Znalecký posudek č. 2010/111 O ceně nemovitosti:
Spoluvlastnický podíl ve výši 1/2 k objektu rodinného domu č.p. 832 na parcele č. 1672 s příslušenstvím a pozemky, parcelami č. 1671, 1672, v katastrálním území Prostřední Suchá, obec Havířov, okres Karviná, kraj Moravskoslezský.
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Frýdek - Mýstek Farní 23 738 01 Frýdek - Místek
Účel posudku: Ocenění nemovitosti za účelem provedení exekuce majetku povinného. Podle stavu ke dni 8. 4. 2010 posudek vypracoval: Ing. Pavel Krämer Nováčkova 729/29 700 30 Ostrava - Výškovice Posudek obsahuje 20 stran. Objednateli se předává ve 4 vyhotoveních. Ostrava, 8. 4. 2010
–2–
A. Nález 1. Znalecký úkol Na základě rozhodnutí Exekutorského úřadu ve Frýdku-Místku, soudního exekutora JUDr. Jiřího Trojanovského - zástupce Mgr. Jana Raicha, ze dne 11.2.2010, č.j.073 EX 125/09-26, provést : Ocenění nemovitosti povinného. Znaleckým posudkem je stanovena cena nemovitosti dle cenových předpisů, zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění a vyhlášky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb. a vyhlášky č. 460/2009 Sb. a obvyklá, obecná, neboli tržní, cena nemovitosti, to je cena, kterou by bylo možno za nemovitost, jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. Ocenění jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených. Ocenění závad, které prodejem z dražby nezaniknou.
2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 7. 4. 2010 za přítomnosti povinného.
3. Podklady pro vypracování posudku − Rozhodnutí Exekutorského úřadu ve Frýdku-Místku, soudního exekutora JUDr. Jiřího Trojanovského - zástupce Mgr. Jana Raicha, ze dne 11.2.2010, č.j.073 EX 125/09-26. − Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 11 pro katastrální území Prostřední Suchá, vedený Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrálním pracovištěm Havířov. − Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění. − Vyhláška č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb. a vyhlášky č. 460/2009 Sb.
4. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníky objektu rodinného domu č.p. 832 s příslušenstvím a pozemky, parcelami č. 1671, 1672, v katastrálním území Prostřední Suchá jsou mimo jiné dle LV č. 11 pro katastrální území Prostřední Suchá, vedeném Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrálním pracovištěm Havířov, se spoluvlastnickým podílem 1/2 Nataša Lukaszová, bytem Hornická 832/3, 735 64 Havířov, Prostřední Suchá, a se spoluvlastnickým podílem 1/2 VICTORIA CORPORATION realitní kancelář, s.r.o., U Mostu 1160/3, 700 30 Ostrava, Zábřeh.
5. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl ve výši 1/2 k nemovitostem zapsaným na LV č. 11 pro katastrální území Prostřední Suchá, k objektu rodinného domu č.p. 832 na pozemku, parcele č. 1672, s příslušenstvím, tvořeným objektem garáže, hospodářskou budovou, venkovními úpravami, trvalými porosty a k pozemkům, parcelám č. 1671, 1672, vše v katastrálním území Prostřední Suchá Statutárního města Havířov, v okrese Karviná, kraj Moravskoslezský. Uvedené nemovitosti se nacházejí v okrajové části zastavěného území Statutárního města Havířova, na ulici Hornická, č.o. 3.
Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
–3– Jedná se o lokalitu zastavěnou jak objekty užívanými pro potřeby individuálního bydlení, tak objekty hromadného bydlení i objekty občanské vybavenosti, objekty sloužícími k podnikání nerušivého charakteru a objekty užívanými jako sídla různých společností a firem. Lokalita je dobře dostupná z centrální části obce, i z ostatních městských částí, jak individuální tak městskou hromadnou dopravou. Jedná se o vyhledávanou oblast za účelem bydlení i podnikání. V daném místě je prodejnost nemovitosti mírně ovlivněna zvýšenou koncentrací problematických skupin obyvatelstva.
6. Obsah posudku a) Objekty 1) Rodinný dům č.p. 832 v k.ú. Prostřední Suchá včetně venkovních úprav - podíl 1/2 2) Garáž - podíl 1/2 3) Trvalé porosty - podíl 1/2 b) Pozemky 1) Pozemky, parc.č. 1671, 1672, v k.ú. Prostřední Suchá - podíl 1/2 c) Ocenění porovnávací metodou
–4–
B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 460/2009 Sb. o oceňování majetku.
