1e Herziening Exploitatieplan Waterrijk-West DEEL 2: TOELICHTING
d.d. 02-06-2014
Exploitatieplan Waterrijk-West 1e herziening
Exploitatieplan Waterrijk-West 1e herziening
Inhoud DEEL 1 Exploitatieplan Hoofdstuk 1 De status van het Exploitatieplan ......................................................... 5 1.1 Koppeling met ruimtelijk besluit 1.2 Herziening 1.3 Begrenzing van het exploitatiegebied 1.4 Voorgenomen grondgebruik 1.5 Te verwerven gronden 1.6 Citeertitel Hoofdstuk 2 Omschrijving van werken en werkzaamheden ........................................ 8 2.1 Bouwrijpmaken van het exploitatiegebied 2.2 Aanleg nutsvoorzieningen in het exploitatiegebied 2.3 Inrichten openbare ruimte exploitatiegebied Hoofdstuk 3 De eisen en regels.............................................................................. 9 Hoofdstuk 4 De exploitatieopzet .......................................................................... 15 4.1 Aanduiding van het tijdvak 4.2 Aanduiding van de fasering en de koppeling 4.3 Raming van de inbrengwaarde van de gronden 4.4 Raming van de andere kosten in verband met de exploitatie 4.5 Raming van de opbrengsten in de exploitatie 4.6 Resultaat exploitatieplan 4.7 Wijze van toerekening van de te verhalen kosten
DEEL 2 Toelichting Toelichting bij Herziening exploitatieplan Waterrijk-West .......................................... 21 1. Toelichting op Hoofdstuk 1: De status van het exploitatieplan ....................... 21 1.1 Koppeling met ruimtelijk besluit 1.2 Begrenzing van het exploitatiegebied 1.3 Voorgenomen grondgebruik 1.4 Te verwerven gronden 1.5 Citeertitel 1.6 Leeswijzer 2. Toelichting op hoofdstuk 2: omschrijving van werken en werkzaamheden ........ 22 3. Toelichting op hoofdstuk 3: Eisen en regels ................................................. 23 4. Toelichting op 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7
hoofdstuk 4: exploitatieopzet ................................................ 24 Aanduiding van het tijdvak Aanduiding van de fasering en de koppeling Raming van de inbrengwaarde van de gronden Raming van de andere kosten in verband met de exploitatie Raming van de opbrengsten in de exploitatie Resultaat exploitatieplan Wijze van toerekening van de te verhalen kosten
Exploitatieplan Waterrijk-West 1e herziening
Bijlagen 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14.
Kaart “Exploitatiegebied met plangrens” Kaart “Voorgenomen grondgebruik” (verbeelding) Kaart “Woningtypologieën” Programma van eisen bouw- en woonrijp maken buitenruimte Waterrijk-West Stedenbouwkundig programma van Eisen Kaart Definitief Ontwerp Lijst met wijzigingen op het Programma van eisen zoals opgesteld door Oranjewoud d.d. 8 november 2010 Kaart “fasering” Exploitatieopzet Ontwerp regeling plankosten exploitatieplan Bouwprogramma Residuele berekening grondprijzen Berekening exploitatiebijdrage Kaart “eigendomssituatie”
Exploitatieplan Waterrijk-West 1e herziening
Toelichting bij Herziening exploitatieplan WaterrijkWest
1. Toelichting op Hoofdstuk 1: De status van het exploitatieplan 1.1 Koppeling met het ruimtelijk besluit Dit exploitatieplan is verbonden met het wijzigingsplan Waterrijk-West. Dit wijzigingsplan voorziet in de ontwikkeling van het gebied, zoals aangegeven op de verbeelding, tot woningbouw en maatschappelijke voorzieningen. Om dit mogelijk te maken zijn diverse ingrepen noodzakelijk. Binnen het exploitatiegebied valt te denken aan de aanleg van waterpartijen, het aanleggen van wegen en aansluitingen op de bestaande infrastructuur. Omdat er geen anterieure overeenkomsten konden worden gesloten voor het totale exploitatiegebied, en het kostenverhaal daarom niet volledig “anderszins verzekerd” is, is een exploitatieplan noodzakelijk ter uitvoering van afdeling 6.4. Wro Het wijzigingsplan Waterrijk-West is op 6 september 2011 samen met het exploitatieplan door het college van Burgemeester en Wethouders van de gemeente Boskoop is vastgesteld. Het wijzigingsplan is op 23 januari 2013 onherroepelijk geworden. Door de huidige economische situatie is er ten opzichte van het vastgestelde exploitatieplan een wijziging nodig in de fasering van de uitvoering en zijn de verwachte kosten en opbrengsten gewijzigd. Daarom is herziening van het exploitatieplan noodzakelijk. 