10-75

ZNALECKÝ POSUDEK č. 2518 – 615 / 2013 dle Usnesení č.j. 067 EX 6557/10-75

Objednavatel: Sídlo: IČ:

Zhotovitel: Sídlo: IČ:

mail:

Exekutorský úřad Praha 5 JUDr. Juraj Podkonický, Ph.D., soudní exekutor Evropská 663/132, 160 00 Praha 6 49720821

Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Přemyslova 38/1285 500 08 Hradec Králové 2630 2047 Společnost je zapsána v obchodním rejstříku vedeném Krajským soudem v Hradci Králové, oddíl C, vložka 26398. Znalecký ústav je zapsán do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost pro obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. [email protected]

Účel posudku:

Znalecký posudek je vypracován na základě Usnesení č.j. 067 EX 6557/10-75 vydaného Soudním exekutorem JUDr. Jurajem Podkonickým, Ph.D. dne 02.09.2013.

Posudek obsahuje:

40 stran včetně příloh

Posudek se předává:

ve třech vyhotoveních

Výtisk číslo:

3

Zpracováno:

13.11.2013

Odhadci a znalci CZ, s.r.o.

Obsah posudku

Znalecký posudek č. 2518 – 615 / 2013

strana

A 1 2 3 4 5

NÁLEZ...............................................................................................................................3 Úkol a předmět ocenění ...............................................................................................3 Místní šetření ...............................................................................................................3 Den ocenění .................................................................................................................3 Podklady ......................................................................................................................3 Uznávané metody ocenění ...........................................................................................4

B 1 2 3

POSUDEK .........................................................................................................................8 Aplikovaná metoda ocenění.........................................................................................8 Ocenění ......................................................................................................................10 Vyhodnocení..............................................................................................................28

C

REKAPITULACE ..........................................................................................................29

D

ZNALECKÁ DOLOŽKA...............................................................................................29

E

PŘÍLOHY........................................................................................................................30

2



A NÁLEZ 1

ÚKOL A PŘEDMĚT OCENĚNÍ

Znalecký posudek je vypracován na základě žádosti objednavatele posudku. Úkolem zhotovitele je dle Usnesení č.j. 067 EX 6557/10-75: - ocenit nemovitost a její příslušenství, - ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené. Jedná se o ocenění budovy bydlení č.p. 116, část obce Strojetice, stojící na pozemku parc.č. St. 101/1, jiné stavby bez č.p./č.e. stojící na pozemcích parc.č. St. 101/2 a St. 217 a pozemků parc.č. St. 101/1, St. 101/2, St. 217, 599/2, 599/3, 822/2, 828/2 a 873/3, k.ú. Strojetice u Podbořan, obec Kryry, zapsáno na LV č. 38, vedeném KÚ pro Ústecký kraj, KP Žatec. Předmět ocenění: Hlavní stavba: budova bydlení č.p. 116. Příslušenství věci hlavní: vedlejší stavba: dílna na pozemcích parc.č. St. 101/2 a St. 217, pergola na pozemku parc.č. 101/1, venkovní úpravy: oplocení, vjezdová brána, zpevněné plochy, inženýrské sítě: přípojka el. energie, přípojka veřejného vodovodu, přípojka do veřejné kanalizace. Pozemky parc.č. St. 101/1, St. 101/2, St. 217, 599/2, 599/3, 822/2, 828/2 a 873/3. Součástí pozemků jsou trvalé porosty: pozemek parc.č. 101/1: okrasné keře (3 kusy), okrasné stromy (8 kusů), pozemek parc.č. 822/2: okrasné keře (3 kusy), okrasné stromy (9 kusů), pozemek parc.č. 599/2: ovocné stromy (35 kusů), pozemek parc.č. 828/2: ovocné stromy (49 kusů). Technický popis stavebních objektů, jejich konstrukčního provedení a technického vybavení je detailně proveden níže v části B - Posudek. 2

MÍSTNÍ ŠETŘENÍ

Předmět ocenění byl zkoumán při místním šetření konaném dne 08.10.2013 bez přítomnosti vlastníků nemovitosti. Šetření tak mohlo být provedeno pouze z venku z veřejně přístupných míst. Povinný na písemnou výzvu k účasti na místním šetření nereagoval. 3

DEN OCENĚNÍ

Poslední informace relevantní pro zpracování posudku byly získány dne 13.11.2013, což je den ocenění. 4

PODKLADY

- Výpis z Katastru nemovitostí, LV č. 38, k.ú. Strojetice u Podbořan, získaný prostřednictvím -

Dálkového přístupu do Katastru nemovitostí dne 02.09.2013 Snímek katastrální mapy Usnesení č.j. 067 EX 6557/10-75 barevná fotodokumentace informace získané při místním šetření záznam z prohlídky a zaměření nemovitosti

3



- zákon č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 -

5 5.1

Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 a č. 350/2012 Sb. vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb. a vyhlášky č. 450/2012 Sb. Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. - Soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 1997 Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. - Teorie oceňování nemovitostí, VIII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2010 Kolektiv autorů - Věcná břemena od A do Z, Linde Praha a.s., 2009 Zbyněk Zazvonil - Výnosová hodnota nemovitostí, Ceduk 2004 Zbyněk Zazvonil - Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress 2006 časopis „Soudní inženýrství“ vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Údolní 53, 602 00 Brno; ročníky 1996 až 2013 odborný čtvrtletník „Odhadce a oceňování majetku“ vydávaný Českou komorou odhadců majetku, Václavské náměstí 1, 110 00 Praha 1; ročníky 2003 až 2013 Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Financování developerských projektů (2009) Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Trend Report 2006, 2008, 2010 UZNÁVANÉ METODY OCENĚNÍ Metoda nákladová

Metoda nákladová je založena na principu pojetí náhrady. Vychází z předpokladu, že hodnota aktiv (nemovitostí) nebude větší, než činí současné náklady na jejich pořízení s odpočtem přiměřených odpisů. Jedná se tedy o výpočet reprodukční hodnoty snížené o přiměřené opotřebení. Reprodukční hodnota se vypočte pomocí obestavěného prostoru, zastavěné plochy, podlahové plochy, délky (dle charakteru stavby). Dále se dle provedení a vybavení zjistí odpovídající cena za zvolenou měrnou jednotku, chybějící prvky konstrukcí se nezapočítávají, vyšší vybavení se připočítává. Jednotková cena se získá nejčastěji srovnáním s již realizovanými stavbami a cenami, za které byly provedeny (např. z Ukazatele průměrné orientační ceny na měrovou a účelovou jednotku, vydáváno pololetně – ÚRS Praha nebo Báze technicko-hospodářských ukazatelů stavebních objektů PORINGS, s.r.o. (reprezentativní vzorek cca 1200 objektů). Vynásobením zjištěné zastavěné plochy nebo obestavěného prostoru a jednotkové ceny se zjišťuje tzv. výchozí hodnota. Je-li výchozí hodnota vztažena k jiné cenové úrovni než je cenová úroveň k datu ocenění, je nutno tuto hodnotu upravit pomocí tzv. Stavebního indexu, který je vyčíslen Českým statistickým úřadem. Od takto zjištěné výchozí hodnoty se odečte opotřebení, které odpovídá stavbě daného stáří a způsobu údržby objektu, výsledkem je věcná hodnota. Ve znaleckých a odborných posudcích se ke zjištění věcné hodnoty používá též modifikovaná metodika definovaná vyhláškou Ministerstva financí č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb. a vyhlášky č. 450/2012 Sb. 5.2

Metoda výnosová

Fundamentálním principem výnosového způsobu ocenění je princip anticipace, jehož podstata spočívá v tvrzení, že hodnota je závislá na budoucím očekávání. Jestliže budoucí prospěch lze finančně vyjádřit jako řadu očekávaných výnosů, pak výnosovou hodnotu lze definovat jako součet všech těchto očekávaných výnosů, transformovaných na současnou hodnotu peněz. Na principu

