11

_______________ Asociace znalců a odhadců

AZO ČESKÉ REPUBLIKY Komora soudních znalců ___ ČR________

Ing. Matylda Dufková, znalec ♦ ekonomika -ceny a odhady nemovitostí a oceňování podniků ♦ stavebnictví - stavby obytné, průmyslové, zemědělské 760 01 Zlín, Prostřední 2241, e- mail MatyldaDufkováZlí[email protected] mob. 731 114 000, e-mail [email protected]

ODHAD OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTI č. 856/1/11 o ceně nemovitostí na LV 355, rodinného domu č.p. 77 na pozemku parcelní č. st. 2, pozemek parcelní č. st. 2, zastavěná plocha a nádvoří, st. 136, zastavěná plocha a nádvoří, st. 163, zastavěná plocha a nádvoří, zahrada p.č. 995/14, ostatní plocha, neplodná půda p.č. 1406/1, v katastrálním území Malhotice, obec Malhotice, okres Přerov, kraj Olomoucký.

Objednatel posudku:

Pan Mgr. Pavel Dolanský Exekutorský úřad v Berouně Palackého č.p. 31 266 01 Beroun

Účel posudku:

Zjištění ceny nemovitosti k exekučním úkonům. Bez souhlasu zpracovatele nelze znalecký posudek použít pro jiný účel.

Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. ODHAD OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTI – porovnávacím způsobem podle stavu ke dni 8.1.2011 posudek vypracovala: Ing. Matylda Dufková Prostřední 2241 760 01 Zlín

Posudek obsahuje včetně titulního listu 20 stran textu. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. Ve Zlíně 14.1.2011

-2-

A. Nález 1. Znalecký úkol o ceně nemovitostí na LV 355, rodinného domu č.p. 77 na pozemku parcelní č. st. 2, pozemek parcelní č. st. 2, zastavěná plocha a nádvoří, st. 136, zastavěná plocha a nádvoří, st. 163, zastavěná plocha a nádvoří, zahrada p.č. 995/14, ostatní plocha, neplodná půda p.č. 1406/1, v katastrálním území Malhotice, obec Malhotice, okres Přerov, kraj Oloumcký. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Rodinný dům Adresa nemovitosti: 753 53 Malhotice č.p. 77 Kraj: Olomoucký Okres: Přerov Obec: Malhotice Katastrální území: Malhotice Počet obyvatel: 342 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) x 0,007414 = 35,0000 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. k) : 35,- Kč/m2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 8.1.2011 za přítomnosti znalce Ing. Matyldy Dufkové, písemně oslovený povinný se k obhlídce nedostavil, nepodal žádnou zprávu.. 4. Podklady pro vypracování posudku - povinný neposkytl žádné podklady ani informace, tyto podal starosta obce a sousedé. Interiér předmětné nemovitosti nebyl zpřístupněn. - kopie výpisu z katastru nemovitostí, LV č. 355, kat. území Malhotice - kopie snímku katastrální mapy - vyhláška Ministerstva financí č. 279/1997 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č.364/2010. - skutečnosti a výměry zjištěné na místě 5. Vlastnické a evidenční údaje Na základě výpisu z katastru nemovitostí LV 355 je vlastníkem A Vlastník , jiný oprávněný Vlastnické právo Král Stanislav, Malhotice 77, 753 53 Všechovice

Identifikátor 641205/1624

Podíl

-3B Nemovitosti Pozemky Parcela st. 2 st. 136 st. 163 995/14 1406/1

Výměra (m2) 207 60 52 120 697

Druh pozemku Způsob využití Způsob ochrany zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří zahrada zemědělský půdní fond ostatní plocha neplodná půda

