11

č.j. 137Ex 6808/10

Znalecký posudek č. 2810-85/11 O obvyklé ceně bytu 2+1, č. 20/2 v rodinném domě čp. 20, Chlumec nad Cidlinou - Lučice, včetně podílu na společných částech domu a pozemku, stp.č. 178/1, katastrální území Lučice u Chlumce nad Cidlinou, obec Chlumec nad Cidlinou, okres Hradec Králové, kraj Královéhradecký - dle LV č. 216

Objednatel posudku:

Exekutorský úřad JUDr. Petr Kocián, soudní exekutor ul. Veveří čp. 125 616 45 B r n o usnesení čj. 137Ex 6808/10-45 ze dne 4. 5. 2011

Účel posudku:

zjištění ceny nemovitosti pro účely exekučního řízení

Dle ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, podle stavu ke dni 11. 7. 2011 posudek vypracoval: Ing. František Řezníček Jiráskovo náměstí č.p. 212 541 01 Trutnov tel. mobil 777818377

Posudek obsahuje 15 stran a 4 strany příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Trutnově, 23. 7. 2011

– strana č. 2 –

A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitosti v daném místě a čase - bytu 2+1, č. 20/2 v domě čp. 20 v Chlumci nad Cidlinou - Lučici, včetně podílu na společných částech budovy a pozemku dle LV č. 216, pro účely exekučního řízení.

2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 11. 7. 2011 za přítomnosti paní Marie Chamulové, vlastníka nemovitosti.

3. Podklady pro vypracování posudku - výpis z KN Katastrálního úřadu - dálkový přístup, ze dne 4.5.2011, výpis z listu vlastnictví č. 216, byt č. 20/2, podíl na společných částech domu a pozemku 532/1400, pozemek č. 178/1 - zastavěná plocha, byt. dům čp. 20 (LV 210) - 776 m2, pozemek č. - ostatní plocha /zahrada - m2, - snímek mapy katastru nemovitostí předmětných pozemků, list mapy 7-3/41, - doklady o výměrách bytu poskytnuté vlastníkem při místním šetření, - databáze prodejů nemovitostí sestavená společně se spolupracujícími znalci a odhadci v okrese Trutnov a Hradec Králové podle skutečně realizovaných prodejů, - podklady stavebního úřadu o stáří stavby - 1931, - skutečnosti a výměry zjištěné na místě dne 11.7.2011, - fotodokumentace pořízená znalcem, - informace a údaje sdělené účastníky místního šetření, - dále nebyly na mé požádání předloženy žádné další doklady, které by měly vliv na ocenění.

4. Vlastnické a evidenční údaje LV č. 216 - vlastník Chamulová Marie, Lučice 20, Chlumec nad Cidlinou, identifikátor 545122/1061.

5. Dokumentace a skutečnost dokumentace nemovitosti nebyla předložena, objekt je v průměrném stavebně technickém stavu, má špatnou údržbu. Byl postaven jako rodinný dům v roce 1931.

6. Celkový popis nemovitosti Rodinný dům je postavený jako samostatně stojící, klasicky zděný s jedním nadzemním podlažím, bez podkroví, nepodsklepený, na mírně svažitém terénu, volně přístupný ze zpevněné komunikace, v zástavbě obdobných domů, v okrajové části zastavěného území obce - část zv. Lučice. Předmětný byt je v 1.N.P. vpravo. Objekt je napojen na veřejné rozvody elektřiny, telefonu a vody, je možnost nepojení na veřejný rozvod zemního plynu. Příslušenství nemovitosti tvoří přípojky, žumpa, studna, kůlny, zpevněné plochy, oplocení a venkovní úpravy.

Znalecký posudek č. 2810-85/11 o obvyklé ceně bytu 2+1 č.20/2, Chlumec nad Cidlinou - Lučice Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz


7. Obsah posudku 1/ Nákladová cena zjištěná Společné části domu a jeho příslušenství a) Pozemek Byt a) Byt 2+1 2/ Srovnávací hodnota zjištěná Společné části domu a jeho příslušenství a) Pozemek Byt a) Byt 2+1 3/ Omezení vlastnických práv – věcná břemena 4/ Srovnávací hodnota dle prodejů 5/ Rekapitulace

B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb. a vyhlášky č. 364/2010 Sb. vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 364/2010 Sb. o oceňování majetku.