1.2 Begrenzing exploitatiegebied Het gebied van het exploitatieplan wordt begrenst door de Boezemlaan, Voorofscheweg, het Pomonapad en de bebouwing grenzend aan de Wilhelminalaan. De grenzen van het exploitatieplan zijn gelijk aan de grenzen van het wijzigingsplan. Voor het exploitatiegebied zijn enkele voorzieningen of maatregelen nodig die buiten het exploitatiegebied liggen. Het betreft hier: - aanleg rotonde op de kruising Boezemlaan – Zijde; - doortrekken Pomonapad - groenvoorziening Zwarte Pad Deze werken zijn vastgelegd in de Nota Bovenwijkse Voorzieningen van 2012 en zijn noodzakelijk voor de ontwikkeling van het exploitatiegebied, maar vallen buiten de grenzen van het wijzigingsplan. Deze voorzieningen worden op basis van de in de wet verankerde toerekeningscriteria (profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit) geheel of gedeeltelijk (zie hiervoor de nota) aan dit exploitatiegebied toegerekend.
1.3 Voorgenomen grondgebruik Het exploitatiegebied had in het verleden een agrarische functie. De bestemming is nu omgezet naar een woon- en maatschappelijke doeleinden bestemming. Het totale exploitatiegebied is circa 14,7 hectare groot.Het voorgenomen grondgebruik is vastgelegd in het vastgestelde wijzigingsplan Waterrijk-West en het Definitief Ontwerp Stedenbouwkundig Plan. De functies en verkaveling staan aangegeven op de verbeelding (bijlage 2) en de kaart behorende bij het Stedenbouwkundige plan (Bijlage 6). Deze kaarten maken duidelijk met welk toekomstig gebruik de eigenaren in het exploitatiegebied te maken krijgen. Hiervan kan onder meer worden afgeleid wat het te verwachten opbrengstpotentieel per eigenaar is.
1.4 Te verwerven gronden De Wro gebiedt bij het maken van een exploitatieplan dat wordt gewerkt conform de fictie dat de gemeente alle gronden verwerft en deze vervolgens gereed zal maken voor exploitatie. Conform deze fictie worden alle gronden getaxeerd volgens het bepaalde in artikel 6.13 lid 5 Wro op de werkelijke waarde (ex artikel 40b tot en met 40f van de Onteigeningswet) dan wel op de schadeloosstelling ingevolge de Onteigeningswet. In werkelijkheid is alleen verwerving van de percelen van eigenaar A noodzakelijk. Hiervoor is inmiddels een onteigeningstraject opgestart. Met de in het exploitatieplan d.d. 06-09-2011 aangeduide eigenaar B is inmiddels overeenstemming over verkoop bereikt en deze gronden zijn inmiddels eigendom van Waterrijk Boskoop BV. Om die reden zijn deze gronden niet meer apart in dit exploitatieplan benoemd.
1.5 Citeertitel Dit exploitatieplan wordt aangehaald als “Exploitatieplan Waterrijk-West 1e herziening” van de gemeente Alphen aan den Rijn. Een exploitatieplan dient conform artikel 6.15, lid 1 Wro) tenminste eenmaal per jaar herzien te worden totdat alle in het plan voorziene werken, werkzaamheden en bouwwerken zijn gerealiseerd. Deze herziening kan leiden tot een verhoging of verlaging van de exploitatiebijdrage voor die percelen waarvoor op het moment van herziening een exploitatiebijdrage (onder toepasselijke verrekenclausule) bij overeenkomst is vastgelegd. Dit exploitatieplan betreft de 1e herziening. Ten opzichte van het op 6 september 2011 vastgestelde exploitatieplan zijn hierin de belangrijkste wijzigingen: de wijze van bouwrijpmaken, er is nu gekozen voor voorbelasten in plaats van ophogen met EPS; de fasering, naast een latere datum start bouw die verband houdt met de wijze van bouwrijpmaken is gezien de huidige economische situatie ook gekozen voor het realiseren van minder woningen per jaar en de bouw te spreiden over 5 in plaats van 4 jaar; Er is rekening gehouden met een daling van VON-prijzen van de woningen. De bouwkostenramingen zijn herzien.
