100% DOORBESTEMMEN WERKCONFERENTIE

100% DOORBESTEMMEN WERKCONFERENTIE

Doetinchem, 3 oktober 2014

De Baptistenkapel van Doetinchem, gebouwd in 1881 op de vroegere buitenwal. Het gebouw is in hoofdvorm en detaillering goed bewaard gebleven en het interieur is nog grotendeels oorspronkelijk. De eigenaar kan de restauratiekosten van dit rijksmonument niet opbrengen en heeft sinds 2009 de kapel met bijbehorende pastorie te koop staan. Op deze bijzondere en toepasselijke locatie vond op 3 oktober een werkconferentie plaats over de Achterhoekse aanpak voor leegstand van vastgoed. Deelnemers waren afkomstig uit de culturele sector, gemeenten, provincie, regio, coöperaties, zorginstellingen, ontwerp- en adviesbureaus, onderwijs en enkele ministeries.

Beelden: © Thea van den Heuvel /DAPh (foto’s bijeenkomst) Gemeente Doetinchem (foto’s leegstand) Karres en Brands (foto leegstand, pagina 4) Wing (foto huidige pagina) Flickr (foto achtergrond voorblad)

“Wees niet bang om stappen te zetten!”

100%

doorbestemmen

“De kracht van de Achterhoek is d’ran.”

“Leegstand wordt niet per definitie veroorzaakt door krimp.”

Bestuurlijke inzet: d’ran! Gespreksleider Lubbert Hakvoort vraagt drie bestuurders naar hun motivatie en inzet rond deze opgave. Zij spelen in de aanpak van leegstand een belangrijke rol. Als gastvrouw doet Ingrid Lambregts (wethouder Ruimtelijke Ordening en Volkshuisvesting, gemeente Doetinchem) de aftrap. “Regeren is vooruitzien. We hebben leegstand niet in de hand en zullen zeker niet alles kunnen herbestemmen. Toch moeten we er wat mee. We zijn hier om bouwstenen te verzamelen voor de omgang met leegstand. Laten we vandaag een krachtig team leegstand formeren voor de hele Achterhoek geïnspireerd door de aanpak van Doetinchem. De problematiek in Doetinchem is misschien wat anders, maar we hebben elkaar wel nodig en kunnen veel van elkaar leren. Er zijn veel onzekerheden, maar wees niet bang om stappen te zetten .” Josan Meijers (gedeputeerde Wonen, Ruimte en Water, provincie Gelderland) vervolgt: “We zijn de afgelopen jaren al actief betrokken geweest bij de Achterhoek. De provincie heeft er in haar omgevingsvisie voor gekozen om zo min mogelijk nieuw vastgoed toe te voegen. Bij ieder nieuw plan wordt gekeken of we ook met bestaande bouw uit de voeten kunnen. We hebben elkaar als partners nodig: gemeenten, ondernemers, de gevestigde orde van raadsleden en wethouders met hun bestuurlijke ervaring, maar ook nieuw bloed, zoals de aanwezige studenten hier. Wat het Rijk betreft zou het enorm helpen als zij ons, als anticipeergebied,

ondersteunt met richtlijnen, zodat nieuwe programma’s en plannen daarop gebaseerd kunnen worden. Bijvoorbeeld rond de problematiek van agrarische bedrijven want daar is nog een enorme leegstand te verwachten. Dat kunnen wij niet alleen oplossen. Maar daar gaan we niet op wachten. De kracht van de Achterhoek is d’ran! Er is veel gepraat, nu is het tijd om stappen te zetten.” Als wethouder van de gemeente Berkelland is Leo Scharenborg in de stuurgroep Achterhoek 2020 sterk betrokken bij het leegstandvraagstuk. “ De stuurgroep staat in de startblokken. Op strategisch niveau zijn al stappen gezet, maar nu komt de tijd om echt door te pakken in de dagelijkse praktijk. Leegstand wordt niet per definitie veroorzaakt door krimp. Dat er minder bedrijven zijn komt bijvoorbeeld niet zozeer doordat er minder mensen zijn, maar doordat bedrijven nu anders opereren dan voorheen. Daardoor zijn er minder bedrijventerreinen nodig. Net als in de agrarische sector: het aantal dieren wordt niet minder, maar bedrijven zijn anders georganiseerd, stallen worden anders gebruikt. Ook het onderwerp wonen en zorg verdient aandacht. We moeten deze bijeenkomst gebruiken om goed na te denken over mogelijke oplossingen. We hoeven niet alles gezamenlijk te doen. Het is nodig dat we formuleren hoe we willen samenwerken en ook hoe we samen in de toekomst kunnen investeren en financiële middelen verzamelen. Want om de financiën kunnen we niet heen. Aan de slag!”

