ZNALECKÝ POSUDEK č. 2070-51/13 o ceně bytu č. 2463/6 ulice Benešovo náměstí, v části obce Zelené Předměstí v budově označené čp. 2461, čp. 2462, čp. 2463 a čp. 2462 se stp.č. 5018, stp.č. 5019, stp.č. 5020 a stp.č. 5021 se spoluvlastnickým podílem ke společným částem domu a pozemkům ve výši 167/10000 z celku, vše v k.ú. a obci Pardubice
Objednatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Prostějov Mgr. Lenka Černošková, soudní exekutor Dolní čp. 71 796 01 Prostějov Čj. 018 EX 05035/11
Účel znaleckého posudku:
Zjištění ceny nemovitostí, jejich příslušenství a jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 4.10.2013 znalecký posudek vypracovala: Ing. Jana Machková Smilova čp. 777 530 02 Pardubice Znalecký posudek obsahuje předává ve 2 vyhotoveních. V Pardubicích 22.10.2013
10
stran textu včetně titulního listu a 5 stran příloh. Objednateli se
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně bytu č. 2463/6 ulice Benešovo náměstí, v části obce Zelené Předměstí v budově označené čp. 2461, čp. 2462, čp. 2463 a čp. 2462 se stp.č. 5018, stp.č. 5019, stp.č. 5020 a stp.č. 5021 se spoluvlastnickým podílem ke společným částem domu a pozemkům ve výši 167/10000 z celku, vše v k.ú. a obci Pardubice
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
byt č. 2463/6 Benešovo náměstí čp. 2463 530 02 Pardubice Kraj: Pardubický Okres: Pardubice Obec: Pardubice Katastrální území: Pardubice Počet obyvatel: 89 552 Základní cena podle §28 odst. 1 písm. e): 800,- Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 4.10.2013 za přítomnosti znalce.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - kopie výpisů z KN KÚ pro Pardubický kraj, KP Pardubice - Usnesení Exekutorského úřadu Prostějov č.j. 018 EX 05035/11-022 ze dne 2.10.2013 - informace a údaje zjištěné v databázích znalců a odhadců, realitních kanceláří, inzertních internetových serverech - informace a údaje poskytnuté objednavatelem posudku - skutečnosti a výměry zjištěné na místě šetření - vyhláška č. 450/2012 Sb. - informace a údaje zjištěné v archívu KÚ pro Pardubický kraj, KP Pardubice
5. Vlastnické a evidenční údaje Podle předložených výpisů z KN z LV č. 62562 a č. 61870 pro k.ú. Pardubice a část obce Zelené Předměstí jsou v oddíle A LV zapsáni tito vlastníci: 1. Marie Svobodová (605310/0185) k 1/3 z celku 2. Ing. Jan Zelenák (580901/1461) k 1/3 z celku 3. Milan Zelenák (621226/0318) k 1/3 z celku, kteří spolu vlastní byt č. 2463/6 v budově označené čp. 2461, čp. 2462, čp. 2463 a čp. 2464 se stp.č. 5018 o výměře 301 m2, stp.č. 5019 o výměře 185 m2, stp.č. 5020 o výměře 222 m2 a stp.č. 5021 o výměře 286 m2 se spoluvlastnickým podílem ke společným částem domu a pozemkům ve výši 167/10000 z celku. V oddíle C LV jsou zápisy: - Nařízení exekuce - Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - Zástavní právo exekutorské
-2-
6. Dokumentace a skutečnost Ocenění je provedeno podle předložených podkladů (výňatku z Prohlášení vlastníka), které byly zpracovány na základě zákona č. 72/1994 Sb.a dále na základě místního šetření. Z předložených podkladů je zřejmé, že objekt, ve kterém se oceňovaný byt nachází, je užíván cca od roku 1958. Dům má jedno podzemní podlaží, čtyři nadzemní podlaží a valbovou střechu s krytinou taškovou, v budově není výtah. V podzemním podlaží se nacházejí sklepy k jednotlivým bytům a společné prostory. V domě byla původní okna vyměněna za plastová, stoupací potrubí je v plastovém provedení. V roce 2013 bylo provedeno částečné zateplení obvodového pláště ze severní strany. Oceňovaný byt č. 2463/6 je hodnocen pouze dle předložených podkladů a místního šetření zahrnující prohlídku budovy, nikoliv vlastního bytu, neboť do bytu nebyl znalci umožněn vstup. Stav a vybavení bytu je tedy uvažováno dle popisu v Prohlášení vlastníka, které je uloženo v archivu KÚ pro Pardubický kraj, KP Pardubice, podle kterého se jedná o byt o velikosti 2+1 umístěný ve 2. NP budovy a celkové podlahové ploše 53,01 m2 s následující dispozicí: Chodba 4,52 m2 Kuchyně 9,74 m2 Pokoj 19,96 m2 Pokoj 13,02 m2 Koupelna 1,95 m2 WC 0,88 m2 Balkón 1,94 m2 Sklep 2,94 m2
