11

Znalecký posudek č. 852 - 38/11 ve věci ocenění nemovitostí - zjištění obvyklé ceny spoluvlastnického podílu id 1/4 k nemovitostí, dle výpisu z KN v podílovém spoluvlastnictví fyzických osob (povinný Jaroslav Šikl) - rodinný dům Průběžná 254, Ševětín, v prostoru obytné části obce obdobných domů, na okraji obce, s veškerými přináležícími stavebními objekty, studnou, venkovními úpravami, trvalými porosty a pozemky. Nemovitosti jsou situované na pozemku p.č.380 vedeného v KN jako zastavěná plocha a nádvoří a pozemku přilehlé zahrady p.č.171, vedeného v KN jako zahrada, ZPF s BPEJ. Veškeré uvedené nemovitosti jsou dislokovány v k.ú. Ševětín, obec Ševětín, okres České Budějovice, vedeny na LV č. 489. Dislokace je určena dle kopie katastrální mapy, ortomapy a fotomapy s vyznačením, viz. přílohy. Na oceňovaných nemovitostech vázne dle výpisu z KN zástavní právo smluvní a exekuční příkaz k prodeji, nemovitosti jsou jiných práv a závad (právně účinných) s nimi spojenými prosté, z výpisu a informací na KN a od vlastníka nemovitostí nebyly zjištěny. Nemovitosti nejsou prokazatelně pronajaty, smlouva o pronájmu nebyla předložena. Posudek je zpracovaný dle požadavku objednatele a dle specifikace Usnesení o ustanovení znalce č.j. 125 EX 746/10-56.

Objednatel posudku:

EXEKUTORSKÝ ÚŘAD ČESKÝ KRUMLOV JUDr.Marek Frank, soudní exekutor Radniční 28 381 01 Č e s k ý K r u m l o v č. obj.: Usnesení o ustanovení znalcem, č.j. 125 EX 746/10-56 ze dne: 24.03. 2011, převzato 25.3. a 2.5.2011 vystavil: JUDr. Marek Frank, soudní exekutor obj.ze dne 24.3. a 2.5.2011, převzato 25.3 a 2.5.2011

Účel posudku: zjistit obvyklou cenu spoluvlastnického podílu id 1/4 k nemovitostem (povinný z exekuce Jaroslav Šikl), pro potřebu exekuce prodejem nemovitostí, na základě výše uvedených dokladů, dle stavu ke dni konečného zaměření. Dle obecné metodiky, věcné hodnoty dle THU, výnosové hodnoty, se srovnáním s vyhláškou ministerstva financí České republiky č. 364/2010 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č 151/1997 Sb., o oceňování majetku, podle zák.č.120/2001 Sb.,§ 66 odst.5 a zákona č 151/1997 Sb. (§ 2 odst.1) dle stavu ke dni 06.05.2011 posudek vypracoval: Ing. Milan Paleček Opatovická 27 370 10 České Budějovice 10 Posudek obsahuje 28 stran vč.titulního listu a 17 stran příloh. Objednateli se předává v 1 vyhotovení elektronicky. V Českých Budějovicích, 09.05.2011

–2–

A. Nález 1. Znalecký úkol ve věci ocenění nemovitostí - zjištění obvyklé ceny spoluvlastnického podílu id 1/4 k nemovitostí, dle výpisu z KN v podílovém spoluvlastnictví fyzických osob (povinný Jaroslav Šikl) - rodinný dům Průběžná 254, Ševětín, v prostoru obytné části obce obdobných domů, na okraji obce, s veškerými přináležícími stavebními objekty, studnou, venkovními úpravami, trvalými porosty a pozemky. Nemovitosti jsou situované na pozemku p.č.380 vedeného v KN jako zastavěná plocha a nádvoří a pozemku přilehlé zahrady p.č.171, vedeného v KN jako zahrada, ZPF s BPEJ. Veškeré uvedené nemovitosti jsou dislokovány v k.ú. Ševětín, obec Ševětín, okres České Budějovice, vedeny na LV č. 489. Dislokace je určena dle kopie katastrální mapy, ortomapy a fotomapy s vyznačením, viz. přílohy. Na oceňovaných nemovitostech vázne dle výpisu z KN zástavní právo smluvní a exekuční příkaz k prodeji, nemovitosti jsou jiných práv a závad (právně účinných) s nimi spojenými prosté, z výpisu a informací na KN a od vlastníka nemovitostí nebyly zjištěny. Nemovitosti nejsou prokazatelně pronajaty, smlouva o pronájmu nebyla předložena. Posudek je zpracovaný dle požadavku objednatele a dle specifikace Usnesení o ustanovení znalce č.j. 125 EX 746/10-56. Katastrální mapa, ortomapa a fotomapa s vyznačením domu a příslušenství jsou nedílnou součástí posudku a jsou přiloženy v příloze posudku.

2. Prohlídka a zaměření nemovitostí Zaměření a prohlídka nemovitostí - původní dne 29.3. a 2.4.2011 bylo provedeno venkovní ohledání bez přítomnosti povinného a 06.05.2011 při kontrolní prohlídce se skutečným zaměřením, venkovního, vnitřního a okolního prostoru (nebyl umožněný přístup) bez účasti povinného, s informacemi od sousedů z čp.226 (paní Kubešová), místních zájemců o nemovitost a úředních osob z MÚ. Povinný reagoval na písemné výzvy ke kontaktu, na telefonické výzvy reagovala pouze matka povinného. Na zvonění na zvonek u plotových vrátek nikdo nereagoval. Konkrétní termín nebylo předem možné domluvit, způsob zaměření byl konzultovaný s objednatelem.

3. Podklady pro vypracování posudku - výpis z katastru nemovitostí z Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, katastrální pracoviště České Budějovice, LV č.489 z 24.03.2011 - kopie katastrální mapy z Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, katastrální pracoviště České Budějovice, z 29.03.2011 - USNESENÍ o ustanovení znalce, vydané EXEKUTORSKÝM ÚŘADEM ČESKÝ KRUMLOV z 24.03.2011, č.j. 125 EX 746/10-56 - údaje sdělené objednavatelem, zjištěné z dokladů, při místní fyzické prohlídce a při venkovním a vnitřním zaměření nemovitostí.

ZNALECKÝ POSUDEK Č.852 - 38/11, 09.05.2011

–3–

4. Vlastnické a evidenční údaje Podíloví spoluvlastníci nemovitostí dle výpisu z KN : LV č.489 1/4 Markéta B e n ý š k o v á (735324/1225), bytem Průběžná 254, 373 63 Ševětín 1/2 Anna

Šiklová

1/4 Jaroslav Š i k l vinný z exekuce

(516227/070), bytem Průběžná 254, 373 63 Ševětín (781215/1215), bytem Průběžná 254, 373 63 Ševětín po-

5. Dokumentace a skutečnost Ke zpracování znaleckého posudku nebyla předaná žádná stavební dokumentace staveb, skutečnosti byly překontrolovány a zjištěny na základě venkovního a vnitřního zaměření zpracovatelem dle skutečnosti a možností na místě. Pro zpracování posudku byly k dispozici údaje zjištěné na KN, výpisy z KN, kopie katastrální mapy a fotomapy. Základní údaje ke zpracování posudku byly převzaty z předaných dokladů objednatele, zjištěny zpracovatelem a doplněny při místních šetřeních, kdy byly doplněny dostupné údaje z hlediska stavebních konstrukcí, vybavení, rozsah opotřebení domu a ostatních objektů, dle možností zpřístupnění venkovních a vnitřních prostor.