3

Wat doen we met al dat vastgoed? Er is geen programma.

Resultaten pilot 100% doorbestemmen in de Achterhoek Marco Broekman is stedebouwkundige bij bureau Karres en Brands. Samen met Stadkwadraat en de Hogeschool Arnhem Nijmegen heeft hij een verkenning uitgevoerd hoe je leegstand kan aanpakken door gebiedsgericht te werken, naast maatwerk per locatie. En door niet alleen financieel naar een gebouw te kijken, maar vooral ook naar de maatschappelijke waarde die het heeft voor de omgeving. De studie biedt een inspirerende en vernieuwende kijk op de leegstand van (maatschappelijk) vastgoed in de Achterhoek. De analyse (hoeveel vastgoed komt leeg, waar, wat?) is beeldend uitgewerkt en de opgave scherp neergezet: de komende 25 jaar komt 40% van de gebouwen met een maatschappelijke functie leeg te staan en voor het overgrote deel zijn daar ook geen nieuwe functies voor. Het probleem is dus aanzienlijk! Broekman: “ De hamvraag is: wat doen we met al die gebouwen 4

als er geen functies voor zijn? De echte parels kunnen wel herbestemd worden. Een deel van de gebouwen kan worden vrijgegeven voor tijdelijk of experimenteel gebruik. Betrek de bevolking en ondernemers erbij. Koppel ambities van partijen aan de juiste locatie. Maar een groot deel van de gebouwen zal niet aan sloop ontkomen. Met sloop wordt schaarste gecreëerd en dat maakt de markt voor investeerders aantrekkelijker. Sloop is een kans om een bredere transitieopgave aan te pakken. Zeker hier in de Achterhoek liggen kansen voor een hergebruik-economie.” Regionaal afstemmen en samenwerken is belangrijk omdat elk gebied eigen kansen en kwaliteiten heeft. Bovendien is de pijn ongelijk verdeeld, de grootste klappen vallen in Bronkhorst en Berkelland. Broekman: “We hebben voor de regio allerlei kwaliteiten in kaart gebracht, zoals landschap, cultuurhistorie, onroerend goed waarde, maar ook het sociale aspect (noaberschap), economische kwaliteiten en de bereikbaarheid. Door waarden te combineren zie je

waar kansen liggen voor bepaalde ontwikkelingen of herbestemming. We hebben met een paar scenario’s geoefend, en ook een voorbeeld uitgewerkt. Bredevoort heeft veel waardevolle panden. Die kunnen alleen herbestemd worden als de rest van de regio meewerkt, door wat meer te slopen, en niet in hetzelfde segment te gaan herbestemmen. Je moet hierover het gesprek aangaan, samen keuzes maken en de pijn verdelen, bijvoorbeeld met een sloopfonds. Het gevaar is anders dat door concurrentie en slechte afstemming waarde vernietigd wordt.“ De presentatie van Marco Broekman is te downloaden via deze link: http://www.wing.nl/up_ download/100_doorbestemmen

“Kies waardevolle plekken en wees niet bang elders te slopen.”

tellingen Na de presentatie toetst gespreksleider Lubbert Hakvoort de meningen in het publiek aan de hand van stellingen.

Reactie: “Het geeft impuls aan nieuwe maak-industrie. Maar daar is wel meer regelgeving voor nodig dan nu beschikbaar is.”

Stelling 1: sloop is een kans om de economie van de Achterhoek een impuls te geven.

Stelling 3: Lokaal maatwerk vraagt om sterke regionale afspraken.

Nagenoeg iedereen is het eens met deze stelling. Reactie tegen:” Hoe kan je dat financieel vertalen? Zoveel afwaarderen kan ik bijna niet als kans zien.”

Stelling 2: Een regionale ruimtelijke strategie voor sloop en hergebruik zal nieuwe investeerders trekken doordat schaarste ontstaat. Het overgrote deel van de deelnemers is het hiermee eens.