Typ budovy Část obce, č. budovy Způsob využití Způsob ochrany Na parcele Malhotice, 77 bydlení st. 2 bez čp/če zem stavení st. 136 bez čp/če zem. stavení st. 163 _____________________________________________________________________ B1 Jiná práva - Bez zápisu _____________________________________________________________________ C Omezení vlastnického práva Typ vztahu Oprávnění pro Povinnost k___________________ Omezení vlastnického práva uvedeno v příloze na LV č. 355. 6. Dokumentace a skutečnost Objednatelem bylo zasláno zadání včetně kopie Výpisu z katastru nemovitostí. 7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost, rodinný dům č.p. 77 s příslušenstvím se nachází, dle prohlídky na místě samém, v blízkosti komunikace vedoucí z Malhotic do Všechovic. Je situován v uliční zástavbě, štítovou stranou do ulice, uliční fasáda směřuje k východu, vchod je ze dvora. Stavba je určena k bydlení. Rodinný dům je ve tvaru písmene L, na parcele st. 2 a navazující vedlejší stavba. Pozemek je uzavřený sousedními objekty. Objekt je napojený na inženýrské sítě - přípojka vodovodu, kanalizace, elektřiny, plynovod. Dům byl postaven dle sdělení vlastníka v roce 1911. Technický stav nemovitosti odpovídá stáří objektu. Prvky dlouhodobé i krátkodobé životnosti nesplňují současné obecné technické požadavky na výstavbu. Dopravní spojení : automobilem s parkováním na státní komunikaci, osobní přímo z obce, veřejnou autobusovou dopravou, která vede přes Malhotice. Zastávka autobusu hromadné dopravy je vzdálena cca 300 m, střed obce je vzdálen 350 m. Vlastní obec Malhotice má cca 342 obyvatel. Pro obec Malhotice neplatí obecně platná vyhláška, kterou jsou stanoveny ceny pozemku podle cenové mapy. Obec se nenachází v chráněné krajinné oblasti.

-48. Obsah posudku a) Ocenění porovnávacím způsobem a1) Rodinný dům č.p. 77, Malhotice b) Vedlejší stavby b1) Bývalý chlév b2) Sklad paliva b3) Stodola na parcele č. 136 b4) Dřevěný sklad na parcele č. 163 c) Pozemky c1) Pozemky, st.2, st.136, st.163, 995/14, 1406/1

-5-

B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.

a) Porovnávací hodnota a1) Rodinný dům č.p. 77, Malhotice - § 26a Oceňovaná nemovitost - rodinný dům č.p. 77, v zastavěné části obce, půdorys ve tvaru písmene L se sedlovou střechou, podsklepen částečně. Objekt je napojený na inženýrské sítě - přípojka vodovodu, kanalizace, elektřiny, plynovodu. Dům byl postaven dle sdělení vlastníka v roce 1911. Technický stav nemovitosti odpovídá stáří objektu se zanedbanou údržbou a opravami. Dispoziční řešení : Dům sestává z jedné bytové jednotky v 1.NP. Vstup do rodinného domu je ze dvora. Dispozice 1. NP : návratí, vstup, chodba, kuchyň, 1 pokoj, koupelna, WC, komora Půda : půda přístupná po vnitřních dřevěných schodech Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Rodinný dům Poloha objektu: Olomoucký kraj - do 2 000 obyvatel Stáří stavby: 100 roků Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 2 701,- Kč/m3 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1. PP: 1. NP: Název podlaží 1. PP: 1. NP:

5,15 * 5,15 14,00 * 5,15 + 5,62 * 5,15

= =

Zastavěná plocha 26,52 m2 101,04 m2

Obestavěný prostor: 1. PP: (5,15 * 5,15)*(2,10) 1. NP: (14,00 * 5,15 + 5,62 * 5,15)*(5,24) Zastřešení: 101,04 * 1,82 Obestavěný prostor – celkem:

26,52 m2 101,04 m2 Konstrukční výška 2,10 m 5,24 m

= = = =

55,70 m3 529,47 m3 183,89 m3 769,06 m3

-6Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží:

ZP1 = 101,04 m2 ZP = 127,57 m2

Podlažnost ZP / ZP1 = 1,26 Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku 0. Typ stavby - Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - Dvojdomek, dům řadový 2. Provedení obvodových stěn - Cihelné nebo tvárnicové zdivo - Smíšené zdivo. 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - Hodnota více jak 1 do 2 včetně 5. Napojení na sítě (přípojky) - Přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn nebo propan butan - Přípojka elektro, voda, kanalizace, plyn. 6. Způsob vytápění stavby - Lokální vytápění el. nebo plynem, - Lokální na plyn. 7. Zákl. příslušenství v RD - Úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - Zanedbatelného rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 - Dřevník a bývalý chlév. 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - Bez pozemku (nebo pouze zast. stavbou) nebo do 300 m2 - Pozemky o výměře 341 m2. 12. Kriterium jinde neuvedené - Mírně snižující cenu - Obvodové zdivo vykazuje trhliny. 13. Stavebně - technický stav - Stavba ve špatném stavu – (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) - Technický stav rodinného domu odpovídá stáří domu, zanedbaná údržba a opravy.

