11

Znalecký posudek č. 104/30/11 o obvyklé a administrativní ceně nemovitosti rodinného domu č.p. 583 s příslušenstvím a pozemkem parc. č. st. 940/6, st. 1242/1 a 598/2 v k.ú. a obci Čáslav, okres Kutná Hora

Objednatel posudku:

Ján Locek soudní exekutor Exekutorského úřadu Kutná Hora Vocelova 394 284 01 Kutná Hora

Účel posudku:

092 EX 145/10-55 exekuční řízení

Podle stavu ke dni 24.11.2011 posudek vypracoval: Ing. Lenka Váchová Kaňk 329 284 04 Kutná Hora tel.: 774 477 112 [email protected] Posudek obsahuje 19 stran textu včetně titulního listu a 8 stran příloh. Objednateli se předává ve třech vyhotoveních.

V Kutné Hoře, 21.10.2011

Rodinný dům

Chrudimská č.p.583, Čáslav

A. Nález 1. Znalecký úkol Úkolem znalce je : ocenit nemovitost, její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené, v majetku povinného, a to: - pozemek parcelní číslo st. 940/6, o výměře 515 m2, druh zastavěná plocha a nádvoří, zapsaný v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj CZ0205 KP Kutná Hora, pro obec Čáslav, katastrální území Čáslav, na listu vlastnictví č. 10488 - pozemek parcelní číslo st. 1242/1, o výměře 214 m2, druh zastavěná plocha a nádvoří, zapsaný v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj CZ0205 KP Kutná Hora, pro obec Čáslav, katastrální území Čáslav, na listu vlastnictví č. 10488 - pozemek parcelní číslo 598/2, o výměře 483 m2 , druh zahrada, zapsaný v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj CZ0205 KP Kutná Hora, pro obec Čáslav, katastrální území Čáslav, na listu vlastnictví č. 10488 - stavba - Čáslav - Nové Město, číslo popisné 583, stojící na pozemku parc.č. st. 1242/1, zapsaná v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj CZ0205 KP Kutná Hora, pro obec Čáslav, katastrální území Čáslav, na listu vlastnictví č. 10488 a podat o tomto znalecký posudek, ve kterém bude uvedeno: a) cena nemovitosti a jejího příslušenství zjištěná dle platného znaleckého předpisu b) cena obecná nemovitosti a jejího příslušenství, za níž je nemovitost v dražbě prodejná c) cena práva a závad, pokud na movitých věcech váznou

2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Rodinný dům Chrudimská 583 234 01 Čáslav Region: Středočeský Okres: Kutná Hora Katastrální území: Čáslav 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 24.11.2011.

Znalecký posudek 104/30/11

Strana 2 (celkem 19)

Rodinný dům


4. Podklady pro vypracování posudku: - usnesení č.j. 092 EX 145/10-55 z 1.11.2011 - výpis z KN Katastrálního úřadu Kutná Hora k datu 4.8.2011, LV č. 10488 pro k.ú. Čáslav - snímek z katastrální mapy - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - informace a údaje sdělené realitní makléřkou a zjištěné prostřednictvím internetu z realitní inzerce - projektová dokumentace na stavbu RD pro majitele mlýna z r. 1921 - projektová dokumentace na rekonstrukci rd. domku z 06/1988 - kolaudační rozhodnutí č.j. Výst. 285/2003 z 29.5.2003 - zákon č. 151/97 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb. - vyhláška Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. - Metodika oceňovaní nemovitostí, obsahující základní pravidla evropských a mezinárodních oceňovacích standardů. Metodika vychází ze standardu IVS č. 4 a navazující uživatelské směrnice, průběžně je doplňována o všechny nové poznatky a dohody, které vznikají v rámci evropského sdružení oceňovacích svazů (TEGoVA a IVSC). 5. Vlastnické a evidenční údaje: SJM Ondič Jána a Ondičová Viera 6. Dokumentace a skutečnost: V archivu stavebního úřadu se podařilo dohledat částečnou projektovou dokumentaci domu. Povinná si doporučený dopis s výzvou o zpřístupnění nemovitosti převzala, byla v tomto termínu doma, ale odmítla nemovitost zpřístupnit. Byla zaměřena pouze veranda, poté mě rodina povinné vykázala. Částečné měření bylo provedeno laserovým měřidlem vzdáleností Leika DISTO. 7. Celkový popis nemovitosti: Oceňovaná nemovitost je rodinný dům č.p. 538 na pozemku parc. č. st. 1242/1 s příslušenstvím a pozemky parc. č. st. 1242/1, st. 940/6 a parc. č. 598/2. Dům je napojen na veřejný rozvod el.energie, vody a kanalizace, plyn je zaveden do sloupku na hranici pozemku. Příslušenství tvoří venkovní úpravy (zpevněná plocha z dlažebních kostek, oplocení, vrata a vrátka), na pozemku parc. č. 598/2 jsou okrasné a ovocné stromy; příslušenství nemá zásadní vliv na obvyklou cenu nemovitosti, k jeho existenci bylo přihlédnuto při stanovení výsledné ceny. Žádná práva a právní závady, které by měly vliv na obvyklou cenu nemovitosti, nebyly zjištěny. Dle sdělení makléřky nejsou na bytové jednotky uzavřeny žádné nájemní smlouvy, objekt obývá jedna rodina. Zástavní práva a exekuční příkazy uvedené na výpisu z listu vlastnictví nejsou v ocenění zohledněny.



