Celkový popis nemovitosti Bytová jednotka č. 208/7 se nachází ve vícebytovém domě situovaného v souvisle zastavěném území. Dům je postaven v zástavbě dalších domů určených k bydlení. Je situován v Radonicích v sídlištní zástavbě. Pozemek je rovinatý. Jedná se o část obce v přiměřeném dosahu obchodního a správního centra. Z inţenýrských sítí je dům napojen na veřejný rozvod elektřiny, vody, kanalizace a plynu. Dále je zde dálková dodávka tepla a TUV. 8. Obsah posudku a) Ocenění porovnávacím způsobem a1) Bytová jednotka č. 208/7 b) Pozemky b1) Stavební parcela č. 981/19
-5-
B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.
a) Porovnávací hodnota 1) Bytová jednotka č. 208/7 - § 25 Oceňovaná bytovka se nachází v typovém vícebytovém domě. Svislé konstrukce jsou plošné betonové na betonových základových pasech izolovaných proti zemní vlhkosti. Stropy jsou s vodorovným podhledem prefabrikované. Střecha je rovná s ţivičnou svařovanou krytinou. Klempířské konstrukce jsou úplné z pozinkovaného plechu. Vnitřní omítky jsou vápenné. Vnější omítky tvoří nástřik na zateplovacím systému. Vnitřní obklad zde není. Dveře jsou plné a prosklené, okna dřevěná, zdvojená. Podlahy tvoří vlysy, plovoucí podlaha a keramická dlaţba. Schody jsou standardní, dvouramenné s povrchem teraso. Vytápění je ústřední dálkové včetně dodávky TUV. Elektroinstalace je zde světelná i motorová, bleskosvod je osazen. Vnitřní instalace jsou úplné v plastu a odpovídají standardu. Kuchyně je bez vybavení, v koupelně je vana a umyvadlo. Koupelna a záchod jsou osazeny v instalačním PREFA jádru. Záchod je splachovací. V individuálním vybavení je zvonkový rozvod a rozvod STA. Dům byl uveden do provozu v r. 1970, stavebně technický stav je průměrný. Byt vyţaduje údrţbu - min. rekonstrukce koupelny. Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Bytový prostor Poloha objektu: Ústecký kraj - do 2 000 obyvatel Stáří stavby: 41 roků Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): 10 865,- Kč/m2 Podlahové plochy bytu: kuchyně: předsíň: koupelna: WC: pokoj 1: pokoj 2: pokoj 3:
= = = = = = =
8,30 m2 8,30 m2 2,60 m2 0,90 m2 12,20 m2 16,30 m2 16,10 m2
Podlahová plocha bytu:
=
64,70 m2
-6Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti: sklep:
=
2,60 m2
Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti - celkem:
=
2,60 m2
Započítaná podlahová plocha bytu: = 2 Započítaná podlahová plocha sklepů a půd, ne místnosti: 2,60 m * 0,10 =
64,70 m2 0,26 m2
Podlahové plochy - celkem:
64,96 m2
=
Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - 1.PP nebo 5. NP a vyšší bez výtahu 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství částečné nebo úplné mimo byt nebo umakartové bytové jádro 7. Další vybavení bytu a prostory uţívané spolu s bytem - Standardní vybavení, bez dalších prostor 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etáţové 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údrţbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav)
č.
Vi
III II II I II
0,00 0,00 0,00 -0,05 0,00
II
-0,10
I
-0,03
III III III
0,00 0,00 0,85
Koeficient pro stáří 41 let: 0,80 9
Index vybavení IV = (1 +
Vi ) * V10 * 0,80 = 0,558 i=1
Index polohy: Název znaku 1. Význam obce - bez většího významu 2. Poloha nemovitosti v obci - centrální území obce 3. Okolní zástavba a ţivotní prostředí - objekty pro bydlení 4. Obchod, sluţby, kultura v obci - více obchodů nebo sluţeb, pohostinské a kulturní zařízení 5. Školství a sport v obci - základní škola a sportovní zařízení 6. Zdravotní zařízení v obci - pouze ordinace praktického lékaře 7. Veřejná doprava - omezené dopravní spojení 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - vyšší neţ je průměr v kraji 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 11. Vlivy neuvedené - vlivy sniţující cenu - Obec Radonice je poslední obcí před vojenským újezdem 11
Index polohy IP = (1 +
Pi ) = 0,910 i=1
č.
Pi
I III II III
0,00 0,01 0,00 0,03
III II II II I III I
0,03 0,00 0,00 0,00 -0,06 0,00 -0,10
-7Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je niţší neţ nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - je nařízeno exekuční řízení
č.