Alle deelnemers staan hier achter. Een reactie: “Als er geen regionale afspraken worden gemaakt ontstaat concurrentie en kannibalisme.”

Stelling 4: Gemeenten zijn primair verantwoordelijk voor transparante informatie over leegstand en vrijkomend vastgoed.

gemeenten.” Een reactie voor: “Tegen zijn suggereert dat iemand anders dan de gemeente het op moet pakken en dat zie ik niet gebeuren.”

Stelling 5: De (rijks)overheid moet het goede voorbeeld geven door kansloos maatschappelijk vastgoed te slopen en af te waarderen. Veelal voorstemmers, een enkeling tegen. Reactie tegen: “Kijk je naar vastgoed of kijk je naar de economie? Kijk beter naar wat kansloos is. Dan blijkt misschien dat er bij meer gebouwen kansen liggen.”

De meningen zijn ongeveer gelijk verdeeld. Een reactie tegen: “Je moet het samen doen, niet alleen

5

De Doetinchemse aanpak

De Doetinchemse aanpak van leegstand Yana van Tienen werkt bij de gemeente Doetinchem aan het leegstandsvraagstuk. In februari 2014 is een plan van aanpak opgesteld dat richting geeft aan alle activiteiten. Een team leegstand is in het leven geroepen met lijntjes binnen en buiten de gemeente. Ze werken aan procesverbetering, regelgeving en handhaving, onderzoek en monitoring en het stimuleren en verbinden van de partijen die verantwoordelijk zijn. Heel praktisch, met korte lijnen zodat je snel knan werken. Van Tienen: “We hebben een beslisboom opgesteld die helpt keuzes te maken. We kijken naar cultuurhistorische, bouwtechnische, maatschappelijke en omgevingswaarden. Zo wordt bijvoorbeeld bij maatschappelijke waarde ook gekeken naar de gevolgen voor mensen die soms uit hun sociale omgeving weg moeten.

6

Waarde zit ‘m dan niet in de stenen, maar in de mensen. Als overheid moeten we daar zorgvuldig mee omgaan.” Belangrijk onderdeel van de strategie is een goede inventarisatie en de actualisatie daarvan. Er zijn gebieden aangewezen die prioriteit krijgen, verder worden onderzocht en met maatwerk worden aangepakt. In alle gevallen op basis van samenwerking met eigenaren en gebruikers en waar nodig met partijen buiten het gebied. Van Tienen: “Werk gebiedsgericht en integraal, met meerdere disciplines. En durf ook te experimenteren. Als gemeente kan je een spil zijn in de samenwerking met maatschappelijke partners. Daarvoor heb je wel een beetje eigenwijze ambtenaren nodig!” De presentatie van Yana van Tienen is te downloaden via deze link: http://www.wing.nl/ up_download/100_doorbestemmen

“Werk gebiedsgericht en integraal, met meerdere discipllines.”

Deelsessies

Na de plenaire presentaties is in zes groepen over verschillende thema’s doorgepraat:

1. Doetinchemse aanpak

(Yana van Tienen) Hoe kunnen we de Doetinchemse aanpak opschalen tot een regionale variant?

2. Kernenfoto´s

(Hans Suurmond) Hoe gebruiken we het project kernenfoto’s om leegstand aan te pakken?

3. Sloop: Verdienmodel of kostenfactor?

(René Plaggenburg) Hoe kunnen we de sloop opgave betaalbaar, of zelfs tot een verdienmodel maken?

4. Morgen beginnen!

(Riet Dumont) Waarmee kunnen we morgen beginnen?

5. Omgaan met wet- en regelgeving

(Rogier van Aaken, Jannemarie de Jonge) Welke wet- en regelgeving belemmert ons en hoe kunnen we dit aanpakken?

