04)

ČESKÁ REPUBLIKA

STANOVISKO VLÁDY K PŘIJATELNOSTI A ODŮVODNĚNOSTI STÍŽNOSTÍ

Jan VOMOČIL proti ČESKÉ REPUBLICE (č. 38817/04) Oskar MORAWETZ proti ČESKÉ REPUBLICE (č. 11179/06) Vladislav HLAVÁČEK a Václav HLAVÁČEK proti ČESKÉ REPUBLICE (č. 11163/06) Art 38, a. s. proti ČESKÉ REPUBLICE (č. 1458/07)

PRAHA

31. PROSINCE 2007

VOMOČIL proti ČESKÉ REPUBLICE a 3 další stížnosti

2

1. Dopisem ze dne 7. června 2007 oznámil Evropský soud pro lidská práva (dále jen „Soud“) vládě České republiky (dále jen „vláda“), že pan Jan Vomočil (dále jen „stěžovatel Vomočil“) podal u Soudu proti České republice stížnost, zaregistrovanou pod číslem 38817/04. Současně Soud vyzval vládu, aby se vyjádřila k přijatelnosti a odůvodněnosti této stížnosti, přičemž stanovisko vlády má odpovědět na následující otázky určené oběma stranám sporu: I. K proceduře „pilotního rozsudku“ a existenci „systémové situace“ 1. Odhalují skutkové okolnosti tohoto případu existenci „systémové situace“, v níž namítané nedostatky vnitrostátního práva a praxe mohou vést k velkému počtu podobných stížností? V této souvislosti Soud poznamenává, že k němu bylo zatím podáno 59 stížností týkajících se regulace nájemného a zahrnujících zhruba 4 800 stěžovatelů. Je tento případ vhodný pro proceduru „pilotního rozsudku“? Strany se vyzývají, aby odpovědi na dvě předcházející otázky pojaly také ve světle judikatury Soudu, zejména rozsudků ve věcech Broniowski proti Polsku (velký senát, č. 31443/96, § 189 a násl.) a Hutten-Czapska proti Polsku (velký senát, č. 35014/97, § 231 a násl.). II. K přijatelnosti stížnosti 2. Jaké vnitrostátní prostředky nápravy – pokud nějaké – ve smyslu článku 35 odst. 1 Úmluvy měl stěžovatel vyčerpat, aby splnil požadavky vyplývající z tohoto ustanovení? Vyčerpal stěžovatel tyto prostředky? Je situaci, která je předmětem stížnosti, namístě považovat za „trvající“ pro účely článku 35 odst. 1 Úmluvy? III. K namítanému porušení článku 1 Protokolu č. 1 3. Představuje působení zákonů regulujících nájemné a omezujících další práva pronajímatelů v nájemních vztazích zásah do práva stěžovatele na pokojné užívání majetku ve smyslu článku 1 Protokolu č. 1? 4. Jestliže ano, byl tento zásah nezbytný za účelem kontroly užívání majetku v souladu s obecným zájmem? Pokud ano, byl tento zásah zákonný ve smyslu článku 1 Protokolu č. 1? 5. Byla opatření určená ke kontrole zvyšování nájemného a zániku nájmu, tak jak byla v tomto případě aplikována od 15. prosince 1995, ve veřejném zájmu ve smyslu článku 1 Protokolu č. 1? Pokud ano, jaký zvláštní veřejný zájem ospravedlňoval aplikaci těchto opatření českými státními orgány? 6. Zachovaly české státní orgány spravedlivou rovnováhu mezi požadavky veřejného zájmu a právem stěžovatele na „pokojné užívání“ jeho majetku podle článku 1 Protokolu č. 1 (Hutten-Czapska proti Polsku, § 167-168)?


3

Strany se žádají, aby se zabývaly zejména: a) působením příslušných právních předpisů v době mezi 15. prosincem 1995 a 30. březnem 2006; b) působením zákona č. 107/2006 Sb. v době od 31. března 2006 do současnosti. Vláda se navíc žádá, aby se vyjádřila k těmto problémům také pokud jde o dobu mezi 18. březnem 1992, kdy bývalá Česká a Slovenská Federativní Republika ratifikovala Úmluvu a uznala právo podávat individuální stížnosti, a 14. prosincem 1995. 7. Hraje při posuzování otázky zachování spravedlivé rovnováhy mezi výše zmíněnými konkurujícími si zájmy nějakou roli skutečnost, že stěžovatel věděl o systému regulace nájemného v době, kdy nabyl vlastnictví? Vláda se žádá, aby poskytla Soudu informace o struktuře skupiny vlastníků, jejichž majetek podléhá právním předpisům regulujícím nájemné, a to s ohledem na způsob nabytí vlastnictví (dědictví, restituce, koupě, darování atd.). Žádá se dále, aby předložila údaje o průměrné hrubé mzdě v České republice a aby s ohledem na tento případ upřesnila poměr mezi ročními příjmy nájemců a nájemným, které mají platit. IV. K namítanému porušení článku 13 Úmluvy 8. Měl stěžovatel k dispozici účinný právní prostředek nápravy, jak to vyžaduje článek 13 Úmluvy, pokud jde o námitky vznesené na poli článku 1 Protokolu č. 1? V. K namítanému porušení článku 14 Úmluvy 9. Stal se stěžovatel při výkonu svých vlastnických práv obětí diskriminace v rozporu s článkem 14 Úmluvy ve spojení s článkem 1 Protokolu č. 1 v porovnání s pronajímateli domů a/nebo bytů, na které se právní úprava regulace nájemného nevztahuje?

2. Dopisem z téhož dne oznámil Soud vládě, že pan Oskar Morawetz (dále jen „stěžovatel Morawetz“), pánové Vladislav Hlaváček a Václav Hlaváček (dále jen „stěžovatelé Hlaváčkovi“) a společnost Art 38, a. s. (dále jen „stěžovatelská společnost“) podali u Soudu proti České republice stížnosti, zaregistrované pod čísly 11179/06, 11163/06 a 1458/07. Současně Soud vyzval vládu, aby se vyjádřila k přijatelnosti a odůvodněnosti těchto stížností, přičemž stanovisko vlády má odpovědět na následující otázky určené oběma stranám sporu: I. K proceduře „pilotního rozsudku“ a existenci „systémové situace“ 1. Odhalují skutkové okolnosti těchto případů existenci „systémové situace“, v níž namítané nedostatky vnitrostátního práva a praxe mohou vést k velkému počtu podobných stížností? V této souvislosti Soud poznamenává, že k němu bylo zatím podáno 59 stížností týkajících se regulace nájemného a zahrnujících zhruba 4 800 stěžovatelů. Jsou tyto případy vhodné pro proceduru „pilotního rozsudku“?


Strany se vyzývají, aby odpovědi na dvě předcházející otázky pojaly také ve světle judikatury Soudu, zejména rozsudků ve věcech Broniowski proti Polsku (velký senát, č. 31443/96, § 189 a násl.) a Hutten-Czapska proti Polsku (velký senát, č. 35014/97, § 231 a násl.). II. K přijatelnosti stížností 2. Jaké vnitrostátní prostředky nápravy – pokud nějaké – ve smyslu článku 35 odst. 1 Úmluvy měli stěžovatelé vyčerpat, aby splnili požadavky vyplývající z tohoto ustanovení? Vyčerpali stěžovatelé tyto prostředky? Je situaci, která je předmětem stížností, namístě považovat za „trvající“ pro účely článku 35 odst. 1 Úmluvy? III. K namítanému porušení článku 1 Protokolu č. 1 3. Představuje působení zákonů regulujících nájemné a omezujících další práva pronajímatelů v nájemních vztazích zásah do práva stěžovatelů na pokojné užívání majetku ve smyslu článku 1 Protokolu č. 1? 4. Jestliže ano, byl tento zásah nezbytný za účelem kontroly užívání majetku v souladu s obecným zájmem? Pokud ano, byl tento zásah zákonný ve smyslu článku 1 Protokolu č. 1? 5. Byla opatření určená ke kontrole zvyšování nájemného a zániku nájmu, tak jak byla v těchto případech aplikována, ve veřejném zájmu ve smyslu článku 1 Protokolu č. 1? Pokud ano, jaký zvláštní veřejný zájem ospravedlňoval aplikaci těchto opatření českými státními orgány? 6. Zachovaly české státní orgány spravedlivou rovnováhu mezi požadavky veřejného zájmu a právem stěžovatelů na „pokojné užívání“ jejich majetku podle článku 1 Protokolu č. 1 (Hutten-Czapska proti Polsku, § 167-168)? Strany se žádají, aby se zabývaly zejména: a) působením příslušných právních předpisů v době mezi 18. březnem 1992 a 30. březnem 2006; b) působením zákona č. 107/2006 Sb. v době od 31. března 2006 do současnosti. 7. Vláda se žádá, aby s ohledem na tento případ upřesnila poměr mezi ročními příjmy nájemců a nájemným, které mají platit. IV. K namítanému porušení článku 13 Úmluvy 8. Měli stěžovatelé k dispozici účinný právní prostředek nápravy, jak to vyžaduje článek 13 Úmluvy, pokud jde o námitky vznesené na poli článku 1 Protokolu č. 1? V. K namítanému porušení článku 14 Úmluvy 9. Stali se stěžovatelé při výkonu svých vlastnických práv oběťmi diskriminace v rozporu s článkem 14 Úmluvy ve spojení s článkem 1 Protokolu č. 1 v porovnání s pronajímateli domů a/nebo bytů, na které se právní úprava regulace nájemného nevztahuje?

4


5

3. Vzhledem k tomu, že všechny čtyři stížnosti se týkají téhož problému a otázky položené Soudem jsou až na drobné odchylky, na které bude upozorněno níže, v zásadě totožné, předkládá vládá jednotné stanovisko k přijatelnosti a odůvodněnosti všech čtyř stížností. Vláda proto v souladu s článkem 42 odst. 1 Jednacího řádu vyzývá Soud, aby tyto čtyři stížnosti spojil a projednal je společně. 4. Vzhledem k rozsahu předkládaného stanoviska a v souladu s bodem 10 praktické instrukce o písemných stanoviscích vydané dne 1. listopadu 2003 předsedou Soudu na základě článku 32 Jednacího řádu Soudu se ke stanovisku přikládá též jeho shrnutí. 5. Vláda dále bere na vědomí sdělení, které jí Soud adresoval v dopise ze dne 21. srpna 2007 (ve znění opravného dopisu ze dne 14. září 2007), že v souladu s článkem 36 odst. 2 Úmluvy a 44 odst. 2 jednacího řádu Soudu předseda senátu umožnil intervenovat v řízení o všech čtyřech vybraných stížnostech jako třetí strana Občanskému sdružení majitelů domů, bytů a dalších nemovitostí v České republice (dále jen „intervenující sdružení“) a stanovil mu lhůtu do 5. října 2007 k vyjádření k těmto stížnostem. Vláda konstatuje, že intervenující sdružení předložilo své stanovisko v dopisech Soudu datovaných 13. září 2007 a 3. října 2007. Vzhledem k tomu, že intervenující sdružení využilo této příležitosti převážně k vlastní prezentaci a ke zpochybnění postupu Soudu při projednávání jeho vlastní stížnosti, nepovažuje vláda v tuto chvíli za potřebné stanovisko intervenujícího sdružení jakkoli komentovat.

SKUTKOVÝ STAV I.

OKOLNOSTI PŘÍPADŮ

6. Vláda nemá zásadní námitky k popisu skutkové podstaty případu stěžovatele Vomočila, jak jej na základě tvrzení stěžovatele a jím předložených dokumentů provedl Soud ve shrnutí faktů, a to pokud jde o tvrzení, která jsou stěžovatelem předloženými dokumenty opravdu doložena. Vláda nepovažuje za nutné na tomto místě polemizovat s těmi tvrzeními, která nejsou řádně doložena, nebo tvrzeními, která jsou pouze výsledkem stěžovatelem provedené interpretace jím uváděných skutečností. Tato polemika bude v zásadě předmětem argumentace vlády v části „Právní posouzení“. Vláda nicméně považuje za nutné doplnit popis skutkové podstaty případu stěžovatele Vomočila o skutečnosti, které mají význam pro posouzení odůvodněnosti jím podané stížnosti. 7. Vláda má naopak za to, že popis skutkových podstat případů stěžovatele Morawetze, stěžovatelů Hlaváčkových a stěžovatelské společnosti je zcela nedo-


6

statečný, což podle všeho vyplývá z toho, že tvrzení stěžovatelů jsou vesměs velmi obecná a nepodložená téměř žádnými dokumenty. 8. Vládě proto nezbývá než se snažit popis skutkové podstaty zejména těchto posledně jmenovaných případů – a do určité míry též případu stěžovatele Vomočila – maximálním způsobem doplnit. Současně je však zřejmé, že k některým skutečnostem, které mají význam pro posouzení odůvodněnosti jejich stížností a na které bude v textu stanoviska upozorněno, mají přístup pouze sami stěžovatelé. Bude proto na Soudu, aby je k doložení těchto skutečností vyzval, budeli to podobně jako vláda považovat za účelné. (i)

K případu stěžovatele Vomočila a) Historie vlastnictví domu stěžovatele

9. Z údajů zapsaných v katastru nemovitostí a v obchodním rejstříku a z tam uložených listin vláda zjistila následující skutečnosti týkající se domu stěžovatele. 10. Dům byl postaven v roce 1932 a jeho původním vlastníkem byl E. G., na základě odevzdací listiny ze dne 15. prosince 1941 se jeho vlastníkem stala R. G. 11. Dne 15. srpna 1962 R. G. učinila tzv. nabídku dobrovolného převodu nemovitosti na československý stát. Následně byl dům převeden do správy Podniku bytového hospodářství Obvodního národního výboru Brno V. 12. Dne 4. října 1991 uzavřeli právní nástupci R. G. jako oprávněné osoby podle zákona č. 87/1991 Sb., o mimosoudních rehabilitacích, dohodu o vydání věci se státním podnikem Podnik bytového hospodářství Brno V, na jejímž základě jim byl dům vydán a tito se stali jeho vlastníky. V dohodě (viz příloha A1) je mimo jiné uvedeno: „Nemovitosti jsou vydávány ve stavu ke dni uzavření této dohody. Příjemci prohlašují, že nemají žádné nároky vůči s. p. PBH Brno V. PBH Brno V, s. p. prohlašuje, že nemá žádné nároky vůči příjemcům.“

13. Dne 9. prosince 1992 noví vlastníci dům prodali obchodní společnosti T. s. r. o. za cenu 5 000 000 Kč. Ve smlouvě (viz příloha A2) je mimo jiné uvedeno: „Společné vlastnictví prodávajících se převádí dnem registrace z prodávajících na kupujícího a tímto dnem na něj přecházejí i veškeré užitky, nebezpečí a povinnosti, jakož i veškerá práva s kupovanou nemovitostí spojená.“

14. Dne 20. října 1994 posledně uvedená společnost dům prodala společnosti PRAGOIMEX, a. s. za cenu 2 764 000 Kč za účelem provedení částečné úhrady dluhu.


7

Ve smlouvě (viz příloha A3) je mimo jiné uvedeno: „Prodávající společnost [...] prodává touto smlouvou shora popsané nemovitosti [dům spolu se stavební parcelou, na které dům stojí] se vším příslušenstvím a součástmi [...] do výlučného vlastnictví kupující společnosti [...] za cenu stanovenou dle posudku soudního znalce [...]. Kupní cena v dohodnuté výši 2 764 325 Kč bude uhrazena započtením z části pohledávky kupujícího vůči prodávajícímu [...]. Uvedená pohledávka vznikla neplněním závazků [prodávající společnosti] z úvěrové smlouvy uzavřené mezi kupujícím a prodávajícím dne 10. prosince 1992 [...] a výrazně převyšuje kupní cenu dle této smlouvy. [...] Kupující společnost [...] prohlašuje, že si předmětné nemovitosti řádně prohlédla a že je jí znám jejich stav.“

15. Dne 15. prosince 1995 koupil dům stěžovatel Vomočil za kupní cenu ve výši 6 500 000 Kč. Vlastnické právo přešlo na stěžovatele dne 7. února 1996, kdy nastaly právní účinky vkladu do katastru nemovitostí. Ve smlouvě (viz příloha A4) je mimo jiné uvedeno: „Kupující výslovně prohlašuje, že je mu dobře znám stav kupovaných nemovitostí, že si je před ujednáním této kupní smlouvy prohlédl a že předmětné nemovitosti kupuje v tom stavu, který zjistil. [...] Dnem právní účinnosti rozhodnutí o vkladu vlastnického práva přejdou na kupujícího veškeré užitky, nebezpečí, povinnosti [...], jakož i veškerá práva spojená s vlastnictvím koupených nemovitostí.“

16. Dne 28. ledna 2004 stěžovatel vložil dům do základního kapitálu obchodní společnosti JOHNY, s. r. o. Právní účinky vkladu vlastnického práva ve prospěch této společnosti nastaly dne 5. května 2004. V prohlášení vkladatele o vložení nemovitosti do základního kapitálu obchodní společnosti ze dne 28. ledna 2004 (příloha A5) je mimo jiné uvedeno: „Rozhodnutím jediného společníka JOHNY, s. r. o., o zvýšení základního kapitálu společnosti, vstupuje JOHNY, s. r. o., do všech práv a závazků, vztahujících se k nemovitostem, zapsaným na listu vlastnictví č. 3596 pro obec Brno a kat. území Královo Pole, ze kterých byl oprávněn nebo povinen dosavadní vlastník nemovitostí.“

Ve znaleckém posudku ze dne 11. listopadu 2003 (viz příloha A6), kterým byla při té příležitosti stanovena hodnota domu na 7 850 000 Kč, je mimo jiné uvedeno: „Budova obytného domu je rohová na ulici Malátova a Palackého. Jedná se [o] dům s nebytovým přízemím a bytovým 2. až 6. [nadzemním podlažím,] 7. [nadzemní podlaží je] prádelna [a] půdní prostory [...]. Budova [...] slouží jako obytný dům s obchodem a čínským bistrem v přízemí. [...]


8

Stavební úpravy: - 1995-2003 běžné opravy a údržbové práce - 1996 nová živičná krytina na střeše, oplechování, nátěry oken - 2000 oprava elektroinstalace, plynový kotel v bistru - běžná a pravidelná údržba [...] Technický stav: nebyly zjištěny zjevné a viditelné závady ani statické poruchy na nosných konstrukcích, které by měly vliv na dobu životnosti objektu, mimo vlhké fleky na omítce suterénu. [...] V současné době je celý objekt pronajat za 105 882 Kč/měsíc včetně regulovaného nájemného. Tato částka vč. regulovaného nájemného odpovídá obvyklé ceně [...].“

Znalec vyčíslil roční hrubý výnos na 1 270 584 Kč (12 × 105 882 Kč), roční náklady na nemovitost potom vypočetl ve výši 590 940 Kč (daň z nemovitosti 9 800 Kč, kumulativní odpisy 98 600 Kč, pojištění 12 340 Kč, pravidelné náklady na běžnou údržbu 434 200 Kč, náklady na správu domu 36 000 Kč). Odečtením nákladů od hrubého výnosu potom získal čistý roční výnos ve výši 679 644 Kč. b) Řízení o žalobě na uložení povinnosti uzavřít dodatek k nájemní smlouvě 17. Dne 14. července 2003 podal stěžovatel u Městského soudu v Brně proti šesti nájemcům žaloby na uložení povinnosti uzavřít dodatek nájemní smlouvy. Například v žalobě proti V. Ch. požadoval stěžovatel, aby byla žalované uložena povinnost „podepsat písemný dodatek k nájemní smlouvě, na základě kterého se stávající nájemné zvýší z částky 2 375 Kč na částku 3 210 měsíčně, a to od 1. dubna 2003.“ (viz příloha A7). 18. Rozhodnutím ze dne 20. září 2004 spojil soud řízení ve věci jednotlivých žalob ke společnému řízení. 19. Rozsudkem ze dne 14. července 2005 Městský soud v Brně žaloby stěžovatele zamítl. 20. Dne 1. září 2005 se stěžovatel odvolal. 21. Dne 30. srpna 2006 Krajský soud v Brně rozsudek soudu prvního stupně zrušil a věc mu vrátil k dalšímu řízení. V odůvodnění svého rozhodnutí (viz příloha A8) odvolací soud kromě jiného uvedl: „Z odůvodnění napadeného rozsudku soudu I. stupně vyplývá, že k zamítnutí žaloby soud přistoupil zejména proto, že s ohledem na zrušení vyhlášky č. 176/1993, jakož i cenových výměrů č. 01/02 a č. 06/02 si smluvní strany mohou výši nájemného sjednat pouze dohodou, jednostranné zvýšení nájemného ze strany pronajímatele není přípustné a soud není oprávněn nahradit projev vůle nájemce, neboť vztah mezi účastníky nelze změnit bez souhlasu stran.


9

Odvolací soud zde připomíná, že uvedený závěr soudu I. stupně odpovídá dřívější judikatuře Nejvyššího soudu ČR (viz např. rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR z 31. 8. 2005 sp. zn. 26 Cdo 867/2004), který dovozoval, že pokud nestanoví nájemní smlouva jinak, není pronajímatel oprávněn ani po zrušení předpisů upravujících regulaci nájemného jednostranně zvýšit nájemné za užívání bytu. V průběhu odvolacího řízení ovšem Ústavní soud České republiky dospěl v nálezu ze dne 21. 3. 2006 sp. zn. I. ÚS 717/2005 k závěru, že regulace nájemného představuje omezení vlastnického práva, které je přípustné pouze tehdy, je-li stanoveno zákonem, sleduje-li legitimní cíl v podobě konkrétního ústavně aprobovaného veřejného zájmu a vyhovuje-li principu proporcionality. Omezit vlastnické právo lze především jen zákonem, který, pokud jde o stanovení výše nájemného, chybí, neboť normativní úprava regulace nájemného byla opakovaně zrušena Ústavním soudem. Vzhledem k judikatuře Evropského soudu pro lidská práva, která považuje za zákon v materiálním smyslu také judikaturu soudů, je na soudech, aby svou judikaturou mezeru v právním řádu vyplnily a vytvořily právo, které by bylo možno považovat za zákon v materiálním smyslu. Deformace trhu s byty, způsobená dlouhodobým neřešením problému nájemních bytů s tzv. regulovaným nájemným, nemůže být podle Ústavního soudu dále konzervována judikaturou soudů obecných. Právě jejich posláním je zajistit ochranu práv a základních práv jednotlivce. Vzhledem k výše citované judikatuře Ústavního soudu ČR (viz též nálezy Ústavního soudu ČR z 28. 2. 2006 sp. zn. Pl. 20/2005, z 8. 2. 2006 sp. zn. IV. ÚS 611/2005), je třeba podle odvolacího soudu přisvědčit námitkám odvolatele v tom směru, že pokud nedošlo k dohodě o změně nájemní smlouvy ohledně výše nájemného mezi pronajímatelem a nájemcem a neexistuje-li zvláštní právní předpis umožňující jednostranné zvýšení nájemného, jehož existenci předpokládá ustanovení § 696 odst. 1 občanského zákoníku, je oprávněn obecný soud zasáhnout do obsahu nájemního vztahu a nájemné z bytu stanovit. [...] S ohledem na právní názor odvolacího soudu, vycházející z aktuální judikatury jak Ústavního soudu ČR, tak Nejvyššího soudu ČR, nutno dovodit, že rozhodnutí soudu I. stupně spočívá na nesprávném právním posouzení věci. Je ovšem zřejmé, že za této situace je namístě vyzvat žalobce k vylíčení všech rozhodných skutečností a k navržení důkazů potřebných k prokázání jeho sporných tvrzení [...]. Toto doplnění by se mělo týkat především tvrzení, že odpovídající je právě ta výše nájemného, již žalobce v petitu své žaloby navrhuje.“

22. Až podáním ze dne 2. února 2007 informoval stěžovatel soud, že již není vlastníkem domu, a navrhl, aby na jeho místo vstoupila do řízení obchodní společnost JOHNY, s. r. o. (viz příloha A9). Dne 9. března 2007 soud návrhu vyhověl (viz příloha A10). 23. V průběhu dalšího řízení došlo mezi žalující společností a žalovanými nájemci k uzavření dohod o narovnání, ve kterých nájemci souhlasili se zvýšením


10

nájemného do budoucna i zpětně za minulé období od 5. května 2004 a stěžovatel se zavázal ke zpětvzetí žaloby (viz přílohy A11a-A11f). Například v dohodě o narovnání uzavřené dne 12. června 2007 s V. Ch. (příloha A11a) je mimo jiné uvedeno: „2) Strany shodně konstatují, [že mezi nimi] je sporná výše nájemného za období od 5. 5. 2004 do 31. 12. 2006, která je předmětem soudního řízení vedeného Městským soudem v Brně. Strany touto dohodou o narovnání upravují práva mezi nimi sporná nebo pochybná, která jsou předmětem soudního řízení [...], takto: a) nájemkyně zaplatí pronajímateli částku 10 005 Kč [...]. [...] 3) Strany závěrem dohodly a prohlašují: a) že touto dohodou jsou upravena a vypořádána veškerá práva, povinnosti a závazky, které byly předmětem soudního řízení [...], b) že nemají vůči sobě žádné jiné pohledávky, c) že jednostranné zvýšení nájemného pro dobu od 1. 1. 2007, které bylo pronajímatelem již provedeno, a vycházelo z původní výše měsíčního nájemného a započitatelné plochy, zůstává nadále v platnosti, d) pro rok 2008 bude zvýšení nájmu vypočteno ze správné výměry započitatelné podlahové plochy a že základem výpočtu bude nájemné pro dobu od 1. 1. 2007, [...].“

24. Dne 27. června 2007 Městský soud v Brně řízení o žalobě zastavil s odůvodněním, že žalující strana vzala svoji žalobu zpět (viz příloha A12). (ii) K případu stěžovatele Morawetze 25. Předně považuje vláda za nezbytné uvést, že podle informací uvedených na internetových stránkách spravovaných dcerou stěžovatele paní Claudií Morawetz (www.oskarmorawetz.com; navštíveno dne 28. srpna 2007 – viz příloha B1), stěžovatel zemřel v Kanadě dne 13. června 2007. a) Historie vlastnictví domu stěžovatele 26. Z údajů zapsaných v katastru nemovitostí a z tam uložených listin, stejně jako ze soudních spisů vedených v řízeních zmiňovaných níže vláda zjistila následující skutečnosti týkající se domu stěžovatele. 27. Dům byl postaven v roce 1938 a jeho původním vlastníkem byl otec stěžovatele Richard Morawetz, který krátce poté s rodinou Československo opustil (v roce 1947 se stal kanadským státním příslušníkem, o rok dříve získal kanadské občanství také stěžovatel). 28. Rozhodnutím finančního odboru Obvodního národního výboru v Praze 1 ze dne 20. ledna 1964 byl veškerý majetek otce stěžovatele konfiskován na základě § 1 odst. 1 číslo 3 dekretu prezidenta republiky č. 108/1945 Sb., o konfis-


11

kaci nepřátelského majetku a Fondech národní obnovy, čímž přešel do vlastnictví československého státu. Následně byl přidělen do správy Obvodního podniku bytového hospodářství v Praze 7 (později přeměněn na státní podnik Bytový podnik Praha 7). 29. Dne 18. dubna 1973 byla uzavřena Dohoda mezi vládou Československé socialistické republiky a vládou Kanady o vypořádání finančních otázek, která nabyla účinnosti dne 22. června 1973. Na základě této dohody poskytla československá strana hromadnou náhradu ve výši, kterou požadovala kanadská strana za dostatečně vysokou, aby z ní mohla uhradit svým občanům odškodnění za jejich majetek postižený různými československými zásahy. Zaplacením hromadné náhrady byla československá strana zproštěna závazků vůči kanadským fyzickým a právnickým osobám, za jejichž majetek tuto náhradu poskytla, a to bez zřetele k tomu, zda kanadská strana, jež si vyhradila rozhodnutí v konkrétních případech, odškodnění svému občanu přiznala a vyplatila, i bez zřetele k tomu, zda se kanadský občan o odškodnění za svůj majetek u kanadské náhradové komise přihlásil. Kritéria pro rozdělení a vyplacení náhrady si kanadská strana stanovila sama a československé orgány nebyly oprávněny do jejího rozhodování jakkoli zasahovat. Ze zprávy kanadské Komise pro nároky v zahraničí (Foreign Claims Commission/Commission des réclamations étrangères) vyplývá, že náhrada se týkala také předmětného domu (viz příloha B2). Dne 31. března 1979 bratr stěžovatele John Morawetz jako vykonavatel pozůstalosti svého otce prohlásil, že se vzdává nároků, kterých se týkají poskytnuté platby (viz příloha B3). 30. Rozhodnutím ze dne 11. dubna 1996 Magistrát hlavního města Prahy vyhověl protestu prokurátorky Obvodní prokuratury pro netrestní věci pro území hlavního města Prahy a rozhodnutí o konfiskaci zrušil (viz příloha B4). Tím bylo obnoveno vlastnického právo otce stěžovatele, který však mezitím v roce 1965 zemřel (srov. nicméně viz níže § 40 stanoviska). 31. Dne 27. července 1999 Obvodní soud pro Prahu 7 potvrdil, že dům nabyl stěžovatel jako jediný dědic ze závěti (viz příloha B5). Rozhodnutí nabylo právní moci dne 14. září 1999. Vlastnické právo k domu přešlo na stěžovatele na základě vkladu do katastru nemovitostí s účinností od 29. září 1999. b) Restituční řízení týkající se domu stěžovatele 32. Dopisem ze dne 13. září 1991 vyzval stěžovatel státní podnik Bytový podnik Praha 7 k vydání domu; ten výzvě nevyhověl. Stěžovatel proto následně podal k Obvodnímu soudu pro Prahu 7 žalobu na uložení povinnosti uzavřít na základě zákona č. 87/1991 Sb., o mimosoudních rehabilitacích, dohodu o vydání domu.


12

33. Dne 4. prosince 1996 soud žalobu zamítl. V odůvodnění rozhodnutí (viz příloha B6) mimo jiné uvedl: „Soud má za to, že v důsledku [Dohody mezi vládou Československé socialistické republiky a vládou Kanady o vypořádání finančních otázek z roku 1973] veškeré nároky pozůstalosti po Richardu Morawetzovi a jeho dědiců vůči majetku, který zanechal na území našeho státu, zanikly, neboť byly vypořádány a dotčeny touto mezivládní dohodou.“

34. Stěžovatel se proti rozsudku odvolal. 35. Dne 8. srpna 1997 Městský soud v Praze napadené rozhodnutí zrušil a věc vrátil soudu prvního stupně k dalšímu řízení (viz příloha B7). V odůvodnění mimo jiné uvedl: „Odvolací soud se neztotožňuje se závěrem soudu I. stupně, že ta skutečnost, že část majetku, který v Československu zanechal otec žalobce, byla předmětem aplikace Dohody mezi vládou Československé socialistické republiky a vládou Kanady o vypořádání finančních otázek, již sama o sobě je důvodem, pro který nelze žalobě vyhovět. Takovýto závěr ze znění zákona č. 87/91 Sb. nelze podle přesvědčení odvolacího soudu dovodit.“

36. Dne 26. srpna 1997 vzal stěžovatel – s ohledem na zrušení konfiskačního rozhodnutí z roku 1964 a zahájení dědického řízení (viz výše § 30-31 stanoviska) – svou žalobu zpět. Obvodní soud pro Prahu 7 proto řízení ve věci zastavil (viz příloha B8). c) Řízení o žalobě Městské části Praha 7 na určení vlastnictví k domu 37. Dne 14. ledna 2004 podala Městská část Praha 7 k Obvodnímu soudu pro Prahu 7 proti stěžovateli žalobu na určení vlastnického práva k domu (viz příloha B9). 38. Dne 5. dubna 2004 soud žalobu zamítl, když dospěl k závěru, že žalobce není aktivně legitimován k podání žaloby a na určení vlastnického práva nemá naléhavý právní zájem, jak to vyžaduje § 80 písm. c) občanského soudního řádu (viz příloha B10). Žalobce se proti rozsudku odvolal. 39. Dne 3. září 2004 Městský soud v Praze rozsudek soudu prvního stupně potvrdil (viz příloha B11). d) Řízení o žalobě Hlavního města Prahy na určení vlastnictví k domu 40. Dne 24. února 2005 podalo Hlavní město Praha k Obvodnímu soudu pro Prahu 7 proti stěžovateli žalobu o určení vlastnického práva k domu (příloha B12). Podle názoru žalobce pouhým zrušením konfiskačního výměru nemohlo dojít automaticky k obnovení vlastnického práva otce stěžovatele; k tomu bylo potřeba uplatnit nárok podle zákona č. 87/1991 Sb., o mimosoudních rehabilitacích. Tento


13

svůj právní názor žalobce podpořil odkazem na relevantní judikaturu Ústavního soudu. 41. Dne 9. května 2007 soud žalobu zamítl (viz příloha B13). 42. V červnu 2007 se proti rozsudku odvolal jak žalobce, tak vedlejší účastník na straně žalující (Městská část Praha 7). O odvoláních nebylo zatím rozhodnuto. e) Trestní oznámení 43. Dne 18. prosince 2004 podal jeden z nájemců domu na stěžovatele a na jeho právního zástupce (téhož, který se jménem stěžovatele obrátil na Soud), trestní oznámení z trestného činu podvodu, kterého se měli dotyční dopustit tím, že požádali o vydání předmětného domu v restituci, i když jim bylo známo, že za konfiskaci domu již byla vyplacena náhrada na základě výše zmíněné Dohody mezi vládami Československa a Kanady z roku 1973. 44. Dne 3. ledna 2005 policejní orgán oznamovateli sdělil, že bylo ve věci zahájeno trestní řízení (viz příloha B14). Spisový materiál byl předán Městskému státnímu zastupitelství v Praze, aby bylo vyžádáno podání vysvětlení od stěžovatele cestou mezinárodní právní pomoci. 45. Dopisem ze dne 3. července 2006 Nejvyšší státní zastupitelství (mezinárodní odbor, oddělení právního styku s cizinou) sdělilo Městskému státnímu zastupitelství v Praze, že stěžovatel „se již po dobu 7 let nachází v domově důchodců a jeho zdravotní stav je velmi špatný, nevyjadřuje se souvisle. Tudíž není schopen výslechu.“ (příloha B15). 46. Trestní řízení nebylo dosud ukončeno; vůči žádné osobě nebylo zatím zahájeno v této věci trestní stíhání. (iii) K případu stěžovatelů Hlaváčkových 47. Z údajů zapsaných v katastru nemovitostí a z tam uložených listin vláda zjistila následující skutečnosti týkající se domů stěžovatelů. 48. Oba domy byly postaveny v roce 1948. Původním vlastníkem domů byla matka stěžovatelů Vlasta Hlaváčková. 49. Výměrem ministerstva vnitra ze dne 26. června 1953 byly domy zahrnuty do majetkové podstaty stavebního podniku Ing. Václava Hlaváčka a spolu s ním znárodněny podle zákona č. 121/1948 Sb., o znárodnění ve stavebnictví, ve znění zákona č. 58/1951 Sb. Správa domů byla nejprve svěřena Bytovému podniku hlavního města Prahy a posléze v roce 1957 byla převedena na Obvodní národní výbor v Praze 14, v roce 1962 potom na Obvodní podnik bytového hospodářství v Praze 4, který se následně přeměnil na státní podnik Obvodní bytový podnik v Praze 4. 50. Dne 9. října 1991 uzavřeli stěžovatelé jako oprávněné osoby podle zákona č. 87/1991 Sb., o mimosoudních rehabilitacích, s Obvodním bytovým podnikem v Praze 4 dohodu o vydání věci, na základě které jim byly domy vydány a


14

stěžovatelé se stali jejich vlastníky s účinností ke dni registrace dohody státním notářstvím (stalo se tak dne 22. října 1991). V dohodě (viz příloha C1) je kromě jiného uvedeno: „Veškerá práva a povinnosti spojené s vlastnictvím nemovitosti přecházejí na příjemce dnem registrace dohody státním notářstvím.“

(iv) K případu stěžovatelské společnosti 51. Z údajů zapsaných v katastru nemovitostí a z tam uložených listin, stejně jako ze soudního spisu v řízení zmiňovaném níže vláda zjistila následující skutečnosti týkající se domu stěžovatelské společnosti. 52. Dům byl postaven (pravděpodobně) v roce 1913 a jeho původními vlastníky byli V. E. a T. E. 53. Dnem právní moci rozhodnutí Městského národního výboru v Plzni ze dne 20. srpna 1960 na základě vládního nařízení č. 15/1959 Sb. a vyhlášky č. 88/1959 Ú.l., o opatřeních týkajících se některých věcí užívaných organizacemi socialistického sektoru, přešel dům do vlastnictví československého státu. Správou nemovitosti byla nejprve pověřena organizace Pramen Plzeň-město, poté Městský bytový podnik v Plzni a následně Bytový podnik Obvodního národního výboru Plzeň 2, který se posléze přeměnil na státní podnik Bytový podnik města Plzně. 54. S tímto podnikem uzavřel J. E. jako oprávněná osoba podle zákona č. 403/1990 Sb., o zmírnění následků některých majetkových křivd, dne 22. května 1991 dohodu o vydání věci, na základě které mu byl dům vydán a J. E. se stal jeho vlastníkem. V dohodě (viz příloha D1) je kromě jiného uvedeno: „Přebírající bere na vědomí, že se zachovává užívací právo dosavadním uživatelům bytů a nebytových prostor a nadále se řídí obecně závaznými právními předpisy.“

55. J. E. prodal na základě smlouvy ze dne 17. prosince 1991 dům Z. K. za cenu 1 350 000 Kč. Ve smlouvě (viz příloha D2) je kromě jiného uvedeno: „Kupující prohlašuje, že je mu stav kupovaných nemovitostí dobře znám a že je v tom stavu kupuje.“

56. Nabyvatel domu následně dne 27. ledna 1992 zřídil zástavní právo ve prospěch obchodní společnosti Č. S., a. s. pro pohledávky z úvěrů do celkové výše 1 500 000 Kč. 57. Rozhodnutím ze dne 26. října 1999 nařídil Okresní soud Plzeň-město výkon rozhodnutí prodejem domu, a to pro zaplacení pohledávky společnosti Č. S. Podle znaleckého posudku ze dne 13. prosince 2000, vypracovaného pro účely řízení o výkonu rozhodnutí, měl dům hodnotu 3 143 450 Kč (viz příloha D3).


15

58. Rozhodnutím soudu ze dne 31. května 2001 byla výsledná cena domu pro účely veřejné dražby určena ve výši 1 500 000 Kč. V odůvodnění rozhodnutí (viz příloha D4) je kromě jiného uvedeno: „V daném případě se jedná o třípatrový, činžovní a částečně podsklepený dům [...] ve stáří 87 roků [...]. V domě je nebytový prostor (přízemí) a šest bytů, vždy dva na patře o velikosti 2+1 a 1+1. [...] Vzhledem k tomu, že se jedná o prodej činžovního obydleného domu, má tato skutečnost vliv na okruh možných zájemců, neboť funkční využitelnost objektu je limitována existujícími nájemními právy osob, jež jsou s touto nemovitostí spojeny. Z tohoto hlediska jde o výrazně omezující faktor prodejnosti celé nemovitosti, což se nutně projevuje ve výsledné ceně. U oceňované nemovitosti jde o obytný netypový dům, kde více než polovina podlahové plochy připadá na byty. Nájemné z bytů (regulovaný nájem) činí 61.380 Kč ročně. Na nemovitosti neváznou závady zatěžující vlastníka nemovitosti. Po zhodnocení rozhodujících kritérií utvářejících představu o reálné ceně soud určil výslednou cenu uvedené nemovitosti ve výši 1 500 000 Kč, když zohlednil její umístění v centrální části krajského města a velmi dobrou dostupnost [městské hromadné dopravy]. Negativním prvkem prodejnosti snižujícím agregátní poptávku je zejména skutečnost, že prodejem v dražbě nezaniknou nájemní práva k bytům včetně navazujících dědických vazeb a dále aktuální technický stav, který předpokládá vynaložení značných finančních prostředků na obnovu a renovaci celého objektu. [...] Protože smyslem určení výsledné ceny je maximální přiblížení tržní ceně, dospěl soud, po zhodnocení rozhodujících kritérií utvářejících představu o reálné ceně a tedy prodejnosti posuzovaných nemovitostí (poloha, práva jiných osob, užitná hodnota, rušivé vlivy, účelové vlivy apod.) k závěru, že výsledná cena předmětné nemovitosti odpovídá částce 1 500 000 Kč. [...]“

59. Dne 23. srpna 2001 vydal soud dražební vyhlášku (viz příloha D5), v níž byla výše nejnižšího podání stanovena ve výši 1 000 000 Kč (podle § 336e odst. 1 občanského soudního řádu soud stanoví nejnižší podání ve výši dvou třetin výsledné ceny). 60. Dne 26. září 2001 proběhla veřejná dražba, které se zúčastnila pouze stěžovatelská společnost. Rozhodnutím Okresního soudu Plzeň-město z téhož dne jí byl udělen příklep, neboť učinila nejvyšší podání – 1 000 000 Kč (tedy ve výši nejnižšího podání). Rozhodnutí nabylo právní moci dne 30. října 2001 (viz příloha D6). 61. Vlastnické právo k domu přešlo na stěžovatelskou společnost na základě vkladu do katastru nemovitostí s účinností od 16. ledna 2002.


16

II. PŘÍSLUŠNÉ VNITROSTÁTNÍ PRÁVO A PRAXE A.

RESTITUČNÍ PŘEDPISY

(i)

Zákon č. 403/1990 Sb., o zmírnění následků některých majetkových křivd

62. Podle § 1 se tento zákon vztahuje na následky majetkových křivd způsobených fyzickým a soukromým právnickým osobám odnětím vlastnického práva k nemovitým, popřípadě movitým věcem podle vládního nařízení č. 15/1959 Sb., o opatřeních týkajících se některých věcí užívaných organizacemi socialistického sektoru, podle zákona č. 71/1959 Sb., o opatřeních týkajících se některého soukromého domovního majetku, a znárodněním zestátněním na základě výměrů některých odvětvových ministerstev, vydaných po roce 1955 a odvolávajících se na znárodňovací předpisy z roku 1948; za odnětí vlastnického práva ve smyslu tohoto zákona se považuje i přechod vlastnického práva na základě kupní smlouvy podle § 4 odst. 1 a 2 vládního nařízení č. 15/1959 Sb. 63. Podle § 2 zákona zmírnění následků majetkových křivd podle tohoto zákona spočívá ve vydání věci fyzické nebo soukromé právnické osobě, které byla odňata na základě předpisů uvedených v § 1, v poskytnutí peněžní náhrady (§ 14 zákona) nebo ve vydání kupní ceny (§ 15 zákona) anebo v doplatku rozdílu mezi peněžní náhradou a kupní cenou (§ 16 zákona). 64. Pokud původní vlastník zemřel nebo byl prohlášen za mrtvého, měla být věc vydána dalším osobám uvedeným v § 3 zákona. 65. Okruh věcí, které podléhaly vydání, resp. osob, které byly povinny věc nacházející se v jejich vlastnictví vydat, je definován v § 4 zákona. 66. Podle § 5 zákona musela oprávněná osoba o vydání věci požádat povinnou osobu. Povinná a oprávněná osoba měly následně mezi sebou uzavřít dohodu o vydání věci a o vzájemném vypořádání nároků podle tohoto zákona. Pokud povinná osoba nesplnila své povinnosti, mohla oprávněná osoba uplatnit svoje nároky u soudu. 67. Podle § 10 odst. 1 zákona se věc vydá oprávněné osobě ve stavu, v němž se nachází ke dni uzavření dohody. Podle § 10 odst. 2 zákona je-li vydávaná stavba oproti svému stavu v době odnětí znehodnocena do té míry, že ji nelze užívat pro potřeby bydlení, výroby, obchodu nebo jiných služeb bez okamžité stavební úpravy, přísluší oprávněné osobě i peněžní náhrada (§ 14 zákona). Podle § 14 odst. 1 zákona za stavbu, která byla demolována, a za nemovitosti, za něž peněžní náhrada přísluší podle § 10, poskytne příslušné ministerstvo pro správu národního majetku a jeho privatizaci (Ministerstvo financí od 1. července 1996) oprávněné osobě na její výzvu doloženou podle § 6 peněžní náhradu ve výši stanovené podle stavu ke dni odnětí, a to s použitím vyhlášky ministerstva financí č. 73/1964 Sb., o cenách staveb v osobním vlastnictví a o náhradách při


17

vyvlastnění nemovitosti, s připočtením 3 % z této částky za každý rok od odnětí do dne účinnosti tohoto zákona. Podle § 14 odst. 3 zákona se náhrada poskytovaná podle § 10 odst. 2 zákona sníží o cenu vydané nemovitosti stanovenou podle vyhlášky uvedené v odstavci 1, vypočtenou podle stavu nemovitosti uvedeného v § 10 odst. 1 zákona (zákonem č. 137/1991 Sb. došlo s účinností od 15. dubna 1991 k formulační úpravě znění ustanovení § 14 odst. 1 a 3 zákona). 68. Podle § 11 zákona nemůže povinná osoba proti oprávněným osobám uplatňovat žádné finanční nebo jiné nároky související s vydávanými věcmi; rovněž oprávněná osoba, které byla věc vydána, nemůže proti povinné osobě uplatňovat jiné nároky související s vydávanou věcí, než jsou uvedeny v tomto zákoně; k zástavním právům a věcným břemenům, která vázla na věci v době jejího odnětí nebo v době jejího vydání, se nepřihlíží. 69. Podle § 12 zákona se dosavadním uživatelům bytů nebo nebytových prostor ve vydávaných nemovitostech užívací právo zachovává a nadále se řídí právními předpisy o hospodaření s byty a o nájmu a podnájmu nebytových prostor. Toto ustanovení bylo novelizováno zákonem č. 137/1991 Sb., s účinností od 15. dubna 1991 tedy nový § 12 odst. 1 zákona stanovil, že dnem převzetím nemovitosti oprávněná osoba vstupuje do práv a závazků pronajímatele, který uzavřel dohodu o odevzdání a převzetí bytu nebo smlouvu o nájmu nebytového prostoru v převzaté nemovitosti. (ii) Zákon č. 87/1991 Sb., o mimosoudních rehabilitacích 70. Podle § 1 odst. 1 se zákon vztahuje na zmírnění následků některých majetkových a jiných křivd vzniklých občanskoprávními a pracovněprávními úkony a správními akty, učiněnými v období od 25. února 1948 do 1. ledna 1990 v rozporu se zásadami demokratické společnosti, respektující práva občanů vyjádřená Chartou Organizace spojených národů, Všeobecnou deklarací lidských práv a navazujícími mezinárodními pakty o občanských, politických, hospodářských, sociálních a kulturních právech. Podle § 1 odst. 2 zákon též upravuje podmínky uplatňování nároků vyplývajících ze zrušených výroků o trestu propadnutí majetku, propadnutí věci nebo zabrání věci, jakož i způsob náhrady a rozsah těchto nároků. 71. Okruh oprávněných osob je definován v § 3 zákona, okruh povinných osob potom v § 4 zákona. 72. Podle § 5 zákona musela oprávněná osoba povinnou osobu k vydání věci vyzvat ve stanovené lhůtě. Povinná osoba měla následně s oprávněnou osobou uzavřít dohodu o vydání věci. Pokud povinná osoba výzvě nevyhověla, mohla oprávněná osoba uplatnit své nároky u soudu. 73. Podle § 7 odst. 1 zákona se věc vydá oprávněné osobě ve stavu, v němž se nalézala ke dni doručení písemné výzvy k vydání věci povinné osobě.