Podklady pro stanovení koeficientu Kp: Okres: Karviná Obec: Havířov 2, Prostřední Suchá
Popisy objektů a) Objekty 1) Rodinný dům č.p. 832 v k.ú. Prostřední Suchá včetně venkovních úprav - podíl 1/2 Jedná se o samostatně stojící objekt rodinného domu zděné konstrukce a dvou bytových jednotkách, celkově podsklepený, o dvou nadzemních podlažích, se šikmým stanovým krovem. Prostor obestavěný střešní konstrukcí není využit na podkroví. Dispoziční uspořádání: 1.PP je tvořeno chodbou, kotelnou, prádelnou a dvěma skladovacími místnostmi. 1.NP je tvořeno zastřešeným vstupem, chodbou se schodištěm, bytem tvořeným halou, kuchyní , spíží, koupelnou s WC, dvěma obytnými místnostmi. 2.NP je tvořeno chodbou, kuchyní, spíží, koupelnou s WC a třemi obytnými místnostmi. Stáří a stavebně technický stav: Rodinný dům je užíván od roku 1955 bez podstatných rekonstrukcí nebo oprav nad rámec běžné údržby. V roce 1987 byl instalován nový plynový kotel ústředního topení, v letech 1994 až 1995 byla provedena rekonstrukce koupelen a WC v domě. Ke dni ocenění je objekt rodinného domu více než 2 roky neužívaný. Konstrukce dlouhodobé životnosti, základy, zdivo, stropy, schodiště, konstrukce krovů i střešní krytina, nejeví žádné vady bránící jejich dalšímu užívání. Bezodkladnou rekonstrukci a výměnu vyžadují klempířské konstrukce krovů, okna, dveře, ústřední topení, elektroinstalace, rozvody studené i teplé vody, zdroje teplé vody, vnitřní kanalizace, vybavení koupelen, kuchyní a WC, podlahy místností. Popis jednotlivých konstrukcí objektu: Objekt je vybudován na betonových základech opatřených izolacemi proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce a obvodové zdivo jsou vyzdívané z plných cihel tloušťky 45 cm, stěny jsou opatřené vnitřními hladkými omítkami a vnější břízolitovou fasádou. Sokl je obložen kamenným obkladem. Krov dřevěné konstrukce je pokryt osinkocementovými šablonami a opatřen klempířskými konstrukcemi z pozinkovaného plechu a bleskosvodem. Schodiště je dřevěné konstrukce se zábradlím. Povrchy podlah obytných místností jsou tvořeny vlýsky, povrchy podlah ostatních místností jsou tvořeny keramickými dlažbami. Dveře jsou dřevěné, hladké plné i prosklené, okna jsou dřevěná dvojitá. Objekt je vytápěn ústředním topením s kotlem plynovým umístěným v kotelně v suterénu. Je provedena světelná i motorová elektroinstalace, rozvod studené i teplé
–5– vody, zdroje teplé vody, elektrické bojlery zvlášť v každém nadzemním podlaží, jsou nefunkční, je provedena vnitřní kanalizace ze všech hygienických zařízení a rozvod zemního plynu. Koupelna v 1.NP je vybavena umývadlem a sprchovým koutem, koupelna ve 2.NP je vybavena umývadlem a vanou. Záchody jsou standardní splachovací. Venkovní úpravy zahrnuté v ceně objektu: Jedná se o oplocení, plotová vrata a vrátka, zpevněné plochy z dlažeb betonových, přípojka vody, žumpa, přípojka kanalizace. Jedná se o konstrukce, jejichž doba užívání překročila hranici jejich životnosti a jejich skutečný stavebně technický stav vyžaduje výměnu. Vedlejší stavba: Vedlejší stavbou, která by měla být na základě platných cenových předpisů zahrnuta v ceně rodinného domu je hospodářská budova o zastavěné ploše 3,10*6,70 = 20,77 m2 . Vzhledem naprosto devastovanému stavu objektu, dlouhodobě neudržovanému a vystavenému vlivům povětrnosti, je cena hospodářské budovy uvažována nulová, rodinný dom je pak posuzován jako objekt bez vedlejších staveb.
2) Garáž - podíl 1/2 Jedná se objekt původní garáže zděné konstrukce, nepodsklepený o jednom nadzemním podlaží se šikmým pultovým krovem. Objekt garáže je dlouhodobě neužívaný, nachází se ve značně devastovaném stavu způsobeném dlouhodobým zanedbáním jakékoliv údržby a vlivům povětrnosti na nechráněné konstrukce. Z objektu garáže bylo v minulosti odstraněno veškeré jeho vybavení (okna, vrata, elektroinstalace, klempířské konstrukce).
3) Trvalé porosty - podíl 1/2 Trvalé porosty na pozemcích ve funkčním celu s objektem rodinného domu.
b) Pozemky 1) Pozemky, parc.č. 1671, 1672, v k.ú. Prostřední Suchá - podíl 1/2 Parcela č. 1671 o výměře 1504 je pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemků zahrada. Parcela č. 1672 o výměře 472 m2 je pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří. Oceňované pozemky jsou pozemky stavebními ve smyslu § 9 odstavec 1 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění.