Ti
II
-0,05
II I
0,00 -0,05
3
Index trhu IT = (1 +
Ti ) = 0,900 i=1
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,558 * 0,910 * 0,900 = 0,457 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 10 865,- Kč/m2 * 0,457 = 4 965,31 Kč/m2 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * PP = 4 965,31 Kč/m2 * 64,96 m2 = 322 546,54 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem =
322 546,54 Kč
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na pozemku: Zjištěná cena pozemku: 59 453,28 Kč Spoluvlastnický podíl: 673 / 11 637 Hodnota spoluvlast. podílu: 59 453,28 Kč * 673 / 11 637 =
+
3 438,35 Kč
Bytová jednotka č. 208/7 - zjištěná cena
=
325 984,89 Kč
b) Pozemky b1) Stavební parcela č. 981/19 - § 27 - § 32 Oceňována je stavební parcela č. 47/2, 47/3 s domem č.p. 208, 207 a p.p.č. 45 - ostatní plocha. Pozemky vytvářejí jednotný funkční celek a jsou ve vlastnictví stejného subjektu. Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2: Název
Parcelní číslo
Výměra Jedn. cena [m2] [Kč/m2] 172,00 36,53 166,00 36,53
zastavěná plocha 47/2 zastavěná plocha 47/3 Součet Úprava ceny – příloha č. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu uţití stavby Úprava ceny celkem Mezisoučet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu uţití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem
Cena [Kč] 6 283,16 6 063,98 12 347,14
50 % 50 % + * *
6 173,57 18 520,71 0,7000 2,1540 27 925,53
-8Pozemek zahrady nebo ostatní plochy oceněný dle § 28 odst. 5. Základní cena = 36,53 Kč/m2. Název
Parcelní číslo
Výměra Jedn. cena 2 [m ] [Kč/m2] 954,00 36,53
ostatní plocha 45 Součet Úprava ceny - příloha č. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu uţití stavby Úprava ceny celkem Mezisoučet Úprava ceny dle § 28 odst. 5: Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu uţití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 5 - celkem Stavební parcela č. 981/19 - zjištěná cena
Cena [Kč] 34 849,62 34 849,62
50 % 50 % + * * * =
17 424,81 52 274,43 0,4000 0,7000 2,1540 31 527,75 59 453,28 Kč
-9-
C. Rekapitulace cen nemovitosti Ceny bez odpočtu opotřebení: a) Bytová jednotka č. 208/7
=
325 984,89 Kč
Cena nemovitosti bez odpočtu opotřebení činí celkem
325 984,89 Kč
Cena nemovitosti bez opotřebení po zaokr. dle § 46 činí
325 980,--- Kč
Výsledné ceny: a) Bytová jednotka č. 208/7
=
325 984,89 Kč
Výsledná cena nemovitosti činí celkem
325 984,89 Kč
Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle § 46 činí
325 980,--- Kč
slovy: Třistadvacetpěttisícdevětsetosmdesát Kč
V Ý P O Č E T O B E C N É C E N Y: Porovnávací metoda: 1) popis porovnatelných bytových jednotek Jedná se o srovnání bytové jednotky č. 208/7 v katastrálním území Radonice u Kadaně. Bytovka je ve standardním provedení, plocha bytovky je 67 m2. Jedná se o bytovku v nejvyšším, 5-tém podlaţí panelového domu. Dům je zateplen, okna jsou ještě původní dřevěná zdvojená. Sociální vybavení v původním PREFA jádru, koupelna podstandard, kuchyně standard. Konstrukce panel, vlastnictví osobní. 1. Bytová jednotka Maštov, okr. CV. - Bytovka o výměře 63 m2. Příjezd po místní komunikaci. Jedná se o bytovku v sídlištní zástavbě. Konstrukce shodná - panel. Vlastnictví osobní. Dům je zateplen, okna plastová, sociální vybavení v původním PREFA jádru. Lokalita srovnatelná. IS shodné. Pracovní příleţitosti, dopravní obsluţnost, infrastruktura, ţivotní prostředí, skladba obyvatel - vše srovnatelné. Kupní cena (prodej uskutečněn 07/2011) je 380.000,-- Kč tj. cena 1 m2 = 380.000,-- Kč: 63 m2 = 6.032,-- Kč. Srovnatelná nemovitost. 2. Bytová jednotka Miřetice u Klášterce, okr. CV. - Bytovka o výměře 62 m2. Přístup je po zpevněné cestě, jedná se o bytovku v sídlištní zástavbě. Konstrukce shodná - panel. Vlastnictví osobní. Dům je zateplen, okna plastová, sociální vybavení v původním PREFA jádru. Lokalita srovnatelná, inţenýrské sítě shodné, pracovní příleţitosti mírně výhodnější, dopravní obsluţnost a infrastruktura mírně výhodnější, ţivotní prostředí a skladba obyvatel - horší. Nabídková cena