Rodinný dům


8. Obsah posudku: a) Hlavní stavby a1) Rodinný dům b) Venkovní úpravy b1) Venkovní úpravy c) Porosty c1) Porosty d) Pozemky d1) Pozemky

B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů:

Administrativní cena (vyhláška 364/2010 Sb.) a) Hlavní stavby a1) Rodinný dům - § 5 Samostatně stojící vila z roku 1922, původně sloužila jako tovární vila pro majitele mlýna. V roce 1948 proběhla podsklepená přízemní přístavba směrem k jatkám, v roce 1989 bylo vydáno stavební povolení na rekonstrukci objektu - stavebními úpravami vznikly 3 bytové jednotky rekonstrukce byla kolaudována v roce 2003. Rozměry objektu byly převzaty z projektové dokumentace, údaje o vybavení dle realitní inzerce - z fotodokumentace a popisu. Stavba je zděná cihel a částečně z kamene (podezdívka). Původní část domu je podsklepená přízemní stavba s vestavbou podkroví v celém půdorysu, přístavba je částečně podsklepená přízemní. Střecha nad původním domem je mansardová, krytá pálenými taškami, nad přístavbou je zčásti plochá krytá falcovaným plechem, v části stanová krytá pálenými taškami. Okna jsou původní špaletová, koupelny ve standardu 80. let, ohřev vody v el. boileru, ve 2 kuchyních běžné linky a sporáky, v jedné kuchyni kuchyňská kamna na tuhá paliva. Vytápění je lokální - el. přímotopy a lokální na tuhá paliva. Dle sdělení realitní makléřky je objekt ve stavu před rekonstrukcí. Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: typ C Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: podsklepená Podkroví: má podkroví nad 1/3 do 2/3 zast. pl. 1.nadz. podlaží Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód CZ - CC: 1122



Rodinný dům


Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.PP: 1.NP: 2.NP:

188,40 m2 225,46 m2 114,65 m2

11,2*10,05 +2,1*4,65+11,82*1,8+11,2*4,0 = 11,2*10,05+0,45*4,65+11,82*1,8+11,2*4,0+6,3*7,1 = 11,2*10,05+0,45*4,65 =

Název podlaží 1.PP: 1.NP: 2.NP:

Zastavěná plocha 188,40 m2 225,46 m2 114,65 m2

Konstrukční výška 2,50 m 3,45 m 4,90 m

Obestavěný prostor: 1.PP: (11,2*10,05+0,45*4,65)*2,5 + = (1,65*4,65+11,82*1,8+11,2*4,0)*(1,00) 1.NP: (11,2*10,05+0,45*4,65)*3,45+1,65*4,65*(4,74+0,2/ = 2)+(11,82*1,8+11,2*4,0)*(4,74+0,5/2)+6,3*7,1*(4, 74+2,0/3) 2.NP: (11,2*10,05+0,45*4,65)*(0,8+4,9)/2 = Obestavěný prostor – celkem: =

360,38 m3 1 004,25 m3 326,76 m3 1 691,39 m3

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení

Provedení

1. Základy: 2. Zdivo: 3. Stropy:

betonové pasy cihel. zdivo dřevěné trámové s podhledem, nad sklepem betonové krov dřevěný vázaný, betonová plochá pálená krytina, falc. pozink. plech žlaby a svody z pozink. plechu klemp. kce stanové střechy a verandy chybí vápenné štukové vápenné štukové chybí není bělninové železobetonové monolitické s běžným povrchem hladké do kovových zárubní dřevěná špaletová

4. Střecha: 5. Krytina: 6. Klempířské konstrukce: 7. Vnitřní omítky: 8. Fasádní omítky: 9. Vnější obklady: 10. Vnitřní obklady: 11. Schody: 12. Dveře: 13. Okna: 14. Podlahy obytných místností: 15. Podlahy ostatních místností: 16. Vytápění: 17. Elektroinstalace: 18. Bleskosvod: 19. Rozvod vody: 20. Zdroj teplé vody: 21. Instalace plynu: 22. Kanalizace: 23. Vybavení kuchyně:


lokální světelná třífázová ocelové trubky bojler Z koupelen, WC a kuchyně kuchyňská kamna na tuhá paliva