Ocenění nemovitosti povinného a) Objekty a.1) Vyhláška 460/2009 Sb. a.1.1) Rodinný dům č.p. 832 v k.ú. Prostřední Suchá včetně venkovních úprav podíl 1/2 – § 26a Podlaží: Název 1.PP 1.NP 2,NP Součet:
Výška 2,30 m 3,10 m 3,00 m 8,40 m
Zastavěná plocha 10,00×10,00 10,10×10,10+2,30×1,50 10,10×10,10
= = =
100,00 m2 105,46 m2 102,01 m2 307,47 m2
–6– Zastavěná plocha všech podlaží: Zastavěná plocha 1. NP: 307,47 / 105,46 Podlažnost:
307,47 m2 105,46 m2 = 2,92
Obestavěný prostor (OP): 1.PP 2,30 × 10,00×10,00 1.NP 3,10 × (10,10×10,10+2,30×1,50) 2,NP 3,00 × 10,10×10,10 Zastřešení (0,80+2,50/3)×10,10×10,10 Obestavěný prostor – celkem:
= = = = =
230,00 m3 326,93 m3 306,03 m3 166,62 m3 1 029,58 m3
Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 20a, tabulky č. 1: Kraj: Moravskoslezský Obec: Havířov 2, Prostřední Suchá Počet obyvatel: 83 558 Základní cena (ZC): 2 903,– Kč/m3 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) III. Nabídka odpovídá poptávce trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu prodejnost (např. prodej podílu, pronájem)
Ti 0,00 0,00 0,00
3
Index trhu (IT = 1 + ∑ Ti):
1,000
i=1
Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 6 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Poloha nemovitosti III. Souvisle zastavěné území obce 2 Význam lokality v obci, oblasi, II. Bez vlivu okresu 3 Okolní zástavba a životní III. Převažující objekty pro bydlení prostředí 4 Dopravní spojení II. Dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní spojení 5 Parkovací možnosti v okolí III. Výborné, privátní parkování nemovitosti 6 Obyvatelstvo I. Konfliktní skupiny v okolních bytech nebo sousedních rodinných domech (RD) nebo v okolí 7 Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu nemovitosti 8 Vlivy neuvedené II. Bez dalších vlivů 8
Index polohy (IP = 1 + ∑ Pi): i=1
0,920
Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,02 –0,10
0,00 0,00
–7– Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 20a, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Druh stavby III. Samostatný rodinný dům 2 Provedení obvodových stěn III. Typ 3 - Cihelné nebo tvárnicové zdivo 3 Tloušťka obvod. stěn II. 45 cm 4 Podlažnost I. Hodnota větší než 2 5 Napojení na veřejné sítě V. Přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn (přípojky) nebo propan butan 6 Způsob vytápění stavby III. Ústřední , etážové , dálkové 7 Zákl. příslušenství v RD IV. Úplné nadstandard. nebo více zákl.přísl. standard. proved.,prádelna 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 9 Venkovní úpravy III. Standardního rozsahu a provedení 10 Vedlejší stavby tvořící II. Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové příslušenství k RD zastavěné ploše nad 25 m2 11 Pozemky ve funkčním celku se III. Nad 800 m2 celkem stavbou 12 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 13 Stavebně-technický stav IV. Stavba ve špatném stavu - (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) * Kategorie stavby: D - stáří od 50 do 80 let včetně 0,7 Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V13:
Vi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,08 0,00 0,05 0,00 0,00 0,00 0,01 0,00 0,65*
12
Index konstrukce a vybavení (IV = (1 + ∑ Vi) × V13):
0,519
i=1
Index cenového porovnání (I = IT × IP × IV): Základní cena upravená (ZCU = ZC × I): Určení porovnávací hodnoty (OP × ZCU):
1,000 × 0,920 × 0,519 = 2 903,– × 0,477 =
0,477 1 384,73 Kč/m3
1 029,58 × 1 384,73 =
1 425 690,31 Kč
× =
1/2 712 845,16 Kč
Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: Cena po úpravě: Rodinný dům č.p. 832 v k.ú. Prostřední Suchá včetně venkovních úprav - podíl 1/2 – zjištěná cena:
a.1.2) Garáž - podíl 1/2 – § 8 Zatřídění pro potřeby ocenění Garáž: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná v tl. nad 15 cm, montovaná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Koeficient vybavení stavby: 0,800 Polohový koeficient: 1,100 Kód klasifikace CZ-CC: 1274 Budovy nebytové ostatní
