2010
1. Op kamers in Den Haag
4
2. Hoe kan je zoeken
6
3. Waar kan je zoeken
8
4. Contracten en geschillen
16
5. Internetlinks
28
6. Colofoon
30
7. De vakbond en lidmaatschap
34
1.Student housing in The Hague
5
2. How to start
7
3. Where to start
9
4. Contracts and disputes
17
5. Internetlinks
29
6. Colophon
7. The Union and membership
31 34
Op kamers in Den Haag Als aankomend student moet je waarschijnlijk een kamer vinden om te wonen en te kunnen blijven wonen. Maar hoe begin je daarmee? Waar vindt je die kamer? En waar moet je nou eigenlijk wel en niet op letten? Wat zijn dan je juridische rechten en plichten als bewoner?
Omdat het niet altijd even makkelijk is om een helder antwoord op deze vragen te vinden hebben de studenten van de Haagse studentenvakbon dit boekje gemaakt met de steun van de gemeente Den Haag.
Nou geen seconde te verliezen, je hebt veel werk te doen.
pagina 4
Student Housing in the Hague As a prospective student one of your first challenges will be to find a place for yourself for the duration of your studies. But where to start? Where could you find proper rentals? And what should you pay attention to exactly? What are your legal rights and duties as a tenant in the Netherlands?
Since finding a clear answer to these questions is not always easy or straightforward this booklet was made to help you on your way. It was written by students from the The Hague student union with support of the municipality of The Hague.
Now get on with it, there’s lot’s of work to do.
pagina 5
Hoe kan je zoeken Doordat er steeds meer mensen komen studeren in Den Haag groeit de vraag naar studentenkamers. Het kan vaak dan ook even duren voordat je iets vindt. Je kan wel het een en ander doen om dat proces te versnellen.
Begin meteen. Als je dit gelezen hebt. Je moet niet wachten totdat je
iets in je inbox geworpen krijgt, maar beginnen zodra examens hebt afgerond of het liefst nog daarvoor. Zo ontwijk je de kamerspits en voorkom je dat je later tijd tekort komt.
Kom naar Den Haag. Op internet staat alleen wat andere mensen willen
dat je zou moeten vinden. Logeer bij je neef, broer van je vriendin of je grootouders en verken de stad. Leer de wijken kennen en het openbaar vervoer.
Leer mensen kennen. Introductieweken en (studie) verenigingen zijn er
niet voor niets. Dit zijn mensen met bedden en koelkasten die je allerlei nuttige dingen kunnen vertellen over studeren in Den Haag.
Wees spraakzaam. Zeg tegen iedereen dat je op zoek bent.
De vriendinnen van je moeder, de cassiere bij de super, de aantrekkelijke tuinman van je oma, de hond van de buurtagente; je weet maar nooit wie er kamers over heeft in Den Haag.
Wees niet te kieskeurig. Je eerste kamer zal waarschijnlijk niet aan al
je verwachtingen voldoen. Je droomkamer kan je later wel vinden als je meer tijd en geld hebt. pagina 6
How to start Since more and more people are coming to The Hague for their studies, the demand for student housing is increasing. It often takes a while before you will find a place. There are however some things you can take to heart if you want speed things up.
Start immediately. That means right now. That way you’ll stand a good
chance of avoiding the studenthousing rush of late summer and prevent you from running out of time.
Visit The Hague (and the Netherlands). Internet will only tell you
the things other people thing you should find. Find yourself a hostel for a couple of days and explore the surrounding area. Get to know te neighborhoods en public transit system.
Get to know the locals. Introductoryweeks and student- or studyorgani-
zations are there for a reason. These are the people with fridges and beds who can tell you just about anything about studying in the Hague.
Ask around. Tell everybody, no really tell anybody, you are looking for a
place. Let people know you are looking and find out where to look.