Hodnocení standardu S S S

Část [%] 100,00 100,00 100,00

S S P C S S C C S S

100,00 100,00 80,00 20,00 100,00 80,00 20,00 100,00 100,00 100,00

S S

100,00 100,00

S S S S C S S C S P S

100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 30,00 70,00


Rodinný dům


24. Vnitřní vybavení: 25. Záchod: 26. Ostatní:

WC, umyvadla, vana není

S S C

100,00 100,00 100,00

Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení

Hodnocení standardu 1. Základy: S 2. Zdivo: S 3. Stropy: S 4. Střecha: S 5. Krytina: S 6. Klempířské konstrukce: P C 7. Vnitřní omítky: S 8. Fasádní omítky: S C 9. Vnější obklady: C 10. Vnitřní obklady: S 11. Schody: S 12. Dveře: S 13. Okna: S 14. Podlahy obytných místností: S 15. Podlahy ostatních místností: S 16. Vytápění: S 17. Elektroinstalace: S 18. Bleskosvod: C 19. Rozvod vody: S 20. Zdroj teplé vody: S 21. Instalace plynu: C 22. Kanalizace: S 23. Vybavení kuchyně: P S 24. Vnitřní vybavení: S 25. Záchod: S 26. Ostatní: C Součet upravených objemových podílů:

Obj. podíl [%] 5,40 23,40 9,10 5,40 3,30 0,80 0,80 6,10 2,80 2,80 0,50 2,20 2,30 3,20 5,10 2,10 1,30 5,30 4,20 0,60 2,90 1,70 0,50 2,70 0,50 0,50 4,30 0,30 4,00

Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 80,00 20,00 100,00 80,00 20,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 30,00 70,00 100,00 100,00 100,00

Koeficient Upravený obj. podíl 1,00 5,40 1,00 23,40 1,00 9,10 1,00 5,40 1,00 3,30 0,46 0,29 0,00 0,00 1,00 6,10 1,00 2,24 0,00 0,00 0,00 0,00 1,00 2,20 1,00 2,30 1,00 3,20 1,00 5,10 1,00 2,10 1,00 1,30 1,00 5,30 1,00 4,20 0,00 0,00 1,00 2,90 1,00 1,70 0,00 0,00 1,00 2,70 0,46 0,07 1,00 0,35 1,00 4,30 1,00 0,30 0,00 0,00 93,25

Hodnota koeficientu vybavení K4:

0,9325

Výpočet opotřebení analytickou metodou: (OP = objemový podíl, K = koeficient pro úpravu objemového podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení 1. Základy: 2. Zdivo: 3. Stropy: 4. Střecha: 5. Krytina:

6. Klempířské konstrukce: Znalecký posudek 104/30/11

S S S S S S S S S S S P

OP Část [%] [%] 5,40 55,0 5,40 45,0 23,40 65,0 23,40 35,0 9,10 80,0 9,10 20,0 5,40 65,0 5,40 35,0 3,30 60,0 3,30 20,0 3,30 20,0 0,80 80,0

K 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46

UP PP Stáří Živ. Opotř. Opotř. z [%] [%] části celku 2,97 3,18 89 160 55,63 1,7690 2,43 2,60 63 160 39,38 1,0239 15,21 16,31 89 150 59,33 9,6767 8,19 8,78 63 124 50,81 4,4611 7,28 7,81 89 120 74,17 5,7927 1,82 1,95 63 120 52,50 1,0238 3,51 3,76 89 120 74,17 2,7888 1,89 2,03 63 120 52,50 1,0658 1,98 2,12 89 94 94,68 2,0072 0,66 0,71 20 45 44,44 0,3155 0,66 0,71 20 60 33,33 0,2366 0,29 0,31 63 65 96,92 0,3005 Strana 6 (celkem 19)

Rodinný dům

7. Vnitřní omítky:

8. Fasádní omítky: 9. Vnější obklady: 10. Vnitřní obklady: 11. Schody: 12. Dveře: 13. Okna: 14. Podlahy obytných místností: 15. Podlahy ostatních místností: 16. Vytápění:


C S S S S C C S S S S S S S

0,80 6,10 6,10 6,10 2,80 2,80 0,50 2,20 2,30 3,20 3,20 5,10 5,10 2,10

20,0 30,0 50,0 20,0 80,0 20,0 100,0 100,0 100,0 50,0 50,0 65,0 35,0 100,0

0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

0,00 1,83 3,05 1,22 2,24 0,00 0,00 2,20 2,30 1,60 1,60 3,32 1,79 2,10

0,00 1,96 3,27 1,31 2,40 0,00 0,00 2,36 2,47 1,72 1,72 3,56 1,92 2,25

S

1,30

100,0 1,00

1,30

1,39

S 5,30 S 5,30 17. Elektroinstalace: S 4,20 18. Bleskosvod: C 0,60 19. Rozvod vody: S 2,90 20. Zdroj teplé vody: S 1,70 21. Instalace plynu: C 0,50 22. Kanalizace: S 2,70 23. Vybavení kuchyně: P 0,50 S 0,50 24. Vnitřní vybavení: S 4,30 25. Záchod: S 0,30 26. Ostatní: C 4,00 Součet upravených objemových podílů:

50,0 50,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 30,0 70,0 100,0 100,0 100,0

1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 0,00 1,00 0,46 1,00 1,00 1,00 0,00