18

Podle § 7 odst. 3 zákona je-li vydávaná nemovitost proti svému stavu v době odnětí znehodnocena do té míry, že ji nelze užívat pro potřeby bydlení, výroby, obchodu nebo jiných služeb bez okamžité stavební úpravy, může oprávněná osoba místo vydání nemovitosti požadovat finanční náhradu podle § 13. Podle § 13 odst. 5 (resp. odst. 4 ve znění zákona č. 115/1994 Sb.) finanční náhrada spočívá ve vyplacení hotovosti nejvíce ve výši 30 000 Kčs a ve vydání cenných papírů, které nemají povahu státního dluhopisu. Výši finanční náhrady v hotovosti měla upravit vláda svým nařízením (nařízením č. 233/1991 Sb., o výši finanční náhrady v hotovosti poskytované podle zákona o mimosoudních rehabilitacích, byla výše v hotovosti vyplácené finanční náhrady stanovena na 10 000 Kčs; pokud finanční náhrada stanovená podle platných cenových předpisů byla nižší, proplatila se v hotovosti vypočtená částka). 74. Podle § 10 odst. 1 zákona povinná osoba nemůže proti oprávněné osobě uplatňovat žádné finanční nebo jiné nároky související s vydávanými věcmi; rovněž oprávněná osoba, které byla věc vydána, nemůže proti povinné osobě uplatňovat jiné nároky související s vydávanou věcí, než jsou uvedeny v tomto zákoně. 75. Podle § 12 odst. 1 zákona dnem převzetí nemovitosti oprávněná osoba vstupuje do práv a závazků pronajímatele, který uzavřel dohodu o odevzdání a převzetí bytu nebo smlouvu o nájmu nebytového prostoru v převzaté nemovitosti. (iii) Zákon č. 229/1991 Sb., o úpravě vlastnických vztahů k půdě a jinému zemědělskému majetku 76. Podle § 1 odst. 1 se zákon kromě jiného vztahuje na obytné budovy, hospodářské budovy a jiné stavby, patřící k původní zemědělské usedlosti, včetně zastavěných pozemků, a obytné a hospodářské budovy a stavby, sloužící zemědělské a lesní výrobě nebo s ní souvisejícímu vodnímu hospodářství, včetně zastavěných pozemků. 77. Okruh oprávněných osob je definován v § 4 zákona, okruh povinných osob potom v § 5 zákona. 78. Podle § 9 zákona musí oprávněná osoba nárok uplatnit u pozemkového úřadu a zároveň vyzvat povinnou osobu k vydání nemovitosti; povinná osoba je povinna uzavřít s oprávněnou osobou dohodu o vydání nemovitosti, která podléhá schválení pozemkovým úřadem. Rozhodnutí pozemkového úřadu jsou přezkoumatelná soudem. 79. Podle 22 odst. 2 zákona (v původním znění) nedošlo-li mezi dosavadním uživatelem a vlastníkem k jiné dohodě, vznikl dnem účinnosti tohoto zákona nebo dnem, kdy byla nemovitost podle části druhé tohoto zákona vydána, mezi nimi nájemní vztah, který lze vypovědět k 1. říjnu běžného roku; výpovědní lhůta činí jeden rok, pokud nebude dohodnuto jinak. Zákon č. 93/1992 Sb., kterým byl zákon č. 229/1991 Sb. s účinností od 28. února 1992 novelizován, omezil aplikaci výše uvedeného ustanovení pouze na zemědělské pozemky. Podle nového § 22 odst. 7 zákona (dnes odstavec 8) nedo-


19

šlo-li mezi dosavadním uživatelem a vlastníkem nemovitostí, s výjimkou zemědělské půdy, k jiné dohodě, vznikla dnem účinnosti tohoto zákona nebo dnem, kdy byla nemovitost podle části druhé tohoto zákona vydána, mezi nimi nájemní vztah, který lze kdykoliv vypovědět; výpovědní lhůta činila tři měsíce a začínala běžet prvního dne měsíce následujícího po doručení výpovědi. 80. Podle § 25 odst. 1 zákona vlastník vstupuje do práv a závazků pronajímatele, plynoucích z dohody o odevzdání a převzetí bytu, z nájmu pozemku nebo ze smlouvy o nájmu nebytového prostoru v převzaté nemovitosti. 81. Podle § 26 odst. 2 zákona na návrh vlastníka obytné budovy patřící k zemědělské usedlosti uplatněný do tří let od účinnosti tohoto zákona zruší příslušný orgán právo užívání k bytu nebo rozhodne o jeho vyklizení, jestliže jej vlastník potřebuje pro sebe a osoby blízké k provozování zemědělské výroby. 82. Podle § 27 odst. 2 zákona jestliže byt nebo nebytový prostor byl ke dni skončení práva užívání znehodnocen více, než odpovídá běžnému opotřebení, byl uživatel těchto prostor povinen uhradit vlastníkovi budovy náhradu za toto znehodnocení. 83. Podle § 28 zákona povinná osoba nemůže proti oprávněné osobě uplatňovat žádné finanční nebo jiné nároky související s vydávanými věcmi; rovněž oprávněná osoba, které byla věc vydána, nemůže proti povinné osobě uplatňovat jiné nároky související s vydávanou věcí, než jsou uvedeny v tomto zákoně. B.

PRÁVNÍ ÚPRAVA NÁJEMNÍCH VZTAHŮ DO 31. PROSINCE 1991

84. Nájemní vztahy byly upraveny zejména v občanském zákoníku (zákon č. 40/1964 Sb., ve znění pozdějších předpisů; účinnosti nabyl dne 1. dubna 1964), který neznal právní institut nájmu bytu. Byty, které byly spolu s nemovitostmi, v nichž se nacházely, ve státním vlastnictví, nebyly občanům dávány do nájmu, nýbrž do tzv. osobního užívání bytu. Právní úprava osobního užívání bytů byla obsažena v hlavě první části třetí občanského zákoníku (§ 152-189) a až do 1. ledna 1992, kdy nabyl účinnosti zákon č. 509/1991 Sb., zůstala prakticky nezměněna (s výjimkou § 174, do něhož byl s účinností od 1. dubna 1983 zákonem č. 131/1982 Sb. vložen odstavec druhý). (i)

Vznik práva užívání bytu

85. Podle § 153 občanského zákoníku státní, družstevní a jiné socialistické organizace přenechávaly byty občanům do osobního užívání bez určení doby užívání, a to za úhradu, nebylo-li právním předpisem stanoveno jinak. Podle § 154 občanského zákoníku rozhodnutím o přidělení bytu vydaným místním národním výborem nebo jiným orgánem příslušným podle předpisů o hospodaření s byty, anebo jinými skutečnostmi stanovenými tímto zákonem vznikalo občanovi právo, aby s ním organizace uzavřela dohodu o odevzdání a převzetí bytu.


20

Podle § 155 odst. 1 občanského zákoníku uzavřením této dohody vzniklo občanovi právo užívat byt. Podle § 155 odst. 2 občanského zákoníku se o dohodě o odevzdání a převzetí bytu měl sepsat zápis, ve kterém měly být zejména uvedeny rozhodnutí o přidělení bytu, předmět a rozsah práva užívat byt včetně jeho příslušenství, určena výše úhrady za užívání a za služby, popřípadě uveden způsob určení úhrady, a popsán stav bytu. (ii) Zánik práva užívání bytu 86. Podle § 183 občanského zákoníku právo užívat byt zaniklo písemnou dohodou mezi organizací a uživatelem nebo písemným oznámením uživatele, že nechce byt užívat. V písemném oznámení musela být uvedena lhůta, kdy má užívání skončit, a to nejméně jeden měsíc tak, aby skončila ke konci kalendářního měsíce; nebyla-li lhůta uvedena, skončilo užívání koncem měsíce následujícího po měsíci, v němž oznámení došlo organizaci. 87. Podle § 184 občanského zákoníku mohl soud na návrh organizace zrušit právo užívat byt: „a) trvale určený pro ubytování pracovníka organizace, jestliže dosavadní uživatel přestal pro ni pracovat a organizace naléhavě potřebuje byt pro jiného svého pracovníka. V odůvodněných případech může soud uložit organizaci povinnost nahradit uživateli stěhovací náklady; b) jestliže uživatel nebo ti, kdož s ním bydlí, přes výstrahu porušují hrubě zásady socialistického soužití nebo jestliže uživatel hrubě porušuje své povinnosti, zejména tím, že neplatí úhradu za užívání bytu nebo za služby po dobu delší než tři měsíce; c) má-li uživatel dva byty; d) neužívá-li bez vážných důvodů uživatel bytu vůbec nebo užívá-li ho jen občas.“

88. Podle § 185 občanského zákoníku místní národní výbor mohl právo užívat byt zrušit, šlo-li o byt nadměrný podle předpisů o hospodaření s byty nebo bylo-li třeba naložit s bytem nebo s domem tak, že byt nebylo lze dále užívat. 89. Podle § 186 občanského zákoníku uživatel nebyl povinen se z bytu vystěhovat, dokud mu nebyl přidělen přiměřený náhradní byt; i bez přidělení náhradního bytu byl povinen se z bytu vystěhovat, jestliže podle zákona stačilo poskytnout náhradní ubytování anebo jestliže nebylo třeba poskytnout ani náhradní byt, ani náhradní ubytování. Byl-li uživatel povinen se z bytu vystěhovat proto, že byt bez vážných důvodů užíval jen občas, stačilo poskytnout místo náhradního bytu náhradní ubytování. Ani náhradní byt, ani náhradní ubytování se neposkytlo, byl-li uživatel povinen se z bytu vystěhovat proto, že měl dva byty nebo že bez vážných důvodů neužíval byt vůbec. V případech, kde zákon stanovil, že uživatel bytu nebyl povinen se vystěhovat, dokud mu nebyl přidělen přiměřený náhradní byt nebo zajištěno náhradní ubytování, zaniklo právo užívat byt teprve dnem, kdy došlo k přidělení náhradního bytu nebo k zajištění náhradního ubytování.


21

90. Podle § 179 odst. 1 občanského zákoníku jestliže uživatel zemřel a nešlo-li o byt ve společném užívání manželů, stávali se uživateli jeho děti, vnuci, rodiče, sourozenci, zeť a snacha, kteří s ním žili v den jeho smrti ve společné domácnosti a neměli vlastní byt; uživateli se stávali také ti, kteří pečovali o společnou domácnost zemřelého uživatele nebo na něho byli odkázáni výživou, jestliže s ním žili ve společné domácnosti aspoň po dobu jednoho roku před jeho smrtí a neměli vlastní byt. Totéž platilo, jestliže uživatel opustil trvale společnou domácnost (§ 181 občanského zákoníku). 91. V občanském zákoníku byla dále upravena možnost výměny bytu (§ 188-189). (iii) Úhrada za užívání bytu 92. Podle § 168 občanského zákoníku byl uživatel povinen platit úhradu za užívání bytu. Úhrada za služby, jejichž poskytování bylo spojeno s užíváním bytu, nebo záloha na ně se platila spolu s úhradou za užívání bytu, nebylo-li právním předpisem stanoveno nebo účastníky dohodnuto jinak. Výši úhrady za užívání bytů a za poskytování služeb, jakož i způsob jejich placení stanovily zvláštní předpisy. 93. Tímto zvláštním předpisem byla vyhláška č. 60/1964 Sb., o úhradě za užívání bytu a za služby spojené s užíváním bytu. Vyhláška se vztahovala na byty přenechávané do užívání občanům v domech spravovaných socialistickými organizacemi a v domech v soukromém vlastnictví; nevztahovala se na byty stavebních bytových družstev, na byty, se kterými hospodařila Správa služeb diplomatického sboru, a na obytné místnosti ve svobodárnách, v podnikových a jiných ubytovacích zařízeních (§ 3 vyhlášky). Podle § 2 vyhlášky byla v úhradě za užívání bytu zahrnuta též úhrada za osvětlení společných prostor v domě, čištění komínů, odvoz popela a smetí, odvoz splašků a čištění žump. Naopak nebyla zahrnuta úhrada za ústřední (dálkové) vytápění a za dodávku teplé vody, úklid společných prostor v domě, užívání výtahu, dodávku vody z veřejných vodovodů a vodáren, odvádění odpadních vod veřejnými kanalizacemi a za užívání domovní (blokové) prádelny. Pro stanovení úhrady za užívání bytu byly byty rozděleny do 4 kategorií (§ 4 odst. 1 vyhlášky): „I. kategorie – byty s ústředním (dálkovým) vytápěním a s úplným základním příslušenstvím; II. kategorie – byty bez ústředního (dálkového) vytápění a s úplným základním příslušenstvím; III. kategorie – byty bez ústředního (dálkového) vytápění a s částečným základním příslušenstvím v bytě pod uzavřením; IV. kategorie – byty bez ústředního (dálkového) vytápění a bez základního příslušenství.“


22

Podle § 5 odst. 1 vyhlášky se roční úhrada za užívání bytu určovala násobkem plochy jeho obytných a vedlejších místností a sazeb za 1 m2 těchto ploch (§ 6 vyhlášky), ročními sazbami za jeho základní provozní zařízení a za ostatní zařízení a vybavení (§ 7 a 8 vyhlášky) a zvýšením nebo snížením se zřetelem k jeho kvalitě (§ 9 vyhlášky). Podle § 6 vyhlášky roční sazby za 1 m2 podlahové plochy bytu činily:

I. kategorie II. kategorie III. kategorie

obytné místnosti 26 Kč 18 Kč 14 Kč

Tabulka č. 1 vedlejší místnosti 12 Kč 10 Kč 10 Kč

Úhrada za užívání bytu IV. kategorie vybíraná ke dni 1. října 1964 se neměnila a tvořila celkovou úhradu za užívání bytu (§ 12 odst. 1 vyhlášky). Podle § 10 vyhlášky měl-li uživatel bytu nebo příslušník jeho domácnosti nezaopatřené děti, které s ním trvale žily ve společné domácnosti, snížila se úhrada za užívání bytu stanovená podle § 6 až 9 vyhlášky u bytů I., II. a III. kategorie o 5 % (1 dítě), 15 % (2 děti), 30 % (3 děti) nebo 50 % (4 a více dětí). Podle § 16 vyhlášky o úhradě za užívání bytu a za služby spojené s užíváním bytu v rodinných domcích v osobním vlastnictví platila dohoda sjednaná mezi vlastníkem rodinného domku a uživatelem bytu. 94. Podle § 161 odst. 1 občanského zákoníku byla organizace povinna zajistit uživateli plný a nerušený výkon jeho práv spojených s užíváním bytu. Zejména byla povinna odevzdat mu byt ve stavu způsobilém pro řádné užívání, v tomto stavu jej udržovat a podle možnosti i zlepšovat, provádět řádnou údržbu domu a jeho zařízení a zajišťovat i řádné plnění služeb, jejichž poskytování je spojeno s užíváním bytu. Podle § 161 odst. 2 občanského zákoníku drobné opravy v bytě souvisící s jeho užíváním a náklady spojené s obvyklým udržováním hradil uživatel. C.

PRÁVNÍ ÚPRAVA NÁJEMNÍCH VZTAHŮ OD 1. LEDNA 1992 DO 30. BŘEZNA 2006

95. Zákonem č. 509/1991 Sb., kterým se měnil občanský zákoník, byla dosavadní právní úprava osobního užívání bytů nahrazena právní úpravou nájmu bytu (oddíl čtvrtý hlavy sedmé části osmé, § 685-716 občanského zákoníku). Řada ustanovení je stále účinných, některá nicméně byla v průběhu doby podstatným způsobem novelizována, zejména zákonem č. 107/2006 Sb. (viz níže § 150 a násl. stanoviska).


(i)

23

Vznik nájmu

96. Podle § 685 odst. 1 věta první občanského zákoníku nájem bytu vzniká nájemní smlouvou, kterou pronajímatel přenechává nájemci za nájemné byt do užívání, a to buď na dobu určitou, nebo bez určení doby užívání. 97. Podle § 871 odst. 1 občanského zákoníku se právo osobního užívání bytu a právo užívání jiných obytných místností a místností nesloužících k bydlení vzniklé podle dosavadních předpisů, které trvalo ke dni nabytí účinnosti zákona č. 509/1991 Sb., se dnem účinnosti tohoto zákona změnilo na nájem; společné užívání bytu a společné užívání bytu manžely se změnilo na společný nájem. Nálezem sp. zn. Pl. ÚS 37/93 ze dne 25. března 1994 Ústavní soud zamítl návrh na zrušení tohoto ustanovení (blíže viz níže § 185 stanoviska). (ii) Zánik nájmu 98. Podle § 685 odst. 1 věta druhá občanského zákoníku nájem bytu je chráněn; nedojde-li k dohodě, lze jej vypovědět jen z důvodů stanovených v zákoně (s účinností od 1. ledna 1995 bylo znění ustanovení zákonem č. 267/ /1994 Sb. formulačně upřesněno v tom smyslu, že pronajímatel může nájem vypovědět jen z důvodů stanovených v zákoně; s účinností od 31. března 2006 bylo uvedené ustanovení zákonem č. 107/2006 Sb. přesunuto do § 685 odst. 3 občanského zákoníku). 99. Podle § 710 občanského zákoníku nájem bytu zanikne písemnou dohodou mezi pronajímatelem a nájemcem nebo písemnou výpovědí. V případě, že nájem bytu byl sjednán na určitou dobu, skončí také uplynutím této doby. V písemné výpovědi musí být uvedena lhůta, kdy má nájem skončit, a to nejméně tři měsíce tak, aby skončila ke konci kalendářního měsíce. 100. Podle § 711 odst. 1 občanského zákoníku mohl pronajímatel nájem vypovědět jen s přivolením soudu z těchto důvodů: „a) potřebuje-li pronajímatel byt pro sebe, manžela, pro své děti, vnuky, zetě nebo snachu, své rodiče nebo sourozence; b) jestliže nájemce přestal vykonávat práci, ke které je nájem služebního bytu vázán a pronajímatel potřebuje byt pro jiného nájemce, který bude tuto práci vykonávat; c) jestliže nájemce nebo ti, kdo s ním bydlí, přes písemnou výstrahu hrubě porušují dobré mravy v domě; d) jestliže nájemce hrubě porušuje své povinnosti vyplývající z nájmu bytu, zejména tím, že nezaplatil nájemné nebo úhradu za plnění spojená s užíváním bytu za dobu delší než tři měsíce; e) je-li potřebné z důvodu veřejného zájmu s bytem nebo s domem naložit tak, že byt nelze užívat nebo vyžaduje-li byt nebo dům opravy, při jejichž provádění nelze byt nebo dům delší dobu dále užívat; f) jde-li o byt, který souvisí stavebně s prostory, určenými k provozování obchodu nebo jiné podnikatelské činnosti a nájemce nebo vlastník těchto nebytových prostor chce tento byt užívat;


24

g) má-li nájemce dva nebo více bytů, vyjma případů, že na něm nelze spravedlivě požadovat, aby užíval pouze jeden byt; h) neužívá-li nájemce byt bez vážných důvodů.“

Zákonem č. 264/1992 Sb. byl s účinností od 1. ledna 1993 zaveden další výpovědní důvod: „i) jde-li o byt zvláštního určení nebo o byt v domě zvláštního určení a nájemce není zdravotně postižená osoba“. Zákon č. 267/1994 Sb. s účinností od 1. ledna 1995 výpovědní důvod uvedený pod písmenem h) rozšířil tak, že podmínkou výpovědi nebyla pouze situace, kdy nájemce byt bez vážných důvodů neužívá, ale i situace, kdy jej „bez závažných důvodů užívá jen občas.“ 101. Podle § 711 odst. 2 občanského zákoníku jestliže soud přivolí k výpovědi z nájmu bytu, určí současně, ke kterému datu nájemní poměr skončí, přičemž přihlédne k výpovědní lhůtě. Výpovědní lhůta počíná běžet až prvním dnem kalendářního měsíce následujícího po právní moci rozsudku. Soud současně též rozhodne, že nájemce je povinen byt vyklidit nejpozději do 15 dnů po uplynutí výpovědní lhůty. Má-li nájemce právo na náhradní byt (náhradní ubytování), rozhodl soud, že nájemce je povinen vyklidit byt do 15 dnů po zajištění náhradního bytu, a stačí-li poskytnutí náhradního ubytování, do 15 dnů po zajištění náhradního ubytování. 102. Právo na bytovou náhradu v případě zániku nájmu je podrobně upraveno v § 712-714 občanského zákoníku. 103. Podle 706 odst. 1 občanského zákoníku jestliže nájemce zemřel a nešloli o byt ve společném nájmu manželů, stávali se nájemci (společnými nájemci) jeho děti, vnuci, rodiče, sourozenci, zeť a snacha, kteří s ním žili v den jeho smrti ve společné domácnosti a neměli vlastní byt; nájemci (společnými nájemci) se stávali také ti, kteří pečovali o společnou domácnost zemřelého nájemce nebo na něho byli odkázáni výživou, jestliže s ním žili ve společné domácnosti aspoň po dobu tří let před jeho smrtí a neměli vlastní byt. Zákonem č. 267/1994 Sb. bylo toto ustanovení s účinností od 1. ledna 1995 doplněno tak, že vyjmenované osoby musely prokázat, že s nájemcem žily ve společné domácnosti a neměli vlastní byt. Ustanovení § 706 odst. 1 občanského zákoníku platilo i v případě, jestliže nájemce opustil trvale společnou domácnost (§ 708 občanského zákoníku). 104. V občanském zákoníku je také zakotvena možnost výměny bytu (§ 715716). 105. Podle obecné úpravy nájemní smlouvy obsažené v § 680 odst. 2 občanského zákoníku platí, že dojde-li ke změně vlastnictví k pronajaté věci, vstupuje nabyvatel do právního postavení pronajímatele.


25

(iii) Nájemné 106. Podle § 671 odst. 1 občanského zákoníku nájemce je povinen platit nájemné podle smlouvy, jinak nájemné obvyklé v době uzavření smlouvy s přihlédnutím k hodnotě pronajaté věci a způsobu jejího užívání. 107. Podle § 686 odst. 1 občanského zákoníku nájemní smlouva musela obsahovat označení předmětu a rozsahu užívání, výši nájemného a výši úhrady za plnění spojená s užíváním bytu nebo způsob jejich výpočtu; od 1. ledna 1995 bylo toto ustanovení formulováno tak, že „nájemní smlouva musí obsahovat označení bytu, jeho příslušenství, rozsah jejich užívání a způsob výpočtu nájemného a úhrady za plnění spojená s užíváním bytu nebo jejich výši.“ 108. Podle § 687 odst. 1 občanského zákoníku je pronajímatel povinen předat nájemci byt ve stavu způsobilém k řádnému užívání a zajistit nájemci plný a nerušený výkon práv spojených s užíváním bytu. Podle § 687 odst. 2 občanského zákoníku nestanoví-li nájemní smlouva jinak, drobné opravy v bytě související s jeho užíváním a náklady spojené s běžnou údržbou hradí nájemce. Pojem drobných oprav a nákladů spojených s běžnou údržbou bytu upravuje zvláštní předpis (nařízení vlády č. 258/1995 Sb., kterým se provádí občanský zákoník – viz níže § 174-176 stanoviska). 109. Podle § 696 odst. 1 občanského zákoníku způsob výpočtu nájemného, úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu, způsob jejich placení, jakož i případy, ve kterých je pronajímatel oprávněn jednostranně zvýšit nájemné, úhradu za plnění poskytovaná s užíváním bytu, a změnit další podmínky nájemní smlouvy, stanoví zvláštní právní předpis. a) Právní úprava nájemného do 31. prosince 1993 110. Dne 23. prosince 1991 Federální ministerstvo financí (společně s Ministerstvem financí České republiky a Ministerstvem financí Slovenské republiky) vydalo – s odkazem na § 20 zákona č. 526/1990 Sb., o cenách, a § 696 odst. 1 občanského zákoníku – vyhlášku č. 15/1992 Sb., kterou se měnila a doplňovala vyhláška č. 60/1964 Sb. (viz výše § 93 a násl. stanoviska). 111. Vyhláška č. 60/1964 Sb. v novelizovaném znění tak s účinností od 16. ledna 1992 stanovila způsob výpočtu nájemného z bytu a způsob sjednávání a placení nájemného a úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu mezi vlastníky, popřípadě správci domů jako pronajímateli a nájemci (§ 1 odst. 1 vyhlášky). 112. Vyhláška se nevztahovala na byty stavebních bytových družstev zřízených po roce 1958, šlo-li o byty postavené s finanční, úvěrovou a jinou pomocí poskytnutou podle předpisů o finanční a úvěrové pomoci družstevní bytové výstavbě, u nichž bylo nájemné stanovováno podle zvláštních předpisů, a na byty, se kterými hospodařila správa služeb diplomatického sboru (§ 1 odst. 2 vyhlášky). 113. Podle § 2 odst. 1 vyhlášky nebyly v nájemném zahrnuty ceny za ústřední (dálkové) vytápění a za dodávku teplé vody, úklid společných prostor v domě, užívání výtahu, dodávku vody z veřejných vodovodů a vodáren, odvádění odpad-


26

ních vod veřejnými kanalizacemi, užívání domovní (blokové) prádelny, osvětlení společných prostor v domě, kontrolu a čištění komínů, odvoz popela a smetí, odvoz splašků a čištění žump, vybavení bytu společnou televizní a rozhlasovou anténou, popřípadě ceny dalších služeb. 114. Do stávajícího § 5 vyhlášky byl vyhláškou č. 15/1992 Sb. vložen nový odstavec druhý, podle kterého „výše nájemného určeného podle odstavce 1 se počínaje nájemným za měsíc červenec 1992 zvyšuje o 100 %. Návrh nového nájemného musí pronajímatel oznámit způsobem v místě obvyklým nejpozději do 60 dnů od data účinnosti této vyhlášky.“ Nájemné za byt IV. kategorie, vybírané ke dni 31. prosince 1991, se neměnilo a bylo základem pro výpočet zvýšení nájemného podle § 5 odst. 2 (§ 12 odst. 1 vyhlášky). 115. Dále byl vyhláškou č. 15/1992 Sb. zrušen § 10 vyhlášky, který do té doby upravoval slevy na nezaopatřené děti. 116. V § 16 vyhláška nově upravovala nájemné a ceny služeb v obytných domech s omezeným počtem obytných místností nebo jejich podlahovou plochou ve vlastnictví fyzických osob. Odstavec 1 stanovil, že výše nájemného v obytném domě, který má nejvýše 5 obytných místností nepočítaje v to kuchyně nebo má více obytných místností, ale jejich podlahová plocha nepřesahuje 120 m2, se sjednává dohodou mezi pronajímatelem a nájemcem; z kuchyní se do tohoto úhrnu započítávají pouze plochy, o které výměra kuchyně přesahuje 12 m2. Jestliže nájemné v obytných domech podle odstavce 1 nedosahovalo výše určené podle § 5, mohl pronajímatel zvýšit nájemné až do této výše (§ 16 odst. 2 vyhlášky). Pro způsob rozúčtování a stanovení cen služeb v obytných domech podle odstavce 1 platil postup podle § 2, pokud nebylo dohodou mezi pronajímatelem a nájemcem stanoveno jinak (§ 16 odst. 3 vyhlášky). b) Právní úprava nájemného od 1. ledna 1994 do 30. června 1995 117. Dne 17. června 1993 vydalo Ministerstvo financí vyhlášku č. 176/1993 Sb., o nájemném z bytu a úhradě za plnění poskytovaná s užíváním bytu. Některá ustanovení vyhlášky nabyla účinnosti již dne 1. července 1993, ostatní potom dne 1. ledna 1994 (§ 18 vyhlášky), mimo jinými také ustanovení § 17, kterým byla zrušena vyhláška č. 60/1964 Sb. 118. Podobně jako vyhláška č. 60/1964 Sb. se ani nová vyhláška nevztahovala na byty bytových družstev zřízených po roce 1958, šlo-li o byty postavené s finanční, úvěrovou a jinou pomocí poskytnutou podle předpisů o finanční, úvěrové a jiné pomoci družstevní bytové výstavbě, u nichž bylo nájemné určováno podle zvláštního předpisu, a na byty, se kterými hospodařil Diplomatický servis [§ 2 odst. 1 písm. a) a b) vyhlášky].


27

Již dne 1. července 1993 nabylo účinnosti ustanovení, podle kterého se vyhláška nevztahovala na byty, byla-li jejich nájemcem právnická osoba, která neměla sídlo na území České republiky, nebo fyzická osoba, která neměla trvalý pobyt na území České republiky, nebo zahraniční zastupitelský úřad nebo diplomatická mise [§ 2 odst. 1 písm. c) vyhlášky]. Od tohoto data regulace nájemného podle této vyhlášky dále neplatila pro byty a domy postavené bez účasti veřejných prostředků, pro které mělo být vydáno kolaudační rozhodnutí po 30. červnu 1993 [§ 2 odst. 2 písm. a) vyhlášky], a pro byty v rodinných domech, kde se sjednávalo nájemné s novým nájemcem, kromě případů zákonného přechodu nájmu, výměny bytu nebo bytové náhrady [§ 2 odst. 2 písm. b) vyhlášky]. 119. Rozdělení bytů do kategorií stanovené v § 4 vyhlášky bylo až na malé odchylky v zásadě totožné jako rozdělení podle předchozí vyhlášky. 120. Vyhláška upravovala dva druhy základního nájemného: maximální základní nájemné (§ 5 vyhlášky) a věcně usměrňované základní nájemné (§ 6 vyhlášky). 121. Nájemné bylo tzv. věcně usměrňováno u bytů, jejichž výstavba byla povolena po 30. červnu 1993 a na jejímž financování se podílely veřejné prostředky (§ 6 odst. 1 vyhlášky), a u bytů, jejichž rekonstrukce nebo modernizace byla povolena po 30. červnu 1993 a na jejichž financování se podílely veřejné prostředky (§ 6 odst. 2 vyhlášky). V prvním případě se nájemné určovalo jako násobek pořizovací ceny bytu a měsíčního koeficientu (k = 0,00375), přičemž pořizovací cena bytu se měla vypočítat ze skutečných pořizovacích nákladů na výstavbu domu podle poměru podlahové plochy bytu k podlahovým plochám všech bytů a nebytových prostorů. Toto nájemné nesmělo být vyšší než dvojnásobek maximálního základního nájemného určeného podle § 5 [bod 2 písm. a) přílohy vyhlášky]. V druhém případě se nájemné určovalo jako násobek reprodukční pořizovací ceny bytu a měsíčního koeficientu (k = 0,00375), přičemž reprodukční pořizovací cena bytu byla cena bytu podle kategorie před rekonstrukcí nebo modernizací zjištěná podle § 3a vyhlášky ministerstva financí České republiky č. 393/1991 Sb., o cenách staveb, pozemků, trvalých porostů, úhradách za zřízení práva osobního užívání pozemků a náhradách za dočasné užívání pozemků, ve znění vyhlášky č. 110/1992 Sb. a vyhlášky č. 611/1992 Sb., a zvýšená o skutečné náklady vynaložené na rekonstrukci nebo modernizaci bytu. Toto nájemné nesmělo být vyšší než dvojnásobek maximálního základního nájemného v kategorii bytu po provedené rekonstrukci nebo modernizaci určeného podle § 5 [bod 2 písm. b) přílohy vyhlášky]. Ustanovení o věcně usměrňovaném základním nájemném vstoupila v účinnost již dne 1. července 1993 122. Výše maximálního základního nájemného se určovala násobkem podlahové plochy bytu a maximální ceny základního měsíčního nájemného za 1 m2


28

podlahové plochy uvedené pro příslušnou kategorii v bodu 1 přílohy vyhlášky (§ 5 odst. 1 vyhlášky), konkrétně: Tabulka č. 2 I. kategorie II. kategorie III. kategorie IV. kategorie

6,00 Kč 4,50 Kč 3,50 Kč 2,50 Kč

123. Základní nájemné (jak maximální, tak věcně usměrňované) vypočtené podle § 5 nebo 6 vyhlášky bylo možno dále upravovat v závislosti na kvalitě bytu (§ 8 vyhlášky), poloze domu (§ 9 vyhlášky) a vybavení bytu (§ 10 vyhlášky). Jestliže zvláštní předpis připouštěl užívání části bytu k podnikatelské činnosti se souhlasem pronajímatele, sjednávalo se nájemné z této části podlahové plochy bytu maximálně ve výši dvojnásobku základního nájemného dále upraveného podle § 8 a 9 vyhlášky (§ 15 odst. 1 vyhlášky). 124. Ceny služeb [ceny za ústřední (dálkové) vytápění a za dodávku teplé vody, úklid společných prostor v domě, užívání výtahu, dodávku vody z vodovodů a vodáren, odvádění odpadních vod kanalizacemi, užívání domovní prádelny, osvětlení společných prostor v domě, kontrolu a čištění komínů, odvoz popela a smetí, odvoz splašků a čištění žump a vybavení bytu společnou televizní a rozhlasovou anténou, popřípadě další služby, na nichž se pronajímatel s nájemcem dohodl] nebyly v nájemném zahrnuty (§ 11 odst. 1 vyhlášky). 125. Podle § 16 odst. 2 vyhlášky se regulace nájemného podle § 5, 6, 8, 9 a 10 vyhlášky vztahovala i na nájmy vzniklé před 1. lednem 1994. Jestliže regulované nájemné uplatňované k 31. prosinci 1993 bylo vyšší než nájemné vypočtené podle této vyhlášky, platilo toto vyšší nájemné a považovalo se za maximální až do doby, než ho při změně podmínek pro výpočet nájemného uvedených v § 6 odst. 2, § 9, 10, 12 odst. 3, § 15 a 16 odst. 1 písm. b) vyhlášky převýšilo nájemné podle této vyhlášky (§ 16 odst. 3 vyhlášky). 126. Podle § 16 odst. 1 vyhlášky novou výši nájemného podle smluv uzavřených před 1. červencem 1993 v rodinných domech, které mají nejvýše pět obytných místností kromě kuchyně nebo mají více obytných místností s podlahovou plochou nepřesahující 120 m2, přičemž z obytné kuchyně se započítává plocha nad 12 m2, a ve kterých plocha nebytových prostorů nečiní více než jednu třetinu ze součtu ploch bytových a nebytových prostorů, mohl pronajímatel sjednat s nájemcem dohodou. Nedohodli-li se, mohl pronajímatel zvýšit nájemné: a) až do výše nájemného určeného podle § 5, upraveného podle § 8 a 9 a dále zvýšeného o nájemné za vybavení bytu podle § 10, a to nejdříve od 1. ledna 1994, b) na základě rozhodnutí cenového orgánu až na dvojnásobek nájemného určeného podle § 5, upraveného podle § 8 a 9 a dále zvýšeného o nájemné za vybavení bytu podle § 10, a to nejdříve od prvého dne

29


měsíce následujícího po uplynutí dvanácti měsíců od písemného oznámení pronajímatele nájemci o změně výše nájemného. c) Právní úprava nájemného od 1. července 1995 do 31. prosince 1995 127. Dne 8. února 1995 Ministerstvo financí vydalo vyhlášku č. 30/1995 Sb., kterou se měnila a doplňovala vyhláška č. 176/1993 Sb. 128. Již dne 1. března 1995 nabylo účinnosti ustanovení, kterým byl do vyhlášky č. 176/1993 Sb. vložen nový § 5a, podle jehož odstavce 1 se maximální cena základního měsíčního nájemného za 1 m2 podlahové plochy bytu příslušné kategorie podle § 5 vyhlášky každoročně s platností od 1. července do 30. června následujícího roku stanovila podle následujícího vzorce: Nt+1 = Nt x Ki x Kv x Kr, kde Nt+1 je nová maximální cena základního měsíčního nájemného za 1 m2 podlahové plochy bytu platná od 1. července běžného roku, Nt je maximální cena základního měsíčního nájemného za 1 m2 podlahové plochy bytu platná do 30. června běžného roku, Ki je koeficient růstu nájemného vyjadřující míru inflace za celý předcházející kalendářní rok, Kv je koeficient růstu nájemného v závislosti na velikosti obce, Kr je koeficient rozhodovací.

Koeficient růstu nájemného vyjadřující míru inflace Ki se odvozoval z ročního klouzavého průměru změny hladiny spotřebitelských cen (míra inflace) za předcházející kalendářní rok podle indexu Českého statistického úřadu; Ministerstvo financí stanovilo výši koeficientu Ki svým rozhodnutím a uveřejňovalo ho v Cenovém věstníku do 1. března běžného roku včetně (§ 5a odst. 3 vyhlášky). Koeficient Kr měl hodnotu 1,00. Ministerstvo financí mohlo rozhodnutím stanovit koeficient Kr nižší než 1,00, byla-li míra inflace vyjádřená koeficientem Ki vyšší než 1,15, nebo vyšší než 1,00, byla-li míra inflace vyjádřená koeficientem Ki nižší než 1,10 (§ 5a odst. 4 vyhlášky). Maximální koeficient růstu nájemného v závislosti na velikosti obce Kv byl stanoven takto: Tabulka č. 3 Praha obec nad 100 000 obyvatel obec od 50 000 do 99 999 obyvatel obec od 10 000 do 49 999 obyvatel obec do 9 999 obyvatel

1,19 1,15 1,11 1,08 1,06

Obec spadající do příslušné skupiny podle počtu obyvatel stanovila konkrétní výši koeficientu Kv pro celé území obce obecně závaznou vyhláškou, která nabývala účinnosti nejpozději 1. července běžného roku; obec mohla maximální koefi-


30

cient Kv, který pro ni platil, snížit až na hodnotu 1,00 nebo mohla v odůvodněných případech použít koeficient stanovený pro nejblíže vyšší skupinu obcí až do jeho maximální výše (§ 5a odst. 6 vyhlášky). Obec také podle novelizovaného § 9 vyhlášky mohla obecně závaznou vyhláškou v částech obce nebo v jednotlivých domech vybraných pro jejich výhodnou nebo nevýhodnou polohu, zejména z hlediska dopravní dostupnosti, technické a občanské vybavenosti a životního prostředí, základní nájemné upravené podle § 8 vyhlášky: a) zvýšit nejvíce o 20 % nebo snížit nejvíce o 15 % v obcích s počtem obyvatel od 50 000, Františkových Lázních, Luhačovicích, Mariánských Lázních a Poděbradech, b) zvýšit nejvíce o 10 % nebo snížit nejvíce o 10 % v obcích s počtem obyvatel od 1000 do 49 999, c) zvýšit nejvíce o 10 % na území národních parků a zón I. chráněných krajinných oblastí. 129. S účinností od 1. července 1995 potom vyhláška č. 30/1995 Sb. novelizovala dosavadní znění § 2 odst. 2 písm. b) vyhlášky č. 176/1993 Sb. V důsledku toho regulace nájemného podle této vyhlášky od posledně uvedeného data neplatila pro všechny byty, o nichž se sjednávala nájemní smlouva s novým nájemcem (tedy nejen pro takové byty v rodinných domech, ohledně nichž regulace nájemného neplatila již od 1. července 1993), kromě případů zákonného přechodu nájmu, výměny bytu, bytové náhrady a nově též služebních bytů vojáků z povolání. S výjimkou upravenou v novelizovaném § 2 odst. 2 písm. b) vyhlášky č. 176/1993 Sb. se regulace nájemného podle vyhlášky č. 30/1995 Sb. vztahovala i na nájmy, pokud trvaly ke dni účinnosti této vyhlášky, tedy k 1. březnu 1995 (čl. II ve spojení s čl. III vyhlášky č. 30/1995 Sb.). 130. Od 1. července 1995 bylo nájemné příslušným způsobem věcně usměrňováno nejen u bytů, jejichž rekonstrukce nebo modernizace byla povolena po 30. červnu 1993 a na jejichž financování se podílely veřejné prostředky, ale u všech bytů, jejichž rekonstrukce nebo modernizace byla povolena po 30. červnu 1993 (§ 6 odst. 2 vyhlášky). Nově též platilo, že bylo-li věcně usměrňované základní nájemné určené podle § 6 odst. 1 a 2 nižší než maximální základní nájemné určené podle ustanovení § 5 a 5a, uplatnila se regulace podle ustanovení § 5 a 5a vyhlášky (§ 6 odst. 3 vyhlášky). d) Právní úprava nájemného od 1. ledna 1996 do 29. dubna 1997 131. Dne 13. listopadu 1995 Ministerstvo financí vydalo vyhlášku č. 274/ /1995 Sb., která opět v některých aspektech měnila a doplňovala vyhlášku č. 176/ /1993 Sb. 132. Podle dosavadního znění § 3 odst. 8 vyhlášky byly veřejnými prostředky (vedle hmotného majetku státu a obcí a prostředků dobročinných a charitativ-


31

ních organizací) zejména finanční prostředky poskytnuté ze státního rozpočtu a státních fondů, rozpočtů obcí, rozpočtů okresních úřadů, popřípadě organizací na těchto zdrojích závislých, přičemž se jimi rozuměly i zdroje, zejména úvěry, na jejichž získání se posledně uvedené prostředky podílely. Nově byla zmínka o těchto zdrojích vynechána a naopak bylo v novém § 3 odst. 9 vyhlášky výslovně stanoveno, že veřejnými prostředky nejsou prostředky poskytované podle zákona o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření a nařízení vlády, kterým se stanoví podmínky státní finanční podpory hypotečního úvěrování bytové výstavby. Současně se u bytů, které podléhaly věcně usměrňovanému základnímu nájemnému podle § 6 odst. 1 vyhlášky, maximální limit věcně usměrňovaného nájemného změnil z dvojnásobku na trojnásobek maximálního základního nájemného. 133. Podle čl. II vyhlášky č. 274/1995 Sb. se regulace nájemného podle této vyhlášky vztahovala i na nájmy vzniklé před dnem účinnosti této vyhlášky. e) Právní úprava nájemného od 30. dubna 1997 do 27. února 1999 134. K další změně vyhlášky č. 176/1993 Sb. došlo vyhláškou Ministerstva financí č. 86/1997 Sb. ze dne 15. dubna 1997, která nabyla účinnosti dne 30. dubna 1997. 135. V § 5a odst. 5 vyhláška nově stanovila, že pro období od 1. července 1997 do 30. června 1998 maximální koeficient růstu nájemného Kv činí 1,67 v případě Prahy a 1,35 v případě obcí s počtem obyvatel od 100 000. Město Praha navíc mohlo od 1. července 1998 použít maximální koeficient Kv vyšší než 1,19, a to až do hodnoty 1,30. 136. Dikce ustanovení § 6 odst. 1 vyhlášky byla upravena tak, že nově se věcně usměrňované nájemné podle tohoto ustanovení vztahovalo na byty, jejichž výstavba nebo dostavba byla povolena po 30. červnu 1993 a na jejímž financování se podílely veřejné prostředky, nebo která byla povolena i před tímto datem a na jejímž financování se od roku 1995 podílely veřejné prostředky. 137. Podle čl. II vyhlášky č. 86/1997 Sb. se regulace nájemného podle této vyhlášky vztahovala i na nájmy vzniklé před dnem účinnosti této vyhlášky. f) Právní úprava nájemného od 28. února 1999 do 31. prosince 2001 138. Dne 22. února 1999 vydalo Ministerstvo financí vyhlášku č. 41/1999 Sb., která s účinností od 28. února 1999 novelizovala zejména § 5a vyhlášky č. 176/1993 Sb. Nově se maximální cena základního měsíčního nájemného za 1 m2 podlahové plochy bytu příslušné kategorie podle § 5 vyhlášky každoročně s platností od 1. července do 30. června následujícího roku stanovila podle vzorce: Nt+1 = Nt x Ki, kde


32

Nt+1 je nová maximální cena základního měsíčního nájemného za 1 m2 podlahové plochy bytu platná od 1. července běžného roku, Nt je maximální cena základního měsíčního nájemného za 1 m2 podlahové plochy bytu platná do 30. června běžného roku, Ki je koeficient růstu nájemného.

Maximální koeficient růstu nájemného Ki vyjadřující průměrné měsíční tempo růstu úhrnného indexu cen stavebních prací v předchozím roce mělo stanovit Ministerstvo financí svým rozhodnutím a uveřejnit jej v Cenovém věstníku do 1. března běžného roku (§ 5a odst. 3 vyhlášky). Konkrétní výši koeficientu Ki pro celé území obce měla stanovit obec obecně závaznou vyhláškou, která nabude účinnosti nejpozději 1. července běžného roku; obec mohla maximální koeficient Ki snížit až na hodnotu 1,00 (§ 5a odst. 4 vyhlášky). 139. Nálezem Ústavního soudu sp. zn. Pl. ÚS 3/2000 ze dne 21. června 2000 byla vyhláška č. 176/1993 Sb. v tehdy platném znění zrušena dnem 31. prosince 2001 (blíže viz níže § 186 stanoviska). g) Právní úprava nájemného od 1. ledna 2002 do 14. listopadu 2002 140. Dne 28. listopadu 2001 vydalo Ministerstvo financí na základě § 10 zákona č. 526/1990 Sb., o cenách, výměr č. 1/2002, kterým se vydává seznam zboží s regulovanými cenami. Výměr nabyl účinnosti dne 1. ledna 2002. 141. Nájem bytu byl upraven v bodě 5 části I. oddílu A výměru (Seznam zboží, u něhož se uplatňují úředně stanovené ceny – Maximální ceny stanovené Ministerstvem financí), kde bylo mimo jiné stanoveno: „1. Od 1. ledna 2002 do 30. června 2002 je maximálním měsíčním nájemným v bytě včetně bytu v rodinném domě (dále jen „v bytě“), ve kterém bylo k 31. prosinci 2001 nájemné regulováno maximální cenou podle vyhlášky č. 176/1993 Sb., o nájemném z bytu a úhradě za plnění poskytovaná s užíváním bytu, ve znění pozdějších předpisů, nájemné platné k 31. prosinci 2001 s případnými úpravami podle bodu 5 až 7. 2. S účinností od 1. července 2002 se maximální základní měsíční nájemné v bytě uvedeném v bodě 1 stanoví jako součin podlahové plochy bytu a maximálního základního měsíčního nájemného v obci za 1 m2 pro příslušnou kategorii bytu podle bodu 3. 3. Maximální základní měsíční nájemné v obci za 1 m2 podlahové plochy bytu příslušné kategorie platné od 1. července 2002 se stanoví podle vzorce: Nt+1 = Nt x Ki Nt+1 = nové maximální základní měsíční nájemné v obci za 1 m2 podlahové plochy bytu příslušné kategorie platné od 1. července 2002, Nt = maximální základní měsíční nájemné v obci za 1 m2 podlahové plochy bytu příslušné kategorie platné k 31. prosinci 2001, Ki = koeficient růstu nájemného vyjadřující průměrné měsíční tempo růstu úhrnného indexu cen stavebních prací v předcházejícím roce, sta-


33

novený rozhodnutím Ministerstva financí a zveřejněný v Cenovém věstníku do 1. března 2002. [...]“

142. Od 1. července 2002 do 31. prosince 2002 byl koeficient Ki růstu nájemného z bytu vyjadřující míru inflace stanoven výměrem Ministerstva financí č. 02/2002 ve výši 1,04. h) Právní úprava nájemného od 15. listopadu 2002 do 17. prosince 2002 143. Dne 15. listopadu 2002 vydalo Ministerstvo financí na základě § 1 odst. 6 a § 10 zákona č. 526/1990 Sb., o cenách, výměr č. 6/2002, kterým se stanoví maximální nájemné z bytu, maximální ceny služeb poskytovaných s užíváním bytu a pravidla pro věcně usměrňované nájemné v bytě a mění výměr Ministerstva financí č. 1/2002. Výměr nabyl účinnosti téhož dne. 144. Bod 1 výměru mimo jiné stanovil: „1. Od 15. listopadu 2002 do 30. června 2003 je maximálním základním měsíčním nájemným z bytu včetně bytu v rodinném domě s jedním bytem (dále jen v „bytě“), ve kterém bylo k 14. listopadu 2002 nájemné regulováno maximální cenou podle výměru MF č. 01/2002, kterým se vydává seznam zboží a regulovanými cenami, nájemné stanovené jako součin podlahové plochy bytu a maximálního základního měsíčního nájemného v obci za 1 m2 příslušné kategorie bytu platného od 1. července 2002 s případnými úpravami podle bodu 6 a 7. 2. S účinností od 1. července 2003 se maximální základní měsíční nájemné z bytu uvedeného v bodě 1. stanoví jako součin podlahové plochy bytu a maximálního základního měsíčního nájemného v obci za 1 m2 příslušné kategorie bytu podle bodu 4. 4. Maximální základní měsíční nájemné v obci za 1 m2 podlahové plochy bytu příslušné kategorie platné od 1. července 2003 se stanoví podle vzorce: Nt+1 = Nt x Ki Nt+1 = nové maximální základní měsíční nájemné v obci za 1 m2 podlahové plochy bytu příslušné kategorie platné od 1. července 2003 Nt = maximální základní měsíční nájemné v obci za 1 m2 podlahové plochy bytu příslušné kategorie platné k 30. červnu 2003 Ki = koeficient růstu nájemného vyjadřující průměrné měsíční tempo růstu úhrnného indexu cen stavebních prací v předcházejícím roce, stanovený rozhodnutím Ministerstva financí a zveřejněný v Cenovém věstníku do 1. března 2003. [...]“

145. Nálezem Ústavního soudu sp. zn. Pl. ÚS 8/02 ze dne 20. listopadu 2002 byl výměr č. 6/2002 zrušen s účinností od 18. prosince 2002 (blíže viz níže § 187 stanoviska).


34

i) Právní úprava nájemného od 20. prosince 2002 do 19. března 2003 146. Dne 19. prosince 2002 vydala vláda nařízení č. 567/2002 Sb., kterým se stanoví cenové moratorium nájemného z bytů. Nařízení nabylo účinnosti dne 20. prosince 2002. 147. V § 1 nařízení bylo stanoveno: „Nájemné z bytu, které bylo ke dni 17. prosince 2002 regulováno maximální cenou, a nájemné z takového bytu, jehož výstavba, dostavba nebo rekonstrukce byla povolena po 30. červnu 1993 a na jehož financování se podílely veřejné prostředky, nelze po dobu 3 měsíců ode dne nabytí účinnosti tohoto nařízení zvyšovat.“

148. Nálezem sp. zn. Pl. ÚS 2/03 ze dne 19. března 2003 Ústavní soud nařízení č. 567/2002 Sb. zrušil dnem vyhlášení nálezu ve Sbírce zákonů, tedy dnem 20. března 2003 (blíže viz níže § 188 stanoviska). V době od 20. března 2003 (stejně jako krátce ve dnech 18. a 19. prosince 2002) neplatil žádný zvláštní právní předpis, který by nějakým způsobem upravoval maximální výši nájemného v bytech a domech v soukromém vlastnictví. D.

