Platform Bedrijven Kantoren Metropoolregio Amsterdam 2e kennisatelier grondprijssystematiek Verslag 21 november Locatie: restaurant Den Burgh, bedrijvenpark Beukenhorst Zuid, Haarlemmermeer
1 Belangrijkste conclusies: bereikte mijlpalen en erfpacht Ontwikkeling database grondtransacties verloopt voorspoedig Sinds het Kennisatelier van 19 september zijn grote mijlpalen bereikt. De voorgestelde database voor het systematisch verzamelen van grondtransacties in de MRA is door een werkgroep ontwikkeld en voor een belangrijk deel gevuld door Amsterdam, Haarlemmermeer en Almere. Hiermee is een groot deel van de grondtransacties op bedrijventerreinen in de MRA opgenomen in de database. Er is behoefte aan betrouwbare informatie over de specifieke details van grondtransacties. Hierbij bestaat met name interesse voor de hoogte van de gerealiseerde grondprijs, de achterliggende grondprijssystematiek en afwijkingen van het gemeentelijk grondbeleid. De werkgroep Grondtransactiedatabase, met als trekker Remko van der Kleij (SADC), blijft vooralsnog verantwoordelijk voor het verbeteren en verder vullen van de database. Wie daarna verantwoordelijk wordt voor het beheer van de database, moet op een later moment belegd worden. De database zal ieder kwartaal in een passend gezelschap besproken worden. Op dat moment kan men ook werken aan verbetering en uitbreiding. Bespreken van grondtransacties bevalt goed Het in een vertrouwelijke setting bespreken van transactiedeals wordt als positief ervaren en is voor herhaling vatbaar. Elementen als grondprijssystematiek, proces, rol van erfpacht, tegenslagen en best practices worden gedeeld. Erfpacht biedt kansen voor vlottrekken gebieds- en vastgoedontwikkeling Erfpacht biedt veel kansen voor gemeenten om gebieds- en vastgoedontwikkeling vlot te trekken. Gemeenten worden steeds minder huiverig: wie erfpacht slim inzet komt tot gunstige financieringsconstructies waarmee een project staat of valt. Het kan worden ingezet als instrument in de onderhandeling. Plabeka is een goed platform om over de verschillende varianten van erfpacht kennis uit te wisselen. Deze kennisuitwisseling over erfpacht gebeurde al tijdens het bespreken van de transactiedeals. Bestuurlijke terugkoppeling Kennisateliers De concrete rsultaten uit de Kennisateliers Grondprijssystematiek worden bestuurlijke teruggekoppeld . De terugkoppeling wordt verzorgd door Yolanda Musson en Maarten van der Terp en wordt in december voorgelegd aan alle Kennisatelier-deelnemers.
2 Programma en opkomst Het programma bestond uit de volgende onderdelen: 1. 2. 3.
Opening door Hans Zuurbier, directeur gemeente Haarlemmermeer Voortgang database grondtransacties door Remko van der Kleij, SADC Intervisie: bespreken grondtransacties a. Arthur Liem, gemeente Haarlemmermeer
4.
b. Janet Leeffers, gemeente Almere c. Sabine ten Brinke, OGA d. Dick van der Harst, SADC Kansen van erfpacht, door Sjoerd Ooms, OGA met reflectie Erwin Daalhuisen, Fakton
De opkomst viel ten opzichte van het eerste Kennisatelier over grondprijssystematiek tegen. De afwezigen worden nagebeld om inzicht te krijgen in de reden van absentie.