40 120 65 50 90 70 65

0,00 93,68 90,00 33,33 96,92 0,00 0,00 50,00 74,17 96,92 40,00 98,89 90,00 96,92

0,0000 1,8361 2,9430 0,4366 2,3261 0,0000 0,0000 1,1800 1,8320 1,6670 0,6880 3,5205 1,7280 2,1807

20

25

80,00

1,1120

2,65 2,84 63 2,65 2,84 20 4,20 4,50 20 0,00 0,00 2,90 3,11 20 1,70 1,82 20 0,00 0,00 2,70 2,90 20 0,07 0,08 20 0,35 0,38 20 4,30 4,61 20 0,30 0,32 20 0,00 0,00 93,26Opotřebení:

65 25 30

96,92 80,00 66,67 0,00 66,67 66,67 0,00 50,00 80,00 80,00 66,67 66,67 0,00

2,7525 2,2720 3,0002 0,0000 2,0734 1,2134 0,0000 1,4500 0,0640 0,3040 3,0735 0,2133 0,0000 68,3279

89 63 20 63

95 70 60 65

20 89 63 20 89 63 63

30 30 40 25 25 30 30

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 6): Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 6): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):

= * * * * *

2 130,- Kč/m3 1,0900 0,9325 1,0000 2,1540 1,2450

Základní cena upravená

=

5 805,91 Kč/m3

Plná cena:

1 691,39 m3 * 5 805,91 Kč/m3

=

9 820 058,11 Kč

Výpočet opotřebení analytickou metodou Opotřebení analytickou metodou: 68,3279 % Úprava ceny za opotřebení

-

6 709 839,49 Kč

Rodinný dům - zjištěná cena

=

3 110 218,62 Kč



Rodinný dům


b) Venkovní úpravy b1) Venkovní úpravy - § 10 U domu jsou běžné venkovní úpravy - zpevněná plocha z dlažebních kostek, zděný plot, kovová vrata a vrátka, oplocení do ulice ze stroj. pletiva a kov. sloupků, přípojky vody a kanalizace. Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem procentem z ceny stavby Stanovené procento z ceny staveb: 2,50 % Ceny staveb pro stanovení základu pro výpočet ceny venkovních úprav: Název stavby Cena stavby Rodinný dům 3 110 218,62 Kč Celkem: 3 110 218,62 Kč Ocenění: Cena staveb celkem: Stanovené procento z ceny staveb:

*

Venkovní úpravy - zjištěná cena

=

3 110 218,62 0,0250 77 755,47 Kč

c) Porosty c1) Porosty Na zahradě jsou ovocné a okrasné stromy. Pokryvná plocha porostů byla určena odhadem. Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných dřevin oceněné zjednodušeným způsobem: § 42 Celková cena pozemku [Kč]: Celková výměra pozemku [m2]: Celková pokryvná plocha porostů [m2]: Cena pokryvné plochy porostů [Kč]: Cena porostů je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena smíšeného porostu:

279 167,51 1212 150 34 550,43 0,065 2 245,78

* =

Porosty - zjištěná cena

=

2 245,78 Kč

Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Rodinný dům b) Venkovní úpravy c) Porosty Cena objektů činí celkem


= = =

3 110 218,62 Kč 77 755,47 Kč 2 245,78 Kč 3 190 219,87 Kč


Rodinný dům


a) Pozemky a1) Pozemky - § 27 - § 32 Pozemky jsou situované na okraji zastavěné části města, v průmyslové zóně, v těsném sousedství areálu Jatky Čáslav, v blízkosti na druhé straně hlavní příjezdové komunikace do města je pila LESS. Pozemek parc.č. st. 1242/1 je zastavěn oceňovaným rodinným domem, zastavěná plocha a nádvoří st. 940/6 tvoří uzavřený dvůr a příjezdovou cestu k domu, zahrada p.č. 598/2 na stavební pozemek navazuje směrem k železniční trati a hlavní silnici. Přístup je po zpevněné komunikaci, v místě je možnost napojení na veřejný rozvod elektrické energie, kanalizace, vody a zemního plynu. Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2: Název

Parcelní číslo

Výměra [m2] 515,00 214,00

Zastavěná plocha a nádvoří st. 940/6 Zastavěná plocha a nádvoří st. 1242/1 Součet Úprava ceny – příloha č. 21: 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisoučet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem

Jedn. cena [Kč/m2] 102,62 102,62

Cena [Kč] 52 849,30 21 960,68 74 809,98

10 % 10 % + * *

7 481,82 290,98 1,2450 2,1540 220 682,19

Pozemek zahrady nebo ostatní plochy oceněný dle § 28 odst. 5. Základní cena = 102,62 Kč/m2. Název

Parcelní číslo

Výměra [m2] 483,00

Zahrada 598/2 Součet Úprava ceny - příloha č. 21: 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisoučet Úprava ceny dle § 28 odst. 5: Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 5 - celkem