PRÁVNÍ ÚPRAVA NÁJEMNÍCH VZTAHŮ OD 31. BŘEZNA 2006

149. Dne 31. března 2006 nabyl účinnosti zákon č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu a o změně zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů. Tento zákon v první části upravuje mechanismus jednostranného zvyšování nájemného, jeho druhá část potom novelizovala některá ustanovení občanského zákoníku týkající se nájemních vztahů. (i)

Vznik nájmu

150. Podle § 685 odst. 1 občanského zákoníku nájemní smlouvu lze nově sjednat také na dobu výkonu práce nájemce pro pronajímatele. 151. Podle § 686a odst. 1 občanského zákoníku je pronajímatel oprávněn při sjednání nájemní smlouvy požadovat, aby nájemce složil peněžní prostředky k zajištění nájemného a úhrady za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním bytu a k úhradě jiných svých závazků v souvislosti s nájmem. 152. Podle nového § 687 odst. 2 občanského zákoníku lze v nájemní smlouvě dohodnout, že pronajímatel předá nájemci byt ve stavu nezpůsobilém pro řádné užívání, pokud se nájemce s pronajímatelem dohodnul, že provede úpravy předávaného bytu. (ii) Zánik nájmu 153. Pronajímatel může i nadále vypovědět nájem pouze z důvodů uvedených v zákoně (§ 711 odst. 1 občanského zákoníku), nově tak však podle (§ 711 odst. 2 občanského zákoníku) může učinit bez přivolení soudu:


35

„a) jestliže nájemce nebo ti, kdo s ním bydlí, přes písemnou výstrahu hrubě porušují dobré mravy v domě; b) jestliže nájemce hrubě porušuje své povinnosti vyplývající z nájmu bytu, zejména tím, že nezaplatil nájemné a úhradu za plnění poskytovaná s užíváním bytu ve výši odpovídající trojnásobku měsíčního nájemného a úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu nebo nedoplnil peněžní prostředky na účtu podle § 686a odst. 3; c) má-li nájemce dva nebo více bytů, vyjma případů, že na něm nelze spravedlivě požadovat, aby užíval pouze jeden byt; d) neužívá-li nájemce byt bez vážných důvodů nebo byt bez vážných důvodů užívá jen občas; e) jde-li o byt zvláštního určení nebo o byt v domě zvláštního určení a nájemce není zdravotně postižená osoba.“

V takovém případě musí být doručena nájemci písemná výpověď pronajímatele, v níž musí být uveden důvod výpovědi, výpovědní lhůta, poučení nájemce o možnosti podat do šedesáti dnů žalobu na určení neplatnosti výpovědi k soudu, a pokud nájemci podle tohoto zákona přísluší bytová náhrada, závazek pronajímatele zajistit nájemci odpovídající bytovou náhradu (§ 711 odst. 3 občanského zákoníku). Má-li nájemce právo na náhradní byt nebo na náhradní ubytování, je povinen byt vyklidit do 15 dnů po zajištění odpovídajícího náhradního bytu nebo náhradního ubytování (§ 711 odst. 4 občanského zákoníku). Nájemce není povinen byt vyklidit, pokud podá ve lhůtě šedesáti dnů ode dne doručení výpovědi žalobu na určení neplatnosti výpovědi a řízení není ukončeno pravomocným rozhodnutím soudu (§ 711 odst. 5 občanského zákoníku). 154. Podle § 711a odst. 1 občanského zákoníku může pronajímatel vypovědět nájem pouze s přivolením soudu v těchto případech: „a) potřebuje-li pronajímatel byt pro sebe, manžela, pro své děti, vnuky, zetě nebo snachu, své rodiče nebo sourozence; b) jestliže nájemce přestal vykonávat práci pro pronajímatele a pronajímatel potřebuje služební byt pro jiného nájemce, který pro něho bude pracovat; c) je-li potřebné z důvodu veřejného zájmu s bytem nebo s domem naložit tak, že byt nelze užívat nebo vyžaduje-li byt nebo dům opravy, při jejichž provádění nelze byt nebo dům delší dobu užívat; d) jde-li o byt, který souvisí stavebně s prostory určenými k provozování obchodu nebo jiné podnikatelské činnosti a nájemce nebo vlastník těchto nebytových prostorů chce tento byt užívat.“

155. V § 710 odst. 4 až 6 je podrobně upraven zánik nájmu v případě nájmu bytu, který byl sjednán na dobu výkonu práce pro pronajímatele. 156. Příslušným způsobem byla následně upravena ustanovení týkající se bytové náhrady v případě zániku nájmu (§ 712 až 714 občanského zákoníku).


36

157. Novelizována byla také ustanovení týkající se přechodu nájmu bytu na další osoby v případě smrti nájemce. Podle upraveného § 706 odst. 1 občanského zákoníku jestliže nájemce zemře a nejde-li o byt ve společném nájmu manželů, stávají se nájemci (společnými nájemci) jeho děti, rodiče, sourozenci, zeť a snacha, kteří prokáží, že s ním žili v den jeho smrti ve společné domácnosti a nemají vlastní byt. Podle nového § 706 odst. 2 občanského zákoníku nájemci (společnými nájemci) se stávají také vnuci nájemce a ti, kteří pečovali o společnou domácnost zemřelého nájemce nebo na něho byli odkázáni výživou, jestliže prokáží, že s ním žili ve společné domácnosti nepřetržitě alespoň po dobu tří let před jeho smrtí a nemají vlastní byt. Jde-li o vnuky nájemce, může soud z důvodů zvláštního zřetele hodných rozhodnout, že se stávají nájemci, i když soužití ve společné domácnosti s nájemcem netrvalo tři léta. Jde-li o osoby, které nájemce do bytu přijal až po sjednání nájemní smlouvy, vztahuje se na tyto osoby ustanovení věty první pouze tehdy, jestliže se na tom nájemce a pronajímatel písemně dohodli; to neplatí, jde-li o vnuky nájemce. Zákonem č. 115/2006 Sb. byl s účinností od 1. července 2006 do odstavce 1 doplněn partner zemřelého nájemce. (iii) Nájemné 158. Ustanovení § 696 občanského zákoníku je nově formulováno takto: „(1) Nájemné při uzavírání nájemní smlouvy nebo změna nájemného v průběhu trvání nájemního vztahu se sjednává dohodou mezi pronajímatelem a nájemcem, nestanoví-li tento zákon nebo zvláštní právní předpis jinak. (2) Způsob výpočtu úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu a způsob jejich placení stanoví zvláštní právní předpis.“

159. Podle § 1 zákona č. 107/2006 Sb. tento zákon upravuje postup při jednostranném zvyšování nájemného z bytu; nevztahuje se přitom na nájemné v bytech uvedených v odstavci 2, tedy v bytech: „a) pronajatých společníkům, členům nebo zakladatelům právnické osoby vzniklé za účelem, aby se stala vlastníkem domu s byty, b) bytových družstev zřízených po roce 1958, jde-li o byty postavené s finanční, úvěrovou a jinou pomocí poskytnutou podle předpisů o finanční, úvěrové a jiné pomoci družstevní bytové výstavbě, které jsou v nájmu jejich členů, c) bytových družstev označovaných podle dřívějších právních předpisů jako lidová bytová družstva, které jsou v nájmu jejich členů, d) jejichž výstavba nebo dostavba byla povolena po 30. červnu 1993 a na jejichž financování byla obcím poskytnuta dotace ze státního rozpočtu nebo ze státních fondů na výstavbu nájemních bytů, a to po dobu platnosti podmínek poskytnuté dotace, e) zvláštního určení a bytech v domech zvláštního určení, jejichž výstavba byla povolena před 30. červnem 1993.“


37

160. Způsob jednostranného zvyšování nájemného je v § 3 zákona definován takto: „(1) Jednostranné zvýšení nájemného pronajímatelem lze uplatnit v období, které začíná dnem nabytí účinnosti tohoto zákona a končí dnem 31. prosince 2010. (2) Pronajímatel je oprávněn jednostranně zvýšit nájemné jedenkrát ročně počínaje 1. lednem 2007 a následně vždy k 1. lednu, popřípadě později, avšak nikoliv zpětně za období, které uplynulo od 1. ledna daného roku, pokud se s nájemcem na změně nájemného nedohodne jinak. (3) Jednostranné zvýšení nájemného v každém vymezeném období 12 měsíců nesmí být vyšší než maximální přírůstek měsíčního nájemného stanovený pro každou konkrétní hodnotu aktuálního nájemného za 1 m2 podlahové plochy bytu ve vztahu k odpovídající cílové hodnotě měsíčního nájemného za 1 m2 podlahové plochy bytu. (4) Způsob výpočtu cílových hodnot měsíčního nájemného za 1 m2 podlahové plochy bytu a maximálních přírůstků měsíčního nájemného je uveden v příloze k tomuto zákonu. (5) Oznámení pronajímatele o jednostranném zvýšení nájemného musí mít písemnou formu a musí obsahovat zdůvodnění, že byla řádně stanovena výše nájemného na základě maximálního přírůstku měsíčního nájemného. (6) Povinnost platit zvýšené nájemné vzniká dnem, který je uveden v oznámení o zvýšení nájemného, nejdříve však prvním dnem kalendářního měsíce následujícího po uplynutí 3 kalendářních měsíců od jeho doručení nájemci. V této lhůtě je nájemce oprávněn podat žalobu k soudu na určení neplatnosti zvýšení nájemného.“

161. Podle § 4 zákona Ministerstvo pro místní rozvoj vyhlašuje a zveřejňuje formou sdělení ve Sbírce zákonů vždy s účinností od 1. července kalendářního roku následující údaje: „a) základní ceny za 1 m2 podlahové plochy bytů vyjadřující střední hodnoty kupních cen nemovitostí vycházející ze statistiky cen nemovitostí, b) cílové hodnoty měsíčního nájemného za 1 m2 podlahové plochy bytu vypočtené podle vzorce uvedeného v příloze k tomuto zákonu, a to v členění podle velikostních skupin obcí za jednotlivé kraje, v případě hlavního města Prahy a Brna v členění na části města, c) maximální přírůstky měsíčního nájemného vypočtené podle vzorce uvedeného v příloze k tomuto zákonu, d) územní rozčlenění obcí seskupením katastrálních území převzaté z členění používaného pro účely oceňování majetku, e) roztřídění obcí do velikostních kategorií podle počtu obyvatel, f) postup při vyhledání maximálního přírůstku měsíčního nájemného pro konkrétní byt.“


38

Příslušná sdělení pro léta 2007 a 2008 byla publikována pod č. 333/2006 Sb. a 151/2007 Sb. Ke snadnému výpočtu jednostranného zvyšování nájemného slouží tzv. kalkulačky, které jsou k dispozici na internetových stránkách Ministerstva pro místní rozvoj (www.mmr.cz). E.

DALŠÍ PRÁVNÍ PŘEDPISY

(i)

Ústava České republiky (ústavní zákon č. 1/1993 Sb.)

162. Podle článku 10 Ústavy vyhlášené mezinárodní smlouvy, k jejichž ratifikaci dal Parlament souhlas a jimiž je Česká republika vázána, jsou součástí právního řádu; stanoví-li mezinárodní smlouva něco jiného než zákon, použije se mezinárodní smlouva. 163. Podle článku 89 odst. 2 Ústavy jsou vykonatelná rozhodnutí Ústavního soudu závazná pro všechny orgány i osoby. (ii) Listina základních práv a svobod (vyhlášena usnesením předsednictva České národní rady pod č. 2/1993 Sb.) 164. Článek 11 Listiny zní: „(1) Každý má právo vlastnit majetek. Vlastnické právo všech vlastníků má stejný zákonný obsah a ochranu. Dědění se zaručuje. (2) Zákon stanoví, který majetek nezbytný k zabezpečování potřeb celé společnosti, rozvoje národního hospodářství a veřejného zájmu smí být jen ve vlastnictví státu, obce nebo určených právnických osob; zákon může také stanovit, že určité věci mohou být pouze ve vlastnictví občanů nebo právnických osob se sídlem v České a Slovenské Federativní Republice. (3) Vlastnictví zavazuje. Nesmí být zneužito na újmu práv druhých anebo v rozporu se zákonem chráněnými obecnými zájmy. Jeho výkon nesmí poškozovat lidské zdraví, přírodu a životní prostředí nad míru stanovenou zákonem. (4) Vyvlastnění nebo nucené omezení vlastnického práva je možné ve veřejném zájmu, a to na základě zákona a za náhradu. (5) Daně a poplatky lze ukládat jen na základě zákona.“

165. Podle článku 36 odst. 3 Listiny má každý právo na náhradu škody způsobené mu nezákonným rozhodnutím soudu, jiného státního orgánu či orgánu veřejné správy nebo nesprávným úředním postupem. Odstavec 4 ponechává úpravu podmínek a podrobnosti na zákonu. (iii) Zákon č. 526/1990 Sb., o cenách 166. Podle § 1 odst. 1 zákona se tento zákon vztahuje na uplatňování, regulaci a kontrolu cen výrobků, výkonů, prací a služeb pro tuzemský trh, včetně cen zboží z dovozu a cen zboží určeného pro vývoz. 167. Regulace cen je podrobně upravena v ustanoveních § 3 až 10 zákona.


39

Podle § 3 odst. 1 zákona se regulací cen rozumí stanovení nebo přímé usměrňování výše cen cenovými orgány a místními orgány. Podle § 4 odst. 1 zákona jsou jednotlivými způsoby regulace cen: a) stanovení cen (tzv. úředně stanovené ceny); b) usměrňování vývoje cen v návaznosti na věcné podmínky (tzv. věcné usměrňování cen); c) usměrňování cenových pohybů v čase (tzv. časově usměrňované ceny); d) cenové moratorium. Podle § 5 odst. 1 zákona úředně stanovené ceny jsou ceny určeného druhu zboží stanovené cenovými orgány jako maximální, pevné nebo minimální, nebo místními orgány jako maximální. Podle § 5 odst. 2 zákona maximální cena je cena, kterou není přípustné překročit. Podle § 6 odst. 1 zákona věcné usměrňování cen spočívá ve stanovení podmínek cenovými orgány pro sjednání cen; těmito podmínkami mohou být: a) maximální rozsah možného zvýšení ceny zboží ve vymezeném období; b) maximální podíl, v němž je možné promítnout do ceny zvýšení cen určených vstupů ve vymezeném období; c) závazný postup při tvorbě ceny nebo při její kalkulaci. (iv) Zákon č. 172/1991 Sb., o přechodu některých věcí z majetku České republiky do vlastnictví obcí 168. Podle § 3 odst. 1 zákona do vlastnictví obcí dnem účinnosti zákona (dnem 24. května 1991) přešly obytné domy a pozemky tvořící s nimi jeden funkční celek, jestliže splňovaly tyto podmínky: a) byly v jejich katastrálních územích, b) byly ve vlastnictví České republiky, c) právo hospodaření k nim náleželo organizacím, u nichž na okresní úřady, obce a v hlavním městě Praze též na městské části přešla funkce jejich zakladatele nebo pravomoc zřizovat, řídit a zrušovat tyto organizace, d) nepřešly do vlastnictví obcí podle § 2 zákona. Obytný dům byl přitom definován jako takový dům, ve kterém připadají z úhrnu podlahové plochy všech místností v domě alespoň dvě třetiny na byty, počítaje v to i byty a části bytů, jichž se užívá k jiným účelům než k bydlení, jakož i vedlejší místnosti a příslušenství náležející k bytům (§ 59 odst. 1 zákona č. 41/1964 Sb., o hospodaření s byty). 169. Zákon č. 10/1993 Sb. dále do § 3 zákona č. 172/1991 Sb. doplnil ustanovení, podle kterých do vlastnictví obcí dnem účinnosti posledně uvedeného


40

zákona přešly z vlastnictví České republiky objekty komplexní bytové výstavby rozestavěné k 31. prosinci 1992 a pozemky tvořící s nimi jeden funkční celek, včetně práv a povinností s nimi souvisejících, jestliže splňovaly podmínky uvedené v odstavci 1 písm. a), a jejich investory byly ke dni účinnosti tohoto zákona okresní úřady, hlavní město Praha nebo města Brno, Plzeň a Ostrava. Dále do vlastnictví obcí, na jejichž území se nacházejí, dnem účinnosti zákona přešly věci z vlastnictví České republiky, k nimž ke dni účinnosti tohoto zákona příslušelo právo hospodaření organizacím zajišťujícím investorskou činnost ke komplexní bytové výstavbě, jestliže na okresní úřady, hlavní město Prahu a města Brno, Plzeň a Ostravu přešla pravomoc zřizovat, řídit a zrušovat tyto organizace, pokud nepřecházejí do vlastnictví obcí podle § 2 nebo podle § 3 odst. 1 až 3. 170. Podle § 4 odst. 2 zákona do vlastnictví obcí nepřecházely věci z vlastnictví České republiky, k jejichž vydání uplatní nárok oprávněná osoba podle zvláštního předpisu (v poznámce pod čarou přitom byly příkladmo uvedeny zákon č. 403/1990 Sb., o zmírnění následků některých majetkových křivd, a zákon č. 87/1991 Sb., o mimosoudních rehabilitacích). (v) Zákon č. 102/1992 Sb., kterým se upravují některé otázky související s vydáním zákona č. 509/1991 Sb., kterým se mění, doplňuje a upravuje občanský zákoník 171. Podle § 1 odst. 1 zákona nemůže-li pronajímatel, který vypověděl nájem bytu s přivolením soudu, nebo ten, v jehož prospěch byla rozhodnutím soudu stanovena jiným osobám povinnost vyklidit byt, zajistit bytovou náhradu, může požádat o zajištění této náhrady u obce, na jejímž území je byt, který má být vyklizen. 172. Podle § 2 odst. 1 zákona obec zajišťuje bytovou náhradu tím, že navrhne nájemci uzavření smlouvy o nájmu bytu, popřípadě místnosti v domě, který je v jejím vlastnictví, anebo tím, že uzavře smlouvu o nájmu bytu v domě jiné právnické nebo fyzické osoby ve prospěch osoby, která je povinna byt vyklidit. 173. Zákon nabyl účinnosti dne 5. března 1992 a jeho část první, v níž je upravena působnost obcí při zajišťování bytové náhrady, nebyla od té doby měněna. (vi) Nařízení vlády č. 258/1995 Sb., kterým se provádí občanský zákoník 174. Ustanovení § 5 nařízení vymezuje pojem „drobné opravy bytu“ ve smyslu § 687 odst. 2 občanského zákoníku ve znění zákona č. 509/1991 Sb. (§ 687 odst. 3 občanského zákoníku ve znění zákona č. 107/2006 Sb.) takto: „(1) Za drobné opravy se považují opravy bytu a jeho vnitřního vybavení, pokud je toto vybavení součástí bytu a je ve vlastnictví pronajímatele, a to podle věcného vymezení nebo podle výše nákladu. (2) Podle věcného vymezení se za drobné opravy považují tyto opravy a výměny:


41

a) opravy jednotlivých vrchních částí podlah, opravy podlahových krytin a výměny prahů a lišt, b) opravy jednotlivých částí oken a dveří a jejich součástí a výměny zámků, kování, klik, rolet a žaluzií, c) výměny vypínačů, zásuvek, jističů, zvonků, osvětlovacích těles a domácích telefonů, včetně elektrických zámků, d) výměny uzavíracích kohoutů u rozvodu plynu s výjimkou hlavního uzávěru pro byt, e) opravy uzavíracích armatur na rozvodech vody, výměny sifonů a lapačů tuku, f) opravy měřičů tepla a teplé vody. (3) Za drobné opravy se dále považují opravy vodovodních výtoků, zápachových uzávěrek, odsavačů par, digestoří, mísicích baterií, sprch, ohřívačů vody, bidetů, umyvadel, van, výlevek, dřezů, splachovačů, kuchyňských sporáků, pečicích trub, vařičů, infrazářičů, kuchyňských linek, vestavěných a přistavěných skříní. U zařízení pro vytápění se za drobné opravy považují opravy kamen na tuhá paliva, plyn a elektřinu, kotlů etážového topení na pevná, kapalná a plynná paliva, včetně uzavíracích a regulačních armatur a ovládacích termostatů etážového topení; nepovažují se však za ně opravy radiátorů a rozvodů ústředního vytápění.“

175. V § 6 nařízení je definován pojem „náklady spojené s běžnou údržbou bytu“ ve smyslu § 687 odst. 2 občanského zákoníku (resp. odst. 3 ve znění zákona č. 107/2006 Sb.) takto: „Náklady spojené s běžnou údržbou bytu jsou náklady na udržování a čištění bytu, které se provádějí obvykle při delším užívání bytu. Jsou jimi zejména pravidelné prohlídky a čištění předmětů uvedených v § 5 odst. 3 (plynospotřebičů apod.), malování včetně opravy omítek, tapetování a čištění podlah včetně podlahových krytin, obkladů stěn, čištění zanesených odpadů až ke stoupačce a vnitřní nátěry.“

176. Nařízení nabylo účinnosti dne 13. listopadu 1995 a prozatím nebylo novelizováno. (vii) Zákon č. 82/1998 Sb., o odpovědnosti za škodu způsobenou při výkonu veřejné moci rozhodnutím nebo nesprávným úředním postupem 177. Podle § 1 zákona stát odpovídá za podmínek stanovených tímto zákonem za škodu způsobenou při výkonu státní moci. Této odpovědnosti se nelze zprostit (§ 2 zákona). 178. Podle § 3 zákona stát odpovídá za škodu, kterou způsobily: a) státní orgány, b) právnické a fyzické osoby při výkonu státní správy, která jim byla svěřena zákonem nebo na základě zákona, c) orgány územních samosprávných celků, pokud ke škodě došlo při výkonu státní správy, který na ně byl přenesen zákonem nebo na základě zákona.


42

179. Podle § 5 zákona (ve znění zákona č. 160/2006 Sb., kterým byl zákona č. 82/1998 Sb. s účinností od 27. dubna 2006 novelizován) stát odpovídá za stanovených podmínek za škodu, která byla způsobena: a) rozhodnutím, jež bylo vydáno v občanském soudním řízení, ve správním řízení, v řízení podle soudního řádu správního nebo v řízení trestním, b) nesprávným úředním postupem. 180. Podle § 13 odst. 1 zákona stát odpovídá za škodu způsobenou nesprávným úředním postupem (věta první), přičemž nesprávným úředním postupem je také porušení povinnosti učinit úkon nebo vydat rozhodnutí v zákonem stanovené lhůtě (věta druhá). Zákon č. 160/2006 Sb. potom doplnil do tohoto ustanovení větu třetí, která upřesňuje, že nestanoví-li zákon pro provedení úkonu nebo vydání rozhodnutí žádnou lhůtu, považuje se za nesprávný úřední postup rovněž porušení povinnosti učinit úkon nebo vydat rozhodnutí v přiměřené lhůtě. 181. Podle § 14 odst. 1 zákona se nárok na náhradu škody uplatňuje u úřadu uvedeného v § 6 zákona (do nabytí účinnosti zákona č. 160/2006 Sb. se toto tzv. předběžné projednání nároku u příslušného úřadu nevyžadovalo v případech nároku na náhradu škody vzniklé v důsledku nesprávného úředního postupu). Podle odstavce 3 je uplatnění nároku na náhradu škody podle tohoto zákona podmínkou pro případné uplatnění nároku na náhradu škody u soudu. Podle § 15 odst. 2 zákona se poškozený náhrady škody může domáhat u soudu pouze tehdy, pokud do šesti měsíců ode dne uplatnění nebyl jeho nárok plně uspokojen. 182. Způsob a rozsah náhrady škody je v některých aspektech specifikován v ustanoveních § 27 až 31 zákona; subsidiárně se potom uplatní občanský zákoník (§ 26 zákona). Bez ohledu na to, zda byla nezákonným rozhodnutím nebo nesprávným úředním postupem způsobena škoda, poskytuje se podle tohoto zákona též přiměřené zadostiučinění za vzniklou nemajetkovou újmu (§ 31a odst. 1 zákona ve znění účinném od 27. dubna 2006). 183. Podle § 32 odst. 1 zákona se nárok na náhradu škody podle tohoto zákona promlčí za tři roky ode dne, kdy se poškozený dozvěděl o škodě a o tom, kdo za ni odpovídá. Je-li podmínkou pro uplatnění práva na náhradu škody zrušení rozhodnutí, běží promlčecí doba ode dne doručení (oznámení) zrušovacího rozhodnutí. Nejpozději se však nárok promlčí za deset let ode dne, kdy poškozenému bylo doručeno (oznámeno) nezákonné rozhodnutí, kterým byla způsobena škoda; to neplatí, jde-li o škodu na zdraví (§ 32 odst. 2 zákona). Nárok na náhradu nemajetkové újmy podle tohoto zákona se promlčí za 6 měsíců ode dne, kdy se poškozený dozvěděl o vzniklé nemajetkové újmě, nejpozději však do deseti let ode dne, kdy nastala právní skutečnost, se kterou je vznik nemajetkové újmy spojen; vznikla-li nemajetková újma nesprávným úředním postupem podle § 13 odst. 1 věty druhé a třetí nebo § 22 odst. 1 věty druhé a


43

třetí, neskončí promlčecí doba dříve než za 6 měsíců od skončení řízení, v němž k tomuto nesprávnému úřednímu postupu došlo (§ 32 odst. 3 zákona). Podle § 35 zákona promlčecí doba neběží ode dne uplatnění nároku na náhradu škody do skončení předběžného projednání, nejdéle však po dobu 6 měsíců. 184. Podle § 36 zákona se odpovědnost podle tohoto zákona vztahuje na škodu způsobenou rozhodnutími, která byla vydána ode dne účinnosti zákona, a na škodu způsobenou ode dne účinnosti zákona nesprávným úředním postupem; odpovědnost za škodu způsobenou rozhodnutími, která byla vydána přede dnem účinnosti zákona, a za škodu způsobenou přede dnem účinnosti zákona nesprávným úředním postupem se řídí dosavadními předpisy (tím je zákon č. 58/1969 Sb., o odpovědnosti za škodu způsobenou rozhodnutím orgánu státu nebo jeho nesprávným úředním postupem). F.

JUDIKATURA ÚSTAVNÍHO SOUDU

(i)

Nález sp. zn. Pl. ÚS 37/93 ze dne 25. března 1994 (publikován pod č. 86/1994 Sb.)

185. Tímto nálezem Ústavní soud zamítl návrh na zrušení § 871 odst. 1 občanského zákoníku ve znění zákona č. 509/1991 Sb. (blíže viz výše § 97 stanoviska). V odůvodnění svého rozhodnutí mimo jiné uvedl: „Ústavní soud se v prvé řadě zabýval otázkou, zda ust. § 871 odst. 1 obč. zákoníku není v rozporu s čl. 11 odst. 1, druhou větou Listiny, podle níž vlastnické právo všech vlastníků má stejný zákonný obsah a ochranu. Soud došel k závěru zápornému. Ustanovení § 871 odst. 1 obč. zák. je předpisem transformační povahy: v důvodové zprávě k zákonu č. 509/1991 Sb., kterým se mění, doplňuje a upravuje občanský zákoník se praví, že přímo ze zákona dojde ke změně práva osobního užívání na chráněný nájem. Účelem tohoto ustanovení je zajistit ochranu všech dosavadních uživatelů bytů (účastníků dohod o odevzdání a převzetí bytu) a vytvořit pro dosavadní užívací vztahy stav dostatečné právní jistoty. To je v plném souladu s čl. 1 Ústavy České republiky podle něhož Česká republika je svrchovaným, jednotným a demokratickým právním státem založeným na úctě k právům a svobodám člověka a občana. Již z tohoto hlediska nelze napadené ustanovení kvalifikovat jako předpis protiústavní. [...] [...] napadeným ustanovením § 871 odst. 1 obč. zákoníku není právo vlastnit majetek ve smyslu čl. 11 odst. 1 Listiny porušeno. Toto ustanovení obč. zákoníku, jež toliko transformuje zanikající instituci práva osobního užívání bytu v nájem, nelze kvalifikovat ani jako vyvlastnění nebo nucené omezení vlastnického práva ve smyslu čl. 11 odst. 4 Listiny. Vzhledem k nastalé historické situaci je naopak třeba zdůraznit znění a smysl odst. 3 článku 11 Listiny, podle něhož vlastnictví zavazuje a nesmí být zneužito na újmu práv druhých anebo v rozporu se zákonem chráněnými obecnými zájmy. Toto ustanovení Listiny tvoří jedno z podstatných vodítek posuzování ústavnosti napadeného ust.


44

§ 871 odst. 1 obč. zákoníku a plně koresponduje úvahám, které již Ústavní soud na jiném místě vyslovil.“

(ii) Nález sp. zn. Pl. ÚS 3/2000 ze dne 21. června 2000 (publikován pod č. 231/2000 Sb.) 186. Tímto nálezem Ústavní soud na návrh skupiny senátorů Parlamentu České republiky zrušil vyhlášku č. 176/1993 Sb., o nájemném z bytu a úhradě za plnění poskytovaná s užíváním bytu (blíže viz výše § 117 a násl. stanoviska). V odůvodnění svého rozhodnutí mimo jiné uvedl: „Vyhláška Ministerstva financí č. 176/1993 Sb., o nájemném z bytu a úhradě za plnění poskytovaná s užíváním bytu, byla vydána na podkladě ustanovení § 20 odst. 1 písm. a) zákona č. 526/1990 Sb., o cenách [...]. Zákonem č. 135/1994 Sb. [...] bylo citované ustanovení § 20 sice vypuštěno, vypuštění tohoto ustanovení nemůže však mít samo o sobě za následek protiústavnost napadené vyhlášky proto, že tato již nemá oporu v zákonném zmocnění. Vypuštěním zmocňujícího zákonného ustanovení nemůže dojít k automatickému zrušení vyhlášky vydané na základě tohoto zmocnění, není-li tak v zákoně výslovně uvedeno, takže napadená vyhláška zůstává platnou součástí českého právního řádu, a to zejména v situaci, kdy toto zmocnění, a to v tomto směru duplicitně, je obsaženo i v pozdějším zákoně ČNR č. 265/1991 Sb., o působnosti orgánů České republiky v oblasti cen, a to v jeho ustanovení § 2 odst. 2. [...] Pokud jde o věcné aspekty, podle názoru Ústavního soudu cíl ochrany nájemníků, a to i pokud jde o zvyšování nájemného, je kontinuitně sledován již od 20. let (zákony č. 275/1920 Sb., 130/1922 Sb., 44/1928 Sb. – plné znění posléze uvedeného zákona bylo vyhlášeno vyhláškou ministra sociální péče č. 62/1934 Sb.) a posléze i v poválečném období, kupř. vydáním občanského zákoníku č. 141/1950 Sb., č. 40/1964 Sb., ve znění pozdějších předpisů. V této souvislosti neobstojí jako relevantní odkaz navrhovatelů na to, že Parlament ČR nezařadil právo na bydlení do kategorie základních práv a svobod, naopak všechny dosavadní úpravy jeví se být v souladu s tím, co bývá v mezinárodních smlouvách o lidských právech a základních svobodách, jimiž je Česká republika ve smyslu čl. 10 Ústavy ČR bezprostředně vázána, označováno jako ,právo každého jednotlivce na přiměřenou životní úroveň pro něj a jeho rodinu, zahrnujíce v to dostatečnou výživu, šatstvo, byt, a na neustálé zlepšování životních podmínek‘ (čl. 11 odst. 1 Paktu). Obdobně řeší otázku bydlení i čl. 16 Evropské sociální charty a čl. 4 Dodatkového protokolu k Chartě, jež byly Českou republikou ratifikovány a vyhlášeny (čl. 10 Ústavy ČR). Právo na dostatečné (přiměřené) bydlení (čl. 11 odst. 1 Paktu) zahrnuje podle Obecných poznámek Výboru pro hospodářská, sociální a kulturní práva č. 4 z roku 1991 mimo jiné i aspekt schopnosti placení nájmu. Výše úhrady nájmu jednotlivcem nebo náklady na užívání bytu by měly být na takové úrovni, jež neohrožuje nebo nepodkopává uspokojování jiných podstatných potřeb. Smluvní státy by měly obecně postupovat tak, aby procento nákladů připadajících na bydlení nebylo v nepoměru k příjmům. Smluvní


státy by proto měly upravit příspěvky na nájem ve prospěch těch, kteří nemají prostředky na placení nájmu, i modality a výši úhrady nájmu, které věrně reflektují potřeby v této otázce. V souladu s principem respektování schopnosti platit nájem by měli být nájemníci chráněni vhodnými opatřeními proti excesivním nájmům nebo proti excesivnímu zvyšování nájmu. Toto právo zakotvené v čl. 11 Paktu považuje Ústavní soud z uvedených důvodů za nezpochybnitelné, za cíl, k němuž ve znění tohoto článku i náš stát je povinen podnikat ,odpovídající kroky‘. Srovnatelná práva, byť zúžená ve prospěch rodiny, resp. starých osob, obsahují čl. 16 Evropské sociální charty (Právo rodiny na sociální, právní a hospodářskou ochranu), jež se stala pro Českou republiku platnou dne 3. 12. 1999 a byla vyhlášena pod č. [14/2000] Sbírky mezinárodních smluv České republiky, a čl. 4 odst. 2 písm. a) (Právo starých osob na sociální ochranu) Dodatkového protokolu k Evropské sociální chartě z 5. 5. 1998, který vstoupil pro Českou republiku v platnost dne 17. 12. 1999 a byl publikován ve Sbírce mezinárodních smluv České republiky pod č. 15/2000. Obdobnou problematikou se ostatně zabýval i Evropský soud pro lidská práva, a to konkrétně v případě Mellacher a ost. v. Rakousko (19. 12. 1989, A-169). V rámci svého rozhodnutí, v němž neshledal porušení čl. 1 Dodatkového protokolu č. 1 k Úmluvě v případě stížnosti několika vlastníků nemovitostí proti zavedení regulace, a tedy i faktickému snížení nájemného, tento soud vyslovil některé obecné závěry aplikovatelné i v daném případě. Především dospěl k závěru, že opatření směřující k regulaci nájemného nelze považovat za formální ani faktické vyvlastnění, neboť zde nedošlo ani k převodu majetku stěžovatelů, ani nebyli zbaveni práva jej užívat, pronajímat nebo prodávat. Napadená opatření, která je nepochybně zbavila části výnosu z jejich majetku, lze za daných okolností chápat jako kontrolu užívání tohoto majetku. Druhý odstavec čl. 1 Dodatkového protokolu č. 1 poskytuje státům právo přijímat takové zákony, které považují za nezbytné ke kontrole užívání majetku v souladu s obecným zájmem (,general interest‘). Takové zákony jsou obzvláště potřebné a obvyklé v oblasti bydlení, která se v moderních společnostech stává ústřední otázkou sociální a hospodářské politiky. Aby bylo možno takovou politiku uskutečňovat, legislativa musí mít široký prostor k úvaze (hodnocení) (,margin of appreciation‘), a to jak při zjišťování, zda existuje veřejný zájem opravňující k uplatnění usměrňujících (kontrolních) opatření, tak rovněž co se týče výběru podrobných pravidel pro uskutečnění takových opatření. Jak soud zdůraznil v případě James and Others, zasahování státu musí respektovat princip přiměřené (spravedlivé) rovnováhy (,fair balance‘) mezi požadavkem obecného zájmu společnosti a požadavkem na ochranu základních práv jednotlivce. Hledání této rovnováhy se promítá do struktury čl. 1 jako celku, a tudíž i do čl. 1 odst. 2 Dodatkového protokolu č. 1 k Úmluvě, jinými slovy, musí zde existovat rozumný (opodstatněný) vztah proporcionality mezi použitými prostředky a sledovanými cíli. [...] Zcela stranou podstaty věci zde jde proto v této souvislosti argumentace navrhovatelů, že vyhláška č. 176/1993 Sb. chrání pouze skupinu nájemců v bytech s regulovaným nájemným, a zakládá tak rozdíl a ne-

45


rovnost mezi vlastníky domů s nájemními byty, v nichž jsou byty s regulovaným nájemným, a vlastníků domů s byty, ve kterých je nájemné sjednáváno dohodou smluvních stran, stejně jako mezi nájemci bytů v domech s nájemními byty, v nichž jsou byty s regulovaným nájemným a nájemci bytu v domech s byty, ve kterých je nájemné sjednáváno dohodu smluvních stran. To, že napadená vyhláška vzhledem k ustanovení § 2 odst. 2 písm. a), b) vylučuje regulaci nájemného v, tomto ustanovení taxativně vymezených, případech, lze považovat podle názoru Ústavního soudu za zcela přirozené a logické, neboť v obou zde vymezených případech jde o ,vstupy‘ do smluvního vztahu, vstupy, řídící se v podstatě principem smluvní autonomie. Kdyby tomu tak v zásadě nemohlo a nesmělo být, potom by kupř. právo podnikat v oblasti nájemného bydlení, tedy právo, jež ve své všeobecné podobě je zakotveno v čl. 26 odst. 1 Listiny, bylo pouhým ,právem na papíře‘. Podle názoru Ústavního soudu princip přiměřené (spravedlivé) rovnováhy byl však v projednávané věci dotčen v jednom ze základních momentů, jenž nelze oddělit od napadené vyhlášky jako celku, a to potud, že napadenou vyhláškou nebyl zohledněn proces destrukce vlastnického práva po Únoru 1948. Již občanský zákoník č. 141/1950 Sb. zavedl rozlišení mezi tzv. osobním a soukromým vlastnictvím (§ 105, § 106) a v ustanovení § 110 zakotvil ideologický slogan o tom, že vlastnické poměry k půdě jsou založeny na zásadě ,půda patří těm, kdož na ní pracují‘. Proces destrukce vlastnického práva byl prohlouben přijetím občanského zákoníku č. 40/1964 Sb., jenž zavedl institut tzv. osobního užívání bytů, jiných místností a pozemků, posunul úpravu soukromého vlastnictví mezi závěrečná ustanovení a i v dalších směrech omezil a zpochybnil vlastnické právo způsobem odporujícím obecným právním zásadám uznávaným civilizovanými národy. K uvedenému procesu destrukce výrazně přispěla i podzákonná úprava nájemného obsažená ve vyhláškách č. 411/1950 Ú. l., č. 371/1952 Ú. l., č. 60/1964 Sb. a 217/1988 Sb. Zatímco totiž prvorepublikové zákonodárství v této oblasti upravovalo pouze zvyšování nájemného, aniž by se jinak dotklo výše již smluveného nájemného, vyhláška Ministerstva práce a sociální péče č. 411/1950 Ú. l., o úpravě nájemného z bytů a jiných místností dokončených po 5. 5. 1945, v ustanovení § 2 kategoricky stanovila, a to jako základní ustanovení, že nájemné lze požadovat a platit toliko ve výši určené podle této vyhlášky. Vyhláška ministra financí č. 371/1952 Sb., o odvádění nájemného z budov na zvláštní účely u státních spořitelen, učinila pak z vlastníka spíše rukojmího v rukou státu, když v ustanovení § 1 stanovila povinnost vlastníka budovy za, v tomto ustanovení blíže vymezených, podmínek založit u státní spořitelny zvláštní účet nájemného, v ustanovení § 4 povinnost vlastníka odvádět vybrané čtvrtletní nebo měsíční nájemné spořitelně na tento zvláštní účet a v ustanovení § 5 s touto povinností vlastníka korespondující povinnost spořitelny s tím, že v ustanoveních § 10 a § 11 byly současně stanoveny podmínky pro uvolňování částek potřebných na úhradu nákladů na opravy budovy, placení vlastníkových veřejnoprávních závazků apod. Povinnost odvádění nájemného na zvláštní účty nájemného byla ponechána i vyhláškou Ministerstva financí, cen a mezd České socialistické republiky č. 217/1988 Sb. Všechna tato omezení vlastnického práva, jež byla vyvolána tendencí politického systému zlikvidovat tzv. soukromé vlastnictví jako potenciální zdroj určité eko-

46


nomické autonomie, vedla k tomu, že od 50. let začalo v masivních rozměrech docházet k darováním, zejména nájemních, domů jejich vlastníky státu, což v podmínkách fungujícího demokratického státu je stěží představitelné. Naopak po listopadových událostech roku 1989 a po vydání zákona č. 87/1991 Sb., o mimosoudních rehabilitacích, byly rovněž ve značném počtu případů uplatněny restituční nároky na vrácení těchto objektů jejich bývalým vlastníkům, resp. jejich právním nástupcům. Je všeobecně známou skutečností, že nespočet těchto nemovitostí byl těmto bývalým vlastníkům, resp. jejich právním nástupcům, vydán ve značně zchátralém stavu, takže určité kategorie vlastníků, tedy zejména vlastníků nájemních domů, nemohly dostát ani své základní povinnosti pronajimatele obsažené v ustanovení § 687 odst. 1 občanského zákoníku. Při řešení disproporce mezi kontinuitní ochranou nájemníků a konstatovanými destruktivními vlomy do vlastnického práva v období 50. – 80. let postupovala tedy napadená vyhláška zcela jednostranně. Aby již konstatovaným povinnostem vlastníci nájemních domů mohli dostát a aby se tak reálně dostalo ke slovu i právo jednotlivce na řádné bydlení ve smyslu čl. 11 Paktu, mohla být kupříkladu zvolena cesta, kterou šlo již prvorepublikové zákonodárství, které v ustanovení § 9 odst. 4 zákona č. 32/1934 Sb., ve znění pozdějších předpisů, umožňovalo zvýšení nájemného z důvodu úhrady nákladu učiněného na občasné nebo mimořádné nutné opravy a obnovy domu. Souhrnně vyjádřeno, to, že již počínaje prvorepublikovým zákonodárstvím byla vcelku důsledně prosazována ochrana nájemníků, a to i pokud jde o zvyšování nájemného, zatímco na druhé straně od počátku 50. až do konce 80. let bylo podstatným způsobem zpochybňováno a v řadě vlastníkových oprávnění eliminováno vlastnické právo, vyžadovalo odstranění již konstatované diskriminace některých kategorií vlastníků, a to tak, aby bylo naplněno jejich právo na pokojné užívání majetku ve smyslu čl. 1 Dodatkového protokolu č. 1 k Úmluvě, jakož i právo zakotvené v čl. 11 odst. 1 Listiny. Podstatou již uvedené diskriminace je totiž skutečnost, že, na rozdíl od jiných vlastníků, jsou posléze uvedené kategorii vlastníků nejen upírána některá z podstatných oprávnění tvořících obsah jejich vlastnického práva, ale že navíc jsou vmanévrováváni do situace, kdy v celé řadě případů, zejména tehdy, kdy kupř. v nájemních domech je zdrojem výnosu jen nájemné z bytů, ve skutečnosti jsou nuceni ze svého dotovat to, co se Ústavnímu soudu ukazuje jako věc celospolečenské povahy a odpovědnosti, tedy jako břemeno, jehož odbřemenění není v silách jen určité sociální skupiny a jehož závažnost a povaha vyžaduje, jak je konstatováno v Obecných poznámkách Výboru pro hospodářská, sociální a kulturní práva č. 4 z roku 1991 (úprava příspěvků na nájem), skutečně odpovědný a vyvážený přístup i ze strany státu a celé společnosti. Jak již bylo konstatováno kupř. v nálezu Ústavního soudu Pl. ÚS 4/95 uveřejněném ve Sbírce nálezů a usnesení Ústavního soudu ČR ve svazku 3 ročník 1995 – I. díl pod poř. č. 29, nerovnost v sociálních vztazích, má-li se dotknout základních lidských práv, musí dosáhnout intenzity, zpochybňující, alespoň v určitém směru, již samu podstatu rovnosti. Tak se zpravidla děje tehdy, je-li s porušením rovnosti spojeno i porušení jiného základního práva, např. práva vlastnit majetek podle čl. 11 Listiny. Zatímco totiž svoboda je obsahově dána přímo podstatou jednotlivce, vyžaduje rovnost zpravidla ,mezičlánky‘, relaci k jiné sociální hodnotě.

47


Podle názoru Ústavního soudu jde o takové porušení rovnosti v již konstatovaném pojetí i v projednávané věci, neboť napadenou vyhláškou je porušeno vlastnické právo ústavně zaručované v čl. 1 Dodatkového protokolu č. 1 k Úmluvě, jakož i v čl. 11 odst. 1 Listiny. To proto, že kategorii vlastníků ve skutečnosti ,dotujících‘ nájemné – a do této kategorie dnes již v řadě případů spadají i obce, vlastnící i nájemní domy - je, na rozdíl od ostatních vlastníků, obsah i výkon řady základních oprávnění vlastníka, která tvoří obsah vlastnického práva, nezdůvodnitelně zpochybněn a odepřen. Jakkoli není pochyb o tom, že také tyto diskriminované kategorie vlastníků jsou povinny, pokud jde o otázku zvyšování nájemného, se podříditi určitým omezením, může se tak stát jen při splnění podmínek vyplývajících z čl. 4 odst. 3, 4 Listiny. Podle odst. 3 uvedeného článku zákonná omezení základních práv a svobod musí platit stejně pro všechny případy, které splňují stanovené podmínky, zatímco ve smyslu odst. 4 tohoto článku při používání ustanovení o mezích základních práv a svobod musí být šetřeno jejich podstaty a smyslu. Tak tomu však v projednávané věci není a napadená vyhláška je podle názoru Ústavního soudu v rozporu i s čl. 4 odst. 3, 4 Listiny, neboť určité kategorie vlastníků jsou nuceny se podrobit podstatným omezením jejich vlastnického práva, zatímco jiné nikoli, a k tomuto omezení dochází napadenou vyhláškou způsobem, jenž má sotva co společného se šetřením podstaty vlastnického práva. Podle názoru Ústavního soudu princip přiměřené (spravedlivé) rovnováhy vyžaduje, aby při respektování požadavků obsažených v čl. 11 Paktu byl zohledněn již konstatovaný proces destrukce vlastnického práva, zejména pokud se týče vlastníků nájemních domů, diskriminovaných v poměru k ostatním vlastníkům, kupř. tzv. rodinných domků tím, že je jim odepřeno požívat plody a užitky svého vlastnictví, neboť ve skutečnosti vzhledem k výši nájemného a výši nákladů nezbytných k provozu, často v katastrofickém stavu se nacházejících nemovitostí, jsou část nájemného, jaké by jinak s přihlédnutím ke všem okolnostem bylo možno považovat za přiměřené, nuceni hradit ze svého. Jinými slovy, v důsledku dosavadní právní úpravy existují dnes v naší společnosti sociální skupiny či subjekty, které hradí ze svého to, co v zájmu naplnění již konstatovaného čl. 11 Mezinárodního paktu o hospodářských, sociálních a kulturních právech má zajišťovat stát. Cenová regulace, nemá-li přesáhnout meze ústavnosti, nesmí evidentně snížit cenu tak, aby tato vzhledem ke všem prokázaným a nutně vynaloženým nákladům eliminovala možnost alespoň jejich návratnosti, neboť v takovém případě by vlastně implikovala popření účelu a všech funkcí vlastnictví. Pokud jde konečně o navrhovateli namítané porušení čl. 26 odst. 1 Listiny, má i Ústavní soud za to, že cenová regulace nezabraňuje nikomu podnikat ani provozovat jinou hospodářskou činnost, neboť každý má možnost se svobodně rozhodnout, zda za daných podmínek v určité oblasti podnikat bude. Nadto regulace nájemného se nevztahuje na nově uzavírané nájemní smlouvy, a nestojí tedy v cestě podnikatelské aktivitě. Ústavní soud proto vzhledem k výše uvedenému dospěl k závěru, že vyhláška Ministerstva financí č. 176/1993 Sb. je v rozporu s čl. 1 Dodatkového protokolu č. 1 k Úmluvě, čl. 11 odst. 1, čl. 4 odst. 3, 4 Listi-

48


49

ny, čl. 1 Ústavy ČR, a proto napadenou vyhlášku podle ustanovení § 70 odst. 1 zákona č. 182/1993 Sb., o Ústavní soudu, zrušil dnem 31. 12. 2001, a to proto, aby legislativě poskytl dostatečný časový prostor ke kvalitnímu vypracování nového právního předpisu.“

(iii) Nález sp. zn. Pl. ÚS 8/02 ze dne 20. listopadu 2002 (publikován pod č. 528/2002 Sb.) 187. Tímto nálezem Ústavní soud na návrh veřejného ochránce práv a na návrh skupiny senátorů Parlamentu České republiky zrušil výměr Ministerstva financí č. 6/2002, kterým se stanoví maximální nájemné z bytu, maximální ceny služeb poskytovaných s užíváním bytu a pravidla pro věcně usměrňované nájemné v bytě a mění výměr Ministerstva financí č. 1/2002 (blíže viz výše § 143 a násl. stanoviska). V odůvodnění svého rozhodnutí mimo jiné uvedl: „Ústavní soud nepovažoval za nezbytné hodnotit samotnou otázku přípustnosti cenové regulace jako takové, neboť návrh směřoval pouze proti přípustnosti cenové regulace nájemného a dalších souvisejících otázek (proti jeho formě a obsahu). Zde je nutno připomenout, že k této otázce již zaujal Ústavní soud stanovisko s tím výsledkem, že cenovou regulaci jako takovou uznal za ústavní formu realizace politiky státu [zejména v nálezech sp. zn. Pl. ÚS 24/99 (č. 167/2000 Sb.), Pl. ÚS 3/2000 (č. 231/2000 Sb.) a Pl. ÚS 5/01 (č. 410/2001 Sb.)]. Stejně tak není výhrad proti použití zákona o cenách ve vztahu k regulaci nájemného, neboť jeho § 1 odst. 4 to výslovně nevylučuje, zatímco § 1 odst. 3 téhož zákona možnost regulace nájemného výslovně neupravuje. Ustanovení § 696 odst. 1 o. z. je pak zmocněním obecným, které lze uplatnit vždy, zatímco regulaci podle zákona o cenách jen za zvláštních podmínek tímto zákonem definovaných. [...] Výměr č. 06/2002 nad rámec zákonného zmocnění nejen reguluje ceny, nýbrž definuje pojmy používané v zákonech. Jako veřejnoprávní akt nejen definuje např. pojem ,veřejné prostředky‘ v bodě 6 písm. a) položky č. 3, nýbrž i pojem ,člen domácnosti‘ (v bodě 3 položky č. 2), ačkoli okruh členů domácnosti pro oblast občanskoprávních vztahů, kam nesporně patří i oblast nájemní, definuje § 115 o. z. Zde jde výměr č. 06/2002 nezákonně nad rámec nejen zákona o cenách. Pokud by měl být chápán jako zvláštní právní předpis (který výměr funkcionálně a materiálně fakticky nahrazuje) podle § 696 odst. 1 o. z., překročil by i zmocnění v něm uvedené. Ani pro případ situace uvedené v § 1 odst. 6 o cenách není takové vymezení možné. Obdobně výměr č. 06/2002 definuje kategorie bytů, stanoví náležitosti základního vybavení koupelny a záchodu, definuje základní příslušenství bytu, obytnou místnost atd. Ústavní soud nepovažoval za potřebné zabývat se jednotlivými ustanoveními výměru č. 06/2002, protože zjednání nápravy je možné jedině zrušením těchto ustanovení jako celku a přijetím odpovídající zákonné úpravy. Výměr č. 06/2002 evidentně není jen cenovým rozhodnutím ve smyslu zákona o cenách a zákona č. 265/1991 Sb., nýbrž i snahou o nahrazení právního předpisu, který byl jako neústavní zrušen nálezem