6. Detailhandel

(studenten Radboud ism Janneke Rutgers) Criteria & Cases

7

Doetinchemse aanpak Workshopleider: Yana van Tienen, gemeente Doetinchem

Hoe kunnen we de Doetinchemse aanpak opschalen? Een tiental deelnemers bezocht deze workshop en toen was de kamer ook vol. De belangrijkste reden van hun bezoek? Getriggerd door de geboden informatie en zoekend naar mogelijkheden om iets te kunnen leren van de Doetinchemse aanpak. Kunnen we samenwerken en hoe? Trefwoorden die werden genoemd in relatie tot de presentaties in het ochtendprogramma waren: kannibaliseren, team leegstand, aantrekkelijkheid van de stad, erfgoed, keuzes maken, leegstand, samenwerken – samen doen en herbestemmen. De insteek en achtergrond van de deelnemers varieerde sterk van gemeenteambtenaar, tot Doetinchemse ondernemer, raadslid, tot provincie, woningcorporatie, makelaar en student. Dat er voor iedereen nog werk te doen is als het gaat om draagvlak te krijgen voor de aanpak van leegstand was een boodschap waar de groep zich en masse achter schaarde. Ieder heeft daar ook z’n eigen rol in. Daarnaast formuleerden de deelnemers tijdens de bijeenkomst zeven concrete punten waaraan gewerkt zou moeten worden: 1. De inventarisaties die er zijn hebben informatie die onvergelijkbaar is. Er moet dus een inventarisatie komen waarvoor van tevoren is afgesproken welke elementen die bevat en hoe die tot stand komt. 8

2. Het wordt tijd dat er Achterhoek-breed keuzes worden gemaakt waar op wordt ingezet. Een goede inventarisatie is daarvoor de basis. Een beslisboom als toegepast in de Doetinchemse aanpak of variatie daarop kan daarbij helpen. De gepresenteerde scenario’s door Karres en Brands boeien als methode. De verkenning naar scenario’s verdient een vervolg als onderdeel van het regioproces. 3. Diverse (samenwerkende) gemeentelijke leegstandteams als toegepast in de Doetinchemse aanpak of een variatie daarop zullen zich bezig moeten gaan houden met de regionale aanpak van de leegstand en dan speciaal het maximaal herbestemmen van bijzondere objecten en gebieden. Er zou volgens een gedragen format gewerkt moeten worden. 4. Het is zinnig om naar lokale contactpersonen of kwartiermakers op zoek te gaan. 5. Om verpaupering te voorkomen, moeten we van elkaar leren. Doetinchem heeft al het e.e.a. onderzocht op het gebied van regelgeving. Deel de informatie. Beslis per gemeente wat je wel/niet overneemt. 6. Van goede voorbeelden kan je leren en goede voorbeelden zijn overal. Maak een all over presentatie die voor iedere

gemeente toegankelijk is. Plan naar aanleiding daarvan werkbezoeken. 7. Zet naast de Doetinchemse aanpak elementen die daar nog niet inzitten, maar elders succes hebben en maak met deze basis een regionaal plan. Voor veel actiepunten is het ambtelijk apparaat van de gemeente aan zet. Dit betekent dat er bestuurlijk draagvlak moet zijn. Zonder opdracht kan de ambtenaar niet aan de gang. De ambtelijke adviezen, separaat en in de groep tot stand gekomen, moeten vervolgens ook weer bestuurlijk gedragen worden (rol voor de stuurgroep Achterhoek 2020), geaccordeerd en in ander beleid zoals de regionale woonvisie geïmplementeerd. Mogelijk kunnen de andere overheden hierin een stimulerende rol spelen. Als er geen uren en geld wordt vrijgemaakt voor dit onderwerp, zal de aanpak ook niet van de grond komen. Kernwoord in de bovengeschetste aanpak is structuur. Door feitelijk, met gedeelde uitgangspunten en werkwijzen aan de slag te gaan, is de kans op draagvlak ook het grootste en worden uitkomsten makkelijker geaccepteerd. “Draagvlak als gevolg van gedeelde werkwijze ” Henk ter Horst, provincie Gelderland

“Doen wat je met de mond belijdt.” Niek Bennink, Wonion

Hoe gebruiken we het project kernenfoto’s om leegstand aan te pakken? Tijdens de workshop werd duidelijk, dat er grote lokale verschillen zijn, die vragen om een lokale aanpak. Om concurrentie te voorkomen is een gemeenschappelijk kader echter noodzakelijk. We moeten voorkomen dat we lang blijven praten en dus gewoon ook aan de slag gaan. Dat kan door goede initiatieven uit de samenleving (ondernemers, vastgoedeigenaren, bewoners etc.) te ondersteunen. De aanpak van leegstand betekent dat we verder moeten kijken dan ons eigen (institutionele) belang. Hiervoor is het nodig draagvlak te creëren voor een gezamenlijke aanpak en een gezamenlijke visie op te toekomst te formuleren.