Jedn. cena [Kč/m2] 102,62

Cena [Kč] 49 565,46 49 565,46

10 % 10 % + * * *

Pozemky - zjištěná cena

=

4 956,55 54 522,01 0,4000 1,2450 2,1540 58 485,32 279 167,51 Kč

Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemky Cena pozemků činí celkem


=

279 167,51 Kč 279 167,51 Kč


Rodinný dům


Věcná hodnota dle cenového předpisu 364/2010 Sb. a) Hlavní stavby a1) Rodinný dům - § 5 Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: typ C Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: podsklepená Podkroví: má podkroví nad 1/3 do 2/3 zast. pl. 1.nadz. podlaží Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód CZ - CC: 1122 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.PP: 1.NP:

188,40 m2

11,2*10,05 +2,1*4,65+11,82*1,8+11,2*4,0 = 11,2*10,05+0,45*4,65+11,82*1,8+11,2*4,0

+6,3*7,1 2.NP:

11,2*10,05+0,45*4,65

Název podlaží 1.PP: 1.NP: 2.NP:

225,46 m2 114,65 m2

= =

Zastavěná plocha 188,40 m2 225,46 m2 114,65 m2

Konstrukční výška 2,50 m 3,45 m 4,90 m

Obestavěný prostor: 1.PP: (11,2*10,05+0,45*4,65)*2,5 + = (1,65*4,65+11,82*1,8+11,2*4,0)*(1,00) 1.NP: (11,2*10,05+0,45*4,65)*3,45+1,65*4,65*(4,74+0 = ,2/2)+(11,82*1,8+11,2*4,0)*(4,74+0,5/2)+6,3*7,1 *(4,74+2,0/3) 2.NP: (11,2*10,05+0,45*4,65)*(0,8+4,9)/2 = Obestavěný prostor – celkem: =

360,38 m3 1 004,25 m3 326,76 m3 1 691,39 m3

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení

Provedení

1. Základy: 2. Zdivo: 3. Stropy:

betonové pasy cihel. zdivo dřevěné trámové s podhledem, nad sklepem betonové krov dřevěný vázaný, betonová plochá pálená krytina, falc. pozink. plech žlaby a svody z pozink. plechu klemp. kce stanové střechy a verandy chybí vápenné štukové

4. Střecha: 5. Krytina: 6. Klempířské konstrukce: 7. Vnitřní omítky: Znalecký posudek 104/30/11

Hodnocení standardu S S S

Část [%] 100,00 100,00 100,00

S S P C S

100,00 100,00 80,00 20,00 100,00


Rodinný dům

8. Fasádní omítky: 9. Vnější obklady: 10. Vnitřní obklady: 11. Schody: 12. Dveře: 13. Okna: 14. Podlahy obytných místností: 15. Podlahy ostatních místností: 16. Vytápění: 17. Elektroinstalace: 18. Bleskosvod: 19. Rozvod vody: 20. Zdroj teplé vody: 21. Instalace plynu: 22. Kanalizace: 23. Vybavení kuchyně: 24. Vnitřní vybavení: 25. Záchod: 26. Ostatní:


vápenné štukové chybí není bělninové železobetonové monolitické s běžným povrchem hladké do kovových zárubní dřevěná špaletová

lokální světelná třífázová ocelové trubky bojler Z koupelen, WC a kuchyně kuchyňská kamna na tuhá paliva WC, umyvadla, vana není

S C C S S

80,00 20,00 100,00 100,00 100,00

S S S S S S C S S C S P S S S C

100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 30,00 70,00 100,00 100,00 100,00

Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení

Hodnocení standardu 1. Základy: S 2. Zdivo: S 3. Stropy: S 4. Střecha: S 5. Krytina: S 6. Klempířské konstrukce: P C 7. Vnitřní omítky: S 8. Fasádní omítky: S C 9. Vnější obklady: C 10. Vnitřní obklady: S 11. Schody: S 12. Dveře: S 13. Okna: S 14. Podlahy obytných místností: S 15. Podlahy ostatních místností: S 16. Vytápění: S 17. Elektroinstalace: S 18. Bleskosvod: C 19. Rozvod vody: S 20. Zdroj teplé vody: S 21. Instalace plynu: C 22. Kanalizace: S 23. Vybavení kuchyně: P S 24. Vnitřní vybavení: S 25. Záchod: S 26. Ostatní: C Součet upravených objemových podílů: Hodnota koeficientu vybavení K4: Znalecký posudek 104/30/11

Obj. podíl [%] 5,40 23,40 9,10 5,40 3,30 0,80 0,80 6,10 2,80 2,80 0,50 2,20 2,30 3,20 5,10 2,10 1,30 5,30 4,20 0,60 2,90 1,70 0,50 2,70 0,50 0,50 4,30 0,30 4,00

Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 80,00 20,00 100,00 80,00 20,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 30,00 70,00 100,00 100,00 100,00

