ZNALECKÝ POSUDEK č. 4731-112/16 O ceně nemovité věci - pozemku parc.č.1167/1
Objednavatel znaleckého posudku:
v kat.úz.Rohatec
Exekutorský úřad Brno-město, JUDr. Vít Novozámský Bratislavská 73 60200 Brno
Účel znaleckého posudku:
Stanovení ceny nemovitosti pro exekuční řízení
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., podle stavu ke dni 30.5.2016 znalecký posudek vypracoval: ing. Libor Svačina gen.Šimka 61 690 03 Břeclav telefon: 519 511 979 , 723 070217 e-mail:
[email protected]
Počet stran: 10 včetně titulního listu a 3 stran příloh. Objednavateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Břeclavi 31.5.2016
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Zjištění ceny nemovité věci - pozemku parc.č.1167/1
v kat.úz.Rohatec ke dni 30.5.2016
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
Pozemek parc.č. 1167/1 k.ú.Rohatec Rohatec 696 01 Rohatec Kraj: Jihomoravský Okres: Hodonín Obec: Rohatec Katastrální území: Rohatec Počet obyvatel: 3 562 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 350,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce - 2001 - 5000 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce O3. Poloha obce - Obec, jejíž některé katastrální území sousedí s obcí (oblastí) vyjmenovaným v tabulce č. 1 (kromě Prahy a Brna) O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení)
č. II IV II
Pi 0,80 0,60 1,03
I III II
1,00 0,90 0,98
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 589,00 Kč/m2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 30.5.2016. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpisy z katastru nemovitostí KÚ Břeclav Kopie katastrální mapy KÚ Břeclav Informace objednatele 5. Vlastnické a evidenční údaje Výpis z KN - LV č. 3708 k.ú.Rohatec A: vlastnictví BaturnýMiroslav, Masarykovo nám 53/1, 695 01 Hodonín B:pozemky 1167/1 433 m2 orná půda Krom zástavních práv a exekučních titulů na pozemku neváznou žádná věcná břemena, omezení či práva jiných subjektů. 6. Celkový popis nemovité věci Oceňovaný pozemek se nachází v zahrádkářské kolonii na severním okraji zastavěného území obce. Na pozemku objekt zahrádkářské chaty, pozemek bez trvalých porostů. 7. Obsah znaleckého posudku 1.1.1. Zahrádkářská chata 2.1. Zemědělské pozemky
-2-
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
Index trhu
č. II V
Pi 0,00 0,00
II II II IV
0,00 0,00 0,00 1,00
č. I IV
Pi 0,30 0,01
I
0,00
II II II
0,00 0,00 0,00
II
0,00
5 IT = P6 * (1 + Σ Pi) = 1,000 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Zemědělství Název znaku 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku - Stavby pro zemědělství nebo bez okolní zástavby 3. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě obce - Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 4. Dopravní dostupnost - Příjezd po zpevněné komunikaci 5. Parkovací možnosti - Dobré parkovací možnosti na veřejné komunikaci 6. Výhodnost polohy pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Poloha bez vlivu na komerční využití 7. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
Index polohy
7 IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 0,303 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,303 1.1.1. Zahrádkářská chata Dřevěná chatka s pultovou střechou bez pevného spojení se zemí, usazená na betonových obrubnících, bez vybavení. Stáří odhadem 35 roků. Typ objektu: Rekreační chata § 36 porovnávací metoda Poloha objektu: Jihomoravský kraj, obec nad 2 000 do 10 000 obyvatel Stáří stavby: 35 let Základní cena ZC (příloha č. 25): 2 006,- Kč/m3 Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.nadzemní podlaží Název podlaží 1.nadzemní podlaží
3,50*2,50
=
Zastavěná plocha 8,75 m2
Obestavěný prostor -3-
Konstrukční výška 2,50 m
8,75 m2
1.nadzemní podlaží (3,50*2,50)*(2,50) Obestavěný prostor - celkem:
= =
21,88 m3 21,88 m3