1.6 Leeswijzer Dit exploitatieplan bestaat uit het juridisch bindende exploitatieplan (deel 1), de toelichting op het exploitatieplan (deel 2) en bijlagen.
2. Toelichting op hoofdstuk 2: omschrijving van werken en werkzaamheden Een verplicht onderdeel van een exploitatieplan (6.13.1.b) is een omschrijving van de benodigde werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken, de aanleg van nutsvoorzieningen en de inrichting van de openbare ruimte. Indien gekozen wordt voor zelfrealisatie dient de ontwikkelende partij te weten welke eisen de gemeente heeft voor het bouwrijpmaken, de nutsvoorzieningen en de inrichting en de openbare ruimte. De kwaliteitseisen waaraan het (toekomstig) openbaar gebied moet voldoen staan omschreven in de documenten genoemd in artikel 2 van de regels van dit exploitatieplan.
3. Toelichting op hoofdstuk 3: Eisen en regels Hoofdstuk 3 bevat de voorschriften van het exploitatieplan. De voorschriften worden in dit hoofdstuk artikelsgewijs toegelicht. 3.1 Begrippen (artikel 1) In dit artikel zijn de relevante begrippen omschreven. Dit artikel dient gezien te worden als een aanvulling op de begripsbepalingen in de voorschriften van het bestemmingsplan en het wijzigingsplan. 3.2 Eisen en regels met betrekking tot werken en werkzaamheden en de uitvoering (artikel 2) In dit artikel zijn de kaders opgenomen op basis waarvan het exploitatieplan is opgesteld. Voor zover deze documenten bij de gemeente ter inzage liggen zijn deze niet bijgevoegd. Het Programma van Eisen Bouw- en woonrijpmaken Buitenruimte Waterrijk-West (bijlage 4), het Handboek Openbare Ruimte, de lijst met wijzigingen op het Programma van Eisen zoals opgesteld door Oranjewoud d.d. 8 november 2010 (bijlage 7) en het Stedenbouwkundig programma van eisen (bijlage 5) zijn als essentieel onderdeel ten behoeve van het opstellen van het exploitatieplan toegevoegd. Er wordt aangeven aan welke regels moet worden voldaan bij de uitwerking van het ‘Definitief Ontwerp Stedenbouwkundig plan Waterrijk-West’. Onder andere wordt hierin aangegeven aan welke locatie eisen moet worden voldaan ten aanzien van sociale woningbouw en particulier opdrachtgeverschap. 3.3 Aanbesteding/uitvoering (artikel 3) Op de aanbesteding is van toepassing het eigen gemeentelijk aanbestedingsbeleid evenals, en in voorkomende gevallen, de Europese aanbestedingsregels. Om te waarborgen dat aanbestedingen conform de regelgeving worden uitgevoerd, is in dit artikel opgenomen dat voorgenomen gunningbesluiten door burgemeester en wethouders worden getoetst op naleving van de regelgeving. Het niet correct uitvoeren van de regelgeving leidt tot een verbod om te starten met de uitvoering van de werken en werkzaamheden. Er kan een dagelijks toezichthouder van de gemeente aanwezig zijn; dit kan van belang zijn indien niet de gemeente de opdrachtgever voor de werken en werkzaamheden is. Wijzigingen in de uitvoering worden vooraf ter goedkeuring aan burgemeester en wethouders voorgelegd. Oplevering vindt plaats nadat de gemeente het werk en de werkzaamheden heeft goedgekeurd. Bij uitvoering van werken en werkzaamheden door of namens een private grondeigenaar zal met betrekking tot de gemaakte kosten, voor de eindafrekening van de exploitatiebijdrage, een accountantsverklaring worden overlegd. 3.4 Fasering (artikel 4) Voor een goed verloop van de ontwikkeling zijn afspraken over de fasering onvermijdelijk. Deze fasering wordt in de voorschriften opgenomen. De fasering van de kosten en opbrengsten in de tijd heeft uiteindelijk zijn weerslag in het financiële resultaat van de exploitatie. In bijlagen 11 en 8 zijn het programma en uitgangspunten opgenomen voor de fasering van de uitvoering van de gebiedsontwikkeling. Artikel 4 bevat de bepaling dat de fasering in het exploitatiegebied plaats dient te vinden volgens de in paragraaf 4.2. opgenomen tabel en de in kaart Fasering (bijlage 8) opgenomen volgorde. In dit artikel is ook een aanpassingsmogelijkheid van de fasering opgenomen. De fasering van de percelen is in de tabel in de tijd gezet. De periode geeft per sector de periode aan waarbinnen een omgevingsvergunning verstrekt kan worden. 