6. Celkový popis nemovitostí Hlavní stavba je samostatný rohový, krajní zděný rodinný dům, se vstupní zakrytou verandou v 1.NP (na její střeše s terasou v 2.NP), je podsklepený. Dům je příjezdný přímo do garáže v 1.PP a přístupný vrátky a vraty v předním oplocení od místní zpevněné komunikace obce ulice Průběžná, s návazností na páteřní státní komunikaci II/603 směr Chotýčany, nedaleko státní komunikace E55,I/3 směr Tábor-Praha-České Budějovice-Plzeň. Objekt je provedený tradičně, zděný, stojící v prostoru obdobných starších a nových obytných rodinných domů na okraji obce, stavební pozemky jsou podélně rovinaté, příčně mírně svažité, objekt nebyl zasažený v roce 2002 povodňovými záplavami, nejsou žádná ochranná pásma. Nedaleko zastávka autobusu, trať ČD je v dochůzné vzdálenosti-dopravní dostupnost je zajištěna také autobusovou dopravou. Doprava v obci : je pravidelně obsluhovaná autobusovou a železniční dopravou, s rychlou dopravní dostupností (20 min) krajského města, vlakové nádraží se nachází cca 1 km od samotného místa. V obci je veškerá infrastruktura, dobrá dostupnost zdravotní péče, sportovního vyžití, přilehlá oblast CHKO Blanský les a nedaleká CHKO Šumava s Lipenským jezerem, cyklostezky, vodácké sporty atd. Dům je osazený uvnitř stavebního pozemku, v jeho přední části, se vstupem a příjezdem od příjezdové komunikace do dvora. Má jedno technické 1.PP, obytné 1.NP a 2.NP obytné upravené podkroví (krov dodatečnou úpravu podstřešního prostoru umožňuje) s předním půltovým střešním vikýřem. Splňuje pro potřeby vyhl. podmínky dvougeneračního rodinného domu, má zřejmě dvě samostatné b.j. Je v dobře udržovaném stavu, stavební konstrukce ani technické vybavení nejsou nadměrně opotřebované, je prováděna pravidelná údržba.


–4– Objekt domu a ostatní příslušenství a objekty bylo možné posoudit, zjistit a zaměřit jejich hmotu a stavební konstrukce. Upřesnění rozměrů s přesnými půdorysnými rozměry zaměřenými na místě, s kontrolou z map Earth. Pozemek zahrady je lemovaný na svých hranicích oplocením. Přístupový jednostranný chodník na protější straně ulice a příjezd do garáže je zpevněný, v návaznosti na příjezdovou a přístupovou komunikaci-viz. foto. Oplocení pozemku vymezuje přilehlou zahradu s dvorem, se zahradním objektem, studnou, septikem, skleníkem a bazénem s drobnou zahradní architekturou a s ošetřovanými trvalými porostyokrasnými a ovocnými dřevinami v zahradě a ostatními venkovními úpravami. Střešní konstrukce domu jsou v dobrém stavu s kompletními klempířskými konstrukcemi, nosné stěny se šlechtěnou fasádou škrábaného břizolitu a soklem z betonovým spárovaných tvárnic, komínové zdivo v dobrém stavu, s dřevěnými původními výplněmi otvorů dvojitých oken, dřevěné atypické dveře, standardní technické vybavení v udržovaném stavu. Průběžně po dobu užívání a v nedávné době byly provedeny průběžné úpravy technického vybavení, je obyvatelný, užívaný dle zjištěných údajů od kolaudace od roku 1976. Hlavní stavební konstrukce domu opotřebované úměrně době užívání, jsou provedeny venkovní úpravy. Obestavěný prostor pro srovnávací metodu byl vypočtený z rozměrů zaměření přímo na místě. Dům je osazený na okraji obce v souvisle zastavěné obytné části s možností napojení na veškeré inženýrské sítě, vč. zemního plynu a TLF. Dům je napojený na veřejnou splaškovou a dešťovou kanalizace, obecní vodovod pitné vody, na kabelový rozvod elektrické energie, rozvod zemního plynu s HUP (dům má přípojku), je osazeno veřejné osvětlení a přístupový chodník. Ke stavebnímu objektu domu náleží zahradní altán, studna, venkovní úpravy (oplocení, zpevněné plochy, opěrné zdi, zemní bazén, skleník, drobná zahradní architektura, zděná udírna, venkovní schodiště a přípojky inž. sítí), trvalé porosty a pozemky. Na oceňovaných nemovitostech nevázne žádné věcné břemeno, nemovitosti jsou jiných práv a závad s nimi spojenými prosty (z výpisu a informací na KN a od vlastníka nebyly zjištěny), nemovitosti nejsou prokazatelně pronajaty.

7. Obsah posudku Oddíl 1 a) Objekty 1) Rodinný dům čp.254

Oddíl 2 a) Objekty 1) Studna 2) Zahradní dřevěný altán 3) Zahradní venkovní bazén 4) Trvalé porosty b) Pozemky 1) Pozemky na LV č.489


–5–

B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno dle obecné metodiky, věcné hodnoty, věcné hodnoty dle THU, výnosové hodnoty se srovnáním s vyhláškou Ministerstva financí České republiky č.364/2010 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č 151/1997 Sb. (§ 2 odst.1), o oceňování majetku.

I. Ocenění nemovitostí podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 364/2010 Sb. o oceňování staveb, pozemků a trvalých porostů, jako porovnávací metoda pro stanovení obvyklé ceny.

Podklady pro stanovení koeficientu Kp: Okres: České Budějovice Počet obyvatel: 1 001 – 2 000 obyvatel

Oddíl 1 A. Hlavní stavební objekt rodinného domu, na LV č.3062

Popisy objektů a) Objekty 1) Rodinný dům čp.254 Hlavní stavba je samostatný rohový, krajní zděný rodinný dům, se vstupní zakrytou verandou v 1.NP (na její střeše s terasou v 2.NP), je podsklepený. Dům je příjezdný přímo do garáže v 1.PP a přístupný vrátky a vraty v předním oplocení od místní zpevněné komunikace obce ulice Průběžná, stojící v prostoru obdobných starších a nových obytných rodinných domů na okraji obce, nedaleko centra obce. Dům je osazený uvnitř příčně mírně svažitého stavebního pozemku, se vstupem a příjezdem od příjezdové komunikace do dvora. Má jedno technické 1.PP, obytné 1.NP a 2.NP obytné upravené podkroví (krov dodatečnou úpravu podstřešního prostoru umožňuje) s předním střešním půltovým vikýřem, vstupní zakrytou verandou s venkovním schodištěm a terasou nad verandou v 2.NP. Obytná část má dvě samostatné bytové jednotky (1+3 v 1.NP a 1+3 v 2.NP), splňuje pro potřeby oceňovací vyhl. podmínky rodinného domu, obestavěný prostor je menší než 1100 m3, ocení se nákladovým způsobem, podle § 26 a oceňovací vyhlášky. Venkovní úpravy a vedlejší zahradní objekty jsou součástí ceny, jsou příslušenstvím domu, mimo skleník, venkovní bazén a terasa u něj. Hlavní stavební konstrukce domu nejsou opotřebované, obestavěný prostor pro srovnávací metodu byl vypočtený z rozměrů zaměření přímo na místě, zvenčí zjistitelné konstrukce jsou uvedené dle skutečnosti.