Don’t be too picky. Your first place on your own probably won’t meet
your lofty expectations and grand designs. You can always keep on looking for your aircastle later when you have more time and money to dispose with. pagina 7
Waar kan je zoeken? Er zijn een aantal algemene opties die je hebt als je op zoek bent naar een kamer. Hier onder zijn ze in zin beschreven, want er zijn verschillen.
DUWO. Duwo is een stichting en de oudste studentenhuisvester van
Nederland. Het heeft dus geen winstoogmerk, maar de voorwaarde is wel dat je als voltijd student inschreven staat bij een erkende MBO, HBO of universitaire instelling en je inkomen onder de 1.300 euro per maand ligt. Ze beheren kamers in Delft, Den Haag, Leiden, Haarlem en Amsterdam. Verder is belangrijk om te weten dat DUWO met een voorrangsregeling werkt voor studenten buiten de regio aan de hand van de postcode van je huidige adres. Hoe verder je weg woont, hoe eerder je aan een kamer komt. Tegelijkertijd werkt DUWO met een zogenaamd “campuscontract”. Als je je studie afrond, moet je plaats maken voor nieuwe studenten.
Woningbouwcorporaties.Wat woningbouwcorporaties nou precies zijn
tegenwoordig weet eigenlijk niemand. Oorspronkelijk waren het net als DUWO stichtingen of verenigingen voor en vaak door arbeiders dan wel gemeentelijke ‘woonbedrijven’ en hadden namen als Maatschappij tot het Nut van het Algemeen” of “Eigen Haard”. Na de Woningwet in 1901 kregen ze steun van de rijksoverheid in de vorm van leningen en na de tweedewereld oorlog was de ‘sociale huursector’ verantwoordelijk voor een groot deel van de “volkshuisvesting”.
pagina 8
Where can you look? Below you will find a number of options to investigate when looking for student housing. They are described in general terms with their most important characteristics.
DUWO. Duwo is a student housing foundation. The oldest in the Neth-
erlands in fact. It is a non-profit and organizes housing for students. This means you can only apply if you are enrolled as a full-time student in one of the accredited MBO, HBO or university institutions and your monthly income does not exceed 1.300 euro. It is also important to consider that DUWO works with a preferential ranking system for students outside the postal code. The more foreign you are the higher your preferential ranking. At the same time DUWO works by a so-called “campuscontract”. This means you will have to move once you finish or quit your study program.
Housing co-operatives Originally they were private unions,
associations or municipal housing departments much like DUWO mentioned earlier. They were established for and often by the ‘working classes’ to organize housing construction and let and had names that translate freely into “Society for the general Public Purpose” or “Own Home”. In 1901 they were given government assistence in the form of loans and after the Second World War they were responsible for the majority of the public housing sector.
pagina 9
In 1994 sprak men niet meer van ‘volkshuisvesting’ en werden de verenigingen tot zekere hoogte ‘verzelfstandigd’ van de overheid of ‘geprivatiseerd’ en noemden ze zichzelf ‘wooncorporaties’. Ze functioneren dus tegenwoordig als bedrijven, maar krijgen staatssteun en zijn verantwoordelijk voor sociale huurwoningen.Ook maken ze ‘prestatieafspraken’ met gemeenten .
Het is belangrijk om dit te weten, omdat er momenteel veel politieke onenigheid is over dit bestel en er waarschijnlijk binnen niet afzienbare tijd weer veel dingen zullen veranderen. Het is goed denkbaar dat sociale huur verdwijnt of juist weer beter geinstitutionaliseerd wordt. Er is namelijk veel kritiek vanuit binnen en buitenland over het functioneren van dit systeem en de woningmarkt in het algemeen, maar ook vanuit Brussel wil men dit hybride-systeem veranderen om economische wetgeving voor vrije meedinging op de al dan niet europese woningmarkt.
De meeste woningbouwcorporaties in Den Haag en omstreken zijn georganiseerd in het verband “woonnet Haaglanden”. Daar kan je je voor 10 euro per jaar inschrijven om in aanmerking te komen voor sociale huurwoningen. Inschrijfduur is bepalend voor de wachtlijst. Let wel op dat je elk jaar je inschrijfgeld overmaakt, anders begint de teller van vorenaf aan. Bij noodomstandigheden kom je soms in aanmerking voor een “urgentieregeling”.