3 Opening: Hans Zuurbier, directeur Haarlemmermeer Hans Zuurbier sprak zich lovend uit over de prestaties van de MRA tot nu toe. De belangen van Haarlemmermeer lopen synchroon met de belangen van de MRA. Naast Plabeka is AmsterdamInBusiness zeer succesvol. In zeven jaar tijd zijn aanzienlijke stappen gezet. Dit draagt bij aan het blijvend op peil houden en verbeteren van de concurrentiekracht van de regio. We zijn daarmee een voorbeeld voor de rest van Nederland. In de afgelopen collegeperiode is de samenwerking op economisch vlak enorm gegroeid. Er zijn volgens Zuurbier twee belangrijke stappen gezet. Ten eerste werken Economische Zaken-afdelingen van gemeenten nu intensief samen. Er zijn nu ongeveer vijftien dossiers waarin gezamenlijk wordt opgetrokken. De samenwerking is zo concreet dat er bij EZ in Amsterdam een fysieke plek voor regioambtenaren gecreëerd is waar men elkaar dagelijks treft. Ten tweede is het Amsterdam Economic Board met succes ingesteld. In deze board trekken overheden, kennisinstellingen en het bedrijfsleven gezamenlijk op. Natuurlijk is het overleg soms wat bureaucratisch. Tegelijkertijd straalt het Economic Board een enorme aantrekkingskracht uit. Het is goed voor acquisitie en marketing van de regio. Het Amsterdam Economic Board is uniek in Nederland: andere regio’s zijn terecht jaloers. Zuurbier vertelde vervolgens over de omgeving van de vergaderlocatie: het bedrijvenpark Beukenhorst Zuid. Terwijl het Kennisatelier plaatsvond in een eeuwenoude, recent gerenoveerde boerderij, werd op de omliggende kavels volop gebouwd aan duurzame kantoren. FLUOR vestigt zich binnenkort in het bedrijvenpark. Door samenwerking in de regio zijn nu ook goede afspraken gemaakt over het gebouw dat in Haarlem verlaten wordt. Het bedrijventerrein is niet alleen perfect ontsloten door station Hoofddorp, maar wordt binnen enkele weken ook voorzien van een afslag vanaf de A4. Onder de rook van Schiphol heeft het park internationale aantrekkingskracht. Rondom Beukenhorst Zuid wordt gebouwd aan het Schiphol Trade Park als hoogwaardige vestigingslocatie voor business, handel en logistieke concepten, en Park 21 dat als leisure park gaat dienen voor de MRA. Volgens Zuurbier zijn de initiatieven die vanuit Plabeka worden ontplooid dé manier om regionaal te ontwikkelen. Hij wenste de aanwezigen veel succes en vooral veel plezier bij het uitwisselen van kennis en ervaring.
4 Database grondtransacties Remko van der Kleij (SADC) heeft samen met Arthur Liem (Haarlemmermeer), Sabine ten Brinke (Amsterdam), en Rob Wentzel (Almere) de database voor grondtransacties ontwikkeld. In het Kennisatelier werd stilgestaan bij de opbouw en operationalisering van de database en de ruimte voor verbetering. Aanleiding Bij het Kennisatelier op 19 september bleek informatiebehoefte omtrent twee vragen: 1. 2.
Hoe komen bij de ‘buren’ transacties tot stand met betrekking tot proces en onderhandeling en hoe kan ik die informatie gebruiken ter optimalisatie van eigen uitgiftetrajecten/-kansen? Hoe verhouden mijn grondprijzen zich tot de grondprijzen van mijn ‘buren’?
Door ervaringen uit te wisselen kan de eerste vraag beantwoord worden. Door ieder kwartaal een aantal transactiedeals te bespreken krijgt men inzicht in elkaars processen. De tweede vraag kan beantwoord worden door ‘getallen’ uit te wissen, door middel van de database. Zo krijgen deelnemers aan de database meer gevoel bij marktconforme grondprijzen. Het kadaster en andere bestaande databases geven vaak onvolledige en onjuiste informatie. Kortingen en incentives zijn niet verwerkt in de prijs. De database kan een mogelijke informatieachterstand t.o.v. marktpartijen en makelaars ombuigen in een voorsprong. “Bluffende” en “shoppende” marktpartijen zijn makkelijker te pareren als er meer contact en kennisuitwisseling is tussen gemeenten. Volgens Van der Kleij leidt uitwisseling van getallen en ervaringen tot meer begrip en vertrouwen in de regio. Dit werd breed gedeeld onder de deelnemers. Ten slotte kan als eerste ‘quick win’ worden gesteld dat de inzichten die de transactiebase levert een bijdrage kan zijn aan de periodieke herijking van het desbetreffende gemeentelijke grondprijsbeleid en de daarbij behorende grondprijssystematiek (bijvoorbeeld de parameters). Elementen van de residuele grondwaardeberekening Van der Kleij klikte ‘live’ door de database heen en lichtte de verschillende invoermogelijkheden