3.5 Eisen voor de werken en werkzaamheden (artikel 5) Dit artikel bevat kwalitatieve eisen voor het bouwrijpmaken, de aanleg nutsvoorzieningen, gebruiksmaken en de inrichting openbare ruimte. Voor de verdere
uitwerking van de kwalitatieve eisen wordt verwezen naar het Programma van eisen (bijlage 4) en de lijst met wijzigingen op het Programma van eisen (bijlage 7). De kwaliteitseisen worden gesteld om: de vereiste kwaliteit zoals vastgelegd in het wijzigingsplan te realiseren; te zorgen voor een zodanige kwaliteit van de aan te leggen voorzieningen dat de duurzaamheid en veiligheid van het terrein ook op langere termijn is gewaarborgd (geen verloedering door slechte openbare ruimte en infrastructuur); te voldoen aan de beleidsmatige en wettelijke regels betreffende de aanbesteding van werken. 3.6 Regels betreffende uitvoeren van de werken en werkzaamheden (artikel 6) De Wro maakt het mogelijk om eisen te stellen aan de kwaliteit van de locatie. Dit is van belang als een particuliere partij zelf wenst over te gaan tot het bouwrijpmaken van de grond en de realisatie van het openbare gebied. De eisen kunnen zowel betrekking hebben op de uitgeefbare grond als het openbare gebied. In het exploitatieplan is opgenomen dat op de voorbereiding en realisatie van de uit te voeren werken en werkzaamheden het ‘Programma van Eisen bouw- en woonrijpmaken buitenruimte Waterrijk-West, inclusief meerjarig onderhoud’, d.d. 25 september 2008 van toepassing is. Om enigszins flexibel te kunnen zijn is opgenomen dat het College van het programma van eisen kan afwijken indien een gelijkwaardige andere oplossing door een ontwikkelaar wordt voorgesteld. Afwijking van het programma van eisen is alleen mogelijk als het College hiervoor een ontheffing heeft verleend. Een toetsing en goedkeuring van het bestek voor het bouwproces, voorafgaande aan de start van de werkzaamheden, is van belang om te waarborgen dat tijdens de uitvoering zoveel mogelijk overeenkomstig de eisen wordt gebouwd en om ervoor te zorgen dat bij uitvoering zo min mogelijk handhavend opgetreden moet te worden. Om die reden is in dit artikel ook een verbodsbepaling opgenomen. 3.7 Verbodsbepalingen (artikel 7) Artikel 7 bevat verbodsbepalingen om werken en werkzaamheden uit te voeren c.q. uit te laten voeren in strijd met de in artikel 4 opgenomen fasering, de in artikel 5 opgenomen eisen en de in artikel 6 en 7 opgenomen regels. Burgemeester en wethouders kunnen onder voorwaarden ontheffing verlenen voor het verbod om werken en werkzaamheden uit te voeren in strijd met de in artikel 5 opgenomen eisen. 3.8 Slotbepaling (artikel 8) Dit artikel beschrijft de naam waaronder de voorschriften kunnen worden aangehaald.
4. Toelichting op hoofdstuk 4: exploitatieopzet De Wro gaat uit bij het exploitatieplan van de fictie dat de gemeente de grondexploitatie geheel zelf uitvoert. Het exploitatieplan bevat een exploitatieopzet die van uitvoering door de gemeente uitgaat en die als basis dient voor het kostenverhaal. Artikel 6.13 Wro geeft de verplichte onderdelen van een exploitatieopzet: • een tijdvak waarbinnen de exploitatie zal plaatsvinden; • een fasering van de uitvoering en de koppelingen daartussen; • een raming van de inbrengwaarde; • een raming van de andere kosten; • een raming van de opbrengsten; • de wijze van toerekening van de te verhalen kosten aan de uit te geven gronden.