Kernenfoto’s

Concrete suggesties: 1.

2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9.

Bewustwording: in beeld brengen van het vraagstuk; wat is het probleem. Initiatieven van onderop laten zien en goede pilots ondersteunen. Bestuurlijk draagvlak creëren bij gemeenteraden. Meer lef bij bestuurders. Fondsvorming: breed; niet alleen de overheid. Eenduidige visie --> stip op de horizon. Keuzes maken op basis van een gezamenlijk afwegingskader. Actieve rol stuurgroep A2020 (ondernemers, organisaties en overheden samen). Aan de slag.

Workshopleider: Hans Suurmond, Regio Achterhoek

“Laten we de focus vooral richten op de kansen die we zien, en niet onszelf in de put in praten vanwege de omvang van het vraagstuk” bestuurder

9

Sloop

Hoe kunnen we de sloopopgave betaalbaar op zelfs tot een verdienmodel maken? Voor de geïnteresseerden in de financiële aspecten van sloop was het even schuiven en schikken op het balkon van de Baptistenkapel. Het gesprek onder leiding van René Plaggenburg (directeur sloop en reststoffencentra Dusseldorp) ging over algemene principes en concrete kansen. Bij sloop heb je vaak te maken met milieuaspecten zoals asbest. Dat vraagt om een aparte benadering. Bijvoorbeeld zoals is voorgesteld met de Asbesttrein. Je kan sanering makkelijker maken door vergunningen en subsidies gezamenlijk te regelen. Bovendien kan je bij hogere volumes kortingen bedingen dus kostenbesparing. Veel materiaal kan echter hergebruikt worden. Maar dan moet je er op een andere manier naar kijken. In een circulaire economie denk je aan de voorkant al na over hergebruik in plaats van achteraf een probleem te hebben. Bij het ontwerp, maar ook als het gaat om regelgeving. Waarom zijn er voorschriften dat deuren elke

10

zoveel jaar weer vijf centimeter hoger moeten zijn? Dat belemmert hergebruik! Als de vraag naar sloop materiaal toeneemt zal ook de prijs stijgen en wordt sloop aantrekkelijker. Die vraag kan je beïnvloeden door bijvoorbeeld voor te schrijven dat elk nieuw gebouw voor een bepaald percentage uit hergebruikt materiaal bestaat. De overheid kan hier regelingen voor maken en ook een voorbeeldrol vervullen. Voor de opwaardering van de N18 is veel sloopmateriaal nodig. Waarom dat uit Noord-Holland halen als het ook van leegstaande agrarische gebouwen in de Achterhoek kan komen? In de regio kan je de stroom van recyclebaar materiaal door goed samenwerken afstemmen op de vraag. Ook in de keuze van welke gebouwen je met voorrang gaat slopen zou je moeten meewegen welke materialen je (waar en wanneer) kan hergebruiken. Als hergebruik een algemeen principe is levert het waarde op in plaats van die te vernietigen.

Workshopleider: René Plaggenburg, Dusseldorp

“Het roer moet om. Maak van hergebruik een uitgangspunt”

Concrete suggesties: 1.

Sloop agrarisch vastgoed kansrijk als fundering N18. 2. Laat de keuze welke gebouw gesloopt wordt ook afhangen van de waarde van de grondstof die vrijkomt door de sloop. 3. Voorschrijven van recyclemateriaal in bestekken + vergunningen.

Morgen beginnen! Workshopleider: Riet Dumont, provincie Gelderland

We hebben een langetermijnstrategie nodig, maar waar we kunnen beginnen gaan we ook beginnen! In deze groep werden 3 concrete initiatieven besproken. Deurvorst in Terborg en het Klooster in Ulft (beide gemeente Oude IJsselstreek) gaan over hergebruik van een monumentaal pand. Het project Asbesttrein zet in op een asbestvrije Achterhoek. De discussie over het hergebruik van beide monumentale gebouwen spitst zich toe op enkele aandachtspunten.