toe. Aanvullend op de registratie van de gerealiseerde transacties kan in de database per transactie de onderliggende residuele grondwaardeberekening ingevoerd worden. Dit geeft inzicht in de vergelijking met de gerealiseerde prijs en beleidsgrondprijs. Daarnaast kunnen transacties beter onderling met elkaar vergeleken worden. Een discussie ontspon zich omtrent het toelichten van ‘afwijkingen’ bij grondtransacties. Hiermee worden afwijkingen ten opzichte van het gemeentelijk grondbeleid en/of de residuele berekening bedoeld. Deze afwijkingen zijn voor verschillende interpretatie is vatbaar. Komt een afwijking bijvoorbeeld tot stand door afspraken over de te maken (civieltechnische) uitvoeringskosten. Of heeft de afwijking te maken met het eventuele verschil tussen de (openbare) grondprijzenbrief en de vertrouwelijke marge daarop dat men intern voert. Hiervoor is inzicht in elkaars interne grondbeleid van belang om zo grondtransacties te kunnen benchmarken. Verantwoordelijkheid beheer, voorwaarden deelname en vervolg Sinds het eerste Kennisatelier over grondprijssystematiek heeft de werkgroep de database ontwikkeld en gevuld. De grootste gemeenten van de MRA (Almere, Amsterdam en Haarlemmermeer) hebben/gaan hun gegevens aangeleverd. De werkgroep stelt voor dat alleen de gemeenten die informatie leveren, toegang hebben tot de database. Zo wordt het aantrekkelijk om actief bij te dragen aan de database. De aanwezigen ondersteunen dit voorsel. In 2014 komt de werkgroep een maal per kwartaal bij elkaar om verdere aanpassingen te doen zowel inhoudelijk als technisch. Ook wordt de databank verder gevuld. Als de database gereed is, wordt de werkgroep ontbonden. Waar de verantwoordelijkheid over het beheer van de database op dat moment belegd wordt, moet nog worden bepaald. De verantwoordelijkheid kan ondergebracht worden bij roulerende gemeenten, maar ook worden opgedragen aan het kernteam van Plabeka. Afspraken voor het vervolg zijn dat gemeenten, die niet aanwezig waren, zullen worden nagebeld/nabezocht met de uitnodiging om alsnog een toelichting te krijgen op de tansactiedatabase. (Yolanda Musson in overleg met Remko van der Kleij). Een akkoord over het vervolgtraject van de transactiedatabase wordt meegenomen in de bestuurlijke terugkoppeling (Maarten van de Terp en Yolanda Musson) Op basis van de inzichten die de databank levert is als volgende stap benoemd: per gemeente het mogelijk herijken van de eigen grondprijssystematiek (parameters) en het grondprijsbeleid.
5 Intervisie: bespreken vier verschillende transactiedeals In twee deelsessies vond intervisie plaats: per sessie lichtten twee deelnemers een grondtransactie en de bijbehorende grondprijssystematiek toe. Arthur Liem van de gemeente Haarlemmermeer lichtte de succesvolle uitgifte van een kavel binnen bedrijvenpark Beukenhorst Zuid toe. Hij ging in het bijzonder in op de manier waarop de mogelijke keuze voor erfpacht een positief effect had op het onderhandelingsproces, terwijl hier uiteindelijk niet voor gekozen is. Ondanks de crisis is het BAR van het ontwikkelde kantoor verrassend laag, en zijn hoge duurzaamheidsdoelen behaald. Janet Leeffers van de gemeente Almere deelde de gang van zaken rond het vestiging van een restaurant in de nog te ontwikkelen wijk Nobelhorst. Gegeven de onzekerheden omtrent de ontwikkeling van de wijk, is gekozen de erfpacht te koppelen aan de bedrijfseconomische exploitatie van het restaurant. Sabine ten Brinke van de gemeente Amsterdam schetste de langdurige onderhandelingen bij de vestiging van een bedrijf in Westpoort, waarbij het uiteindelijk gelukt is om gedurende de onderhandelingen te komen tot het realiseren van een hogere grondprijs, omdat het grondprijsbeleid tussntijds werd aangepast en hogere grondprijzen voor het gebied voorschreef. Diverse factoren werden belicht die hebben bijgedragen aan dit eindresultaat. Dick van de Harst van het SADC presenteerde het proces van onderhandelingen die uiteindelijk leidde tot een naar beneden afwijkend resultaat bij verkoop van de grond. Bepalend hierin waren de enerzijds sterke druk om te verkopen en anderzijds een kopende partij die had geleerd van eerdere onderhandelingen en verschillende locaties als optie had. Advies voor vervolg: elkaar eerder opzoeken regionaal, ook gedurende een onderhandeling, om te bezien wat een echt optimale keuze is, met een blik op gegevens uit de databank.