4



očekávání nejsou prognózovány pouze budoucí výnosy a jejich časový vývoj, ale i volba kapitalizačních měr, které implicitně odrážejí stupeň jejich očekávané pravděpodobnosti, spolehlivosti a stability. Fundamentální vzorec výnosové metody: VH = V [Kč] i

kde:

VH ... hledaná výnosová hodnota nemovitosti V ... čisté příjmy z nemovitosti i ... míra kapitalizace

Anticipovaný příjem se zjistí z nájemních smluv, nejsou-li v odchylce od situace na běžném realitním trhu, popřípadě jde-li o nemovitost v daném místě a čase neúčelně využívanou, lze aplikovat výnos dosažitelný. Roční výnos z pronájmu nemovitosti je třeba snížit o obhospodařovací náklady související nemovitosti. Transformace na současnou hodnotu peněz se provádí pomocí tzv. výnosové kapitalizace (Yield Capitalization), která je procesem vycházejícím z exaktních principů složeného úročení jakožto jedné z disciplin finanční matematiky. Délka uvažovaného časového úseku (Projection Period) odpovídá většinou intervalu několika roků, během nichž jsou trendy ve vývoji výše výnosů ještě objektivně předpověditelné. Konkrétní délka zvoleného pásma není v odborné literatuře nijak limitována, zpravidla se užívá interval 5 - 15 let. Kratší interval je spíše výjimečný, neboť zmenšování pásma směřuje k přímé (nikoliv výnosové) kapitalizaci. V závěru zvoleného úseku se obvykle uvažuje s reverzním výnosem simulujícím např. výnos z prodeje. Očekávaný výnos se u předmětné nemovitosti zjistí z dosaženého (popřípadě jde-li o nemovitost v daném místě a čase neúčelně využívanou, lze použít výnos dosažitelný) ročního nájemného. Roční výnos z pronájmu nemovitosti je třeba snížit o náklady na provoz nemovitosti (zejména se jedná o náklady na průměrnou roční údržbu, správu nemovitosti, daň z nemovitosti a pojištění nemovitosti). Některé metodiky odpočítávají i neprovozní náklady (zejména odpisy). Domníváme se (spolu s odbornou veřejností zejména v bankovním a investičním sektoru), že tato kategorie nákladů nemá své opodstatnění. Zřejmou výhodou metodik výpočtu bez neprovozních nákladů je odpověď na otázku investora, za jak dlouhý časový úsek bude počáteční investice do pořízení nemovitosti návratná. Základní vztah pro výpočet časového úseku návratnosti počáteční investice: Návratnost [roky] = počáteční investice [Kč] /roční čistý zisk z pronájmu [Kč/rok]

V německy hovořících zemích je obvykle používána metoda „časově omezené renty“: VHN = ČV ×

kde:

qn −1 HP + q × ( q − 1) q n n

ČV ... každoroční čisté příjmy z nemovitosti, q = 1 + i, kdy i = míra kapitalizace, n ... zbývající doba užití nemovitosti (myšleno zejména ekonomická a morální životnost), HP ... hodnota pozemku.

Velice důležitým bodem při stanovení výnosové hodnoty nemovitostí je stanovení diskontní míry. Míra, kterou se kapitalizují budoucí příjmy (Yield Rate), má na výnosovou hodnotu investice (nemovitosti) zásadní vliv. Stanovení míry kapitalizace se obvykle děje dvěma způsoby: 1) míra výnosnosti odhadnutá na základě porovnání s obdobnými typy nemovitostí, 2) pokud není dostatek údajů k add 1), pak se konstrukce výpočtu míry kapitalizace obvykle odvíjí od tzv. stavebnicového způsobu, kdy „jádro“ tvoří výchozí úroveň bezpečného typu investic na finančním trhu a nadstavbu pak rizikové prémie jako součet všech projevujících se rizik, hrozeb a nevýhod, kterým jsou vystaveny posuzované nemovitosti na trhu realit oproti výchozí odhadnuté

5



míře z finančního trhu. Jedná se tedy o součet:

- bezrizikové míry výnosnosti, - prémií (přirážek) za rizika. matematické vyjádření: kde:

i = ibezp + Σσ

i ... míra kapitalizace ibezp... bezpečný typ investice Σσ ... součet prémií (přirážek) za rizika

Viz např. „Výnosová hodnota nemovitostí“, autor Ing. Zbyněk Zazvonil, ISBN 80-902109-3-7. Jako základ pro hodnocení bezpečného typu investice je doporučován výnos z dlouhodobých státních dluhopisů; aktuální informace o nich jsou volně k dispozici např. na webových stánkách bank, obchodníků s cennými papíry či ratingových agentur. Přirážky k bezpečnému výnosu se pak obvykle pojí s riziky, které lze shrnout do tří bodů: Přirážka za rizika spojená s technickou kvalitou nemovitosti Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude nutné vynaložit peníze na nepředpokládané opravy či nutné investice, s nimiž nebylo kalkulováno v propočtu nákladů v jednotlivých fázích použité vícefázové metody. Úkolem odhadce je tedy prověřit technickou kvalitu objektu. Přirážka za rizika spojená s ekonomikou nemovitosti Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude možné nemovitost pronajímat takovým nájemníkům a za takové nájmy, které byly uvažovány v propočtu příjmů. Zohledňuje se délka nájemních smluv (doba určitá / neurčitá) a případné riziko, že prostory uvolněné po nájemci, nebudou rychle pronajaty (pokud možno za stejné nájemné) – tzv. neúplné pronajmutí. Dále se zohledňuje „kvalita“ nájemců – jejich schopnost platit nájem včas a ve smluvené výši. V úvahu připadá též riziko, že o pronájem dané nemovitosti přestane být zájem – tzv. „ekonomická životnost“. Přirážka za rizika právními povahy Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda jsou s nemovitostí spjaty věcné břemena, práva na náhradní bydlení, zda stavby stojí na pozemcích jiných vlastníků, zda přístup k nemovitosti je možný jen přes pozemky jiných vlastníků, soudní spory apod. 5.3

Metoda komparativní

Komparativní metoda, též srovnávací metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovitosti (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci. Mezi základní vlivy působící na hodnotu nemovitého majetku patří: Poloha nemovitostí - vzdálenost od center měst či obcí - vzdálenost od hlavních komunikačních tahů - přístup k silničním či železničním trasám Využitelnost nemovitostí - stavebně-technické vlastnosti nemovitostí, jejich omezenost či naopak

6



předimenzovanost účel staveb a možnost adaptace na jiné využití kapacita inženýrských sítí a možnost jejich úpravy možnosti přístaveb a rozšíření nemovitostí omezené možnosti další výstavby (stavební uzávěry, ochranná pásma) Vlastnické vztahy a zátěžová břemena - stavby na cizím pozemku, nájemní smlouvy a jejich vypověditelnost - předkupní práva, věcná břemena - zástavní práva - soudní spory (např. restituční spory) Situace na realitním trhu - celkové trendy v prodeji nemovitostí - prodejnost obdobných nemovitostí v dané lokalitě