Aandachtspunten

Je moet feiten en cijfers kennen om te weten wat je handelingsruimte en -perspectief is. Data zijn nog niet (overal) op orde. Het kadaster biedt daarbij hun hulp aan. Alle initiatieven zetten hun eigen doel centraal, dat is logisch want daar zit de energie. Dat neemt niet weg dat het nodig blijft om lokale initiatieven op lokaal én regionaal niveau te bezien op wat het doet met de maatschappelijke behoefte en de interacties tussen doelen en belangen. Zowel financiële als maatschappelijk waardering zijn belangrijk bij het maken van keuzes. Dorpsraden spelen doorgaans een actieve rol bij het verwerven van draagvlak binnen hun eigen gemeenschap. Verder gaat het dan meestal ook niet (geen regionale afstemming). Draagvlak van inwoners alleen is niet voldoende, om tot uitvoering te komen is een ‘coalition of the willing‘ nodig van alle relevant partners. De Deurvorst (biologische winkel, horeca en tuin) heeft de betrokken zorgaanbieders, zorgverzekeraar en ook de gemeente nodig om het Biologisch cluster met zorgappartementen, kantoorruimte en inzet van arbeidsgehandicapten te realiseren.

Het Klooster zal in balans moeten zijn met de plannen voor de DRU en de detailhandel in het kernwinkelgebied. Leegstaande panden zijn in beeld gebracht. Ze kijken naar kansen voor ondernemers. Het Klooster valt buiten het kernwinkelgebied. Stedelijke herverkaveling (ruilen van eigendommen) zou hier kunnen helpen. Volgend jaar is bij wet geregeld dat dan geen overdrachtsbelasting meer betaald hoeft te worden. De Asbesttrein richt zich op het buitengebied. Het vraagstuk gaat verder dan leegstaande agrarische gebouwen, ook particulier woningbezit uit bepaalde bouwjaren heeft een probleem. Asbest in bestratingsmateriaal is eveneens een lastige opgave die tot nu toe nog weinig aandacht heeft gekregen. Saneren kost €10/m2 (20.000-100.000 euro per agrarisch bedrijf).

Welke handelingsperpectieven zien de deelnemers? 1.

Ingaan op het bod van het Kadaster samen met de Radboud Universiteit Nijmegen (Erwin van der Krabbe) om de feiten en cijfers goed in beeld te brengen. Zij kunnen de data in kaartbeelden vertalen. Dat helpt bij het maken van keuzes. 2. Kadaster: onderzoekt op bouwjaar, eigenaar/eigendom. Waar zit wat en hoeveel. - Bouw samen een asbest register op. - Fiscale mogelijkheden juiste prikkel geven, bedrijven die al beëindigd zijn en nog gaan beëindigen - Slimmer organiseren, samen kun je meer..

3.

4. 5.

6. 7.

8.

9.

Werkgelegenheid in de bouw creëren bij hergebruik, sloop en asbestsanering. Zowel financiële als maatschappelijke waarde meewegen bij besluitvorming, als burgers ergens voor gaan, dienen ze de ruimte te krijgen hun ‘droom’ waar te maken. Stedelijke herverkaveling als instrument benutten. Continuïteit in beleid is erg belangrijk om beweging op gang te krijgen in de vastgoedmarkt. Koppel asbestverwijdering aan een starterslening. Ervaring van makelaar gespecialiseerd voor het agrarisch gebied: een huis met asbest verkoopt niet. Maak een revolverend fonds waaruit een zachte lening kan worden gesloten om het asbest te verwijderen. Daarna is het gebouw weer verkoopbaar. Na verkoop kan de lening worden terugbetaald. Er is een fiscale prikkel nodig die het niet meer lucratief maakt leegstaande gebouwen te laten staan. Bij beide genoemde initiatieven helpt het om complementaire economieën bij elkaar te brengen. Het geheel is meer dan de som der delen, terwijl ook voor elke participant/ ondernemer de meerwaarde voelbaar is. “Die Asbesttrein, daar moeten we gewoon mee beginnen. Met twee benen op de grond kun je ook heel ver kijken!” Otto Willemsen, Duurzaam4life

11

Omgaan met wet- en regelgeving Workshopleiders: Rogier van Aaken, provincie Gelderland Jannemarie de Jonge, Wing