- 10 390.000,-- Kč. Srovnatelná nemovitost. Jedná se o nabídkovou cenu která při prodeji nemusí být dosaţena. Na tuto skutečnost uvaţuji se sníţením ceny o 10 % na cenu 351.000,-- Kč tj. cena 1 m2 351.000,-- Kč : 62 m2 = 5.661,-- Kč/m2. 3. Bytová jednotka Klášterec n. Ohří, okr. CV. - Bytovka o výměře 70 m2, příjezd po zpevněné komunikaci, jedná se o bytovku v sídlištní zástavbě. Konstrukce shodná - panel, vlastnictví osobní. Dům je zateplen, okna původní dřevěná zdvojená, sociální vybavení v původním PREFA jádru. Lokalita mírně výhodnější, inţenýrské sítě shodné, pracovní příleţitosti mírně výhodnější, dopravní obsluţnost a infrastruktura výhodnější, ţivotní prostředí a skladba obyvatel horší. Nabídková cena (rezervace) 380.000,-- Kč. Mírně lepší nemovitost. Jedná se o nabídkovou cenu, ale jiţ rezervovanou a zde uvaţuji se sníţením pouze o 5 % na moţný neuskutečněný prodej. Tj. cena po sníţení 361.000,-- Kč, cena 1 m2 je 361.000,-- Kč: 70 = 5.157,-- Kč. 4. Bytová jednotka Chomutov - sídliště Kamenná. - Bytovka o výměře 59 m2, příjezd po zpevněné komunikaci. Konstrukce shodná - panel, vlastnictví osobní. Dům je zateplen veškeré ostatní konstrukce (okna, bytové PREFA jádro, podlahy, kuchyně, sociální vybavení) původní. Lokalita mírně výhodnější, inţenýrské sítě shodné, pracovní příleţitosti mírně výhodnější, dopravní obsluţnost a infrastruktura výhodnější, ţivotní prostředí a skladba obyvatel horší. Nabídková cena (rezervace) 300.000,-- Kč. Mírně lepší aţ lepší nemovitost. Jedná se o nabídkovou cenu, ale jiţ rezervovanou a zde uvaţuji se sníţením ceny pouze o 5 % na moţný neuskutečněný prodej. Tj. cena po sníţení 285.000,-- Kč, cena 1 m2 je 285.000,-- Kč : 59 m2 = 4.831,-- Kč. úprava ceny váženým průměrem název nemovitosti 1. Byt Maštov 2. Byt Miřetice 3. Byt Klášterec n.O. 4. Byt Chomutov
nabídková cena 6 032,-- Kč/m2 5 661,-- Kč/m2 5 157,-- Kč/m2 4 831,-- Kč/m2
vážený průměr 0.30 0.30 0.25 0.15
upravená porovnávací hodnota (součet výsledných cen) výsledná cena
67 m2 * 5 518,80 =
výsledná cena 1 806.60 Kč 1 698,30 Kč 1 289,25 Kč 724,65 Kč 5 518.80 Kč 369.759,60 Kč 369.759,60 Kč
c e l k e m:
Nákladová metoda dle SKP: SKP 46.21.12.1..1 (cenová úroveň 1994) úprava na cenovou úroveň 2011 * 2.154 = výsledná cena C e l k e m:
67 m2 * 4 631,10 =
cena 1 m2 = 2 150,-- Kč = 4.631,-- Kč 310.283,70 Kč 310.283,70 Kč
- 11 -
Vyhlášková cena: výsledná cena
325.984,90 Kč
C e l k e m:
325.984.90 Kč
Z Á V Ě R: Obecnou cenu nemovitosti, bytu č. 208/7 s příslušenstvím stanovím jako váţený průměr vypočtených cen podle jednotlivých metodik. Nejvyšší váhu uvaţuji u porovnávací metody, která má nejvyšší vypovídající schopnost o ceně. metodika ocenění
dosažená cena
porovnávací metoda 369.759,60 Kč * cena dle vyhl. č. 364/10 Sb. 325.984,90 Kč * nákladová cena dle SKP 310.283,70 Kč *
váha 0.40 0.30 0.30
cena po úpravě = 147.903,84 Kč = 97.795,47 Kč = 93.085,11 Kč
obecná cena (součet jednotlivých cen)
= 338.784,42 Kč
obecná cena:
338.784,42 Kč
zaokrouhleno:
340.000,--- Kč
slovy: třistačtyřiettisíckorun českých
V Trmicích, 31.05.2011 Jan Valentík Ţiţkova 261 400 04 Trmice
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem vypracoval jako znalec jmenovaný dekretem Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 20.10.1980 pod č. j. Sprv. 2911/80 v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4854 - 060 / 11 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 060 / 11.