–6– Základy betonové pasy, s izolací proti zemní vlhkosti, svislé konstrukce keramické zdivo, se šlechtěnou omítkou fasády (škrábaný břizolit) a soklem z režného spárovaného zdiva z betonových tvárnic.Venkovní omítky bez poškození. Střecha klasická sedlová s předním půltovým vikýřem-umožňující zřízení podkroví, předpokládají se klasické montované tvrdé a dřevěné stropy, rovné podhledy, v 2.NP šikmé, je zřejmě provedeno zateplení ve střešní rovině střechy. Okna typová dřevěná zdvojená s meziokenními žaluziemi a sklobetonová (luxfery), střešní okno v 2.NP, vnitřní dveře se předpokládají atypické typové a atypické, dřevěné, plné a prosklené, hladké a palubkové, dřevěné balkónové dveře, přední vstup dřevěné atypické palubkové prosklené, ocelové zábradlí terasy a vstupního schodiště, garážová vrata prosklená palubková, otevíravá, atypická. Venkovní schody verandy teracové. Protože nebyl umožněný přístup dovnitř domu, jsou další popisované stavební konstrukce a technické vybavení domu uvedeny jako předpokládané (na základě dlouholetých zkušeností z posudků na obdobné nemovitosti a z vlastní dlouholeté praxe v projektování pozemních staveb), s přibližnými informacemi od vlastníka domu čp.226 : podlahy v technickém podlaží 1.PP betonová mazanina a dlažby, v 1. a 2.NP povlakové PVC a keramické dlažby, ker. dlažby verandy a terasy, kobercové povlaky. Pravděpodobně jsou provedeny hladké štukové vnitřní omítky, standardní bělninové obklady v kuchyních kolem kuchyňských linek, WC a v koupelnách, vnitřní schodiště do 1.NP a do 2.NP atypické, teracové schodiště verandy. Zařizovací předměty standardní - WC, umyvadlo, obložené vany, elektrický kuchyňský sporák, vestavěné skříně, atypické dřevěné kuchyňské linky. Vytápění teplovodní ústřední, s kotlem na tuhá paliva s doplněním el.přímotopy, TUV z el. boileru. Je provedený vnitřní rozvod zemního plynu, silnoproudé elektroinstalace 240/400 V-jističe z kabelového venkovního rozvodu obce, splaškové kanalizace, pitné vody a TUV z boileru. Střecha klasická sedlová, s půltovým vikýřem, je osazený bleskosvod s uzemněním, klempířské konstrukce z ocelového pozinkovaného plechu kompletní, krytina střech AC šablony na bednění. Dispozice 1.PP ( technické podlaží) : schodiště do 1.NP, chodba, garáž, technická místnost, sklady a sklepy, kotelna. Dispozice 1.NP (obytné 3+1) : přední vstupní schodiště, vstupní závětří verandy, chodba, WC, 3x obytná místnost, kuchyně s jídelnou, koupelna, schodiště do 2.NP. Dispozice 2.NP (upravené podkroví, obytné 3+1) : vstupní podesta s chodbou, koupelna, WC, 3x obytná místnost, kuchyně s jídelnou, koupelna,. Dům je napojený na veřejnou splaškovou a dešťovou kanalizace, obecní vodovod pitné vody, na kabelový rozvod elektrické energie, rozvod STL plynovodu zemního plynu s HUP (dům má přípojku), je osazeno veřejné osvětlení a přístupový chodník. Ke stavebnímu objektu domu náleží samostatný zahradní objekt (dřevěný zahradní sklad), venkovní úpravy (oplocení pozemků, přední a levé oplocení-zděné sloupky na podezdívce betonové tvárnice, spárované, s kovovými tyčovými výplněmi, kovová plotová vrata a vrátka, přípojky inž. sítí, zahradní vodovod, zpevněné plochy příjezdu a vnitřních zpevněných ploch a chodníků s obrubníky-betonová vymývaná dlažba a betonová, zámková betonová dlažba, betonová mazanina, okapový chodník s výplní kačírkem, opěrné zdi z beton.tvárnic, venkovní schodiště vstupu-teracové, kovový skleník na zděné podezdívce, venkovní zapuštěný bazén, ZNALECKÝ POSUDEK Č.852 - 38/11, 09.05.2011

–7– zděná udírna-montovaná z beton.tvárnic, drobná zahradní architektura, septik, sušáky prádla, zahradní elektrorozvod s osvětlovacími tělesy), trvalé porosty (okrasné a ovocné dřeviny) a pozemky v KN. Venkovní úpravy a vedlejší objekty do ZP = 25 m2, jsou dle § 26a,odst. (4) zahrnuty v ceně stanovené dle vyhl., mimo oceněné, jsou zohledněny poté v obecné ceně. Hlavní stavební konstrukce domu opotřebované úměrně době užívání, standardní technické vybavení v udržovaném stavu. Průběžně po dobu užívání a v nedávné době byly provedeny úpravy technického vybavení, je obyvatelný, užívaný dle zjištěných údajů od kolaudace od roku 1976, stáří pro výpočet opotřebení je počítáno 35 let. Je v dobře udržovaném stavu, stavební konstrukce ani technické vybavení nejsou (pravděpodobně) nadměrně opotřebované.

Oddíl 2 B. Další objekty stavby - studna, venkovní úpravy, pozemky a trvalé porosty na LV č.489, na p.č.171

Popisy objektů a) Objekty 1) Studna Kopaná studna v zahradě, s předpokládanými parametry (hloubka dle místních informací), s el. čerpadlem pro zálivku zahrady.

2) Zahradní dřevěný altán Stavba je samostatný zahradní objekt, osazený uvnitř v zahradě vedle bazénu, dřevěná konstrukce, sedlová střecha, krytina bonnský šindel, dřevěné okno, dveře, na betonové ploše.

3) Zahradní venkovní bazén Stavba je samostatný zahradní objekt, osazený uvnitř v zahradě vedle domu, plastový zemní bazén oválného tvaru, se vstupními schody ve stěně.

4) Trvalé porosty Předmětem je ocenění trvalých porostů, vesměs okrasných a ovocných dřevin - stromů a keřů na nezastavěném pozemku přilehlé zahrady - trvalé porosty bez přesného zjištění, pouze pro úplnost, pro určení obvyklé ceny jsou nepodstatné. Stromy jsou ošetřované.

b) Pozemky 1) Pozemky na LV č.489 Předmětem zjištění obvyklé ceny nemovitosti je hodnota spoluvlastnického práva k pozemkům v k.ú. Ševětín, obec Ševětín, okres České Budějovice, v KN na LV č.489. Jedná se o pozemky p.č.380, vedeného v KN jako zastavěná plocha a nádvoří a pozemek okolní zahrady p.č.171, vedené v KN jako zahrada, ZPF s BPEJ. Pozemky jsou dislokované dle kopie katastrální mapy Katastru nemovitostí, v okrajové místní části obce, jsou přístupné příjezdovou zpevněnou komunikací, mají obslužnost veškerými inž. sítěmi, jsou příčně svažité, je možné využít k zástavbě. Na pozemcích nevázne žádné věcné břemeno, jiných práv a závad s nimi spojených (nebyly zjištěny) jsou nemovitosti prosty, nemovitosti nejsou prokazatelně pronajaty, není doložena žádná nájemní smlouva.


–8–

Ocenění Oddíl 1 a) Objekty a.1) Vyhláška 364/2010 Sb. a.1.1) Rodinný dům čp.254 – § 26a Podlaží: Název 1.PP - spodní stavba

2.NP - vrchní stavba 3.NP - vrchní stavba+zastřešení Součet: Podlažnost:

Výška 2,55 m

2,55 m 3,02 m

Zastavěná plocha dům+veranda dům = 9,87× 10,10 veranda = 8,32× 2,21 9,87× 10,10

=

118,07 m2

=

99,69 m2

9,87× 10,10

=

99,69 m2 317,45 m2

=

301,09 m3

=

254,20 m3

=

301,05 m3 856,34 m3

8,12 m 317,45 / 118,07

= 2,69

Obestavěný prostor (OP): 1.PP - spodní 2,55 × (dům+veranda ) stavba dům = 9,87× 10,10 veranda = 8,32× 2,21 2.NP - vrchní 2,55 × 9,87× 10,10 stavba 3.NP - vrchní 3,02 × 9,87× 10,10 stavba+zastřešení Obestavěný prostor – celkem:

=

Rodinný dům: typ D Konstrukce: zděná Podsklepení: podsklepená Podlaží: se dvěma nadzemními podlažími Vybavení: Název, popis 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky

Obj. podíl 4,30 % 24,30 % 9,30 % 4,20 % 3,00 % 0,70 % 6,40 % 3,30 %

Hodnocení Standardní Standardní Podstandardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní


–9–

9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16. 17. 18. 19. 20. 21. 22. 23. 24. 25. 26.