Waar lopen we tegenaan, hoe kunnen we dat aanpakken en welke partijen zijn daarvoor nodig? Een gemêleerd gezelschap van wethouders, beleidsadviseurs, financieel deskundigen en ondernemers ging in gesprek over aandachtspunten in regelgeving in relatie tot sloop en herbestemming. De meeste aandacht ging uit naar financiele aspecten en ruimtelijke ordening. Fiscale regelingen, het verdelen van de financiele pijn (verevening) en het afwaarderen van vastgoed houdt de gemoederen bezig. Jaap Zijda (Stadkwadraat): “Denk niet te makkelijk over afwaarderen van de boekwaarde. Boekwaarde is de waarde waarvoor een object in de ‘boeken’ staat. De hoogte is maar één kant van de medaille. Bepalend is meestal hoe deze gefinancierd is, met eigen of vreemd vermogen. In dat laatste geval wordt het lastig”. Maar gelukkig is er ook goed nieuws. Mireille Groet (ministerie van I&M) wist te melden: “Als het gaat om kantoren en detailhandel, dan zijn beleggers al flink aan het afwaarderen, en dat wordt gestimuleerd door de Nederlandse Bank”. Gemeenten kunnen herbestemming met de ruimtelijk instrumentarium een belangrijke impuls geven. Dit creëert schaarste en duidelijkheid. Immers, “marktpartijen zijn eerder geneigd te investeren als er op gebiedsniveau duidelijk is over waar hun investeringen zullen gaan renderen”.

12

Concrete suggesties

Als concrete suggesties voor herbestemming en sloop werden de volgen depunten geopperd: 1. Fiscaal aantrekkelijker maken van sloop (6% BTW, overdrachtsbelasting, asbestverwijdering etc). 2. Bestemmingen: planvoorraad terugschroeven (=schaarste creëren), kiezen waar je wil herbestemmen of slopen (=duidelijkheid bieden). 3. Stimuleren herbestemming: gemengde bestemming mogelijk maken (benutten nieuwe omgevingswet). 4. Verevening en stedelijke herverkaveling: proefprogramma uitbreiden (provincie). 5. Boekwaarde: transparant maken (gemeente, geef inzicht in methodiek). 6. Maak het omvormen van traditionele verzorgingshuizen naar individuele woningen makkelijker.

Inventarisatie van aandachtspunten de praktijk van sloop en herbestemming: Financiële aspecten: • Hoe voorkom je dat leegstand als fiscale aftrekpost aantrekkelijker is dan herbestemming? • Voor boeren is het bedrijf hun pensioenvoorziening; dit maakt sloop of omzetting naar een burgerwoning (waarbij de fiscus komt afrekenen) lastig • Regelingen die sloop of

herbestemming makkelijker kunnen maken: vrijstelling van overdrachtsbelasting bij stedelijke herverkaveling, aantrekkelijker maken van ‘afboeken’, creatief omgaan met gemeentefonds in krimp/ anticipeerregio’s. Bestemmingen: • Makkelijker maken van gedogen, tijdelijk bestemmen, gemengde bestemming (bijvoorbeeld opnemen wat je NIET wil) • Is de nieuwe Omgevingswet een kans? Bijvoorbeeld voor regionale verevening, of salderen van milieueffecten? • Planschade: criterium voorzienbaarheid is belangrijk. Volg de “pilot Amsterdam” Vergunningen: Drank & horecawet, mogelijk maken van mengfuncties: een tijdelijke ontheffing hiervoor lijkt een ingewikkelde procedure. Milieuwetgeving: Kan niet-agrarische functies in buitengebied, en daarmee herbestemming, belemmeren.

“Marktpartijen zijn eerder geneigd te investeren als duidelijk is waar investeringen gaan renderen”. “Denk niet te gemakkelijk over afwaarderen.”” Jaap Zijda, Stadskwadraat