č.

Vi

I

typ A

II III

-0,01 0,00

II II V

0,00 0,01 0,08

II

-0,04

III I I II

0,00 0,00 -0,05 0,00

I

-0,01

II

-0,05

IV

0,65

Koeficient pro stáří 100 let: 0,60 12

Index vybavení IV = (1 + ∑ Vi ) * V13 * 0,60 = 0,363 i=1

Index polohy: Název znaku 1. Význam obce - bez většího významu 2. Poloha nemovitosti v obci - okrajová území obce 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení 4. Obchod, služby, kultura v obci - pouze obchod se základním sortimentem 5. Školství a sport v obci - žádná základní škola - Základní škola 1. stupně 6. Zdravotní zařízení v obci - žádné zdravotnické zařízení - Zdravotní zařízení. 7. Veřejná doprava - omezené dopravní spojení 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - průměrná nezaměstnanost 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů

č.

Pi

I II II II I I

0,00 0,00 0,00 0,00 -0,03 -0,03

II II II III II

0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

-711

Index polohy IP = (1 + ∑ Pi ) = 0,940 i=1

Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní

č.

Ti

III

0,00

II I

0,00 -0,05

3

Index trhu IT = (1 + ∑ Ti ) = 0,950 i=1

Celkový index I = IV * IP * IT = 0,363 * 0,940 * 0,950 = 0,324 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 2 701,- Kč/m3 * 0,324 = 875,12 Kč/m3 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * OP = 875,12 Kč/m3 * 769,06 m3 = 673 019,79 Kč Rodinný dům č.p. 77, Malhotice - zjištěná cena =

673 019,79 Kč

b) Vedlejší stavby b1) Bývalý chlév - § 7 Bývalý chlév slouží jako sklad. Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód CZ - CC:

typ B zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274

Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1. NP:

5,75 * 5,15

Název podlaží 1. NP: Obestavěný prostor: 1. NP: (5,75 * 5,15)*(3,72) Zastřešení: 26,91 * 1,82 / 2 Obestavěný prostor – celkem:

= Zastavěná plocha 29,61 m2

29,61 m2 Konstrukční výška 3,72 m

= = =

110,16 m3 24,49 m3 134,65 m3

-8Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení

Provedení

1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace

kamenné zděné tl. 15 - 30 cm dřevěné dřevěný neumožňující podkroví pálená krytina žlaby a svody z pozinku vápenná omítka

Hodnocení standardu S S S S S P S X S S S P

dřevěné jednoduchá betonová světelná

Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení

Hodnocení standardu 1. Základy S 2. Obvodové stěny S 3. Stropy S 4. Krov S 5. Krytina S 6. Klempířské konstrukce P 7. Úprava povrchů S 9. Dveře S 10. Okna S 11. Podlahy S 12. Elektroinstalace P Součet upravených objemových podílů:

Obj. podíl [%] 7,10 31,80 19,80 7,30 8,10 1,70 6,10 3,00 1,10 8,20 5,80

Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

Koeficient Upravený obj. podíl 1,00 7,10 1,00 31,80 1,00 19,80 1,00 7,30 1,00 8,10 0,46 0,78 1,00 6,10 1,00 3,00 1,00 1,10 1,00 8,20 0,46 2,67 95,95

Hodnota koeficientu vybavení K4:

0,9595

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 8): Koeficient vybavení stavby K4 (dle provedení a vybavení stavby): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):

= * * * *

1 250,- Kč/m3 0,9595 0,8500 2,1130 0,8340

Základní cena upravená

=

1 796,55 Kč/m3

Plná cena:

134,65 m3 * 1 796,55 Kč/m3

=

241 905,46 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 100 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 0 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 100 / 100 = 100,000 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 15 činit 85 %

-

205 619,64 Kč

Bývalý chlév - zjištěná cena

=

36 285,82 Kč

-9b2) Sklad paliva - § 7 Sklad slouží k uložení dřeva a uhlí. Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód CZ - CC:

typ B zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274


5,62 * 4,10

Název podlaží 1. NP:


Obestavěný prostor: 1. NP: (5,62 * 4,10)*(3,20) Zastřešení: 23,04 * 1,20 / 2 Obestavěný prostor – celkem:


= = =

73,73 m3 13,82 m3 87,55 m3

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení

Provedení


kamenné zděné tl. 15 - 30 cm dřevěné dřevěný neumožňující podkroví pálená krytina pozinkovaný plech vápenná omítka dřevěné jednoduchá betonová světelná

Hodnocení standardu S S S S S P S X S S S P

Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce

Hodnocení standardu S S S S S P

Obj. podíl [%] 7,10 31,80 19,80 7,30 8,10 1,70

Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

Koeficient Upravený obj. podíl 1,00 7,10 1,00 31,80 1,00 19,80 1,00 7,30 1,00 8,10 0,46 0,78

- 10 7. Úprava povrchů 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů:

S S S S P

6,10 3,00 1,10 8,20 5,80

100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

1,00 1,00 1,00 1,00 0,46


6,10 3,00 1,10 8,20 2,67 95,95 0,9595


= * * * *

1 250,- Kč/m3 0,9595 0,8500 2,1130 0,8340


=

1 796,55 Kč/m3

87,55 m3 * 1 796,55 Kč/m3

=

157 287,95 Kč


-

133 694,76 Kč

Sklad paliva - zjištěná cena

=

23 593,19 Kč

Plná cena:

b3) Stodola na parcele č. 136 - § 7 Objekt ve špatném stavu, chybí jedna kratší strana, stavba je neuzavřená. Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód CZ - CC:

typ F dřevěná jednostranně obíjená nebo kovová nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274

Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1. NP: Název podlaží 1. NP:

6,60 * 9,20



- 11 Obestavěný prostor: 1. NP: (6,60 * 9,20)*(2,30) Zastřešení: 60,72 * 2,80 / 2 Obestavěný prostor – celkem:

139,66 m3 85,01 m3 224,67 m3

= = =


Provedení


kamenné zděné rohové pilíře + obíjení dřevěné

Hodnocení standardu S P S X S C C X P S S C

betonová není není dřevěná vrata nejsou mlat není

Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00


Hodnocení standardu 1. Základy S 2. Obvodové stěny P 3. Stropy S 5. Krytina S 6. Klempířské konstrukce C 7. Úprava povrchů C 9. Dveře P 10. Okna S 11. Podlahy S 12. Elektroinstalace C Součet upravených objemových podílů:

Obj. podíl [%] 8,30 31,90 21,20 11,10 1,60 6,00 3,70 1,40 10,80 4,00

Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

Koeficient Upravený obj. podíl 1,00 8,30 0,46 14,67 1,00 21,20 1,00 11,10 0,00 0,00 0,00 0,00 0,46 1,70 1,00 1,40 1,00 10,80 0,00 0,00 69,17


0,6917

Výpočet opotřebení analytickou metodou: (OP = objemový podíl, K = koeficient pro úpravu objemového podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře

S P S X S C C X P

OP Část [%] [%] 8,30 100,0 31,90 100,0 21,20 100,0 0,00 100,0 11,10 100,0 1,60 100,0 6,00 100,0 0,00 100,0 3,70 100,0

K 1,00 0,46 1,00 0,00 1,00 0,00 0,00 0,00 0,46

UP PP Stáří Živ. [%] [%] 8,30 12,00 100 150 14,67 21,21 100 100 21,20 30,65 100 100 0,00 0,00 11,10 16,05 100 100 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1,70 2,46 100 100