Název, popis Vnější obklady Vnitřní obklady Schody Dveře Okna Podlahy obytných místností Podlahy ostatních místností Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Rozvod vody Zdroj teplé vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyně Vnitřní vybavení Záchod Ostatní

Obj. podíl 0,40 % 2,40 % 3,90 % 3,40 % 5,30 % 2,30 % 1,40 % 4,20 % 4,00 % 0,50 % 2,80 % 1,60 % 0,50 % 2,90 % 0,50 % 5,00 % 0,40 % 3,00 %

Hodnocení Nevyskytuje se Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Podstandardní Standardní Standardní Standardní

Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 20a, tabulky č. 1: Kraj: Jihočeský Obec: Ševětín Počet obyvatel: 1 373 Indexovaná prům. cena (IPC): 3 495,– Kč/m3 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Nabídka vyrovnaná s poptávkou. Popis znaku Hodnocení znaku Ti 1 Situace na dílčím (segmentu) III. Nabídka odpovídá poptávce 0,00 trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlast- 0,00 nictví) 3 Vliv právních vztahů na proI. Negativní –0,01 dejnost (např. prodej podílu, pronájem) 3

Index trhu (IT = 1 + ∑ Ti):

0,990

i=1

Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 4 Klidná obytná čtvrť, s obytnými rodinnými domy na okraji obce. Popis znaku Hodnocení znaku 1 Význam obce I. Bez většího významu 2 Poloha nemovitosti II. Na okraji zastavěného území obce 3 Okolní zástavba a životní proII. Objekty pro bydlení středí 4 Obchod, služby, kultura v obci III. Více obchodů nebo služeb, pohostinské a kulturní zařízení 5 Školství a sport III. Základní škola a sportovní zařízení

Pi 0,00 0,00 0,00 0,03 0,03


– 10 – 6 Zdravotní zařízení 7 8 9 10 11

III. Ordinace praktického a odborného lékaře a 0,03 další zařízení Veřejná doprava III. Dobré dopravní spojení (v dosahu příměst- 0,04 ských linek vel. měst) Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 Nezaměstnanost v obci a okolí II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu 0,00 Nemovitosti Vlivy neuvedené I. Vlivy snižující cenu –0,01 11

Index polohy (IP = 1 + ∑ Pi):

1,120

i=1

Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 20a, tabulka č. 2 Konstrukce a technické vybavení v dobrém stavu, s pravidelnou údržbou. Popis znaku Hodnocení znaku 0 Typ stavby III. Podsklepený - se šikmou nebo strmou střechou 1 Druh stavby III. Samostatný rodinný dům 2 Provedení obvodových stěn III. Zdivo cihelné nebo tvárnicové 3 Tloušťka obvod. stěn II. 45 cm 4 Podlažnost I. Hodnota větší než 2 5 Napojení na veřejné sítě (příV. Přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn pojky) nebo propan butan 6 Způsob vytápění stavby III. Ústřední , etážové , dálkové 7 Zákl. příslušenství v RD III. Úplné - standardní provedení 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 9 Venkovní úpravy V. Nadstandardní provedení a rozsah 10 Vedlejší stavby tvořící přísluII. Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové šenství k RD zastavěné ploše nad 25 m2 11 Pozemky ve funkčním celku se III. Nad 800 m2 celkem stavbou 12 Kriterium jinde neuvedené I. Významně snižující cenu 13 Stavebně-technický stav II. Stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou * Kategorie stavby: C - stáří od 30 do 50 let včetně Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V14: 0,8

Vi D 0,00 0,00 0,00 0,00 0,08 0,00 0,00 0,00 0,05 0,00 0,01 –0,06 1,05*

12

Index konstrukce a vybavení (IV = (1 + ∑ Vi) × V13):

0,907

i=1

Index cenového porovnání (I = IT × IP × IV): Cena upravená (CU = IPC × I): Určení porovnávací hodnoty (OP × CU):

Rodinný dům čp.254 – zjištěná cena:

0,990 × 1,120 × 0,907 = 3 495,– × 1,006 = 856,34 × 3 515,97 =

1,006 3 515,97 Kč/m3 3 010 865,75 Kč 3 010 865,75 Kč


– 11 –

a.2) Věcná hodnota podle THU a.2.1) Rodinný dům čp.254 Jednotkové množství: Hlavní část : Obestavěný prostor základů: Jednotkové množství – celkem:

+ =

856,34 jedn. 10,00 jedn. 866,34 jedn.

Ocenění: Ke stanovení jednotkové ceny bylo použito ukazatelů THU firmy RTS. Seznam porovnávaných objektů: Ic – cenový index Ip – index polohy Iv – index vybavení Kp – koeficient plochy podlaží Kv – koeficient výšky podlaží JKSO Název Základní jedn. cena Ic Ip Iv Kp Kv VRN Váha Upravená jedn. cena 3 129,– Kč 803.71 domky izolované svislá nosná konstrukce zděná z cihel, tvárnic, bloků 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 0,00 1,0 3 129,– Kč Jednotková cena: 866,34 jedn. × 4 600,– Kč/jedn. Cena stavby: Určení opotřebení odborným odhadem: Stáří: 35 roků Opotřebení: 35,000 % Odpočet opotřebení: 3 985 164,– Kč × 35,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:

4 600,– Kč/jedn. 3 985 164,– Kč 3 985 164,– Kč

=

– =

1 394 807,40 Kč 2 590 356,60 Kč


2 590 356,60 Kč

a.3) Srovnávací hodnota a.3.1) Rodinný dům čp.254 Jednotkové množství: Hlavní část : Obestavěný prostor základů: Jednotkové množství – celkem:

+ =

856,34 jedn. 10,00 jedn. 866,34 jedn.

Ocenění: Ke stanovení jednotkové ceny bylo použito ukazatelů THU firmy RTS.


– 12 – Seznam porovnávaných objektů: Ic – cenový index Ip – index polohy Iv – index vybavení Kp – koeficient plochy podlaží Kv – koeficient výšky podlaží JKSO Název Základní jedn. cena Ic Ip Iv Kp Kv VRN Váha Upravená jedn. cena 803.71 domky izolované 3 129,– Kč svislá nosná konstrukce zděná z cihel, tvárnic, bloků 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 0,00 1,0 3 129,– Kč Jednotková cena: 866,34 jedn. × 4 600,– Kč/jedn. Cena stavby:

4 600,– Kč/jedn. =

Určení opotřebení odborným odhadem: Stáří: 35 roků Opotřebení: 35,000 % Odpočet opotřebení: 3 985 164,– Kč × 35,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:

– =

3 985 164,– Kč 3 985 164,– Kč

1 394 807,40 Kč 2 590 356,60 Kč

Výpočet cenových koeficientů Druh objektu: Obytný objekt Minimální cena srovnatelné nemovitosti: 3 150 000,– Kč Maximální cena srovnatelné nemovitosti: 3 500 000,– Kč Cenové koeficienty: CA CB CC CD CE

1,216 1,250 1,284 1,317 1,351

Hodnocení objektu: Název znaku Trh s nemovitostmi Orientace ke světovým stranám Konfigurace terénu Poloha vzhledem k centru obce Převládající zástavba Inženýrské sítě Doprava Obchod a služby Školství Zdravotnictví Kultura, sport, ubytování Úřady

Zatřídění C D D C E D C D C C C D

vk 5 5 3 5 5 5 5 5 5 5 5 2

Ci × vk 6,420 6,585 3,951 6,420 6,755 6,585 6,420 6,585 6,420 6,420 6,420 2,634


– 13 – Pracovní možnosti Životní prostředí Přírodní lokalita Změna v zástavbě Příslušenství nemovitosti Typ stavby Možnost dalšího rozšíření Obyvatelstvo Názor znalce Celkem:

D E C C D E B E D

5 5 5 5 1 5 1 5 5 92

6,585 6,755 6,420 6,420 1,317 6,755 1,250 6,755 6,585 120,457

Koeficient k = 120,457 / 92 = 1,3093 Korekce ceny: Cena po úpravě cenovými koeficienty:

× =


1,3093 3 391 553,90 Kč 3 391 553,90 Kč

a.4) Výnosová hodnota a.4.1) Rodinný dům čp.254 Fiktivní pronájem nemovitosti za smluvní dohodnuté nájemné. Výpočet ceny výnosovým způsobem a) Výměry pronajímaných ploch: Obytné plochy: m2 b) Výnosy z pronajímaných ploch (VC): Obytné plochy rodinný dům 2 b.j. s pří720,00 Kč × 300,00 m2 Kč/rok slušenstvím a zahradou c) Jednorázové náklady na dosažení příjmů: Provize za pronájem Kč Uvedení do pronajímatelKč ného stavu Jednorázové náklady NJ Kč celkem d) Roční náklady na dosažení příjmů: Časová cena C Kč Náklady na provoz Kč/rok Náklady na údržbu Kč/rok Pojištění Kč/rok Výpočet amortizace: Úroková míra pro iA amortizaci Další předpokládaná T roků životnost Amortizace kapitalizoC × iA Kč/rok ––––––––––– vaná na zbytkovou ži-

300,00

216 000,–

0,– 0,– 0,– 3 010 865,75 30 000,– 2 000,– 600,– 0,0300 60 18 465,52


– 14 – votnost (1+ iA)T – 1 Daň z nemovitosti Ostatní náklady Roční náklady celkem NR Čisté výnosy V = VC – NR e) Výpočet výnosové hodnoty věčnou rentou: Úroková míra i V / i – NJ Výnosová hodnota

Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok

400,– 5 000,– 56 465,52 159 534,48

Kč

0,0700 2 279 060,–

Oddíl 2 a) Objekty a.1) Vyhláška 364/2010 Sb. a.1.1) Studna – § 9 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ: Kopaná studna Hloubka studny: 7,00 m Elektrické čerpadlo: 1 ks Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 2222 Vedení vody místní trubní Kód standardní klasifikace produkce: 46.25.22.2 studny jinde neuvedené a jímání vody Koeficient změny ceny stavby: 2,322 Koeficient prodejnosti: 0,521 (Inženýrské stavby)

Ocenění: 5,00 m á 1 950,– Kč/m 2,00 m á 3 810,– Kč/m 1 ks elektrické čerpadlo: Základní cena:

+ + + =

9 750,– 7 620,– 10 780,– 28 150,–

Korekce základní ceny: Polohový koeficient K5: Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: Cena studny:

× × × =

0,8500 2,3220 0,5210 28 946,58 Kč

Určení opotřebení odborným odhadem: Stáří: 35 roků Opotřebení: 35,000 % Odpočet opotřebení: 28 946,58 Kč × 35,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:

– =

10 131,30 Kč 18 815,28 Kč

Studna – zjištěná cena:

Kč Kč Kč Kč

18 815,28 Kč


– 15 –

a.1.2) Zahradní dřevěný altán – § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění 23. Altán zahradní: 35,00 m2 ZP Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 242051 Pomníky a jiná drobná architektura Kód standardní klasifikace produkce: 46.39.99 Stavební díla jinde neuvedená Koeficient změny ceny stavby: 2,351 Koeficient prodejnosti: 0,521 (Inženýrské stavby)

Ocenění Základní cena: 35,00 m2 ZP × 2 050,– Kč/m2 ZP Korekce základní ceny: Polohový koeficient K5: Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: Cena stavby:

× × × =

0,8500 2,3510 0,5210 74 701,82 Kč

Určení opotřebení odborným odhadem: Stáří: 8 roků Opotřebení: 30,000 % Odpočet opotřebení: 74 701,82 Kč × 30,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:

– =

22 410,55 Kč 52 291,27 Kč

71 750,– Kč

Zahradní dřevěný altán – zjištěná cena:

52 291,27 Kč

a.1.3) Zahradní venkovní bazén – § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění 21. Bazén venkovní nezakrytý: 30,24 m3 OP Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 242 Ostatní inženýrská díla j. n. Kód standardní klasifikace produkce: 46.39.99 Stavební díla jinde neuvedená Koeficient změny ceny stavby: 2,351 Koeficient prodejnosti: 0,521 (Inženýrské stavby)

Ocenění Základní cena: 30,24 m3 OP × 1 825,– Kč/m3 OP Korekce základní ceny: Polohový koeficient K5: Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: Cena stavby:

× × × =

0,8500 2,3510 0,5210 57 458,45 Kč

Určení opotřebení odborným odhadem: Stáří: 10 roků Opotřebení: 30,000 % Odpočet opotřebení: 57 458,45 Kč × 30,000 %

–

17 237,54 Kč

55 188,– Kč


– 16 – Cena objektu po odečtení opotřebení:

=

Zahradní venkovní bazén – zjištěná cena:

40 220,91 Kč 40 220,91 Kč

a.1.4) Trvalé porosty – § 35 - § 42 Ovocné dřeviny, vinná réva a okrasné rostliny zjednodušeným způsobem – § 42 Plocha Název Parc. č. Koef. Jedn. cena poz. Celková cena 1 152 m2 trvalé porosty 171 0,065 88,2061 Kč 6 604,87 Kč = 6 604,87 Kč Trvalé porosty zjednodušeným způsobem § 42 – celkem:

Trvalé porosty – zjištěná cena:

6 604,87 Kč

Ceny objektů bez odpočtu opotřebení: 1) Studna 2) Zahradní dřevěný altán 3) Zahradní venkovní bazén 4) Trvalé porosty Cena objektů bez odpočtu opotřebení činí celkem: Cena po zaokrouhlení:

Ceny objektů včetně opotřebení: 1) Studna 2) Zahradní dřevěný altán 3) Zahradní venkovní bazén 4) Trvalé porosty Cena objektů včetně opotřebení činí celkem: Cena po zaokrouhlení:

28 946,58 Kč 74 701,82 Kč 57 458,45 Kč 6 604,87 Kč 167 711,72 Kč 167 710,– Kč

18 815,28 Kč 52 291,27 Kč 40 220,91 Kč 6 604,87 Kč 117 932,33 Kč 117 930,– Kč

b) Pozemky b.1) Vyhláška 364/2010 Sb. b.1.1) Pozemky na LV č.489 – § 28

Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 37,77 Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = Cp × 1,00, kde Cp = 35 + (1 373 – 1 000) × 0,007414 (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde 1 373 je počet obyvatel v obci. § 28 odst. 2 – Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití stavby + 45 % Pozemek pro stavbu s komerční využitelností + 40 % Úprava celkem: + 85 % ×

1,850


– 17 – Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Svažitý pozemek orientovaný na SV, S a SZ Možnost napojení na rozvod plynu Úprava celkem: Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: (Rodinné domy) Název Parc. č. zastavěná plocha a st. 380 nádvoří

– + +

4% 10 % 6% × × ×

Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m2] základní upravená 119 37,77 220,5151

1,060 2,170 1,372 Cena [Kč] 26 241,30

§ 28 odst. 5 – Pozemky zahrad a ostatní plochy Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití stavby + 45 % Pozemek pro stavbu s komerční využitelností + 40 % Úprava celkem: + 85 % ×

1,850

Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Svažitý pozemek orientovaný na SV, S a SZ Možnost napojení na rozvod plynu Úprava celkem: Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: (Rodinné domy) Koeficient úpravy dle §28 odst.5:

1,060 2,170 1,372 0,400

Název zahrada

Parc. č. 171

– + +

4% 10 % 6% × × × ×

Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m2] základní upravená 37,77 88,2061 1 152

Součet cen všech typů pozemků:

=

Cena [Kč] 101 613,43 127 854,73 Kč

Pozemky na LV č.489 – zjištěná cena:

127 854,73 Kč

b.2) Metoda tříd polohy b.2.1) Pozemky na LV č.489 Popis polohy pozemku: Velmi vhodná lokalita pro individuální rodinné bydlení, s dobrou infrastrukturou a dobrou technickou vybaveností. Pozemky oceněné metodou tříd polohy Název zastavěná plocha a nádvoří zahrada Výměra – celkem:

Parcelní číslo st. 380 171 =

Výměra 119,00 m2 1 152,00 m2 1 271,– m2


– 18 – Výpočet věcné ceny pozemků metodou tříd polohy: 4 500 000,– Kč Reprodukční cena stavby: 119,00 m2 Zastavěná plocha hlavním objektem: Tabulka tříd polohy: Název znaku Třída polohy I. Všeobecná situace 3 II. Intenzita využití pozemku 3 III. Dopravní relace k velkoměstu 3 IV. Obytný sektor 3 V. Řemesla, průmysl administrativa, obchod nehodnotí se 3,00 0,00 0,00 3,00 1,80 %

Průměrná třída polohy: Povyšující faktory: Redukující faktory: Výsledná třída polohy: Podíl ceny stavebního pozemku: Výpočet ceny: Základní cena pozemku: (4 500 000,– Jednotková cena stavebního pozemku: Cena stavební části pozemku: Jednotková cena ostatních pozemků: Cena ostatních pozemků: Průměrná jednotková cena pozemku: Výsledná cena pozemků:

× 1,80) / (100 – 1,80) 82 484,73 / (3 × 119,00) 231,05 × 357,00 231,05 × 0,15 34,66 × 914,00

82 484,73 231,05 82 484,73 34,66 31 679,24 89,82 114 163,97

Kč Kč/m2 Kč Kč/m2 Kč Kč Kč

Úprava ceny koeficientem: Dobré docházkové vzdálenosti do středu obce, klidné bydlení. klidné bydlení Cena po úpravě:


×

1,500 =

171 245,96 Kč 171 245,96 Kč

b.3) Indexová metoda b.3.1) Pozemky na LV č.489 Ocenění pozemků indexovou metodou Poloha oceňovaných pozemků: Velmi vhodná lokalita pro individuální rodinné bydlení, s dobrou infrastrukturou a dobrou technickou vybaveností. zastavěná plocha a nádvoří p.č.: st. 380 Základní jednotková cena: ZJC Kč/m2 37,77 Koeficienty pro výpočet indexu: A Územní struktura okrajová poloha v obci 0,60 B Typ stavebního pozemku stavebně připravený 1,50 C Třída velikosti obce pod 2 000 obyvatel 0,40


– 19 – D Obchodní, resp. průmyslová poloha E Územní připravenost, infrastruktura F Speciální charakteristiky volitelné Celkový index oceňovaného pozemku Jednotková cena pozemku Výměra pozemku: Cena pozemku zahrada p.č.: 171 Základní jednotková cena: Koeficienty pro výpočet indexu: A Územní struktura B Typ stavebního pozemku C Třída velikosti obce D Obchodní, resp. průmyslová poloha E Územní připravenost, infrastruktura F Speciální charakteristiky volitelné Celkový index oceňovaného pozemku Jednotková cena pozemku Výměra pozemku: Cena pozemku

obytné domy velmi dobrá nejsou Io = A × B × C × D × E × F JC = ZJC × Io Kč/m2 m2 Kč

1,30 1,25 1,00 0,585 000 22,10 119,00 2 629,90

Kč/m2

37,77

okrajová poloha v obci stavebně připravený pod 2 000 obyvatel obytné domy velmi dobrá nejsou Io = A × B × C × D × E × F JC = ZJC × Io Kč/m2 m2 Kč

0,60 1,50 0,40 1,30 1,25 1,00 0,585 000 22,10 1 152,00 25 459,20

=

28 089,10 Kč

ZJC

Výsledná cena pozemků: Úprava ceny koeficientem: Dobré docházkové vzdálenosti do středu obce, klidné bydlení. klidné bydlení Cena po úpravě:


×

1,500 =

42 133,65 Kč 42 133,65 Kč


– 20 –

C. Rekapitulace Viz. další text. Ceny podle cenového předpisu Cena objektů Cena pozemků Celková cena podle cenového předpisu Věcná hodnota objektů Věcná hodnota podle THU Srovnávací hodnota Stanovená věcná hodnota objektů Věcná hodnota pozemků Cena určená metodou tříd polohy Cena indexovou metodou Stanovená věcná hodnota pozemků Stanovená věcná hodnota celkem Výnosová hodnota Odhad obvyklé ceny: metoda střední hodnoty vážený průměr dle Naegeliho

3 128 800,– Kč 127 850,– Kč 3 256 650,– Kč 2 590 360,– Kč 3 391 550,– Kč 3 150 000,– Kč 171 250,– 42 130,– 20 000,– 3 170 000,– 2 279 060,– 2 724 530,– 2 429 840,–

Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč

Porovnávací orientační celková cena nemovitostí pro stanovení obvyklé ceny spoluvlastnického podílu id 1/4 k nemovitostem v k.ú. Ševětín, na LV č.489, podle odborného odhadu znalce činí : 3,150.000,– Kč Cena slovy: třimiliónystopadesáttisíc Kč

II. Ocenění nemovitostí - odhad hodnoty pro stanovení obvyklé ceny spoluvlastnického podílu id 1/4 k nemovitostem v k.ú. Ševětín, na LV č.489 : Pro stanovení obvyklé ceny nemovitosti ve smyslu definice uvedené v §2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů („zákon o oceňování majetku“) bylo použito obecné metodiky. Na těchto zásadách je ocenění vypracováno : „ Majetek a služba se oceňuje obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“ Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně, jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu.


– 21 – Předpoklady stanovení obvyklé ceny * Předmětem ocenění jsou pouze výše uvedené nemovitosti bez dalších vazeb * Předpokládá se bezzávadové vlastnické právo k oceňované nemovitosti tj.totožný vlastnický vztah k nemovitosti, prosté všech zadržovacích a omezovacích práv, služebností, věcných břemen či zadlužení. * Vychází se z toho, že všechny informace a podklady, které byly znalci předloženy a poskytnuty objednatelem, jsou pravdivé. STANOVENÍ HODNOTY NEMOVITOSTI METODOU KOMPARATIVNÍ (ANALÝZA TRHU) při ocenění touto metodou stanovujeme hodnotu nemovitosti pomocí analýzy prodejů obdobných druhů nemovitostí, které byly uskutečněny v dané lokalitě v nedávném období. Analyzují se majetky prodané nebo nabízené k prodeji v současných tržních podmínkách v daném místě a čase. Tyto nemovitosti se porovnávají s oceňovanými nemovitostmi pomocí kritérií a cenotvorných faktorů, ovlivňujících potencionální poptávku po těchto nemovitostech. Těmito faktory jsou zejména : - datum uskutečnění prodeje, příp.pouze dosud nerealizovaný prodej - lokalizace a situování nemovitosti - existence přístupových možností k nemovitostem, dopravní obslužnost a infrastruktura - velikost, rozsah a rozmanitost majetku - technické stáří objektu, rekonstrukce, vybavení - stavebně technický stav objektů, vybavenost objektů TZB - morální opotřebení - možnost dalšího rozšíření a výstavby v dané lokalitě - okruh potencionálních investorů - majetkové a právní vztahy, věcná břemena a jiné závady váznoucí na nemovitostech Údaje z těchto nabízených nebo realizovaných prodejů nemovitostí porovnáváme dle vybraných kritérií s námi oceňovanou nemovitostí a provádíme korekce hodnoty v závislosti na rozdílech obou nemovitostí (porovnávané-porovnávací). V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí-přibližně srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by neměly být starší než jeden rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu by údaje ztratily svou vypovídající schopnost. Zpracovatel posudku provedl aktuální průzkum na trhu realizovaných prodejních cen přibližně srovnatelných nemovitostí v místě a čase (údaje realitních kanceláří a statistické údaje), s použitím vlastních zkušeností zpracovatele ze znaleckých posudků pro obdobné objekty, zpracovaných v roce 2010 a ze zjištěných údajů kupních a realizovaných cen konce roku 2010 a začátkem roku 2011, viz přiložené kopie (předpokládá se, že reálná realizovaná obvyklá cena je cca o 10% nižší, než je nabídka RK). Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu s nemovitostmi (vývěsky RK, jejich nabídkové a informační bulletiny, internetové portály RK atd.), vyhodnocováním údajů z denního tisku, sledováním aukcí a dražeb, s konsultacemi s realitními kancelářemi Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena nemovitostí, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. ZNALECKÝ POSUDEK Č.852 - 38/11, 09.05.2011