initiatieven leegstand detailhandel: criteria & cases Studenten van de Radboud Universiteit Nijmegen zijn de afgelopen weken aan de slag geweest met de onderzoeksvraag: “Welke factoren dragen bij aan het tot stand komen van een uitnodigend klimaat voor bottomup initiatieven?”. Daarbij gaan zij in op leegstand in de detailhandel en hebben ze twee cases bestudeerd, BS22 in Groenlo en ’t Klooster in Ulft. Tijdens deze workshop deelden de studenten hun kijk op het succes van deze initiatieven en werd hier verder over gediscussieerd. Daarnaast presenteerden ze hun concept “local networkers”, dat gaat over hoe dit soort initiatieven ook verder in de regio gebruikt zouden kunnen worden. Een hoofdlijn in de discussie gaat over de tweeledige benadering van dit soort initiatieven. Aan de ene kant geldt het dat je bottomup initiatieven absoluut niet moet willen sturen, het eigen initiatief is juist de kracht. Aan de andere kant blijkt dat enige regionale afstemming van initiatieven toch wenselijk is. Kans op succes is groter wanneer niet alle kernen dezelfde initiatieven hebben, zo werd er gezegd. Ook wanneer de overheid initiatieven wil ondersteunen moeten er keuzes gemaakt worden, regionale afstemming kan hierbij ook relevant zijn. De spanning zit dus op het vlak van lokaal versus regionaal.

De studenten stellen dat de kracht van deze ‘bottom-up’ initiatieven vaak ligt in een ‘local networker’ met een uitgebreid netwerk die de brug legt tussen bewoners, ondernemers en overheid. Door een netwerk op te stellen waarbij de ‘local networkers’ van de verschillende kernen met elkaar verbonden worden, kunnen initiatieven beter op elkaar worden afgestemd en kan men ook naar elkaar verwijzen. Daarop volgde de vraag; “wat heeft een local networker dan eigenlijk nodig?”. Vrijheid om te handelen en gemakkelijke afstemming zijn belangrijke voorwaarden. Vertrouwen speelt daarbij een essentiële rol. Ook kwam als kanttekening naar voren dat ‘local networkers’ vaak veel eigen tijd investeren in hun projecten. Om de inzet van de lokale werker te kunnen behouden/vergroten is een financiële ondersteuning wenselijk. We zijn gewend te denken in financiering van fysieke structuren, maar in dit geval zou je dus kunnen denken aan een investering in sociale structuren. Daarop inhakend werd geconcludeerd hiervoor minder naar de overheid te kijken. Hierin kan ook een rol weggelegd zijn voor lokale ondernemers, organisaties of betrokken inwoners.

Detailhandel Workshopleider: Janneke Rutgers, Achterhoek 2020

“De overheid is vaak gewend te denken aan fysieke investeringen, maar sociale investeringen zijn ook ontzettend belangrijk.”

“Mensen moeten weten waar ze naar toe kunnen met hun idee of plan.”

“Het gaat om de combinatie van de kracht van een locatie en de kracht van een netwerk - de mensen .”

13

Afsluiting Met de rijke oogst uit de werkgroepen in het achterhoofd sluiten Leo Scharenborg en Ingrid Lambregts af met een korte terug- en vooruitblik. Leo Scharenborg: “We zullen de rijke oogst nog moeten sorteren. We zullen keuzes moeten maken. In het proces rond de kernenfoto’s zal dat in 2015 nadrukkelijk aan de orde zijn. Maar laten we aan de slag gaan met het laaghangend fruit. Bijvoorbeeld die fundering van de N18 van eigen sloopmateriaal, kijk wie je nodig heb om het logistiek georganiseerd te krijgen voor

een gunstige prijs. Start het nu op samen met LTO, gemeentes, provincie, bedrijven, etcetera!” Ook Ingrid Lambregts kijkt met een positief gevoel terug op de bijeenkomst. “ De presentaties hebben enorm geïnspireerd, en in de workshops zijn volop goede ideeën naar voren gekomen. Het werkt om zoals hier initiatieven te delen, contactgegevens uit te wisselen en aan te haken bij waar energie zit. Ik zie licht aan de horizon; we trekken samen op om een visie te maken en die uit te voeren met ‘coalitions of the

willing’. Regio Achterhoek is goed op weg.” Josan Meijers is enthousiast over de uitkomsten van de bijeenkomst. "Juist omdat ook ondernemers, studenten en mensen uit de zorg aanwezig waren en er goede ideeën werden geopperd. De kernenfoto’s helpen ons om een keuze te maken uit herbestemmen, vrijgeven en experimenteren of slopen. Het is goed dat we met z’n allen gaan nadenken over criteria om de strategieën toe te passen. Daarmee kunnen we de slag van theorie naar praktijk maken."