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. 0. Typ stavby - nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny zastavěné plochy 1. NP I - bez podkroví nebo do 1/2 zastavěné plochy 1.NP 1. Druh stavby - Zahrádkářská chata I 2. Svislé konstrukce - Dřevěné jednostranně obíjené I 3. Střešní konstrukce - Krov neumožňující zřízení podkroví I 4. Napojení stavby na sítě - Žádné napojení nebo pouze vlastní zdroj el. energie I 5. Vybavení - Bez zákl. příslušenství I 6. Vytápění stavby - Bez vytápění I 7. Příslušenství stavby (venk. úpravy a vedl. stavby do celk. ZP 25 m2 vč.) - Bez II příslušenství 8. Výměra pozemků užívané se stavbou - Nad 400 m2 III 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 10. Stavebně - technický stav - Stavba se zanedbanou údržbou – (předpoklad III provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 35 let: s = 1 - 0,005 * 35 = 0,825
Vi typ I 0,02 -0,05 -0,01 -0,06 -0,10 -0,06 -0,04 0,03 0,00 0,85
9
Index vybavení
IV = (1 + Σ Vi) * V10 * 0,825 = 0,512 i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 1,000 Index polohy pozemku IP = 0,303 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 2 006,- Kč/m3 * 0,512 = 1 027,07 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 21,88 m3 * 1 027,07 Kč/m3 * 1,000 * 0,303= 6 809,10 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
6 809,10 Kč
2.1. Zemědělské a stavební pozemky Zemědělský pozemek v zahrádkářské trati na severním okraji zastavěného území obce, na pozemku objekt zahradní chatky, trvalé porosty se nenacházejí. U uvedeného pozemku není předpokládáno jeho nezemědělské využití.Ocenění podle § 6 vyhlášky. Obvyklou cenu uvažuji ve výši 100 Kč/m2 t.j. za výměru 433 m2 ................. 43 300,-Kč Ocenění Index trhu s nemovitostmi IT = 1,000 Index polohy pozemku IP = 0,303 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % včetně; ostatní -4-
č. II IV
Pi 0,00 0,00
orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
III I I II
0,00 0,00 0,00 0,00
6 IO = 1 + Σ Pi = 1,000 i=1
Index omezujících vlivů
Celkový index I = IT * IO * IP = 1,000 * 1,000 * 0,303 = 0,303 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena [Kč/m2]
Zatřídění § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 Typ
Název
Parcelní číslo
§ 4 odst. 1 Stavební pozemek - celkem
1167/1
Index
589,-
0,303
Výměra [m2] 8,00 8,00
Zemědělský pozemek oceněný dle § 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s 10-25 tisíci obyv. - území sousedních obcí: Celková úprava ceny: Název
Parcelní číslo
BPEJ
orná půda 1167/2 02110 Zemědělský pozemek oceněný dle § 6 Celkem: Zemědělské
Koef.
Upr. cena [Kč/m2] 178,47
Jedn. cena [Kč/m2] 178,47
Cena [Kč] 1 427,76 1 427,76
60 % 60,00 %
Výměra [m2] JC [Kč/m2] Úprava [%] UC [Kč/m2] 425,00
5,41
60,00
8,66
425,00 m2
Cena [Kč] 3 680,50 3 680,50
pozemky - zjištěná cena
=
5 108,26 Kč
C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Zahrádkářská chata
6 809,10 Kč
1. Ocenění staveb celkem
6 809,10 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Zemědělské pozemky
5 108,30 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
5 108,30 Kč
Celkem
11 917,40 Kč
-5-
Rekapitulace výsledných cen, celkem
11 917,40 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:
11 920,- Kč
slovy: Jedenácttisícdevětsetdvacet Kč Zjištěná cena nemovité věci - pozemku parc.č.1167/1
v kat.úz.Rohatec ke dni 30.5.2016 činí částku 11 920,-Kč
Stanovení obvyklé ceny: Oceňovaný pozemek se nachází na okraji zastavěného území s dobrou dostupností v zahrádkářské lokalitě s možností výsadby vinice,ovocných stromů nebo zahrádkářské chaty. Inzerovaný prodej na Sreality Prodej pole 1 805 m2 Rohatec, okres Hodonín 77 615 Kč (43 Kč za m2) Prodej orné půdy o výměře 1805 m2 v katastru obce Rohatec. Pozemek leží na okraji obce, má dobrou bonitu půdy. Prodej zahrady 1 166 m2 Lužice, okres Hodonín 109 000 Kč (93 Kč za m2) Nabízíme k prodeji zahradu v lokalitě Lužice u Hodonína. Pozemek je vedený jako orná půda, vhodný na stavbu zahradní chatky. Celková výměra 1166 m2, šíře cca 14 m. Zjištěna informace o prodeji sousedního pozemku v dané lokalitě o větší výměře s obdobnou zahradní chatkou v ceně 35 000,-Kč. Obvyklá cena nemovité věci - pozemku parc.č.1167/1
v kat.úz.Rohatec ke dni 30.5.2016 činí částku
35 000,-Kč V Břeclavi 31.5.2016
ing. Libor Svačina
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 7.6.1999 pod č.j. Spr.691/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4731-112/16 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 112/16. E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: 1 2 1
Výpisy z katastru nemovitostí snímek katastrální mapy fotodokumentace
-6-
-7-
zahrádkářská chatka
-8-
-9-
zahrádkářská chatka
- 10 -