Woningbouwcorporaties werken soms met ingewikkelde aanvullende eisen. Zo kan het zijn dat je pas in aanmerking komt voor een bepaalde woning als je een bepaalde leeftijd, inkomen of achtergrond hebt. Let hierom bij het zoeken naar een woning en heb geduld, het kan lonen. pagina 10
By 1994 however of government interference and the notion of ‘public or socialized housing’ was re-considered, as the earlier ‘working classes’ seemed to have disappeared as such. The free associations and unions were privatised and renamed themselves ‘corporations’. Although they function as private enterprise, they still receive statesupport and remain responsible for “social housing”. They are obliged to draft performance agreements with municipalities but are relatively free in how to achieve these.
All this is important information, since there is a political disagreement on the housing market system as is. It is not unlikely they will disappear as such in current form over the coming years.
Most corporations in the region of The Hague are organized into “woonnet Haaglanden”. You can enroll by paying a yearly fee of 10 euro. Enrollment seniority determines your priority rank on a waiting list and the chances of being appointed a certain room or appartment. You have to be prepared to wait 2 to 4 years to become eligble for social housing.
It is thus very important to remember paying your yearly fee to ensure rising in seniority rank. Not complying will result in losing built up priorty priviledges.
Under circumstances of distress , you might become eligible for an ‘urgency-order’ with which you gain priority ranking. Also important to keep in mind are the somewhat complicated additional demands (age, income, background, employment) often made. Take note during your search and have patience, often it can pay off. pagina 11
Particuliere markt. Deze is erg groot in Den Haag. Zo’n 80% van de stu-
dentenkamers betreft het. Het zal je dan ook niet veel verbazen dat de meeste studenten via deze weg aan een kamer zijn gekomen. De meeste kamers die je op websites op het internet kan vinden zijn in particuliere verhuur.
Bemiddelingsbureau’s zijn een manier om deze woningen te vinden, maar vragen wel een bemiddelings som, net als makelaars, voor de afhandeling. Deze is vaak een maand huur bovenop de eerste maand en borg. Bovendien moet je vaak ter plekke bij een bezichtiging een beslissing nemen, op de particuliere markt is de vrijlooptijd erg kort. Veel hangt dus af van de intensiteit en timing waarmee je zoekt.
Voordeel hiervan is wel dat het hele proces vrij snel kan gaan. Er zijn per slot van rekening geen wachtlijsten. Je moet wel opletten op allerlei zaken die niet altijd gegarandeerd zijn. Brandveiligheid, lekkage, maar bijvoorbeeld ook vergunningen. Als de verhuurder geen vergunning heeft kan het wel voorkomen dat jij uit je woning gezet wordt. Veel is afhankelijk van de kwaliteiten van je huisbaas. Zorg dan ook dat je je inleest en zo mogelijk peilt bij andere huurders.
Studentenhuizen zijn weer een verhaal apart. Het verschilt nogal per huis en vereniging hoe dit in zijn werk gaat en wat de lokale mores zijn. Er is sprake van instemmingen of hospiteren waarbij bestaande bewoners je opmeten. Ze zijn vrij om naar eigen smaak te ‘discrimineren’ en zo een eigen character en identiteit te handhaven. Je wordt geadviseerd om inlichtingen in te winnen bij de verenigingen en huizen.
pagina 12
Free market.The majority of student housing in The Hague is on the
free market.Not surprisingly most students will find their place there. Almost all rooms you will find on various websites on the internet are privately held.
Intermediaries are another possibility, but they charge for contracting as real estate agents. Generally they ask a month’s worth of rent in addition to the first month and one month garantuee. Additionaly you will have to be able to quickly reach a decision (think minutes) after an inspection, since clearing times for student housing are extremely short because of supply shortage or demand surplus depending on your view. Much depends on the timing and intensity of your effort.