– 22 – Stanovení obvyklé ceny je hypotetické, protože se nedá najít v místě stejná nemovitost, se kterou by se dala posuzovaná srovnat, obvyklá cena je zjišťována i dotazy na potenciální zájemce o koupi. Stanoveno odhadním srovnáním prodejních cen v místě a čase přibližně podobných nemovitostí, s přihlédnutím ke skutečnosti, že se ceny obdobných nemovitostí za posledních 12 měsíců propadly o 10 – 12 %, teď stagnují, s mírným oživením začátkem roku. Pro nemovitosti oceňovaného typu v dobrém stavu, uvedené velikosti, vybavení, zjištěnému technickému stavu v dané lokalitě poptávka vyrovnaná s nabídkou. S přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu technickému stavu a vybavení a způsobu využití jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je obchodovatelná -prodejná. Podle databáze CSÚ vytvořené MF ČR ke sledování a vyhodnocování cen dle §33 odst.3, zákona č.151/1997 Sb., je využito rozložení cenové hladiny podle druhu nemovitosti, jejich polohy a dalších faktorů, jakož i vývoj tohoto rozložení v místě a čase. Zdroj dat, jejich frekvence vychází z reálných, skutečně přiznaných cen, který je do toku transakcí na trhu nemovitostí předávaný. Nemovitostí jsou v Česku dlouhodobě nadhodnocené, a lze očekávat pokles jejich cen. Vyplývá to z výzkumu realitního trhu prováděném v Centru pro ekonomický výzkum a postgraduální vzdělání (CERGE), které je součástí Akademie věd. Průzkum se snažil zjistit, zda po splasknutí realitní bubliny v USA nedošlo k podobnému splasknutí cen v Česku. "Nejviditelnějším příznakem 'bubliny' je prudký nárůst cen, který však v CERGE nezaznamenali," uvedli v tiskové zprávě. Výzkumníci z CERGE předpokládají, že vlivem rostoucí inflace a nižšího růstu HDP v poslední době poptávka po bydlení klesne, a jeho ceny se ještě více sníží. Většina developerských firem nyní skutečně čelí snížení poptávky až o třetinu. Zákazníci totiž vyčkávají, až se ceny sníží. Podle průzkumu nemovitosti v Česku zdražovaly zejména v roce 2007. "A to po letech zpomalení růstu a navzdory jiným ekonomickým ukazatelům - nájmům, nákladům, příjmům domácností," poznamenali výzkumníci. Ředitel společnosti Central Europe Holding Jiří Pácal Novinkám potvrdil, že již nyní tržní ceny padají dolů. Podle něj se právě oproti roku 2007 ceny snížily zhruba o 15 až dvacet procent. Nabídkové ceny klesly podle nejnovějších údajů Českého statistického úřadu v posledních třech měsících loňského roku poprvé od roku 2005. Ve srovnání s loňským třetím čtvrtletím byly nižší o 1,7 procenta. Také v rámci celé republiky se nepřetržitý růst cen trvající od roku 2005 téměř zastavil. V současné době rodinné domy mírně podražily. Další analýzy jsou sledovány v souvislosti s těmito faktory : - období (rok výstavby, nákupu nebo prodeje nemovitostí) - velikostní kategorie obce, regionu - pásmo opotřebení staveb, podle pozemků a podle druhu členění nemovitosti - stupni pásma opotřebení, časová závislosti - majetkoprávní vztahy ostatní parametry (jednotková cena atd.) - cenový index Z předchozího textu : Stanoveno odhadním srovnáním prodejních cen v místě a čase přibližně podobných nemovitostí (nemovitosti ale dokončené v lepším stavu), s přihlédnutím ke skutečnosti, že v současné době rodinné domy mírně podražily. - informace o nemovitosti s prohlídkou a zaměřením (viz.předchozí text) - zatřídění nemovitosti dle posudku, velikost objektu, opotřebení, stáří, technická infrastruktura, a poloha, velikost v obci a v regionu - průměrné ceny ze Z.P. v regionu, v pásmu opotřebení 35 %


– 23 – -

korekční součinitel cenového indexu podle průměrné ceny a cenových indexů v závislosti na velikosti obce a stupni opotřebení Srovnávací cena, referenční vztah : TC = ( CST * QF ) * IF * VEL F * SWOT * PF Kde výraz v závorce určuje součin cen dle ČSÚ a velikostní faktor oceňované nemovitosti, ostatní výrazy jsou faktory investora a obecného cenového trendu, analýzy SWOT, variačního koeficientu v závislosti na poloze a infrastruktury obce v regionu. K jednotlivým faktorům : - IF = obec je vybavena inženýrskými sítěmi, s možností napojení na zemní plyn, příjezdové cesty jsou zpevněné, nemovitost je situovaná na okraji obce, vedle málo frekventované místní komunikace, v intravilánu obce, v její obytné zóně, dobrý přístup k nemovitosti - VEL F = obec je podle velikosti zařazena s počtem obyvatel do 2 000, má statut městyse, obec s dobrou dopravní dostupností a dobrou infrastrukturou, krátká dopravní dostupnost statutárního města, prakticky předměstská oblast Č.Budějovic - SWOT = silné stránky - regionální napojení na silniční spojení budoucí dálnice E55(D3)České Budějovice-Praha a Český Krumlov-Plzeň, silnice II/603, dostupné rekreační oblasti CHKO Třeboňsko, Lipno, - dobrá dostupnost do všech částí okolních měst v blízkosti obce, Č.Budějovice 15 km - obec je nedaleko rekreační oblasti Lipenské přehrady, řeky Vltavy, Lužnice a CHKO Třeboňsko CHKO Blanský les a CHKO Šumava - stavby v zóně bydlení, současně s možností rozšíření - možnost parkování ve dvoře - vestavěná garáž v domě s vraty přímo do ulice - plně obyvatelný průměrný standard, bez nutnosti úprav stavebních rekonstrukcí a technické ho vybavení = slabé stránky - nemovitosti v podílovém spoluvlastnictví - nemovitosti-pozemky ve svahu Přírodní katastrofy : Za přírodní katastrofy se považují velká neštěstí, živelné pohromy a události s tragickými následky. Lze je členit na záplavy, a povodně, sesuvy půdy, sopečné erupce, tajfuny, zemětřesení. V podmínkách ČR lze uvažovat se záplavami, povodněmi a sesuvy půdy, jako přímými následky nadměrných atmosférických srážek. Ostatní katastrofické jevy nebyly na území ČR významně zaznamenány. Nemovitosti je na vyvýšeném místě, nenachází se v území, kde by bylo možné s uvedenými jevy počítat. Při záplavách v roce 2002 byly nemovitosti nad hladinou záplavové vlny. Radonové riziko : vzhledem k tomu, že nebylo předloženo měření vnitřní koncentrace radonu v objektu, je proveden odhad na základě odvozené mapy radonového rizika ČR pro Jihočeský kraj a je stanovena I. kategorie - nízké radonové riziko. Možnost pronikání radonu z podloží do interiéru závisí na typu objektu, na těsnosti spodní stavby a způsobu větrání. S ohledem na tuto skutečnost je pravděpodobnost radonového rizika nízká. Pravděpodobnost překročení interiérové koncentrace radonu s ohledem na použitý stavební materiál a v závislosti na druhu užitkové vody je taktéž velmi nízká. Územní plán : Pod tímto pojmem je zahrnutý celý proces zpracování a pořízení územně plánovací dokumentace, završený schválenou obecně závaznou vyhláškou s grafickým plánem využití území. Celý tento proces je upravený Stavebním zákonem č.183/2006 Sb. ve znění pozdějších předpisů, stav územně plánovací dokumentace je jedním z faktorů, ovlivňujícím obvyklou cenu