Podklady pro stanovení koeficientu Kp: Okres: Hradec Králové Počet obyvatel: 5 001 – 15 000 obyvatel

Znalecký posudek č. 2810-85/11 o obvyklé ceně bytu 2+1 č.20/2, Chlumec nad Cidlinou - Lučice


1/ Nákladová cena zjištěná Společné části domu a jeho příslušenství

a) Pozemek – § 28 je na mírně svažitém terénu, volně přístupný ze zpevněné komunikace, v zástavbě obdobných objektů v okrajové části zastavěného území obce. Není možné napojení na veřejné rozvody kanalizace. Je možné napojení na veřejné rozvody zemního plynu. Město Chlumec nad Cidlinou má evidováno 5 401 obyvatel. Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 67,63 Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = Cp × 1,00, kde Cp = 35 + (5 401 – 1 000) × 0,007414 (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde 5 401 je počet obyvatel v obci. § 28 odst. 2 – Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Významnost obce z hlediska zeměpisného, kulturního či hospodářského – 18 % Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití stavby – 30 % Úprava celkem: – 48 % ×

0,520

Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci Možnost napojení na rozvod plynu Úprava celkem: Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: (Rodinné domy)

1,030 2,170 1,285

Název stavební

Parc. č. 178/1

– + +

7% 10 % 3% × × ×

Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m ] základní upravená 776 67,63 101,0050 2

Pozemek – zjištěná cena:

Cena [Kč] 78 379,88 78 379,88 Kč

Rekapitulace cen společných částí domu a jeho příslušenství: a) Pozemek Cena společných částí domu a jeho příslušenství činí ke dni odhadu celkem: Byt 2+1 – spoluvlastnický podíl: 532 / 1 400

78 379,88 Kč 78 379,88 Kč 29 784,35 Kč



Byt a) Byt 2+1 – § 13 objekt rodinného domu je postavený z jedné sekce jako samostatně stojící, klasicky zděný s jedním nadzemním podlažím, bez podkroví, nepodsklepený, na mírně svažitém terénu, volně přístupný ze zpevněné komunikace, v zástavbě obytných domů, v okrajové obytné části zastavěného území města. Předmětný byt je v 1.N.P. vpravo. Objekt je napojen na veřejné rozvody elektřiny, telefonu a vody, je možné napojení na veřejný rozvod zemního plynu. Příslušenství nemovitosti tvoří přípojky, žumpa, studna, kůlny, zpevněné plochy, oplocení a venkovní úpravy. Umístění a popis bytu : 1. nadzemní podlaží vpravo o podlahové ploše 53,2 m2 Bytová jednotka 2+1 v prvním nadzemním podlaží je přístupná venkovním schodištěm z úrovně terénu a sestává ze dvou obytných místností, kuchyně, spíže, koupelny, WC, předsíně a zádveří. Nosné zdivo o tl. 0,45 m, stropy s rovným podhledem, podlahy z lina, respektive z koberců a keramické dlažby, vnitřní omítky hladké štukové. Okna dřevěná rámová dvojitá, dveře hladké plné nebo prosklené. Kuchyň s plynovým sporákem (propan butan), neobložená keramickým obkladem. Koupelna s obloženou vanou, bez umyvadla, obložená keramickým obkladem. WC splachovací, bez umývátka, obložené. Rozvod vody studené i teplé. Ohřev TUV v elektrickém bojleru. Vytápění je lokální kamny na tuhá paliva. Elektroinstalace třífázová s pojistkovými automaty. Rozvod plynu - propan butan. Ostatní vybavenost - není. Objekt má sedlovou střechu, krytou pálenými taškami na latě, s klempířskými konstrukcemi pouze žlaby, Bleskosvod na objektu není. Fasáda hrubá vápenocementová bez obkladu soklu. Stavebně technický stav objektu je průměrný, údržba špatná. Na prvcích dlouhodobé životnosti se neprojevují žádné znaky statického narušení - narušené prvky krátkodobé životnosti, vzlínající vlhkost u terénu, narušené povrchy. Doklady o stáří objektu se nedochovaly, objekt byl postaven, dle mého odhadu, v roce 1931 - stáří stavby 80 let. Použité konstrukce a materiály tomuto údaji odpovídají. Dle svědectví vlastníka, byl objekt zrekonstruován v roce 1984 a v roce 2009 byla povedena oprava elektroinstalace. Vzhledem ke stavu objektu použiji odborný odhad opotřebení. Byt není pronajímán, je užíván vlastníkem nemovitosti.