The upside is that you will not deal with endless waiting lists, since there are none. That said you will need to pay close attention to many things nobody not garantueed. Firesafety, leakage but also permits can be real issue. Expulsions have occured because of them. Much depends on your landlord. Ask for reference from other tenants and trust your instincts.
Studenthouses or fraternity housing is something else altogether. These will asses how well you will fit and ask you rather than the other way around. That said, don’t think that being a foreigner excludes you from these fraternities! It might be a great way to get to know people and improve your Dutch. We advise you contact the fraternities for more information.
pagina 13
Onderhuur. Een laatste optie om naar te kijken is onderhuur. Hierbij
huur je tijdelijk de woonruimte van een andere huurder. Bijvoorbeeld als deze voor een stage in het buitenland zit.
Nu zijn hierbij een aantal dingen die van essentieel belang zijn om misverstanden en ellende te voorkomen. Ten eerste moet de huisbaas waarmee de eerste huurder een contract heeft akkoord zijn. Vraag het schriftelijk en vraag ook om schriftelijk antwoord.
Ten tweede moet je echt zorgen dat je afspraken op papier zet met de nieuwe huurder. Een paar a4’tjes met handtekeningen is voldoende, maar zorg dat je het daarin eens wordt over de huurperiode. Van de dag dat je intrekt tot de dag dat je vertrekt. Ervaring leert dat een verhuurder zomaar eens heimwee kan krijgen en op de stoep staat.
Een tweede punt dat je daarin niet mag vergeten is de opleveringsstaat. Mag je wel of niet de muurschildering van Wanda overpleisteren? Moet je het tapijt laten liggen? Zorg dat je al die dingen goed communiceert en documenteert. Dit laatste mag natuurlijk in algemene termen, maar zorg ervoor dat er geen misverstanden ontstaan.
Tenslotte moet je weten dat het in princiepe gewoon is toegestaan om je in te schrijven als uitwonende bij de DUO. Laat ze het wel tijdig weten.
pagina 14
Sub-letting. A last option is to sub-let. In this form you temporar-
ily rent space from another tenant, when he or she is away for an internship or exchange. A number of things very important to keep in mind to prevent misunderstandings and spare yourself from running into problems. First of all the landlord will have to give consent to the actual sub-letting. Ask for permission in writing.
Secondly you do need to put things into writing. A couple of pages with signiatures will do. Nothing complicated, but do reach an exact agreement on the period of sub-letting. From the day you move in to the day you leave. Experience shows that a sub-letter could get homesick and be on your doorstep at any time.
Another important point of consideration are the acceptance conditions. Can or can you not plaster over Wanda’s mural? Can you replace the carpet? You need negociate, agree and document all these things in order to prevent problems later on. This can be more genral obviously, but prevent gross misunderstanding.
Lastly you should know that in principle DUO makes no distinction
between
sub-letting and other forms of renting. This means in principle you should be able to register as living “out-of-home”. The latter is relevant as it increases your student financing if you are eligble to receive it.
pagina 15
Contracten en geschillen Op het moment dat je een kamer eenmaal gevonden hebt, moet je tot een overeenstemming komen met de verhuurder. Een mondeling overeenkomst is technisch gezien net zo rechtsgeldig als een schriftelijke, maar wel een stuk moeilijker om je op te beroepen als het erop aankomt. Daarom is het laatste ook gangbaarder. Als je zoiets gaat onderteken moet je dat niet zomaar doen natuurlijk. Je moet het lezen en begrijpen. Makkelijker gezegd dan gedaan met de kleine lettertjes.
Inhoud. Een contract moet een aantal dingen bevatten om rechtsgeldig
te zijn. Namelijk; namen van huurder en verhuurder, adres en omschrijving van de woning, de huurprijs, hoogte van borg, het adres, een duidelijke omschrijving van de kamer(s), ingangsdatum van het contract, tijdstip en wijze van betaling, datum waarop jaarlijks de huurverhoogd kan worden, huisregels, de onderhoudsverplichtingen. Zorg dat al deze punten overeengekomen zijn en dat het daarmee klopt.