Om te berekenen welke kosten verhaalbaar zijn, is het allereerst van belang om te weten welke kosten verhaalbaar zijn. De kostensoorten in het Bro maken duidelijk welke kosten in beginsel verhaalbaar zijn in het exploitatieplan. Om kosten daadwerkelijk in het exploitatieplan te mogen opnemen, zullen de kosten echter ook bij de betreffende locatie moeten horen. Er zijn drie criteria waaraan de gemeente moet voldoen om kosten van werken, werkzaamheden en maatregelen bij een bepaalde exploitatie in rekening te kunnen brengen via het exploitatieplan: 1. Profijt: de locatie moet nut ondervinden van de te treffen werken, maatregelen of voorzieningen. Deze toets geldt alleen voor de locatie als geheel, niet per bouwperceel binnen een locatie. Bij maatregelen zoals het opheffen van stankcirkels en bij compensatie buiten het gebied schuilt het profijt in het feit dat dankzij deze ingrepen een groter gebied ontwikkeld kan worden. 2. Toerekenbaarheid: er moet een causaal verband zijn tussen de gebiedsontwikkeling en de kosten. De werken, maatregelen en voorzieningen zouden niet aan de orde zijn zonder dat plan of de kosten worden mede gemaakte ten behoeve van dat plan. 3. Proportionaliteit: indien meerder gebieden profijt hebben van een werk, maatregel of voorziening moeten deze naar evenredigheid (neergelegd in expliciet gemaakte verdeelstaten) worden verdeeld. Dat betekent dat de gemeente transparant moet aanduiden langs welke criteria deze kosten zijn verdeeld. Vervolgens wordt de hoogte van de opbrengsten bepaald. Op basis van deze informatie zijn de berekeningen in de exploitatieopzet gemaakt, waarbij zowel de kosten als de opbrengsten door middel van een contante waardeberekening vergelijkbaar zijn gemaakt. 4.1 Aanduiding van het tijdvak Een bestemmingsplan dient elke 10 jaar herzien te worden. Zo ook is een exploitatieplan geldig voor de periode dat het bestemmingsplan geldig is. Het onderhavige plan kent een doorlooptijd van de exploitatie van 10 jaar. De begindatum van de exploitatieberekening is 1-1-2014. 4.2 Aanduiding van de fasering Het totale woningbouwprogramma zal in een zestal fasen worden uitgevoerd. De bouwvolgorde van het plangebied is als kaart opgenomen en weergegeven in bijlage 8. De bouwvolgorde wordt vooral bepaald door de volgende aspecten: • grondeigendommen; • bouwontsluiting; • ontsluiting nutsvoorzieningen. Om tot een goede bouwontsluiting te komen dient een aan- en afvoer van 2 zijden mogelijk te zijn. Ook dient rekening te worden gehouden met het bouwverkeersvrij kunnen maken van gebieden waarvan de woningen zijn opgeleverd. Dit houdt in dat de bouwstroom van de woningen zo gekozen moet worden dat er geen bouwverkeer rijdt door een reeds opgeleverd bouwplan. Naast de verkeersveiligheid, overlast aan de bewoners levert dit ook schade op aan reeds woonrijp gemaakt gebied met dientengevolge hogere kosten. Een ander aspect is de aanvoer voor de nutsvoorzieningen. De woningen moeten tijdig kunnen worden voorzien van gas, water en stroom. Om dit mogelijk te maken dient de bouwvolgorde hier op afgestemd te worden. Op basis van genoemde beweegredenen is de volgende bouwvolgorde bepaald (zie kaart bijlage 8): Fase 1A : 2015 Fase 1B : 2015 Fase 2 : 2016 Fase 3 : 2018 Fase 4A : 2019/2020 Fase 4B : 2019/2020 Fase 5 : 2014
Fase 6
: 2018
Fase 1 betreft het noordelijk deel van het plangebied inclusief de ontsluitingswegen op de Boezemlaan en de Boomgaard. Zo is de ontsluiting voor bouwverkeer en nutsvoorzieningen verzekerd. Vervolgens wordt Fase 2 gerealiseerd waarmee het gebied van Fasen 1 en 2 na oplevering bouwverkeervrij kan worden gemaakt. Vervolgens wordt Fase 3 gerealiseerd. De overige Fasen worden dan voor het bouwverkeer ontsloten via de ontsluitingsweg naar de Boomgaard. Hiermee worden de opgeleverde gebieden ook bouwverkeersvrij. Als laatste wordt dan Fase 4, de bouwpercelen aan de ontsluitingweg naar de Boomgaard, gerealiseerd. Het bouw- en woonrijpmaken van de gronden zal evenals de bouw in 6 fasen geschieden. In het 1e kwartaal 2013 zal gestart kan worden met het bouwrijpmaken van de Fase 1, vervolgens 5 en aansluitend sector 2 van het plangebied. Daarna zullen de sectoren 3, 6 en 4 worden gerealiseerd in de periode 2017 tot en met 2019. De start van de uitgifte van de grond in Fase 1 zal aanvangen in het 3e kwartaal van 2015. De fasering moet er voor zorgen dat de uitgifte plaats vindt conform het gemeentelijk beleid. Conform artikel 4 van de voorschriften kunnen burgemeester en wethouders de fasering aanpassen. Een grondeigenaar, die tot zelfrealisatie kan overgaan, zal zich moeten voegen naar het exploitatieplan en dus ook naar de fasering in de tijd. Slaagt hij daarin niet, dan is hij kennelijk niet in staat of niet bereid tot zelfrealisatie.