712 845,16 Kč
–8– Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.19.9 Koeficient změny ceny stavby: 2,121 Koeficient prodejnosti: 0,696 (Rodinné domy) Podlaží: 1,NP Výška: Zastavěná plocha:
objekty ostatní jinde neuvedené
=
2,50 m 34,09 m2
=
85,22 m3
Vybavení: Název, popis Obj. podíl 1. Základy – betonové pásy z izolací 6,20 % 2. Obvodové stěny – zděné tloušťky 30 cm 30,10 % 3. Stropy 26,20 % 4. Krov 0,00 % 5. Krytina – asfaltová lepenka 5,70 % 6. Klempířské konstrukce – žlaby a svody z plechu pozinkovaného 2,90 % 7. Úprava povrchů – omítky 4,80 % 8. Dveře – dřevěné 2,70 % 9. Okna – jednoduchá 1,40 % 10. Vrata – dřevěná 6,80 % 11. Podlahy – betonová 7,20 % 12. Elektroinstalace – světelná 6,00 %
Hodnocení Standardní Standardní Nevyskytuje se Neuvažuje se Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní
3,83×8,90
Obestavěný prostor (OP): 1,NP 2,50 × 3,83×8,90
Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: 3. Stropy –0,54 × 1,852 × 26,20 % Hodnota koeficientu vybavení stavby K4: Koeficient K4 je menší než 0,8. Jeho hodnota bude omezena na tuto hranici. Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:
1,0000 – 0,2620 = 0,7380 0,8000
Ocenění: Základní jednotková cena: 1 375,– Kč/m3 Koeficient vybavení stavby K4: × 0,8000 × 1,1000 Polohový koeficient K5: × 2,1210 Koeficient změny cen staveb Ki: × 0,6960 Koeficient prodejnosti Kp: 1 786,22 Kč/m3 Základní jednotková cena upravená: = Základní cena upravená: 85,22 m3 × 1 786,22 Kč/m3 Určení podílu z ceny pro rozestavěné konstrukce a vybavení: 6. Klempířské konstrukce 2,90 % / 0,7380 × (100 – 0) % + 3,930 % 7. Úprava povrchů 4,80 % / 0,7380 × (100 – 50) % + 3,252 %
=
152 221,67 Kč
–9– 8. Dveře 2,70 % / 0,7380 × (100 – 0) % 9. Okna 1,40 % / 0,7380 × (100 – 0) % 10. Vrata 6,80 % / 0,7380 × (100 – 0) % 12. Elektroinstalace 6,00 % / 0,7380 × (100 – 0) % Podíl rozestavěných konstrukcí na ceně stavby:
+
3,659 %
+
1,897 %
+
9,214 %
+ 8,130 % = 30,082 %
Úprava ceny: 152 221,67 Kč × 30,082 % Cena stavby: Určení opotřebení analytickou metodou: Konstrukce: 1. Základy – standardní 55 / (55 + 95) × 100 = 36,667 % 36,667 % × 6,20 % / 0,5160 2. Obvodové stěny – standardní 55 / (55 + 5) × 100 = 91,667 % 91,667 % × 30,10 % / 0,5160 5. Krytina – standardní 55 / (55 + 0) × 100 = 100,000 % 100,000 % × 5,70 % / 0,5160 7. Úprava povrchů – standardní 55 / (55 + 0) × 100 = 100,000 % 100,000 % × 4,80 % × 50 % / 0,5160 11. Podlahy – standardní 55 / (55 + 15) × 100 = 78,571 % 78,571 % × 7,20 % / 0,5160 Opotřebení analytickou metodou celkem: Odpočet opotřebení: 106 430,35 Kč × 84,539 % Cena po odečtení opotřebení:
+
– =
45 791,32 Kč 106 430,35 Kč
– =
89 975,15 Kč 16 455,20 Kč
× =
1/2 8 227,60 Kč
4,406 %
+ 53,472 %
+ 11,047 %
+
4,651 %
+ 10,963 % = 84,539 %
Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: Cena po úpravě: Garáž - podíl 1/2 – zjištěná cena:
8 227,60 Kč
a.1.3) Trvalé porosty - podíl 1/2 – § 35 - § 42 Ovocné dřeviny – zahrádkový typ výsadby – příloha č. 34 Množství Název Stáří Jedn. cena Úprava 1 ks jabloň polokmen 30 r. 1 402,– Kč 2 ks jabloň polokmen 45 r. 456,– Kč 7 ks jabloň zákrsek 20 r. 140,– Kč
Celková cena 1 402,– Kč 912,– Kč 980,– Kč
– 10 – 1 ks třešeň vysokokmen 45 r. 478,– 2 ks angrešt 30 r. 25,– 3 ks rybíz červený 30 r. 25,– 3 ks hrušeň čtvrtkmen 35 r. 305,– Ovocné dřeviny (zahrádkový typ výsadby) – celkem: Okrasné dřeviny – příloha č. 37 1,1000 Polohový koeficient K5: Množství Název 3 ks topol šedý 1 ks jilm lysý 6 ks zerav obrovský 6 ks tis červený 5 ks jalovec skalní 5 ks cypříšek tupolistý 5 ks smrk sivý 5 ks zerav východní 6 ks borovice lesní 20 m živé ploty výšky nad 0,5 m z listnatých dřevin 30 m živé ploty výšky nad 0,5 m z listnatých dřevin Okrasné dřeviny – celkem:
Stáří 45 r. 45 r. 45 r. 35 r. 35 r. 35 r. 35 r. 35 r. 50 r. 30 r. 30 r.