č. 231/2000 Sb. Jestliže však v uvedených položkách kromě cen Ministerstvo financí reguluje chování pronajímatelů a nájemců způsobem, který je vyhrazen zákonu a v jeho mezích při zachování základních práv a svobod i prováděcímu předpisu, jde současně o rozpor s čl. 4 odst. 1 a 2 Listiny. O tom, že je tak činěno nad rámec zákona o cenách, není na základě toho, co bylo uvedeno výše, pochyb. [...] Ústavní soud není cenovým orgánem a jeho úkolem v tomto řízení nebylo zjišťovat, u kolika nájemců je nájemné v pořádku či nikoli. Je přirozené, že nelze pro každý jednotlivý nájemní poměr jednoznačně stanovit, zda regulované nájemné je či není odpovídající (k tomu viz v jiných souvislostech zmíněný nález č. 43/2001 Sb.). Pokud však stát považuje za nutné regulovat cenu nájemného, je nutno upravit takový postup, aby pronajímatel měl možnost ve svém případě a pro svůj byt prokázat, že tomu tak skutečně je a pronajímání v jeho případě neplní funkce podnikatelské činnosti, nýbrž funkce, které náležejí sociálnímu státu. [...] Podle názoru Ústavního soudu mohou být měřítka, která se kladou na hodnocení akcí státu podle vnitrostátního ústavního pořádku, přísnější než měřítka, která používá Evropský soud pro lidská práva při hodnocení dodržování Úmluvy. Evropský standard v oblasti ochrany vlastnických práv a zákazu diskriminace se může podle Úmluvy jevit jinak, než podle pravidel Listiny pouze ve vztahu k vnitrostátním poměrům, kde Listina může stanovit vyšší nároky na jednání státu ve vztahu k jednotlivci. Současně je nutno zdůraznit, že bytová politika v každém státě může sledovat jiné cíle a že lze velmi obtížně srovnávat situaci v této oblasti v České republice a ve státech západní Evropy. Nic to ale nemění na jeho povinnosti poskytnout ochranu určité skupině vlastníků, když všichni vlastníci stejného druhu mají podle čl. 11 odst. 1 Listiny zaručeno, že jejich vlastnické právo bude upraveno především zákonem (nikoli cenovým rozhodnutím), a že bude mít stejný obsah a ochranu. [...] Ústavní soud proto konstatuje, že výměr č. 06/2002 je v rozporu s ústavním pořádkem, mezinárodními závazky České republiky a zákony jak z hlediska svého obsahu, tak i jemu odpovídající právní formy. Konkrétně došlo k porušení čl. 2 odst. 2 Listiny a čl. 2 odst. 3 Ústavy ve spojení s čl. 1, čl. 4 odst. 3 a 4 a čl. 11 odst. 1 Listiny a čl. 1 Dodatkového protokolu k Úmluvě ve spojení s čl. 14 Úmluvy, když Ministerstvo financí nerespektovalo svou zákonem vymezenou působnost v oblasti regulace cen a zasáhlo do oblasti regulace vyhrazené zákonům. Současně svým postupem diskriminovalo zvláštní skupinu vlastníků, aniž zde pro to byl zjištěn ,rozumný poměr‘ mezi použitými prostředky a sledovaným cílem s ohledem na dobu, která uplynula od roku 1989. Rovněž tak došlo při jeho vydání k překročení kompetence Ministerstva financí, které cenovým rozhodnutím upravilo i vztahy a definovalo pojmy, které by měly být vyhrazeny zákonům a prováděcím právním předpisům vydaným na jejich základě. Tím byly rovněž porušeny čl. 1 a 15 Ústavy, které zakotvují princip demokratického právní-

50


51

ho státu a ústavní princip dělby moci. Protože tak svým obsahem a funkcí výměr č. 06/2002 vlastní právní úpravu nahradil, byl Ústavní soud nucen jej s ohledem na jeho obsah a formu zrušit.“

(iv) Nález sp. zn. Pl. ÚS 2/03 ze dne 19. března 2003 (publikován pod č. 84/2003 Sb.) 188. Tímto nálezem Ústavní soud na návrh skupiny senátorů Parlamentu České republiky zrušil nařízení vlády č. 567/2002 Sb., kterým se stanoví cenové moratorium nájemného z bytů (blíže viz výše § 146 a násl. stanoviska). V odůvodnění svého rozhodnutí mimo jiné uvedl: „V souvislosti s výše uvedeným tak vyvstává otázka, jaký je tento stav, přesněji řečeno, v jaké výši – z právního hlediska – je nyní nájemné regulováno. Je možno vycházet z toho, že výměr MF č. 06/2002 pozbyl platnosti a účinnosti dnem 18. 12. 2002 a od uvedeného data nebránilo nic smluvním stranám sjednat si výši nájemného dohodou naopak jednostranné zvýšení nájemného ze strany pronajímatele již přípustné nebylo, protože u nájmu bytu se sice připouští jednostranné zvýšení nájemného, ovšem za předpokladu, že tak stanoví zvláštní právní předpis (§ 696 odst. 1 občanského zákoníku), který nyní ovšem chybí. Nelze opomenout ani další možnost, že by se některá ze smluvních stran obrátila ve věci nájemného na příslušný soud jednalo by se o případy sporu o výši nájemného, zejména kdyby se pronajímatel domáhal nájemného ve výši ,obvyklé‘ s odůvodněním, že nedošlo k dohodě o ceně (§ 671 odst. 1 občanského zákoníku) v takových případech by však nešlo o ,zvýšení‘ nájemného v pravém smyslu slova (k této problematice také viz níže). V tomto okamžiku lze vycházet z toho, že nájemné nebylo možno po zrušení výměru MF č. 06/2002 jednostranně zvyšovat, a pokud ke zvýšení došlo, mohlo by se tak stát na základě dohody obou stran, což je ovšem možnost spíše teoretická, a to nejen vzhledem ke krátkému časovému prostoru pro eventuální negociaci, ale zejména s ohledem na obecně známou aktuální ekonomickou nevýhodnost tohoto kroku z pohledu nájemce. [...] Za této situace skutečnost faktické obsahové shody nyní posuzovaného zásahu, tedy pokud jde o výši nájemného, s těmi, které byly v minulosti prohlášeny Ústavním soudem za protiústavní, s přihlédnutím k tomu, že k tomuto zásahu došlo opět ve formě podzákonného předpisu, vydaného přes rámec zákonného zmocnění, což bylo v předchozích případech rovněž shledáno Ústavním soudem protiústavním, zakládá protiústavnost z důvodů uvedených v citovaných nálezech, konkrétně z důvodu porušení čl. 2 odst. 2 Listiny a čl. 2 odst. 3 Ústavy ve spojení s čl. 1, čl. 4 odst. 3 a 4 a čl. 11 odst. 1 Listiny a čl. 1 Dodatkového protokolu k Úmluvě ve spojení s čl. 14 Úmluvy. Ústavní soud proto konstatuje, že nařízení vlády č. 567/2002 Sb., kterým se stanoví cenové moratorium nájemného z bytů, je v rozporu s ústavním pořádkem a mezinárodními závazky České republiky. Z tohoto důvodu byl Ústavní soud nucen je podle § 70 odst. 1 zákona o Ústavním soudu zrušit. Ústavní soud se ztotožňuje s názorem navrhovatelů, že došlo k porušení čl. 89 odst. 2 Ústavy, protože vláda byla ve svém konání


52

předchozími nálezy Ústavního soudu vázána, když rozhodné právní názory vyslovené ve shora citovaných nálezech byly dostatečným vodítkem i pro další postup vlády [...]. [...] K tomu, jen jako obiter dictum, Ústavní soud pokládá za potřebné uvést, že z právní úpravy provedené občanským zákoníkem vyplývá, že nájemné se sjednává zásadně dohodou, eventuálně se platí ve výši obvyklé v době uzavření smlouvy (§ 671 odst. 1 občanského zákoníku). Z toho pak vyplývá, že základem nájemního vztahu je buď skutečný nebo alespoň hypotetický konsensus obou smluvních stran kromě dalšího v otázce ceny (tj. nájemné stanovené dohodou nebo obvyklé, in eventum tržní). U nájemních smluv, u nichž bylo nájemné regulováno zejména maximální cenou, však vznikla specifická situace. Jak již Ústavní soud podrobně popsal v nálezu č. 528/2002 Sb., nájem bytu se transformoval z práva osobního užívání bytu, které se vyznačovalo tím, že mělo quasi vlastnický charakter, přičemž vznikalo přidělením bytu a výše úhrady v naprosté většině nevznikla na základě svobodné dohody smluvních stran, ale byla úředně stanovena [...]. Zmíněná transformace osobního užívání na ,klasický‘ nájem byla nedokonalá, neboť nájemní vztah si zachoval řadu rysů právního vztahu předchozího, což se projevilo jak vysokým stupněm ochrany nájemníků normami občanského práva, tak i regulací výše nájemného. Oba tyto faktory pak společně způsobily, že v řadě oblastí České republiky nelze hovořit o hypotetickém konsensu smluvních stran (spíše se často jedná o hlubokou disharmonii). Vzhledem k výše konstatované protiústavnosti právního stavu (a pro uvedená právní specifika nájemních smluv s ,regulovaným‘ nájemným), nebude-li do českého právního řádu zavedena ústavně konformní regulace nájemného, nezbude Ústavnímu soudu než dostát svým povinnostem, jež pro něj vyplývají z Ústavy, a alespoň v individuálních případech zajistit fungování principů vycházejících z ústavního pořádku České republiky, event. příslušných mezinárodních úmluv, i když takové řešení je nedostatečné, nesystémové a v podstatě jen provizorní, kdy jediným skutečným východiskem je evidentně přijetí příslušného právního předpisu ve smyslu předchozího nálezu Ústavního soudu.“

(v) Nález sp. zn. IV. ÚS 524/03 ze dne 23. září 2004 189. V tomto nálezu se Ústavní soud vyslovil k problematice výkladu pojmu „náhradní byt“ uvedeného v § 712 občanského zákoníku. Ústavní shrnul obsah napadených rozhodnutí obecných soudů takto: „Stěžovatel se ústavní stížností domáhal zrušení usnesení Krajského soudu v Brně [...], kterým bylo potvrzeno usnesení Okresního soudu v Prostějově [...]. Tímto usnesením soudu prvního stupně byl zamítnut návrh oprávněného (stěžovatele) na provedení exekuce vyklizením bytu. Soud prvního stupně dospěl k závěru, že náhradní byt, který nabídl stěžovatel a který podle exekučního titulu náleží povinné (vedlejší účastnici řízení), nesplňuje podmínky pro bytovou náhradu, protože se nejedná o byt zásadně rovnocenný bytu vyklizovanému. Umístěním, plošnou výměrou i kvalitou by jej sice bylo možno považovat za byt


zásadně rovnocenný, ale předepsané nájemné spolu s úhradami za služby představuje několikanásobek původního nájemného u vyklizovaného bytu, takže v tomto ohledu nelze hovořit o rovnocennosti nabízeného bytu. Regulované nájemné ve vyklizovaném bytě činilo v roce 1999 měsíčně 799 Kč; nájemné u nabízeného bytu by ovšem bylo spolu s úhradami za služby vyšší měsíčně o 2 896 Kč, což by při finanční situaci povinné (důchodkyně) znamenalo prudké zhoršení její životní úrovně. Soud prvního stupně uzavřel, že za situace, kdy by povinné bylo předepsáno vyšší nájemné než regulované, nelze takovou bytovou náhradu považovat za rovnocenný náhradní byt. K odvolání stěžovatele odvolací soud rozhodnutí soudu prvního stupně usnesením potvrdil a ztotožnil se s jeho závěry. Konstatoval, že z ustanovení § 712 odst. 2 občanského zákoníku (dále jen ,obč. zák.‘) vyplývá, že přiměřený náhradní byt by měl být podle místních podmínek zásadně rovnocenným bytu vyklizovanému, přičemž určujícími znaky jsou zejména rozloha, kvalita a vybavenost. Kvalitu přitom tvoří i ostatní podmínky nájemního vztahu a jednou z nich je i cena nájmu. Výše nájemného je tedy jedním z hledisek rozhodných pro závěr o zásadní rovnocennosti náhradního bytu. Jestliže soud prvního stupně učinil zjištění, že v daném případě by povinná musela hradit na nájemném a zálohách spojených s užíváním bytu částku o 2 900 Kč vyšší než doposud, a nepovažoval tedy z tohoto důvodu bytovou náhradu za rovnocennou, postupoval správně. Protože již z hlediska výše nájemného nebyla zajištěna pro povinnou rovnocenná bytová náhrada, nemusel odvolací soud zkoumat závěry soudu prvního stupně ohledně dalších kritérií.“

V odůvodnění nálezu potom Ústavní soud dále uvedl: „České nájemní právo bytů je postaveno na výrazné ochraně nájemníků. Tato skutečnost se projevuje zejména při zániku nájemního vztahu, a to jednak přesně vymezenými důvody, pro které lze soudně přivolit k výpovědi z nájmu bytu, jednak je ochrana nájemníků zajištěna tím, že nájemník není povinen se z bytu vystěhovat, dokud nemá zajištěnu odpovídající bytovou náhradu. Tato zvýšená ochrana je motivována zejména sociálními důvody, protože bydlení slouží k uspokojování jedné z nejzákladnějších lidských potřeb a jako taková má mnohaletou tradici. Nicméně jak již Ústavní soud několikrát konstatoval ve svých rozhodnutích, i když v poněkud jiné souvislosti, není přípustné přenášet sociální zátěž jedné skupiny lidí (nájemníci) na skupinou druhou (pronajimatelé). Zákonná úprava rozlišuje na základě kvantitativních a kvalitativních kritérií různé druhy náhradního bytu. Jedním z nich je právě tzv. přiměřený náhradní byt. Ten je zákonem definován jako bytová náhrada, která je podle místních podmínek vyklizovanému bytu zásadně rovnocenná. K interpretaci pojmů ,zásadní rovnocennost‘ a ,místní podmínky‘, použitých v ustanovení § 712 odst. 2 obč. zák., se Ústavní soud vyjádřil v nálezu, sp. zn. III. ÚS 114/94. Dospěl k závěru, že je nutné interpretovat je v tom smyslu, že na pronajímatele kladou povinnost vyvinout všechno úsilí, které lze od něj rozumně vyžadovat, aby zajistil náhradní byt, který se podle místních podmínek a podle všech v zákoně uvedených parametrů aproximativně nejvíce blíží vyklizova-

53


nému bytu. Restriktivním výkladem pojmu ,zásadní rovnocennost‘ za situace, kdy je v místních podmínkách obtížné či nemožné takový přiměřený náhradní byt zajistit, by totiž došlo k faktickému ,vyprázdnění‘ pronajimatelova práva dát nájemci výpověď. Restriktivní interpretace by vedla k eliminaci dispozičního práva pronajimatele jako vlastníka, čímž by byla dotčena jeho ústavně zaručená práva (čl. 4 odst. 4 Listiny). Z uvedeného vyplývá, že při posouzení, zda přiměřený náhradní byt je zásadně rovnocenný bytu vyklizovanému, je nutné všechna zákonná kritéria hodnotit komplexně, s přihlédnutím ke vzájemným vazbám a souvislostem (srov. usnesení Ústavního soudu, sp. zn. II. ÚS 63/01). Jak vyplývá ze spisu, který si Ústavní soud vyžádal od soudu prvního stupně, stěžovatel v průběhu vykonávacího řízení o vyklizení bytu nabídl povinné náhradní byt, který byl výměrou, kvalitou i vybavením zřejmě zásadně rovnocenným bytu vyklizovanému. Jediný důvod, proč obecné soudy neuznaly tuto bytovou náhradu jako zásadně rovnocennou, když odvolací soud se dalšími hledisky nezabýval, byla výše nájemného a úhrad za služby spojené s užíváním bytu. Stěžovatel sice nabízel povinné byt výměrou menší, kde by bylo stanoveno i nižší nájemné, nicméně povinná jej odmítla s tím, že se nejedná o rovnocenný byt. Stěžovatel přitom nabízel povinné náhradní byt s reálně nejnižším možným nájemným (jednalo se o obecní byt, navíc sociálního charakteru), ačkoliv se nejednalo o nájemné regulované, jako tomu bylo v bytě vyklizovaném. Vzhledem ke stávající situaci na trhu s byty, pronajimatel nemá možnost získat legální cestou jako bytovou náhradu byt s regulovaným nájemným. Ústavní soud opětovně zdůrazňuje, že nelze na pronajimatele přenášet sociální zátěž sociálně slabších osob, kterou by měl jinak nést stát. Způsob, jak vyřešit případnou finanční zátěž skupiny osob, pro kterou by uspokojování potřeby bydlení přinášelo nepřiměřené těžkosti, leží ve sféře státní pomoci osobám sociálně slabším (např. formou příspěvku na bydlení). Výše nájemného sice má význam při posuzování adekvátnosti bytové náhrady, avšak jen v tom smyslu, že musí odpovídat obvyklé ceně nájmu v daném místě a čase. Nelze proto za srovnatelnou považovat takovou výši nájemného, která přežívá z doby, kdy platila protiústavní úprava regulace nájemného. Okolnost, že dosud nebyla přijata zákonná úprava nájemného, která by vedla k jeho deregulaci, nemůže jít k tíži pronajímatelů. Deformace trhu s byty, způsobená dlouhodobým neřešením problému nájemních bytů s tzv. regulovaným nájemným, nemůže být dále konzervována judikaturou soudů. Je v rozporu s ústavními principy, jestliže se uměle např. soudními rozhodnutími vytváří nerovnost subjektů soukromoprávních vztahů. Nelze stavět do nerovného postavení nájemce bytů s tzv. regulovaným nájemným a nájemce bytů s neregulovaným nájemným, stejně jako nelze do nerovného postavení stavět pronajimatele, kteří vlastní domy s byty s tzv. regulovaným nájemným, proti pronajimatelům, kteří vlastní domy s byty s neregulovaným nájemným. Proto dosáhne-li pronajimatel exekučního titulu na vyklizení bytu s tzv. regulovaným nájemným, má právo se domoci exekučního vyklizení za stejných podmínek, jako pronajimatel, který dosáhl téhož u bytu s neregulovaným nájemným.

54


55

Na základě výše uvedených skutečností je na místě uzavřít, že obecné soudy porušily ustanovení čl. 36 odst. 1 Listiny, které zakotvuje právo na soudní ochranu, ale také čl. 90 Ústavy, který soudům ukládá, aby zákonem stanoveným způsobem poskytovaly ochranu právům, neboť stěžovateli odepřely realizovat oprávnění, vyplývající z exekučního titulu. Proto s ohledem na důvody shora vyložené bylo ústavní stížnosti stěžovatele vyhověno a dle § 82 odst. 3 písm. a) zákona č. 182/1993 Sb., o Ústavním soudu, ve znění pozdějších předpisů, bylo napadené rozhodnutí zrušeno.“

(vi) Usnesení sp. zn. IV. ÚS 162/04 ze dne 25. května 2005 (viz příloha E1) 190. Dané rozhodnutí se týkalo ústavní stížnosti proti rozhodnutí obecných soudů o odškodnění za nezákonné zbavení svobody stěžovatele. Ústavní soud se sice částečně ztotožnil s námitkami vznesenými stěžovatelem, napadená rozhodnutí však nezrušil, neboť odškodnění bylo stěžovateli mezitím poskytnuto ex gratia Ministerstvem spravedlnosti. V odůvodnění rozhodnutí Ústavní soud mimo jiné uvádí: „Česká republika patří ke státům, které překonaly dualistickou koncepci vztahu práva mezinárodního a práva vnitrostátního a inkorporovaly Úmluvu do svého právního řádu. K tomuto závěru vede znění čl. 10 Ústavy (tj. po novele úst. zákonem č. 395/2001 Sb.), k němuž se mj. vztahuje nález Ústavního soudu zveřejněný pod č. 403/2002 Sb. [...] Případný rozpor mezi Úmluvou a zákonem, na který Listina odkazuje, musí být řešen ve prospěch Úmluvy. [...] Vzhledem k tomu, že nároky na odškodnění podle Listiny (a jí provádějících zákonů) a požadavky Úmluvy se plně nekryjí, byť se částečně překrývají, je nutno s ohledem na konkrétní okolnosti případu věc posuzovat buď podle Listiny nebo podle Úmluvy, případně s přihlédnutím k základním právům zakotveným v obou předpisech. Pokud obecné soudy dospějí k závěru, že z hlediska obsahu nároku na odškodnění je národní zákonná úprava užší, musí přihlédnout k čl. 10 Ústavy a aplikovat čl. 5 odst. 5 Úmluvy, jež má přednost před zákonnou úpravou (jsou-li jinak podmínky aplikace čl. 5 odst. 5 v konkrétním případě splněny). Přitom je potřeba vzít v úvahu, že na rozdíl od čl. 36 odst. 3 Listiny, článek 5 odst. 5 Úmluvy má normativní povahu a je přímo aplikovatelný národními soudy. [...]“

(vii) Nález sp. zn. IV. ÚS 8/05 ze dne 1. června 2005 191. Na Ústavní soud se obrátili pronajímatelé s ústavní stížností proti rozhodnutím obecných soudů, jimiž byla zamítnuta jejich žaloba na vyklizení bytu proti vnučce zemřelé nájemkyně, která tvrdila, že na ni právo nájmu bytu přešlo na základě příslušných ustanovení občanského zákoníku. Ústavní soud rozhodnutí obecných soudů zrušil, přičemž v odůvodnění svého nálezu mimo jiné uvedl: „Na základě projednávané ústavní stížnosti byl Ústavní soud povolán rozhodnout, zda obecné soudy extremní interpretací ust. § 706 odst. 1


občanského zákoníku nezasáhly do vlastnického práva stěžovatelů, garantovaného ust. čl. 11 odst. 1 Listiny, kterému také nebyla v rozporu s čl. 36 odst. 1 Listiny poskytnuta soudní ochrana. Podle občanského zákoníku platí, že: ,Jestliže nájemce zemře a nejde-li o byt ve společném nájmu manželů, stávají se nájemci ... jeho děti, vnuci, rodiče, sourozenci, zeť a snacha, kteří prokáží, že s ním žili v den jeho smrti ve společné domácnosti a nemají vlastní byt.‘ (§ 706 odst. 1 věta první obč. z.). Z ústavního hlediska je toto zákonné ustanovení nutno chápat jako ustanovení omezující vlastnické právo, které je ústavně zakotveno v čl. 11 odst. 1 Listiny. Listina pro výklad ustanovení omezujících základní práva či svobody stanoví ústavní limit v čl. 4 odst. 4: ,Při používání ustanovení o mezích základních práv a svobod musí být šetřeno jejich podstaty a smyslu. Taková omezení nesmějí být zneužívána k jiným účelům, než pro které byla stanovena.‘ Součástí vlastnického práva je nepochybně jednoduchým právem garantovaná možnost vlastníka věc užívat podle své úvahy a vůle, nekolidují-li se zákonným zákazem (čl. 2 odst. 1 Listiny). Obsahem nájemního vztahu je v zásadě dočasné přenechání užívání věci (zde bytu) za úplatu. Ustanovení § 706 odst. 1 občanského zákoníku omezuje smluvní volnost vlastníka bytového domu užívání jeho věci. Účelem tohoto rozsáhlého omezení je ochrana faktických nájemníků, které pojila s nájemcem velmi úzká vazba, což se mj. projevilo tím, že s ním trvale žili před jeho smrtí, a kteří se tak spoléhali na zajištěnost své potřeby a nemohou ji ,ze dne na den‘ uspokojit jinak. Toto omezení však nesmí být zneužíváno k účelům jiným, např. k získání výhodného bydlení účelovým jednáním, jež naplní dikci, ale nikoli účel omezujícího ustanovení. Stěžovatelé se na obecné soudy obrátili s cílem dosáhnout vyklizení bytu, který měla fakticky užívat vnučka původní nájemnice, která však podle jim dostupných informací s původní nájemnicí trvale nežila. Toto své tvrzení doložili návrhem jim dostupných důkazů, kdy jak důkazy o užívání bytu, tak svědecké výpovědi osob žijících v domě ve své logické souvislosti přesvědčivě prokazovaly účelovost jednání žalované, v jejíž prospěch převážně svědčily osoby jí blízké. Ze spisu vyplývá, že svědectví, o něž se opřel obvodní soud, měla vyjma svědkyně B. (č.l. 23, svědkyně ale určuje za datum nastěhování vnučky červen 2001) povahu svědectví, které podala osoba blízká. Svědkyně N. (č.l. 31) je matkou žalované, svědek N., (č.l. 52) je druhem stěžovatelky. Svědek K. (č.l. 45), který podle vlastního tvrzení přiměl žalovanou ,k legalizaci faktického stavu‘, a který na rozdíl od žalované tvrdí, že se žalovaná nastěhovala do bytu už na jaře 2001, se s babičkou žalované v roce 1996 ,rozešel‘. Svědek B., který měl potvrdit přítomnost původní nájemnice během propustek, nebyl vyslechnut (č.l. 32 a č.l. 60). Za této situace bylo třeba jednotlivé svědecké výpovědi důkladně rozebrat a vyhodnotit, zejména přesně označit, které lze považovat za věrohodné a které nikoli, s uvedením důvodů takového hodnocení. Jen tehdy mohl závěr soudu dostát požadavkům čl. 36 odst. 1 Listiny garantujícím právo na spravedlivý proces, z hlediska jehož kautel má klíčový význam ust. § 157 odst. 2 o. s. ř., které umožňuje sledovat úvahy soudu a případně jim oponovat v případných opravných prostředcích.

56


Podle soudu by bylo nepodstatné, i kdyby se eventuálně zjistilo, že žalovaná se přistěhovala krátce před smrtí původní nájemnice. Tento způsob hodnocení důkazů s následnou mechanickou subsumpcí pod ustanovení § 706 odst. 1 občanského zákoníku zcela formalizuje podmínky zde uvedené. A zcela pomíjí úzce vymezený účel tohoto ustanovení, které je naopak třeba interpretovat v kontextu vyzařování principu ochrany vlastnictví (čl. 11 odst. 1 Listiny). Tak dochází k porušení čl. 4 odst. 4 Listiny. Tuto vadu neodstranil ani odvolací soud [...]. Ústavní soud konstatuje, že tento paušální přístup k hodnocení důkazů nelze akceptovat u žádného soudního rozhodnutí. Tím spíše jej nelze akceptovat v případě, kdy má být takto nedbale zjištěný skutkový stav podřazen pod ust. § 706 odst. 1 občanského zákoníku, které jak bylo vyloženo shora, významně omezuje základní vlastnické právo stěžovatelů k bytu. Takovým postupem je porušován nejen čl. 36 odst. 1 Listiny, ale cestou rozšíření účelu ust. § 706 odst. 1 občanského zákoníku (tj. v důsledku nerespektování čl. 4 odst. 4 Listiny) i čl. 11 odst. 1 Listiny, který poskytuje na ústavní úrovni ochranu vlastnickému právu. Z hlediska ústavnosti platí, že ani zavedená praxe není s to odůvodnit extenzivní výklad důvodů pro přechod nájmu, jímž jsou nad rámec zákona omezována vlastnická práva pronajímatelů. Pokud by takový výklad měl chránit právo na bydlení, pak musí Ústavní soud připomenout, že v nálezu ze dne 21. 6. 2000, sp. zn. Pl. ÚS 3/2000, konstatoval, že Evropská sociální charta sice zakotvuje právo na bydlení, avšak při kolizi tohoto práva s právy jinými je třeba takové střety poměřovat principy spravedlivé rovnováhy a proporcionality (srov. in Sbírka zákonů č. 231/2000 nebo Sb. n. u., sv. 18, str. 287). Při kolizi práva na bydlení, které je právem sociálním (na čemž nic nemění, že pramení z mezinárodního práva), s právem vlastnickým nutno aplikovat principy, které platí i ohledně jiných sociálních práv (srov. přiměřeně nález ze dne 3. 4. 1996, sp. zn. Pl. ÚS 32/95 in Sb. n. u., sv. 5, str. 215 nebo č. 112/1996 Sb.). Nelze přitom opomíjet, že náplň sociálních práv - na rozdíl od klasických práv základních - závisí na bohatství společnosti a na hospodářském vývoji, včetně výkyvů ekonomického cyklu. Tento rys, tedy ona podmíněnost, často vede k řazení sociálních práv do oblasti ústavního soft law (na rozdíl od klasických práv základních). V testu proporcionality a spravedlivé rovnováhy by například nemohlo vůči právu vlastnickému obstát ,právo‘ faktického nájemníka, který by se uchýlil pouze k soužití ,na oko‘ nebo by se nakrátko přestěhoval zcela účelově s úmyslem získat výhodné bydlení. Účelovost jednání může například vyplynout z porovnání podmínek, v nichž osoba žila před svým přestěhováním, o němž tvrdí, že bylo motivováno výhradně péčí o příbuzného. Ostatně i judikatura Nejvyššího soudu ČR tento požadavek naplňuje, kdy vychází ze stanoviska: ,I když u osob uvedených v § 706 odst. 1 větě první ObčZ se k přechodu práva nájmu bytu z hlediska naplnění znaku společné domácnosti nevyžaduje podmínka spotřebního společenství. Je třeba, aby jejich soužití v bytě s nájemcem mělo charakter trvalosti. Soužití se považuje za trvalé, jestliže tu jsou objektivně zjistitelné okolnosti svědčící o souhlasném úmyslu nájemce bytu a osoby s ním v jeho bytě žijící, žít v trvalém životním společen-

57


58

ství.‘ (srov. rozhodnutí ze dne 16. 1. 2001, sp. zn. 26 Cdo 1867/2000, in Soubor rozhodnutí NS ČR č. 42/2001). [...] Z hlediska čl. 4 odst. 4 a čl. 11 odst. 1 Listiny je nepřípustné, aby ust. § 706 odst. 1 občanského zákoníku poskytovalo ochranu zde vyjmenovaným příbuzným nájemníka, kteří tuto výjimečnou možnost využijí v rozporu s jeho úzce vymezeným účelem. Soudy jsou ústavně zavázány pečlivě prověřovat, zda osoba tvrdící splnění podmínek přechodu nájmu nezneužívá zákon na újmu vlastníka. To platí tím spíše, pokud od okamžiku začátku trvalého soužití do úmrtí uběhla krátká doba několika měsíců, v jejímž plynutí byl navíc původní nájemce převážně v péči nemocnic či jiných zdravotnických zařízení. Rozhodnutí obecných soudů se opírají o výklad práva, který nerespektuje ústavní ochranu vlastnického práva stěžovatelů a obecné soudy ke svým závěrům navíc dospěly na základě takového postupu při hodnocení důkazů, který je v rozporu s pravidly spravedlivého procesu. [...]“

(viii) Nález sp. zn. IV. ÚS 113/05 ze dne 7. září 2005 192. Tímto nálezem byl Ústavním soudem zrušen rozsudek odvolacího soudu, který potvrdil rozsudek soudu prvního stupně, jímž byla zamítnuta žaloba stěžovatelky proti nájemcům na vydání bezdůvodného obohacení, které jim vzniklo tím, že žalovaní bez právního důvodu užívali byt v domě stěžovatelky a za užívání tohoto bytu jí platili úhradu ve výši tzv. regulovaného nájemného z bytu II. kategorie. Ústavní soud mimo jiné konstatoval: „V projednávaném případě se stěžovatelka před obecnými soudy domáhala vůči vedlejším účastníkům vydání bezdůvodného obohacení, jež vedlejší účastníci měli získat na úkor stěžovatelky tak, že i přes poskytnutí náhradního bytu odmítli byt, k němuž skončilo jejich nájemní právo výpovědí, vyklidit. Podle Ústavního soudu nelze připustit výklad, podle kterého až do okamžiku přijetí rozhodnutí exekučního soudu o provedení výkonu rozhodnutí, dopadá na vztah mezi bývalým pronajímatelem a nájemcem ust. § 712a občanského zákoníku, tj. že do tohoto okamžiku je bývalý nájemce povinen pronajímateli platit nájemné stanovené vyhl. č. 176/1993 Sb., tedy tzv. regulované nájemné. Takový extenzivní výklad již ani nesleduje ochranu práva na bydlení, nýbrž chrání bydlení ,za vlastníkem dotovanou cenu‘, což je úvaha silně vykračující z rozumného výkladu práva na bydlení. Takový výklad podle Ústavního soudu nešetří podstatu a smysl ochrany vlastnického práva a ve svém důsledku představuje zcela neproporcionální omezení, ba dokonce vyvrácení vlastnického práva, které je nepřípustně omezováno už za trvání nájemního vztahu samotnou povahou a formou regulace výše nájemného, jak Ústavní soud v minulosti opakovaně judikoval (srov. nálezy ve věcech sp. zn. Pl. ÚS 3/2000, Pl. ÚS 8/02, Pl. ÚS 2/03). [...] Jinak řečeno, ust. § 712a občanského zákoníku je třeba vykládat tak, že dopadá na vztah mezi bývalým pronajímatelem a nájemcem pouze do okamžiku, než bývalý pronajímatel zajistil nájemci bytovou


59

náhradu. Je pak věcí důkazního řízení před obecnými soudy, aby vlastník bytu prokázal, k jakému okamžiku bytovou náhradu zajistil. Od tohoto okamžiku užívá bývalý nájemce byt bez právního titulu, přičemž tento vztah se již neřídí ust. § 712a občanského zákoníku. Po tomto okamžiku vzniká vlastníku bytu nárok na vydání bezdůvodného obohacení, jehož výše by měla odpovídat výši obvyklého nájemného v daném místě a čase. Obecnými soudy provedený výklad, nerespektující meze stanovené v čl. 4 odst. 4 Listiny, představuje neproporcionální omezení vlastnického práva vlastníka bytu, a je tedy v rozporu s čl. 11 odst. 1 Listiny.“

(ix) Nález sp. zn. IV. ÚS 611/05 ze dne 8. února 2006 193. V tomto nálezu se Ústavní soud zabýval ústavní stížností proti rozhodnutí obecných soudů, kterými byla zamítnuta žaloba stěžovatele na úhradu dlužného nájemného. Ústavní soud shrnul obsah napadených rozhodnutí obecných soudů a argumentaci stěžovatele následovně: „Napadeným rozsudkem Krajského soudu v Hradci Králové – pobočka v Pardubicích byl ve věci samé potvrzen rozsudek Okresního soudu v Pardubicích, jímž byla zamítnuta žaloba stěžovatele proti vedlejší účastnici, kterou se stěžovatel domáhal uhrazení částky 19.810,- Kč s příslušenstvím. Jak stěžovatel uvedl v ústavní stížnosti, této finanční částky se domáhal jako úhrady nájemného, a to za dobu od 1. 4. 2003 do 30. 9. 2003. Soudy však podle stěžovatele žalobu zcela zamítly, čímž mu nepřiznaly ani tzv. regulované nájemné. Přitom podle názoru stěžovatele vedlejší účastnice užívala byt v jeho vlastnictví, aniž měla postavení nájemníka a aniž by v období před tím byla členem družstva. Jinak řečeno, obecné soudy napadenými rozhodnutími nepřiznaly stěžovateli ani nárok na úhradu za užívání bytu ve výši odpovídající regulovanému nájemnému. Tím měl být stěžovatel znevýhodněn oproti drtivé většině ostatních vlastníků bytů v ČR, kterým je přiznávána úhrada za užívání bytu alespoň ve výši regulovaného nájemného. Stěžovatel se proto domnívá, že napadenými rozhodnutími obecné soudy porušily jeho ústavně zaručená základní práva, a to právo na rovnost před zákonem podle čl. 1 Listiny základních práv a svobod (dále jen ,Listina‘), rovnost vlastnického práva podle čl. 11 odst. 1 Listiny a právo na spravedlivý proces podle čl. 36 odst. 1 Listiny, čl. 6 Úmluvy o ochraně lidských práv a základních svobod (dále jen ,Úmluva‘) a čl. 14 Mezinárodního paktu o občanských a politických právech. s ohledem na to stěžovatel navrhl, aby Ústavní soud svým nálezem zrušil oba napadené rozsudky obecných soudů.“

Dále Ústavní soud uvedl: „Nelze však připustit takový výklad předchozích nálezů, jimiž Ústavní soud označil obsah a formu regulace nájemného za protiústavní a zrušil příslušné právní předpisy (srov. nálezy ve věcech sp. zn. Pl. ÚS 3/2000, Pl. ÚS 8/02, Pl. ÚS 2/03), který směřuje k popření ochrany vlastnického práva vlastníků bytů. Smyslem předchozích rozhodnutí


Ústavního soudu bylo odstranit z právního řádu neústavní omezení vlastnického práva pronajímatelů bytů, nikoliv fakticky zmrazit a petrifikovat protiústavní porušování vlastnických práv. Jak již Ústavní soud v nálezu sp. zn. IV. ÚS 524/03 (in Ústavní soud ČR: Sbírka nálezů a usnesení, sv. 34, nález č. 138, str. 387) uvedl, okolnost, že dosud nebyla přijata zákonná úprava nájemného, která by vedla k jeho deregulaci, nemůže jít k tíži pronajímatelů. Deformace trhu s byty, způsobená dlouhodobým neřešením problému nájemních bytů s tzv. regulovaným nájemným, nemůže být dále konzervována judikaturou soudů. Za situace nečinnosti zákonodárce jsou to proto obecné soudy, jejichž úkolem je zajistit ochranu práv (čl. 90 Ústavy ČR) a základních práv (čl. 4 Ústavy ČR) jednotlivce. Ve shora citovaných nálezech Ústavní soud naznačil i směr, jakým by se způsob výpočtu nájemného měl ubírat tak, aby byly splněny podmínky ústavní konformity. Jinak řečeno, závěry, k nimž v dané věci dospěly obecné soudy, nesledují ochranu samotného práva na bydlení vedlejší účastnice, nýbrž chrání bydlení ,za vlastníkem dotovanou cenu‘, což je úvaha silně vykračující z účelu a smyslu uvedených nálezů Ústavního soudu a z ústavně aprobovaného omezení vlastnického práva v jeho obsahové komponentě práva na požívání plodů vlastněné věci. Ve svých důsledcích naopak soudy odepřely poskytnout ochranu vlastnickému právu, resp. této jeho komponentě. Podle Ústavního soudu je na obecných soudech, aby naplnily podmínku čl. 4 odst. 2 Listiny, podle které mohou být meze základních práv stanoveny pouze zákonem, a při nečinnosti zákonodárce vyplnily mezeru v právním řádu svou judikaturou, kterou lze v takovém případě považovat za zákon v materiálním smyslu. Obecné soudy nemohou odepřít ochranu základnímu právu poukazem na mezeru v právním řádu, ale naopak jsou povinny ochranu základnímu právu důsledně poskytnout. A to současně takovým způsobem, kterým budou chránit podstatu a smysl vlastnického práva (v daném případě vlastnického práva k bytu), jak to má na mysli ustanovení čl. 4 odst. 4 Listiny. Ústavní soud proto dopěl k závěru, že v daném případě obecné soudy nerespektovaly ustanovení čl. 4 odst. 4 Listiny, když mechanicky akceptovaly mezeru v právním řádu ČR, čímž zároveň nepřípustně omezily, ba popřely, stěžovatelovo vlastnické právo v jeho komponentě požívat plodů vlastnictví, jehož ochranu garantuje čl. 11 odst. 1 Listiny. S ohledem na shora uvedené Ústavní soud ústavní stížnosti podle ustanovení § 82 odst. 2 písm. a) zákona č. 182/1993 Sb., o Ústavním soudu, ve znění pozdějších předpisů, vyhověl a napadená rozhodnutí obecných soudů podle ustanovení § 82 odst. 3 písm. a) citovaného zákona zrušil.“

60


61

(x) Nález sp. zn. Pl. ÚS 20/05 ze dne 28. února 2006 (publikován pod č. 252/2006 Sb.) 194. Tímto nálezem Ústavní soud zamítl návrh Městského soudu v Praze na zrušení § 696 odst. 1 občanského zákoníku a odmítl návrh téhož soudu na zrušení § 685-716 občanského zákoníku (s výjimkou ustanovení prvně jmenovaného). V úvodu odůvodnění nálezu shrnul Ústavní soud argumentaci navrhovatele: „Navrhovatel se v souladu s čl. 95 odst. 2 Ústavy České republiky domáhal, aby Ústavní soud vydal nález, kterým zruší zvláštní ustanovení o nájmu bytu, oddílu čtvrtého, hlavy sedmé, části osmé zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějších novel (§ 685 až § 716 OZ). Uvedl, že v právní věci žalobce Ing. arch. T. Z., zast. Mgr. S. N., advokátem, proti žalované R. P., rozhodl Obvodní soud pro Prahu 5 rozsudkem ze dne 23.4.2004, č.j. 6 C 392/2003-27, tak, že zamítl žalobu s návrhem na zaplacení částky 3 668,- Kč s příslušenstvím. V této věci žalobce jako pronajímatel domu, v němž je žalovaná nájemkyní bytu, požadoval nájemné ve výši obvyklé podle § 671 odst. 1 obč. zákoníku, protože podle jeho tvrzení nebyla výše nájemného nikdy dohodnuta a do 19.3.2003 byla pouze úředně stanovena právním předpisem, který však byl zrušen nálezy Ústavního soudu. Podle soukromého znaleckého posudku výše obvyklého nájemného činí 4 839,Kč, žalovaná však za měsíc červenec roku 2003 žalobci zaplatila toliko částku 1 171,- Kč, proto se žalobce domáhá doplacení rozdílu. Po provedeném dokazování soud I. stupně dovodil, že návrh není důvodný, přičemž vycházel ze zjištění, že žalovaná užívá byt na základě dohody o užívání bytu uzavřené dne 2.5.1990. Částka 1 171,- Kč, zaplacená na nájemném v červenci 2003, odpovídá nájemnému naposledy stanovenému vyhl. č. 176/1993 Sb. Uvedená zjištění soud I. stupně zhodnotil dle ust. § 696 odst. 1 OZ a vyslovil, že s ohledem na skutečnost, kdy v současné době neexistuje žádný právní předpis, který by ve smyslu tohoto ustanovení stanovil možnost zvýšení nájemného za užívání bytu, když obecná ustanovení obč. zákoníku týkající se nájmu aplikovat nelze, není požadavek žalobce na placení obvyklého nájemného důvodný, je třeba vycházet z naposledy určené výše nájemného dle vyhl. č. 176/1993 Sb. Žalobce proti rozsudku podal odvolání, v němž namítal, že rozhodnutí je v rozporu se závěry Ústavního soudu uvedenými v jeho rozhodnutích č. 231/2000 Sb., č. 528/2002 Sb. a č. 84/2003 Sb., neboť soud I. stupně poskytl ochranu protiústavnímu stavu, a že měl soud I. stupně věc předložit Ústavnímu soudu s návrhem na zrušení ustanovení zákona, které rozpor s Ústavou zakládá, tedy ustanovení § 696 OZ. Dle žalobce je napadené rozhodnutí v rozporu nejen s ústavně právními předpisy, ale také v rozporu se samotným zákonem; vyhl. č. 176/1993 Sb. totiž nebyla prováděcím právním předpisem k obč. zákoníku, ale předpisem vydaném na základě zákona o cenách č. 526/1990 Sb. Ustanovení § 696 odst. 1 OZ nikdy nebylo naplněno, což také konstatoval Ústavní soud ve svém nálezu. Proto podle žalobce nelze § 696 OZ aplikovat, neexistuje-li právní norma jej provádějící, a soud měl postupovat podle § 671 odst. 1 OZ a výši nájemného stanovit jako nájemné obvyklé. Odvolací soud, po opakování některých důkazů, dospěl k závěru, že je namístě postupovat podle § 109 odst. 1 písm. c) obč. soudního řádu.