-

V podmínkách České republiky má přístup k informacím o všech realizovaných cenách prodejů nemovitostí pouze stát (prostřednictvím finančních úřadů), který však tyto údaje pro potřeby odhadců systematicky netřídí a rovněž jim je takto z důvodu ochrany osobních dat neposkytuje. Z toho důvodu existují komerční databáze, kde by soupisy sjednaných cen měly splňovat podmínky aktuálnosti (jinak je jejich použití v rámci analýzy trhu neadekvátní). Databáze však obecně nelze přeceňovat, neboť data v nich rychle zastarávají a jsou pak užitečná zejména pro sledování trendů. Ideální stav by byl, pokud by odhadci byli napojeni na databázi Českého statistického úřadu, který shromažďuje informace o sjednaných cenách od finančních úřadů a současně měli přístup na databázi Katastrálních úřadů, ze které by mohli mimo jiné získat příslušnou kupní smlouvu s přesnou identifikací prodávané nemovitosti. To však v podmínkách České republiky není z důvodů výše uvedených možné. Přesto lze z veřejně dostupných placených i neplacených zdrojů zjistit trendy ve vývoji realizovaných cen nemovitostí včetně jejich původních nabídkových cen. Ve znaleckých posudcích se provádí odhad obvyklé ceny předmětu ocenění, nikoliv přesné matematické vyčíslení částky, za jakou je nemovitost prodejná. Na konečnou cenu má totiž vliv spektrum okolností, přičemž každou z nich může potenciální kupující pro sebe vyhodnotit jinak, z jiného úhlu pohledu. Úkolem oceňovatelů je proto zejména prezentovat jejich odborný pohled na věc, který by ovšem měl korespondovat s pokud možno co nejširší výsečí z portfolia potenciálních kupujících. To potvrzuje i článek uveřejněný v odborném čtvrtletníku „Odhadce a oceňování majetku“ č. 3-4/2009, str. 50: „Důležitou dovedností odhadce musí být schopnost vcítění se do uvažování investora. Znamená to umět si odpovědět na otázky, které si takový investor klade - proč bych si onu nemovitost měl kupovat, jaké přinese benefity, jaká je perspektiva takové investice, jaká je návratnost.“ Přesto je však pravděpodobné a časté, že existuje zájemce se zvláštním úhlem pohledu, případně zájemce disponující informacemi, které nejsou nijak veřejně přístupné a známé. Takový zájemce se pak nachází mimo výše zmíněnou výseč potenciálních kupujících a proto i cena, kterou je ochoten za danou nemovitost vydat, je mimo běžnou relaci. Z těchto důvodů odborná veřejnost považuje za nejpřesnější možné zjištění obvyklé ceny nemovitosti proces veřejné dražby, které se může zúčastnit široké spektrum libovolných zájemců o danou nemovitost. Aplikace metod viz např. publikace Teorie oceňování nemovitostí, Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc., VIII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009 nebo Ing. Zbyněk Zazvonil, Porovnávací hodnota nemovitostí, nakladatelství Ekopress 2006.

7



B POSUDEK 1

APLIKOVANÁ METODA OCENĚNÍ

V tomto posudku je zjišťována obvyklá cena předmětu ocenění, kterou se dle zákona č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) v platném znění, rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. Při volbě způsobu zjištění obvyklé ceny jsme nejprve analyzovali teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenění. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění je rodinný dům, ke kterému je možné nalézt statisticky významný soubor obdobných objektů včetně pozemků na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů), domníváme se, že je vhodné pro ocenění použít metodu komparativní. Zatímco v rozvinutých ekonomikách je za obvyklou cenu považována cena stanovená právě pomocí metody komparativní (srovnávací), v našich podmínkách je obecná shoda o tom, že tato metoda nemá stále ještě vypovídací schopnost porovnatelnou se srovnatelnými cenami určovanými v rozvinutých ekonomikách, i když v určitých aspektech a u některých majetkových hodnot lze i u nás již stanovit srovnávací metodou cenu, která není zcela nereálná. Přesto se v našich podmínkách, zejména z důvodu opatrnosti a maximální objektivity, stanovuje obvyklá cena také na základě metod nákladových a výnosových. Nákladový způsob ocenění ovšem zjišťuje tzv. věcnou hodnotu nemovitosti (zjišťuje náklady na znovupořízení staveb, s odpočtem přiměřeného opotřebení). Domníváme se však, že tato metoda nemá v případě tohoto znaleckého posudku dostatečnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve většině případů není obvyklá cena nemovitosti, používá se spíše pro účely zjištění výše škody, např. v rámci pojišťovacích řízení. Výnosový způsob ocenění zjišťuje tzv. výnosovou hodnotu nemovitosti. Principem této metody je předpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora - investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto pronajatelné prostory pronajímat. To se však u podobných objektů sloužících pro rodinné bydlení primárně nepředpokládá, odborná znalecká veřejnost spolu s bankovním sektorem doporučuje výnosové ocenění neprovádět, výnosovou metodu ocenění proto neaplikujeme. Komparativní způsob ocenění je proveden srovnáním s realitním trhem ve smyslu bodu A.5.3 tohoto posudku metodou přímého porovnání. Podpůrně je ocenění provedeno také postupem dle prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování č. 151/1997 Sb. v platném znění (vyhláška č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb. a vyhlášky č. 450/2012 Sb.), která ocenění provádí na základě ucelené databáze srovnatelných či alespoň obdobných nemovitostí vůči oceňované nemovitosti. Databáze je zpracována dle skutečných prodejů - vyhlášku každoročně aktualizuje a vydává Ministerstvo financí ČR, naposledy ve stavu k 1.1.2013. Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování.

8



Komentář k ocenění příslušenství: Obecné vymezení příslušenství věci: zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, v platném znění: Hlava devátá: Vymezení některých pojmů, Věci a práva: § 120 (1) Součástí věci je vše, co k ní podle její povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím věc znehodnotila. (2) Stavba není součástí pozemku. § 121 (1) Příslušenstvím věci jsou věci, které náležejí vlastníku věci hlavní a jsou jím určeny k tomu, aby byly s hlavní věcí trvale užívány. (2) Příslušenstvím bytu jsou vedlejší místnosti a prostory určené k tomu, aby byly s bytem užívány. Dále zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), v platném znění: § 8 Oceňování bytu a nebytového prostoru (1) Byt, kterým se rozumí místnost nebo soubor místností určených k bydlení a jeho součásti a příslušenství (ve smyslu §121 odst. občanského zákoníku), se oceňuje včetně podílu na společných částech domu, a to i v případě, jsou-li umístěny mimo dům, a včetně podílu na příslušenství domu a stavbách vedlejších a jejich příslušenstvích, určených pro společné užívání. (2) Nebytový prostor, kterým se rozumí místnost nebo soubor místností včetně příslušenství určených k jiným účelům než k bydlení, se oceňuje včetně podílu na společných částech domu, a to i v případě, jsou-li umístěny mimo dům, jakož i včetně podílu na příslušenství domu a stavbách vedlejších včetně jejich příslušenství určených pro společné užívání; nebytovým prostorem nejsou příslušenství bytu ani společné části domu. (3) Cena bytu a cena nebytového prostoru se zjistí jako podíl z ceny stavby. Velikost tohoto podílu se rovná poměru podlahové plochy bytu nebo nebytového prostoru k součtu podlahových ploch všech bytů a nebytových prostorů ve stavbě, do něhož se nezapočítávají plochy společného příslušenství stavby. Přitom se přihlíží k vybavení a stavu bytu nebo nebytového prostoru. (4) Cena příslušenství stavby, které není stavebně její součástí, jako jsou zejména venkovní úpravy, studny a vedlejší stavby sloužící výhradně společnému užívání, se pro účely ocenění bytu nebo nebytového prostoru započte do ceny stavby. Jsou-li vlastnické vztahy ke stavbě a pozemku shodné, cena pozemku se rovněž započte do ceny stavby. (5) Podlahová plocha bytu nebo nebytového prostoru je součet všech plošných výměr podlah jednotlivých místností a prostor tvořících příslušenství bytu nebo nebytového prostoru. Slovník definic a výklad některých vybraných pojmů stavebního práva, autoři: Jaroslav Hába, Tomáš Janas, Šárka Švancarová, díl I., Nakladatelství Arch, r. 2003, uvádí: Příslušenství věci lze rozeznávat tam, kde je věc hlavní a věc, která k věci hlavní přísluší. Příslušenství věci je samostatnou věcí, která je však funkčním vztahem nebo hospodářským účelem spojena s věcí hlavní. Jde o samostatnou věc, která je určena k užívání s věcí hlavní. Za příslušenství je potřeba považovat věc, která je ve vlastnictví vlastníka věci hlavní a která je vlastníkem určena k trvalému užívání s věcí hlavní. Skutečnost, že příslušenství není dočasně s věcí užíváno, nemění nic jeho povaze. Příslušenství může být samostatným předmětem právních vztahů.