Zatřídění pro potřeby ocenění Byt v rodinném domě typu A Konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená Podkroví: nemá podkroví Typ střechy: se sklonitou střechou Podlaží: s jedním nadzemním podlažím Polohový koeficient: 1,000 Kód klasifikace CZ-CC: 1121 Budovy dvoubytové Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.11.2 domy rodinné dvoubytové a tříbytové Koeficient změny ceny stavby: 2,170 Koeficient prodejnosti: 1,285 (Rodinné domy)


– strana č. 6 – Podlahové plochy bytu: pokoj 1 pokoj 2 kuchyně koupelna WC spíž předsíň zádveří

+ + + + + + +

18,40 m2 13,00 m2 8,00 m2 3,30 m2 1,30 m2 1,40 m2 3,80 m2 4,00 m2

Podlahové plochy bytu – celkem:

=

53,20 m2

Vybavení: Název, popis 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní

Obj. podíl 8,20 % 21,20 % 7,90 % 7,30 % 3,40 % 0,90 % 5,80 % 2,80 % 0,50 % 2,30 % 1,00 % 3,20 % 5,20 % 2,20 % 1,00 % 5,20 % 4,30 % 0,60 % 3,20 % 1,90 % 0,50 % 3,10 % 0,50 % 4,10 % 0,30 % 3,40 %

Hodnocení Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Podstandardní Standardní Standardní Nevyskytuje se Standardní Nevyskytuje se Standardní Standardní Standardní Standardní Podstandardní Standardní Nevyskytuje se Standardní Standardní Podstandardní Standardní Standardní Standardní Standardní Nevyskytuje se

Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: 6. Klempířské konstrukce 9. Vnější obklady 11. Schody 16. Vytápění 18. Bleskosvod

–0,54 × 0,90 % –0,54 × 1,852 × 0,50 % –0,54 × 1,852 × 1,00 % –0,54 × 5,20 % –0,54 × 1,852 × 0,60 %

1,0000 – – – – –

0,0049 0,0050 0,0100 0,0281 0,0060


– strana č. 7 – 21. Instalace plynu –0,54 × 0,50 % 26. Ostatní –0,54 × 1,852 × 3,40 % Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:

– 0,0027 – 0,0340 = 0,9093

Ocenění: Základní jednotková cena: 2 290,– × 4,6 Koeficient vybavení stavby K1: Koeficient vybavení stavby K4: Polohový koeficient K5: Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: Základní jednotková cena upravená: Základní cena bytu: 53,20 × 26 709,35 Kč

× × × × =

10 534,– Kč/m2 1,0000 0,9093 1,0000 2,1700 1,2850 26 709,35 Kč/m2

Určení opotřebení odborným odhadem: Stáří: 80 roků Opotřebení: 70,000 % Odpočet opotřebení: 1 420 937,42 Kč × 70,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:

=

1 420 937,42 Kč

– =

994 656,19 Kč 426 281,23 Kč

Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na společných částech domu a příslušenství: Cena společných částí domu a jeho příslušenství = 78 379,88 Kč Spoluvlastnický podíl: × 532 / 1 400 Hodnota spoluvlastnického podílu: = 29 784,35 Kč 29 784,35 Kč + Cena po přičtení spoluvlastnického podílu: = 456 065,58 Kč Byt 2+1 – zjištěná nákladová cena :

