-1-
ZNALECKÝ POSUDEK č. 1998-584/2014 o odhadu ceny obvyklé rodinného domu č.p. 96 na parcele č. st. 311/2, včetně pozemků p.č. st. 311/2 a p.č. 701/4, součástí a příslušenství ( LVč. 114), v k.ú. a obci Vidnava, okres Jeseník
Objednatel posudku:
Soudní exekutor JUDr. Jiří Trojanovský, Exekutorský úřad Frýdek-Místek Farní 23 738 01 Frýdek-Místek
Účel posudku:
Zjištění ceny obvyklé nemovité věci pro exekuční řízení č.j. 143 EX 00036/11
Podle stavu ke dni 18. 11. 2014 posudek vypracoval:
Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava
Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 14 stran. Objednateli se předává v 5 vyhotovení. V Ostravě 19. 11. 2014
-2-
A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit nemovitou věc včetně součástí a příslušenství, ocenit jednotlivá práva a závady, ocenit závady, které prodejem z dražby nezaniknou a odhadnout cenu obvyklou 2. Informace o nemovité věci Název nemovitosti: rodinný dům č.p. 96, včetně pozemků a příslušenství Adresa nemovitosti: při ul. Fojtství Okres: Jeseník Obec: Vidnava Katastrální území: Vidnava 3. Prohlídka a zaměření nemovité věci Prohlídka nemovité věci byla provedena dne 18. 11. 2014 za účasti znalce. 4. Podklady pro vypracování posudku Informativní výpis z katastru nemovitostí LV č. 114 pro k.ú. Vidnava ze dne 19.11.2014. Kopie katastrální mapy. Usnesení Soudního exekutora JUDr. Jiřího Trojanovského sp.zn. 143 EX 00036/11-258 o ustanovení znalce. Doplňující údaje povinného. 5. Vlastnické a evidenční údaje Jako vlastník nemovité věci je v KN na LV č. 114 zapsán: Uhlík Jan Fojtství 96, Vidnava, 790 55 Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Uhlík Jan Zahájení exekuce - Uhlík Jan Zástavní právo exekutorské Zástavní právo smluvní
blíže viz informativní LV v příloze
-36. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitost se nachází v obci Vidnava na Jesenicku. Nemovitost se nachází v zastavěné části obce, ve vzdálenosti cca 300 m od centra obce, při ul. Fojtství, po její pravé straně směrem z Vidnavy na Žulovou. Okolní zástavbu tvoří zástavba rodinných domů. V okolí nemovitosti pouze základní občanská vybavenost, špatné dopravní spojení do spádových měst Jeseník a Javorník, ve kterých se nachází kompletní občanská vybavenost. Nemovitá věc je tvořena rodinným domem č.p. 96, pozemky p.č. st. 311/2 a 701/4 a příslušenstvím, které jsou v jednotném funkčním celku. Příslušenství a součástí nemovité věci tvoří: a) vedlejší stavby - dvě kolny na parc.č. 701/4 b) venkovní úpravy - přípojky IS, oplocení a zpevněné plochy, žumpa c) trvalé porosty - na pozemcích se nachází ovocné trvalé porosty různého druhu a stáří d) garáž - přízemní zděná garáž s pultovou střechou, přistavěna k štítové stěně rodinného domu Pozitiva oceňované nemovité věci: - umístění v klidné lokalitě k bydlení - dům je po částečné rekonstrukci Negativa oceňované nemovité věci: - nutné další investice na opravu vnější fasády - malý pozemek - umístění v nevyhledávané lokalitě, s vysokou mírou nezaměstnanosti a nízkými příjmy, kde je velmi malá poptávka po nemovitostech 7. Obsah posudku I) Odhad ceny obvyklé Přílohy: - Fotodokumentace - Mapa širších souvislostí - Srovnávané nemovité věci - Informativní výpis z Katastru nemovitostí
-4-
B. Posudek Odhad ceny obvyklé B.1) Použitá metodika ocenění Odhad ceny obvyklé srovnávací metodou Za metodu srovnávací se považuje hodnotové srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány. Tuto metodu lze v tomto případě použít rovněž v podobě vyhodnocení nabídek k prodeji obdobně situovaných nemovitých věcí. Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitých věcí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitých věcí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku.