Jedn. cena 32 410,– Kč 35 280,– Kč 25 760,– Kč 21 440,– Kč 18 610,– Kč 18 610,– Kč 18 610,– Kč 15 840,– Kč 25 760,– Kč 4 720,– Kč
Kč Kč Kč Kč =
478,– 50,– 75,– 915,– 4 812,–
Kč Kč Kč Kč Kč
Úprava Kz –40 % 0,75 –30 % 0,75 0,75 –20 % 0,75 –20 % 0,75 –20 % 0,75 –20 % 0,75 –20 % 0,75 –30 % 0,75 –40 % 0,75
Celková cena 48 128,85 Kč 20 374,20 Kč 127 512,– Kč 84 902,40 Kč 61 413,– Kč 61 413,– Kč 61 413,– Kč 52 272,– Kč 89 258,40 Kč 46 728,– Kč
4 720,– Kč –60 % 0,75
46 728,– Kč
Součet cen všech typů porostů: Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: Cena po úpravě: Trvalé porosty - podíl 1/2 – zjištěná cena:
=
700 142,85 Kč
=
704 954,85 Kč
× =
1/2 352 477,43 Kč 352 477,43 Kč
Ceny objektů bez odpočtu opotřebení: 1) Rodinný dům č.p. 832 v k.ú. Prostřední Suchá včetně venkovních úprav - podíl 1/2 2) Garáž - podíl 1/2 3) Trvalé porosty - podíl 1/2 Cena objektů bez odpočtu opotřebení činí celkem: Cena po zaokrouhlení:
1 425 690,31 Kč 106 430,35 Kč 704 954,85 Kč 2 237 075,51 Kč 2 237 080,– Kč
Ceny objektů včetně opotřebení: 1) Rodinný dům č.p. 832 v k.ú. Prostřední Suchá včetně venkovních úprav - podíl 1/2 2) Garáž - podíl 1/2 3) Trvalé porosty - podíl 1/2 Cena objektů včetně opotřebení činí celkem: Cena po zaokrouhlení:
712 845,16 Kč 8 227,60 Kč 352 477,43 Kč 1 073 550,19 Kč 1 073 550,– Kč
– 11 –
b) Pozemky b.1) Vyhláška 460/2009 Sb. b.1.1) Pozemky, parc.č. 1671, 1672, v k.ú. Prostřední Suchá - podíl 1/2 – § 28
Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 500,– Kč. Cena je určena podle písm. g): Havířov.
§ 28 odst. 2 – Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: 10 % × Možnost napojení na rozvod plynu + Koeficient změny cen staveb Ki: × Koeficient prodejnosti Kp: (Rodinné domy) × Jednotková cena [Kč/m2] Název Parc. č. Výměra [m2] základní upravená Zastavěná plocha 1672 472 500,– 831,8244 § 28 odst. 5 – Pozemky zahrad a ostatní plochy Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % × Koeficient změny cen staveb Ki: × Koeficient prodejnosti Kp: (Rodinné domy) × Koeficient úpravy dle §28 odst.5: × 2 Jednotková cena [Kč/m ] Název Parc. č. Výměra [m2] základní upravená Zahrada 1671 1 504 500,– 332,7298
1,100 2,173 0,696 Cena [Kč] 392 621,12
1,100 2,173 0,696 0,400 Cena [Kč] 500 425,62
Součet cen všech typů pozemků:
=
893 046,74 Kč
Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: Cena po úpravě:
× =
1/2 446 523,37 Kč
Pozemky, parc.č. 1671, 1672, v k.ú. Prostřední Suchá podíl 1/2 – zjištěná cena:
446 523,37 Kč
c) Ocenění porovnávací metodou Porovnávací cena nemovitosti jako celku se obecně zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji nebo koupěmi v daném místě a čase. Pro účely porovnání je možné využit také porovnání s cenami obdobných nemovitostí v dané, nebo srovnatelné lokalitě, získanými z inzerce a nabídek realitních kanceláří. V principu se jedná o vyhodnocení trhu s nemovitostmi srovnatelnými svým charakterem, velikostí a lokalitou. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná porovnávací cena se zohledněním situace na trhu pro srovnatelné nemovitosti ke dni ocenění.
– 12 – Pro srovnání jsou použity nemovitosti srovnatelného charakteru, nemovitosti přibližně srovnatelného stavu, v dané nebo srovnatelné lokalitě, nabízené na trhu s nemovitosti v 1. čtvrtletí roku 2010. Rozdíly v poloze, technickém stavu, vybavení a v rozsahu a stavu příslušenství, tj. venkovních úprav včetně dostupnosti inženýrských sítí a rozsahu společně užívaných pozemků jsou zohledněny v porovnávací tabulce. Vzhledem ke skutečnosti, že u porovnávacích nemovitostí je známa pouze nabídková cena a lze předpokládat, že skutečná cena dosažená při prodeji bude vzhledem k situaci na trhu s nemovitostmi i výrazně nižší, je tato nabídková ceny upravena, objektivizována, na pramen ceny koeficientem Kpramen. Srovnávací nemovitosti : Nemovitost č.1) Rodinný dům, 3 + 1 a 2 + 1, Havířov - Město okres Karviná lokalita Havířov / Město cena 2 200 000 Kč K prodeji přízemní rodinný dům o dvou bytových jednotkách v blízkosti Havířova. Bytové jednotky jsou o velikosti 3+1 a 2+1. Každá bytová jednotka má samostatný vchod. Dům je částečně podsklepen a má velmi prostornou půdu. V domě je zaveden plyn, vodovod. Součásti domu jsou dvě garáže, dílna, kůlna a zahrada o výměře 1400m˛. Výborná poloha - dostupnost MHD, 5 min autem do centra Havířova. Vhodný pro bydlení i podnikání. Parametry nemovitosti typ budovy cihlová poloha objektu samostatný typ domu přízemní počet podlaží objektu 1 stav objektu dobrý plocha pozemku zahrady 1400 m˛ zastavěná plocha 638 m˛ obytná plocha 180 m˛ kvalitativní standard dům z klasických materiálů počet pokojů 5 umístění objektu klidná část obce komunikace asfaltová doprava silnice, MHD elektřina 380V voda dálkový vodovod odpad septik s přepadem plyn plynovod ostatní vybavení plot, garáž, sociální zařízení další nebytové prostory garáž, stodola, kůlna vybaveno Ne topení ústřední - tuhá paliva počet bytů celkem 2 typ střechy sedlová střešní krytina eternit rok kolaudace 1930 sklep 1/2 podsklepena