456 065,58 Kč

2/ Srovnávací hodnota zjištěná Společné části domu a jeho příslušenství

a) Pozemek – § 28 je na mírně svažitém terénu, volně přístupný ze zpevněné komunikace, v zástavbě obdobných objektů v okrajové části zastavěného území obce. Není možné napojení na veřejné rozvody kanalizace. Je možné napojení na veřejné rozvody zemního plynu. Město Chlumec nad Cidlinou má evidováno 5 401 obyvatel. Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 67,63 Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = Cp × 1,00, kde Cp = 35 + (5 401 – 1 000) × 0,007414 (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde 5 401 je počet obyvatel v obci.


– strana č. 8 – § 28 odst. 2 – Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Významnost obce z hlediska zeměpisného, kulturního či hospodářského – 18 % Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití stavby – 30 % Úprava celkem: – 48 % ×

0,520

Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci Možnost napojení na rozvod plynu Úprava celkem: Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: (Rodinné domy)

1,030 2,170 1,285

Název stavební

Parc. č. 178/1

– + +

7% 10 % 3% × × ×

Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m2] základní upravená 67,63 101,0050 776

Pozemek – zjištěná cena:

Cena [Kč] 78 379,88 78 379,88 Kč

Rekapitulace cen společných částí domu a jeho příslušenství: a) Pozemek Oddíl 2 – cena společných částí domu a jeho příslušenství činí ke dni odhadu celkem: Byt 2+1 – spoluvlastnický podíl: 532 / 1 400

78 379,88 Kč 78 379,88 Kč 29 784,35 Kč

Byt a) Byt 2+1 – § 25 objekt rodinného domu je postavený z jedné sekce jako samostatně stojící, klasicky zděný s jedním nadzemním podlažím, bez podkroví, nepodsklepený, na mírně svažitém terénu, volně přístupný ze zpevněné komunikace, v zástavbě obytných domů, v okrajové obytné části zastavěného území města. Předmětný byt je v 1.N.P. vpravo. Objekt je napojen na veřejné rozvody elektřiny, telefonu a vody, je možné napojení na veřejný rozvod zemního plynu. Příslušenství nemovitosti tvoří přípojky, žumpa, studna, kůlny, zpevněné plochy, oplocení a venkovní úpravy. Umístění a popis bytu : 1. nadzemní podlaží vpravo o podlahové ploše 53,2 m2 Bytová jednotka 2+1 v prvním nadzemním podlaží je přístupná venkovním schodištěm z úrovně terénu a sestává ze dvou obytných místností, kuchyně, spíže, koupelny, WC, předsíně a zádveří. Nosné zdivo o tl. 0,45 m, stropy s rovným podhledem, podlahy z lina, respektive z koberců a keramické dlažby, vnitřní omítky hladké štukové. Okna dřevěná rámová dvojitá, dveře hladké plné


– strana č. 9 – nebo prosklené. Kuchyň s plynovým sporákem (propan butan), neobložená keramickým obkladem. Koupelna s obloženou vanou, bez umyvadla, obložená keramickým obkladem. WC splachovací, bez umývátka, obložené. Rozvod vody studené i teplé. Ohřev TUV v elektrickém bojleru. Vytápění je lokální kamny na tuhá paliva. Elektroinstalace třífázová s pojistkovými automaty. Rozvod plynu - propan butan. Ostatní vybavenost - není. Objekt má sedlovou střechu, krytou pálenými taškami na latě, s klempířskými konstrukcemi pouze žlaby, Bleskosvod na objektu není. Fasáda hrubá vápenocementová bez obkladu soklu. Stavebně technický stav objektu je průměrný, údržba špatná. Na prvcích dlouhodobé životnosti se neprojevují žádné znaky statického narušení - narušené prvky krátkodobé životnosti, vzlínající vlhkost u terénu, narušené povrchy. Doklady o stáří objektu se nedochovaly, objekt byl postaven, dle mého odhadu, v roce 1931 - stáří stavby 80 let. Použité konstrukce a materiály tomuto údaji odpovídají. Dle svědectví vlastníka, byl objekt zrekonstruován v roce 1984 a v roce 2009 byla povedena oprava elektroinstalace. Byt není pronajímán, je užíván vlastníkem nemovitosti. Podlahové plochy bytu (PP): pokoj 1 pokoj 2 kuchyně koupelna WC spíž předsíň zádveří Podlahové plochy bytu – celkem:

+ + + + + + + =

18,40 m2 13,00 m2 8,00 m2 3,30 m2 1,30 m2 1,40 m2 3,80 m2 4,00 m2 53,20 m2

Určení základní ceny za m2 dle přílohy č. 19, tabulky č. 1: Kraj: Královéhradecký Obec: Chlumec nad Cidlinou Počet obyvatel: 5 401 Indexovaná prům. cena (IPC): 16 063,– Kč/m2 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Poptávka po obdobných nemovitostech v daném stavu a místě je výrazně nižší než nabídka, rodinný dům je na vlastním pozemku. Popis znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí 3 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem)

Hodnocení znaku I. Poptávka výrazně nižší než nabídka II. Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II. Bez vlivu

Ti –0,10 0,00 0,00

3

Index trhu (IT = 1 + ∑ Ti):

0,900

i=1


– strana č. 10 – Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 5 Město Chlumec nad Cidlinou je správním centrem s téměř úplnou infrastrukturou ve správním obvodu obce s rozšířenou působností Hradec Králové - krajské a bývalé okresní město. Předmětná nemovitost se nachází v okrajové obytné části obce – zv. Lučice. Jedná se o klasicky zděný rodinný dům s dvěma byty, v lokalitě, která je vhodná pro klidné rodinné bydlení s přiměřenou vzdáleností do centra města Chlumce nad Cidlinou - cca 2,5 km. Dostupnost - prodejna potravin 2 km, zastávka autobusu 300 m, vlaková zastávka 2,5 km, autobusové a vlakové nádraží cca 2,5 km. Město Chlumec nad Cidlinou má schválený územní plán města, stavba není v rozporu s územním plánem. Popis znaku 1 Význam obce 2 Úřady v obci

3 Poloha nemovitosti v obci

Hodnocení znaku I. Bez většího významu II. Obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem nebo banka nebo policie nebo pošta I. Samoty, osady mimo souvisle zast. území obce (odlehlá poloha) III. Převažující objekty pro bydlení

4 Okolní zástavba a životní prostředí v okolí 5 Obchod, služby, kultura v okolí I. Žádný obchod nebo pouze se základními nemovitosti potravinami 6 Školství a sport v okolí I. Žádná základní škola ani sportovní nemovitosti zařízení 7 Zdravotnické zařízení v okolí II. Omezená dostupnost zdravotnické péče nemovitosti 8 Veřejná doprava IV. Zastávka hromadné dopravy do 500 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 10 Nezaměstnanost v obci a okolí II. Průměrná nezaměstnanost 11 Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu nemovitosti 12 Vlivy neuvedené II. Bez dalších vlivů

Pi 0,00 0,02

–0,03 0,00 –0,03 –0,04 0,00 0,03 0,00 0,00 0,00 0,00

12

Index polohy (IP = 1 + ∑ Pi):

0,950

i=1

Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 19, tabulka č. 2 viz.popis výše. Popis znaku 1 Typ stavby 2 3 4 5 6 7 8 9

Společné části domu Příslušenství domu Umístění bytu v domě Orientace obyt. místností ke světovým stranám Základní příslušenství bytu Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem Vytápění bytu Kriterium jinde neuvedené

IV. I. II. II. II.

Hodnocení znaku Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná Žádné z dále uvedených Bez dopadu na cenu bytu Ostatní podlaží nevyjmenované Ostatní světové strany - částečný výhled