7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaný byt č. 2463/6 se nachází v ulici Benešovo náměstí v Pardubicích, v budově označené čp. 2461, 2462, 2463, 2464 ve 2. nadzemním podlaží a je o velikosti 2+1 s příslušenstvím a celkové ploše 53,01 m2 s následující dispozicí: Chodba 4,52 m2 Kuchyně 9,74 m2 Pokoj 19,96 m2 Pokoj 13,02 m2 Koupelna 1,95 m2 WC 0,88 m2 Balkón 1,94 m2 Sklep 2,94 m2 Vnitřní omítky jsou hladké, okna plastová, dveře plné i prosklené, podlahy jsou dlažby, PVC, vlysy. Vytápění a zdroj TUV je centrální, horkovod. V koupelně je vana, umývadlo, WC je samostatné, splachovací. V kuchyni je kuchyňská linka, sporák. Vytápění je centrální, horkovodem. Z obývacího pokoje je vstup na balkón. Sklep se nachází v I.PP budovy. Stav bytu je uvažován jako původní, bez modernizací.
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Byt č. 2463/6 -3-
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Byt č. 2463/6 Popis Oceňovaný byt č. 2463/6 se nachází v ulici Benešovo náměstí v Pardubicích, v budově označené čp. 2461, 2462, 2463, 2464 ve 2. nadzemním podlaží a je o velikosti 2+1 s příslušenstvím a celkové ploše 53,01 m2 s následující dispozicí: Chodba 4,52 m2 Kuchyně 9,74 m2 Pokoj 19,96 m2 Pokoj 13,02 m2 Koupelna 1,95 m2 WC 0,88 m2 Balkón 1,94 m2 Sklep 2,94 m2 Vnitřní omítky jsou hladké, okna plastová, dveře plné i prosklené, podlahy jsou dlažby, PVC, vlysy. Vytápění a zdroj TUV je centrální, horkovod. V koupelně je vana, umývadlo, WC je samostatné, splachovací. V kuchyni je kuchyňská linka, sporák. Vytápění je centrální, horkovodem. Z obývacího pokoje je vstup na balkón. Sklep se nachází v I.PP budovy. Stav bytu je uvažován jako původní, bez modernizací. Ocenění příslušenství jednotky - pozemky Stp.č. 5018, 5019, 5020, 5021 Popis Na stp.č. 5018, 5019, 5020, 5021 je postaven bytový dům čp. 2461-2463 v ulici Benešovo náměstí v Pardubicích, části obce Zelené Předměstí. Pozemky jsou rovinné, napojené na veškeré inženýrské sítě, dopravně dobře dostupné. Ocenění Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z hlediska + 100 % -4-
účelu užití staveb na nich zřízených nebo k jejich zřízení určených: Úprava cen: + 100 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: pozemky se nacházejí v sídelní části města Pardubic Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby):
1,5190 2,1310
Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění Koef. Ki Kp [Kč/m2] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 800,1,00 2,1310 1,5190 Typ
Název
§ 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemky - celkem
Parcelní číslo 5018
Úprava [%]
Upr. cena [Kč/m2]
100,00
5 179,18
Výměra [m2] 301,00
Jedn. cena [Kč/m2] 5 179,18
Cena [Kč] 1 558 933,18
5019
185,00
5 179,18
958 148,30
5020
222,00
5 179,18
1 149 777,96
5021
286,00
5 179,18
1 481 245,48
=
5 148 104,92 5 148 104,92 Kč
Výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem
*
Stp.č. 5018, 5019, 5020, 5021 - zjištěná cena
=
1 716 034,97 Kč
Rekapitulace cen příslušenství jednotky - pozemky Stp.č. 5018, 5019, 5020, 5021
=
1 716 034,97 Kč 1 716 034,97 Kč
Cena příslušenství - celkem
=
1 716 034,97 Kč
1/3
Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): Podlahové plochy bytu byt č. 6:
Bytový prostor § 25 porovnávací metoda Pardubice 55 let 29 519,- Kč/m2
4,52+9,74+19,96+13,02+1,95+0,88 -5-
50,07 m2
Započítaná podlahová plocha bytu: Podlahové plochy balkonů, teras a pavlačí balkón: Podlahové plochy balkonů, teras a pavlačí - celkem: Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti sklep: Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti - celkem: Započítaná podlahová plocha bytu: Započítaná podlahová plocha balkonů, teras a pavlačí: Započítaná podlahová plocha sklepů a půd, ne místnosti: Podlahové plochy - celkem
=
50,07 m2
=
1,94 m2 1,94 m2
=
2,94 m2 2,94 m2
1,94m2 * 0,17 2,94 m2 * 0,10
= = = =
50,07 m2 0,33 m2 0,29 m2 50,69 m2