Nemovitost č.2) Rodinný dům 6+2, Havířov - Životice okres Karviná lokalita Havířov / Životice cena 3 300 000 Kč Pěkný rodinný dům 6+2 s garáží, který lze využít i jako dvojgenerační, se nachází v Havířově v žádané lokalitě Osinky. V přízemí domu se nachází 2 kuchyně, prostorný obývací pokoj s krbem, který je propojený s jídelnou. V tomto přízemí jsou další dva pokoje, koupelna, WC. Z obývacího pokoje lze vyjít na terasu, kde je umístěn venkovní krb. V prvním patře jsou 3 prostorné pokoje, koupelna a WC. Dále je zde k dispozici prostorná terasa. Dům byl kolaudován v roce 1976. Od roku 2000 probíhaly rekonstrukce na domě(rekonstrukce přízemní koupelny, rozvod vody v plastu ,zateplení domu). V domě jsou položeny plovoucí podlahy, dlažba. Dům je celopodsklepený, v těchto prostorách je garáž, kotelna, prádelna a technické místnosti. K domu náleží zahrada o výměře cca 700m˛, dále je kolem domu položena zámková
– 13 – dlažba, na které je připraveno další stání pro 2 auta. Dům má velice dobrou dostupnost do Havířova, v blízkosti MHD. Parametry nemovitosti typ budovy cihlová poloha objektu samostatný typ domu patrový počet podlaží objektu 2 stav objektu velmi dobrý plocha pozemku zahrady 700 m˛ zastavěná plocha 118 m˛ obytná plocha 170 m˛ kvalitativní standard dům z klasických materiálů počet pokojů 6 rok rekonstrukce 2000 počet podzemních podlaží 2 schodiště zábradlí - betonové doprava silnice, MHD, autobus elektřina 230V, 380V voda dálkový vodovod odpad septik s přepadem plyn plynovod občanská vybavenost škola, školka ostatní vybavení plot, garáž další nebytové prostory garáž, přístřešek topení ústřední - tuhá paliva počet bytů celkem 2 střešní krytina IPA sklep celopodsklepeno
Nemovitost č.3) Rodinný dům 5+1, Havířov - Šumbark okres Karviná lokalita Havířov / Šumbark cena 3 800 000 Kč Rodinný dům o velikosti 5+1 s garáží se nachází v Havířově Šumbarku. V přízemí domu se nachází kuchyň propojená s prostorným obývacím pokojem, ze kterého lze po menších úpravách mít dva pokoje, dále je zde vstupní hala, WC a koupelna. V 1NP. jsou dispozici tři pokoje, koupelna a WC. Na domě probíhaly rekonstrukce (výměna oken – 1NP., střecha, plyn v roce 1991,elektrika – garáž vedle domu,zateplení domu). Dům je podsklepený, zde je garáž, technické prostory, prádelna a kotelna, kde je umístěn kotel na plyn. Dále k domu náleží garáž s prostorem, který lze využít jako kancelář. Tento prostor má své sociální zařízení. K domu náleží oplocena zahrada o výměře cca 1100 m˛, kde je umístěno zahradní s posezením. Dům je situován ve velice klidné části obce, ale zároveň s dobrou dotupností do centra Havířova, v blízkosti škola, školka, obchod, autobus 5min. Parametry nemovitosti typ budovy cihlová poloha objektu samostatný typ domu patrový počet podlaží objektu 2 stav objektu dobrý plocha pozemku zahrady 1300 m˛ zastavěná plocha 174 m˛ obytná plocha 150 m˛ kvalitativní standard dům z klasických materiálů počet pokojů 5 umístění objektu klidná část obce schodiště zábradlí - betonové doprava MHD, autobus elektřina 230V, 380V voda dálkový vodovod odpad kanalizace plyn plynovod občanská vybavenost škola, školka, zdravotnické zařízení, pošta, supermarket ostatní vybavení plot další nebytové prostory garáž, pergola topení ústřední - plynové střešní krytina šindel rok kolaudace 1970 sklep celopodsklepeno