Vi 0,10 –0,01 0,00 0,00 0,00

III. Příslušenství úplné - standardní provedení I. Standardní vybavení, bez dalších prostor

0,00 –0,03

I. Lokální na tuhá paliva III. Bez vlivu na cenu

–0,10 0,00


– strana č. 11 – 10 Stavebně-technický stav

III. Byt se zanedbanou údržbou - (předpoklad provedení menších stavebních úprav) * Kategorie stavby: D - stáří od 50 do 80 let včetně Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V10: 0,7

0,85*

9

Index konstrukce a vybavení (IV = (1 + ∑ Vi) × V10):

0,571

i=1

Index cenového porovnání (I = IT × IP × IV): Cena upravená (CU = IPC × I): Určení porovnávací hodnoty (PP × CU):

0,900 × 0,950 × 0,571 = 16 063,– × 0,488 = 53,20 × 7 838,74 =

0,488 7 838,74 Kč/m2 417 020,97 Kč

Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na společných částech domu a příslušenství: Cena společných částí domu a jeho příslušenství = 78 379,88 Kč Spoluvlastnický podíl: × 532 / 1 400 Hodnota spoluvlastnického podílu: = 29 784,35 Kč 29 784,35 Kč + Cena po přičtení spoluvlastnického podílu: = 446 805,32 Kč Byt 2+1 – zjištěná srovnávací cena:

446 805,32 Kč

3/ Omezení vlastnických práv – věcná břemena 1/ Věcné břemeno braní vody ze studny na parcele stp.č. 178/1 dle smlouvy ze dne 13.5.1997, právní účinky dne 20.5.1997. Oprávnění pro stp.č. 892, a budovu čp. 25 - povinnost k stp.č. 178/1 – smlouva o věcném břemeni V3-1505/1997. Není známý rozsah věcného břemene. Stanovuji cenu věcného břemene dle znění §18, odstavec 5, Zákona oceňování majetku, ve výši 10 000,- Kč,

č. 151/1997 Sb. o

2/ Zástavní právo smluvní, částka 252 000,- Kč pro Českou spořitelnu a.s. Praha. Smlouva o zřízení zástavního práva podle OZ ze dne 20.9.2004, právní účinky dne 20.9.2004 - neuvažuji při ocenění 3/ Zástavní právo exekutorské neuvažuji při ocenění 4/ Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti a nařízení exekuce. Tato omezení neuvažuji při stanovení hodnoty nemovitosti !



4/ Srovnávací hodnota dle prodejů V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 2 roky. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. Byt, uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěnému technickému stavu, v dané lokalitě, a u srovnatelných nemovitostí je poptávka nižší než nabídka. Proto s přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu technickému stavu, vybavení a způsobu využití, jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je obtížně obchodovatelná. Předmětná nemovitost je bytem 2+1 v 1. nadzemním podlaží zděného rodinného domu, postaveného v okrajové obytné části zastavěného území města, v průměrném standardu vybavení a v průměrném stavebně technickém stavu, se špatnou údržbou. Objekt je napojen na veřejné rozvody elektřiny, telefonu a vody, je možné napojení na veřejný rozvod zemního plynu. Příslušenství nemovitosti tvoří přípojky, žumpa, studna, kůlny, zpevněné plochy, oplocení a venkovní úpravy. K nemovitosti náleží standardní rozsah pozemku. Poloha nemovitosti je v okrajové části zastavěného území města, v klidné, stavebně oddělené lokalitě, která je vhodná pro bydlení. Nevýhodou je zanedbaná údržba bytu i domu, nemožnost napojení na veřejnou kanalizaci a velká vzdálenost k infrastruktuře města. Nemovitost není hodnocena výnosovou metodou – výnosová hodnota nemovitosti nemá vypovídací hodnotu. Na nemovitosti váznou omezení vlastnických práv – Zástavní právo pro ČS a.s., Zástavní právo exekutorské, exekuční příkazy k prodeji a nařízení exekuce, které do ocenění neuvažuji – viz výpis z KN v příloze. Dále na nemovitosti vázne věcné břemeno braní vody ze studny (oddíl 3 posudku), jehož hodnota je stanovena ve výši 10 000,- Kč. Srovnání je možné provést na základě obvyklé ceny podlahové plochy bytu vycházející z databáze a zkušeností znalce z prodejů obdobných nemovitostí v dané lokalitě. Podlahová plocha předmětného bytu ve výši 53,2 m2. Obvyklá cena podlahové plochy ze srovnání = 8 500,- Kč/m2. Obvyklá cena bytu srovnáním = 452 200,- Kč. Byl proveden výpočet srovnávací metodou dle platné prováděcí vyhlášky zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a výsledná vypočtená srovnávací hodnota ve výši 446 800,- Kč, přibližně koresponduje s obvyklou cenou předmětné nemovitosti, proto s ní nadále uvažuji jako s cenou obvyklou v daném místě a čase.