– 24 – nemovitostí. Pozemek zahrady je možné využít k zástavbě, srovnávací vypočtená administrativní cena bude upravena na obvyklou – zvýšením ceny pozemku. Rodinný dům : V tomto případě je již v předchozí části posudku stanovena hodnota věcná a administrativní, která je orientační a je dále upravena o opotřebení na cenu reprodukční a úpravou koeficientem prodejnosti pak oscilující relativně k ceně obvyklé. Je však nutno upozornit, že tato cena je stejně cenou syntetickou – administrativní, neboť podstatně nereflektuje stav trhu k datu ocenění. Zároveň je nutno konstatovat, že věcnou hodnotu trh zásadně neakceptuje vzhledem k velmi vysoké ceně stavebních prací a to i přes snížení o opotřebení. Hodnota výnosová - je založena na kapitalizaci přepokládaného stabilizovaného čistého ročního zisku z nájemného, t.j. hrubý výnos minus správní, provozní a další náklady mimo těch, které nejsou součástí předpokládaného nájmu. Čistý výnos je kapitalizován na základě odhadnuté tržní úrokové míry na principu věčné renty. Obecně a i v tomto případě se pokládá za nejpřesnější hodnota stanovená srovnáním, která je dále při stanovení obvyklé ceny použita. Pozemky : při ocenění nemovitosti je obvyklá cena pozemků zohledněna v konečné obvyklé ceně nemovitosti. Obecná cena je statistickým výsledkem indexů cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Podmínkou srovnání je jednak existence rozvinutého trhu s nemovitostmi, jednak přístup k informacím o sjednaných cenách. Výsledná srovnatelná hodnota je cena, za kterou by mohla být nemovitost prodána v daném místě a čase. Při ocenění pozemků je podkladem ocenění jednak hodnota dle předpisu jednak cena určená výnosovou metodou a metodou srovnání.¨ 1) administrativní cena 2) metoda tříd polohy 3) metoda indexová Administrativní cena Cena pro toto ocenění byla stanovena na základě vyhlášky ministerstva financí č. 364/2010 Sb. platné ke dni ocenění, je orientační.. Metoda tříd polohy Ocenění vychází ze srovnatelných polohových statistických údajů. Metoda indexová Je statistickým výsledkem indexů cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Podmínkou srovnání je jednak existence rozvinutého trhu s nemovitostmi, jednak přístup k informacím o sjednaných cenách. Výsledná srovnatelná hodnota je cena, za kterou by mohla být nemovitost prodána v daném místě a čase.

Obvyklá cena nemovitostí : znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitostí stanovuje cenu nemovitostí, která by byla dosažena při prodeji stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. ZNALECKÝ POSUDEK Č.852 - 38/11, 09.05.2011

– 25 –

Závěr znalce : v úvahu byla vzata ta skutečnost, že oceňované nemovitosti jsou přiměřeně průměrně, opotřebované, v dobrém technickém stavu, mají průměrné parametry obvykle vybavených obdobných nemovitostí, s možností okamžitého využití ke standardnímu trvalému rodinnému dvougeneračního bydlení, komerčnímu využití (pronájmu) - bez stavebních úprav a úprav technického vybavení.. Dům je osazený v obytné zástavbě, v oblasti s možným rekreačním využitím-blízké lesy, řeka Vltava, Lužnice, místní rekreační koupaliště, cyklostezky a turistické trasy, blízká rekreační oblasti CHKO Třeboňsko, Blanský les a Šumava atd. Využití nemovitostí je vhodné, výhodou je blízkost statutárního města České Budějovice a Veselí n.Lužnicí, Tábor, České Budějovice (cca 15 km), lokalita v místě je s kompletním technickým vybavením inženýrskými sítěmi na patě pozemků a výbornou infrastrukturou obce. Město s dobrou dopravní dostupností, pěší dostupností do centra obce a dostupností lékařské péče, nemovitosti jsou dle ÚP s možností využití pozemku zahrady k zástavbě, ve spoluvlastnictví. V současném stavu obyvatelná a pronajímatelná nemovitost. Na základě uvedených podkladů, zjištěným kupních cen v místě (viz.příloha), s přihlédnutím k místním podmínkám polohy nemovitosti a výše uvedeného komentáře odhaduji obvyklou cenu nemovitostí pro potřebu exekučního řízení takto :

Celková obecná cena nemovitostí pro stanovení obvyklé ceny spoluvlastnického podílu id 1/4 k nemovitostem v k.ú. Ševětín, na LV č.489, podle odborného odhadu znalce činí : 3,250.000,– Kč Cena slovy: třimiliónydvěstěpadesáttisíc Kč

Rozpočet celkové obecné ceny na jednotlivé spoluvlastníky Název spoluvlastníka Benýšková Markéta Šiklová Anna Šikl Jaroslav (povinný z exekuce)

Spoluvlastnický podíl 1 /4 1 /2 1 /4

Podíl ceny 812.500,– Kč 1,625.000,– Kč 812.500,– Kč


– 26 –

1. Obvyklá cena spoluvlastnického podílu id 1/4 k nemovitostem v k.ú. Ševětín, na LV č.489, podle odborného odhadu znalce činí :

812.500,– Kč Cena slovy: osmsetdvanácttisícpětset Kč

2. Práva a závady váznoucí na spoluvlastnickém podílu id 1/4 k nemovitostem v k.ú. Ševětín, na LV č.489, podle odborného odhadu znalce činí : na základě zjišťovacího řízení na KN a v předložených dokladech, nebyly zjištěny žádné skutečnosti, ze kterých by vyplývaly (Smlouvy o pronájmu, Smlouvy o věcném břemeni atd.) závady na nemovitostech. Nebyly zjištěny ani písemné závazky ze smluvních ujednáních, jejichž existenci nelze z výpisů v KN zjistit. Práva a závady jsou, ve smyslu OSŘ č.99/1963 Sb., v platném znění, dle § 336 a,odst.1, písm.b, týkající se ceny jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených a dle § 336 a, odst.1, písm.c, ve znění dle § 336 a, odst.2, nulové.

0.000,– Kč Cena slovy : nula Kč

3. Práva a závady váznoucí na spoluvlastnickém podílu id 1/4 k nemovitostem v k.ú. Ševětín, na LV č.489, které prodejem z dražby nezaniknou: na základě zjišťovacího řízení na KN a v předložených dokladech, nebyly zjištěny žádné skutečnosti, ze kterých by vyplývala práva a závady, které prodejem z dražby nezaniknou.

V Českých Budějovicích, 09.05.2011 Ing. Milan Paleček Opatovická 27 370 10 České Budějovice 10


– 27 –

D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 26.11.1986, č.j. Spr.199/86, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 852 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji fakturou č.37/11 a 49/11 podle připojené likvidace.


– 28 –

E. Seznam příloh Ke znaleckému posudku jsou přikládány uvedené přílohy, ostatní budou pro potřebu řízení doloženy objednatelem.

2 1 1 2 1 1 1 1 4 3

x x x x x x x x x x

A4 (2 listy) výpis z KN A4 kopie mapy katastrálního území A4 kopie katastrální mapy A4 kopie přehledné mapy A4 kopie fotomapy A4 kopie ortomapy A4 kopie mapy Earth A4 kopie turistické mapy A4 fotodokumentace A4 srovnatelné nemovitosti


11

Recommend Documents