– 14 – Nemovitost č.4) Rodinný dům 6+2, Horní Suchá okres Karviná lokalita Horní Suchá cena 2 990 000 Kč Prostorný dvougenerační rodinný dům o velikosti 6+2 se nachází v obci Horní Suchá. V roce 1997 proběhla rekonstrukce sklepních prostorů a rozvodu vody. Budova je celopodsklepená, v části sklepa se nachází garáž. V interiéru domu je v přízemí 3+1, kuchyň a sociální zařízení. V druhém nadzemním podlaží se nachází 3+1, kuchyň a sociální zařízení. Podkroví domu lze vybudovat další prostory k bydlení. Zahrada o rozloze 400m˛ nabízí příjemné posezení u krbu. Dům umožňuje pohodlné bydlení pro dvě rodiny, popř. pro jednu velkou. Obec je výborně dostupná z Havířova i Karvniné. Parametry nemovitosti typ budovy cihlová poloha objektu samostatný typ domu patrový počet podlaží objektu 2 stav objektu dobrý plocha pozemku zahrady 400 m˛ zastavěná plocha 252 m˛ užitná plocha 600 m˛ obytná plocha 150 m˛ kvalitativní standard dům z klasických materiálů počet pokojů 6+2 umístění objektu klidná část obce počet podzemních podlaží 2 schodiště zábradlí - dřevěné komunikace asfaltová doprava silnice, MHD, autobus elektřina 230V, 380V voda dálkový vodovod odpad septik s přepadem plyn individuální občanská vybavenost škola, školka, zdravotnické zařízení, pošta ostatní vybavení plot, garáž, sociální zařízení další nebytové prostory garáž, přístřešek, pergola vybaveno Ne topení ústřední - plynové typ střechy jiná střešní krytina plech rok kolaudace 1969 sklep celopodsklepeno
Nemovitost č.5) Rodinný dům 5+2, Horní Suchá okres Karviná lokalita Horní Suchá cena 2 790 000 Kč Rodinný dům 5+2 se nachází v Horní Suché. V 1NP. jsou 2 pokoje, kuchyň, WC a koupelna a v 2NP. jsou 3 pokoje, kuchyň, WC a koupelna. Dům je celopodsklepen. Vytápění domu je jak tuhými palivy, tak plynem. Na zahradě o výměře 1000m˛ je garáž, hospodářská budova a ovocné stromy. V roce 2000 -2005 proběhla rekonstrukce rozvodu vody, vyměněna oken v přízemí (2 okna za plastová), položená dlažba v kuchyni. Parametry nemovitosti typ budovy cihlová poloha objektu samostatný typ domu patrový počet podlaží objektu 2 stav objektu dobrý plocha pozemku zahrady 1000 m˛ zastavěná plocha 525 m˛ obytná plocha 150 m˛ kvalitativní standard dům z klasických materiálů počet pokojů 5 umístění objektu klidná část obce rok rekonstrukce 2000
– 15 – schodiště zábradlí - betonové doprava silnice, MHD, autobus elektřina 230V, 380V voda dálkový vodovod odpad septik s přepadem plyn plynovod ostatní vybavení plot, garáž, sociální zařízení další nebytové prostory garáž, přístřešek, hospodářská budova vybaveno Ne topení lokální - plynové, lokální - tuhá paliva počet bytů celkem 2 typ střechy stanová střešní krytina eternit rok kolaudace 1969 sklep celopodsklepeno
Seznam porovnávaných objektů: Nemovitost č.1) Výchozí cena (VC): Množství (M): Kmísta: Kstav: Kvybav.: Kpřísluš.: Kpozemky: Kpramen: Jednotková cena (JC): Váha (V): Nemovitost č.2) Výchozí cena (VC): Množství (M): Kmísta: Kstav: Kvybav.: Kpřísluš.: Kpozemky: Kpramen: Jednotková cena (JC): Váha (V): Nemovitost č.3) Výchozí cena (VC): Množství (M): Kmísta: Kstav: Kvybav.: Kpřísluš.: Kpozemky: Kpramen: Jednotková cena (JC): Váha (V): Nemovitost č.4) Výchozí cena (VC): Množství (M):
2 200 000,– Kč 180,00 m2 0,90 0,95 1,00 1,05 1,00 1,05 12 965,98 Kč 1,0 3 300 000,– Kč 170,00 m2 1,10 1,15 1,15 1,10 0,80 1,05 14 441,25 Kč 1,0 3 800 000,– Kč 150,00 m2 1,00 1,20 1,15 1,10 0,90 1,05 17 659,92 Kč 1,0 2 990 000,– Kč 150,00 m2
– 16 – Kmísta: 0,95 Kstav: 1,15 Kvybav.: 1,10 Kpřísluš.: 1,10 Kpozemky: 0,70 Kpramen: 1,05 Jednotková cena (JC): 20 515,67 Kč Váha (V): 1,0 Nemovitost č.5) Výchozí cena (VC): 2 790 000,– Kč Množství (M): 150,00 m2 Kmísta: 0,95 Kstav: 1,15 Kvybav.: 1,10 Kpřísluš.: 1,10 Kpozemky: 0,80 Kpramen: 1,05 Jednotková cena (JC): 16 750,46 Kč Váha (V): 1,0 kde JC = (VC / M) / (Kmísta × Kstav × Kvybav. × Kpřísluš. × Kpozemky × Kpramen) Minimální jednotková cena za m2: Průměrná jednotková cena za m2 (∑ (JC × V) / ∑ V): Maximální jednotková cena za m2:
12 965,98 Kč 16 466,66 Kč 20 515,67 Kč
Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m2: Množství: Porovnávací hodnota:
× =
16 470,– Kč 160,00 m2 2 635 200,– Kč
Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: Cena po úpravě:
× =
1/2 1 317 600,-- Kč
Porovnávací hodnota – podíl 1/2:
=
1 317 600,– Kč
– 17 –
C. Rekapitulace Ceny podle cenového předpisu Cena objektů (vlastnický podíl ½) Cena pozemků (vlastnický podíl ½) Celková cena podle cenového předpisu (vlastnický podíl ½) Cena zjištěná porovnávacím způsobem (vlastnický podíl ½)
1 073 550,– 446 520,– 1 520 070,– 1 317 600,–
Kč Kč Kč Kč
Na základě provedeného vyhodnocení trhu s obdobnými nemovitostmi, je jako obvyklá cena, to je cena, která by byla dosažena při prodeji stejného nebo obdobného majetku v rozhodné době a místě v obvyklém obchodním styku, uvažována cena zjištěná porovnávacím způsobem po zaokrouhlení.
Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce (vlastnický podíl ½)
1 320 000,– Kč Cena slovy: jedenmiliontřistadvacettisíc Kč
Ocenění jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených Ke dni ocenění váznou na nemovitosti tato omezení vlastnického práva : Č.p.832 Parc.č. 1671 Parc.č. 1672 k.ú. Prostřední Suchá Nataša Lukazsová Hornická 832/3 735 64 Havířov Prostřední Suchá Nataša Lukazsová Hornická 832/3 735 64 Havířov Č.p.832 Parc.č. 1671 Parc.č. 1672 Prostřední Suchá Nataša Lukazsová Hornická 832/3 735 64 Havířov Č.p.832 Parc.č. 1671 Parc.č. 1672 Prostřední Suchá Č.p.832 Parc.č. 1671 Parc.č. 1672 k.ú. Prostřední Suchá Nataša Lukazsová Hornická 832/3 735 64 Havířov
Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu ve výši 2 920 232,- Kč pro Finanční úřad v Českém Těšíně. Rozhodnutí správce daně o uplatnění rozsahu zákonného zástavního práva Finančního úřadu v Českém Těšíně -3622/1997 ze dne 29.1.1997. Právní moc k 26.2.1997. Nařízení exekuce Usnesení Okresního soudu v Karviné, pobočka Havířov, 125 Nc-1853/2009-11 ze dne 28.4.2009.
Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti na spoluvlastnický podíl ½ Exekuční příkaz Exekutorského úřadu Frýdek-Místek 73 EX-125/2009-9 ze dne 26.5.2009.
Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu na spoluvlastnický podíl ½ ve výši 1 452 728,- Kč pro Finanční úřad v Havířově. Rozhodnutí správce daně o zřízení zástavního 6848/2009/370941807172 ze dne 23.7.2009. Právní moc k 8.9.2009.
práva
–
Finanční
úřad
v Havířově
-
Zástavní právo smluvní ve výši 800 000,- Kč pro VICTORIA CORPORATION realitní kancelář s.r.o., U Mostu 1160/3, Ostrava – Zábřeh. Smlouva o zřízení zástavního práva ze dne 12.7.1993. Právní účinky k 12.7.1993. Souhlasné prohlášení o změně osoby zástavního věřitele postoupením pohledávky ze dne 2.12.2009. Nařízení exekuce Usnesení Okresního soudu v Karviné, pobočka Havířov,126 Nc-2189/2009-7 ze dne 4.11.2009.
– 18 – Nataša Lukazsová Hornická 832/3 735 64 Havířov Č.p.832 Parc.č. 1671 Parc.č. 1672 Prostřední Suchá Nataša Lukazsová Hornická 832/3 735 64 Havířov Č.p.832 Parc.č. 1671 Parc.č. 1672 Prostřední Suchá
Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti na spoluvlastnický podíl ½ Exekuční příkaz Exekutorského úřadu Ostrava 024 EX-5120/2009-13 ze dne 22.12.2009.
Zástavní právo soudcovské ve výši 324 670,- Kč na spoluvlastnický podíl ½ pro Všeobecnou zdravotní pojišťovnu České republiky. Usnesení Okresního soudu v Karviné, pobočky Havířov, 125 E-907/2009-21 ze dne 11.12.2009. Právní moc k 16.1.2010.
Ocenění závad, které prodejem z dražby nezaniknou Po prodeji v dražbě nebude na oceňované nemovitosti váznout žádná právní vada.
Ostrava, 8. 4. 2010 Ing. Pavel Krämer Nováčkova 729/29 700 30 Ostrava - Výškovice
– 19 –
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.4.1991, Spr. 1960/91 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2010/111 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 097/10 podle připojené likvidace.
– 20 –
E. Seznam příloh − Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 11 pro katastrální území Prostřední Suchá, vedený Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrálním pracovištěm Havířov.