Opotř. Opotř. z části celku 66,67 8,0004 100,00 21,2100 100,00 30,6500 0,00 0,0000 100,00 16,0500 0,00 0,0000 0,00 0,0000 0,00 0,0000 100,00 2,4600

- 12 10. Okna S 1,40 11. Podlahy S 10,80 12. Elektroinstalace C 4,00 Součet upravených objemových podílů:

100,0 1,00 100,0 1,00 100,0 0,00

1,40 2,02 100 10,80 15,61 100 0,00 0,00 69,17Opotřebení:

100 100,00 100 100,00 0,00

2,0200 15,6100 0,0000 96,0004


= * * * *

970,- Kč/m3 0,6917 0,8500 2,1130 0,8340


=

1 005,02 Kč/m3

224,67 m3 * 1 005,02 Kč/m3

Plná cena:

=

225 797,84 Kč

Výpočet opotřebení analytickou metodou Opotřebení analytickou metodou: 96,0004 % Úprava ceny za opotřebení

-

216 766,83 Kč

Stodola na parcele č. 136 - zjištěná cena

=

9 031,01 Kč

b4) Dřevěný sklad na parcele č. 163 - § 7 Dřevěný sklad v současné době nevyužit. Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód CZ - CC:

typ F dřevěná jednostranně obíjená nebo kovová nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274


7,97 * 5,20

Název podlaží 1. NP:


Obestavěný prostor: 1. NP: (7,97 * 5,20)*(3,20) Obestavěný prostor – celkem:


= =

132,62 m3 132,62 m3


Provedení

Hodnocení standardu

Část [%]

- 13 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace

bez základů sloupková konstrukce + obíjení dřevěné

C S S X S C C X S C S C

betonová není není dřevěné nejsou mlat není

100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00


Hodnocení standardu 1. Základy C 2. Obvodové stěny S 3. Stropy S 5. Krytina S 6. Klempířské konstrukce C 7. Úprava povrchů C 9. Dveře S 10. Okna C 11. Podlahy S 12. Elektroinstalace C Součet upravených objemových podílů:

Obj. podíl [%] 8,30 31,90 21,20 11,10 1,60 6,00 3,70 1,40 10,80 4,00

Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

Koeficient Upravený obj. podíl 0,00 0,00 1,00 31,90 1,00 21,20 1,00 11,10 0,00 0,00 0,00 0,00 1,00 3,70 0,00 0,00 1,00 10,80 0,00 0,00 78,70


0,7870


= * * * *

970,- Kč/m3 0,7870 0,8500 2,1130 0,8340


=

1 143,49 Kč/m3

132,62 m3 * 1 143,49 Kč/m3

=

151 649,64 Kč


-

128 902,19 Kč

Dřevěný sklad na parcele č. 163 - zjištěná cena

=

22 747,45 Kč

Plná cena:

c) Pozemky c1) Pozemky, st.2, st.136, st.163, 995/14, 1406/1 - § 27 - § 32 pozemek Oceňovaný pozemek parcela č. st.2, zastavěná plocha a nádvoří o výměře 207 m2, 2 parcela č. st.136, zastavěná plocha a nádvoří o výměře 60 m , pozemek parcela č. st.163, zastavěná

- 14 plocha a nádvoří o výměře 52 m2, oceněn podle § 28, odst. (1) písmene k) a odst. (2). Pozemek parcelní č. 995/14, zahrada, oceněn podle § 29. Pozemek parcelní č. 1406/1, ostatní plocha, neplodná půda o výměře 697 m2, oceněn podle § 32, odst. (3). Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2: Parcelní číslo

Název

Výměra Jedn. cena 2 [m ] [Kč/m2] 207,00 35,00 60,00 35,00 52,00 35,00

zast. pl. a nádvoří st. 2 zast. pl. a nádvoří st. 136 zast. pl. a nádvoří st. 163 Součet Úprava ceny – příloha č. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu užití stavby Úprava ceny celkem Mezisoučet 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisoučet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem

Cena [Kč] 7 245,2 100,1 820,11 165,-

-30 % -30 % -

3 349,50 7 815,50

10 % 10 % +

781,55 8 597,05 0,8340 2,1690 15 551,60

* *

Zemědělský pozemek oceněný dle § 29. Ocenění: Název

Parcelní číslo

BPEJ

Výměra JC Úprava 2 2 [Kč/m ] [m ] [%] 120 11,10 120 Mezisoučet

zahrada 995/14 61200 Výměra celkem Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39): Zemědělský pozemek oceněný dle § 29 - celkem

UC [Kč/m2] 11,10 *

Cena [Kč] 1 332,00 1 332,00 1,0000 1 332,00

Pozemek oceněný dle § 32 odst. 3. Název

Parcelní číslo

Výměra JC Přirá- Srá- Koef. UC 2 2 [Kč/m2] [m ] [Kč/m ] žka žka [%] [%] 1406/1 697 6,79 40 0,25 1,02

ostatní pl., neplodná půda Součet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Pozemek oceněný dle § 32 odst. 3 - celkem

Pozemky, st.2, st.136, st.163, 995/14, 1406/1 - zjištěná cena

* =

Cena [Kč]

710,94 710,94 1,0000 710,94 17 594,54 Kč

- 15 -

C. Rekapitulace cen nemovitosti Ceny bez odpočtu opotřebení: a) Rodinný dům č.p. 77, Malhotice b) Vedlejší stavby b1) Bývalý chlév b2) Sklad paliva b3) Stodola na parcele č. 136 b4) Dřevěný sklad na parcele č. 163 c) Pozemky, st.2, st.136, st.163, 995/14, 1406/1

=

673 019,79 Kč

= = = = =

241 905,46 Kč 157 287,95 Kč 225 797,84 Kč 151 649,64 Kč 17 594,54 Kč

Cena nemovitosti bez odpočtu opotřebení činí celkem

1 467 255,22 Kč

Cena nemovitosti bez opotřebení po zaokr. dle § 46 činí

1 467 260,- Kč

Výsledné ceny: a) Rodinný dům č.p. 77, Malhotice b) Vedlejší stavby b1) Bývalý chlév b2) Sklad paliva b3) Stodola na parcele č. 136 b4) Dřevěný sklad na parcele č. 163 c) Pozemky, st.2, st.136, st.163, 995/14, 1406/1

=

673 019,79 Kč

= = = = =

36 285,82 Kč 23 593,19 Kč 9 031,01 Kč 22 747,45 Kč 17 594,54 Kč

Výsledná cena nemovitosti činí celkem

782 271,80 Kč

Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle § 46 činí

782 270,- Kč

slovy: Sedmsetosmdesátdvatisícdvěstěsedmdesát Kč

Ve Zlíně, 14.1.2011 Ing. Matylda Dufková Prostřední 2241 760 01 Zlín

D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný Krajským soudem Brno ze dne 8.10.1997 č.j. Spr. 1115/97 pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti a oboru stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 856/1/11 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 1/11.

- 16 -

E. Zjištění hodnoty porovnávací metodou: Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění. Porovnávací metoda vychází z porovnání ocenění se stejnou, nebo podobnou nemovitostí a cenou sjednanou při jejich prodeji. Srovnatelnou cenou se rozumí obecně cena stanovená cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými nemovitostmi na základě jejich využitelnosti, stupně údržby, stáří, umístění a projevu okolí. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Všeobecné místopisné údaje o ceně nemovitostí na LV 355, rodinného domu č.p. 77 na pozemku parcelní č. st. 2, pozemek parcelní č. st. 2, zastavěná plocha a nádvoří, st. 136, zastavěná plocha a nádvoří, st. 163, zastavěná plocha a nádvoří, zahrada p.č. 995/14, ostatní plocha, neplodná půda p.č. 1406/1, v katastrálním území Malhotice, obec Malhotice, okres Přerov, kraj Olomoucký.