B.2) Popis B.2.A) pozemky Výčet pozemků: Parc.č.St.311/2 Parc.č. 701/4
zastavěná plocha a nádvoří zahrada
o výměře 181 m2 o výměře 175 m2
Pozemky jsou v jednotném funkčním celku se stavbami a příslušenstvím. Pozemky jsou rovinaté a nachází se na nich rodinný dům, vedlejší stavby, venkovní úpravy a trvalé porosty. Celková výměra činí 356 m2. B.2.B) Hlavní stavba: 1) Rodinný dům č.p. 96 Oceňovaný rodinný dům je z větší části podsklepený, má dvě nadzemní podlaží a obytné podkroví. Základy objektu betonové, nosné konstrukce cihelné v tl. 45 cm. Stropy s rovným podhledem. Krov střechy sedlový s krytinou BRAMAC. Klempířské konstrukce provedeny z pozinkovaného plechu. Vnější omítky vápenné (částečně zatepleno polystyrenem), vnitřní vápenné štukové. Schody do suterénu betonové, do nadzemních podlaží dřevěné. Dveře dřevěné, náplňové, hladké plné i prosklené. Okna v 1. NP původní dřevěná dvojitá, ostatní plastová a střešní v podkroví. Podlahy obytných místností plovoucí, v ostatních prostorách převážně keramická dlažba. Vytápění objektu ústřední s plynovým kotlem. Rozvod vody studené i teplé. Zdrojem teplé vody je plynový bojler. Vnitřní vybavení tvoří vana, sprchový kout, WC. Vybavení kuchyně tvoří kuchyňská linka a plynový sporák. Odkanalizování objektu je svedeno do žumpy. Objekt je napojen na IS: vodovod, plynovod, elektrorozvod. Stáří objektu odhaduji na 86 let. V posledních 15 letech probíhala na nemovitosti rekonstrukce některých konstrukcí a vybavení, blíže v analytické metodě opotřebení u jednotlivých konstrukcí. Objekt se nachází v průměrném stavu, s pravidelnou údržbou.
-5Dispoziční řešení: 1. PP - sklepní prostory, kotelna 1. NP - vstupní veranda, chodba se schodišťovým prostorem, WC, komora, kuchyně, koupelna, pokoje 2. NP - chodba s kuchyňským koutem, 2 pokoje, WC s koupelnou podkroví - WC, dva pokoje Zastavěná plocha objektu činí cca 100 m2. Znalec odhaduje obytnou plochu objektu na cca 170 m2. Celková plocha obestavěného prostoru je cca 535 m3. B.2.C) Příslušenství nemovité věci tvoří: a) vedlejší stavby - dvě kolny na parc.č. 701/4 b) venkovní úpravy - přípojky IS, oplocení a zpevněné plochy, žumpa c) trvalé porosty - na pozemcích se nachází ovocné trvalé porosty různého druhu a stáří d) garáž - přízemní zděná garáž s pultovou střechou, přistavěna k štítové stěně rodinného domu
-6-
Stanovení hodnoty srovnávací metodou Při použití srovnávací metody je nutno provést srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými objekty, jejichž ceny byly v nedávné době na trhu realizovány. Tržní hodnota nemovitých věcí srovnávací metodou je zjišťována na základě srovnávací analýzy základních parametrů oceňované nemovité věci a ověřených informací ze stávajícího trhu nemovitých věcí. V současné době se v této lokalitě běžně obchoduje s rodinnými domy. Nabídka převyšuje poptávku. V okolí nemovité věci se nabízí obdobné nemovité věci v rozmezí cca 290 tis. až 990 tis. Kč dle technického stavu, umístění v lokalitě, velikosti pozemku apod. Nutno