Huurbescherming. Een huurcontract zorgt ervoor dat je als huurder
recht hebt op huurbescherming. Dat betekent concreet dat je niet uit je woning gezet kan worden zonder tussenkomst van een rechter. Huurbescherming geldt voor zelfstandige woningen en kamers, maar in een paar uitzonderingsgevallen niet. Dienstwoningen, woonboten en winkelwoningen zijn bijvoorbeeld uitgesloten.
pagina 16
Contracts and disputes When the time comes and you have finally found a suitable room, you must reach an agreement with the landlord. Technically a verbal agreement is just as legally binding as an agreement on paper. However it is slightly more difficult to refer to if it becomes necessary. That is why the latter is the standard. That said, if you will be signing anything it is best to know something about the terms and the law.
Contents. A rentcontract requires a certain number of points to be
taken into account in writing before it is legally valid. These are: the names of the two persons involved, the address and a description of the room, the agreed upon price, the amount of bail, thetime and effective date of the contract, the time and manner of payment, the yearly date of rent increase, house rules and maintanance contract. Make sure all these points are present in the contract and comply with the agreement.
Rent protection. A rent contract automatically gives you legal protec-
tion. Concretely this means a numer of things. First of all you can not be evicted from your newfound home without a court order. Rent protection is applicable to appartments and rooms, with a few exceptions. Understandably any form of staff residence, house-boat or shop residence is excluded for instance.
pagina 17
Er zijn echter een aantal gevallen waarin de rechter kan beslissen dat de verhuurder je je woning uit mag zetten. Dat mag bijvoorbeeld als je geen ‘goede huurder’ bent. Dat betekent bijvoorbeeld dat je je contractuele verplichtingen niet nakomt doordat je je huur niet betaalt (tenzij je hier weer goede reden voor hebt, zoals een een lekkend dak). Of het kan zijn dat je erg veel overlast veroorzaakt voor medebewoners of omwonenden.
Het kan ook zijn dat er sprake is van ‘tijdelijke huur met ontruimingsbeding’. Dat wil zeggen dat de verhuurder een bepaalde huurperiode met je heeft afgesproken waarna je jezelf verplicht om de woning te ontruimen en te vertrekken. Dat moet echter expliciet opgenomen zijn in je huurcontract.
Een derde reden is dat er sprake is van ‘dringend eigen gebruik’. Een ‘campuscontract’ is hier een voorbeeld van. Maar ook sloop of renovatie kan een argument zijn, Bewijslast ligt bij de verhuurder.
Als de verhuurder een redelijke verandering in het huurcontract wil aanbrengen waar een huurder zich tegen verzet kan hij ook naar de rechter stappen. Dit kan echter nooit gaan over de huurprijs of servicekosten. Daar zijn speciale regels voor.
Tot slot kan een bestemmingsplan een argument zijn. Als de eigenaar wil ontwikkelen op de grond waar jouw woning staat kan de rechter hem gelijk geven.
pagina 18
In some cases a judge may decide the landlord may evict you from the premises. It is practical to know the conditions under which this could take place. It requires the judge to deem you less than a “good renter” by law. This can have virtually limitless justifications, but most fall in two classes. Either you have defaulted on your contractual obligations by not paying rent for instance. Unless there is good reasons for it that is. Or it could be that you cause your fellow tenants or neighbours sufficient “inconvienience”. Throwing your garbage on their balconies instead of the trashbin, might be such an “inconvinience”
Another possibility alltogether is that the contract specifies “temporary rent” and has an eviction clause previously agreed upon. You thus agreed upon a fixed time period in which you are allowed to rent the room.
A third possibility is when there is a case of “urgent private use”. The so-called “campus contracts” are an example of such a contract. However the demolition or renovation of a building might equally be applicable. The burden of proof in all these cases lies with the landlord.