Koeficient Upravený obj. podíl 1,00 5,40 1,00 23,40 1,00 9,10 1,00 5,40 1,00 3,30 0,46 0,29 0,00 0,00 1,00 6,10 1,00 2,24 0,00 0,00 0,00 0,00 1,00 2,20 1,00 2,30 1,00 3,20 1,00 5,10 1,00 2,10 1,00 1,30 1,00 5,30 1,00 4,20 0,00 0,00 1,00 2,90 1,00 1,70 0,00 0,00 1,00 2,70 0,46 0,07 1,00 0,35 1,00 4,30 1,00 0,30 0,00 0,00 93,25 0,9325 Strana 11 (celkem 19)

Rodinný dům


Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 6): Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 6): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38):

= * * * *

2 130,- Kč/m3 1,0900 0,9325 1,0000 2,1540

Základní cena upravená

=

4 663,38 Kč/m3

Plná cena:

1 691,39 m3 * 4 663,38 Kč/m3

=

7 887 594,30 Kč

Určení opotřebení odborným odhadem Stáří objektu: 89 roků Opotřebení: 68,328 %

-

5 389 427,55 Kč

Rodinný dům - zjištěná cena

=

2 498 166,75 Kč

=

2 498 170,- Kč

Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Rodinný dům Cena objektů činí celkem po zaokrouhlení


2 500 000,- Kč


Rodinný dům


Porovnávací hodnota a) Pozemky a1) Pozemky V územním plánu jsou pozemky určeny jako průmyslová plocha. Pozemky přiléhají jižní hranicí přímo k železniční trati, resp. k hlavní příjezdové komunikaci do města, na severovýchodu a severozápadu hraničí s areálem jatek. Popis porovnávaných pozemků: Podle zkušeností z místního trhu se pozemky pro bydlení v obci prodávají v závislosti na umístění, zasíťování a velikosti v rozmezí 650 až 900 Kč/m2, pozemky pro komerční výstavbu se prodávají za cenu 300-500,- Kč/m2. Vzhledem k poloze pozemku v průmyslové zóně a označení pozemku v územním plánu jako průmyslová plocha odhaduji obvyklou cenu v tomto případě na 400,- Kč/m2. Seznam porovnávaných pozemků: Název

Realiz. cena [Kč]

Výměra [m2]

Pozemky

Jedn.cena [Kč/m2] 400,00

Kp

Váha

1,00

1,00

Průměrná jednotková cena: Oceňované pozemky: zastavěná plocha a nádvoří p.č. st. 940/6 zastavěná plocha a nádvoří p.č. st. 1242/1 zahrada p.č. 598/2

515 m2 214 m2 483 m2

Výměra oceňovaných pozemků: 1212 m2 2 2 1 212,00 m á 400,- Kč/m = 484 800,- Kč Pozemky oceněné porovnávací metodou - celkem Pozemky - výsledná cena

Upravená jedn. cena [Kč/m2] 400,00 400,- / 1,000 400,00 Kč/m2

=

484 800,- Kč

=

484 800,- Kč

=

484 800,- Kč

Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemky Cena pozemků činí celkem po zaokrouhlení


480 000,- Kč


Rodinný dům


Porovnávací metoda Oceňovaná nemovitost je cca od 01/2011 inzerovaná k prodeji několika realitními kancelářemi, a to původně za cenu 1 699 000,- Kč, v současné době je inzerovaná cena 1 070 000,- Kč. Popis oceňované stavby Název : RD Druh nemovitosti: Rodinné domy Konstrukce: zděné Počet podzemních podlaží: 1 Počet nadzemních podlaží: 1 Poloha: samostatně stojící Podkroví: ano Pozemky celkem: 1212 m2 Zastavěná plocha hlavního objektu: 225,46 m2 Přípojky: el., voda, kanalizace, plyn Technický stav objektu: před rekonstrukcí Garáž: v objektu Stáří objektu: 90 roků Obytné místnosti 1.PP garáž kotelna uhelna prádelna chodba sklad Užitná 1.PP 1.NP zádveří chodba BYT 1 předsíň kuchyň pokoj pokoj koupelna WC BYT 1 celkem Podkroví – BYT 3 předsíň+schodiště kuchyň pokoj pokoj šatna koupelna WC komora BYT 3 celkem

42,34 21,96 21,96 18,68 14,03 6,35 125,32

m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2

3,62 13,04

m2 m2

4,55 18,08 13,05 12,65 3,72 1,89 53,94

m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2

9,11 15,15 22,50 22,50 5,65 6,52 2,25 1,98 46,76

BYT 2 předsíň kuchyňský kout pokoj pokoj pokoj koupelna+WC zimní zahrada BYT 2 celkem

10,13 8,80 19,36 29,62 13,78 5,07 5,96 92,72

m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2

m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2

Jednotkové množství oceňované nemovitosti Jednotka Obestavěný prostor Zastavěná plocha podlaží celkem Podlahová plocha podlaží celkem Hrubá užitná plocha Čistá užitná plocha Znalecký posudek 104/30/11

Zkratka OP ZP PP PUH PUČ

Výměra 1 691,00 m3 225,46 m2 193,42 m2 335,40 m2 193,42 m2 Strana 14 (celkem 19)