9



2

OCENĚNÍ

2.1

Komparativní metoda ocenění - srovnání na realitním trhu

Komparativní metoda, též srovnávací metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovitosti (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou obvykle stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci. Popis: Dům je půdorysně postaven ve tvaru písmene „L“, je samostatně stojící, situovaný na rovinatém terénu na okraji obce Strojetice. Okolní zástavbu tvoří rodinné domy. Centrum obce je ve vzdálenosti 800 m, do Loun je vzdálenost 42 km. Přístup k objektu je možný přes vjezdovou bránu a branku, oplocení je provedeno včetně zahrady. Objekt se zdá již delší dobu neobydlený. Konstrukční řešení a technické vybavení rodinného domu č.p. 116: Doba výstavby:

dle odborného odhadu před cca 40 - 50 lety

Počet podlaží:

nepodsklepeno, 1 nadzemní podlaží

Základy:

betonové pasy s izolací proti zemní vlhkosti místy neúčinnou

Nosné konstrukce: zděné z cihel, nezatepleno Stropy:

dřevěné trámové

Střecha:

tvar sedlový s vikýři, krov je dřevěný

Klempířské konstrukce:

dešťové žlaby a svody, okenní parapety, oplechování střešních prostupů z pozinkovaného plechu, částečně opatřeno nátěry

Vnitřní povrchy:

dvouvrstvé vápenocementové omítky, obklady keramické na WC, v koupelně, v kuchyni

Vnější povrchy:

vápenocementové omítky, místy opadané, částečně chybí, obklad soklu není proveden

Schody:

nejsou (jednopodlažní objekt)

Dveře:

dřevěné hladké plné s kovovými zárubněmi a dřevěnými prahy, vstupní jsou dřevěné

Okna:

plastová s izolačními dvojskly

Povrch podlah:

dle účelu užití místnosti: keramická dlažba, lepené PVC, betonová mazanina

Krytina střechy:

Vrata:

pálená (tašky)

nejsou

10



Vytápění:

ústřední do radiátorů, kotel je na tuhá paliva

Ohřev teplé vody:

zajišťován lokálním el. ohřívačem, zásobníkovým

Vnitřní vodovod:

je proveden rozvod studené i teplé vody

Vnitřní kanalizace: od všech zařizovacích předmětů

WC splachovací oddělené od Hygienické vybavení: koupelny; v koupelně umyvadlo, vana Vnitřní plynovod:

není proveden

Elektroinstalace:

na jističe, kompletní rozvod světelného proudu (230V) i motorového proudu (400V); bleskosvod není instalován

Výtahy:

nejsou (jednopodlažní objekt)

Ostatní:

např. vzduchotechnika, hydranty, rozvod EPS, EZS, strukturovaná kabeláž, krb, digestoř, vestavěné skříně, rozvod domácího telefonu, odvětrávání ventilátory, rozvod antén pod omítkou: nebylo zjištěno

Vybavení kuchyní:

sporák (na el. energii)

Upozornění: Detailní prohlídka nemohla být provedena. Konstrukční řešení, technické vybavení a napojení na inženýrské sítě je popsáno jako standardní (typické) pro daný typ stavebního objektu; jejich skutečné provedení tedy může být odlišné. Stejně tak nemohla být provedena detailní identifikace příslušenství věci hlavní. Pravděpodobná dispozice: 1.NP: vstup, chodba, schodišťový prostor, 3 místnosti, kuchyně, WC, koupelna

Konstrukční řešení a technické vybavení dílny: Jedná se o nepodsklepenou, jednopodlažní stavbu, půdorysně ve tvaru písmene „L“. Nosné konstrukce jsou zděné z cihel. Vnitřní i vnější omítky jsou vápenocementové. Střecha pultová s dřevěným krove, krytina živičná. Dešťové okapy a svody jsou neúplné z pozinkovaného plechu opatřeného nátěry. Okna jsou tvořeny luxfery, dveře dřevěné, vrata dřevěná, dvoukřídlá. Je proveden rozvod elektřiny 230/400V. Vytápění je lokální kamny na tuhá paliva. Jinak je objekt bez jakéhokoliv dalšího technického vybavení.

Konstrukční řešení a technické vybavení pergoly: Pergola je přistavěna k rodinnému domu v podélné ose. Je tvořena dřevěnou trámovou konstrukcí s pultovou střechou, krytinu tvoří trapézový plech. Podlaha je betonová. Bez jakéhokoliv dalšího technického vybavení.

11



Srovnávací parametry: Obestavěný prostor [m3]

Zastavěná plocha [m2]

Užitná plocha [m2]

Rodinný dům č.p. 116

515,50

115,70

98,30

Dílna

299,30

124,70

106,00

61,20

18,00

15,30

-

258,40

4 927,60

Název

Pergola Pozemky

Srovnávací kritéria: Kriterium Popis kritéria A – OBEC 1 Velikost obce obyvatel 2 377, z toho 1 677 v produkt. věku 2 Správa, úřady obecní úřad, pošta, policie; ostatní v Lounech 3 Poptávka po nemovitostech nabídka převyšuje poptávku 4 Přírodní okolí velmi dobré 5 Obchod a služby dostatečné vybavení 6 Školství základní škola 7 Zdravotnictví ordinace všeobecných lékařů 8 Kultura, sport dostatečné vybavení 9 Ubytování dostatečná kapacita 10 Struktura zaměstnanosti nedostatečná nabídka 11 Životní prostředí velmi dobré B – UMÍSTĚNÍ NEMOVITOSTI V OBCI 12 Poloha vzhledem k centru obce na okraji 13 Dopravní podmínky příjezd až k objektu 14 Orientace ke svět. stranám kombinovaná 15 Konfigurace terénu rovinatý terén 16 Převládající zástavba bydlení 17 Parkovací možnosti za oplocením nebo obtížně před oplocením nehlídané 18 Obyvatelstvo v sousedství nebylo zjišťováno 19 Územní plán schválený úz. plán 20 Inženýrské sítě v obci všechny C – VLASTNÍ NEMOVITOST 21 Typ stavby vhodný 22 Dostupnost jednotlivých podlaží jednopodlažní objekt 23 Regulace nájemného žádná 24 Výskyt radonu neměřeno č.

12


25 26 27 28 29 30

Další možnosti ohrožení Příslušenství nemovitosti Možnosti dalšího rozšiřování Technická hodnota stavby Údržba stavby Pozemky celkem


velmi omezené až náhodné vhodné (identifikace viz výše) jsou (po vlastních pozemcích) viz níže zanedbaná 5 186 m2

Technický stav: Prvky dlouhodobé životnosti (PDŽ) jsou zatím v dobrém technickém stavu, ovšem prvky krátkodobé životnosti (PKŽ) již vykazují známky zvýšeného opotřebení, způsobeného zejména vlivem dlouhodobé absence alespoň základní údržby. To se projevuje na většině kovových konstrukcích, které jsou zčásti zkorodovány (dešťové žlaby a svody, oplechování), dochází ke vzlínání zemní vlhkosti, což je patrné na venkovních omítkách. Pokud nedojde k opravě uvedených závad, bude zkrácena celková životnost stavby. Oplocení, které je z převážné části tvořeno drátěným pletivem na kovových sloupcích, je zatím v dobrém technickém stavu. Vjezdová brána je kovová.

Rizika ekonomické povahy: Vzhledem k výše uvedenému bude třeba vynaložit finanční prostředky na opravy.

Závady právní povahy: Dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 38 existuje soubor omezení vlastnického práva (zástavní právo, nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji). To však vhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažujeme za závady právní povahy a není s nimi v tomto posudku uvažováno.