In principle the contract is inbreachable. However the landlord might also go to court if he wishes to make a “reasonable change” to a contract. This however can never be grounds for raising prices or service costs, for which the law has special rules.
pagina 19
Hospitakamers. Voor kamers waar je bij de eigenaar inwoont, of hos-
piteert, gelden bovendien nog wat bijkomende regels.
Zo gelden de eerste negen maanden als een proeftijd. Hierbinnen kan de verhuurder zonder opgave van redenen je vragen om te vertrekken. Hierbij moet hij of zij wel een opzegtermijn van drie maanden aanhouden. Na deze proeftijd van negen maanden geldt het de normale huurbescherming
Algemene verplichtingen. Contracten geven dus recht op bescherm-
ing, maar verplichten je ook tot een aantal zaken. Sommige daarvan zijn expliciet vermeldt sommigen worden voor kennis aangenomen. Toch is het goed om even na te gaan waar je precies voor verantwoordelijk bent als huurder.
Je bent natuurlijk verplicht om de huur tijdig te betalen op de manier zoals die is vastgelegd in je contract. Ook mag je een ruimte niet anders gebruiken dan vooraf afgesproken. Van een kamer een kantoorruimte maken mag dan ook niet. Onderhuren is niet toegestaan tenzij expliciet vergunning wordt verleend en je dient geen ‘overlast’ te veroorzaken. Geen harde muziek om vier uur in de nacht als je buurvrouw ziek is.
De verhuurder is verplicht jou als huurder ongestoord ‘woongenot’ te verschaffen. Het is een vreemde term, maar het houdt in dat hij niet zomaar jou woning mag betreden en jou privacy moet respecteren. Noodzakelijke reparaties vormen een uitzondering, en als je gedeelde voorzieningen hebt zijn er nuance verschillen. pagina 20
Live-in arrangements. For housing where you live in with the owner
there are additional rules to take notice of.
The first nine months are considered probationary. Within this period the landlady or land-lord may legally terminate the rent contract and evict you without reasoned explanation. Thereafter regular rent protection law applies. However he or she must abide by a three-month prior notice restriction to terminate the contract.
General obligations. Rent contracts give legal protection. But this
works both ways. The law prescribes a number of obligations. Some of those are explicit, whereas others are considered common knowledge. Still it is good to shortly mention some
As mentioned earlier you are required to pay the monthly rent on time and in the manner stated in your contract. Also you are not allowed to use the space in any other way than is specified in the contract. Sub-letting is not allowed unless explicitly you are explicitly granted permission. And causing excessive nuisanse is also out of order. Please do spare others your latest music and consider their schedules before you turn up the bass. It would shock you how far sound carries, especially in older houses and houses with wooden floors.
Where you are obliged to take the comfort of others seriously, so is your landlord. “living-comfort” is a slightly awkward term, but is taken very seriously in law for both sides. A landlord is thus not allowed to enter your room and must respect your personal privacy at all times. Urgent reparation work or common utilities however are exceptions to the rule. pagina 21
Onderhoud. In de wet is opgenomen dat de huurder verantwoordelijk is
voor klein onderhoud en de verhuurder voor overig onderhoud.
Als huurder zul je dus zelf kleine herstelwerkzaamheden uit moeten voeren. Concreet betekent dat dat je verantwoordelijk bent voor het schilderwerk binnen, de gootsteen en afvoer, de toilet en het vegen van de schoorsteen. Al dit soort zaken zijn te vinden op de ‘lijst kleine herstelwerkzaamheden’. Je kan die vinden op de web-site van het ministerie van VROM. Je kunt deze achterin dit boekje terugvinden.
De verhuurder is daarentegen verantwoordelijk voor al het overige onderhoud. Hij moet de woning dus vrij van ‘gebreken’ houden.