Z provedeného dokazování totiž vyplývá, že v daném sporu nejde o stanovení nájemného jako podmínky uzavření nové nájemní smlouvy k bytu, kdy by bylo možno při neexistenci prováděcí speciální právní úpravy předpokládané ustanovením § 696 odst. 1 vycházet z obvyklého nájemného dle § 671 odst. 1 OZ. Nájemní smlouva byla totiž mezi právním předchůdcem žalobce a žalovanou řádně uzavřena, a to včetně nájemného určeného dříve platnou vyhláškou o nájemném, která upravovala též regulaci nájemného. Žalobce, jako právní nástupce předchozího vlastníka, vstoupil do všech práv a povinností pronajímatele, která vyplývají z uzavřené nájemní smlouvy. Na tomto závěru nic nemění skutečnost, že vyhl. č. 176/1993 Sb., jakož i další regulační předpisy, byly Ústavním soudem zrušeny. V daném sporu je třeba posoudit nárok žalobce jako nárok na jednostranné zvýšení dříve řádně stanoveného nájemného, a jelikož se jedná o právní posouzení věci, soud v tomto směru není vázán návrhem žalobce, který uvedenou aplikaci práva odmítá. Z tohoto důvodu soud I. stupně správně rozhodoval dle § 696 odst. 1 OZ, dospěl však k chybnému právnímu závěru, pokud dovodil, že žalobu je třeba pro nedostatek právní úpravy k ustanovení § 696 OZ zamítnout. Navrhovatel dále poukazuje, že podle § 493 OZ nelze závazkový vztah měnit bez souhlasu jeho stran, pokud obč. zákoník nestanoví jinak. Podle § 696 odst. 1 OZ způsob výpočtu nájemného, úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu, způsob jejich placení, jakož i případy, ve kterých je pronajímatel oprávněn jednostranně zvýšit nájemné, úhradu za plnění poskytovaná s užíváním bytu, a změnit další podmínky nájemní smlouvy, stanoví zvláštní právní předpis. Z těchto ustanovení vyplývá, že obč. zákoník zařazuje nájemní vztahy k bytu mezi výjimečné závazkové vztahy, u kterých může docházet ke změně závazků i na základě jednostranného právního úkonu věřitele (pronajímatele). Uvedená výjimečnost v právech pronajímatele je na druhé straně vyvážena tím, že nájemce požívá zvýšené ochrany vyplývající ze zvláštní úpravy práv a povinností z nájmu bytu (např. omezení výpovědi jen ze zákonem stanovených důvodů, pouze s přivolením soudu a v zákonných případech též za náhradu). Podle názoru navrhovatele nelze přitom ustanovení § 696 odst. 1 OZ vykládat tak, že při neexistenci zvláštního právního předpisu je třeba žalobu o zaplacení zvýšeného nájemného zamítnout, protože takovým postupem by soud poskytl ochranu protiústavnímu stavu, který byl konstatován ve všech výše citovaných nálezech Ústavního soudu. Tím by byl porušen základní ústavní princip zakotvený v čl. 90 Ústavy ČR, podle něhož jsou soudy povolány především k tomu, aby zákonem stanoveným způsobem poskytovaly ochranu právům. Podle něj je nutno navíc vycházet ze zásady, že v občanskoprávních vztazích nelze zásadně odmítnout ochranu subjektivním právům s poukazem na neexistující právní normy, soud je povinen svým rozhodnutím poskytnout spravedlivou ochranu právům pronajímatele, který se domáhá zvýšení regulovaného nájemného. Navrhovatel, v pozici odvolacího soudu, se zabýval tím, zda lze daný spor řešit za pomoci analogie zákona (§ 853 OZ), popřípadě analogie práva, a vycházel i z názoru pléna Ústavního soudu vyjádřeného v rozhodnutí č. 21/1996. Přitom navrhovatel dovodil, že při neexistenci přímého prováděcího zákonného předpisu k ustanovení § 696 odst. 1

62


OZ nelze v daném případě analogicky použít ani obecná ustanovení obč. zákoníku o nájemní smlouvě (§ 663 – § 684) ani obecná ustanovení o závazkovém právu (část osmá, hlava první OZ) a ani ustanovení dalších občanskoprávních předpisů, neboť žádný z nich neupravuje podmínky, za kterých by bylo možno bez předchozí dohody jednostranně měnit výši úplaty z nájemní smlouvy. Shodně se soudem I. stupně navrhovatel dovodil, že nelze postupovat ani dle zák. č. 526/ /1990 Sb., o cenách, neboť tento zákon nestanoví žádné podmínky, za kterých by bylo možno posuzovat platnost jednostranného právního úkonu pronajímatele směřujícího ke zvýšení nájemného. Takové podmínky by mohl určit pouze příslušný občanskoprávní předpis, přičemž odvolací soud plně odkázal na právní rozbor, který v této otázce uvedl Ústavní soud v nálezu č. 528/2002 Sb. V tomto směru navrhovatel uzavřel, že ani za pomoci analogie nelze daný spor řešit. Navrhovatel proto navrhl, aby stávající protiústavní situace byla řešena tím, že Ústavní soud zruší zvláštní část obč. zákoníku (§ 685 – § 716 OZ), která upravuje práva a povinnosti z nájmu bytu. Provázanost celé právní úpravy o nájmu bytu přitom nedovoluje, aby bylo navrženo zrušení pouze některého ustanovení, např. ustanovení § 696 odst. 1 OZ. Toto ustanovení představuje výjimku stanovenou na ochranu práv pronajímatele, které je vyváženo zvýšenou ochranou práv nájemníka při ukončení nájmu. Podle názoru navrhovatele je stávající právní úprava nájmu bytu při absenci prováděcí právní úpravy k ustanovení § 696 odst. 1 OZ nerovnovážná a jednostranně zvýhodňuje postavení nájemce. Je proto v rozporu s principem rovné ochrany vlastnictví (čl. 11 odst. 1 věta druhá Listiny základních práv a svobod, dále jen ,Listina‘), jakož i v rozporu se zásadou, že nucené omezení vlastnického práva je možné ve veřejném zájmu, a to na základě zákona a za náhradu (čl. 11 odst. 4 Listiny). Současně navrhovatel zdůrazňuje, že za protiústavní nepokládá samotný obsah zvláštních ustanovení o nájmu bytu, nýbrž mezeru v zákonodárství spočívající v tom, že ani ve lhůtě stanovené nálezem č. 231/2000 Sb. a dokonce ani v dalších již více než 3 letech nebyla přijata ustanovením § 696 odst. 1 OZ předpokládaná právní úprava. Navrhovatel si je vědom závažnosti svého návrhu, není však v daném sporu kompetentní řešit, zda a jaké společenské dopady by mohl mít jeho návrh v oblasti sociální, ekonomické apod. K tomu dodává, že v konkrétním případě by zrušení celé zvláštní právní úpravy o nájmu bytu sice nadále neumožňovalo, aby se žalobce domohl po žalované zaplacení vyššího nájemného, než jaké bylo dříve stanoveno. Nerovnost práv a povinností z předmětného nájemního vztahu k bytu by však byla odstraněna, neboť veškerá práva a povinnosti vyplývající z nájemní smlouvy k bytu by bylo nutno podřadit obecné právní úpravě nájemní smlouvy, jakož i obecné úpravě závazkových vztahů a obecným ustanovením občanského zákoník u. Případné excesy při výkonu práv a povinností z nájemní smlouvy by bylo nutno u soudu řešit tak, jak je tomu u ostatních nájemních smluv. Protože soulad jednotlivých ustanovení obč. zákoníku s Listinou je oprávněn kvalifikovaně posoudit pouze Ústavní soud, podal Městský soud v Praze podle čl. 95 odst. 2 Ústavy a § 64 odst. 3 zák. č. 182/1993 Sb., o Ústavním soudu, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „zákon

63


o Ústavním soudu“) tento návrh na zrušení zvláštních ustanovení o nájmu bytu.“

Své rozhodnutí ve věci odůvodnil Ústavní soud mimo jiné takto: „K argumentaci obecných soudů, že je jim znemožněno ve smyslu čl. 90 a čl. 95 Ústavy plnit své základní povinnosti, ke kterým jsou povolány, tj. poskytovat ,ochranu právům zákonem stanoveným způsobem‘, Ústavní soud podotýká, že za situace, kdy se souhlasem vlády i Parlamentu existují vedle sebe dlouhodobě dvě skupiny vlastníků nájemních bytů, jedna s tržním příjmem z nájmů a druhá z minulosti administrativně určeným nájmem, který je odhadem několikrát menší, a kdy se právní vztahy v obou těchto skupinách opírají o právní úpravu obsaženou v platném obč. zákoníku; pak za přispění principů obsažených v myšlenkových konstrukcích tvořících nosné rozhodovací důvody ve zmíněných nálezech mají podle přesvědčení Ústavního soudu obecné soudy dostatek platné právní úpravy, aby rozhodly a poskytly ochranu základním právům účastníků, kteří před ně přinesli svůj spor. Na základě těchto skutečností Ústavní soud, v připomenuté roli ochránce ústavnosti, nemůže svoji funkci omezit na pouhou pozici ,negativního‘ zákonodárce a musí, v rámci vyváženosti jednotlivých složek moci charakteristických pro právní stát založený na úctě k právům a svobodám člověka a občana (čl. 1 odst. 1 Ústavy ČR), vytvořit prostor pro zachování základních práv a svobod. Jde tedy o to, že obecné soudy, i přes absenci předvídané konkrétní úpravy, musí rozhodnout o zvýšení nájemného, a to v závislosti na místních podmínkách tak, aby nedocházelo k diskriminacím výše zmíněným. Vzhledem k tomu, že v takových případech půjde o nalézání a aplikaci jednoduchého práva, což Ústavnímu soudu, jak opakovaně ve své judikatuře zdůrazňuje, nepřísluší, zdržuje se toho, aby nabízel konkrétní rozhodovací postup a nahrazoval tak poslání soudů obecných. Pouze uvádí, že je nutno se vyvarovat libovůle; rozhodnutí se musí zakládat na racionální argumentaci a důkladném uvážení všech okolností případu, použití přirozených zásad a zvyklostí občanského života, závěrů právní nauky a ustálené ústavně konformní soudní praxe. Pozornost si zaslouží i druhá rovina navrhovatelových námitek založená na tvrzení o protiústavní mezeře v zákonodárství spočívající v tom, že dosud nebyla přijata předpokládaná právní úprava. Jako důsledek nečinnosti zákonodárného sboru může vyvolat protiústavní stav, a to tehdy, je-li zákonodárce povinen přijmout určitou zákonnou úpravu, neučiní tak a tím zasáhne do právem – ústavou chráněného zájmu. Přitom povinnost pro zákonodárce může vyplývat jak přímo z ústavněprávní úrovně (např. v zajištění realizace základních práv a svobod nebo v jejich ochraně), tak i z úrovně ,obyčejných‘ zákonů, v nichž si tuto povinnost expressis verbis sám uložil. Je známo, že v činnosti ústavních soudů byla rozvinuta ochrana proti nečinnosti zejména u německého Spolkového ústavního soudu. Též v České republice se ústavní soudnictví problematice mezer dotklo (srov. nález ve věci sp. zn. Pl. ÚS 48/95, nález ve věci sp.zn. Pl. ÚS 36/01; v odůvodnění posléze uvedeného nálezu Ústavní soud za protiústavní považuje takové opomenutí zákonodárce, jež má za následek ústavně neakceptovatelnou nerovnost). Lze tedy uzavřít, že za určitých podmínek jsou důsled-

64


ky mezery (chybějící právní úpravy) protiústavní, zejména tehdy, když zákonodárce se rozhodne, že určitou oblast upraví, tento úmysl v zákoně vysloví, avšak předvídanou regulaci nepřijme. Stejný závěr platí i v případě, kdy parlament deklarovanou úpravu přijal, avšak tato byla zrušena proto, že nesplňovala ústavní kriteria a zákonodárce nepřijal ústavně konformní náhradu, ačkoliv mu k tomu ústavní soud poskytl dostatečnou lhůtu (18 měsíců). Navíc zůstal nečinný i po uplynutí této lhůty a nezbytnou právní úpravu nepřijal dodnes (ani po více než 4 letech). Vztah mezi zákonodárnou a moci soudní vyplývá z dělby moci ve státě, tak jak je zachycena v ústavě. Materiální přístup výkladu nás vede nutně k závěru, že tato dělba není sama sobě účelem, ale sleduje účel vyšší. Od samého počátku svého vzniku byla ústavním zákonodárcem podřízena idei, jejímž základem je především služba občanovi a společnosti. Každá moc má sklon k sebestřednosti, bytnění a korupci; absolutní moc ke korupci nekontrolovatelné. Jestliže některá ze složek moci přestoupí ústavní rámec svého vymezení, svoji pravomoc, nebo naopak neplní své úkoly a tím brání v řádném fungování druhé (v posuzovaném případě soudní moci), musí nastoupit kontrolní mechanismus brzd a vyvažování, který je do systému dělby zabudován. Hlavní úkol soudní moci definuje Ústava takto: ,Soudy jsou povolány především k tomu, aby zákonem stanoveným způsobem poskytovaly ochranu právům.‘ (čl. 90) a ,Základní práva a svobody jsou pod ochranou soudní moci.‘ (čl. 4). Ze stejného ústavního rámce demokratického právního státu vyplývá pozice Ústavního soudu: ,Ústavní soud je soudním orgánem ochrany ústavnosti.‘ (čl. 83). Podrobíme-li argumentaci Nejvyššího soudu analýze ve světle těchto pravidel, docházíme k závěru, že Nejvyšší soud i další obecné soudy chybují, pokud odmítají poskytnout ochranu právům fyzických a právnických osob, které se na ně obrátily se žádostí o spravedlnost, pokud jejich žaloby zamítaly pouze s formalistickým odůvodněním a odvoláním se na nečinnost zákonodárce (neexistenci příslušné právní úpravy), a to poté, co jim Ústavní soud, jako ochránce ústavnosti a její kontroly, otevřel svými rozhodnutími cestu. Ústavní soud opakovaně prohlásil stav nerovného postavení jedné skupiny vlastníků nájemních bytů a domů za diskriminační a protiústavní. Dlouhodobou nečinnost Parlamentu ČR pak za neslučitelnou s požadavky právního státu. Ústavní soud se stal z vůle ústavního zákonodárce odpovědným za dodržování ústavního pořádku v České republice, a proto nehodlá rezignovat na tuto svoji povinnost, k plnění povinností povolává i obecné soudy a odmítá spoléhat pouze na tlak Evropského soudu pro lidská práva, a proto rozhodl, jak je ve výroku č. I. uvedeno. Ve vztahu k vlastnímu návrhu po provedeném řízení Ústavní soud konstatuje, že nejsou dány důvody ke zrušení ustanovení § 696 odst. 1 obč. zákoníku, neboť toto ustanovení není, samo o sobě, v rozporu s čl. 11 odst. 1 věta druhá Listiny ani s čl. 11 odst. 4 Listiny, a proto návrh Městského soudu v Praze podle § 70 odst. 2 zákona č. 182/1993 Sb., o Ústavním soudu, ve znění pozdějších předpisů, zamítl (výrok II.).“

65


66

(xi) Nález sp. zn. I. ÚS 717/05 ze dne 21. března 2006 195. Tímto nálezem Ústavní soud vyhověl ústavní stížnosti v části namířené proti rozhodnutí Nejvyššího soudu, kterým: „bylo odmítnuto pro nepřípustnost dovolání stěžovatele proti rozsudku Krajského soudu v Hradci Králové – pobočka v Pardubicích. Tímto rozsudkem soudu druhé instance byl v rámci odvolacího řízení potvrzen rozsudek Okresního soudu v Pardubicích, jímž byla zamítnuta žaloba stěžovatele na určení, že nájemní smlouva uzavřená dne 13. 10. 1995 mezi P. s. n., spol. s r. o. jako pronajímatelem a J. P. jako nájemcem je v ustanovení, které zní ,Nájemce se zavazuje platit pronajímateli měsíčně nájemné a zálohy na služby, uvedené v rozpisu plateb, který je přílohou této smlouvy, a může být pozměněn podle platných vyhlášek a podle nárůstu cen služeb spojených s provozem domu‘, neplatná. Rovněž pak byl rozsudkem soudu první instance zamítnut i návrh stěžovatele na určení, že nájemné za užívání bytu, který je předmětem výše uvedené nájemní smlouvy, činí částku ve výši 4.500 Kč měsíčně, a to počínaje dnem 1. 4. 2003.“

K námitce porušení ústavně zaručených základních práv a svobod Ústavní soud uvedl: „V daném případě proto Nejvyšší soud ČR při posuzování přípustnosti dovolání přehlédl právě shora popsaný význam ochrany základních práv stěžovatele, pokud dospěl k závěru, že dovolání není přípustné, nehledě k tomu, že jeho závěr byl vadný z pohledu dřívější judikatury Ústavního soudu k regulaci nájemného, která byla v době rozhodování Nejvyššího soudu ČR závazná pro všechny orgány a osoby podle čl. 89 odst. 2 Ústavy ČR. Jestliže tedy ani Nejvyšší soud ČR neposkytl ochranu základním právům stěžovatele, pokračoval v jejich porušení, jež bylo založeno rozhodnutím soudu prvního stupně. Ústavní soud má proto za to, že je nyní na Nejvyšším soudu ČR, aby po zrušujícím nálezu Ústavního soudu dovolání připustil a naplnil tak oba shora uvedené požadavky, tedy aby poskytl ochranu základním subjektivním právům stěžovatele a současně v rovině jednoduchého práva položil základ pro sjednocení judikatury obecných soudů, pokud jde o soudcovské ,dotvoření‘ práva v oblasti stanovení ústavně konformní výše nájemného. Ústavní soud dodává, že otázku neplatnosti ustanovení nájemní smlouvy o výši nájemného je třeba řešit jako otázku předběžnou, nicméně k formě petitu týkajícího se stanovení nájemného se musí vyjádřit právě z důvodu své povinnosti sjednocovat judikaturu obecných soudů právě Nejvyšší soud ČR. Ovšem vzhledem k absenci judikatury k této otázce a tedy existenci právní nejistoty nejen stěžovatele, nelze připustit, aby Nejvyšší soud ČR jen z důvodu formy žaloby dospěl k zamítavému rozsudku. Naopak, pokud se nebude stěžovatelem užitý petit shodovat s představou dovolacího soudu, musí být stěžovateli poskytnuta možnost úpravy petitu v dalším řízení před obecnými soudy. Tento požadavek plyne z priority ochrany základního práva stěžovatele vlastnit majetek.


67

S ohledem na shora uvedené Ústavní soud ústavní stížnosti podle ustanovení § 82 odst. 2 písm. a) zákona č. 182/1993 Sb., o Ústavním soudu, ve znění pozdějších předpisů, zčásti vyhověl a napadené usnesení Nejvyššího soudu ČR podle ustanovení § 82 odst. 3 písm. a) citovaného zákona zrušil. Za shora uvedené situace pak Ústavní soud odmítl návrh stěžovatele směřující proti rozsudkům Okresního soudu v Pardubicích a Krajského soudu v Hradci Králové – pobočky v Pardubicích podle § 43 odst. 1 písm. e) zákona č. 182/1993 Sb., o Ústavním soudu, ve znění pozdějších předpisů, neboť – jak uvedeno shora – nyní bude nejprve na dovolacím soudu, aby se rozhodnutími soudu prvního a druhého stupně znovu v dovolacím řízení zabýval.“

196. V následném řízení Nejvyšší soud zrušil příslušná rozhodnutí podřízených soudů v části týkající se zamítnutí návrhu na určení výše nájemného a v části týkající se nákladů řízení a věc vrátil soudu prvního stupně k dalšímu řízení (rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 1039/2006 ze dne 31. srpna 2006). (xii) Nález sp. zn. I. ÚS 489/05 ze dne 6. dubna 2006 197. Stěžovatel v podané ústavní stížnosti napadal rozhodnutí obecných soudů vydaná ve sporu, v němž se domáhal zaplacení peněžní částky představující rozdíl mezi obvyklým a regulovaným nájemným z bytu. Ústavní soud napadená rozhodnutí zrušil a v odůvodnění svého nálezu mimo jiné konstatoval: „K porušení práva na soudní ochranu – a v konečném důsledku též k porušení práva na ochranu majetku ve smyslu čl. 11 odst. 1 Listiny – došlo postupem obecných soudů, když tyto zamítly stěžovatelovu žalobu s odkazem na neexistenci prováděcího zákona předvídaného v § 696 odst. 1 obč. zákoníku, tj. předpisu umožňujícího jednostranné zvýšení nájemného právním úkonem pronajímatele, v konečných důsledcích vedoucího k odstranění regulace nájemného z bytů. Ústavní soud si je vědom, že jde o sociálně nepochybně citlivou záležitost, při neexistenci státem podporovaného ,sociálního bydlení‘, která má své kořeny hluboko v éře totalitního systému a podrobně k této problematice zaujal stanovisko v nálezu ve věci sp.zn. Pl. ÚS 20/05 (na jehož odůvodnění odkazuje [...]). V tomto nálezu Ústavní soud poprvé ve svém dlouholetém úsilí o odstranění závadného stavu v oblasti nájemného poukázal ve výrokové části I. svého rozhodnutí na přímou odpovědnost státu – Parlamentu za protiústavní stav v oblasti regulovaného nájemného a na to navazující nosnou myšlenku, podle níž obecné soudy, i přes absenci předvídané konkrétní úpravy, musí rozhodnout o zvýšení nájemného, a to v závislosti na místních podmínkách tak, aby nedocházelo k diskriminaci. Přitom je nutno se vyvarovat libovůle a rozhodnutí se musí zakládat na racionální argumentaci a důkladném uvážení všech okolností případu, použití přirozených zásad a zvyklostí občanského života, závěrů právní nauky a ustálené ústavně konformní soudní praxe. Není přípustné, aby soud odmítl rozhodnutí z důvodu „mlčení, nejasnosti či nedostatečnosti zákona“; takový případ by byl odmítnutím spravedlnosti – denegatio iustitiae. K tomuto závěru Ústavní soud dodává, že při rozhodování o výši nájemného bude obec-


68

ný soud konstitutivním rozhodnutím (pro futuro) dotvářet objektivní právo (v tomto směru je správná premisa obvodního soudu, že se nelze domáhat zaplacení rozdílu mezi obvyklým a regulovaným nájemným za dobu minulou). Vzhledem k mimořádnosti tohoto postupu, založeného výrokem I. nálezu sp. zn. Pl. ÚS 20/05, musí dát soud účastníkům dostatek prostoru pro seznámení s principy jím dotvářeného práva a k využití adekvátních instrumentů, včetně eventuální změny žalobního petitu i možnosti uzavřít smír. V tomto smyslu se musí žalobci dostat od obecného soudu vhodného poučení, a to i nad rámec obecné poučovací povinnosti zakotvené v § 5 obč. soudního řádu. Jak již bylo uvedeno, výrokem I. nálezu sp.zn. Pl. ÚS 20/05 [„Dlouhodobá nečinnost Parlamentu České republiky spočívající v nepřijetí zvláštního právního předpisu vymezujícího případy, ve kterých je pronajímatel oprávněn jednostranně zvýšit nájemné, úhradu za plnění poskytovaná s užíváním bytu, a změnit další podmínky nájemní smlouvy, je protiústavní a porušuje čl. 4 odst. 3, čl. 4 odst. 4 a čl. 11 Listiny základních práv a svobod a čl. 1 odst. 1 Dodatkového protokolu č. 1 k Úmluvě o ochraně lidských práv a základních svobod.“] byla zdůrazněna odpovědnost státu za újmu vzniklou nepřijetím předvídané právní úpravy. Z toho plyne, že pokud pronajímatelův důvodný nárok nebude v plné míře uspokojen, nezbude mu jiná cesta, než uplatnit vůči státu požadavek na náhradu škody.“

(xiii) Usnesení sp. zn. III. ÚS 217/06 ze dne 8. června 2006 (viz příloha E2) 198. Stěžovatelka – pronajímatelka bytu – se žalobou namířenou proti nájemnici domáhala zaplacení částky, která měla představovat rozdíl mezi původním nájemným a nájemným zvýšeným podle cenového výměru č. 2/2002. Soud prvního stupně její stížnost zamítl s tím, že tento konkrétní výměr sám o sobě jednostranné zvýšení nájemného ani neumožňoval, a výměr č. 6/2002, který toto umožňoval, byl Ústavním soudem zrušen ještě dříve, než započalo období, za které stěžovatelka zaplacení rozdílu na nájemném požadovala. Ústavní soud podanou ústavní stížnost odmítl, když zejména uvedl: „Závěru obecného soudu o nemožnosti jednostranného zvýšení nájemného pronajímatelem na základě výměru MF č. 02/2002 [...] nelze nic vytknout. Pokud stěžovatelka poukazuje v ústavní stížnosti na nutnost zajištění rovnosti mezi pronajímatelem a nájemcem, přičemž soudu vytýká, že nezkoumal, zda jde o nájemné co do místa a času ,obvyklé‘, resp. spravedlivé, je nutno poznamenat, že eventuální nárok stěžovatelky na zvýšení nájemného nemá oporu v tzv. jednoduchém právu, ale mohlo by tomu tak být z hlediska práva ústavního, jak Ústavní soud nastínil v řadě svých rozhodnutí; z aktuálních možno uvést nález ze dne 28. 2. 2006, sp. zn. Pl. ÚS 20/05 [...] či ze dne 8. 2. 2006, sp. zn. IV. ÚS 611/05 [...]. Na straně druhé je Ústavní soud názoru, že v souvislosti s regulovaným nájemným nelze ,automaticky‘ předpokládat porušení ústavně zaručených základních práv či svobod každého pronajímatele, takže pokud stěžovatelka v řízení před okresním soudem adekvátním způsobem neargumentovala (což v ústavní stížnosti netvrdí a není to


69

patrno z příslušného rozsudku), nebylo povinností tohoto soudu se věcí stěžovatelky z daného hlediska zabývat.“

(xiv) Nález sp. zn. II. ÚS 93/05 ze dne 8. června 2006 199. Ústavní soud tímto nálezem zrušil rozhodnutí obecných soudů o žalobě stěžovatele, kterou se tento domáhal na své nájemnici zpětně zaplacení rozdílu mezi tržním a regulovaným nájemným z titulu bezdůvodného obohacení. Nejvyšší soud přitom v odůvodnění svého rozhodnutí o dovolání kromě jiného konstatoval (usnesení sp. zn. 26 Cdo 983/2005 ze dne 27. ledna 2006): „Závěr, že uvažovat o posouzení nároku na zaplacení peněžitého plnění uplatněného z důvodu užívání cizí věci podle ustanovení o bezdůvodném obohacení lze teprve tehdy, pokud důvod plnění nelze opřít o platnou nájemní smlouvu či jiný závazkový vztah, vyplývá též např. z rozsudků Nejvyššího soudu ze dne 15. 6. 1999, sp. zn. 25 Cdo 2578/98, a ze dne 31. 7. 2003, sp. zn. 25 Cdo 1934/2001, uveřejněných ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek, ročník 2000, pod č. 53, a ročník 2004, pod č. 78). Logickým důsledkem závěru, že plnění z titulu bezdůvodného obohacení lze přiznat pouze tehdy, jestliže takové plnění nenáleží žalobci z jiného právního důvodu, je závěr, že existuje-li mezi účastníky závazkový právní vztah, z něhož vyplývá pro jednu ze stran povinnost k určitému peněžitému plnění, nelze dovozovat povinnost téže strany k dalšímu (vyššímu) peněžitému plnění z titulu bezdůvodného obohacení. Je-li tedy nájemce povinen platit pronajímateli nájemné v určité výši, nemůže se pronajímatel na nájemci úspěšně domáhat placení vyšší částky (ani) z titulu bezdůvodného obohacení.“

Ústavní soud v odůvodnění citovaného nálezu mimo jiné uvedl: „V dané věci stěžovatel nesouhlasil, byť to v jeho ústavní stížnosti není příliš srozumitelně a jasně vyjádřeno a formulováno, především se závěrem obecných soudů, na kterém postavily svoje zamítavá rozhodnutí a to, že jestliže byla po vzniku práva osobního užívání, popřípadě po jeho transformaci na nájem, cena nájmu a plnění poskytovaných s užíváním bytu regulována právními předpisy, je třeba z tohoto stavu vycházet, dokud nebude přijat příslušný speciální předpis, jehož existenci předpokládá § 696 odst. 1 obč. zák. Na tom nemění nic ani skutečnost, že tyto právní předpisy byly zrušeny, takže v současnosti neexistuje možnost jednostranně zvyšovat nájemné. Jinými slovy, nesouhlasil s konstatováním, že žalovaná nebyla povinna platit tržní nájemné a současně nebylo v pravomoci soudu určit výši nájemného za situace, kdy neexistuje zvláštní předpis, který by mu to ve smyslu § 696 odst. 1 obč. zák. umožňoval. [...] Absence předvídaného předpisu vede k tomu, že změna obsahu nájmu (včetně výše nájemného) je za trvání nájmu věcí dohody smluvních stran. Pokud k takové dohodě nedojde, není k dispozici žádný legální postup (v důsledku nečinnosti zákonodárce), prostřednictvím něhož by bylo možné změny jednostranným projevem vůle pronajimatele dosáhnout. Nerespektováním předchozích nálezů Ústavního soudu ze strany zákonodárce, resp. jeho nečinností, došlo k faktickému zmrazení


70

regulovaného nájemného, čímž se dále prohloubila porušení vlastnického práva vlastníků těch bytů, na něž se regulace vztahovala. Zákonodárce reagoval až přijetím zákona č. 107/2006 Sb., ze dne 14. března 2006, o jednostranném zvyšování nájemného z bytu a o změně zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů, který nabyl účinnosti 31. března 2006. V dané věci se však jedná o případ, kdy se stěžovatel domáhal jednostranného zvýšení nájmu za dobu, kdy neexistoval žádný právní předpis, který by jednostranné zvýšení nájemného umožňoval. Jestliže obecné soudy tento požadavek stěžovatele odmítly s poukazem na neexistenci právní úpravy, dopustily se tím ve vztahu ke stěžovateli odepření spravedlnosti (denegatio iustitiae). [...] Nelze tedy připustit takový výklad předchozích nálezů, jimiž Ústavní soud označil obsah a formu regulace nájemného za protiústavní a zrušil příslušné právní předpisy (srov. nálezy ve věcech sp. zn. Pl. ÚS 3/2000, Pl. ÚS 8/02, Pl. ÚS 2/03), který směřuje k popření ochrany vlastnického práva vlastníků bytů. Smyslem předchozích rozhodnutí Ústavního soudu bylo odstranit z právního řádu neústavní omezení vlastnického práva pronajimatelů bytů, nikoliv fakticky zmrazit a petrifikovat protiústavní porušování vlastnických práv. Deformace trhu s byty, způsobená dlouhodobým neřešením problému nájemních bytů s tzv. regulovaným nájemným, nemůže být konzervována judikaturou soudů. Za situace autoritativně konstatované protiústavní nečinnosti zákonodárce – tedy v době rozhodování obecných soudů i v nyní řešeném případě – to proto byly obecné soudy, jejichž úkolem bylo zajistit ochranu práv (čl. 90 Ústavy ČR) a základních práv (čl. 4 Ústavy ČR) jednotlivce; k tomu však nedošlo. Porušení práva na soudní ochranu – a v konečném důsledku též k porušení práva na ochranu majetku – způsobily obecné soudy tím, že zamítly stěžovatelovu žalobu s odkazem na neexistenci prováděcího zákona, předvídaného v § 696 odst. 1 obč. zákoníku, tj. předpisu umožňujícího jednostranné zvýšení nájemného právním úkonem pronajimatele, ačkoliv jeho jedinou možnou obranou byla právě žaloba proti nájemci (v dané věci vedlejší účastnici) o zaplacení bezdůvodného obohacení, které vzniklo v rozsahu rozdílu mezi v místních podmínkách reálnou cenou nájmu a tzv. regulovaným nájemným. Nezbývá proto než konstatovat, že i v nyní zkoumané věci došlo napadeným rozsudkem, jímž odepřel odvolací soud poskytnout soudní ochranu vlastnickému právu stěžovatele, k porušení čl. 36 odst. 1 a čl. 11 odst. 1 Listiny základních práv a svobod. Ústavní soud proto napadené rozsudky zrušil.“

(xv) Nález sp. zn. I. ÚS 47/05 ze dne 13. července 2006 200. Ústavní stížnost směřovala proti rozhodnutí odvolacího soudu, který potvrdil rozhodnutí soudu prvního stupně o zamítnutí žaloby stěžovatelů na zaplacení částky dlužného nájemného. Ústavní soud v odůvodnění nálezu, kterým rozhodnutí odvolacího soudu zrušil, mimo jiné konstatoval: „Podle názoru Ústavního soudu je zřejmé – stejně jako v citované věci Pl. ÚS 20/05 nebo jako např. ve věcech sp. zn. I. ÚS 717/05 a I. ÚS


489/05 (ve Sbírce nálezů a usnesení Ústavního soudu dosud nepublikováno) – že podstata ústavní stížnosti spočívá (v době rozhodování obecných soudů) v neexistenci ústavně konformní regulace, resp. deregulace nájemného, založené na možnosti jeho jednostranného zvyšování. Při řešení této sociálně nepochybně citlivé záležitosti, mající své kořeny v éře totalitního systému, je podle závěrů Ústavního soudu, podávajícího se ze zmíněných nálezů, nutno mj. respektovat, že povaha právního vztahu nájmu, včetně nájmu bytu, jako vztahu obligačního, pojmově předpokládá vytvoření dostatečného prostoru pro uplatnění autonomie vůle a smluvní volnosti stran. Ústavní soud přitom přiznal v řadě svých rozhodnutí principu autonomie vůle a smluvní volnosti ústavněprávní dimenzi. Právu jednotlivce na autonomii vůle, tj. v konečném důsledku samotné svobodě jednotlivce, odpovídá požadavek kladený na státní moc, aby uznala autonomní projevy vůle jednotlivců a jí odpovídající jednání. Pokud takové jednání nezasahuje do práv třetích osob, musí státní moc projevy jednotlivců toliko respektovat, případně aprobovat. K zásahu do svobody jednotlivce se může státní moc uchýlit pouze v případech, které jsou odůvodněny určitým veřejným zájmem, jestliže je takový zásah proporcionální (přiměřený) s ohledem na cíle, jichž má být dosaženo. Princip ochrany autonomie vůle subjektů práva se široce promítá do soukromého práva, pro něž je charakteristická zásada rovnosti účastníků (jde o pojetí rovnosti odrážející se v reciprocitě vnitřní struktury vztahů soukromého práva ve srovnání s právem veřejným, pro které je charakteristická převaha nositele veřejné svrchované moci, nikoli o pojetí rovnosti před právem ve smyslu rovnosti neakcesorické, tj. všeobecné rovnosti před zákonem). I v oblasti soukromého práva však platí, že objektivní právo klade autonomii vůle, resp. smluvní svobodě určité meze (srov. § 2 odst. 2 a 3 OZ). Nelze přehlédnout, že právě pokud jde o právní úpravu nájmu bytu, obsahuje občanský zákoník množství norem donucujícího (kogentního) charakteru, jejichž společným jmenovatelem je koncepce tzv. chráněného nájmu bytu. Ústavní soud však rovněž připomněl, že není přípustné přenášet sociální zátěž jedné skupiny lidí (nájemci) na skupinu druhou (pronajímatelé) a dodal, že není ani přípustné vytvářet různé kategorie pronajímatelů (nájemců), v závislosti na tom, zda nájemné v bytech jedné skupiny podléhá regulaci, či nikoliv. Flagrantní důsledky nečinnosti zákonodárce vedly Ústavní soud, při vědomí svého postavení jako orgánu ochrany ústavnosti, k nutnosti nahradit instrumenty právní ochrany pronajímatelů chybějící na úrovni ,obyčejného‘ zákona využitím principů ústavně právní regulace. Proto Ústavní soud v citovaných nálezech trval na naplnění základní funkce obecných soudů, tj. na zajištění proporcionální ochrany subjektivních práv a právem chráněných zájmů, a požadoval, aby ji obecné soudy pronajímatelům poskytly tak, že nebudou a priori zamítat jejich žaloby požadující určení zvýšeného nájemného s odkazem na nedostatek zákonné úpravy. Zamítání těchto žalob z důvodů souhrnně obsažených v rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 31. 8. 2005, sp. zn. 26 Cdo 867/2004 (posléze využívaných v usneseních odmítajících dovolání pro nepřípustnost – viz usnesení sp. zn. 26 Cdo 80/2005, sp. zn. 26 Cdo 819/2005, sp. zn. 26 Cdo 1647/2005, sp. zn. 26 Cdo 1912/2005), považoval Ústavní soud za porušení čl. 36 Listiny. Za přispění principů obsažených v myšlenkových konstrukcích tvořících nosné rozhodovací důvody ve

71


72

zmíněných nálezech, měly obecné soudy - podle přesvědčení Ústavního soudu – k dispozici dostatečnou právní úpravu k tomu, aby rozhodly a poskytly ochranu základním právům stěžovatelů i v nyní souzené věci.“

(xvi) Nález sp. zn. IV. ÚS 282/05 ze dne 31. května 2007 201. Stěžovatelka se z pozice pronajímatelky domáhala zaplacení rozdílu mezi nájemným zaplaceným žalovanými za měsíc srpen 2003 ve výši naposledy stanovené zrušenými právními předpisy v oblasti regulace nájemného a nájemným obvyklým, vyčísleným znaleckým posudkem. Ústavní soud napadené rozhodnutí odvolacího soudu, kterým potvrdil zamítavý rozsudek soudu prvního stupně, zrušil, když v odůvodnění mimo jiné uvedl: „Skutečnost, že návrhu ústavní stížnosti stěžovatelky bylo vyhověno, neznamená, že obecné soudy budou jí požadovanou výši nájemného bez dalšího zkoumání akceptovat. Konkrétní výše nájemného musí vyplynout především z procesu dokazování, v němž obecné soudy poskytnou sporným stranám dostatečný prostor pro předložení relevantních podkladů, jež mohou výši nájemného ovlivnit. S ohledem na mimořádnost postupu při dotváření práva se pak také musí žalobci i žalovanému dostat od obecného soudu vhodného poučení, a to i nad rámec obecné poučovací povinnosti zakotvené v § 5 obč. soudního řádu.“

G.

JUDIKATURA NEJVYŠŠÍHO SOUDU

(i)

Rozsudek sp. zn. 25 Cdo 1124/2005 ze dne 31. ledna 2007 (viz příloha E3)

202. Nejvyšší soud rozhodoval o dovolání proti rozhodnutí odvolacího soudu, kterým byl potvrzen rozsudek soudu prvního stupně zamítající žalobu na náhradu škody proti státu. Nejvyšší soud dovolání žalobce zamítl, přičemž v odůvodnění mimo jiné uvedl: „V projednávané věci řešil odvolací soud právní otázku, zda činnost Parlamentu při hlasování o návrhu zákona je úředním postupem ve smyslu § 13 zákona č. 82/1998 Sb. Protože tato právní otázka dosud nebyla při rozhodování dovolacího soudu vyřešena, představuje napadený rozsudek odvolacího soudu z hlediska této otázky rozhodnutí, které má po právní stránce zásadní význam, a dovolání je v tomto směru přípustné podle ustanovení § 237 odst. 1 písm. c) o. s. ř. Podle § 13 odst. 1 zákona č. 82/1998 Sb., o odpovědnosti za škodu způsobenou při výkonu veřejné moci rozhodnutím nebo nesprávným úředním postupem a o změně zákona České národní rady č. 358/1992 Sb., o notářích a jejich činnosti (notářský řád), (dále jen ,zákon‘), stát odpovídá za škodu způsobenou nesprávným úředním postupem. Nesprávným úředním postupem je také porušení povinnosti učinit úkon, nebo vydat rozhodnutí v zákonem stanovené lhůtě. Podle odstavce 2 tohoto ustanovení právo na náhradu škody má ten, jemuž byla nesprávným úředním postupem způsobena škoda.


73

Odpovědnost státu podle zákona č. 82/1998 Sb. je zásadně spojována s nesprávným úředním postupem orgánů moci výkonné a soudní. Vzhledem k tomu, že Parlament tvořený Poslaneckou sněmovnou a Senátem je vrcholným orgánem moci zákonodárné (srov. čl. 15 zákona č. 1/1993 Sb., Ústavy České republiky, ve znění pozdějších změn, dále jen ,Ústava‘), který v podmínkách zastupitelské demokracie rozhoduje hlasováním svých členů – poslanců a senátorů o přijetí či nepřijetí předloženého návrhu zákona, přičemž neexistuje a ani existovat nemůže pravidlo či předpis o tom, jak který poslanec, senátor či poslanecký nebo senátorský klub má při přijímání zákonů hlasovat (podle čl. 23 odst. 3 a čl. 26 jsou poslanci a senátoři povinni vykonávat svůj mandát v zájmu všeho lidu a podle svého nejlepšího vědomí a svědomí a nejsou přitom vázáni žádnými příkazy), nelze proces přijímání zákonů hlasováním v Poslanecké sněmovně či Senátu považovat za úřední postup ve smyslu § 13 zák. č. 82/1998 Sb. a – pokud pravidla jednacího řádu Poslanecké sněmovny nebo Senátu byla zachována – už vůbec nelze uvažovat o ,soudní‘ kontrole, zda výsledek hlasování je správný či nesprávný. Jde o princip ústavní suverenity moci zákonodárné, která je odpovědna lidu. Ústavní soud ve svém nálezu ze dne 22. 9. 1999, sp. zn. I. ÚS 245/98, se sice otázkou možné odpovědnosti za škodu způsobenou úředním postupem při výkonu veřejné moci zabýval v souvislosti s činností zákonodárného sboru, avšak na zcela jiném skutkovém základě (srov. nález Ústavního soudu ze dne 22. 9. 1999, sp. zn. I. ÚS 245/98) a dovodil, že není vyloučena odpovědnost za škodu vzniklou nesprávným úředním postupem za situace, kdy došlo k pochybení při vyhlašování zákona bývalého Federálního shromáždění, když při přepisu textu zákona nebyl do předlohy pro zveřejnění ve Sbírce zákonů uveden ten text, s čím vyslovil souhlas zákonodárný sbor (zákonodárným sborem byl schválen jiný text zákona, než jaký byl podepsán ústavními činiteli a publikován ve Sbírce zákonů). Výsledek hlasování poslanců nebo senátorů v zákonodárném sboru však není úředním postupem a nelze z něj dovozovat odpovědnost za škodu ve vztahu k jednotlivým voličům. Právní názor odvolacího soudu, že pro vznik odpovědnosti státu za škodu nebyl v prvé řadě splněn předpoklad nesprávného úředního postupu státního orgánu při uplatňování veřejné moci, je správný. Tento důvod sám o sobě postačuje k zamítnutí žaloby na náhradu škody. Vzhledem k tomu pak ani další dovolací námitky nemohou mít vliv na celkový závěr odvolacího soudu.“

(ii) Rozsudek sp. zn. 26 Cdo 32/2006 ze dne 7. července 2006 (viz příloha E4) 203. Nejvyšší soud zamítl dovolání proti rozhodnutí obecných soudů nižších stupňů, kterými bylo částečně vyhověno žalobě na určení vyššího nájemného (blíže viz níže § 205 a násl. stanoviska). V odůvodnění rozhodnutí Nejvyšší soud uvedl: „Nejvyšší soud České republiky v rozsudku ze dne 31. srpna 2005, sp. zn. 26 Cdo 867/2004 (v rozsudku, na nějž v dovolání odkázal dovolatel), dovodil, že občanský zákoník (a ani jiný zákon) neumožňuje sou-


74

du do závazkového nájemního vztahu zasáhnout změnou některé z jeho obsahových složek, včetně výše nájemného, a že toto oprávnění přísluší moci zákonodárné a výkonné, do níž obecné soudy nejsou oprávněny se vměšovat, popřípadě ji suplovat. K uvedeným závěrům se Nejvyšší soud přihlásil rovněž v usneseních ze dne 15. září 2005, sp. zn. 26 Cdo 80/2005, ze dne 19. října 2005, sp. zn. 26 Cdo 1674/2005, ze dne 26. října 2005, sp. zn. 26 Cdo 1912/2005, ze dne 27. ledna 2006, sp. zn. 26 Cdo 983/2005, a ze dne 22. září 2005, sp. zn. 26 Cdo 819/2005. K návrhu Městského soudu v Praze na zrušení ustanovení § 685 až § 716 obč. zák. Ústavní soud České republiky nálezem ze dne 28. února 2006, sp. zn. Pl 20/05, publikovaným pod č. 252/2006 Sb., konstatoval, že dlouhodobá nečinnost Parlamentu České republiky spočívající v nepřijetí zvláštního právního předpisu vymezujícího případy, ve kterých je pronajímatel oprávněn jednostranně zvýšit nájemné, úhradu za plnění poskytovaná s užíváním bytu a změnit další podmínky nájemní smlouvy, je protiústavní a porušuje čl. 4 odst. 3, čl. 4 odst. 4 a čl. 11 Listiny základních práv a svobod a čl. 1 odst. 1 Dodatkového protokolu č. 1 k Úmluvě o ochraně lidských práv a základních svobod, zamítl návrh na zrušení § 696 odst. 1 obč. zák. a odmítl návrh na zrušení § 685 až § 695, § 696 odst. 2 a § 697 až 716 obč. zák. V odůvodnění citovaného nálezu Ústavní soud mimo jiné uvedl, že obecné soudy, i přes absenci předvídané konkrétní úpravy, musí rozhodnout o zvýšení nájemného, a to v závislosti na místních podmínkách tak, aby nedocházelo k diskriminacím výše zmíněným. Konkrétní rozhodovací postup Ústavní soud nenabídl (aby nenahrazoval poslání soudů obecných), avšak připomněl, že je nutno se vyvarovat libovůle, rozhodnutí se musí zakládat na racionální argumentaci a důkladném uvážení všech okolností případu, použití přirozených zásad a zvyklostí občanského života, závěrů právní nauky a ustálené ústavně konformní soudní praxe. K obdobnému právnímu názoru Ústavní soud dospěl např. v nálezu ze dne 8. února 2006, sp. zn. IV. ÚS 611/05, a dále také v nálezu ze dne 21. března 2006, sp. zn. I. ÚS 717/05, jímž zrušil usnesení Nejvyššího soudu ze dne 22. září 2005, sp. zn. 26 Cdo 819/2005, vycházející z (nesprávného) právního názoru vysloveného v rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 31. srpna 2005, sp. zn. 26 Cdo 867/2004. V nálezu ze dne 6. dubna 2006, sp. zn. I. ÚS 489/05, pak Ústavní soud nad to dodal, že při rozhodování o výši nájemného bude obecný soud konstitutivním rozhodnutím (pro futuro) dotvářet objektivní právo. Vzhledem k citované judikatuře Ústavního soudu lze přisvědčit právnímu názoru odvolacího soudu, že nedošlo-li k dohodě o změně nájemní smlouvy ohledně výše nájemného a neexistuje-li zvláštní právní předpis umožňující jednostranné zvýšení nájemného, jehož existenci předpokládá ustanovení § 696 odst. 1 obč. zák., je oprávněn obecný soud zasáhnout do obsahu nájemního vztahu a nájemné z bytu zvýšit (stanovit).“

204. Podobným způsobem právní názor Ústavního soudu vyjádřený v citovaných nálezech aproboval Nejvyšší soud také v dalších rozhodnutích (viz např. usnesení sp. zn. 26 Cdo 594/2005 ze dne 16. srpna 2006, rozsudek sp. zn. 26 Cdo 1013/2005 ze dne 30. srpna 2006, rozsudek sp. zn. 26 Cdo 1039/2006 ze dne


75

31. srpna 2006, rozsudek sp. zn. 26 Cdo 1213/2006 ze dne 20. září 2006, rozsudek sp. zn. 26 Cdo 1924/2006 ze dne 10. října 2006, rozsudek sp. zn. 26 Cdo 2106/2006 ze dne 24. října 2006). H.

JUDIKATURA OBECNÝCH SOUDŮ NIŽŠÍCH STUPŇŮ

(i)

Rozsudek Okresního soudu v Táboře sp. zn. 3 C 18/2005 ze dne 21. dubna 2005 (viz příloha E5)

205. Žalobou ze dne 28. ledna 2005 směřovanou proti nájemci se vlastník bytu domáhal vydání rozsudku, kterým by byla žalovanému stanovena povinnost hradit měsíční nájemné ve výši 2 800 Kč – s účinností od prvého měsíce následujícího po právní moci rozsudku – namísto dosavadních 890 Kč. Soud prvního stupně v nadpise uvedeným rozsudkem žalobě částečně vyhověl, když žalovanému uložil povinnost hradit měsíční nájemné ve výši 1 867 Kč. Své rozhodnutí založil mimo jiné na následující úvaze: „Z naposledy uvedeného obsahu nálezu Ústavního soudu [sp. zn. Pl. ÚS 2/03 ze dne 19. března 2003] dle názoru podepsaného soudu vyplývá možnost zásahu Ústavního soudu do smluvního vztahu mezi pronajímatelem a nájemcem bytu tak, aby ve smyslu čl. 11 odst. 1 Listiny základních práv a svobod byla respektována ústavní zásada ochrany vlastnického práva vlastníků bytů a aby bylo naplněno jejich právo na pokojné užívání majetku ve smyslu čl. 1 dodatkového protokolu k [Úmluvě]. Má-li rovněž obecný soud naplnit svoji ústavní funkci dle čl. 90 Ústavy ČR, tedy zákonem stanoveným způsobem poskytovat ochranu právům, a má-li v občanském soudním řízení postupovat dle § 1 [občanského soudního řádu] tak, aby byla zajištěna spravedlivá ochrana práv a oprávněných zájmů účastníků, potom při respektování shora uvedených principů ochrany vlastnického práva vlastníků bytů může i obecný soud, při absenci zvláštního právního předpisu předpokládaného ustanovením § 696 odst. 1 [občanského zákoníku] (tedy při selhání úkolů normotvůrce), zasáhnout do obsahu nájemního vztahu k bytu ohledně stanovení výše nájemného. Vstoupil-li žalobce v dané věci do nájemního poměru se žalovaným, který byl založen ještě před rokem 1990 a výše žalovaným placeného nájemného vycházela v minulosti z příslušného právního předpisu a byla zakonzervována na stavu ke dni 17. 12. 2002, potom ve smyslu § 671 odst. 1 [občanského zákoníku] je pro zabezpečení ústavně zaručených práv žalobce jakožto vlastníka bytu povinností žalovaného jakožto nájemce platit obvyklé nájemné. Při určení jeho výše v dané věci soud jednak vzal v úvahu postup žalobce jakožto pronajímatele u dalších bytů [...], kde uzavřel s nájemci nové smlouvy s nájemným smluvním ve výši dvojnásobku naposledy regulované výše nájemného, a dále pak vzal v úvahu skutečnosti směřující k tomu, aby byl splněn účel stanovení nájemného, tedy aby stanovené nájemné umožnilo úhradu nákladů na opravy, správu a údržbu bytu užívaného žalovaným včetně společných prostor a aby byl pro žalobce zajištěn přiměřený zisk. Stanovení výše nájemného soudem v částce dvojnásobku regulovaného nájemného dle názoru soudu i naposledy uvedeným kritériím vyhovuje.“


76

Proti rozsudku prvního stupně se žalovaný odvolal (odvolání podal i žalobce, ale pouze do výroku o náhradě nákladů řízení). Krajský soud v Českých Budějovicích – pobočka v Táboře však rozhodnutí podřízeného soudu potvrdil (rozsudek sp. zn. 15 Co 456/2005 ze dne 8. srpna 2005 – viz příloha E6). Následné dovolání žalovaného bylo Nejvyšším soudem zamítnuto (rozsudek sp. zn. 26 Cdo 32/2006 ze dne 7. července 2006 – viz výše § 203 stanoviska). (ii) Rozsudek Okresního soudu v Nymburce sp. zn. 6 C 626/2004 ze dne 9. září 2005 (viz příloha E7) 206. Žalobce se domáhal, aby soud žalované uložil zaplatit bezdůvodné obohacení za období čtyř měsíců (od 1. listopadu 2003 do 28. února 2004) v částce 10 728 Kč, které žalovaná měla získat tím, že platila za užívání bytu nízké nájemné, a to pouze ve výši 818 Kč měsíčně. Krajský soud v Praze zrušil dne 3. března 2005 (sp. zn. 24 Co 35/2005) předchozí rozsudek Okresního soudu v Nymburce, kterým byla žaloba zamítnuta. Vycházeje z právního názoru odvolacího soudu rozhodl podřízený soud v nadpise uvedeném rozhodnutí o částečném vyhovění žalobě. V odůvodnění rozhodnutí mimo jiné uvedl: „Žalobce požadoval za období od 1. 11. 2003 do 28. 2. 2004 měsíčně 2 682 Kč nájemného. Soud určil měsíční nájemné o 1 000 Kč nižší, tj. částkou 1 682 Kč, zejména s přihlédnutím k výši důchodu žalované, protože tak na náklady bydlení zaplatí necelých 5 000 Kč, což jsou téměř ¾ měsíčního důchodu. Z tohoto důvodu soud zamítl co do zbytku žalovanou částku, i když soudem určené nájemné se nerovná tržnímu nájemnému, ani návratnosti žalobcem vynaložených nákladů a ani nákladů, které bude muset v budoucnu vynaložit. Žalobce ale může získat příjem z pronájmu ostatních bytů, který se bude rovnat neregulovanému nájemnému [...].“

Krajský soud v Praze posledně zmíněné rozhodnutí následně potvrdil (rozsudek sp. zn. 24 Co 197/2006 ze dne 25. května 2006 – viz příloha E8). (iii) Usnesení Městského soudu v Praze sp. zn. 14 Co 102/2006 ze dne 14. dubna 2006 (viz příloha E9) 207. Soud prvního stupně zamítl žalobu proti České republice – Ministerstvu financí, kterou se žalobce domáhal zaplacení náhrady škody v podobě rozdílu mezi regulovaným a jím určeným nájemným v bytech v domě, jehož je vlastníkem, a to za dobu 1. ledna 2002 až 30. dubna 2004. Porušení právní povinnosti žalovaného spatřoval žalobce v tom, že žalovaný protiústavně reguloval nájemné, resp. nepřijal ústavně konformní zákonnou úpravu, jež by stanovila přiměřené nájemné. Soud prvního stupně dospěl k závěru, že státu nevzniká právní odpovědnost za tvorbu norem, resp. za nepřijetí zákonné úpravy určité oblasti, nýbrž pouze odpovědnost politická, přičemž práv vzniklých z politické odpovědnosti se nelze domáhat pořadem práva u soudu. Odvolací soud v nadpise uvedeným rozhodnutím rozsudek soudu nižší instance zrušil, přičemž v odůvodnění mimo jiné konstatoval:


77

„Ve světle výše uvedené judikatury Ústavního soudu je nutno opustit uvedený restriktivní výklad pojmu nesprávného úředního postupu, který se zužuje jen na porušení procedurálních pravidel postupu státních orgánů nesouvisejících s vlastní rozhodovací činností. Nesprávný úřední postup lze tedy definovat nejen jako procesní či procedurální pochybení státního orgánu, ale právě s ohledem na účel, jehož má být činností státního orgánu dosaženo, jakýkoliv postup směřující ve svých důsledcích k realizaci pravomoci státního orgánu. Pokud tedy zákonodárný sbor postupoval protiústavně, když neupravil zákonem ústavně konformní regulaci nájemného, byl jeho postup nesprávný a lze jej považovat za nesprávný úřední postup ve smyslu § 13 zákona č. 82/1998 Sb. Je proto naplněn jeden z předpokladů odpovědnosti státu za škodu způsobenou nesprávným úředním postupem, a je tak ve vztahu k napadenému rozsudku dán i odvolací důvod [...]. Jelikož se však soud I. stupně v důsledku odlišného právního názoru nezabýval zbylými dvěma předpoklady odpovědnosti státu za škodu (existence škody a příčinné souvislosti mezi nesprávným úředním postupem státu a škodou) a neprováděl v tomto směru žádné dokazování, odvolací soud [...] zrušil rozsudek soudu I. stupně a [...] vrátil věc soudu I. stupně k dalšímu řízení. Ohledně výše škody požadované žalobcem je dosud nejasná a nesrozumitelná samotná žaloba. [...] je proto třeba nejdříve žalobce vyzvat k jejímu doplnění. Žalobce vyčísluje požadovanou škodu částkou 620 980 Kč za období od 1. 1. 2002 do 30. 4. 2004, ovšem bez jinak bližšího zdůvodnění. Je proto nutno doplnit žalobu o určení přesné podlahové plochy každého konkrétního bytu, dosavadního nájemného každého konkrétního bytu a sdělení, jakou výši nájemného, opět v každém bytu, žalobce žalobou požaduje, kolik do bytu investoval atd. Jedině na základě takového vylíčení rozhodných skutečností bude soud I. stupně způsobilý určit, zda žalobcem v žalobě požadované nájemné odpovídá hlediskům určeným Ústavním soudem pro ústavně konformní regulaci nájemného. V této souvislosti je nutno zopakovat, že dle Ústavního soudu není protiústavní samotná regulace nájemného, ale jen její nepřiměřený rozsah zafixovaný státem protiústavním postupem. Tedy výši nájemného určenou v tomto sporu nebude možno přímo ztotožnit s tzv. tržním, resp. obvyklým nájemným, které by bylo relevantní jen při úplné deregulaci nájemného.“

Soud prvního stupně následně rozsudkem ze dne 13. března 2007 podanou žalobu znovu zamítl, přičemž se ne zcela řídil právním názorem odvolacího soudu. Z tohoto důvodu Městský soud v Praze jeho rozhodnutí opět zrušil a věc mu vrátil k novému projednání. V odůvodnění svého usnesení sp. zn. 14 Co 244/2007 ze dne 17. srpna 2007 přitom zopakoval a podrobně argumentačně zdůvodnil svůj závěr, že v daném případě je třeba mít existenci nesprávného úřední postupu za prokázanou (viz příloha E10).