13



Srovnávací nemovitosti (SN): 1) Rodinný dům, Petrohrad Rodinný dům po započaté rekonstrukci (provedena výměna střešní krytiny, plastová okna, částečně elektroinstalace, rozvod vody, interiérové omítky) Stávající dispozici 3+1 lze rozšířit o další místnost v podkroví. Výborná dopravní dostupnost (1 km od rychlostní silnice E 48 Praha – Karlovy Vary). Do Prahy 75 km, do Mostu 50 km, do Kralových Varů 40 km. V místě železniční zastávka na trati Plzeň – Žatec. Stav objektu: Dobrý Podlaží počet: 2 včetně 1 podzemního Plocha zastavěná: 110 m2 Plocha pozemku: 346 m2 Plocha zahrady: 434 m2 Cena nabídková: 650 000,- Kč

Zdroj: Realitní kancelář RE/MAX 4 you II Pražská 464 44001 Louny Tel.: +420 603 448 822 reality.remax-czech.cz/re-max-4-you-ii

2) Rodinný dům, Drahonice Rodinný dům o velikosti 2+1 v Drahonicích u Podbořan. Vytápění je kotlem na tuhá paliva. Dům je cihlový, v patře se nachází jedna obytná místnost a půda. V roce 2006 byla zrekonstruována koupelna a topení. V roce 2010 byl dům zateplen. K domu náleží zahrada a vlastní studna. Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Samostatný Podlaží počet: 2 Plocha zastavěná: 100 m2 Plocha pozemku: 700 m2

14



Cena nabídková: 655 000,- Kč

Zdroj: Realitní kancelář CERET Reality, s.r.o. Přátelství 410, 44101 Podbořany Tel.: 725 814 666 www.ceret.cz

3) Rodinný dům, Kryry Rodinný dům o velikosti 4+kk v malém městě Kryry, nedaleko Podbořan, okres Louny. Dům je částečně podsklepený, má dvě nadzemní podlaží a půdní prostory. Dům je v zachovalém stavu, obývaný. Vytápěn je ústředním topením s kotlem na tuhá paliva. Voda je ohřívána el. bojlerem. Splaškové vody jsou vedeny do jímky na vyvážení. K domu je zřízena i plynová přípojka, rozvody ale provedeny nejsou. K domu náleží menší dvůr. V místě je škola, školka, úřad, lékař a další občanská vybavenost. Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Řadový Podlaží počet: 2 Plocha zastavěná: 124 m2 Plocha pozemku: 130 m2 Cena nabídková: 680 000,- Kč

Zdroj: Realitní kancelář CERET Reality, s.r.o. Přátelství 410, 44101 Podbořany Tel.: 725 814 666 www.ceret.cz

15



4) Rodinný dům, Blatno Samostatně stojící rodinný dům v obci Blatno (okr. Louny). Objekt je tvořen přízemním domem s podkrovím a přístavkem s garáží. Na obou spojených objektech je nová střecha. V domě je kompletně rekonstruován topný systém a částečně i rozvod elektřiny. Dispoziční řešení: 1.NP vstupní chodba, místnost s rohovým krbem a tři obytné místnosti, kuchyně, koupelna a WC. Ve 2.NP jsou částečně dobudované další obytné místnosti s balkonem a velké půdní prostory. Vytápění je řešeno kotlem na plyn s vlastním zásobníkem na pozemku a novými radiátory. Rozvody tepla jsou měděné. Vlastní studna a možnost napojení na obecní vodovod. Odpady jsou svedeny do sběrné jímky. Garáž a kůlny přímo na pozemku. K domu náleží zahrada a skleník. V obci je základní vybavenost, mateřská školka, dva obchody a železniční zastávka na trati Most - Žatec – Plzeň. Obec leží 2 km od hlavní silnice Karlovy Vary – Praha. Stav objektu: Dobrý Umístění objektu: Centrum obce Typ domu: Patrový Podlaží počet: 2 Plocha zastavěná: 85 m2 Plocha pozemku: 1 016 m2 Terasa: Ano Garáž: Ano Voda: Místní zdroj Topení: Lokální tuhá paliva, Ústřední plynové Plyn: Plynovod Odpad: Jímka Elektřina: 230V, 400V Cena nabídková: 890 000,- Kč

Zdroj: Realitní kancelář Sika Reality Pražská 113 44001 Louny Tel.: 415 658 698 www.sikareality.cz

16



5) Rodinný dům, Očihov Rodinný dům o velikosti 4+1 v obci Očihov u Podbořan. Dispozice domu - sklep, v přízemí jsou čtyři pokoje, kuchyň, koupelna s WC, spojovací chodba, veranda se špajzkou, dům má dále dva půdní prostory. Na pozemku se dále nachází garáž, dílna, sklad na dřevo a uhlí, altán s krbem a zavedenou elektřinou a zapuštěný bazén. Nemovitost se nachází na okraji obce, je napojena na obecní vodovod, vlastní studna, plynová přípojka a přívod elektro 220/380V. Vytápění nemovitosti zajišťuje kotel na tuhá paliva s rozvody do radiátorů, krbová kamna. V obci se nachází obecní úřad, pošta, prodejna smíšeného zboží, restaurace, dětské hřiště a park. Stav objektu: Velmi dobrý Poloha domu: Samostatný Zástavba: Obytná Typ domu: Přízemní Plocha zastavěná: 136 m2 Plocha zahrady: 993 m2 Terasa: Ano Sklep: Ano Garáž: Ano Voda: Místní zdroj, Dálkový vodovod Topení: Lokální tuhá paliva, Ústřední tuhá paliva Plyn: Individuální, Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace, Jímka Elektřina: 230V, 400V Cena nabídková: 990 000,- Kč

Zdroj: Realitní kancelář Lepší-reality.cz Plzeňská 74 36401 Toužim Tel.: +420 608 604 804 www.lepsi-reality.cz

17



6) Rodinný dům, Strojetice Samostatně stojící rodinný dům o velikosti 4+1 v blízkosti centra obce Strojetice. Jedná se o nepodsklepenou stavbu ze smíšeného zdiva s plastovými a dřevěnými okny a sedlovou střechou krytou taškami. V přízemí se nachází chodba, kuchyň s jídelním koutem, obývací pokoj, ložnice, dva pokoje, koupelna a toaleta. V podkroví je prostorná půda vhodná k rekonstrukci na další obytnou plochu. O vytápění se stará kotel na tuhá paliva a elektrický kotel s rozvody ústředního topení. Voda je k dispozici obecní, odpady jsou svedeny do kanalizace. K domu náleží prostorná hospodářská podsklepená budova s možností komerčního využití a zahrada s ovocnými stromy. Kompletní občanská vybavenost se nachází ve městech Kryry a Podbořany.

Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Centrum obce Podlaží počet: 1 Plocha zastavěná: 110 m2 Plocha pozemku: 3 333 m2 Plocha zahrady: 2 115 m2 Sklep: 50 m2 Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední tuhá paliva, Ústřední elektrické Odpad: Veřejná kanalizace Telekomunikace: Telefon, Internet, Satelit Elektřina: 230V, 400V Cena nabídková: 1 099 000,- Kč

Zdroj: Realitní kancelář Bart Reality, s.r.o. Vídeňská 153/119b 61900 Brno Tel.: +420 725 800 801 www.bart-reality.cz

18



7) Rodinný dům, Vesce Dva rodinné domy. V prvním domě: přízemí - garáž, 3 místnosti, v prvním patře 3 místnosti + půda. Druhý dům k rekonstrukci. Elektrická energie. První obytný dům je po kompletní rekonstrukci, podlahy, rozvody a ostatní. Oba domy se zahradou tvoří uzavřený celek za neprostupnou dřevěnou ohradou.