Voor dat laatste is een
‘gebrekenboek’ beschikbaar van de huur-commissie. Daarin staan de gebreken in categorieen gesorteerd. Geen ventilatie of daglicht in de kamer vallen onder categorie A,daklekkage onder categorie B en loslatend stucwerk onder C. Verder moeten alle woningen in Nederland conform het ‘bouw-besluit’ zijn. Daarin staan allerlei technische eisen. Er zijn bijvoorbeeld minimale afmetingen en definities voor wat een ‘kamer’ precies moet zijn en hoe een steil een trap mag zijn. “Bouw en woningtoezicht” zijn hiervoor verantwoordelijk en kunnen rapportages maken en een verhuurder tot onderhoudt verplichtstellen.
pagina 22
Maintenance. By law, as a renter, you are also held accountable for
some small maintenance work. While falls under the responsibility of the landlord, some repair work will be done by you.
Among which is the interior finish and painting work. Generally this is to be kept up as is or reinstated to original status when the rent contract is terminated. Keeping the sink and plumbing clean and functioning is also a responsibility of the user as are the toilet and any possible work to the chimney if you are so lucky. Most of this is obvious and printing the full list of responsibilities would be excessive. For reference the complete list can be found on the website of the Dutch Ministry of VROM which you can find in the back.
While you are responsible for simple maintenance work the landlord is responsible of say the room is to be held free of any (serious) “defects”. These are also covered in the list mentioned above, but in more detail in the “defect-book” provided by the “renting committee”. It lists defects by category of urgency. Category A comprises lack of sufficient ventilation or daylight. Category B leakage of the roof. C deals with issues in the order of falling plasterwork (which could however signal a problem with leakage).
To complete your information here, we should also mention the building-codes or “bouwbesluit”. These contain the legal standards and technical specifications. These fall under the authority of “bouw en woning toezicht”, an authority that can write up report and legally mandate maintance work.
pagina 23
Geschillen, het huurteam en de huurcommissie. Gelukkig hoe je niet
zelf alles te weten or allerlei instanties aan te schrijven als je ‘nattigheid’ aanvoelt.
Makkelijker is om het huur-team in te schakelen. Huurteams zijn kleine organisaties vanuit de gemeente opgezet om mensen te helpen in de particuliere huursector. Het huurteam kan je gratis van allerhande gratis advies voorzien. Bovendien kunnen ze je begeleiden bij het aanspannen van een procedure bij de huurcommissie. Dat is een onafhankelijke en onpartijdige organisatie voor huurders en verhuurders die specifiek is opgezet on op te treden in conflict situaties tussen huurders en verhuurders.
Zij kan controleren of een woning aan alle (technische) eisen en het puntensysteem voldoet. Dat laatste betekent dat ze naast uitspraken over de onderhoudsstaat ook dat ze een uitspraak kunnen doen over de wettelijk toegestane huurprijs en servicekosten. Voorwarde is hier wel dat deze onder de sociale huurgrens van 647,53 euro valt.
Een uitspraak van de huurcommissie is in principe bindend voor beide partijen, tenzij er wordt besloten om naar de kantonrechter te stappen. Die neemt overigens vaak het advies van de huurcommissie over.
pagina 24
Disputes, the renting-team and rent-committee. Fortunately you are
not alone when problems with your landlord arise.
Help is available in the form of the rent-team or “huurteam”. The renting-team are local government organizations set-up to help renters in the private renting market with problems of all sorts. They can provide free advice on disputes about (technical) problems. Also they can help you to start a procedure in a dispute with your landlord with the renting-committee. They are an independent and inbiased organisation specifically set-up to solve conflicts between renters landlords.
They can determine if a room satisfies all technical and maintenance related demands specified in the law. Also they test a room, again free of charge, on the so-called “point-based system”. The latter legally determines the maximum price a landlord can charge for any housing below the cut-off point as determined by the “sociale huurgrens” or social rentinglimit of 647,53 euro.