podotknout, že se jedná o ceny nabídkové, které bývají od realizovaných cen vyšší cca o 10 až 15%. Příklady obdobných nemovitých věcí pro srovnání jsou uvedeny v příloze č. 3. Srovnávací analýza je provedena v následující tabulce. oceňovaná Srov. 1 Vidnava č.p. Vidnava 96 ZÁKLADNÍ ÚDAJE plocha pozemku zastavěná plocha užitná podlahová plocha prodejní/nabídková cena celkem EKONOMICKÉ ÚDAJE Typ transakce korekce pro typ trans. datum nabídky/prodeje korekce pro datum nabídky FYZICKÉ ASPEKTY tech. stav objektu korekce pro tech. Stav lokalita/přístupnost korekce pro lokalitu vzhled a atraktivita korekce pro atraktivitu příslušenství korekce pro příslušenství korekce pro velikost domu korekce pro velikost pozemku Indikovaná hodnota nemovité věci
356 100 170
Srov. 2 Vidnava
344 230 160 350 000 nabídka
202 102 202 390 000 nabídka
0,90 X.14
srov.
1,05
1,00
1,00
1,05 srov.
1,00 horší
1,05 horší
1,00 horší
srov.
horší
srov.
1,00
1,05
1,00
0,90 IX.14
horší
srov.
srov.
nabídka
X.14
horší
438 254 177 290 000
0,90
1,00
1,00
Cena nemovité věci zjištěna srovnáním (orientační):
nabídka
X.14
srov.
Srov. 3 Vidnava
744 132 110 399 000
0,90
1,00
350 003
Srov. 3 Vidnava
1,00 horší
1,05 srov.
1,05 srov.
1,00 1,00 1,00
1,05 0,95 1,05
1,00 1,10 0,90
1,00 1,00 1,00
315 000
405 311
391 949
287 753
350 003,- Kč
-7Po provedené celkové analýze nemovité věci, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitých věcí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, zejména na velikost domu, velikost pozemku, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovité věci, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou nemovité věci zjištěnou srovnávací metodou ve výši 350 003,- Kč. Cena zjištěna srovnávací metodou zahrnuje jak cenu pozemků, tak i staveb a příslušenství. Srovnávací hodnota (zaokrouhleno) celkem
350 000,- Kč
Závěr – zdůvodnění obvyklé ceny: Obvyklá cena nemovité věci: rodinného domu č.p. 96 na parc.č. st. 311/2, parcela č. st. 311/2 a p.č. 701/4 včetně součástí a příslušenství, v k.ú. a obci Vidnava, okres Jeseník, zapsaných na LV č. 114, je stanovena ke dni 18.11.2011. Na základě zjištěných cen a na základě zjištěných údajů, se započtením a zvážením rozhodujících podmínek, majících vliv na konečnou hodnotu (velikost, poloha, stav, umístění, nabídku a poptávku, apod.), stanovuji cenu obvyklou oceňované nemovité věci k datu ocenění ve výši
350 000,- Kč.
-8-
C. Rekapitulace
1) Obvyklá cena nemovité věci rodinného domu č.p. 96 na parc.č. st. 311/2, parcela č. st. 311/2 a p.č. 701/4 včetně součástí a příslušenství (LV č. 114) činí
350 000,- Kč Slovy: třistapadesáttisíc Kč 2) Ocenění práv a závad váznoucích na nemovité věci
0,- Kč Slovy: nula Kč 3) Výsledná cena nemovité věci včetně příslušenství a součástí
350 000,- Kč
Slovy: třistapadesáttisíc Kč
Znalci nejsou známy žádné právní vady, které by nezanikly prodejem nemovité věci z dražby.
V Ostravě, 19. 11. 2014
Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1998-584/2014 znaleckého deníku.