Stav objektu: Velmi dobrý Poloha domu: Samostatný Plocha zastavěná: 817 m2 Plocha pozemku: 399 m2 Cena nabídková: 1 100 000,- Kč

Zdroj: Realitní kancelář J.M.Sieber, s.r.o. Čsl. armády 1856/1 43401 Most Tel.: 777 303 042 www.mosteckarealitni.cz

19



Závěrečná analýza Ceny uváděné v nabídkách realitních kanceláří nelze vždy použít ve 100%, ale pouze orientačně a s velkou obezřetností vzhledem k tomu, že realitní kanceláře většinou v první fázi inzerce respektují přání prodávajícího, které bývá zpravidla nadsazené a nereflektuje realitu trhu. Realitní kanceláře tedy zpravidla inzerují ceny určené prodávajícími a až po delší době, v dalších fázích neúspěšné inzerce ceny snižují. Např. v příspěvku „Vztah nabídkových cen obytných nemovitostí a jejich odpovídajících dob trvání nabídky“ prezentovaném na XVIII. mezinárodní konferenci soudního inženýrství jeho autor Ing. Martin Cupal uvádí: „Změnu ceny v průběhu trvání nabídky vyjadřuje tzv. koeficient redukce ceny, který představuje poměr tržní ceny ku ceně nabídkové. Zpravidla je tento koeficient kZC ≤ 1,00. To znamená, že ceny nabídkové jsou zpravidla vyšší než ceny tržní. Při oceňování nemovitostí porovnávací metodikou se někdy používá paušálně hodnota kZC = 0,85.“ Uveřejněno v časopise Soudní inženýrství č. 4, ročník 20-2009 na str. 188. Obdobně v časopise „Odhadce a oceňování majetku“ č. 3-4/2009 v článku autorů Ing. Jana Cimburka, Ph.DR. Michala Hlaváčka, Ph.D., doc. Ing. Luboše Komárka, Ph.D., M.SC., MBA, na str. 37 se uvádí, že nabídkové ceny a ceny skutečných prodejů vykazují podobné tendence (korelační koeficienty v hodnotách od 0,85 do 0,99). Stejně tak uvádí Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. v publikaci Teorie oceňování nemovitostí, VII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2008, ISBN 978-80-7204-578-5, strana 350: „Ceny inzerované jako požadované prodejní jsou zpravidla vyšší, než jaké budou nakonec dosaženy. Postupným podrobným sledováním je možno si ověřit, jak cena určité nemovitosti postupně v čase klesá, až z inzerce zmizí - nemovitost se zřejmě prodala za cenu blízkou poslední požadované. Cena nemovitosti nemůže být větší, než cena stejné nemovitosti inzerované k prodeji.“ V dalším textu pak: koeficient zdroje informace: 0,65 - 1,00. Metoda přímého porovnání: Srovnávací nemovitosti

Cena ke srovnání [Kč]

SN 1 SN 2 SN 3 SN 4 SN 5 SN 6 SN 7

650 000 655 000 680 000 890 000 990 000 1 099 000 1 100 000

Index odlišnosti IO tech. stav a zdroj poloha velikost vybavenost 0,90 1,10 1,20 0,85 0,90 1,10 1,30 0,85 0,90 1,10 1,20 0,85 0,90 1,05 1,50 0,85 0,90 1,00 1,20 0,85 0,90 1,00 1,25 0,85 0,90 1,10 1,20 0,85 n: počet srovnávacích nemovitostí Obvyklá cena [Kč] Obvyklá cena [Kč] po zaokrouhlení:

Upravená cena [Kč] 656 370 716 537 686 664 1 072 339 908 820 1 050 919 1 110 780 7 886 061 890 000

Statistické veličiny: Směrodatná odchylka [SO] Minimální hodnota AP - SO Aritmetický průměr [AP] AP + SO Maximální hodnota

197 547 656 370 692 453 890 000 1 087 547 1 110 780

Tato cena v sobě zahrnuje hodnotu příslušenství identifikovaného výše.

20



2.2

Ocenění dle prováděcí vyhlášky k Zákonu o oceňování a1) Rodinný dům č.p. 116

Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): Zastavěné plochy a výšky podlaží Název 1.NP:

Rodinný dům § 26a porovnávací metoda obec 2 001 – 10 000 obyvatel 50 let 3 369,- Kč/m3

[m2] 115,70 m2

Plocha

Název podlaží 1.NP:

= Zastavěná plocha 115,70 m2

Konstrukční výška 3,60 m

Obestavěný prostor Název Obestavěný prostor OP celkem: Obestavěný prostor - celkem: Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,00

[m3] 515,50 m3 515,50 m3

=

115,70 m2 115,70 m2

ZP1 = ZP =

Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - hodnota 1 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, napoj. na veřej. kanal. nebo domovní čistírna 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - zanedbatelného rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - významně snižující cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu – (předpoklad

č. I

Vi typ A

III III II III IV

0,00 0,00 0,00 0,02 0,04

III III I I II

0,00 0,00 0,00 -0,05 0,00

III I IV

0,01 -0,10 0,65

21



provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 50 let: 0,80 12

Index vybavení IV = (1 + Σ Vi) * V13 * 0,80 = 0,478 i=1

Index polohy Název znaku 1. Význam obce - bez většího významu 2. Úřady v obci - obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem nebo banka nebo policie nebo pošta 3. Poloha nemovitosti - okrajová území obce 4. Okolní zástavba a životní prostředí - výrobní objekty, sklady a distribuce bez výrazně škodlivých vlivů na okolí, sousedství silnic s vysokým provozem 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - základní síť obchodů a služeb, pohostinské a popřípadě kulturní zařízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola a sportovní zařízení 7. Zdravotní zařízení v okolí nemovitosti - dobrá dostupnost zdravotnické péče 8. Veřejná doprava - zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s více jak čtyřmi pravidelnými denními spoji 9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost v obci - vyšší než je průměr v kraji 11. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 12. Vlivy neuvedené - vlivy snižující cenu

č. I II

Pi 0,00 0,02

II II

-0,01 -0,03

II

0,00

III III

0,04 0,05

III

0,00

II I III I

0,00 -0,04 0,00 -0,10

č. I

Ti -0,10

II I

0,00 -0,05

12

Index polohy IP = (1 + Σ Pi) = 0,930 i=1

Index trh s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - nedobrovolná dražba, potenciální náklady na vyklizení či vystěhování, doba do výmazu omezení práv z LV 3

Index trhu IT = (1 + Σ Ti) = 0,850 i=1

Celkový index I = IV * IP * IT = 0,478 * 0,930 * 0,850 = 0,378 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 3 369,- Kč/m3 * 0,378 = 1 273,48 Kč/m3 CP = CU * OP = 1 273,48 Kč/m3 * 515,50 m3 = 656 478,94 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem

=

656 478,94 Kč

22



a2) Dílna Zatřídění pro potřeby ocenění Budova § 3: Svislá nosná konstrukce: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

R. (oprava, údržba) zděná 123

Úprava koeficientu prodejnosti Kp podle § 44 odst. 11. Původní hodnota koeficientu prodejnosti Kp: 0,2560 Úprava koeficientu prodejnosti o: -30,00 % Upravená hodnota koeficientu prodejnosti Kp: 0,1792 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. plocha 124,70 m2 124,70

Název 1.NP Součet Průměrná výška podlaží: Průměrná zastavěná plocha podlaží:

Konstr. výška 2,40 m

PVP = 299,28 / 124,70 = 2,40 m PZP = 124,70 / 1 = 124,70 m2

Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor OP celkem 299,30

[m3] 299,30 m3

=

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název OP celkem Obestavěný prostor - celkem:

Typ NP

Obest. prostor 299,30 m3 299,30 m3

Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody

Obj. podíl [%] S S S S P P S S X S

10,90 25,80 12,00 6,30 2,30 0,70 4,30 3,00 0,00 2,20

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00

Upravený obj. podíl 10,90 25,80 12,00 6,30 1,06 0,32 4,30 3,00 0,00 2,20

23



11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

S S P P S S S S S X S X S X S X

2,30 2,70 3,30 3,10 1,20 7,20 0,30 2,20 1,90 0,00 0,50 0,00 2,00 0,00 5,80 0,00

100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

1,00 1,00 0,46 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

2,30 2,70 1,52 1,43 1,20 7,20 0,30 2,20 1,90 0,00 0,50 0,00 2,00 0,00 5,80 0,00 94,93 0,9493