Rodinný dům


Přehled porovnatelných nemovitostí

1. Realizovaný prodej RD Čáslav

Okres: KH Obec: Čáslav Katastrální území: Čáslav Zóna: Rodinné domy Cena obchodovaná: 3 350 000,- Kč Datum obchodu: 11/2010

Základní charakteristika nemovitosti: Podsklepený patrový RD o dvou bytových jednotkách. Dům je zděný z tvárnic, stropy jsou s rovným podhledem, střecha je stanová krytá eternitem, klempířské konstrukce z pozink. plechu. Fasáda je břizolitová škrábaná, podezdívka kamenná, vnitřní omítky štukové, v koupelnách, WC, kuchyních a prádelně jsou bělninové obklady. Okna jsou dřevěná špaletová, dveře hladké do kovových zárubní. Podlahy jsou převážně betonové s volně kladenými koberci, ve dvou pokojích v obou bytech jsou vlysy, v koupelnách, kuchyních a WC keram. dlažba, ve sklepě betonové podlahy, schody jsou betonové s teraco úpravou, do podstřeší stahovací kovové. V koupelně v přízemí je sprchový kout, umývadlo boiler, v patře obezděná vana, umývadlo, boiler. WC vždy umístěno samostatně. V kuchyních je plyn. sporák, dřez, kuchyňská linka a digestoř, v prádelně ve sklepě obezděná vana. Vytápění je ústřední s kotlem na tuhá paliva a plynovým kotlem ve sklepě, v pokoji v patře je krb. Rodinný dům v klidné části obce, v blízkosti centra. U domu je zahrada, zděná kolna, zpevněné plochy, oplocení. Dům je napojen na rozvod plynu, vody, kanalizace a el. Stáří nemovitosti: Dům je užíván od roku 1975, v bytové jednotce v 2NP byla vyměněna kuchyňská linka, v přízemí provedena částečná rekonstrukce koupelny - sprchový kout a nový boiler, ostatní vybavení a konstrukce v původním stavu. Rozměrové a cenové charakteristiky: Stavby: Druh plochy Podlah. plocha (m2) Realizovaná cena 1 m2 v Kč: sklepní 88,33 6364 obytné 88,74 12728 obytné 89,30 12728 Celková cena staveb 2 828 400,- Kč Pozemky: Popis Výměra (m2) USC – upravená směrná cena staveb.pl. 652 800 Celková cena pozemků 521 600,- Kč Lepší poloha nemovitosti, lepší technický stav nemovitosti, menší podlahová plocha, menší pozemek.

2. Záznam MOISES č. 15239

Okres: KH Obec: Kutná Hora Katastrální území: Kutná Hora Zóna: Centrum Adresa nemovitosti: Hradební Cena obchodovaná: 3200000,- Kč Datum obchodu: 1.2.2010

Základní charakteristika nemovitosti: Cena mírně ovlivněna časovou tísní prodávajícího. Dům v centru města, všechny IS. Dům je zděný z cihel tl. 45 cm, stropy jsou dřevěné trámové s rovným omítaným podhledem, střecha sedlová krytá beton. taškami Bramac, klemp. konstrukce z pozink. plechu, omítky vnitřní štukové, fasáda vápenná hladká. Schody kamenné, dveře dřevěné do dřevěných a kovových zárubní, okna dřevěná špaletová, podlahy obytných místností v 1.NP prkenné, v 2.NP plovoucí laminátové, v ostatních místnostech jsou keram. dlažby, ve sklepě cihel. dlažba. Vytápění ústřední s plyn. kotlem, v patře plech. deskové radiátory Radik, v přízemí Likov. Vybavení koupelny standardní kvality Objekt je postaven na nestabilním podloží-svažité navážce. V nosném zdivu a stropech, zejména v přízemí jsou patrné statické poruchy (praskliny).



Rodinný dům


Dispoziční řešení: 1.PP : kotelna, prádelna, dílna a sklepní místnosti, schodiště 1.NP: vstup, chodba, kuchyň, tři obytné místnosti, WC, schodiště 2.NP: chodba, kuchyňský kout, dvě obytné místnosti, koupelna s WC, šatna, schodiště Půda: volný prostor bez vnitřního členění Stáří nemovitosti: Stavba byla postavená v roce 1904, v roce 1970 byla provedená celková modernizace včetně vestaveb koupelen a výměny rozvodů inženýrských sítí. Okna byla vyměněna v roce 1985, ústřední topení v roce 1991, střešní krytina 1997, roce 2000 byl modernizován byt v patře. Rozměrové a cenové charakteristiky: Stavby: Druh plochy Podlah. plocha (m2) Realizovaná cena 1 m2 v Kč: sklepní 99 5537 obytné 199 11074 Celková cena staveb: 2752000,- Kč Pozemky: Popis Výměra (m2) USC – upravená směrná cena staveb.pl. 188 1600 zahrada 92 1600 Celková cena pozemků: 448000,- Kč Výrazně lepší poloha nemovitosti, lepší stav nemovitosti.