4.3 Raming van de inbrengwaarde van de gronden Het exploitatiegebied is momenteel grotendeels in eigendom van de gemeente Boskoop en Waterrijk Boskoop BV. Een deel van de gronden is nog in particuliere eigendom. Met deze particuliere eigenaar is de gemeente nog in onderhandeling omtrent de aankoop. De gemeente heeft de uitgeefbare gronden inmiddels aan Waterrijk Boskoop BV geleverd onder de voorwaarde de Exploitatie- en Realisatie Overeenkomst Waterrijk-West en – Oost te Boskoop d.d. 25 september 2008. Voor deze eigendommen kan worden gesteld dat het kostenverhaal is verzekerd. De ‘gemeente’ wil alle gronden in het plangebied verwerven. De bestaande kadastrale situatie is opgenomen op de kaart Eigendomssituatie (Bijlage 14). De waarde van de gronden is door een externe taxateur vastgesteld. Deze taxatie staat beschreven in het rapport “Taxatie inbrengwaarde Waterrijk-West” van De Lorijn d.d. 27 februari 2014. Dit rapport ligt, indien gewenst, ter inzage op het gemeentehuis. Daarbij zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd: de waarde is bepaald op basis van de egalisatieregel uit artikel 40 d van de Onteigeningswet (de ‘complexwaarde’). Hierbij wordt, ongeacht de op detailniveau geldende bestemming, uitgegaan van een vaste gemiddelde waarde van de binnen het plangebied gelegen gronden; uitgangspunt is dat grond niet is verontreinigd; getaxeerd is naar prijspeil per 1 januari 2014; getaxeerd is met inachtneming van de artikelen 40b tot en met 40f van de onteigeningswet.
Ondanks de vaststelling van het exploitatieplan zet de gemeente / ontwikkelaar de onderhandelingen voort om te komen tot minnelijke verwerving van de eigendommen van de private partijen in het plangebied. In geval de gemeente er niet in slaagt via onderhandelingen de eigendommen minnelijk te verwerven ontstaan er twee opties: de eigenaar ontwikkelt binnen de gestelde kaders zelf en voldoet via de omgevingsvergunningaanvraag de exploitatiebijdrage aan de ontwikkeling, of:
indien de eigenaar geen omgevingsvergunning aanvraagt zal de gemeente de eigenaar kunnen onteigenen. In situaties waarin de eigenaar een beroep doet op zelfrealisatie en onteigening door de gemeente niet mogelijk is, zijn er ten aanzien van het kostenverhaal verschillende mogelijkheden: de eigenaar sluit met de gemeente voorafgaand aan vaststelling van het exploitatieplan een overeenkomst, de zogenaamde anterieure overeenkomst; de eigenaar sluit met de gemeente na vaststelling van het exploitatieplan een overeenkomst, de zogenaamde posterieure overeenkomst; de eigenaar sluit geen overeenkomst met de gemeente en betaalt bij de verlening van de omgevingsvergunning(en) een exploitatiebijdrage. Na vaststelling van het exploitatieplan is dit plan leidend bij de te maken afspraken over kostenverhaal. Het sluiten van een overeenkomst heeft voor de eigenaar het voordeel dat bij de verlening van de omgevingsvergunning geen verplichte exploitatiebijdrage betaald moet worden. De nog te verwerven gronden zijn aangegeven op de kaart “Exploitatiegebied met plangrens” (bijlage 1). Gedeelten van de hiervoor genoemden percelen zijn nodig voor de inrichting van het openbaar gebied. Voordat de inrichting van het openbaar gebied plaats vindt, wil de ‘gemeente’ de beschikking hebben over de benodigde gronden.