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 2) [Kč/m3]: Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):

= * * * * * * *

2 460,0,9390 0,9729 1,1750 0,9493 1,0000 2,1410 0,1792

Základní cena upravená [Kč/m3] 3 Plná cena: 299,30 m * 961,76 Kč/m3

= =

961,76 287 854,77 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 50 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 30 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 50 / 80 = 62,500 %

-

179 909,23 Kč

Dílna - zjištěná cena

=

107 945,54 Kč

24



a3) Pergola tunelová dřevěná z hranolů a fošen Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 10: Výměra: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

32.1. Pergola tunelová dřevěná z hranolů a fošen 18,00 m2 zastavěné plochy 242

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11): 18,00 m2 * 1 450,- Kč / m2 Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Plná cena

= * * * =

26 100,- Kč 1,0000 2,3180 0,1792 10 841,56 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 20 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 10 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 30 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 20 / 30 = 66,667 %

-

7 227,74 Kč

Pergola tunelová dřevěná z hranolů a fošen - zjištěná cena

=

3 613,82Kč

b) Ocenění pozemků Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby):

0,9310 2,1460

Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena Koef. Ki Kp [Kč/m2] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 45,21 1,00 2,1460 0,9310 § 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku § 28 odstavec 5 45,21 0,40 2,1460 0,9310 Typ

Název

§ 28 odst. 1 a 2

zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří orná půda orná půda orná půda

§ 28 odst. 1 a 2 § 28 odst. 1 a 2 § 28 odstavec 5 § 28 odstavec 5 § 28 odstavec 5

Úprava [%]

Upr. cena [Kč/m2] 90,33 36,13

Parcelní číslo St. 101/1

Výměra [m2] 599,00

Jedn. cena [Kč/m2] 90,33

Cena [Kč] 54 107,67

St. 101/2

63,00

90,33

5 690,79

St. 217

54,00

90,33

4 877,82

599/2 599/3 822/2

1 920,00 303,00 108,00

36,13 36,13 36,13

69 369,60 10 947,39 3 902,04

25



§ 28 odstavec 5 orná půda § 28 odstavec 5 ostatní plocha Stavební pozemky - celkem

828/2 873/3

1 828,00 311,00

Pozemky - zjištěná cena

36,13 36,13

66 045,64 11 236,43 226 177,38

=

226 177,38 Kč

c) Ocenění trvalých porostů Ovocné dřeviny: příloha č. 34. Zahrádkářský typ ovocnářství Název Stáří [roků] jabloň - nízkokmen 15 na středně vzrůst. podnoži (parc.č. 828/2) jabloň - nízkokmen 15 na středně vzrůst. podnoži (parc.č. 599/2) Součet: Koeficient prodejnosti Kp Celkem - ovocné dřeviny:

Počet / Výměra 49 Ks

Jedn. cena [Kč / Úprava Upr. cena [Kč / jedn.] [%] jedn] 459,459,-

35 Ks

Okrasné rostliny: příloha č. 37. Název Stáří Počet / [roků] Výměra Jehličnaté stromy I (parc.č. 15 9,00 ks 822/2) Jehličnaté keře I (parc.č. 10 3,00 ks 822/2) Jehličnaté stromy I (parc.č. 18 3,00 ks 101/1) Jehličnaté keře I (parc.č. 18 8,00 ks 101/1) Součet: Koeficient stanoviště Kz (dle příl. č. 37): Koeficient polohy K5 (příl. č. 14) Koeficient prodejnosti Kp Celkem - okrasné rostliny Porosty - zjištěná cena

459,-

Cena [Kč] 22 491,-

459,-

= * =

16 065,-

38 556,- Kč 1,00 38 556,- Kč

Jedn. cena Úprava [%] Upr. cena [Kč [Kč / jedn.] / jedn.] 7 620,7 620,-

Cena [Kč] 68 580,-

530,-

530,-

1 590,-

7 620,-

7 620,-

22 860,-

1 090,-

1 090,-

8 720,-

101 750,* * * =

0,750 1,000 1,000 76 312,50 Kč

=

114 868,50 Kč

26



d) Rekapitulace ocenění dle prováděcí vyhlášky k Zákonu o oceňování

a) Ocenění staveb a1) Rodinný dům č.p. 116 a2) Dílna a3) Pergola tunelová dřevěná z hranolů a fošen

656 478,90 Kč 107 945,50 Kč 3 613,80 Kč

a) Ocenění staveb celkem

768 038,20 Kč

b) Ocenění pozemků b1) Pozemky

226 177,40 Kč

b) Ocenění pozemků celkem

226 177,40 Kč

c) Ocenění trvalých porostů c1) Porosty

114 868,50 Kč

c) Ocenění trvalých porostů celkem

114 868,50 Kč

Celkem

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46:

1 109 084,10 Kč

1 109 080,- Kč

27



3

VYHODNOCENÍ

Komparativní metoda - srovnání na realitním trhu Ocenění dle prováděcí vyhlášky k Zákonu o oceňování

890 000,- Kč 1 109 080,- Kč

Na základě dostupných informací, na základě popsaných parametrů, na základě srovnávacích kritérií, na základě rizikových faktorů, na základě provedených šetření a na základě výsledků použitých metod ocenění indikujeme obvyklou cenu předmětu ocenění ve výši: 890 000,- Kč

28



C REKAPITULACE Výslednou obvyklou cenu budovy bydlení č.p. 116, část obce Strojetice, stojící na pozemku parc.č. St. 101/1, jiné stavby bez č.p./č.e. stojící na pozemcích parc.č. St. 101/2, St. 217 a pozemků parc.č. St. 101/1, St. 101/2, St. 217, 599/2, 599/3, 822/2, 828/2 a 873/3, k.ú. Strojetice u Podbořan, obec Kryry, zapsáno na LV č. 38, vedeném KÚ pro Ústecký kraj, KP Žatec, včetně příslušenství, indikujeme ke dni ocenění na:

890 000,- Kč slovy: Osmsetdevadesáttisíc korun českých Poznámka: Příslušenstvím věci hlavní jsou: vedlejší stavba: dílna na pozemcích parc.č. St. 101/2 a St. 217, pergola na pozemku parc.č. 101/1, venkovní úpravy: oplocení, vjezdová brána, zpevněné plochy, inženýrské sítě: přípojka el. energie, přípojka veřejného vodovodu, přípojka do veřejné kanalizace.

D ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav vedený v souladu s ustanovením § 21 odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících a ustanovením § 6 odst. 1 vyhl. č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, zapsaný dle Rozhodnutí ministryně spravedlnosti a předsedkyně legislativní rady vlády České republiky č.j. 193/2009-OD-ZN ze dne 08.10.2009 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost: pro obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro: ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 2518 – 615 / 2013 deníku znaleckého ústavu. Otisk znalecké pečetě:

V Hradci Králové dne 13.11.2013 Podpis za znalecký ústav:

Ing. Milan Bálek jednatel společnosti Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Přemyslova 38/1285 500 08 Hradec Králové

29



E PŘÍLOHY 1. Barevná fotodokumentace 2. Výpis z Katastru nemovitostí, LV č. 38, k.ú. Strojetice u Podbořan, získaný prostřednictvím Dálkového přístupu do Katastru nemovitostí dne 02.09.2013 3. Snímek katastrální mapy

30


Příloha: Fotodokumentace









VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 02.09.2013 15:15:02 Vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce, č.j.: 067 EX 6557/10 pro Soudní exekutor Podkonický Juraj, JUDr., Ph.D.