78

(iv) Usnesení Okresního soudu v Pardubicích sp. zn. 10 C 178/2004 ze dne 9. května 2006 (viz příloha E11) 208. Nálezem sp. zn. IV. ÚS 611/05 ze dne 8. února 2006 (viz výše § 193 stanoviska) zrušil Ústavní soud rozsudek Okresního soudu v Pardubicích sp. zn. 178/2004 ze dne 7. října 2004 a na něj navazující rozsudek Krajského soudu v Hradci Králové sp. zn. 22 Co 70/2005. Po vydání tohoto nálezu žalobce rozšířil svou žalobu a domáhal se zaplacení rozdílu mezi obvyklým nájemným a skutečně vyplacenou úhradou za užívání bytu v období od 10. března 2003 do 10. března 2006, konkrétně tedy zaplacení částky 125 856 Kč s úrokem z prodlení ve výši 3 776 Kč. Okresní soud v Pardubicích jako soud prvního stupně změnu žaloby připustil. V dalším průběhu řízení uzavřeli účastníci smír, který soud v nadpise uvedeným rozhodnutím schválil v tomto znění: „Žalovaná se zavazuje zaplatit žalobci částku 125 856 Kč s úrokem z prodlení ve výši 3 776 Kč a nahradit žalobci náklady řízení k rukám advokáta [...] ve výši 20 935 Kč, ve splátce 10 000 Kč do deseti dnů od právní moci usnesení a ve splátkách po 1 100 Kč vždy k 25. dni v měsíci počínaje měsícem následujícím po právní moci usnesení pod ztrátou výhody splátek v případě prodlení se zaplacením byť jedné splátky.“

(v) Rozsudek Okresního soudu v Nymburce sp. zn. 8 C 1005/2005 ze dne 15. září 2006 (viz příloha E12) 209. Soud prvního stupně rozsudkem ze dne 1. listopadu 2005 zamítl žalobu, kterou se žalobce domáhal doplacení zvýšeného nájemného za období od 1. srpna 2003 do 31. ledna 2004, na kterém se se žalovanou nedohodli. Svůj nárok přitom žalobce opíral o ustanovení občanského zákoníku o bezdůvodném obohacení. Soud prvního stupně žalobu zamítl s tím, že vzhledem k absenci příslušného právního předpisu, na který odkazuje § 696 odst. 1 občanského zákoníku, nelze jednostranně nájem zvyšovat. Odvolací soud rozsudek podřízeného soudu zrušil, když v odůvodnění mimo jiné uvedl (rozsudek Krajského soudu v Praze sp. zn. 27 Co 217/2006 ze dne 25. května 2006 – viz příloha E13): „[... i] po 1. 8. 2003 bylo povinností žalované, jako bývalé nájemnice, jíž dosud neuplynula lhůta k vyklizení, platit nájemné. Nárok žalobce tedy není nárokem z bezdůvodného obohacení, ale nárokem na nájemné, jak správně dovodil již soud I. stupně. Předběžně třeba vyřešit, zda žalobce měl v rozhodném období právo požadovat na žalované zvýšené nájemné, když se na něm účastníci nedohodli. Dosavadní znění ustanovení § 696 odst. 1 občanského zákoníku odkazovalo, co do možnosti pronajímatele jednostranně zvýšit nájemné, na zvláštní právní předpis. Z absence tohoto předpisu soud I. stupně dovodil neexistenci titulu žalobce na zvýšené nájemné. s ohledem na nález pléna Ústavního soudu sp. zn. Pl. ÚS 20/05 ze dne


79

20. února 2006, je však třeba shora uvedený názor soudu I. stupně považovat za chybný. Ze zmíněného nálezu se podává, že při flagrantních důsledcích nečinnosti zákonodárce ve vztahu k přijetí předvídané právní úpravy, je třeba nahradit instrumenty právní ochrany jedné skupiny pronajímatelů bytů (těch kteří byli omezování regulovaným nájemným) chybějících na úrovni „obyčejného zákona“ zajištěním proporcionální ochrany jejich subjektivních práv a právem chráněných zájmů obecnými soudy. Tuto ochranu jim mají tyto soudy poskytnout tak, že i přes absenci předvídané konkrétní úpravy rozhodnou o zvýšení nájemného, a to v závislosti na místních podmínkách tak, aby nedocházelo k jejich diskriminaci. Výši zvýšeného nájemného určí po důkladném uvážení všech okolností případu, použití přirozených zásad a zvyklostí občanského života, závěrů právní nauky a ustálené konformní soudní praxe. Tento nález je třeba použít i při řešení shora zmíněné předběžné otázky. Okolnost, že v mezidobí byl přijat zákon č. 107/2006 Sb., není podle názoru odvolacího soudu pro posouzení věci rozhodná, neboť nedopadá na období, za které žalobce zvýšený nájem požaduje.“

Soud prvního stupně v novém (v nadpise uvedeném) rozhodnutí vyšel z právního názoru odvolacího soudu a žalobě vyhověl (s výjimkou té části, kterou se žalobce domáhal uložení povinnosti zaplatit úroky z prodlení z přisouzené částky). V odůvodnění rozhodnutí soud konstatoval: „Vzhledem ke zjištěnému skutkovému stavu věci domnívá se soud, že je nárok žalobce oprávněný. Výše nájemného 2 500 Kč měsíčně [...] je podle názoru soudu I. stupně naprosto přiměřená, jednak poměrům žalované, ale zároveň i s ohledem na obvyklé nájemné v daném regionu pro uvedené byty [...]. Také žalobce jako pronajímatel má určité předpokládané výdaje s celým domem, které prokázal. Na druhou stranu však soud také zohlednil skutečnost, že žalobce dům nezdědil či nezrestituoval, ale zakoupil jej s plným vědomím společenské a právní situace v České republice. Jestliže tedy bylo z provedeného dokazování zjištěno, že obvyklé nájemné za projednávaný byt činí v daném regionu minimálně cca 5 000 Kč měsíčně, není nárok žalobce na zaplacení nájemného ve výši 2 500 Kč měsíčně dle názoru soudu nikterak přehnaný.“

Krajský soud v Praze posledně zmíněné rozhodnutí následně potvrdil (rozsudek sp. zn. 27 Co 110/2007 ze dne 26. dubna 2007 – viz příloha E14). (vi) Rozsudek Městského soudu v Brně sp. zn. 31 C 262/2004 ze dne 10. října 2006 (viz příloha E15) 210. V nadpise uvedeném rozhodnutí soud uložil žalované povinnost uzavřít se žalobcem dodatek k nájemní smlouvě, podle kterého nová výše nájemného činí 3 000 Kč měsíčně (původní výše činila 1 584 Kč). V odůvodnění rozhodnutí soud mimo jiné uvedl: „V daném případě žalovaná především namítala, že za stávajícího právního stavu není obecný soud oprávněn zvyšovat nájemné a zasahovat do obsahu nájemního vztahu. Toto tvrzení žalované je však vy-


80

vráceno rozsudkem Nejvyššího soudu České republiky sp. zn. 26 Cdo 32/2006, ze dne 7. července 2006, [...]. [...] V průběhu sporu nabyl účinnosti zákon č. 107/2006 Sb., který je speciálním předpisem tak, jak to má na mysli v ustanovení § 696 odst. 1 občanského zákoníku a který upravuje jednostranné zvyšování nájemného ze strany pronajímatele. Soud i za tohoto stavu, kdy existuje právní úprava, která umožňuje právo pronajímatele jednostranně zvyšovat nájemné za podmínek zde stanovených (regulované nájemné), zavázal žalovanou k povinnosti uzavřít dodatek ke smlouvě týkající se výše nájmu tak, jak je uvedeno ve výroku tohoto rozsudku.“

(vii) Usnesení Krajského soudu v Plzni sp. zn. 61 Co 288/2006 ze dne 28. února 2007 (viz příloha E16) 211. Tímto rozhodnutím odvolací soud zrušil rozsudek Okresního soudu Plzeň-jih, kterým byla zamítnuta žaloba na stanovení výše nájemného. V odůvodnění napadeného rozhodnutí soud prvního stupně uvedl, že není oprávněn do posuzovaného vztahu účastníků zasáhnout, když bez dohody stran nemůže být měněn obsah nájemní smlouvy a nelze vynutit její změnu soudní cestou, neboť takový postup nemá oporu v zákoně. Odvolací soud v odůvodnění svého rozhodnutí mimo jiné konstatoval: „[...] Nejvyšší soud ČR v řadě svých rozhodnutí uváděl, že občanský zákoník (a ani jiný zákon) neumožňuje soudu do závazkového nájemního vztahu zasáhnout změnou některé z jeho obsahových složek, včetně výše nájemného, a že toto oprávnění přísluší moci zákonodárné a výkonné, do níž obecné soudy nejsou oprávněny se vměšovat nebo ji suplovat. Tato soudní praxe však byla shledána Ústavním soudem ČR v rozporu s ústavním pořádkem a v řadě jeho rozhodnutí [...] bylo stanoveno, že soudy jsou oprávněny rozhodnout o jednostranném zvýšení či určení nájemného. Tomuto závěru se následně přizpůsobilo i rozhodování Nejvyššího soudu ČR (např. rozhodnutí sp. zn. 26 Cdo 32/2006). Nakonec bylo shodně rozhodnuto i v obdobné věci téhož žalobce vedené u Okresního soudu Plzeň-jih, když byl Nejvyšším soudem ČR pod sp. zn. 26 Cdo 1213/2006 zrušen rozsudek Krajského soudu v Plzni č. j. 15 Co 535/2005-42 a rozsudek Okresního soudu Plzeň-jih č. j. 6 C 41/2005-29 a věc byla vrácena soudu prvního stupně k dalšímu řízení se shora uvedeným právním názorem. S ohledem na uvedené skutečnosti je zřejmé, že napadený rozsudek již nemůže obstát [...].“

Dne 7. srpna 2007 soud prvního stupně schválil smír uzavřený mezi účastníky řízení (usnesení sp. zn. 7 C 92/2005 – viz příloha E17).


81

(viii) Rozsudek Obvodního soudu pro Prahu 4 sp. zn. 28 C 389/2003 ze dne 31. ledna 2007 (viz příloha E18) 212. Obvodní soud tímto rozhodnutím částečně vyhověl žalobě pronajímatelů na určení výše nájemného. Soud nechal vypracovat znalecký posudek, podle kterého je obvyklá výše nájemného předmětného bytu 5 000 Kč. Soud stanovil nájemné právě v této výši, a to pro dobu od podání žaloby pro futuro (tj. od 25. srpna 2003); ve zbytku žalobu zamítl. Žalovaný se proti rozsudku odvolal, jeho odvolání však bylo jako opožděné odmítnuto Městským soudem v Praze dne 15. srpna 2007. Rozhodnutí obvodního soudu je proto pravomocné. I.

MEZINÁRODNÍ PRÁVO

(i)

Všeobecná deklarace lidských práv

213. Příslušná část článku 25 odst. 1 Deklarace zní: „Každý má právo na životní úroveň přiměřenou zdraví a blahobytu jeho i jeho rodiny, čítajíc v to potravu, šatstvo, bydlení, lékařskou péči a nezbytné sociální služby [...].“

(ii) Mezinárodní pakt o hospodářských, sociálních a kulturních právech 214. Článek 11 odst. 1 Paktu zní: „Státy, smluvní strany Paktu, uznávají právo každého jednotlivce na přiměřenou životní úroveň pro něj a jeho rodinu, zahrnujíce v to dostatečnou výživu, šatstvo, byt, a na neustálé zlepšování životních podmínek. Smluvní státy podniknou odpovídající kroky, aby zajistily uskutečnění tohoto práva, uznávajíce pro dosažení tohoto cíle zásadní důležitost mezinárodní spolupráce, založené na svobodném souhlasu.“

(iii) Evropská sociální charta 215. Článek 16 Charty zní: „S cílem zajistit nezbytné podmínky pro plný rozvoj rodiny, která je základní jednotkou společnosti, se smluvní strany zavazují podporovat ekonomickou, právní a sociální ochranu rodinného života takovými prostředky, jako jsou rodinné dávky, daňová opatření, poskytování bydlení pro rodiny, dávek novomanželům, a jinými vhodnými prostředky.“

216. Článek 4 odst. 2 písm. a) Dodatkového protokolu k Evropské sociální chartě stanoví: „S cílem zajistit účinné uplatnění práva starých osob na sociální ochranu se smluvní strany zavazují přijmout nebo podporovat přímo nebo ve spolupráci s veřejnými nebo soukromými organizacemi vhodná opatření zaměřená zejména k tomu: [...]


82

2. umožnit starým osobám, aby si svobodně zvolily způsob života a vedly, jak dlouho chtějí a mohou, nezávislý život v jim známém prostředí poskytnutím: a) bydlení přiměřeného jejich potřebám a jejich zdravotnímu stavu nebo poskytnutím dostatečné podpory na přizpůsobení jejich bydlení; [...].“

PRÁVNÍ POSOUZENÍ (i)

Shrnutí argumentace stěžovatelů

217. Vláda shledává, že texty stížností podané jednotlivými stěžovateli jsou z valné většiny prakticky identické, podle všeho inspirované vzorovou stížností, kterou na svých internetových stránkách (www.osmd.cz) uveřejnilo intervenující sdružení. 218. Stěžovatelé se dovolávají svého práva na pokojné užívání majetku (článek 1 Protokolu č. 1), práva na účinný právní prostředek nápravy ve spojení s právem na pokojné užívání majetku (článek 13 ve spojení s článkem 1 Protokolu č. 1) a zákazu diskriminace ve spojení s právem na pokojné užívání majetku (článek 14 ve spojení s článkem 1 Protokolu č. 1). 219. Sami stěžovatelé – vzhledem k výše uvedené společné inspiraci relativně jednotně – shrnují své námitky následovně (viz např. bod II. 2. formuláře stížnosti ze dne 16. června 2005 předložené stěžovatelem Vomočilem): „[D]louhodobým nerespektováním Listiny základních práv a svobod, Ústavy ČR i mezinárodních smluv ze strany vlády České republiky a jejich jednotlivých výkonných složek, jakož i ze strany Poslanecké sněmovny ČR [a] dlouhodobým nerespektováním nálezů Ústavního soudu ČR se stěžovatelé [...] ocitli v situaci, kdy vláda České republiky na ně uvalila a nadále uvaluje takové omezení při úpravě výše nájemného a současně vytváří takové další podmínky pronájmu, že na ně fakticky převedla povinnost poskytovat nájemníkům sociální dávky na bydlení, a to bez ohledu na skutečné sociální postavení nájemníka. [...] Česká republika k tíži stěžovatelů [...] legislativně neumožnila ani takovou úpravu výše nájemného, která by byla v souladu s Úmluvou a umožnila vybírání nájemného alespoň na úrovni nákladů prosté reprodukce. [...] Tím rovněž znemožnila i využívání jednoho z atributů vlastnického práva, totiž práva na braní užitků z vlastnictví. V tomto případě zabránila stěžovatelům [...] mít ze svého vlastnictví zisk ve formě výnosu z pronájmu bytových nemovitostí. Krátce: Přes skutečnost, že všechny regulační předpisy byly pro nepřiměřeně a neodůvodněně nízkou cenu regulovaného nájemného a přenášení povinnosti poskytovat sociální kompenzace nájemníkům ze státu na pronajimatele Ústavním soudem zrušeny, Česká republika neotevřela možnost deregulace nájmů, a to při současném zachování


83

právního přímusu setrvání v nájemních vztazích s regulovaným nájmem.“

V textu stížností je samozřejmě obsažena celá řada dílčích námitek, se kterými se vláda na příslušných místech vypořádá. (ii) Pojem regulace nájemného 220. Regulace cen obecně je podrobně upravena v zákoně o cenách č. 526/ /1990 Sb. (viz výše § 166-167 stanoviska) Podle tohoto zákona se regulací cen rozumí stanovení nebo přímé usměrňování výše cen cenovými orgány a místními orgány. Jednotlivými způsoby regulace cen jsou: a) stanovení cen (tzv. úředně stanovené ceny); b) usměrňování vývoje cen v návaznosti na věcné podmínky (tzv. věcné usměrňování cen); c) usměrňování cenových pohybů v čase (tzv. časově usměrňované ceny); d) cenové moratorium. 221. V případě nájemného v bytech ve vlastnictví soukromých osob se v České republice v minulosti uplatňovaly tři způsoby regulace cen: úředně stanovené ceny, a to konkrétně ceny maximální (úředně stanovené ceny jsou definovány jako ceny určeného druhu zboží stanovené cenovými orgány jako maximální, pevné nebo minimální; maximální cena je cena, kterou není přípustné překročit), věcně usměrňované ceny (věcné usměrňování cen spočívá ve stanovení podmínek cenovými orgány pro sjednání cen) a cenové moratorium. 222. Vláda připomíná (a v podrobnostech odkazuje na výše vypracovaný přehled vnitrostátního práva – viz § 84-161 stanoviska), že do 19. března 2003 včetně v České republice platily právní předpisy, které – každý určitým způsobem – stanovily maximální možnou výši nájemného, kterou mohl pronajímatel jakožto vlastník definovaných skupin domů a bytů vybírat: – v době do 31. prosince 1993 bylo nájemné regulováno vyhláškou č. 60/1964 Sb. (od 1. července 1992 do 31. prosince 1993 ve znění vyhlášky č. 15/1992 Sb.); – v době od 1. ledna 1994 (u některých bytů již od 1. července 1993) do 31. prosince 2001 bylo nájemné regulováno vyhláškou č. 176/ /1993 Sb., ve znění jednotlivých pozdějších změn; – v době od 1. ledna 2002 do 14. listopadu 2002 bylo nájemné regulováno cenovým výměrem č. 1/2002; – v době od 15. listopadu 2002 do 17. prosince 2002 bylo nájemné regulováno cenovým výměrem č. 6/2002; – v době od 20. prosince 2002 do 19. března 2003 bylo nájemné regulováno nařízením vlády č. 567/2002 Sb.


84

223. Do 30. června 1993 bylo nájemné v bytech, které podléhaly regulaci, regulováno maximální cenou. Od 1. července 1993 do 17. prosince 2002 byla uplatňována regulace jak prostřednictvím stanovení maximální ceny (tzv. maximální základní nájemné), tak věcným usměrňováním (tzv. věcně usměrňované nájemné; jeho výše byla přitom omezena na dvojnásobek či trojnásobek maximálního základního nájemného). V době od 20. prosince 2002 do 19. března 2003 v České republice platilo cenové moratorium na nájemné. Příslušné právní předpisy přitom jasně stanovily, které skupiny domů a bytů jsou z regulace nájemného vyjmuty. 224. Až do 19. března 2003 (s výjimkou krátkého období dvou dnů 18. a 19. prosince 2002) tedy bylo nájemné u definovaných skupin domů a bytů regulováno na určitou maximální výši, kterou nebylo možné překročit. Po tomto datu již nebyla výše nájemného právními předpisy nijak regulována. (iii) Struktura argumentace vlády 225. K jednotlivým stěžejním aspektům předložených stížností se vláda vyjádří v následujícím pořadí: – k přijatelnosti stížností, – k tvrzenému porušení článku 1 Protokolu č. 1, – k tvrzenému porušení článku 13 Úmluvy ve spojení s článkem 1 Protokolu č. 1, – k tvrzenému porušení článku 14 Úmluvy ve spojení s článkem 1 Protokolu č. 1, – k proceduře pilotního rozsudku a existenci „systémové situace“. Stanovené pořadí v zásadě kopíruje pořadí otázek položených Soudem, s výjimkou otázek týkajících se procedury pilotního rozsudku a existence „systémové situace“. K odpovědi na tyto otázky lze podle názoru vlády přistoupit až poté, co se vláda vyjádří ke všem zbývajícím otázkám. Zařazením této části argumentace na samotný konec stanoviska se zajisté předejde nutnosti příliš často odkazovat na argumenty, které vláda hodlá teprve rozvinout v dalších partiích textu stanoviska. 226. Vzhledem k tomu, že cílem řízení o předložených stížnostech má být nejenom nalézt odpověď na otázku, zda k porušení práv a svobod zaručených Úmluvou došlo v těchto jednotlivých případech, ale také to, zda případně konstatovaná porušení neodhalují nějaký systémový nedostatek vnitrostátního práva či praxe, považuje vláda za účelné soustředit se při své argumentaci nejen na jednotlivé stížnosti (argumentace in concreto), ale také pokusit se uchopit daný problém v obecné rovině (argumentace in abstracto). Rozumí se nicméně samo sebou, že obě roviny argumentace se z principu musejí vzájemně částečně prolínat a doplňovat.


I.

85

K PŘIJATELNOSTI STÍŽNOSTÍ

227. Soud se v prvé řadě dotazuje, jaké vnitrostátní prostředky nápravy – pokud nějaké – ve smyslu článku 35 odst. 1 Úmluvy měli stěžovatelé vyčerpat, aby splnili požadavky vyplývající z tohoto ustanovení, a zda tyto prostředky vyčerpali. Ptá se také, zda situaci, která je předmětem stížnosti, je namístě považovat za „trvající“ pro účely článku 35 odst. 1 Úmluvy. 228. Článek 35 Úmluvy zní: „1. Soud se může věcí zabývat až po vyčerpání všech vnitrostátních opravných prostředků podle všeobecně uznávaných pravidel mezinárodního práva a ve lhůtě šesti měsíců ode dne, kdy bylo přijato konečné rozhodnutí. 2. Soud se nebude zabývat žádnou individuální stížností předloženou podle článku 34, která je a) anonymní, nebo b) v podstatě stejná jako stížnost již předtím projednávaná Soudem anebo již předložená jinému mezinárodnímu vyšetřovacímu nebo smírčímu orgánu a pokud neobsahuje žádné nové důležité skutečnosti. 3. Soud prohlásí za nepřijatelnou každou individuální stížnost předloženou podle článku 34, kterou pokládá za neslučitelnou s ustanoveními Úmluvy nebo Protokolů k ní, zjevně nepodloženou nebo za zneužívající právo podat stížnost. 4. Soud zamítne každou stížnost, kterou považuje za nepřijatelnou podle tohoto článku. Může tak učinit v kterémkoliv stadiu řízení.“

229. Vláda se bude postupně zabývat těmito předběžnými námitkami nepřijatelnosti stížností: – námitkou neslučitelnosti stížností ratione temporis s ustanoveními Úmluvy ve smyslu článku 35 odst. 3 Úmluvy, – námitkou nedodržení lhůty šesti měsíců k podání stížností ve smyslu článku 35 odst. 1 Úmluvy, – námitkou nevyčerpání všech vnitrostátních prostředků nápravy ve smyslu článku 35 odst. 1 Úmluvy, – a dalšími námitkami nepřijatelnosti vztahujícími se k předloženým stížnostem. 230. Vláda má každopádně za to, že otázka existence vnitrostátních prostředků nápravy, stejně jako v určité míře i další otázky přijatelnosti stížností, jsou, jako tomu nezřídka bývá v judikatuře Soudu, poměrně úzce spojeny s odůvodněností předložených stížností. Na tuto okolnost vláda níže na příslušných místech znovu upozorňuje.


86

A.

NÁMITKA NESLUČITELNOSTI STÍŽNOSTÍ RATIONE TEMPORIS S USTANOVENÍMI ÚMLUVY

(i)

Shrnutí relevantní judikatury Soudu

231. Jurisdikce Soudu ratione temporis pokrývá pouze období po ratifikaci Úmluvy nebo jejích protokolů příslušným státem. Ode dne ratifikace všechny údajné činy a opomenutí státu musejí být v souladu s Úmluvou nebo jejími protokoly a následné skutečnosti spadají pod jurisdikci Soudu, i když představují pouhé prodloužení již existujícího stavu. Soud je tak příslušný přezkoumat skutkové okolnosti daného případu z hlediska jejich souladu s Úmluvou pouze potud, pokud k nim došlo po datu ratifikace Úmluvy nebo jejích protokolů žalovaným státem. Může nicméně přihlédnout i ke skutečnostem, které nastaly před ratifikací, pokud lze mít za to, že daly vzniknout stavu, který trval i po tomto datu, nebo pokud mohou být významné pro pochopení skutečností, které nastaly po tomto datu (viz mutatis mutandis rozhodnutí velkého senátu ze dne 19. prosince 2002 o přijatelnosti stížnosti č. 31443/96 Broniowski proti Polsku, § 74, a rozhodnutí ze dne 16. září 2003 o přijatelnosti stížnosti č. 35014/97 Hutten-Czapska proti Polsku). (ii) K otázce působnosti Soudu ratione temporis in abstracto 232. Úmluva je pro Českou republiku závazná ode dne 18. března 1992, kdy Úmluvu ratifikovala bývalá Česká a Slovenská Federativní Republika (blíže viz rozhodnutí ze dne 23. května 2000 o přijatelnosti stížnosti č. 37527/97 Kuchař a Štis proti České republice). Totéž platí i pokud jde o Protokol č. 1 k Úmluvě, který byl bývalou Českou a Slovenskou Federativní Republikou ratifikován současně s Úmluvou samotnou. 233. Vláda má tedy za to, že v zásadě nemůže být činěna odpovědnou za jakékoli činy a opomenutí, ke kterým došlo před 18. březnem 1992 a v nichž stěžovatelé případně spatřují porušení svých práv a svobod zaručených Úmluvou. Akceptuje nicméně, že Soud může určitým způsobem přihlédnout i ke skutečnostem, které nastaly před tímto datem, pokud dospěje k závěru, že daly vzniknout stavu, který trval i po tomto datu, nebo pokud mohou být významné pro pochopení skutečností, které nastaly po tomto datu. (iii) K otázce pravomoci Soudu ratione temporis in concreto 234. V konkrétních případech předložených stížností může námitka neslučitelnosti ratione temporis nalézt uplatnění v zásadě pouze v případě stěžovatelů Hlaváčkových, kteří se stali vlastníky předmětných domů před 18. březnem 1992. Ve vztahu k nim nemůže být tedy vláda činěna odpovědnou za jakákoli údajná porušení práv a svobod zaručených Úmluvou, k nimž došlo před posledně uvedeným datem.


87

235. Ostatní stěžovatelé nabyli předmětné nemovitosti po tomto datu, námitka neslučitelnosti ratione temporis ve výše uvedeném smyslu se tak v jejich případě v zásadě nemůže uplatnit. (iv) Závěr 236. Vláda v principu nemůže být činěna odpovědnou za činy a opomenutí přičitatelné České republice, k nimž mělo dojít před 18. březnem 1992. V případě stěžovatelů Hlaváčkových proto vznáší námitku neslučitelnosti stížnosti ratione temporis s ustanoveními Úmluvy nebo jejích protokolů ve smyslu článku 35 odst. 3 Úmluvy, pokud by takové činy a opomenutí měly znamenat porušení práv a svobod stěžovatelů zaručených Úmluvou. B.

NÁMITKA NEDODRŽENÍ LHŮTY ŠESTI MĚSÍCŮ K PODÁNÍ STÍŽNOSTÍ

(i)


237. Podle článku 35 odst. 1 Úmluvy se Soud může stížností zabývat, pouze pokud byla podána ve lhůtě šesti měsíců od konečného rozhodnutí o vnitrostátních prostředcích nápravy. Pokud žádné prostředky nápravy nejsou k dispozici nebo pokud jsou považovány za neúčinné, lhůta šesti měsíců v zásadě počíná běžet od okamžiku, kdy došlo k události, která je předmětem stížnosti (rozsudek ze dne 18. ledna 2007 ve věci stížnosti č. 59334/00 Chitayev a Chitayev proti Rusku, § 117). 238. Zvláštní ohledy se mohou uplatnit ve výjimečných případech, kdy stěžovatel nejprve využije vnitrostátního prostředku nápravy a pouze v pozdější fázi si uvědomí, nebo si měl uvědomit, existenci okolností, které činí prostředek nápravy neúčinným. V takové situaci lhůta šesti měsíců může být počítána od doby, kdy si stěžovatel uvědomil, nebo měl uvědomit, existenci těchto okolností (tamtéž). 239. Pokud namítané porušení představuje trvající situaci, proti níž nejsou k dispozici žádné vnitrostátní prostředky nápravy, potom lhůta šesti měsíců počíná běžet pouze v případě, že tato situace již skončila (rozsudek ze dne 16. listopadu 2006 ve věci stížnosti č. 39299/02 Mužević proti Chorvatsku, § 77). 240. Koncept „trvající situace“ odkazuje na stav věcí, který je vytvářen pokračujícími aktivitami státu nebo na straně státu, jejichž je stěžovatel obětí (rozhodnutí Komise ze dne 30. listopadu 1994 o přijatelnosti stížnosti č. 24841/94 A. A. proti Spojenému království, bod 2). (ii) K otázce dodržení lhůty k podání stížnosti in abstracto a) Existence „trvající situace“ 241. Vláda má za to, že se v daném případě může jednat o „trvající situaci“ v tom smyslu, v jakém tento termín používá judikatura Soudu, tedy v opozici k těm – klasickým – případům, kdy údajné porušení Úmluvy spočívá v určité okamžité události.


88

242. Předmětem stížností je, zjednodušeně řečeno, nepřiměřené břemeno uvalené na stěžovatele v důsledku regulace nájemného. Jestliže je tedy po určitou dobu nastavena maximální hladina nájemného, které může pronajímatel vybírat, přičemž stěžovatelé považují tuto hladinu za natolik nízkou, že zasahuje v konečném důsledku do jejich práva na pokojné užívání majetku, potom je zřejmé, že se zde teoreticky jedná o určitou „trvající situaci“. 243. Toto konstatování je však zcela neutrální, pokud jde o otázku, zda tato „trvající situace“ skutečně je, jak se domnívají stěžovatelé, v rozporu s Úmluvou či nikoli. 244. Stejně tak je zcela neutrální, pokud jde o otázku, zda tato „trvající situace“ stále probíhá (trvá) nebo zda již byla ukončena. Vláda má za to, že mezi stranami nebude sporu o tom, že lhůta šesti měsíců k podání stížnosti k Soudu vždy začíná běžet nejpozději v okamžiku, kdy dojde k ukončení stavu porušujícího Úmluvu, to vše samozřejmě za předpokladu, že na vnitrostátní úrovni neexistují žádné prostředky nápravy. V takovém případě již z dosavadní judikatury Soudu vyplývá, že nepředložíli stěžovatel svoji stížnost v takto definované lhůtě, je třeba ji zamítnout jako celek v souladu s článkem 35 odst. 1 a 4 Úmluvy. 245. Vláda se domnívá, že není vyloučeno, že stav porušování Úmluvy, bylli vůbec takový stav kdy u konkrétního stěžovatele nastolen, mohl být v jednotlivých případech ukončen v různou dobu (např. tím, že předmětný byt přestal podléhat regulaci nájemného, dotyčný byt prodal, bylo vyhověno jeho žalobě na určení vyššího nájemného, s nájemcem se dohodl na změně smlouvy nebo na uzavření smlouvy nové apod.). Posouzení opodstatněnosti případné námitky nedodržení lhůty k podání stížnosti je tak v zásadě nevyhnutelně spojeno s posouzením odůvodněnosti vznesených námitek porušení práv a svobod zaručených Úmluvou. b) Stanovení počátku běhu lhůty k podání stížnosti v případě existence „trvající situace“ 246. Vláda v zásadě akceptuje závěr vyplývající z konstantní judikatury Soudu, podle kterého spočívá-li namítané porušení práv a svobod zaručených Úmluvou v existenci určitého stavu, který stále trvá, nemůže se námitka nedodržení lhůty k podání stížnosti uplatnit a stížnost jako celek nelze zamítnout jako podanou opožděně například s odůvodněním, že lhůta k podání stížnosti počala běžet ode dne, kdy byl stav porušující Úmluvu nastolen. Podle názoru vlády by však tento závěr neměl znamenat, že lhůta k podání stížnosti je zachována ve vztahu k celému období, po který v minulosti trval stav údajného porušování práv a svobod zaručených Úmluvou. 247. Vláda připouští, že za porušování Úmluvy, pokud k němu skutečně dochází, je v prvé řadě odpovědný žalovaný stát.


89

To by ale na druhou stranu nemělo znamenat, že obětem takového pokračujícího porušování by mělo být umožněno libovolně dlouhou dobu vyčkávat s podáním stížnosti k Soudu, mají-li za to, že v právním řádu dotyčného státu neexistují účinné vnitrostátní prostředky nápravy porušení práv a svobod, kterých se chtějí v řízení před Soudem dovolávat. 248. Pokud se stěžovatel neobrátí na Soud ve lhůtě šesti měsíců ode dne, kdy došlo ke vzniku stavu údajně porušujícího Úmluvu, ale později, pak zajisté platí, že jeho stížnost jako celek nelze zamítnout pro nedodržení lhůty k jejímu podání. Podle názoru vlády však tak lze učinit v té části, v níž se podaná stížnost týká období více než šest měsíců před skutečným podáním stížnosti. Jinými slovy: Soud by se měl zabývat údajným pokračujícím stavem porušování práv a svobod zaručených Úmluvou pouze v období šesti měsíců předcházejících podání stížnosti. 249. Uplatnění této námitky nemusí být zvlášť významné pro samotné posouzení odůvodněnosti stížnosti tehdy, jestliže v aspektech relevantních pro posouzení odůvodněnosti se situace konkrétního stěžovatele po celou dobu trvání stavu (údajně) porušujícího Úmluvu nezměnila. Vždy ale nabývá na významu při případném rozhodování o přiznání spravedlivého zadostiučinění podle článku 41 Úmluvy. Odškodnění za majetkovou či nemajetkovou újmu způsobenou stěžovateli v důsledku konstatovaného porušení práv či svobod zaručených Úmluvou by se tak nemělo vztahovat k období více než šest měsíců před podáním stížnosti. 250. Tento přístup je podle názoru vlády zcela legitimní, neboť je plně v souladu s povinností potenciálních obětí porušení Úmluvy dovolávat se svých práv stanoveným způsobem, která sama je součástí obecné povinnosti dbát svých práv, vyjádřené zásadou římského práva vigilantibus iura (vigilantibus, non dormientibus iura suveniunt). Tento přístup se rovněž nachází v podtextu povinnosti stěžovatelů vyčerpat všechny účinné vnitrostátní prostředky nápravy a povinnosti podat stížnost ve lhůtě šesti měsíců, stejně jako dalších povinností, jejichž nesplnění má za následek zamítnutí stížnosti jako nepřijatelné na základě článku 35 odst. 4 Úmluvy, jakkoli by jinak potenciálně šlo o stížnost odůvodněnou. Žalovaný stát je samozřejmě oprávněn splnění těchto povinností reklamovat, i když odpovědnost za namítaná (a Soudem posléze potenciálně konstatovaná) porušení Úmluvy leží na jeho bedrech. 251. Za situace, kdy je stěžovatel přesvědčen, že na vnitrostátní úrovni neexistují účinné vnitrostátní prostředky nápravy, by mu nemělo být umožněno, aby bez rizika, že bude nucen snášet určité negativní důsledky svého otálení, neomezeně dlouho vyčkával s podáním stížnosti k Soudu. Vláda se domnívá, že to platí zejména za situace, kdy porušení Úmluvy je okamžitým aktem, a kdy tudíž případnou sankcí nedodržení lhůty k podání stížnosti je její odmítnutí en bloc. Stejně tak to ale platí za situace, kdy porušení Úmluvy spočívá v určité „trvající situaci“, a kdy by takovou sankcí proto mělo být částečné odmítnutí stížnosti, a to konkrétně za dobu delší než šest měsíců před jejím skutečným podáním.


90

252. Tento negativní důsledek je podle názoru vlády zcela přiměřený zvláštním okolnostem trvajících porušení Úmluvy. Na jedné straně je plně respektována skutečnost, že – spočívá-li namítané porušení lidských práv a základních svobod v určitém stále trvajícím stavu – stížnost jako celek nelze zamítnout pro opožděnost, na straně druhé je stěžovatel určitým způsobem postižen za to, že s podáním stížnosti k Soudu otálel déle než šest měsíců ode dne, kdy k nastolení sporného stavu došlo, aniž by pro tento jeho postup existovalo nějaké legitimní a dostatečné ospravedlnění. 253. Je třeba si v této souvislosti uvědomit, že státní orgány nemají možnost se samy obrátit na Soud [například formou nějaké předběžné otázky týkající se výkladu a aplikace Úmluvy, obdoby řízení o předběžné otázce známé ze systému práva Evropských společenství (droit communautaire) – viz článek 234 Smlouvy o založení Evropských společenství], aby posoudil, zda daný stav je či není v rozporu s Úmluvou. Je tedy plně legitimní od stěžovatele očekávat, že svou stížnost předloží Soudu ve lhůtě šesti měsíců ode dne, kdy byl nastolen stav, který podle jeho přesvědčení představuje stav porušování práv a svobod zaručených Úmluvou. Uložením této povinnosti není na stěžovatele uvaleno žádné nepřiměřené břemeno, zvláště když si uvědomíme, že v klasických případech porušení Úmluvy spočívajících v určitém okamžitém činu přičitatelném státu (a kdy neexistují žádné účinné vnitrostátní prostředky nápravy) má stěžovatel identickou povinnost, v případě jejího nesplnění však ztrácí možnost domáhat se nápravy u Soudu zcela, nikoli pouze částečně, jako by tomu mělo být v případě trvajících porušování Úmluvy. (iii) K otázce dodržení lhůty k podání stížnosti in concreto 254. Jak bude blíže rozebráno níže (viz § 322-329 stanoviska), vláda se domnívá, že stěžovatelé nevyčerpali všechny vnitrostátní prostředky nápravy ve smyslu článku 35 odst. 1 Úmluvy, a to minimálně pokud jde o údajná porušení práv a svobod zaručených Úmluvou, k nimž mělo dojít v období po 19. březnu 2003 (jestliže bychom za účinný nepovažovali jiný prostředek nápravy než žalobu na zvýšení nájemného). Stěžovatelé by se tak v zásadě mohli dovolávat porušení Úmluvy maximálně za období do 19. března 2003 včetně. V tomto ohledu jsou nicméně jejich stížnosti podány po lhůtě šesti měsíců stanovené v článku 35 odst. 1 Úmluvy, neboť stěžovatel Vomočil se na Soud poprvé obrátil dne 20. října 2004, stěžovatel Morawetz a stěžovatelé Hlaváčkovi shodně dne 16. března 2006 a stěžovatelská společnost dne 4. ledna 2007. 255. Pokud by námitku nevyčerpání všech vnitrostátních prostředků nápravy a z toho vyplývající námitku nedodržení lhůty k podání stížností Soud neakceptoval, potom z výše rozvinuté argumentace vlády vyplývá (viz § 246-253 stanoviska), že by se Soud měl zabývat porušením práv a svobod zaručených Úmluvou,


91

jichž se stěžovatelé dovolávají, pouze pokud k nim došlo v období pozdějším než šest měsíců před podáním jednotlivých stížností. 256. V každém případě bude namístě rovněž zohlednit, zda v konkrétních případech stěžovatelů již případný trvající stav porušování Úmluvy nebyl ukončen více než šest měsíců před podáním jednotlivých stížností (viz výše § 244-245 stanoviska). (iv) Závěr 257. Vláda má za to, že se zde jedná o určitou „trvající situaci“ v tom směru, že působení právních předpisů regulujících výši nájemného – které je předmětem vybraných a dalších stížností předložených Soudu – není možno považovat za určitou okamžitou událost. 258. Lhůta k podání těchto stížností může být zachována především pouze tehdy, pokud se stěžovatelé obrátili na Soud ve lhůtě šesti měsíců ode dne, kdy byla tato „trvající situace“ případně ukončena. 259. I v takovém případě se nicméně Soud může podle mínění vlády zabývat pouze obdobím nikoli vzdálenějším než šest měsíců před podáním takové stížnosti. C.

NÁMITKA NEVYČERPÁNÍ VŠECH VNITROSTÁTNÍCH PROSTŘEDKŮ NÁPRAVY VE SMYSLU ČLÁNKU 35 ODST. 1 ÚMLUVY

(i)


260. Soud ve své ustálené judikatuře opakovaně konstatoval, že účelem článku 35 je poskytnout smluvním státům příležitost vyloučit či napravit tvrzená porušení Úmluvy ještě před tím, než jsou tato tvrzení předložena orgánům Úmluvy (rozsudek ze dne 23. dubna 1996 ve věci stížnosti č. 16839/90 Remli proti Francii, § 33). Soud zdůraznil, že ustanovení o vyčerpání vnitrostátních prostředků, které stanoví článek 35 odst. 1 Úmluvy, zavazuje ty, kteří chtějí předložit svůj spor se státem mezinárodnímu soudnímu orgánu, aby nejprve využili prostředky zajištěné národním právním systémem, a v důsledku toho se stát nemusí zodpovídat před mezinárodním orgánem za své rozhodnutí dříve, než měl možnost napravit záležitost svým vlastním právním systémem (rozsudek ze dne 26. července 2001 ve věci stížnosti č. 51585/99 Horvat proti Chorvatsku, § 37). Stížnost, se kterou se určitá osoba chce obrátit na Soud, tedy musí být nejprve vznesena, alespoň pokud jde o podstatu, před příslušnými vnitrostátními soudními orgány, ve formě a lhůtě stanovenými vnitrostátním právem (rozsudek ze dne 19. března 1991 ve věci stížnosti č. 11069/84 Cardot proti Francii, § 34). Jedná se zde o důležitý aspekt principu, podle kterého je systém ochrany založený Úmluvou subsidiární v poměru k národním systémům ochrany lidských práv (rozsudek velkého senátu ze dne 28. července 1999 ve věci stížnosti


92

č. 25803/94 Selmouni proti Francii, § 74, rozsudek ze dne 7. prosince 1976 ve věci stížnosti č. 5493/72 Handyside proti Spojenému království, § 48) 261. Tyto zásady se zakládají na předpokladu – který je předmětem článku 13 Úmluvy, s nímž je tato zásada úzce spjata –, že vnitrostátní právní řád nabízí pro zhojení tvrzeného porušení Úmluvy účinný právní prostředek nápravy (rozsudek ze dne 10. července 2003 ve věci stížnosti č. 53341/99 Hartman proti České republice, § 56). 262. Ve smyslu článku 35 Úmluvy musí stěžovatel využít právní prostředky nápravy, které jsou běžně přístupné a postačují k tomu, aby mu poskytly nápravu porušení, na něž poukazuje. Tyto právní prostředky nápravy musejí existovat s dostatečnou míru jistoty jak v praxi, tak v teorii; v opačném případě se má za to, že postrádají požadovanou účinnost a přístupnost (tamtéž, § 57). 263. Pokud se jedná o otázku vyčerpání vnitrostátních právních prostředků nápravy, článek 35 dále předpokládá rozdělení důkazního břemene. Je na vládě, jež nevyčerpání takových prostředků nápravy namítá, aby přesvědčila Soud o tom, že daný prostředek nápravy byl účinný a dostupný jak v teorii, tak v praxi v okamžiku, kdy došlo k předmětným skutečnostem, to znamená, že byl přístupný a způsobilý poskytnout stěžovateli nápravu porušení, na něž tento poukazuje, a že představoval přiměřenou perspektivu úspěchu. Jakmile však toto vláda prokáže, je na stěžovateli, aby dokázal, že vládou uváděný prostředek nápravy ve skutečnosti využit byl, anebo z nějakého důvodu nebyl ani adekvátní, ani účinný vzhledem ke skutkovým okolnostem případu, nebo že jisté zvláštní okolnosti stěžovatele této povinnosti zprošťovaly (tamtéž, § 58). 264. Soud již uznal, že pravidlo vyčerpání vnitrostátních právních prostředků nápravy se má uplatňovat s jistou dávkou pružnosti a bez přehnaného formalismu. Soud navíc připustil, že toto pravidlo není absolutní povahy a nelze ho automaticky použít; při kontrole jeho dodržení je třeba zohlednit okolnosti případu. To zejména znamená, že Soud musí brát realisticky v úvahu nejen prostředky nápravy obsažené teoreticky v právním řádu dané smluvní strany, ale také právní a politické souvislosti, v nichž tyto prostředky existují, jakož i osobní poměry stěžovatelů (tamtéž, § 59). (ii) K otázce existence a účinnosti jednotlivých vnitrostátních prostředků nápravy in abstracto 265. Vláda má za to, že stěžovatelé měli a mají k dispozici účinné právní prostředky nápravy porušení práv a svobod zaručených Úmluvou, kterých se nyní dovolávají v řízení před Soudem. Prostředky nápravy, které se stěžovatelům nabízely či nabízejí, jsou v zásadě následující: – žaloba proti nájemci na zvýšení nájemného, – žaloba proti státu na náhradu škody.


93

266. Vypůjčíme-li si Soudem zavedené členění vnitrostátních prostředků nápravy porušení práva na projednání věci v přiměřené lhůtě (viz rozsudek velkého senátu ze dne 26. října 2000 ve věci stížnosti č. 30210/96 Kudła proti Polsku, § 158), můžeme považovat žalobu proti nájemci na zvýšení nájemného za prostředek nápravy povahy preventivní, neboť taková žaloba je způsobilá zamezit vzniku nebo pokračování porušení práva na pokojné užívání majetku (viz níže § 268 a násl. stanoviska), a žalobu proti státu na náhradu škody za prostředek nápravy povahy kompenzační, protože jejím prostřednictvím se poškozený může domoci vhodné nápravy za již nastalé porušení zmíněného práva (viz níže § 290 a násl. stanoviska). Alternativní preventivní prostředek nápravy lze spatřovat v možnosti napadnout ústavnost těch ustanovení občanského zákoníku, která upravují zánik a přechod nájmu (viz níže § 285 a násl. stanoviska). 267. Je přitom nabíledni, že otázku, zda stěžovatelé měli k dispozici účinný právní prostředek nápravy porušení svých práv a svobod zaručených Úmluvou, je možné spolehlivě posoudit až tehdy, bude-li zřejmé, které z námitek vznesených stěžovateli a v jaké míře (z hlediska například časového) je možno považovat za alespoň hájitelné. Vláda v této souvislosti připomíná ustálenou judikaturu Soudu (viz např. rozsudek ze dne 25. března 1983 Silver proti Spojenému království, § 113), podle které je článek 13 Úmluvy aplikovatelný ratione materiae pouze za podmínky, že tvrzení stěžovatele o porušení práv a svobod zaručených Úmluvou je alespoň hájitelné (grief défendable/arguable claim). Ani na poli článku 35 Úmluvy – který je s právem na účinný právní prostředek nápravy ve smyslu článku 13 Úmluvy úzce spjat (viz výše § 261 stanoviska) – by tedy vláda neměla být povinna a priori prokazovat existenci a účinnost prostředků nápravy všech porušení lidských práv a základních svobod a v takové míře, jak se zdají vyplývat z tvrzení stěžovatelů. a) Preventivní prostředek nápravy: žaloba proti nájemci na zvýšení nájemného 268. Ústřední námitkou stěžovatelů je, že Česká republika (u některých domů a bytů) omezovala výši nájemného, kterou bylo možné od nájemců vybírat. Stěžovatelé se zdají napadat především úroveň, na kterou byla výše nájemného regulována, neboť ta je podle jejich názoru nedostatečná a ve svém důsledku porušující jejich právo na pokojné užívání majetku ve smyslu článku 1 Protokolu č. 1. Jinými slovy: stěžovatelé mají zejména za to, že neměli žádnou možnost dosáhnout toho, aby byl nájemce přinucen platit nájemné vyšší než nájemné, které v dané době dovolovaly vybírat platné právní předpisy, tedy nájemné takové, jehož výše není ze strany státu nijak ovlivňována nebo alespoň takové, jehož výše nepředstavuje vzhledem k okolnostem porušení jejich práva na pokojné užívání majetku.