-9Přílohy: Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovité věci Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí Příloha č. 3: Srovnávané nemovité věci Příloha č. 4: Výpis z katastru nemovitostí
- 10 Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovité věci Rodinný dům č.p. 96
Rodinný dům s garáží
Vedlejší stavby
SZ pohled na dům
Kotelna v suterénu
Kuchyně 1.NP
Koupelna 1.NP
Kuchyňský kout 2.NP
Pokoj v podkroví
- 11 -
Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí
- 12 Příloha č. 3: Srovnávané nemovité věci Nemovitá věc č. 1 RD Vidnava Cena: 350 000,- Kč Zastavěná plocha: 230 m2 Užitná plocha: 160 m2 Velikost pozemku: 344 m2 Rodinný dům řadový 4+1 v obci Vidnava. V přízemí domu se nachází kuchyň, pokoj, koupelna s WC. V 1.patře 3 pokoje. Možno vybudovat další pokoje v podkroví. U domu garáž s terasou. Na dvorku zděná kůlna. Dům je napojen na městskou kanalizaci a vodovod, elektřina 230/400V, plynová přípojka v domě. Vytápění ústředním topením s kotlem na pevná paliva. Ohřev vody el. bojlerem.
Nemovitá věc č. 2 RD Vidnava Cena: 390 000,- Kč Zastavěná plocha: 102 m2 Užitná plocha: 202 m2 Velikost pozemku: 202 m2 RD o velikosti 4+1 v obci Vidnava. Jedná se o řadový dům. V přízemí je prostorná chodba, kuchyň, obývací pokoj, kotelna a spíž. V patře je předsíň, chodba, obývací pokoj, dětský pokoj, kuchyň, koupelna, WC a vstup na terasu. Ve II.NP se nachází půda, kde lze vybudovat další obytné místnosti. Střecha sedlová, topení ústřední plynové. Voda je z řádu, odpady svedeny do kanalizace. Za domem je dvorek a zahradní posezení.
Nemovitá věc č. 3 RD Vidnava Cena: 399 000,- Kč Zastavěná plocha: 132 m2 Užitná plocha: 110 m2 Velikost pozemku: 744 m2 Samostatně stojící RD 5+1 v klidné části města Vidnava. Jedná se o částečně podsklepenou cihlovou stavbu na kamenýchh základech se sedlovou střechou pokrytou eternitem.Dům je připraven ke kompletní rekonstrukci, hotová je již koupelna.V přízemí se nachází zádveří, chodba, schodiště, kuchyň, tři pokoje, koupelna se sprchovým koutem a toaletou a komora. V podkroví jsou dva pokoje a prostorná půda.Vytápění bylo řešeno elektrickým kotlem s rozvody ústředního topení, ale radiátory zde nejsou. Voda je k dispozici obecní, odpady jsou svedeny do jímky s přepadem. Plyn je zaveden. K domu náleží samostatně stojící garáž a neudržovaná zahrada s ovocnými stromy. Celá nemovitost je oplocena.
Nemovitá věc č. 4 RD Vidnava Cena: 290 000,- Kč Zastavěná plocha: 254 m2 Užitná plocha: 177 m2 Velikost pozemku: 438 m2 Městský dům, který se nachází 100 m od centra Vidnavy. Dům je zděný se sedlovou střechou, má dvě nadzemní podlaží a podkroví. Přízemí je upraveno pro menší prodejnu. Dům je napojen na veřejný vodovod, kanalizace napojena na vlastní žumpu. Dům je napojen na veřejné rozvody NN a zemní plyn. Vytápění pevnými palivy nebo lokálními plynovými topidly. Je zde rozvod studené a teplé vody, zdrojem je el. Bojler. Přístup a příjezd je z místní zpevněné komunikace. Dům byl postaven před rokem 1900 a je zde nutné provést celkovou rekonstrukci. Před cca 10 lety byla provedena nová koupelna. K domu náleží zahrada a kůlna.