Jako podklady pro srovnání byly použity údaje z vlastní databáze, databáze spolupracujících odhadců a inzerce realitních serverů. Podle těchto podkladů byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňovaná nemovitost, tyto nemovitosti : 1/ Nabídka realitního serveru Sreality.cz – byt 2+1, Chlumec nad Cidlinou Nabídková cena 850 000,- Kč Popis : Byt s balkonem v klidné části města. Má dva pokoje, chodbu, kuchyň, koupelnu a WC. V bytě jsou nová plastová okna. Je prostorný, skvěle udržovaný a velice dobře dispozičně řešený. Veškerá občanská vybavenost v místě. Družstevní byt v 2.NP panelového domu. Podlahová plocha 62 m2.

Byt v lepší poloze, většího rozsahu, v lepším stavu a vybavení. 2/ Nabídka realitního serveru Sreality.cz – byt 3+1, Chlumec nad Cidlinou Nabídková cena 790 000,- Kč Popis : byt se nachází v přízemí samostatně stojícího cihlového domu. V blízkosti centrum obce, park, zámek, veškerá občanská vybavenost. Byt tvoří přibližně 1/4 domu, který prošel částečnou rekonstrukcí: nová chodba, schodiště, v r. 1993 nová střešní krytina. Vstupní dveře bytu jsou z chodby domu a také z prostor zahrady, které vedou dále do ulice. K bytu náleží zahrada o výměře cca 150 m2. Právě z prostor zahrady vcházíme do verandy-přístavba (2,45 x 4m), dále do obytné kuchyně (4,2 x 3,8), podlahu zde tvoří parkety, okna jsou, stejně tak v celém bytě, dvojitá, špaletová. Stropy jsou 3,8 m vysoké. Z kuchyně se dostáváme, po pravé straně, do koupelny s WC. Rovně máme přístup do druhé obytné místnosti (6,5 x 5,65), podlahu zde tvoří opět parkety, máme zde přístup hlavními vchodovými dveřmi na chodbu domu (dveře jsou opatřeny atypickým orámováním), další obytná místnost má rozměry 4,85x6,15m, podlaha je zde dřevěná. Orientace je na jih, východ. Veškeré IS: veřejný vodovod, elektřina 220/380V, plyn (je zaveden do domu) vytápění bytu zajišťují kamna na tuhá paliva (každý pokoj), veřejná kanalizace, pevná telefonní linka, vlastní měřiče spotřeby. K bytu náleží půdní místnost o rozměru cca 25 m2, kde je zavedena elektřina, dále prostorný sklep s klenbovým stropem. Výměra bytu 100 m2.

Byt v lepší poloze, většího rozsahu, v lepším stavu a vybavení. 3/ Nabídka realitního serveru Sreality.cz – byt 3+1, Káranice Nabídková cena 990 000,- Kč Popis : k prodeji byt 3+1 o rozloze 100 m2 v Káranicích po kompletní rekonstrukci. Byt má vlastní vchod a vlastní zahradu o rozloze 300 m2. Byt je 3-podlažní z toho jedno podlaží je nebytové (sklep 20 m2). Dispozice: 1. podlaží: chodba, WC, Kuchyň, obytná místnost, vchod do sklepa. 2. podlaží: chodba, 2x obytná místnost, koupelna.