6 Mogelijkheden van erfpacht: Sjoerd Ooms, OGA + Erwin Daalhuisen, Fakton Sjoerd Ooms gaf een presentatie over alle mogelijkheden van erfpacht. Hij introduceerde zichzelf als vastgoedadviseur met als kerntaak het berekenen van grondprijzen. Volgens Ooms is het Amsterdamse erfpachtstelsel minder star dan gedacht wordt: “Amsterdam zoekt ook naar mogelijkheden binnen het model om kansen te benutten.” Alle verschillende “smaken” erfpachtconstructies, die toegepast kunnen worden, werden door Ooms doorgenomen. Hierbij keek hij verder dan het Amsterdamse Erfpachtmodel, omdat andere gemeenten erfpacht immers op een andere manier kunnen invoeren. Knoppen waaraan gedraaid kunnen worden zijn onder andere het soort contract, het gebruik, de duur/periode, en de wijze van betaling. Na de presentatie werd uitgebreid stilgestaan bij het belang van flexbiliteit in erfpacht. Erwin Daalhuisen: “Gemeenten zijn niet meer perse ‘tegen’ of ‘voor’ erfpacht, maar passen mengvormen toe. Wie niet meegaat in deze flexibele opstelling mist acquisitiekansen. De Harnaschpolder in Delft is hiervan een voorbeeld.” Erfpacht werd van oudsher gezien als een cashcow voor gemeenten, maar wordt nu juist ingezet om de instapdrempel voor ontwikkelingen lager te maken. Een breed scala aan vragen over het bepalen en wijzigen van de hoogte van de canon passeerde de revue. Gemeenten kunnen bijvoorbeeld kiezen voor jaarlijkse indexatie of de koppeling aan het bedrijfeconomische exploitatieresultaat van een onderneming. Als voorbeeld werd een bioscoop in Amsterdam Noord aangehaald, waarbij de canon afhankelijk is van het aantal verkochte bioscoopkaartjes. Onder invloed van de conjunctuur verandert de marktreactie op erfpacht. Waar vijf jaar geleden 80% van de marktpartijen koos voor afkoop in Amsterdam, kiest nu 80% voor het betalen van een canon. Daarbij is erfpacht voor de gemeente aantrekkelijk als aanjager voor ontwikkeling, omdat men wel een voordeel geeft aan marktpartijen, maar niet aan staatssteun doet. Omdat erfpacht kostprijsdekkend is, is het aantrekkelijker dan grondprijskorting.
Juist omdat erfpacht zoveel mogelijkheden kent, is het van belang ervaringen in regionaal verband te delen.
7 Vooruitblik In december komen Maarten van der Terp en Yolanda Musson met een voorstel voor terugkoppeling aan het bestuur van de MRA. In de tussentijd wordt verder gewerkt aan het uitbouwen en vullen van de database. Komend Kennisatelier worden nieuwe grondtransacties onderling gedeeld. Aan alle deelnemers is de opdracht meegegeven om uit te zien naar interessante cases. De agenda kan er als volgt uitzien: 1. 2. 3. 4. 5. 6.
Inspirerende lezing / introductie door spraakmakend persoon, of toelichting spraakmakend project Bestuurlijke terugkoppeling: mijlpalen so far Nieuwe bestuurlijke (vervolg)opdracht Update en ervaringen met de grondtransactie database In deelsessies grondtransacties doorspreken Presentatie en discussie over staatssteun (of een ander onderwerp waar behoefte aan is)