4.4 Raming van de andere kosten in verband met de exploitatie Uitgangspunt in de Wro voor een exploitatieplan is dat in een exploitatieplan moet worden uitgegaan van de fictie dat de gemeente de grondexploitatie zelf ter hand neemt. Het exploitatieplan bevat een exploitatieopzet (bijlage 9) die als basis dient voor het kostenverhaal. De in de exploitatieopzet opgenomen kostenramingen zijn conform de kostensoortenlijst van het Bro. De betreffende kosten worden uitsluitend ten behoeve van de ontwikkeling van het plangebied gemaakt. De begroting van de civieltechnische werken en werkzaamheden is met behulp van eenheidsprijzen opgesteld. Tevens zijn algemene kosten, uitvoeringskosten, winst en risico opgenomen; deze kosten zijn geen zelfstandige kosten van de gemeente maar behoren tot reguliere kosten van aanneming van werk. Voor de begeleiding van werken zijn kosten van voorbereiding en toezicht opgenomen conform de “regeling plankosten exploitatieplan” (bijlage 10). De geraamde kosten zijn afgestemd op het voorgenomen grondgebruik en de bijbehorende inrichting van de openbare ruimte en de uitgeefbare gronden in het exploitatiegebied. Hierbij wordt verwezen naar de kaart in bijlage 6. Binnen de exploitatieopzet vallen daarnaast de volgende onderdelen: aansluiting op de Boezemlaan, deze kosten komen volledig ten koste van het plan; aanleg rotonde op de Zijde, deze kosten komen conform de Nota Bovenwijkse voorzieningen 2012 voor 50% ten laste van het plan; doortrekken Pomonapad, kosten conform de Nota Bovenwijkse voorzieningen 2012 geheel ten laste van het plan; groenvoorziening Zwarte pad, kosten conform de Nota Bovenwijkse voorzieningen 2012 geheel ten laste van het plan.
4.5 Raming van de opbrengsten in de exploitatie Het Bro definieert de opbrengstenzijde van de grondexploitatie in artikel 6.2.7 als volgt: uitgifte van de gronden in het exploitatiegebied; bijdragen en subsidies van de gemeente; bijdragen en subsidies van derden;
opbrengsten welke worden verkregen of toegekend i.v.m. het in exploitatie brengen van gronden die in de naaste toekomst voor bebouwing in aanmerking komen. Voor het bepalen van de hoogte van de te verhalen kosten geldt dat de verhaalbare kosten (inclusief inbrengwaarde) niet hoger kunnen zijn dan de opbrengsten uit het plan.
Opbrengst woningen De opbrengst van de gronden is gebaseerd op de uitgifte categorieën zoals door de gemeente aangegeven. De VON prijzen zijn in deze herziening op basis van overleg met makelaars bijgesteld ten opzichte van het vorige exploitatieplan: vrije sector meergezinswoningen 20% lager goedkope eengezinswoningen 10% lager overige eengezinswoningen 15% lager Ook voor de bouwkosten zijn de actuele ramingen toegepast. Op basis hiervan is een residuele berekening gemaakt van de grondprijs per categorie. Deze residuele berekening is weergegeven in bijlage 12. Opbrengst Maatschappelijke voorzieningen Voor de maatschappelijke voorzieningen, de Brede school, is een opbrengst voorzien van €825.000 in 2014. Opbrengst gronden De inbrengwaarde van de gronden is gesteld op 1 januari 2014. Eigenaar A. kan nog tot medio 2018 deze gronden benutten voor de uitvoering van zijn bedrijf. Bij 'reguliere' pachtovereenkomsten geldt als norm dat de pachtprijs niet hoger dan 2% van de vrije verkeerswaarde van de grond mag bedragen. Een reguliere pachtovereenkomst houdt onder andere in dat de pachter een beschermende status heeft zodat de continuering van zijn bedrijfsvoering gegarandeerd is, het betreft langdurige overeenkomsten. In casu gaat het niet om een langdurige overeenkomst maar om een tijdelijke verpachting voor 2,5 jaar waarbij de verpachter niet gebonden is aan het pachtnormenbesluit waarin de maximaal toelaatbare pachtprijzen opgenomen zijn. Gezien de teelt en de mogelijkheden van de grond kan het rendement van 2% door de verpachter worden gevraagd. Per jaar brengt de grond van Eigenaar A, met de erop staande kassen, bij tijdelijke verpachting via een geliberaliseerde pachtovereenkomst, het volgende op: grond waarde grond economisch verkeer agrarische bestemming : € 25,00 per m2; oppervlakte : 25.485 m2; waarde grond : € 637.125,00; rendement op de grond : 2%; pachtprijs per jaar totaal : € 12.742,00; gebouwen kassen 1 en 2 per jaar : € 16.000,00. Afgerond levert de grond in de periode tot ontwikkeling van de gronden € 30.000,00 per jaar op. De opbrengst wordt jaarlijks geïndexeerd. Subsidies Voor de uitvoering van het wijzigingsplan worden geen subsidies voorzien.