94

269. Vláda se domnívá, že stěžovatelé od určité doby takovou možnost měli, a to ve formě žaloby k soudu, který by stanovil nájemci povinnost platit vyšší nájemné. α) Právní základ žaloby na zvýšení nájemného

270. Jak již vláda výše uvedla (viz § 220-224 stanoviska), až do 19. března 2003 (s výjimkou krátkého období dvou dnů 18. a 19. prosince 2002) bylo nájemné u definovaných skupin domů a bytů regulováno na určitou maximální výši, kterou nebylo možné překročit. Po tomto datu již nebylo nájemné právními předpisy nijak regulováno. 271. Po tomto datu pronajímatelé nemohli, pokud se s nájemcem nepokusili na úpravě výše nájemného dohodnout, jednostranně nájemné zvýšit, jako to bylo možné v období od 1. července 1995 (od nabytí účinnosti vyhlášky č. 30/1995 Sb., kterou byla novelizována vyhláška č. 176/1993 Sb. – viz výše § 127 a násl. stanoviska) do 17. prosince 2002 (poslední den platnosti cenového výměru č. 6/2002). Mohli se nicméně obrátit se žalobou na soud, aby určil novou výši nájemného. 272. Plénum Ústavního soudu totiž v nálezu sp. zn. Pl. ÚS 20/05 ze dne 28. února 2006 (viz výše § 194 stanoviska) mimo jiné uvedlo: „[o]becné soudy, i přes absenci předvídané konkrétní úpravy, musí rozhodnout o zvýšení nájemného, a to v závislosti na místních podmínkách tak, aby nedocházelo k diskriminacím [...].“

Reagovalo tak na situaci stěžovatele, který žalobu na zvýšení nájemného podal, soud prvního stupně ji však zamítl s poukazem na to, že za situace, kdy zde neexistuje žádný zvláštní právní předpis, který by ve smyslu § 696 odst. 1 občanského zákoníku stanovil případy, ve kterých je pronajímatel oprávněn jednostranně zvýšit nájemné, nelze takové žalobě vyhovět. Odvolací soud se s tímto názorem neztotožnil a obrátil se na Ústavní soud s návrhem na zrušení celého oddílu čtvrtého hlavy sedmé části osmé občanského zákoníku (§ 685-716), kde je upravena problematiky nájmu bytu. Ústavní soud sice návrhu nevyhověl, v odůvodnění svého nálezu nicméně naznačil, jakým způsobem vyložit stávající právní úpravu ústavně konformním způsobem. 273. V podobném duchu se Ústavní soud vyjádřil již o několik dní dříve v nálezu senátu sp. zn. IV. ÚS 611/05 ze dne 8. února 2006 (viz výše § 193 stanoviska): „Obecné soudy nemohou odepřít ochranu základnímu právu poukazem na mezeru v právním řádu, ale naopak jsou povinny ochranu základnímu právu důsledně poskytnout. A to současně takovým způsobem, kterým budou chránit podstatu a smysl vlastnického práva (v daném případě vlastnického práva k bytu), jak to má na mysli ustanovení čl. 4 odst. 4 Listiny.“


95

274. Na oba stěžejní judikáty, resp. právní názor v nich obsažený, následně Ústavní soud odkázal v dalších svých nálezech v rámci rozhodování o individuálních ústavních stížnostech (viz např. nálezy sp. zn. I. ÚS 717/05 ze dne 21. března 2006, sp. zn. IV. ÚS 111/06 ze dne 16. května 2006, sp. zn. I. ÚS 47/05 ze dne 13. července 2006, sp. zn. I. ÚS 123/06 ze dne 17. dubna 2007, sp. zn. I. ÚS 391/05 ze dne 17. května 2007, sp. zn. IV. ÚS 282/05 ze dne 31. května 2007, II. ÚS 361/06 ze dne 26. července 2007, sp. zn. II. ÚS 121/06 ze dne 9. srpna 2007). 275. Z nálezu Ústavního soudu sp. zn. II. ÚS 93/05 ze dne 8. června 2006 navíc vyplývá možnost, aby se pronajímatelé domáhali vyššího nájemného na základě žaloby na vydání bezdůvodného obohacení (blíže viz výše § 199 stanoviska). V odůvodnění tohoto rozhodnutí Ústavní soud mimo jiné uvedl: „Porušení práva na soudní ochranu – a v konečném důsledku též k porušení práva na ochranu majetku – způsobily obecné soudy tím, že zamítly stěžovatelovu žalobu s odkazem na neexistenci prováděcího zákona, předvídaného v § 696 odst. 1 obč. zákoníku, tj. předpisu umožňujícího jednostranné zvýšení nájemného právním úkonem pronajimatele, ačkoliv jeho jedinou možnou obranou byla právě žaloba proti nájemci (v dané věci vedlejší účastnici) o zaplacení bezdůvodného obohacení, které vzniklo v rozsahu rozdílu mezi v místních podmínkách reálnou cenou nájmu a tzv. regulovaným nájemným.“ ß) Účinnost prostředku nápravy v praxi

276. Právní názor zastávaný Ústavním soudem převzal ve své judikatuře také Nejvyšší soud, a to jak v řízeních, v jejichž rámci byly výše zmíněné nálezy Ústavního soudu vydány (viz např. rozsudek sp. zn. 26 Cdo 1039/2006 ze dne 31. srpna 2006), tak i v jiných řízeních v rámci rozhodování o dovoláních podaných proti rozhodnutím odvolacích soudů (viz např. rozsudek sp. zn. 26 Cdo 32/2006 ze dne 7. července 2006, usnesení sp. zn. 26 Cdo 594/2005 ze dne 16. srpna 2006, rozsudek sp. zn. 26 Cdo 1013/2005 ze dne 30. srpna 2006, rozsudek sp. zn. 26 Cdo 1213/2006 ze dne 20. září 2006, rozsudek sp. zn. 26 Cdo 1924/2006 ze dne 10. října 2006, rozsudek sp. zn. 26 Cdo 2106/2006 ze dne 24. října 2006). 277. Osvojily si jej konečně také nižší obecné soudy (viz např. rozsudek Krajského soudu v Praze sp. zn. 27 Co 217/2006 ze dne 25. května 2006, rozsudek téhož soudu z téhož dne sp. zn. 24 Co 197/2006, rozsudek Okresního soudu v Nymburce sp. zn. 8 C 1005/2005 ze dne 15. září 2006, rozsudek Městského soudu v Brně sp. zn. 31 C 262/2004 ze dne 10. října 2006, rozsudek Obvodního soudu pro Prahu 4 sp. zn. 28 C 389/2003 ze dne 31. ledna 2007, usnesení Krajského soudu v Plzni sp. zn. 61 Co 288/2006 ze dne 28. února 2007, rozsudek Krajského soudu v Praze sp. zn. 27 Co 110/2007 ze dne 26. dubna 2007). Nelze rovněž opomenout ani usnesení Krajského soudu v Brně sp. zn. 38 Co 430/2005 ze dne 30. srpna 2006 vydané v řízení zahájeném stěžovatelem Vomočilem. 278. Závěr či právní názor, který Ústavní soud s odkazem na svou předchozí judikaturu vyslovil na počátku roku 2006 a na jehož základě následně došlo ke


96

sjednocení judikatury, však nebyl v rozhodovací praxi obecných soudů do té doby neznámý. V této souvislosti je možno odkázat například na rozsudek Okresního soudu v Táboře, který byl vydán již dne 21. dubna 2005, tedy téměř rok před vydáním výše citovaného nálezu pléna Ústavního soudu sp. zn. Pl. ÚS 20/05. Podobně jako několik měsíců po něm Ústavní soud také tento okresní soud dovodil, že: „[m]á-li [...] obecný soud naplnit svoji ústavní funkci dle čl. 90 Ústavy ČR, tedy zákonem stanoveným způsobem poskytovat ochranu právům, a má-li v občanském soudním řízení postupovat dle § 1 [občanského soudního řádu] tak, aby byla zajištěna spravedlivá ochrana práv a oprávněných zájmů účastníků, potom při respektování [...] principů ochrany vlastnického práva vlastníků bytů může i obecný soud, při absenci zvláštního právního předpisu předpokládaného ustanovením § 696 odst. 1 [občanského zákoníku] (tedy při selhání úkolů normotvůrce), zasáhnout do obsahu nájemního vztahu k bytu ohledně stanovení výše nájemného.“

Rozhodnutí odvolacího soudu, který se s právním názorem soudu prvního stupně plně ztotožnil, je datováno 8. srpna 2005, a jeho vydání tudíž rovněž o několik měsíců předcházelo zveřejnění zmíněného judikátu Ústavního soudu (blíže viz výše § 205 stanoviska). Je namístě zmínit také řízení vedené u Okresního soudu v Nymburce pod sp. zn. 6 C 626/2004. Soud prvního stupně částečně vyhověl žalobě pronajímatele rozsudkem ze dne 9. září 2005, když následoval právní názor Krajského soudu v Praze jako soudu odvolacího vyslovený v usnesení vydaném dokonce již dne 3. března 2005 (blíže viz výše § 206 stanoviska). 279. Z textů odůvodnění jak rozhodnutí Okresního soudu v Táboře a Okresního soudu v Nymburce, tak pozdějších stěžejních nálezů Ústavního soudu sp. zn. Pl. ÚS 20/05 a sp. zn. IV. ÚS 611/05 (obšírněji citovány výše v § 194 a 193 stanoviska), stejně jako v dalších rozhodnutích citovaných výše (viz § 274-277 stanoviska), se zřetelně podává, že soudy v konkrétních případech jednotlivých žalobců či stěžovatelů v zásadě aplikovaly principy obsažené již ve třech „zrušovacích“ nálezech Ústavního soudu z let 2000, 2002 a 2003 (viz výše § 186-188 stanoviska). Ústavní soud tak učinil prakticky při první příležitosti, kdy to bylo možné, a kdy se na něj obrátil první pronajímatel s tím, že rozhodnutí obecných soudů, kterými byla jeho žaloba na určení výše nájemného zamítnuta, jsou v rozporu s jeho ústavně zaručenými základními právy a svobodami. Od té doby Ústavní soud vyhověl v zásadě všem ústavním stížnostem, které se týkaly téhož problému (viz např. rozhodnutí uvedená výše v § 274-275 stanoviska).1 Ostatně již v závěru svého nálezu z roku 2003 (viz výše § 188 stanoviska) Ústavní soud výslovně uvedl, že je připraven poskytnout ochranu v individuálních případech: 1

Výjimkou je pouze nepublikované usnesení Ústavního soudu sp. zn. III. ÚS 587/05 ze dne 26. ledna 2006, kterým byla ústavní stížnost odmítnuta.


97

„Vzhledem k výše konstatované protiústavnosti právního stavu (a pro uvedená právní specifika nájemních smluv s ,regulovaným‘ nájemným), nebude-li do českého právního řádu zavedena ústavně konformní regulace nájemného, nezbude Ústavnímu soudu než dostát svým povinnostem, jež pro něj vyplývají z Ústavy, a alespoň v individuálních případech zajistit fungování principů vycházejících z ústavního pořádku České republiky, event. příslušných mezinárodních úmluv [...].“

280. Vláda má tedy za to, že účinnost žaloby na zvýšení nájemného jakožto právního prostředku nápravy porušení práva na pokojné užívání majetku (ve smyslu článku 13 Úmluvy ve spojení s článkem 1 Protokolu č. 1) nebyla založena teprve v únoru 2006, kdy byly vydány již několikrát citované nálezy Ústavního soudu. Stěžovatelé tuto možnost měli již od 20. března 2003, odkdy – jak již bylo výše uvedeno (viz § 224 stanoviska) – neplatil žádný právní předpis regulující výši nájemného. Vláda je přesvědčena, že pouhá nejednotnost judikatury obecných soudů v otázce možnosti rozhodovat za daného právního stavu o žalobách na určení výše nájemného by neměla vést Soud k závěru, že stěžovatelé nebyli povinni takový prostředek nápravy vyčerpat (viz též níže § 312-321 stanoviska). 281. V této souvislosti je třeba především znovu zdůraznit, že Ústavní soud těm pronajímatelům, kteří se na něj obrátili s ústavní stížností, vyhověl a zrušil napadená rozhodnutí obecných soudů nerespektující principy obsažené v jeho předchozí judikatuře. Řízení o ústavní stížnosti sice stricto sensu není možné považovat za řízení o řádném či mimořádném opravném prostředku, a z tohoto titulu tudíž za součást občanskoprávního řízení ve smyslu vnitrostátního práva. Na druhou stranu ovšem Soud opakovaně konstatoval, že vzhledem ke kasační pravomoci Ústavního soudu vůči rozhodnutím obecných soudů je namístě považovat řízení o ústavních stížnostech za řízení, které má přímý vliv na rozhodování o občanských právech nebo závazcích, pokud tato byla předmětem řízení před obecnými soudy (viz např. rozhodnutí ze dne 23. října 2006 o přijatelnosti stížnosti č. 9457/ /03 Báča proti České republice). Z pohledu judikatury Soudu je tedy ústavní stížnost opravným prostředkem sui generis a řízení o ní Soud považuje za součást vnitrostátního řízení o občanských právech nebo závazcích ve smyslu článku 6 Úmluvy. Proto také na poli článku 13 Úmluvy je třeba na řízení o žalobě na zvýšení nájemného jak před obecnými soudy (soudem prvního stupně, soudem odvolacím, případně též soudem dovolacím), tak před Ústavním soudem v rámci řízení o ústavní stížnosti pohlížet jako na jeden celek, jako na řízení o právním prostředku nápravy porušení práva a svobody zaručeného Úmluvou ve smyslu jejího článku 13. 282. Soud by tudíž v zásadě neměl mít za to, že prostředek nápravy v podobě žaloby na zvýšení nájemného je možno považovat za účinný až od vydání nálezů Ústavního soudu z února 2006, nýbrž již od 20. března 2003. Jak již bylo výše uvedeno, pronajímatelům, kteří takovou žalobu podali a v řízení o ní využili všech opravných prostředků, které jim zákon k ochraně jejich práv dával k dispozici, včetně specifického prostředku – ústavní stížnosti –, se u Ústavního soudu dostalo ochrany jejich práva na pokojné užívání majetku a obecným soudům rozhodují-


98

cím v jejich případech byla uložena povinnost o jejich žalobách rozhodnout v intencích judikatury Ústavního soudu. 283. Pokud by Soud dospěl k závěru, že pronajímatelé, kteří nyní ve svých stížnostech tvrdí, že v České republice žádné účinné právní prostředky nápravy k dispozici neměli a nemají, nebyli povinni využít možnosti podat žalobu na zvýšení nájemného již po 19. březnu 2003, kdy výše nájemného přestala být regulována, poskytl by tím ochranu těm, kteří – narozdíl od jiných pronajímatelů ve stejném postavení, kteří takové možnosti využili – nedostatečně dbali ochrany svých práv, ať již proto, že příslušnou žalobu vůbec nepodali, nebo tak sice učinili, ale v řízení o této žalobě případně nevyužili všech opravných prostředků, které jim právní řád dával k dispozici k ochraně jejich práv, včetně ústavní stížnosti. Jestliže stěžovatelé zpochybňují účinnost vnitrostátních prostředků nápravy tvrzením, že příslušné soudní řízení o takovém prostředku nápravy by nepochybně trvalo nepřiměřeně dlouhou dobu (viz např. body III. 3. 5. a IV. 2. formuláře stížnosti ze dne 16. června 2005 předložené stěžovatelem Vomočilem), je třeba toto tvrzení považovat za čistě spekulativní. Nevyčerpání určitého prostředku nápravy nelze ospravedlnit pouhou ničím nepodloženou domněnkou, že by došlo ke zhroucení soudního systému v České republice, pokud by se na soudy obrátili všichni potenciální stěžovatelé. Navíc i kdyby snad v případě konkrétního soudního řízení došlo k porušení práva na projednání věci v přiměřené lhůtě ve smyslu článku 6 odst. 1 Úmluvy, mohli by se stěžovatelé účinně domáhat kompenzace za újmu, která jim v důsledku tohoto porušení vznikla (viz rozhodnutí ze dne 16. října 2007 o přijatelnosti stížnosti č. 40552/02 Vokurka proti České republice, § 62 a 65). 284. Vláda je konečně přesvědčena, že o účinnosti zde analyzovaného prostředku nápravy svědčí i nemalé množství řízení o žalobách na zvýšení nájemného, která byla zastavena v důsledku zpětvzetí žaloby s odůvodněním, že obě strany nájemního vztahu mezitím dospěly k nějaké formě mimosoudní dohody (dohodě o zaplacení dlužného nájemného, uzavření nové nájemní smlouvy, uzavření dodatku k nájemní smlouvě apod.); v některých případech strany uzavřely smír, který byl schválen soudem. Kromě případu stěžovatele Vomočila (viz výše § 23 stanoviska) je možné v tomto směru poukázat například na usnesení Okresního soudu v Pardubicích sp. zn. 10 C 178/2004 ze dne 9. května 2006, kterým byl schválen smír mezi žalobcem-pronajímatelem a žalovanou-nájemkyní tohoto znění: „Žalovaná se zavazuje zaplatit žalobci částku 125 856 Kč s úrokem z prodlení ve výši 3 776 Kč a nahradit žalobci náklady řízení k rukám advokáta [...] ve výši 20 935 Kč, ve splátce 10 000 Kč do deseti dnů od právní moci usnesení a ve splátkách po 1 100 Kč vždy k 25. dni v měsíci počínaje měsícem následujícím po právní moci usnesení pod ztrátou výhody splátek v případě prodlení se zaplacením byť jedné splátky.“

Není možno přehlédnout, že žalovaná se zavázala uhradit celou částku, které se žalobce v daném řízení domáhal (blíže viz výše § 208 stanoviska).


99

Ke smíru došlo také v řízení vedeném u Okresního soudu Plzeň-jih pod sp. zn. 7 C 92/2005 (viz výše § 211 stanoviska). Dále je možno odkázat na celou sérii řízení vedených před Okresním soudem v Mladé Boleslavi, která rovněž skončila mimosoudní dohodou (viz např. řízení sp. zn. 8 C 286/2006, sp. zn. 5 C 88/2006, sp. zn. 15 C 285/2006, sp. zn. 5 C 105/2007, sp. zn. 15 C 104/2007, sp. zn. 15 C 105/2007, sp. zn. 15 C 157/2007, sp. zn. 15 C 106/2006, sp. zn. 15 C 132/2006, sp. zn. 15 C 221/2006, sp. zn. 15 C 285/2006, sp. zn. 15 C 286/2006, sp. zn. 15 C 287/2006, sp. zn. 8 C 285/2006, sp. zn. 8 C 287/2006 a další). Tyto případy podle názoru vlády zřetelně svědčí o tom, že možnost neúspěchu v řízení byla žalovanými (nájemci) vnímána jako vesměs velmi reálná. Zajisté by tomu tak nebylo, pokud by tato „hrozba“ nebyla podpořena povědomím o konkrétních případech, kdy se žalobci (pronajímatelé) svých nároků skutečně domohli. γ) Alternativní preventivní prostředek nápravy

285. Z textu předložených stížností – jakož i z logiky věci – vyplývá, že problém regulace nájemného sám o sobě by stěžovatelé nevnímali jako zásadní problém, pokud by měli možnost nájemní vztah jednostranně ukončit podle svého uvážení. Od 1. července 1995 totiž v zásadě všechny byty, o nichž se sjednávala nájemní smlouva s novým nájemcem, byly vyjmuty z regulace nájemného (blíže viz níže § 447 stanoviska). V možnosti jednostranně ukončit nájemní vztah jim však bránila jednak skutečnost, že podle příslušných ustanovení občanského zákoníku mohl pronajímatel dát nájemci výpověď pouze z taxativně uvedených důvodů (k nimž nepatří skutečnost, že vybírané nájemné je z pohledu pronajímatele příliš nízké) a s přivolením soudu (§ 685 odst. 1 a § 711 občanského zákoníku), jednak také existence institutu přechodu nájmu (§ 706-709 občanského zákoníku). 286. Vláda se domnívá, že stěžovatelům nic nebránilo, aby ústavnost těchto institutů zpochybnili v rámci jimi případně vedených soudních řízení o přivolení k výpovědi z nájmu bytu. Věc mohla být předložena Ústavnímu soudu přímo obecným soudem (§ 95 odst. 2 Ústavy) nebo se před něj mohla dostat v souvislosti s ústavní stížností podanou proti rozhodnutím soudů v daném řízení, k níž mohli pronajímatelé připojit návrh na zrušení z jejich pohledu protiústavních ustanovení občanského zákoníku (§ 74 zákona č. 182/1993 Sb., o Ústavním soudu). 287. Pronajímatelé tedy mohli žádat Ústavní soud, aby zrušil především ustanovení § 685 odst. 1 věty druhé občanského zákoníku (§ 685 odst. 3 ve znění zákona č. 107/2006 Sb.), podle něhož je nájem bytu chráněn a pronajímatel jej může vypovědět jen z důvodů stanovených v zákoně, případně též § 711 občanského zákoníku, který vymezoval konkrétní důvody, na základě kterých může pronajímatel nájem s přivolením soudu vypovědět. V takovém případě by pronajímatelé mohli ukončit nájemní vztah i z jiných než do té doby zákonem stanovených důvodů, a to podle obecné úpravy nájemní


100

smlouvy (v případě nájemních smluv sjednaných na dobu neurčitou) výpovědí s tříměsíční výpovědní lhůtou (§ 677 odst. 1 a 2 občanského zákoníku). V nové nájemní smlouvě poté mohli dohodnout s novým nájemcem libovolnou výši nájemného (viz níže § 447 stanoviska). 288. Podobně mohli stěžovatelé dosáhnout zrušení též ustanovení občanského zákoníku o přechodu nájmu, ustanovení o povinnosti zajistit nájemci bytovou náhradu či jiných ustanovení omezujících podle jejich názoru neústavním způsobem práva pronajímatelů. 289. Vládě nicméně není známo, že by pronajímatelé podali někdy v minulosti takto argumentačně postavené návrhy, na základě kterých mohl Ústavní soud výše zmíněná ustanovení občanského zákoníku zrušit. Ve věci sp. zn. Pl. ÚS 20/05 (viz výše § 194 stanoviska) obecný soud sice podal k Ústavnímu soudu návrh na zrušení celé právní úpravy nájmu bytu (§ 685716 občanského zákoníku), Ústavní soud se však mohl meritorně zabývat návrhem pouze v té části, v níž se týkal § 696 odst. 1 občanského zákoníku, neboť zbývajících ustanovení nemohl navrhující soud při řešení dané věci použít. b) Kompenzační prostředek nápravy: žaloba proti státu na náhradu škody 290. Vláda se také domnívá, že stěžovatelé měli a mají na vnitrostátní úrovni možnost domáhat se po státu náhrady škody, která jim měla být způsobena v důsledku regulace nájemného. 291. Jak již bylo řečeno, v nálezu pléna sp. zn. Pl. ÚS 20/05 ze dne 28. února 2006 se Ústavní soud zabýval návrhem na zrušení § 696 odst. 1 občanského zákoníku z toho důvodu, že nebyl přijat tímto ustanovením předpokládaný zvláštní právní předpis, který by stanovil, ve kterých případech má pronajímatel možnost jednostranně zvýšit nájemné. Vznesený návrh sice zamítl, v odůvodnění nálezu nicméně v této souvislosti poznamenal: „Pozornost si zaslouží i druhá rovina navrhovatelových námitek založená na tvrzení o protiústavní mezeře v zákonodárství spočívající v tom, že dosud nebyla přijata předpokládaná právní úprava. Jako důsledek nečinnosti zákonodárného sboru může vyvolat protiústavní stav, a to tehdy, je-li zákonodárce povinen přijmout určitou zákonnou úpravu, neučiní tak a tím zasáhne do právem – ústavou chráněného zájmu. Přitom povinnost pro zákonodárce může vyplývat jak přímo z ústavněprávní úrovně (např. v zajištění realizace základních práv a svobod nebo v jejich ochraně), tak i z úrovně ,obyčejných‘ zákonů, v nichž si tuto povinnost expressis verbis sám uložil. [...] Lze tedy uzavřít, že za určitých podmínek jsou důsledky mezery (chybějící právní úpravy) protiústavní, zejména tehdy, když zákonodárce se rozhodne, že určitou oblast upraví, tento úmysl v zákoně vysloví, avšak předvídanou regulaci nepřijme. Stejný závěr platí i v případě, kdy parlament deklarovanou úpravu přijal, avšak tato byla zrušena proto, že nesplňovala ústavní kriteria a zákonodárce nepřijal ústavně konformní náhradu [...].“


101

292. Tyto myšlenky poté Ústavní soud pregnantně shrnul v nálezu sp. zn. I. ÚS 489/05 ze dne 6. dubna 2006, když mimo jiné prohlásil: „Jak již bylo uvedeno, výrokem I. nálezu sp. zn. Pl. ÚS 20/05 [,Dlouhodobá nečinnost Parlamentu České republiky spočívající v nepřijetí zvláštního právního předpisu vymezujícího případy, ve kterých je pronajímatel oprávněn jednostranně zvýšit nájemné, úhradu za plnění poskytovaná s užíváním bytu, a změnit další podmínky nájemní smlouvy, je protiústavní a porušuje čl. 4 odst. 3, čl. 4 odst. 4 a čl. 11 Listiny základních práv a svobod a čl. 1 odst. 1 Dodatkového protokolu č. 1 k Úmluvě o ochraně lidských práv a základních svobod.‘] byla zdůrazněna odpovědnost státu za újmu vzniklou nepřijetím předvídané právní úpravy. Z toho plyne, že pokud pronajímatelův důvodný nárok nebude v plné míře uspokojen, nezbude mu jiná cesta, než uplatnit vůči státu požadavek na náhradu škody.“

Ústavní soud to uvedl v odůvodnění nálezu, kterým zrušil rozhodnutí obecných soudů vydaná ve sporu, v němž se stěžovatel, do té doby neúspěšně, domáhal zaplacení peněžní částky představující rozdíl mezi obvyklým a regulovaným nájemným z bytu (viz výše § 197 stanoviska). 293. Možnost uplatnit náhradu škody vůči státu zopakoval Ústavní soud také v dalších svých rozhodnutích (viz např. nálezy sp. zn. IV. ÚS 111/06 ze dne 16. května 2006 a sp. zn. I. ÚS 123/06 ze dne 17. dubna 2007). α) Zákonná úprava odpovědnosti státu za škodu

294. Podle článku 36 odst. 3 Listiny základních práv a svobod má každý právo na náhradu škody způsobené mu nezákonným rozhodnutím soudu, jiného státního orgánu či orgánu veřejné správy nebo nesprávným úředním postupem. Odstavec 4 ponechává úpravu podmínek a podrobnosti na zákonu. Tímto zákonem je zákon č. 82/1998 Sb., o odpovědnosti za škodu způsobenou při výkonu veřejné moci rozhodnutím nebo nesprávným úředním postupem (blíže viz výše § 177-184 stanoviska). 295. Podle názoru vlády není v obecné rovině vyloučeno, aby nepřijetí předvídané právní úpravy, které stěžovatelé považují za hlavní příčinu jim údajně vzniklé škody, mohlo být – za dané situace a s ohledem na judikaturu Ústavního soudu – kvalifikováno jako nesprávný úřední postup ve smyslu § 13 odst. 1 tohoto zákona. 296. Na tom podle jejího mínění nemůže nic změnit ani to, že opačně se k možnosti subsumpce takové skutečnosti pod pojem nesprávného úředního postupu postavil Nejvyšší soud v rozsudku sp. zn. 25 Cdo 1124/2005 ze dne 31. ledna 2007 (viz výše § 202 stanoviska), když v odůvodnění tohoto svého rozhodnutí mimo jiné uvedl: „V projednávané věci řešil odvolací soud právní otázku, zda činnost Parlamentu při hlasování o návrhu zákona je úředním postupem ve smyslu § 13 zákona č. 82/1998 Sb. [...] [...]


102

Odpovědnost státu podle zákona č. 82/1998 Sb. je zásadně spojována s nesprávným úředním postupem orgánů moci výkonné a soudní. Vzhledem k tomu, že Parlament tvořený Poslaneckou sněmovnou a Senátem je vrcholným orgánem moci zákonodárné [...], který v podmínkách zastupitelské demokracie rozhoduje hlasováním svých členů – poslanců a senátorů o přijetí či nepřijetí předloženého návrhu zákona, přičemž neexistuje a ani existovat nemůže pravidlo či předpis o tom, jak který poslanec, senátor či poslanecký nebo senátorský klub má při přijímání zákonů hlasovat [...], nelze proces přijímání zákonů hlasováním v Poslanecké sněmovně či Senátu považovat za úřední postup ve smyslu § 13 zák. č. 82/1998 Sb. a – pokud pravidla jednacího řádu Poslanecké sněmovny nebo Senátu byla zachována – už vůbec nelze uvažovat o ,soudní‘ kontrole, zda výsledek hlasování je správný či nesprávný. Jde o princip ústavní suverenity moci zákonodárné, která je odpovědna lidu.“

Je třeba poznamenat, že podle § 89 odst. 2 Ústavy jsou vykonatelná rozhodnutí Ústavního soudu závazná pro všechny orgány i osoby. Rozhodnutí Ústavního soudu mají tedy vyšší právní sílu nežli rozhodnutí Nejvyššího soudu. V této souvislosti vláda také upozorňuje, že proti citovanému rozhodnutí Nejvyššího soudu byla podána ústavní stížnost, o které dosud nebylo rozhodnuto. 297. O tom, že právní názor zastávaný Ústavním soudem je v judikatuře obecných soudů respektován, svědčí například usnesení Městského soudu v Praze sp. zn. 14 Co 102/2006 ze dne 14. dubna 2006 (viz výše § 207 stanoviska). V jeho odůvodnění mimo jiné čteme: „Ve světle [...] judikatury Ústavního soudu je nutno opustit uvedený restriktivní výklad pojmu nesprávného úředního postupu, který se zužuje jen na porušení procedurálních pravidel postupu státních orgánů nesouvisejících s vlastní rozhodovací činností. Nesprávný úřední postup lze tedy definovat nejen jako procesní či procedurální pochybení státního orgánu, ale právě s ohledem na účel, jehož má být činností státního orgánu dosaženo, jakýkoliv postup směřující ve svých důsledcích k realizaci pravomoci státního orgánu. Pokud tedy zákonodárný sbor postupoval protiústavně, když neupravil zákonem ústavně konformní regulaci nájemného, byl jeho postup nesprávný a lze jej považovat za nesprávný úřední postup ve smyslu § 13 zákona č. 82/1998 Sb. Je proto naplněn jeden z předpokladů odpovědnosti státu za škodu způsobenou nesprávným úředním postupem, a je tak ve vztahu k napadenému rozsudku dán i odvolací důvod [...]. Jelikož se však soud I. stupně v důsledku odlišného právního názoru nezabýval zbylými dvěma předpoklady odpovědnosti státu za škodu (existence škody a příčinné souvislosti mezi nesprávným úředním postupem státu a škodou) a neprováděl v tomto směru žádné dokazování, odvolací soud [...] zrušil rozsudek soudu I. stupně a [...] vrátil věc soudu I. stupně k dalšímu řízení.“

K podobnému závěru dospěl Městský soud v Praze také v usnesení sp. zn. 13 Co 98/2006 ze dne 31. května 2006 (viz příloha E19) a také v usnesení sp. zn.


103

14 Co 244/2007 ze dne 17. srpna 2007 (viz výše § 207 stanoviska), v němž se s odkazem na judikaturu Ústavního soudu výslovně odmítl následovat právní názor Nejvyššího soudu vyjádřený v rozsudku sp. zn. 25 Cdo 1124/2005 ze dne 31. ledna 2007. 298. Navíc má vláda za to, že v zásadě není nutné zabývat se tím, který konkrétní orgán státní moci je odpovědný za to, že zde po určitou dobu neexistoval právní předpis, jehož přijetí svým způsobem předpokládala dikce ustanovení § 696 odst. 1 občanského zákoníku. Již například ze samotného názvu zákona, zejména však potom z jeho smyslu vyplývá, že jde v prvé řadě o odpovědnost státu jako celku. Ve vztahu k poškozenému je tedy v zásadě naprosto lhostejné, který státní orgán, případně v jaké míře je za způsobenou škodu odpovědný. Ostatně legislativní proces ani v parlamentních režimech tradičně nebývá výlučnou záležitostí zákonodárce, významnou roli v něm hraje rovněž moc výkonná. Nadto lze mít rovněž za to, že ani z ustanovení § 696 odst. 1 občanského zákoníku, ani z relevantní judikatury Ústavního soudu nevyplývá, že právním předpisem, v němž by byly stanoveny případy, ve kterých je pronajímatel oprávněn jednostranně zvýšit nájemné, by nemohl být předpis nižší právní síly než zákon (např. nařízení vlády či vyhláška ministerstva). Nelze konečně ani vyloučit možnost domáhat se náhrady z titulu nesprávného úředního postupu nikoli s odkazem na chybějící právní předpis, ale na postup obecných soudů, které za dané situace odmítly rozhodovat o žalobách pronajímatelů na zvýšení nájemného. Zúžení právního titulu odpovědnosti státu za škodu na nepřijetí právního předpisu zákonodárcem ze strany žalobce-dovolatele tak mohlo být jednou z příčin, které vedly Nejvyšší soud ve výše citovaném judikátu (viz § 296 stanoviska) k právnímu závěru, který se při letmém pohledu zdá zcela protiřečit právnímu názoru zastávanému Ústavním soudem. 299. Stěžovatelé tedy mají podle § 14 odst. 1 zákona možnost uplatnit nárok na náhradu škody u příslušného úřadu, za který by bylo v daném případě namístě podle všeho považovat v souladu s § 6 odst. 3 zákona Ministerstvo financí. Pokud by jejich nárok nebyl tímto úřadem zcela uspokojen ve lhůtě šesti měsíců ode dne jeho uplatnění, potom se lze s tímto nárokem obrátit na soud (§ 15 odst. 2 zákona). Na základě zákona č. 82/1998 Sb. se přitom lze domoci jak náhrady škody v užším smyslu (majetkové újmy), tak přiznání zadostiučinění za újmu nemajetkovou (morální). 300. Vláda konečně v obecné rovině připomíná, že podle článku 10 Ústavy vyhlášené mezinárodní smlouvy, k jejichž ratifikaci dal Parlament souhlas a jimiž je Česká republika vázána, jsou součástí právního řádu; stanoví-li mezinárodní smlouva něco jiného než zákon, použije se mezinárodní smlouva. Ústavní soud tak s odkazem na článek 10 Ústavy v minulosti například dospěl k závěru, že nelze odmítnout nárok na odškodnění za způsobenou nemajetko-


104

vou újmu pouze z toho důvodu, že zákon č. 82/1998 Sb. v době před nabytím účinnosti zákona č. 160/2006 Sb. poskytnutí náhrady za tento typ újmy neumožňoval, jestliže právo na náhradu takové újmy vyplývá z Úmluvy (viz výše v § 190 stanoviska citované usnesení sp. zn. IV. ÚS 162/04 ze dne 25. května 2005; dále srov. např. nález sp. zn. I. ÚS 85/04 ze dne 13. července 2006). Úmluvu ve své judikatuře přímo aplikuje také Nejvyšší soud (viz např. usnesení sp. zn. 7 Tz 316/2001 ze dne 10. dubna 2002, kde vyslovil možnost zastavení trestního stíhání pro jeho přílišné trvání, ačkoli tato možnost neplyne z trestního řádu; rozsudek sp. zn. 11 Tdo 738/2003 ze dne 22. 7. 2004 a usnesení sp. zn. 5 Tdo 166/2006 ze dne 15. února 2006, kde vyslovil nepřípustnost trestního stíhání (ne bis in idem), byl-li uložen trest již v přestupkovém řízení, ačkoli trestní řád uvedenou překážku nezná; usnesení sp. zn. 15 Tvo 155/2001 ze dne 13. prosince 2001, kde vyslovil možnost odvolání proti pořádkové pokutě uložené odvolacím soudem, ačkoli tato možnost neplyne z trestního řádu; usnesení sp. zn. 15 Tvo 165/2001 ze dne 13. prosince 2001, kde vyslovil možnost odvolání proti rozhodnutí o vyloučení soudce i tam, kde tato možnost neplyne z trestního řádu). 301. Právo na náhradu za omezení vlastnického práva – v textu Úmluvy přímo nezakotvené – je součástí Listiny základních práv a svobod. Ústavní soud se v minulosti například zabýval návrhem na zrušení ustanovení zákona č. 229/1991 Sb., které umožňovalo pozemkovým úřadům zřídit na restituované nemovitosti věcné břemeno, avšak výslovně nehovořilo o pravomoci těchto orgánům přiznat náhradu za takové omezení vlastnického práva, což mělo být v rozporu s článkem 11 odst. 4 Listiny („Vyvlastnění nebo nucené omezení vlastnického práva je možné ve veřejném zájmu, a to na základě zákona a za náhradu.“). Ústavní soud v odůvodnění svého nálezu sp. zn. Pl. ÚS 41/97 ze dne 11. března 1998 (publikován pod č. 88/1998 Sb.) mimo jiné uvedl: „Situace, kdy zákon o půdě současně nestanoví, že pozemkový úřad má rozhodovat o náhradě za omezení vlastnického práva věcným břemenem, je řešitelná s využitím čl. 11 odst. 4 Listiny. Podle tohoto článku lze omezit vlastnické právo pouze za náhradu. Přitom platí zásada, že jednotlivá ustanovení Listiny jsou bezprostředně platným právem a práv v nich obsažených se lze domáhat přímo s odkazem na jejich znění. Výjimkou jsou pouze základní práva, která Listina vyjmenovává v čl. 41 odst. 1 pomocí odkazů na konkrétní články Listiny. U těchto výjimek je stanoveno, že příslušných práv se lze domáhat pouze v mezích zákonů, které toto ustanovení provádějí. To a contrario znamená, že všech ostatních práv se lze domáhat přímo a zákon nemůže překročit meze, které jsou stanoveny v Listině. Protože právo na náhradu za omezení vlastnického práva není uvedeno mezi výjimkami, může se dotčený vlastník dovolávat práva na poskytnutí náhrady přímo s odvoláním na čl. 11 odst. 4 Listiny, aniž by bylo nezbytně nutno z hlediska ústavní jistoty toto právo konstituovat ještě předpisem nižší právní síly.“

302. Pokud je tedy zákonná úprava odpovědnosti státu za škodu v některém ohledu užší než odpovědnost vyplývající z Úmluvy nebo z Listiny základních práv a svobod, potom je namístě, aby vnitrostátní orgány aplikovaly přímo příslušná ustanovení Úmluvy či Listiny.


105

ß) Uplatnění nároku stěžovateli – členy intervenujícího sdružení

303. Dne 20. dubna 2007 uplatnili u Ministerstva spravedlnosti nárok na náhradu škody stěžovatelé, kteří jsou organizováni v rámci Občanského sdružení majitelů domů, bytů a dalších nemovitostí v České republice, jemuž bylo v řízení před Soudem přiznáno postavení intervenující třetí strany ve smyslu článku 36 odst. 2 Úmluvy (viz výše § 5 stanoviska). 304. K žádosti (viz příloha E20) byl připojen jmenný seznam stěžovatelů a 11 svazků kopií plných mocí, které stěžovatelé vystavili právní zástupkyni pro řízení před Soudem (právní zástupkyně v žádosti uvádí, že jde o 4 500 plných mocí, poskytnutý seznam nicméně čítá, vedle samotného intervenujícího sdružení, pouze 4 206 jmen jednotlivých stěžovatelů – fyzických a právnických osob). 305. V odůvodnění žádosti stěžovatelé víceméně odkazují na stížnosti jimi podané k Soudu, jejich argumentace je tak v zásadě shodná jako v případě vybraných stížností (viz výše § 217-219 stanoviska). Pokud jde o argumentaci specificky na poli zákona č. 82/1998 Sb., žadatelé odpovědnost státu za škodu, která jim měla v minulosti vzniknout v důsledku právní úpravy nájemních vztahů, spatřují v nesprávném úředním postupu ve smyslu článku 13 zákona, konkrétně v tom, že stát v přiměřené časové lhůtě ani na výzvu Ústavního soudu nepřijal právní předpis, který by odstranil konstatovanou protiústavnost regulace nájemného. Stěžovatelé nicméně podle svých slov nejsou zcela přesvědčeni o aplikovatelnosti zákona č. 82/1998 Sb. na jejich případ (viz bod III. 3. jejich žádosti). Z titulu nesprávného úředního postupu požadují zadostiučinění za nemajetkovou újmu ve výši 10 000 € pro každého z individuálních žadatelů a 100 000 € pro intervenující sdružení. Dále požadují náhradu škody spočívající v rozdílu mezi nájemným v regulované výši a místně a časově obvyklým nájemným, který paušalizují částkou 100 000 Kč za každý byt s regulovaným nájemným a rok, a to od 18. března 1992. 306. Vzhledem k tomu, že se Ministerstvo spravedlnosti nepovažovalo za úřad příslušný k předběžnému projednání nároku, postoupilo žádost v souladu s § 14 odst. 2 zákona Ministerstvu financí. 307. Dne 2. července 2007 zaslalo Ministerstvo financí právní zástupkyni žadatelů dopis (viz příloha E21), v němž mimo jiné uvedlo: „Kontrolou zaslaných tiskopisů plných mocí bylo ověřeno, že udělená zmocnění se týkají výlučně jen řízení před Evropským soudem pro lidská práva. Nebyla dohledána žádná plná moc zmocňující Vás k jednání jménem klientů v řízení podle zákona č. 82/1998 Sb. Nesdílíme Váš názor, podle kterého je Vaše podání „procedurálním úkonem směřujícím k řízení před ESLP“, z čehož by mělo vyplývat, že zmocnění, které Vám Vaši klienti udělili pro řízení před Evropským soudem pro lidská práva (ESLP), je namístě považovat za „zmocnění k zastupování ve veškerém řízení s tímto souvisejícím, tedy i pro zastupování před Ministerstvem spravedlnosti, eventuálně před dalšími or-


106

gány“ (viz bod IV.2. žádosti, správně má být zřejmě označen jako bod IV.3.). Řízení před ESLP je řízením zcela odlišným od jakýchkoli vnitrostátních řízení. Zmocnění k zastupování v tomto řízení v sobě nijak nezahrnuje zastupování v řízení o jakýchkoli vnitrostátních prostředcích nápravy, které je třeba před podáním stížnosti k ESLP vyčerpat (v daném případě tedy postup podle zákona č. 82/1998 Sb.). Pokud by tomu mělo být jinak a měli bychom přijmout Váš pohled na věc, potom by se plná moc udělená pro řízení před ESLP vztahovala též například na řízení před odvolacími soudy či dovolacím soudem nebo před Ústavním soudem. Jsme přesvědčeni o tom, že Vaše argumentace by před těmito soudy neobstála. [...] Vaším podáním se tedy nebudeme moci věcně zabývat, pokud od Vás neobdržíme řádné zmocnění od Vašich klientů pro řízení podle zákona č. 82/1998 Sb., konkrétně tedy k předběžnému uplatnění výše uvedeného nároku na náhradu škody a na přiměřené zadostiučinění u příslušného úřadu podle § 14 tohoto zákona. V zájmu urychlení předběžného projednání a s ohledem na velký počet klientů, které máte zastupovat, Vám nicméně zasíláme dotazník obsahující seznam potřebných informací, které jsou nezbytné k posouzení oprávněnosti nároků Vašich klientů. Žádáme Vás, aby Vaši klienti přiložený dotazník vyplnili (samostatně za byt, za nějž požadují náhradu) a s požadovanými přílohami doručili (sami nebo Vaším prostřednictvím) Ministerstvu financí, a to společně s řádnou plnou mocí, pokud budou nadále trvat na tom, abyste je zastupovala i při předběžném projednání jejich nároků podle zákona č. 82/1998 Sb. Vámi předložené podání totiž neobsahuje potřebné objektivní informace, na jejichž základě by bylo možné uplatněné nároky posoudit a rozhodnout, jsou-li oprávněné či nikoliv. Není v něm uvedeno kolik domů a bytů s regulovaným nájemným jednotlivé osoby vlastní, po jak dlouhou dobu a v jakých lokalitách se domy a byty nacházejí, za jakých podmínek byly získány, kdo jsou nájemci těchto bytů, jak vysoké nájemné za užívání bytů platí, kdy vzniklo jejich právo užívat byt, jaké byly investice majitelů na pořízení a údržbu domů a bytů apod. Z dosud předložených informací tak nelze zjistit, zda v konkrétních případech deklarovaná škoda vznikla či nikoliv, případně v jaké výši.“

Dotazník, který byl právní zástupkyni žadatelů zaslán, je ke stanovisku přiložen (viz příloha E22). 308. Na dopis neobdrželo ministerstvo dosud žádnou oficiální odpověď ani ze strany právní zástupkyně, ani případně ze strany jednotlivých žadatelů. 309. Odmítnutí součinnosti ze strany žadatelů má pochopitelně za následek nemožnost předběžného projednání jejich nároku. Žadatelé se sice mohou obrátit na soud, ten by měl nicméně podle přesvědčení vlády jejich případnou žalobu zamítnout s poukazem na to, že pro překážku na jejich straně nebyl jimi uplatněný nárok předběžně projednán příslušným úřadem, jak si to žádá § 14 odst. 1 zákona č. 82/1998 Sb.


107

310. Vláda se v každém případě domnívá, že údaje, jejichž doplnění Ministerstvo financí po žadatelích prostřednictvím jejich (pro účely řízení podle zákona č. 82/1998 Sb. ovšem zatím pouze údajné) právní zástupkyně v dopise a k němu přiloženém dotazníku požadovalo, jsou opravdu naprosto nezbytné k posouzení odůvodněnosti (případně míry odůvodněnosti) jimi uplatňovaných nároků. V této souvislosti vláda opět odkazuje například na odůvodnění již výše jednou citovaného usnesení Městského soudu v Praze sp. zn. 14 Co 102/2006 ze dne 14. dubna 2006 (viz § 297 stanoviska), v němž se mimo jiné uvádí: „Ohledně výše škody požadované žalobcem je dosud nejasná a nesrozumitelná samotná žaloba. [...] je proto třeba nejdříve žalobce vyzvat k jejímu doplnění. Žalobce vyčísluje požadovanou škodu částkou 620 980 Kč za období od 1. 1. 2002 do 30. 4. 2004, ovšem bez jinak bližšího zdůvodnění. Je proto nutno doplnit žalobu o určení přesné podlahové plochy každého konkrétního bytu, dosavadního nájemného každého konkrétního bytu a sdělení, jakou výši nájemného, opět v každém bytu, žalobce žalobou požaduje, kolik do bytu investoval atd. Jedině na základě takového vylíčení rozhodných skutečností bude soud I. stupně způsobilý určit, zda žalobcem v žalobě požadované nájemné odpovídá hlediskům určeným Ústavním soudem pro ústavně konformní regulaci nájemného. V této souvislosti je nutno zopakovat, že dle Ústavního soudu není protiústavní samotná regulace nájemného, ale jen její nepřiměřený rozsah zafixovaný státem protiústavním postupem. Tedy výši nájemného určenou v tomto sporu nebude možno přímo ztotožnit s tzv. tržním, resp. obvyklým nájemným, které by bylo relevantní jen při úplné deregulaci nájemného.“

311. Vláda má konečně za to, že rovněž pro řízení před Soudem by bylo účelné mít k dispozici informace, jichž se Ministerstvo financí ve svém dotazníku dožaduje. Bylo by proto možná praktické, pokud by alespoň vybraní stěžovatelé tento dotazník (případně nějakou jeho upravenou verzi) na výzvu Soudu vyplnili, a poskytli tak Soudu (a potažmo také žalované vládě) nezbytné podklady k eventuálnímu posouzení odůvodněnosti jejich stížností na porušení práv a svobod zaručených Úmluvou (viz též níže § 598 stanoviska). γ) Účinnost prostředku nápravy v praxi

312. Vláda si je vědoma toho, že – zatím – nemůže Soudu představit žádný konkrétní případ, ve kterém by naznačený postup podle zákona č. 82/1998 Sb. vedl k přiznání odškodnění, a doložit tak praktickou účinnost tohoto prostředku nápravy. 313. Vláda si je vědoma rovněž toho, že absence konkrétních příkladů praktického fungování prostředků nápravy přiměje často Soud k tomu, že takový prostředek nápravy označí za neúčinný ve smyslu článku 13 Úmluvy, a jeho případné nevyčerpání tak nevede k zamítnutí předmětné stížnosti na základě článku 35 odst. 1 a 4 Úmluvy.