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná - zděná, částečně zateplená 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované - 2.NP bez výtahu 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - částečný výhled - okna na sever, jih 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení - koupelna s vanou, WC samostatné 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) balkón a sklep 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 55 let: 0,70
č. IV
Vi 0,10
II
0,00
II II
0,00 0,00
II
0,00
III
0,00
III
0,00
III III III
0,00 0,00 0,85
Index polohy Název znaku č. 1. Poloha nemovitosti v obci - v souvisle zastavěném území III 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu II 3. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení III 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní II spojení
Pi 0,00 0,00 0,00 0,00
9
Index vybavení IV = (1 + Σ Vi) * V10 * 0,70 = 0,655 i=1
-6-
5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - omezené 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů
II II III II
0,00 0,00 0,00 0,00
č. I
Ti -0,10
II
0,00
I
-0,01
8
Index polohy IP = (1 + Σ Pi) = 1,000 i=1
Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - zápisy v oddíle C LV omezující vlastnická práva 3
Index trhu IT = (1 + Σ Ti) = 0,890 i=1
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,655 * 1,000 * 0,890 = 0,583 Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = 29 519,- Kč/m2 * 0,583 = 17 209,58 Kč/m2 CP = CU * PP = 17 209,58 Kč/m2 * 50,69 m2 = 872 353,61 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 1 716 034,97 Kč Spoluvlastnický podíl: 167 / 10 000 Hodnota spoluvlastnického podílu: 1 716 034,97 Kč * 167 / 10 000 = 28 657,78 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku + = Výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem
*
Byt č. 2463/6 - zjištěná cena
=
-7-
872 353,61 Kč
28 657,78 Kč 901 011,39 Kč 1/3 300 337,13 Kč
C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Byt č. 2463/6
300 337,10 Kč
1. Ocenění staveb celkem
300 337,10 Kč
Celkem
300 337,10 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
300 337,10 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46:
300 340,- Kč
slovy: Třistatisíctřistačtyřicet Kč
Stanovení obvyklé ceny: Definice obvyklé ceny majetku nebo služby vychází z § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb. ve znění pozdějších předpisů o oceňování majetku, kdy „Obvyklou cenou, pro účely tohoto zákona, se rozumí cena, který by byla dosažena při prodejích stejného, případně obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího či kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stavy tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku či službě vyplývající z osobního vztahu k nim.” Součástí obvyklé ceny nemovitosti, resp. pomůckou pro její stanovování je nákladová hodnota, kterou lze stanovit i jako cenu administrativní, tedy cenu zjištěnou podle cenového předpisu, která zůstává základním a stabilizujícím prvkem oceňování. Jinak ovšem platí zásada smluvní volnosti a účastníci smlouvy nejsou vázáni cenou administrativní. Obvyklá cena je cenou, kterou je možné odvodit z cen, které byly prokazatelně vynaloženy při prodeji obdobné nemovitosti v podobných podmínkách v dané lokalitě a v daném čase, přičemž vyjadřuje cenu závislou nejen na konstrukci a vybavení, velikosti a stáří a stavu věci, možnostmi alternativních využití, ale i zájmu o ni, tj. na poptávce a nabídce v daném místě a čase. Obvyklá, tržní, hodnota majetku je ovšem konkrétní částka realizovaná až samotným prodejem nemovitosti a proto znalec může pouze na základě analýzy trhu odhadnout obvyklou cenu. Závazným zdrojem databází zobchodovaných nemovitostí však mohou být jedině Katastrální úřady, jejich povinností však není zpřístupnit cenové části registrovaných smluv nebo Finanční úřady, které jsou ale vázány mlčenlivostí vyplývající z daňových předpisů. Veřejným zdrojem informací pak zůstávají jen realitní kanceláře, jejichž údaje nejsou vždy ověřitelné a dále celé soubory realitních časopisů či inzertních částí deníků a v neposlední řadě rubriky internetových inzertních serverů.