3. Inzerce: Prodej dvougeneračního RD 2x2+1, Čáslav

Číslo zakázky: 059-N00693 Počet nadzemních podlaží objektu: 2 Užitná plocha: 148 m2 Druh objektu: Cihlová Stav objektu: Dobrý Vlastnictví: Osobní Cena prodej: 1 590 000,00 Poznámka k ceně: Cena včetně právních služeb, provize a DPH Zastavěná plocha: 94 m2 Plocha parcely: 260 m2 Topení: Lokální - plynové Doprava: Vlak, Silnice, MHD, Autobus Elektřina: 230 V Voda: Dálkový rozvod Odpad: Čistička odpadních vod pro celý objekt Plyn: Plynovod Občanská vybavenost: Škola, Školka, Zdravotnická zařízení, Pošta, Supermarket, Kompletní síť obchodů a služeb Terasa: Ano Poloha objektu: V bloku Dvougenerační rodinný dům o dispozici 2+1 a 2+1 umístěn v obci Čáslav, na pozemku o výměře 260 m2. Dům je situován v okrajové a klidné části města. Do domu se vchází společnou verandou (4,4 m2). V přízemí se nachází koupelna (4 m2), WC (1 m2), komora (2,8 m2), společná chodba (11,3 m2), z které se vchází do pokoje (16,2 m2), a do kuchyně (16,3 m2). Z kuchyně se jde do obývacího pokoje (17,6 m2). Ze společné chodby vstoupíte po dřevěném schodišti do 2 NP, které je dispozičně řešené jako 1 NP. Na pozemku se nachází zděná kůlna s možností využití jako dílna. Vytápění je plynovým kotlem. Dům je částečně podsklepen. Ve městě je kompletní občanská vybavenost (lékař, městský úřad, vysoká škola, školka, škola, pošta, kino, divadlo, muzeum, úplná síť obchodů). Menší nemovitost, lepší poloha a technický standard nemovitosti.



Rodinný dům


4. Inzerce: Prodej rodinného domu v Čáslavi

Evidenční číslo: 001527 Adresa Čáslav-Nové Město, Čáslav, Masarykova Cena 3 670 000 Kč/obj. Vloženo 03.01.2011 Změna 11.11.2011 Plocha 260 m2 Plocha obytná 260 m2 Plocha pozemek 417 m2 Plocha zastavěná 150 m2 Počet NP 3 Počet PP 1 Topení Lokální palivové Konstrukce budovy Cihlová Stav objektu Dobrý Sítě Plyn, 220V, Kanalizace, Telefon, Voda, pitná, Vybavení Parkování, Garáž, Sklep, , Typ budovy Řadový Umístění Centrum obce

Popis nemovitosti Třípodlažní rodinný dům v ulici Masarykova. Přízemí 3 místnosti, sklad, předsíň, WC, vjezd, který může být využíván pro dvě stání aut. 1.p. kuchyň, 3 pokoje, hala, spíž, sociální zázemí 2.p. kuchyň, 3 pokoje, hala, spíš, sociální zázemí U domu je zahrada na které stojí 2 garáže a dílna. Dům je napojen na inženýrské sítě a vytápěn plynovými topidly VAF. Každé patro má samostatné měření plynu a elektrické energie. Větší nemovitost, výrazně lepší poloha a technický standard nemovitosti.

Cena objektu zjištěná porovnávací metodou: Po porovnání uvedených nemovitostí s oceňovanou nemovitostí, zvážení jejich stavu, vybavení, lokality, velikosti pozemků a časových relací, s ohledem na skutečnost, že oceňovaná nemovitosti se téměř rok inzeruje k prodeji, stanovuji porovnávací hodnotu na částku : Rodinný dům - výsledná cena


=

1 000 000,- Kč


Rodinný dům


C. Rekapitulace Administrativní cena: Administrativní cena objektů: Administrativní cena pozemků: Administrativní cena celkem:

3 190 219,87 Kč 279 167,51 Kč 3 469 387,38 Kč

Administrativní cena: 3 469 390,- Kč

slovy: třimilionyčtyřistašedesátdevěttisíctřistadevadesát Kč Věcná hodnota: Věcná hodnota objektů: Věcná hodnota pozemků:

2 500 000,- Kč 480 000,- Kč

Stanovená věcná hodnota celkem:

2 980 000,- Kč

Porovnávací cena: Porovnávací cena pozemků: Porovnávací cena celkem:

480 000,- Kč 1 000 000,- Kč

Obvyklá cena: 1 000 000,- Kč

slovy: jedenmilion Kč V Kutné Hoře, 9.12.2011 Ing. Lenka Váchová Kaňk 329 284 04 Kutná Hora tel.: 774 477 112 [email protected]



Rodinný dům


D. Znalecká doložka:

Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 6.12.2006 pod č. j. Spr. 4037/2006, pro základní obory ekonomika, ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 104/30/11 znaleckého deníku.

V Kutné Hoře, 9.12.2011

Ing. Lenka Váchová Kaňk 329 284 04 Kutná Hora tel.: 774 477 112 [email protected]



11

Recommend Documents