Their verdict in these cases is in principle binding for both parties, unless a decision is made by either party to go to court. That said courts often follow the advice of the rentingcommision.
pagina 25
Internetlinks Huurcommissie
http://www.huurcommissie.nl/
Huurteam Den Haag
http://www.denhaag.nl/home/bewoners/top/Huurteam.htm
Haagse Studentenvakbond
www.haagesestudentenvakbond.nl
Landelijke studentenvakbond
www.lsvb.nl/
Woonnet Haaglanden
www.woonnet-haaglanden.nl/
Ministerie van VROM (dossier huur en verhuur kamers)
http://www.vrom.nl/pagina.html?id=6961
Den Haag studentenstad
www.denhaagstudentenstad.nl/nl/home
Gemeente Den Haag
www.denhaag.nl/studeer-in-Den-Haag/studeren-in-Den-Haag
Landelijk studenten Rechtsbureau
www.lsr.nl/
Haagse wetswinkel
www.haagsewetswinkel.nl/
pagina 26
Internetlinks Renting committee
http://www.huurcommissie.nl/ Renting-team The Hague
http://www.denhaag.nl/home/bewoners/top/Huurteam.htm The Hague Student Union
www.haagesestudentenvakbond.nl National student Union (LSVB)
www.lsvb.nl/ Woonnet Haaglanden
www.woonnet-haaglanden.nl/ Ministery of VROM (dossier room renting)
http://www.vrom.nl/pagina.html?id=6961 The Hague student city
www.denhaagstudentenstad.nl/nl/home Community of The Hague
www.denhaag.nl/studeer-in-Den-Haag/studeren-in-Den-Haag National Student law bureau
www.lsr.nl/ The Hague law shop
pagina 27
www.haagsewetswinkel.nl/
Colofoon
Eerste druk Haagse Studentenvakbond 2010 met steun van de Gemeente Den Haag
info[at]haagsestudentenvakbond.nl Postbus 13336 2501 EH Den Haag
pagina 28
Colophon
First edition The Hague Student Union 2010 with support of the community of The Hague
pagina 29
info[at]haagsestudentenvakbond.nl Postbus 13336 2501 EH Den Haag
De Haagse Studentenvakbond The Hague Student Union
Waarom lid worden? De haagse studentenvakbond is de enige organi-
satie in de regio haaglanden die de belangen van studenten vertegenwoordigd. We zijn een lokale afdeling van de Landelijke studentenvakbond LSVB.
Wij lobbyen lokaal bijvoorbeeld bij de gemeente voor betere studenten huisvesting, maar zitten ook opleidingsinstituten achter de broek als het gaat om ‘onderwijskwaliteit’. We staan studenten bij met advies en zo nodig actie.
De contributie is maar 5 euro per jaar. Scheur dus nu de linkerpagina af, vul het in, plak een postzegel en stuur het ons op. We staan ook altijd te springen om nieuwe ideeen en mensen die van aanpakken houden, dus neem contact op als je je aangesproken voelt!
Why membership? The The Hague Student Union is the only organisa-
tion in the region that actively represents the interests of students. We are a local representative of the national student union LSVB.
We lobby actively for improvements in student housing in local government, but also monitor the ‘quality’ of the education. We support students and their interests with advice and if necessary action. The contribution fee is only 5 euro per year! Tear the left page now, fill it in completely and add postage. We also much appriciate good ideas and hands, so please do contact us if you want to lend us a hand!
Lidmaatschapsformulier membershipform Voornaam Achternaam Geslacht Adres Postcode Woonplaats Geboortedatum Telefoon Mobiel
Name Family name Gender Address Postal code Residence Date of birth Telephone Mobile
Hogeschool / Universiteit
Institute for Higher education Gevolgde Enrolled opleiding program Studentnummer Studentnumber
Bank / Gironummer Hierbij machtig ik de Haagse studentenvakbond de jaarlijkse contributie a 5 euro van mijn rekening af te schrijven
I hereby allow the The Hague student Union to debit the yearly contribution fee of 5 euro from my bankaccount.
Datum / Date
Handtekening / Signature
Haagse studentenvakbond ter attentie van de Ledenadministratie Postbus 13336 2501 EH Den Haag