-8-
Informace o nabízených nemovitostech a uskutečněných prodejích nemovitostí jsou dnes dostupné pouze v databázích realitních kancelářích, internetových inzercích, databází znalců. Z těchto zdrojů vyplývá, že nabídkové ceny prodeje srovnatelných bytů se pohybují od 1.150.000,- Kč do 1.260.000,- Kč. Zjištěné porovnatelné nabízené nemovitosti: 1. Byt 2+1, 56 m2, Benešovo náměstí, Pardubice: v cihlové budově, původní stav, sklep, plastová okna v nabídce RK Dům realit od 15.10.2013, nabídková cena činí 1.150.000,- Kč, objektivizační koeficient 0,90 (transakční náklady jsou hrazeny z nabídkové ceny), váha 1 (shody - lokalita, konstrukční provedení, dispozice 2+1, plastová okna, neshoda - srovnávaný byt má větší podlahovou plochu) 2. Byt 2+1, 55 m2, Benešovo náměstí, Pardubice: v cihlové budově, původní stav, sklep, plastová okna v nabídce RK Reality s úsměvem od 15.10.2013, nabídková cena činí 1.230.000,- Kč objektivizační koeficient 0,90 (transakční náklady jsou hrazeny z nabídkové ceny), váha 1 (shody - lokalita, konstrukční provedení, dispozice 2+1, plastová okna, neshoda - srovnávaný byt má větší podlahovou plochu) 3. Byt 2+kk, 57 m2, Železničního pluku, Pardubice: v cihlové budově, původní stav, sklep, v nabídce M&M reality holding a.s. od 20.9.2013, nabídková cena činí 1.260.000,- Kč, objektivizační koeficient 0,90 (transakční náklady jsou hrazeny z nabídkové ceny), váha 1 (shody - lokalita, konstrukční provedení, dispozice 2+kk, neshoda srovnávaný byt má větší podlahovou plochu, původní okna, vytápění plynové lokální ) Vážený průměr: X = (0,90*1.150.000,-*1 + 0,90*1.230.000,-*1+0,90*1.260.000,-*1)/1+1+1 X = 1.092.000,- Kč, Na základě zjištěných informací, ale především stavu, poloze, přístupnosti nemovitostí a v neposlední řadě stavu prodejů na trhu s nemovitostmi, lze o b v y k l o u c e n u nemovitostí, resp.její jednu ideální třetinu (1/3) vzhledem k celku - bytu č. 2463/6 ulice Benešovo náměstí, v části obce Zelené Předměstí v budově označené čp. 2461, čp. 2462, čp. 2463 a čp. 2462 se stp.č. 5018, stp.č. 5019, stp.č. 5020 a stp.č. 5021 se spoluvlastnickým podílem ke společným částem domu a pozemkům ve výši 167/10000 z celku, vše v k.ú. a obci Pardubice , o d h a d n o u t ke dni ocenění, tj. k 4.10.2013, ve výši cca 364.000,- Kč
Ing. Jana Machková Smilova čp. 777 530 02 Pardubice V Pardubicích 22.10.2013
-9-
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 25.10.1996 č.j. Spr. 2707/96 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2070-51/13 znaleckého deníku.
- 10 -