Okres: CZ0424 Louny

Obec: 566314 Kryry

Kat.území: 756997 Strojetice u Podbořan

List vlastnictví: 38

V kat. území jsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách

(St. = stavební parcela)

A Vlastník, jiný oprávněný

Identifikátor

Vlastnické právo SJM Černý Přemysl a Černá Marcela, Strojetice 116, 43986 Kryry SJM = společné jmění manželů

741127/2924 706128/2833

B Nemovitosti Pozemky Parcela

Výměra[m2] Druh pozemku

St. 101/1 St. 101/2 St. 217 599/2

599 zastavěná plocha a nádvoří 63 zastavěná plocha a nádvoří 54 zastavěná plocha a nádvoří 1920 orná půda

599/3

303 orná půda

822/2

108 orná půda

828/2

1828 orná půda

873/3

Způsob využití

311 ostatní plocha

Stavby Typ stavby Část obce, č. budovy Strojetice, č.p. 116 bez čp/če Jiná práva - Bez zápisu

C

Omezení vlastnického práva Typ vztahu Oprávnění pro

Způsob ochrany

zemědělský fond zemědělský fond zemědělský fond zemědělský fond

půdní půdní půdní půdní

ostatní komunikace

Způsob využití Způsob ochrany bydlení jiná st.

B1

Podíl

Na parcele St. 101/1 St. 101/2 St. 217

Povinnost k

o Exekuční příkaz k prodeji

nemovitosti

Černý Přemysl, Strojetice 116, 43986 Kryry, RČ/IČO: 741127/2924 Parcela: St. 101/1 Z-6351/2011-533 Parcela: St. 101/2 Z-6351/2011-533 Parcela: St. 217 Z-6351/2011-533 Parcela: 599/2 Z-6351/2011-533 Parcela: 599/3 Z-6351/2011-533 Parcela: 822/2 Z-6351/2011-533 Parcela: 828/2 Z-6351/2011-533 Parcela: 873/3 Z-6351/2011-533 Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Žatec, kód: 533. strana 1


Okres: CZ0424 Louny

Obec: 566314 Kryry



V kat. území jsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách Typ vztahu Oprávnění pro


Povinnost k

Z-6351/2011-533 Stavba: bez čp/če na parc. St. 101/2, St. 217 Z-6351/2011-533 Stavba: Strojetice, č.p. 116 Listina Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí 067-EX 6557/2010 -18 ze dne 02.08.2011. Z-6351/2011-533 o Nařízení exekuce Černý Přemysl, Strojetice 116, 43986 Kryry, RČ/IČO: 741127/2924 Z-472/2013-507 Listina Usnesení soudu o nařízení exekuce 36 EXE-4619/2012 -20 ze dne 08.01.2013.; uloženo na prac. Louny Z-472/2013-507 o Zástavní právo exekutorské k uspokojení pohledávky ve 5 616,- Kč s příslušenstvím Z-584/2013-533 Vojenská zdravotní pojišťovna České Parcela: St. 101/1 Z-584/2013-533 Parcela: St. 101/2 republiky, Drahobejlova 1404/4, Z-584/2013-533 Parcela: St. 217 Libeň, 19000 Praha, RČ/IČO: Z-584/2013-533 Parcela: 599/2 47114975 Z-584/2013-533 Parcela: 599/3 Z-584/2013-533 Parcela: 822/2 Z-584/2013-533 Parcela: 828/2 Z-584/2013-533 Parcela: 873/3 Z-584/2013-533 Stavba: bez čp/če na parc. St. 101/2, St. 217 Z-584/2013-533 Stavba: Strojetice, č.p. 116 Listina Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti 085-EX 15054/2012 -25 ze dne 31.01.2013. Z-584/2013-533 o Zástavní právo exekutorské k uspokojení pohledávky ve výši 103 869,03 Kč s příslušenstvím Z-2655/2013-533 GE Money Bank, a.s., Vyskočilova Parcela: St. 101/1 Z-2655/2013-533 1422/1a, Michle, 14028 Praha, Parcela: St. 101/2 Z-2655/2013-533 RČ/IČO: 25672720 Parcela: St. 217 Z-2655/2013-533 Parcela: 599/2 Z-2655/2013-533 Parcela: 599/3 Z-2655/2013-533 Parcela: 822/2 Z-2655/2013-533 Parcela: 828/2 Z-2655/2013-533 Parcela: 873/3 Z-2655/2013-533 Stavba: bez čp/če na parc. St. 101/2, St. 217 Z-2655/2013-533 Stavba: Strojetice, č.p. 116 Listina Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti 067-EX 6557/2010 -13 ze dne 18.05.2011. Z-4245/2011-533 o Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Černý Přemysl, Strojetice 116, 43986 Kryry, RČ/IČO:

Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Žatec, kód: 533. strana 2


Okres: CZ0424 Louny

Obec: 566314 Kryry



V kat. území jsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách Typ vztahu Oprávnění pro


Povinnost k

741127/2924 Z-3952/2013-533 Parcela: St. 101/1 Z-3952/2013-533 Parcela: St. 101/2 Z-3952/2013-533 Parcela: St. 217 Z-3952/2013-533 Parcela: 599/2 Z-3952/2013-533 Parcela: 599/3 Z-3952/2013-533 Parcela: 822/2 Z-3952/2013-533 Parcela: 828/2 Z-3952/2013-533 Parcela: 873/3 Z-3952/2013-533 Stavba: bez čp/če na parc. St. 101/2, St. 217 Z-3952/2013-533 Stavba: Strojetice, č.p. 116 Listina Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí 180-Ex 15024/2010 -29 ze dne 22.07.2013. Z-3952/2013-533 o Zástavní právo exekutorské k uspokojení pohledávky ve výši 227.374,- Kč s příslušenstvím Z-3953/2013-533 CASH COLLECTORS CZ a.s., Týn Parcela: St. 101/1 Z-3953/2013-533 1049/3, Staré Město, 11000 Praha, Parcela: St. 101/2 Z-3953/2013-533 RČ/IČO: 27932788 Parcela: St. 217 Z-3953/2013-533 Parcela: 599/2 Z-3953/2013-533 Parcela: 599/3 Z-3953/2013-533 Parcela: 822/2 Z-3953/2013-533 Parcela: 828/2 Z-3953/2013-533 Parcela: 873/3 Z-3953/2013-533 Stavba: bez čp/če na parc. St. 101/2, St. 217 Z-3953/2013-533 Stavba: Strojetice, č.p. 116 Listina Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti 180-Ex 15024/2010 -30 ze dne 22.07.2013. Z-3953/2013-533 o Nařízení exekuce soudní exekutor Sobíšková Zuzana Mgr. Černý Přemysl, Strojetice 116, 43986 Kryry, RČ/IČO: 741127/2924 Z-7663/2013-509 Listina Usnesení soudu o nařízení exekuce 46 EXE-3783/2010 -7 ze dne 08.11.2010. Právní moc ke dni 30.06.2011.; uloženo na prac. Teplice Z-7663/2013-509 D

Jiné zápisy - Bez zápisu

E

Nabývací tituly a jiné podklady zápisu

Listina o Smlouva kupní

ze dne 19.02.2011. Právní účinky vkladu práva ke dni 03.03.2011.

Pro: Černý Přemysl a Černá Marcela, Strojetice 116, 43986 Kryry

V-506/2011-533 RČ/IČO: 741127/2924 706128/2833



Okres: CZ0424 Louny Kat.území: 756997 Strojetice u Podbořan

Obec: 566314 Kryry List vlastnictví: 38

V kat. území jsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách F


Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám Parcela 599/2 599/3 822/2 828/2

BPEJ 43301 43301 43301 43011

Výměra[m2] 1920 303 108 1828

Pokud je výměra bonitních dílů parcel menší než výměra parcely, zbytek parcely není bonitován Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR: Katastrální úřad pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Žatec, kód: 533. Vyhotovil: Český úřad zeměměřický a katastrální - SCD

Vyhotoveno:

02.09.2013

15:31:08


10-75

Recommend Documents