Byt v obdobné poloze, většího rozsahu, v lepším stavu a vybavení.

Podle vlastní databáze realizovaných cen a nabídky realitních kanceláří byly v uplynulé době v oblasti, kde se nachází oceňovaná nemovitost, zobchodovány obdobné nemovitosti a při porovnání jejich parametrů a vypočtených cen, lze určit obvyklou cenu předmětné nemovitosti :

Porovnávací hodnota:

=

450 000,– Kč



5/ Rekapitulace Předmětná nemovitost je bytem 2+1 v 1. nadzemním podlaží zděného rodinného domu, postaveného v okrajové obytné části zastavěného území města, v průměrném standardu vybavení a v průměrném stavebně technickém stavu, se špatnou údržbou. Objekt je napojen na veřejné rozvody elektřiny, telefonu a vody, je možné napojení na veřejný rozvod zemního plynu. Příslušenství nemovitosti tvoří přípojky, žumpa, studna, kůlny, zpevněné plochy, oplocení a venkovní úpravy. K nemovitosti náleží standardní rozsah pozemku. Poloha nemovitosti je v okrajové části zastavěného území města, v klidné, stavebně oddělené lokalitě, která je vhodná pro bydlení. Nevýhodou je zanedbaná údržba bytu i domu, nemožnost napojení na veřejnou kanalizaci a velká vzdálenost k infrastruktuře města. Nemovitost není hodnocena výnosovou metodou – výnosová hodnota nemovitosti nemá vypovídací hodnotu. Na nemovitosti váznou omezení vlastnických práv – Zástavní právo pro ČS a.s., Zástavní právo exekutorské, exekuční příkazy k prodeji a nařízení exekuce, které do ocenění neuvažuji – viz výpis z KN v příloze. Dále na nemovitosti vázne věcné břemeno braní vody ze studny (oddíl 3 posudku), jehož hodnota je stanovena ve výši 10 000,- Kč. Nemovitost není v současnosti obchodována na volném trhu nemovitostí. Ceny jsou určeny za předpokladu uvolněného bytu a bez hodnoty omezení vlastnických práv !! Cena bytu podle cenového předpisu – srovnávací hodnota Věcná hodnota bytu podle vyhlášky Srovnávací cena určená porovnávací metodou Hodnota věcného břemene Cena zjištěná porovnávacím způsobem

Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce

446 800,– 456 000,– 450 000,– 10 000,– 450 000,–

Kč Kč Kč Kč Kč

450 000,– Kč

Cena slovy: čtyřistapadesáttisíc Kč V Trutnově, 23. 7. 2011 Ing. František Řezníček Jiráskovo náměstí čp. 212 541 01 Trutnov

Prohlašuji, že při provedení ocenění jsem osobou nezávislou.



C. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem vypracoval jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 12.2.1993, č.j.Spr.1777/92, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí, a pro základní obor stavebnictví, pro odvětví stavby obytné a průmyslové, se specializací vady a poruchy staveb. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2810-85/11 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2810-85/11 podle připojené likvidace.

Ing. František Řezníček Jiráskovo náměstí čp. 212 541 01 Trutnov

Odhadce nemovitostí certifikovaný dne 15.9.1997, recertifikovaný dne 2.11.2010, Bankovním institutem, vysoká škola, Praha na základě akreditace udělené Českým institutem pro akreditaci, pro oceňování majetku kategorie "nemovitost", certifikát QON, ev.č. 48/05 s platností do 2.11.2015.

V Trutnově, 23.7. 2011 Ing. František Řezníček Jiráskovo náměstí čp. 212 541 01 Trutnov

D. Seznam příloh Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 216, Snímek katastrální mapy, Fotodokumentace, Poloha nemovitosti na mapě.







Fotodokumentace stav ke dni 11.7.2011

šipka označuje polohu bytu -

kuchyně -

koupelna -

WC -



Poloha nemovitosti na mapě –

šipka označuje polohu nemovitosti -


11

Recommend Documents