4.6 Resultaat exploitatieplan In de tabel op pagina 15 is het resultaat van de exploitatieopzet weergegeven. Op grond van de uitkomsten van het exploitatieplan is sprake van een tekort locatie (circa -/-€ 0.82 mio). Het exploitatieplan gaat er vanuit dat de ontwikkeling in zijn geheel gerealiseerd zal worden door de gemeente. Vanuit deze fictie ontstaat op basis van voorliggend exploitatieplan een negatief exploitatiesaldo voor de gemeente. 4.7 Wijze van toerekening van de te verhalen kosten In dit exploitatieplan is er voor gekozen de weging plaats te laten vinden aan de hand van de opbrengst per eigenaar. Per exploitant is de eigendomssituatie binnen het exploitatiegebied en het grondgebruik in beeld gebracht. Bij het grondgebruik is onderscheid gemaakt in uitgeefbaar terrein en openbare ruimte. De openbare ruimte is onderverdeeld in groen, water en verharding. Vervolgens is per exploitant de verwachte opbrengstcapaciteit in beeld gebracht. Deze komt tot stand door de grondopbrengsten per woningtype te vermenigvuldigen met het aantal woningen per type. Op deze manier ontstaat een beeld van de te verwachten opbrengsten. De te verhalen kosten worden verdeeld naar rato van de te verwachten opbrengsten. Naarmate het opbrengstpotentieel van de gronden, welke aan de exploitant in eigendom toebehoren, hoger is, zal de exploitant een hogere exploitatiebijdrage betalen. Om de netto exploitatiebijdrage per exploitant te kunnen bepalen, zijn twee aftrekposten toegepast: de toegerekende verhaalbare kosten worden gecorrigeerd met de inbrengwaarde van de grond. De inbrengwaarde wordt in mindering gebracht bij de exploitatiebijdrage in de omgevingsvergunning. De inbrengwaarde van het uitgeefbare gedeelte wordt in mindering gebracht aangezien ook de verhaalbare kosten zijn berekend over het percentage uitgeefbaar terrein; de inbrengwaarde onder de openbare ruimte wordt niet in mindering gebracht bij een exploitatiebijdrage in de omgevingsvergunning. De verwerving van deze gronden door de gemeente dient afzonderlijk te geschieden. Uitgangspunt voor de exploitatiebijdrage berekening in het exploitatieplan is dat de betrokken exploitant voor zijn eigendom zelf de kosten van bouw- en woonrijpmaken evenals voor voorzieningen realiseert. Deze kosten kunnen ook als een aftrekpost worden toegepast voor zover deze kosten vallen binnen de begroting van het exploitatieplan.
5. Zienswijzen en vaststelling 5.1 Zienswijzen De ontwerp herziening heeft 6 weken ter inzage gelegen (t/m 29 mei 2014). Er zijn geen zienswijzen ingediend. Derhalve is er geen aanleiding om de ontwerp herziening exploitatieplan aan te passen.
5.2 Vaststelling herziening exploitatieplan Op 10 juni 2014 heeft het College van Burgemeester en Wethouders de 1e herziening van het exploitatieplan Waterrijk-West vastgesteld.
Bijlagen 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14.
Kaart “Exploitatiegebied met plangrens” Kaart “Voorgenomen grondgebruik” (verbeelding) Kaart “Woningtypologieën” Programma van eisen bouw- en woonrijp maken buitenruimte Waterrijk-West Stedenbouwkundig programma van Eisen Kaart Definitief Ontwerp Lijst met wijzigingen op het Programma van eisen zoals opgesteld door Oranjewoud d.d. 8 november 2010 Kaart “fasering” Exploitatieopzet Ontwerp regeling plankosten exploitatieplan Bouwprogramma Residuele berekening grondprijzen Berekening exploitatiebijdrage Kaart “eigendomssituatie”