Údaje o oceňované nemovitosti Oceňovaná nemovitost - rodinný dům č.p. 77, v zastavěné části obce, půdorys ve tvaru písmene L se sedlovou střechou, podsklepen částečně. Objekt je napojený na inženýrské sítě - přípojka vodovodu, kanalizace, elektřiny, plynovodu. Dům byl postaven dle sdělení vlastníka v roce 1911. Technický stav nemovitosti odpovídá stáří objektu se zanedbanou údržbou a opravami. Dispoziční řešení : Dům sestává z jedné bytové jednotky v 1.NP. Vstup do rodinného domu je ze dvora. Dispozice 1. NP : návratí, vstup, chodba, kuchyň, 1 pokoj, koupelna, WC, komora Půda : půda přístupná po vnitřních dřevěných schodech

B1 Jiná práva -

Bez zápisu

- 17 C

Omezení vlastnického práva – uvedeno v příloze tohoto dokumentu

D

Jiné zápisy Nejsou evidovány žádné jiné zápisy.

Zástavní právo smluvní - uvedeno v příloze tohoto dokumentu. Rizika a závady - Nařízení exekuce - Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Hodnocení trhu Uvedenou nemovitost, svojí velikostí, vybavením, resp. zjištěným technickým stavem, v dané lokalitě, považuji za obchodovatelnou, s vyloučením případných rizik a závad. Jako podklady byly použity údaje z vlastní databáze, informace z nabídek z internetových stránek, konzultace s regionálními znalci a zástupci obecní správy. Podle těchto podkladů jsou v současné době nabízeny a inzerovány na příklad tyto porovnatelné byty v oblasti, kde se nachází oceňovaná nemovitost.

1. Nemovitost dům rodinný 2+1 v obci Malhotice Rodinný dům, jedna bytová jednotka sestávající : obývacího pokoje, ložnice, kuchyně, chodby, koupelny a WC, neupraveným půdním prostorem. Dále hospodářská část a chlévy, skladovací prostory. Umístění okraj obce Forma vlastnictví : osobní Typ domu : přízemní Budova: cihlová Zastavěná plocha : 127 m2 Plocha pozemku : 469 m2 Prodej : 150 000,- Kč. Hodnocení nemovitosti – Osobní vlastnictví, založen na kamenných základech bez izolace zemní vlhkosti, svislé konstrukce zděné, strop dřevěný, střešní krytina z pálených tašek, žlaby, svody, fasádní omítka opadaná, vnitřní omítky, v kuchyni a koupelně obklady, podlahy v obytných místnostech s koberci, v kuchyni PVC, na chodbě keramická dlažba. Předpokládají se značné investice k zajištění součastných Obecně technických požadavků na výstavbu, zvláště požadovaných celkových tepelných parametrů obvodových stěn budovy a střechy. Občanská vybavenost obce Malhotice : není. 2. Nemovitost dům rodinný 4+1 v obci Malhotice Rodinný dům cihlový před rekonstrukcí, dispozičně - kuchyň, čtyři místnosti, koupelna a WC, garáž, částečně podsklepený. Umístění: klidná část obce Forma vlastnictví : osobní Typ domu: přízemní Budova: cihelná Zastavěná plocha: 295 m2 Plocha pozemku: 2 639 m2

- 18 Prodej : 650 000,- Kč. Hodnocení nemovitosti – osobní vlastnictví vesnického typu domu, k domu náleží zahrada, ovocný sad o celkové výměře 2344 m2 nedaleko domu. Předpokládat se značné investice k zajištění součastných Obecně technických požadavků na výstavbu, zvláště požadovaných celkových tepelných parametrů obvodových stěn budovy a střechy. Občanská vybavenost obce je minimální. 3. Nemovitost dům rodinný 4+1 v obci Malhotice Rodinný dům cihlový, bývalá zemědělská usedlost. Dispozice - kuchyň, čtyři pokoje, koupelna s WC, podkrovní prostor, napojení na obecní vodovod + studna. Umístění: okraj obce Forma vlastnictví: osobní Budova: cihlová Zastavěná plocha: 170 m2 Plocha pozemku: 4 782 m2 Prodej: 1 090 000,- Kč Hodnocení nemovitosti – jednotlivé budovy tvoří uzavřený celek. V zadní části chlévy, sklad, dílna. Dům je nepodsklepený, možnost vybudování podkrovních místností. Předpokládají se značné investice k zajištění součastných Obecně technických požadavků na výstavbu, zvláště požadovaných celkových tepelných parametrů obvodových stěn budovy. Občanská vybavenost MŠ, obchod a další služby. ZŠ ve 2 km vzdálené obci Opatovice. 4. Nemovitost dům rodinný – současný prodej srovnávané nemovitosti Vzhledem k zatížení nemovitosti Nařízením exekuce k prodeji je aktuální prodejní obvyklá cena podstatně nižší. Realitní kancelář HEUREKA v Bystřici pod Hostýnem, která tuto nemovitost nabízí ke koupi za 290 000,- Kč. Zájem o koupi předmětné nemovitosti v současné době trvá, ale vzhledem k omezení vlastnických práv Nařízením exekuce je prodej přes realitní kancelář s pohledávkami nezajímavý.

Srovnávaná nemovitost dům rodinný 2+1 v obci Malhotice Rodinný dům, smíšené zdivo, technický stav objektu bez pravidelné údržby a oprav. Umístění: okraj obce Forma vlastnictví: osobní Typ domu: přízemní Zastavěná plocha : 102 m2 Pozemky: 697 m2 Hodnocení nemovitosti – osobní vlastnictví zatížené omezením vlastnického práva celé nemovitosti. Dům byl postaven dle zjištění před 100 lety.Technický stav nemovitosti odpovídá stáří objektu bez průběžné údržby a oprav. Prvky dlouhodobé i krátkodobé životnosti nesplňují současné obecné technické požadavky na výstavbu. Dají se předpokládat značné investice k zajištění součastných Obecně technických požadavků na výstavbu, zvláště požadovaných celkových tepelných parametrů obvodových stěn budovy. Občanská vybavenost minimální.

Administrativní cena Administrativní cenou se rozumí cena stanovená podle aktuálního cenového předpisu k datu ocenění, to je podle zákona 151/1997 Sb., ze dne 17.6.1997 o oceňování majetku a Vyhlášky

- 19 Ministerstva financí č. 3/2008 Sb. Rodinný dům v obci Malhotice se zaokrouhlením

=

782 270,- Kč

Cena obvyklá (tržní) Rekapitulace cen: Porovnávací ceny Nemovitost 1 …………………………………………………………… Nemovitost 2 ……………………………………………………………… Nemovitost 3 ……………………………………………………………… Nemovitost 4, současný prodej ………………………………………………

150 000 ,- Kč 650 000 ,- Kč 1 090 000 ,- Kč 290 000,- Kč

Administrativní cena ……………………………………………………………

782 270,- Kč

Shora uvedené ceny reprezentují různé pohledy na nemovitosti a mají i různou vypovídající schopnost z hlediska požadavku na vyjádření tržní ceny, formulované v zadání znaleckého posudku. Cenu obvyklou vyjadřuje zpravidla nejlépe cena porovnávací, jejíž věrohodnost bývá nejvíce ohrožena nedostatečnou databází realizovaných cen, zvláště cen deformacemi databází, úmyslně zkreslovaných cen při prodeji, ať již z důvodů daňových, z důvodů osobních poměrů k věci, k prodávajícímu, nebo z jiných důvodů. Stanovení ceny je proto podmíněno především dobrou znalostí trhu s nemovitostmi, dlouhodobým sledováním pohybů u jednotlivých tržních segmentů a dále i odborným posouzením rizik a jejich možného dopadu na cenu.

Závěr Na základě provedené analýzy, s použitím uvedených metod ocenění, v souladu s metodami standardně používanými na území ČR, pro návrh obvyklé (tržní) ceny k uvedenému datu, je pro případ nemovitosti včetně příslušenství, nezatížené právními vadami a riziky, obvyklá cena v místě a stavu nemovitosti 585 000,- Kč slovy : pětsetosmdesátpěttisíckorunčeských

- 20 -

Koncesní listina Vydal : Okresní úřad ve Zlíně, okresní živnostenský úřad Číslo jednací : ŽÚ – K / 30 / 02 – F Předmět podnikání : oceňování majetku pro věci nemovité IČO . 105 57 119

Ing. Dufková Matylda Prostřední 2241 760 01 Zlín tel. 731 114 000

Ve Zlíně 14.1.2011

11

Recommend Documents