108

314. Vládě jsou nicméně na druhou stranu známy nikoliv zcela řídké případy, kdy námitka nevyčerpání byla Soudem akceptována i v případě, že mu nebyly předloženy ukázky praktického fungování sporného prostředku nápravy. V této souvislosti vláda odkazuje například na stížnost Bergauer a ostatní proti České republice (stížnost č. 17120/04, nebyla komunikována vládě). V rozhodnutí o přijatelnosti stížnosti ze dne 13. prosince 2005 Soud kromě jiného uvedl: „V daném případě žádný ze stěžovatelů nevznesl svůj nárok na restituci před příslušnými vnitrostátními orgány, ačkoli od nich bylo možné očekávat, že podají k domácím soudům žalobu, kterou by se domáhali nápravy nebo náhrady, a před českými soudy vyšší instance, včetně Ústavního soudu, napadnou rozhodnutí nebo/a zákonná ustanovení, která považují za neslučitelná s Úmluvou. Soud poznamenává, že judikatura českých soudů je spíše spletitá a zatím ne zcela ustálená. Soud tudíž nemůže předjímat výsledek řízení před českými soudy, pokud by stěžovatelé takové řízení zahájili. Námitka neexistence vnitrostátních prostředků nápravy je tak neopodstatněná.“

Tento přístup je odrazem zásady nesčetněkrát opakované v judikatuře orgánů Úmluvy, podle které stěžovatel je povinen vnitrostátní prostředek nápravy vyčerpat i v případě, že má pochybnosti o jeho naději na úspěch (viz např. rozhodnutí Komise ze dne 1. července 1996 o přijatelnosti stížnosti č. 24962/94 Koltsidas a 1158 ostatních proti Řecku, stížnosti č. 25370/94 Fountis a 39 ostatních proti Řecku a stížnosti č. 26303/95 Androutsos a 109 ostatních proti Řecku, bod 1). 315. V této souvislosti poukazuje vláda též na jiná rozhodnutí, kde Soud – zcela konsekventně s výše zmíněnou zásadou – odmítl námitku vlády, že ústavní stížnost, kterou stěžovatelka podala, neměla naději na úspěch a vzhledem k judikatuře Ústavního soudu v dané otázce bylo dopředu zřejmé, že bude odmítnuta pro zjevnou neopodstatněnost. Soud konstatoval [rozsudky ze dne 15. června 2004 ve věci stížnosti č. 58177/00 Houfová proti České republice (č. 1), § 27, a ve věci stížnosti č. 58178/00 Houfová proti České republice (č. 2), § 25]: „[…] úkolem českého Ústavního soudu je posuzovat dodržování základních práv a napravovat jejich případné porušení. Pokud by byl tedy Ústavní soud dospěl k závěru, že došlo k porušení ústavně zaručených práv, jichž se stěžovatelka dovolává, byl by mohl zrušit předchozí rozhodnutí a vrátit věc soudům nižších stupňů. Soud se proto domnívá, že argument vlády založený na zjevné neopodstatněnosti ústavní stížnosti stěžovatelky je irelevantní, neboť nelze dopředu odhadnout, jak by řízení o této ústavní stížnosti dopadlo.“

To, co Soud uvedl v souvislosti s ústavní stížností, lze samozřejmě mutatis mutandis vztáhnout na všechny prostředky nápravy, tedy i na samotnou žalobu na náhradu škody proti státu, případně též na žalobu na zvýšení nájemného (viz výše § 268 a násl. stanoviska). 316. Bez povšimnutí by neměl zůstat ani rozsudek ze dne 11. ledna 2007 ve věci stížnosti č. 71665/01 Augusto proti Francii, kde Soud zamítnutí části stížnos-


109

ti pro nevyčerpání všech právních prostředků nápravy zamítl s následujícím odůvodněním (§ 42-44 rozsudku): „[...] o stěžovateli nelze mít za to, že nevyčerpal všechny vnitrostátní prostředky nápravy, pokud předložením vnitrostátních rozhodnutí a dalších relevantních důkazů může prokázat, že dostupný prostředek nápravy, který nevyužil, byl odsouzen k neúspěchu [...]. […] Jestliže je pravdou, že v dané době existovala konstantní judikatura Kasačního soudu [Cour de cassation] odmítající takový prostředek, Soud souhlasí s vládou, že to nebránilo stěžovatelce podat kasační stížnost s jednou ze svých námitek s tím, že v daném ohledu může dojít k obratu v judikatuře […].“

317. Z výše uvedeného se podává, že absence praktických příkladů účinnosti postupu podle zákona č. 82/1998 Sb. by neměla a priori vést Soud k závěru, že takový prostředek nápravy nelze považovat za účinný ve smyslu článku 13 Úmluvy, a že stěžovatelé tudíž neměli povinnost jej využít. Naopak, nevyužití tohoto vnitrostátního prostředku nápravy by mělo vést Soud k zamítnutí stížností jako nepřijatelných s poukazem na článek 35 odst. 1 a 4 Úmluvy. 318. Obecně je podle mínění vlády možno říci, že vznesená námitka nevyčerpání všech právních prostředků nápravy by měla být Soudem odmítnuta pouze za předpokladu, že využití vládou proklamovaných prostředků nápravy – ať už preventivní či kompenzační povahy – by bylo zjevně odsouzeno k neúspěchu. 319. Možnost domoci se nápravy na vnitrostátní úrovni by zajisté neměla být čistě teoretická či iluzorní, to jest neměla by být prakticky vyloučena. To ale na druhou stranu neznamená, že by stěžovatel měl mít povinnost vyčerpat nabízený prostředek nápravy jen za předpokladu, že zde v daný moment existuje konstantní judikatura vnitrostátních soudů, a že má tudíž kvazijistotu, že jím uplatněný nárok bude – při splnění všech stanovených podmínek – skutečně uspokojen. 320. Každý jiný přístup k dané otázce ze strany Soudu by byl podstatným zásahem do principu subsidiarity, na němž je založen celý kontrolní mechanismus dodržování Úmluvy. Pokud by Soud měl vstupovat do procesu tříbení judikatury vnitrostátních soudů tím, že potenciální stěžovatele zbaví povinnosti se na soudy jejich domovských států vůbec obracet, potom se jen stěží může do té doby nejednotná judikatura ustálit a vláda sotva bude schopna předložit konkrétní ukázky praktického fungování sporných vnitrostátních prostředků nápravy. 321. Případné zamítnutí stížností jako nepřijatelných pro nevyčerpání ve smyslu článku 35 odst. 1 Úmluvy přitom neznamená, že Soud nemůže dát – ve formě určitého obiter dictum – žalovanému státu zjevné instrukce v tom směru, jak by se měla judikatura jeho soudů v dané věci dále vyvíjet, aby již na vnitrostátní úrovni mohla být maximálnímu počtu potenciálních stěžovatelů poskytnuta dostatečná náprava porušení jejich práv a svobod zaručených Úmluvou, a aby se tak v konečném důsledku snížilo zatížení Soudu. Příliš benevolentní aplikace článku 35 odst. 1 Úmluvy ve vztahu ke stěžovatelům neúměrným způsobem vyčerpává kapacity Soudu a zároveň bere státům


110

možnost vypořádat se s námitkami údajných porušení práv a svobod zaručených Úmluvou vlastními silami. (iii) K otázce existence a účinnosti jednotlivých vnitrostátních prostředků nápravy in concreto a) K případu stěžovatele Vomočila 322. Z výše uvedeného přehledu skutkových okolností jednotlivých případů je zřejmé, že stěžovatel Vomočil podal dne 14. července 2003 proti šesti nájemcům žalobu na uložení povinnosti uzavřít dodatek k nájemní smlouvě, na základě kterého by došlo ke zvýšení stávajícího nájemného, a to s účinností od 1. dubna 2003. Původně zamítavý rozsudek soudu prvního stupně byl následně zrušen Krajským soudem v Brně, který s odkazem na relevantní judikaturu Ústavního soudu označil za nesprávný názor podřízeného soudu, podle kterého soud není oprávněn za daných okolností zasáhnout do smluvního vztahu mezi pronajímatelem a nájemcem. V průběhu následného řízení před soudem prvního stupně došlo mezi žalující společností, která nastoupila na místo žalobce po stěžovateli, a žalovanými nájemci k uzavření dohod o narovnání, ve kterých nájemci souhlasili se zvýšením nájemného do budoucna i zpětně za minulé období od 5. května 2004 a žalující společnost se zavázala ke zpětvzetí žaloby (viz výše § 23 stanoviska). Soud proto poté řízení v souladu s občanským soudním řádem zastavil. 323. Vláda se domnívá, že za daných okolností již stěžovatel nemůže před Soudem úspěšně namítat, že v době po 5. květnu 2004 byl obětí porušení Úmluvy. Jak se podává z jeho stížnosti, zásadní porušení Úmluvy spatřuje v tom, že výše částky, kterou je oprávněn vybírat od nájemců některých bytů v jeho domě, je příliš nízká. Žalobu na zvýšení nájemného, kterou podal dne 14. července 2003 a o které nebylo do té doby pravomocně rozhodnuto, však jeho procesní nástupce v řízení vzal zpět s tím, že se s nájemci dohodl mimosoudně. Podle mínění vlády přitom s ohledem zejména na odůvodnění rozhodnutí odvolacího soudu v daném řízení, jehož právní názor by byl v dalším řízení soud prvního stupně povinen následovat, nelze legitimně tvrdit, že by takový prostředek nápravy nebyl způsobilý poskytnout stěžovateli (potažmo jeho procesnímu nástupci v pozici žalující strany) dostatečnou nápravu porušení práv a svobod zaručených Úmluvou, kterých se nyní dovolává v řízení před Soudem. V této souvislosti je třeba také připomenout, že stěžovatel se původně domáhal zvýšení nájemného již ke dni 1. dubna 2003, lze tudíž mít za to, že žaloba byla vzata zpět i za období mezi 1. dubnem 2003 a 4. květnem 2004 včetně, jakkoli se mimosoudní dohody s nájemci týkaly pouze období od 5. května 2004. 324. Vláda se proto domnívá, že stěžovatel nevyčerpal všechny vnitrostátní prostředky nápravy ve smyslu článku 35 odst. 1 Úmluvy, minimálně pokud jde o


111

údajná porušení práv a svobod zaručených Úmluvou, k nimž mělo dojít v období po 19. březnu 2003 (viz výše § 280 stanoviska). Stěžovatel se totiž soudní cestou nedomáhal zvýšení nájemného za období od 20. do 31. března 2003, a pokud jde o období od 1. dubna 2003, byla podaná žaloba vzata zpět. 325. Stěžovatel by se tak v zásadě mohl dovolávat porušení Úmluvy maximálně pouze za období do 19. března 2003. V tomto ohledu je nicméně jeho stížnost opožděná (viz výše § 254 stanoviska). 326. Vládě však každopádně není známo, zda stěžovatel využil možnosti dané zákonem č. 82/1998 Sb. a domáhal se kompenzace za újmu, kterou měl ze strany České republiky údajně utrpět. Není jí ani známo, že by stěžovatel inicioval řízení o přivolení k výpovědi, v jehož rámci případně mohl dosáhnout zrušení ustanovení občanského zákoníku, která mu bránila dát nájemcům bytů podléhajících regulaci nájemného výpověď z jiných než v zákoně uvedených důvodů, nebo těch, která upravovala přechod nájmu (viz výše § 285-289 stanoviska). 327. Také v tomto ohledu proto nevyčerpal všechny vnitrostátní prostředky nápravy ve smyslu článku 35 odst. 1 Úmluvy. b) K ostatním vybraným případům 328. Vláda nemá povědomí o tom, že by stěžovatel Morawetz, stěžovatelé Hlaváčkovi nebo stěžovatelská společnost využili některý z výše uvedených prostředků nápravy. 329. Vzhledem k tomu, že sami stěžovatelé tvrdí, že na vnitrostátní úrovni nemají k dispozici žádné účinné právní prostředky nápravy, nezbývá vládě než mít za to, že ani jeden z nich nevyčerpal všechny vnitrostátní prostředky nápravy ve smyslu článku 35 odst. 1 Úmluvy. (iv) Závěr 330. Pronajímatelé, kteří mají za to, že regulace nájemného uplatňovaná v České republice porušovala či stále ještě porušuje jejich právo na pokojné užívání majetku zaručené v článku 1 Protokolu č. 1, měli a mají možnost využít prostředků nápravy jak povahy preventivní (žaloba na zvýšení nájemného proti nájemci, návrh na zrušení některých ustanovení občanského zákoníku), tak povahy kompenzační (žaloba na náhradu škody proti státu). 331. Dosavadní neustálenost rozhodovací praxe českých soudů v řízeních o těchto žalobách podle názoru vlády nezbavuje stěžovatele povinnosti takových prostředků nápravy využít. 332. Ani o jednom z vybraných stěžovatelů přitom nelze říci, že by nabízené prostředky nápravy řádně vyčerpal, jejich stížnosti je tudíž namístě prohlásit za nepřijatelné na základě článku 35 odst. 1 a 4 Úmluvy.


112

333. Pro případ, že by nebylo možné výše uvedené prostředky nápravy považovat za účinné do té míry, že by jejich prostřednictvím mohli stěžovatelé dosáhnout úplné nápravy porušení práva na pokojné užívání majetku ve smyslu článku 1 Protokolu č. 1, domnívá se vláda, že je ale na druhou stranu zcela namístě přihlédnout – a to zejména při eventuálním zkoumání přiměřenosti zásahu do jejich práv a následně poté rovněž při případném rozhodování o přiznání spravedlivého zadostiučinění podle článku 41 Úmluvy – k tomu, zda této nápravy nemohli stěžovatelé dosáhnout alespoň zčásti. 334. Je třeba také zohlednit, že eventuální náprava, které stěžovatelé dosáhli či mohli dosáhnout na vnitrostátní úrovni, může naopak převyšovat míru nápravy, kterou by býval Soud považoval za dostatečnou k tomu, aby stěžovatele zbavila postavení oběti (ve smyslu článku 34 Úmluvy) namítaného porušení práva zaručeného Úmluvou. Skutečnost, že v některých případech vnitrostátní orgány nárokům uplatněným pronajímateli případně vyhověly pouze částečně, eo ipso neznamená, že se tito mohou stále považovat za oběti porušení Úmluvy. D.

DALŠÍ NÁMITKY NEPŘIJATELNOSTI JEDNOTLIVÝCH STÍŽNOSTÍ

(i)

K případu stěžovatele Vomočila a) Námitka neslučitelnosti ratione personae s ustanoveními Úmluvy

335. Jak již vláda uvedla výše ve shrnutí skutkových okolností případu, stěžovatel Vomočil dne 28. ledna 2004 vložil předmětný dům do základního kapitálu obchodní společnosti JOHNY, s. r. o. Právní účinky vkladu vlastnického práva ve prospěch této společnosti nastaly dne 5. května 2004, a od tohoto dne tedy stěžovatel již není vlastníkem nemovitosti. 336. Z výše uvedeného se tedy podává, že stěžovatele není možno považovat – ani v hypotetické rovině – za oběť porušení Úmluvy vzhledem k událostem, které nastaly od posledně uvedeného data včetně. V této části je proto třeba stížnost zamítnout pro neslučitelnost ratione personae s ustanoveními Úmluvy podle jejího článku 35 odst. 3. 337. Na tom podle názoru vlády nemůže nic změnit ani skutečnost, že podle výpisu z obchodního rejstříku stěžovatel po celou dobu od založení jmenované obchodní společnosti byl a stále je jejím jediným společníkem a jednatelem. Podle názoru vlády by bylo naprostým popřením smyslu institutu právní subjektivity právnických osob, pokud by stěžovatel mohl být považován za oběť porušení Úmluvy, i pokud jde o události, k nimž došlo v době od 5. května 2004. Přísné rozlišování obchodní společnosti na straně jedné a jejího jediného společníka a jednatele na straně druhé je nezbytné zejména s ohledem na pravomoc Soudu přiznat spravedlivé zadostiučinění na základě článku 41 Úmluvy. Vzhledem k tomu, že majetek společníka je v zásadě oddělen od majetku společnosti (v případě společnosti s ručením omezeným s jediným společníkem ručí tento společník za závazky společnosti pouze do výše nesplacené části svého vkladu do


113

základního kapitálu společnosti; zápisem splacení vkladu do obchodního rejstříku přitom ručení zaniká – § 106 odst. 2 obchodního zákoníku ve znění účinném od 1. ledna 2001), je zcela neodůvodněné tyto majetkové podstaty volně zaměňovat. Takový postup by znamenal jak zcela neoprávněné zvýhodnění společníka jako fyzické osoby, tak především potenciální ohrožení oprávněných zájmů případných věřitelů obchodní společnosti jako osoby právnické. b) Námitka zneužití práva podat stížnost 338. Ze shrnutí skutkových okolností případu provedeného Soudem na základě informací poskytnutých stěžovatelem se navíc nezdá, že by Soud o této podstatné okolnosti informoval, ačkoli se na něj obrátil až několik měsíců poté, co přestal být vlastníkem domu. 339. Stěžovatel také ve formuláři své stížnosti ze dne 20. října 2004 poskytl Soudu poněkud zkreslené údaje o hospodaření svého domu (blíže viz níže § 574577 stanoviska). 340. V této souvislosti vláda podotýká, že podle článku 47 odst. 6 jednacího řádu Soudu musí stěžovatel informovat Soud o každé skutečnosti významné pro posouzení stížnosti. 341. Soud přitom může prohlásit stížnost za nepřijatelnou pro zneužití práva podat stížnost také tehdy, pokud stěžovatel předloží Soudu vědomě nepravdivé či nekompletní informace (viz z poslední doby např. rozhodnutí ze dne 25. září 2007 o přijatelnosti stížnosti č. 42165/02 Hadrabová a Hadrabová proti České republice a stížnosti č. 466/03 Hadrabová, Křivánková, Křivánek, Horká a Horký proti České republice a rozhodnutí ze dne 23. října 2007 o přijatelnosti stížností č. 19057/02 a 7772/03 Dostál proti České republice). (ii) K případu stěžovatele Morawetze 342. Jak již bylo výše uvedeno, vláda získala informaci, podle které stěžovatel dne 13. června 2007 zemřel. 343. Je tedy podle všeho namístě, aby Soud nejprve vyčkal, zda pozůstalí po stěžovateli projeví vůli pokračovat v řízení před Soudem, a aby následně poté rozhodl o pokračování v řízení (viz např. rozhodnutí velkého senátu ze dne 13. prosince 2000 o přijatelnosti stížnosti č. 33071/96 Malhous proti České republice). 344. Pokud tato vůle ze strany pozůstalých v rozumné době nevzejde, bude namístě zvážit vyškrtnutí stížnosti ze seznamu případů na základě článku 37 odst. 1 písm. c) Úmluvy (viz např. rozhodnutí ze dne 30. srpna 2006 ve věci stížnosti č. 21026/04 Rusín proti České republice). 345. V této souvislosti však nemůže vláda neupozornit – při vší zcela upřímné úctě k osobě zesnulého stěžovatele, významného hudebního skladatele – na pochybnosti o autentičnosti plné moci, kterou měl stěžovatel advokátovi JUDr. Martinu Kölblovi vystavit v Praze dne 1. února 2006 a kterou posledně jmenovaný předložil Soudu.


114

346. Z informací, které byly dne 28. srpna 2007 dostupné na internetových stránkách na adrese www.oskarmorawetz.com, totiž vyplývá, že v posledních letech bylo zdraví stěžovatele velmi chatrné (viz příloha B1). Stěžovatel, narozen v lednu 1917, se měl v roce 1995 nervově zhroutit a být poté delší dobu hospitalizován na psychiatrii s depresemi. V té době již přitom trpěl některými neduhy (slabý zrak, artritida v prstech, kvůli které mohl jen s obtížemi hrát na klavír, pomalá chůze). V prosinci 2001 měl stěžovatel upadnout a způsobit si zranění hlavy s vnitřním krvácením, čímž došlo k určitému nespecifikovanému poškození mozku, v důsledku kterého byla zasažena paměť a schopnost se souvisle vyjadřovat. U stěžovatele se také rozvinula Parkinsonova choroba a v důsledku komplikací s ní spojených stěžovatel v červnu 2007 ve věku 90 let zemřel. 347. V této souvislosti vyvstává v obecné rovině otázka, nakolik byl stěžovatel v dané době způsobilý činit právní úkony, jako je udělení plné moci právnímu zástupci pro řízení před Soudem. 348. Vzhledem k povaze nemoci, kterou stěžovatel trpěl, lze však především vyjádřit nemalé pochybnosti o tom, zda podpis uvedený na formuláři plné moci předloženém právním zástupcem Soudu je skutečně autentickým podpisem stěžovatele. Podpis sám o sobě vzbuzuje pochybnosti o tom, že jej mohla učinit osoba trpící řadu let Parkinsonovou chorobou, a to tím spíše, že údajný podpis z roku 2006 je prakticky totožný s podpisem na plné moci, kterou měl stěžovatel právnímu zástupci udělit dne 10. září 1991 (viz příloha B16). Téměř vyloučeno potom je, aby plnou moc stěžovatel právnímu zástupci udělil skutečně v Praze, jak je uvedeno na předloženém dokumentu, neboť na výše zmíněných internetových stránkách se jasně hovoří o tom, že poslední velkou cestu uskutečnil stěžovatel v roce 1995, kdy navštívil Prahu. Lze se tedy oprávněně domnívat, že od té doby již Prahu nenavštívil. 349. Vláda si je vědoma toho, že není úlohou Soudu přezkoumávat detailně autentičnost plných mocí předložených stěžovateli, zvláště s ohledem na množství stížností, které každoročně na Soud přichází. Na druhou stranu však v případě, že se objeví závažné a objektivní pochybnosti o autentičnosti předložené plné moci, mělo by být na právním zástupci, aby tyto pochybnosti uspokojivým způsobem rozptýlil, nebo aby případně nesl důsledky svého chování, pakliže se ukáže, že příslušná plná moc bylo získána způsobem nikoli zcela standardním. Rozumí se samo sebou, že v případě absence dostatečného vysvětlení ze strany právního zástupce nemůže být tato stížnost považována za skutečně účinně podanou a měla by být vyškrtnuta ze seznamu podle článku 37 odst. 1 písm. c) Úmluvy.


E.

115

ZÁVĚR

350. Vláda výše vznesla předběžné námitky nepřijatelnosti stížností na porušení lidských práv a základních svobod v souvislosti s právní regulací nájemních vztahů v České republice, a to jak in abstracto, tak in concreto v případech jednotlivých vybraných stěžovatelů. Jmenovitě vláda uplatňuje: – námitku neslučitelnosti ratione temporis ve smyslu článku 35 odst. 3 Úmluvy (viz výše § 231-236 stanoviska), – námitku nedodržení lhůty šesti měsíců ve smyslu článku 35 odst. 1 Úmluvy (viz výše § 237-259 stanoviska), – námitku nevyčerpání všech vnitrostátních prostředků nápravy ve smyslu článku 35 odst. 1 Úmluvy (viz výše § 260-334 stanoviska) – a dalšími námitky vztahující se pouze k některým z předložených stížností (viz výše § 335-349 stanoviska). 351. Pro případ, že tyto námitky nepřijatelnosti nebudou Soudem zcela nebo alespoň zčásti akceptovány, vyjádří se vláda nyní rovněž k odůvodněnosti jednotlivých namítaných porušení práv a svobod zaručených Úmluvou.

II. K TVRZENÉMU PORUŠENÍ ČLÁNKU 1 PROTOKOLU Č. 1 352. V souvislosti s namítaným porušením článku 1 Protokolu č. 1 položil Soud vládě následující sérii otázek: a) Představuje působení zákonů regulujících nájemné a omezujících další práva pronajímatelů v nájemních vztazích zásah do práva stěžovatelů na pokojné užívání majetku ve smyslu článku 1 Protokolu č. 1? b) Jestliže ano, byl tento zásah nezbytný za účelem kontroly užívání majetku v souladu s obecným zájmem? Pokud ano, byl tento zásah zákonný ve smyslu článku 1 Protokolu č. 1? c) Byla opatření určená ke kontrole zvyšování nájemného a zániku nájmu, tak jak byla v těchto případech aplikována, ve veřejném zájmu ve smyslu článku 1 Protokolu č. 1? d) Pokud ano, jaký zvláštní veřejný zájem ospravedlňoval aplikaci těchto opatření českými státními orgány? e) Zachovaly české státní orgány spravedlivou rovnováhu mezi požadavky veřejného zájmu a právem stěžovatelů na „pokojné užívání“ jejich majetku podle článku 1 Protokolu č. 1 (rozsudek HuttenCzapska proti Polsku, cit. výše, § 167-168)? V této souvislosti se má vláda zejména zabývat: – působením příslušných právních předpisů v době mezi 18. březnem 1992 a 30. březnem 2006;


116

– působením zákona č. 107/2006 Sb. v době od 31. března 2006 do současnosti. 353. V případě stěžovatele Vomočila jsou otázky formulovány drobně odlišně. V otázce sub c) se má vláda vyjádřit k aplikaci opatření v době od 15. prosince 1995. Stejně tak v otázce e) se má vláda zabývat působením příslušných právních předpisů nikoli v době mezi 18. březnem 1992 a 30. březnem 2006, ale v době mezi 15. prosincem 1995 a 30. březnem 2006. Soud nicméně v případě stěžovatele Vomočila vládu požádal, aby se vyjádřila k daným problémům, také pokud jde o dobu mezi 18. březnem 1992, kdy bývalá Česká a Slovenská Federativní Republika ratifikovala Úmluvu a uznala právo podávat individuální stížnosti, a 14. prosincem 1995. Vláda má tedy za to, že otázky, kterými se má vláda zabývat v případě jednotlivých stížností, jsou v konečném důsledku tytéž. 354. Stejně tak zřejmě není nijak podstatné, že pouze v případě stěžovatele Vomočila byla vláda vyzvána k odpovědi na otázku, zda při posuzování problematiky zachování spravedlivé rovnováhy mezi konkurujícími si zájmy zmíněnými v předchozích otázkách hraje nějakou roli skutečnost, že stěžovatel věděl o systému regulace nájemného v době, kdy nabyl vlastnictví, a k tomu, aby poskytla Soudu informace o struktuře skupiny vlastníků, jejichž majetek podléhá právním předpisům regulujícím nájemné, a to s ohledem na způsob nabytí vlastnictví (dědictví, restituce, koupě, darování atd.). Je zřejmé, že odpověď na tuto otázku není významná pouze pro případ stěžovatele Vomočila, ale obecně pro celý problém. 355. Konečně, nelze přikládat velkou váhu ani skutečnosti, že v případě stěžovatele Vomočila byla vláda požádána, aby předložila údaje o průměrné hrubé mzdě v České republice a aby s ohledem na tento případ upřesnila poměr mezi ročními příjmy nájemců a nájemným, které mají platit, zatímco u ostatních stížností je pouze žádána, aby s ohledem na daný případ upřesnila poměr mezi ročními příjmy nájemců a nájemným, které mají platit. 356. Vzhledem k tomu, že jednotlivé otázky jsou navzájem úzce propojeny, rozhodla se vláda zvolit pro část svého stanoviska týkající se otázky respektování článku 1 Protokolu č. 1 „klasickou“ strukturu odrážející základní principy interpretace tohoto ustanovení v judikatuře Soudu: A.


B.

Aplikace in abstracto

C.

(i)

K existenci zásahu do práva na pokojné užívání majetku

(ii)

K otázce zákonnosti zásahu

(iii)

K otázce legitimního cíle ve veřejném zájmu

(iv)

K otázce zachování spravedlivé rovnováhy

Aplikace in concreto (i)



D.

(ii)

K otázce zákonnosti zásahu

(iii)

K otázce legitimního cíle ve veřejném zájmu

(iv)

K otázce zachování spravedlivé rovnováhy

117

Závěr

V rámci této struktury se nicméně vyjádří i k jednotlivým dílčím otázkám položeným Soudem. Pro podrobnější náhled na strukturu vyjádření k otázce porušení článku 1 Protokolu č. 1 odkazuje vláda na přehlednou celkovou strukturu stanoviska zařazenou na jeho konec. A.

SHRNUTÍ RELEVANTNÍ JUDIKATURY SOUDU

357. Článek 1 Protokolu č. 1 k Úmluvě zní: „Každá fyzická nebo právnická osoba má právo pokojně užívat svůj majetek. Nikdo nemůže být zbaven svého majetku s výjimkou veřejného zájmu a za podmínek, které stanoví zákon a obecné zásady mezinárodního práva. Předchozí ustanovení nebrání právu států přijímat zákony, které považují za nezbytné, aby upravily užívání majetku v souladu s obecným zájmem a zajistily placení daní a jiných poplatků nebo pokut.“

358. Článek 1 Protokolu č. 1 obsahuje tři různé normy: první norma, zakotvená v první větě prvního odstavce a mající obecný charakter, vyhlašuje zásadu ochrany vlastnického práva; druhá, obsažená v druhé větě téhož odstavce, hovoří o zbavení majetku a podřizuje je určitým podmínkám; třetí norma, obsažená v druhém odstavci, přiznává státům mimo jiné právo upravit užívání majetku v souladu s obecným zájmem. Tyto normy jsou však vzájemně propojeny. Druhá a třetí norma se vztahují na zvláštní případy zásahů do vlastnického práva, a proto je nutno je vykládat ve světle zásady zakotvené v první normě (rozsudek HuttenCzapska, cit. výše, § 157). 359. Článek 1 Protokolu č. 1 hlavně a především požaduje, aby zásah orgánu veřejné moci do výkonu práva na pokojné užívání majetku byl v souladu se zákonem. Konkrétně druhý odstavec tohoto článku, který státům přiznává právo upravit užívání majetku, stanoví podmínku, že toto právo má být prováděno přijímáním „zákonů“. Zásada zákonnosti navíc předpokládá, že normy vnitrostátního práva budou dostatečně dostupné, přesné a jejich aplikace bude předvídatelná (tamtéž, § 163). 360. Každý zásah do výkonu práv nebo užívání svobod přiznaných Úmluvou musí sledovat legitimní cíl. Samotná zásada „spravedlivé rovnováhy“, s níž je článek 1 Protokolu č. 1 spjat, předpokládá existenci obecného zájmu společnosti. Jednotlivé normy obsažené v článku 1 jsou navíc vzájemně propojené a druhá a třetí norma se týkají pouze konkrétních případů zásahu do práva na pokojné užívání majetku (tamtéž, § 164). 361. Díky bezprostřední znalosti dané společnosti a jejích potřeb jsou vnitrostátní orgány schopny v zásadě lépe než soudce mezinárodního soudu posoudit, co je v „obecném“ či „veřejném“ zájmu. V systému ochrany zavedeném Úmluvou


118

proto přísluší v prvé řadě právě vnitrostátním orgánům, aby se jako první vyslovily k existenci otázky veřejného zájmu, která by odůvodňovala přijetí opatření v oblasti výkonu vlastnického práva. Stejně jako v ostatních oblastech, na které se vztahují záruky stanovené Úmluvou, mají vnitrostátní orgány i zde jistý prostor pro vlastní uvážení (tamtéž, § 165). 362. Pojmy „veřejný zájem“ či „obecný zájem“ jsou již svou povahou dosti široké. Zejména takové oblasti jako bydlení, které je v moderní společnosti považováno za základní sociální potřebu a zaujímá hlavní místo v sociální a hospodářské politice Vysokých smluvních stran, mohou často vyžadovat ze strany státu určitou formu regulace. Rozhodnutí, zda a případně kdy má být taková oblast vystavena působení volného trhu, či zda má být podrobena státní regulaci, jakož i volba opatření k zajištění potřeb společnosti v oblasti bydlení a načasování jejich zavedení, nutně vyžaduje zohlednění složitých sociálních, ekonomických a politických otázek (tamtéž, § 166). 363. Soud považuje za přirozené, že zákonodárce disponuje širokým prostorem pro uvážení při zavádění sociálních a ekonomických opatření, a při mnoha příležitostech prohlásil, že respektuje to, jak zákonodárce chápe požadavky „veřejného“ či „obecného“ zájmu, ledaže by jeho úsudku zjevně scházel racionální podklad. Tyto principy platí též, dokonce a fortiori, pro opatření přijímaná v průběhu zásadní reformy politického, právního a ekonomického systému státu v rámci přechodu od totalitního režimu k demokratickému státu (tamtéž). 364. Zásah do vlastnického práva musí nejen sledovat, fakticky i principiálně, „legitimní cíl“ v „obecném zájmu“, ale rovněž musí existovat vztah přiměřenosti mezi použitými prostředky a cílem jakéhokoli státem přijatého opatření, včetně opatření k úpravě užívání majetku jednotlivce. Tento požadavek je vyjádřen pojmem „spravedlivé rovnováhy“, kterou je třeba zachovávat mezi požadavky obecného zájmu společnosti a potřebami ochrany základních práv jednotlivce (tamtéž, § 167). 365. Snaha o zajištění této rovnováhy se odráží ve struktuře článku 1 Protokolu č. 1 jako celku. V každé věci týkající se údajného porušení tohoto článku musí proto Soud ověřit, zda kvůli zásahu ze strany státu musela dotčená osoba nést nepřiměřené a přílišné břemeno (tamtéž). 366. Při posuzování otázky, zda stát postupuje v souladu s článkem 1 Protokolu č. 1, musí Soud podrobit celkovému zkoumání různé zájmy, o něž se jedná, a mít přitom na zřeteli, že smyslem Úmluvy je ochrana „konkrétních a skutečných“ práv. Nemůže vycházet pouze z náznaků, ale musí se dopátrat pravdy ve sporné situaci. V případech, které se týkají fungování rozsáhlé právní úpravy v oblasti bydlení, mohou být předmětem tohoto hodnocení nejen okolnosti snižování nájemného, které vybírají soukromí vlastníci, a rozsah zásahu státu do smluvní volnosti a smluvních vztahů na trhu s nájemním bydlením, ale také existence procesních a jiných záruk, aby fungování systému a jeho dopad na majetková práva vlastníka nebyly svévolné ani nepředvídatelné. Nejistota – ať legislativní, administrativní či vyplývající z praxe orgánů – je faktorem, který je třeba při hodnoce-


119

ní postupu státu brát v úvahu. Je-li ve hře otázka obecného zájmu, orgány veřejné moci jsou povinny jednat včas, řádně a zcela konzistentně (tamtéž, § 168). B.

APLIKACE IN ABSTRACTO

(i)


367. Z otázek položených Soudem vyplývá, že za zásah do práva stěžovatelů na pokojné užívání majetku ve smyslu článku 1 Protokolu č. 1 v hypotetické rovině považuje „působení zákonů regulujících nájemné a omezujících další práva pronajímatelů v nájemních vztazích“. 368. Vláda připomíná, že velký senát Soudu se ve svém výše citovaném rozsudku ve věci Hutten-Czapska v zásadě ztotožnil se závěry, které na poli článku 1 Protokolu č. 1 před ním v téže věci učinil senát v rozsudku ze dne 22. února 2005, navíc však dodal (§ 224 rozsudku velkého senátu ze dne 19. června 2006): „[P]orušení vlastnického práva, jež bylo v projednávaném případě konstatováno, není spojeno výlučně s otázkou výše nájemného, ale spíše spočívá v souboru vadných ustanovení o určování výše nájemného a různých omezení práv vlastníků, co se týče skončení nájmu, finančního břemene, které jim ukládá zákon, a v absenci zákonného mechanismu umožňujícího buď vyrovnat, nebo zmírnit ztráty utrpěné v souvislosti s údržbou majetku nebo v odůvodněných případech obdržet na nezbytné opravy dotace od státu […].“

369. Vláda se v souladu s názorem vysloveným velkým senátem domnívá, že případné porušení práva na pokojné užívání majetku může teoreticky spočívat právě až ve společném působením dvou stěžejních aspektů právní úpravy nájemních vztahů: regulace výše nájemného na straně jedné a omezení možnosti pronajímatele ukončit jednostranně nájemní vztah na straně druhé. a) Historický exkurz 370. Vláda v prvé řadě upozorňuje, že výše nájemného byla na území České republiky tradičně regulována, a to již od samotného vzniku samostatného československého státu v roce 1918. Regulace nájemného byla právně upravena zejména nařízením ministra sociální péče a ministra spravedlnosti č. 83/1918 Sb., o ochraně nájemců, a poté v celé řadě zákonů na ochranu nájemníků (zákon č. 275/1920 Sb., zákon č. 130/1922 Sb., zákon č. 85/1923 Sb., zákon č. 48/1925 Sb. a další). Podobně jako později od první poloviny devadesátých let byla také v této době regulace nájemného omezena pouze na starý bytový fond (nevztahovala se konkrétně na byty v domech, pro něž bylo uděleno stavební povolení po 27. lednu 1917). 371. Stejně tak právní úprava nájemních vztahů byla založena na silné ochraně postavení nájemce a na omezení práv pronajímatele, projevující se zejména v omezené možnosti pronajímatele ukončit jednostranně nájemní vztah.


120

372. Tento tradiční přístup státu k nájemnímu bydlení pochopitelně ještě zesílil v době komunistického režimu v letech 1948 až 1989, kdy se stát navíc postupně stal vlastníkem téměř všech bytových domů, a tím také prakticky monopolním pronajímatelem bytů. 373. Po roce 1989 se stát rozhodl provést rozsáhlou privatizaci státního majetku. Pokud jde o bytové domy, proběhla tato privatizace dvěma hlavními cestami. Jedna velká část bytového fondu byla převedena do vlastnictví obcí (stalo se tak na základě zákona č. 172/1991 Sb., o přechodu některých věcí z majetku České republiky do vlastnictví obcí – viz výše § 168-170 stanoviska), druhá velká část bytového fondu byla převedena do vlastnictví soukromých osob v rámci restitucí (zejména na základě zákona č. 403/1990 Sb., o zmírnění následků některých majetkových křivd, a zákona č. 87/1991 Sb., o mimosoudních rehabilitacích). Noví vlastníci, ať už obce nebo soukromé osoby, vstupovali do existujících nájemních vztahů namísto státu jakožto původního vlastníka a pronajímatele. 374. V tomto ohledu proto nelze v žádném případě hovořit o tom, že by po roce 1989 (či po 18. březnu 1992, kdy se Úmluva pro Českou republiku stala závaznou a kdy začíná působnost Soudu ratione temporis), došlo k zavádění regulace nájemného či k dalšímu omezování práv pronajímatelů v nájemních vztazích. 375. Období po roce 1989 je právě naopak charakterizováno postupným odbouráváním regulace nájemného, a to jak pokud jde o okruh bytů, na které se regulace nájemného vztahovala (viz níže § 444-451 stanoviska), tak pokud jde o úroveň maximální výše nájemného (viz níže § 452-469 stanoviska). Ruku v ruce s tím zároveň docházelo k omezování ochrany nájemce a k posilování postavení pronajímatele v nájemním vztahu (viz níže § 470-482 stanoviska). b) Představuje právní úprava nájemních vztahů zásah do práva vlastníků na pokojné užívání majetku? 376. Vlastnické právo jako takové je po vzoru římského práva tradičně chápáno jako soubor několika dílčích práv: práva předmět vlastnictví držet (ius possidendi), užívat (ius utendi), požívat z něj plody (ius fruendi) a disponovat s ním (ius disponendi), tj. zcizit jej (ius alienandi) nebo jej případně zničit (ius abutendi). Vlastnictví je však tradičně chápáno zároveň jako závazek (viz např. § 11 odst. 3 Listiny základních práv a svobod stanoví: „Vlastnictví zavazuje. Nesmí být zneužito na újmu práv druhých anebo v rozporu se zákonem chráněnými obecnými zájmy. Jeho výkon nesmí poškozovat lidské zdraví, přírodu a životní prostředí nad míru stanovenou zákonem.“), vlastnické právo proto není nikdy zcela neomezené. 377. Regulace nájemného a právní úprava nájemních vztahů vůbec představují určitá omezení některých složek vlastnického práva pronajímatelů, v prvé řadě, jak vyplývá z povahy věci, práva požívat plody z věci, která je předmětem vlastnictví, v daném případě tedy domu či bytu.


121

Na druhou stranu žádná ze složek není omezena do té míry, aby byl pronajímatel-vlastník této složky vlastnického práva zcela zbaven, natož aby byl zcela zbaven vlastnického práva jako takového. 378. Bylo by tedy v principu namístě posoudit odůvodněnost stížností na regulaci nájemních vztahů v České republice na základě třetí normy obsažené v článku 1 Protokolu č. 1 (viz výše § 358 stanoviska), podobně jako se tak ostatně stalo v jiných případech přezkoumávání souladu různých aspektů regulace nájemních vztahů s tímto ustanovením, kterými se Soud v minulosti zabýval (viz zejména rozsudek ze dne 19. prosince 1989 ve věci stížností č. 10522/83 a dalších Mellacher a ostatní proti Rakousku, § 44, a dále např. rozsudek ze dne 28. září 1995 ve věci stížnosti č. 19133/91 Scollo proti Itálii, § 27, rozsudek z téhož dne ve věci stížnosti č. 12868/87 Spadea a Scalabrino proti Itálii, § 28, rozsudek ze dne 21. listopadu 1995 ve věci stížnosti č. 18072/91 Velosa Barreto proti Portugalsku, § 35, rozsudek ze dne 28. července 1999 ve věci stížnosti č. 22774/93 Immobiliare Saffi proti Itálii, § 46, a konečně též rozsudek Hutten-Czapska, cit. výše, § 160-161). Z logiky věci se potom podle názoru vlády zcela zřejmě podává, že na poli této třetí normy musejí státy disponovat nepoměrně širším prostorem k uvážení, než jaký jim Soud ponechává při posuzování případů zbavení vlastnického práva ve smyslu normy druhé článku 1 Protokolu č. 1. 379. Specificky v případě České republiky však – jak bude dále podrobně vyargumentováno – vzniká otázka, zda vůbec mohlo dojít k zásahu do práva na pokojné užívání majetku za situace, kdy stát za účinnosti Úmluvy nijak neomezil nabytá práva vlastníků, ale kdy právě naopak tyto osoby zcela dobrovolně vstupovaly do již existujících nájemních vztahů na místo původního vlastníkapronajímatele s plným vědomím v dané době platné právní úpravy nájemních vztahů. Tímto se podle názoru vlády noví vlastníci svým způsobem vzdali svého práva na pokojné užívání majetku v tom rozsahu, v jakém bylo jejich vlastnické právo omezeno v době, kdy jej dobrovolně nabyli. c) Nevzdali se stěžovatelé ochrany svého práva na pokojné užívání majetku tím, že dobrovolně nabyli omezené vlastnické právo? α) Struktura skupiny vlastníků z hlediska způsobu nabytí vlastnictví

380. Soud v rámci položených otázek vyzval vládu, aby mu poskytla informace o struktuře skupiny vlastníků, jejichž majetek podléhá právním předpisům regulujícím nájemné, a to s ohledem na způsob nabytí vlastnictví (dědictví, restituce, koupě, darování atd.). 381. Vláda v této souvislosti konstatuje, že poslední sčítání lidu, domů a bytů proběhlo v České republice v roce 2001. Příslušné dotazníky nicméně neobsahovaly otázky zjišťující, zda se na jednotlivé byty vztahuje regulace nájemného či nikoli, ani otázky, na základě jakého titulu vlastník nemovitosti takovou nemovitost nabyl.


122

382. Vláda tudíž nedisponuje dostatečně přesnými informacemi o struktuře skupiny vlastníky domů a bytů, na které se vztahuje regulace nájemného, z hlediska způsobu, jakým svůj majetek nabyli. 383. Navíc v obou aspektech dochází v čase k podstatným změnám (na byty se přestává vztahovat regulace nájemného, jestliže jsou uzavírány nové nájemní smlouvy; vlastníci byty prodávají, dědí se či dochází k jiným přesunům vlastnického práva na jiné osoby). Statistika z roku 2001 by tedy již nyní musela být značně zastaralá a mohla by poskytnout pouze velmi neaktuální přehled. 384. V dotazníku, který zaslalo Ministerstvo financí (údajné) právní zástupkyni žadatelů organizovaných okolo intervenujícího sdružení, jsou obsaženy také otázky týkající se způsobu nabytí vlastnického práva. Jak již bylo zmíněno výše, prozatím tento krok ministerstva, který by mohl poskytnout zcela přesnou a aktuální odpověď na otázku položenou Soudem, nenalezl u žadatelů patřičnou odezvu (viz § 308 stanoviska). 385. Informace o struktuře skupiny vlastníků z pohledu způsobu, jakým svůj majetek nabyli, by tak poměrně snadno mohli poskytnout stěžovatelé samotní v dotazníku, který by jim mohl Soud zaslat (blíže viz níže § 675 a násl. stanoviska). 386. Vláda se nicméně domnívá, že nejvýznamnější část vlastníků domů či bytů s regulovaným nájemným svůj majetek získala buď v restituci, nebo koupí. Ostatní možné způsoby nabytí vlastnického práva jsou ve skupině vlastníků bytů podléhajících regulaci nájemného podstatně méně zastoupeny. 387. Vláda však nemůže vyloučit, že mezi stěžovateli se v současnosti stále mohou nacházet také osoby, které o svůj majetek v době komunistického režimu nepřišly, a po celou dobu tak formálně zůstaly jeho vlastníky. Pouze tito vlastníci se tak teoreticky mohou nacházet v podobném postavení jako stěžovatelé, kteří se v minulých letech obrátili na Soud se svými stížnostmi na regulaci nájemného v Polsku (viz rozsudek Hutten-Czapska, cit. výše, § 23-32, 67-70). 388. Z výše uvedeného přehledu skutkových okolností jednotlivých případů je v každém případě patrné, že všichni vybraní stěžovatelé nabyli vlastnické právo k domům, které jsou předmětem jejich stížností, dobrovolně po roce 1989: stěžovatel Vomočil dům koupil v roce 1995, stěžovatel Morawetz dům zdědil v roce 1999, stěžovatelům Hlaváčkovým byly jejich domy vydány na základě jejich žádosti podle jednoho z restitučních zákonů v roce 1991 a stěžovatelská společnost svůj dům získala v roce 2002 na základě veřejné dražby. 389. Podobně drtivá většina ostatních vlastníků bytů nebo bytových domů podle mínění vlády získala nemovitosti, na které se vztahuje regulace nájemného, dobrovolně po roce 1989. ß) Nabytí vlastnického práva v restituci

390. Většina obytných domů přešla z vlastnictví státu do vlastnictví soukromých osob na základě restitučních předpisů, zejména zákona č. 403/1990 Sb.,


123

o zmírnění následků některých majetkových křivd, a zákona č. 87/1991 Sb., o mimosoudních rehabilitacích. Oba zákony přitom shodně stanovily, že dnem převzetí nemovitosti oprávněná osoba vstupuje do práv a závazků pronajímatele, který uzavřel dohodu o odevzdání a převzetí bytu nebo smlouvu o nájmu nebytového prostoru v převzaté nemovitosti (viz výše § 69 a 75 stanoviska). 391. Ve výše citovaném rozhodnutí Bergauer (viz § 314 stanoviska) Soud každopádně výslovně uvedl, že Česká republika neměla žádnou obecnou povinnost vrátit majetek, který byl vyvlastněn předtím, než ratifikovala Úmluvu. Jak v jiném svém rozhodnutí (rozsudek velkého senátu ze dne 8. března 2006 ve věci stížnosti č. 59532/00 Blečić proti Chorvatsku, § 81) Soud v obecné rovině připomněl: „Úmluva neukládá smluvním státům žádnou zvláštní povinnost napravit křivdy nebo škody způsobené před [její ratifikací]. Jakýkoli jiný přístup by podkopal jak princip zákazu retroaktivity ve smluvním právu, tak základní rozdíl mezi porušením a reparací, která tvoří základ práva odpovědnosti států.“

392. Jestliže tedy stát povinnost restituovat majetek nemá, potom je podle názoru vlády zřejmé, že pokud se přesto rozhodne tak učinit – a poskytnout tudíž vyšší standard ochrany lidských práv a základních svobod než standard vyplývající z Úmluvy –, má volné pole působnosti, co se týče podmínek, za jakých tak učiní. V prvé řadě má možnost stanovit okruh oprávněných osob k restituci. Soud konstantně judikuje, že osoba, která nesplňuje podmínky kladené zákonem na oprávněné osoby, se nemůže dovolávat ochrany článku 1 Protokolu č. 1, neboť za „majetek“ ve smyslu tohoto ustanovení nelze považovat pouhou naději, že se obnoví již dávno zaniklé vlastnické právo anebo podmíněná pohledávka, která zanikla v důsledku nesplnění stanovené podmínky (viz např. rozhodnutí velkého senátu ze dne 10. července 2002 ve věci stížnosti č. 39794/98 Gratzinger a Gratzingerová proti České republice, § 69). 393. Tím spíše by měl mít stát volnost, pokud jde o určení závazků, které na sebe oprávněná osoba převezme v momentu nabytí vlastnického práva k majetku, o jehož vydání požádala. Z ustálené judikatury Soudu totiž vyplývá, že článek 1 Protokolu č. 1 nemůže být vykládán tak, že by jakkoli omezoval svobodu smluvních států zvolit podmínky, za kterých budou ochotny vrátit majetek, který byl na ně převeden předtím, než ratifikovaly Úmluvu (rozsudek ze dne 4. března 2003 ve věci stížnosti č. 39050/97 Jantner proti Slovensku, § 34, nebo rozsudek ze dne 11. ledna 2005 ve věci stížnosti č. 58580/00 Blücher proti České republice, § 65). 394. Pokud tedy oprávněná osoba dobrovolně nabude v restituci majetek, na němž váznou břemena v podobě existujících nájemních vztahů, potom nemůže být považována za oběť údajného porušení práv a svobod zaručených Úmluvou,


124

které by tato spatřovala právě v tom, že její čerstvě nabyté vlastnické právo je omezeno závazky, které na sebe dobrovolně převzala. γ) Jiné způsoby nabytí vlastnického práva

395. Také podle obecné právní úpravy (§ 680 odst. 2 občanského zákoníku ve znění zákona č. 509/1991 Sb.) platí, že dojde-li ke změně vlastnictví k pronajaté věci, vstupuje nabyvatel do právního postavení pronajímatele. 396. Vzhledem k tomu, že nabytí vlastnického práva soukromou osobou je neodmyslitelné bez souhlasu této osoby, lze mít za to, že rovněž v těchto případech docházelo k dobrovolnému nabytí vlastnického práva v jeho omezené podobě vyplývající z povinnosti vstoupit namísto dosavadního vlastníka do existujícího nájemního vztahu. δ) Možnost zcizit majetek zatížený regulací nájemného

397. Vláda dále pro dokreslení souvislostí upozorňuje, že vlastníkům domů či bytů, na které se vztahovala regulace nájemného, nic nebránilo tento majetek zcizit, pokud měli za to, že vlastnictví takového majetku pro ně není z nějakého důvodu výhodné (to se týká jak těch osob, které vlastnické právo nabyly po roce 1989 na základě restitučních předpisů nebo jiným způsobem, tak případně osob, jejichž vlastnického právo ani za komunistického režimu formálně nezaniklo – viz výše § 387 stanoviska). 398. Vláda je především přesvědčena, že v drtivé většině stěžovatelé spatřují omezení svého vlastnického práva pouze v jeho aspektu práva požívat plody ze svého majetku (ius fruendi), nikoli v aspektu práva tento majetek užívat (ius utendi). V textu předložených stížností není ostatně ani zmínka o tom, že by stěžovatelé chtěli svůj majetek sami užívat a že jim v tom brání právě skutečnost, že byty v jejich vlastnictví podléhají regulaci nájemného (srov., a contrario, rozsudek Hutten-Czapska, cit výše, § 154). V řadě případů jsou stěžovatelé vlastníky několika bytů, ať už v rámci jednoho či více domů, z nichž zdaleka ne všechny nutně podléhají regulaci nájemného. Nic jim tedy v zásadě nebrání tyto „neregulované“ byty nepronajímat a užívat je sami. Ostatně i pokud jde o byty regulované, mohou pronajímatelé dát nájemci výpověď s tím, že byt potřebují pro sebe nebo pro svou rodinu [§ 711 odst. 1 písm. a) občanského zákoníku, resp. § 711a odst. 1 písm. a) občanského zákoníku ve znění zákona č. 107/2006 Sb.]. Případy, kdy vlastník sám obývá jeden z bytů v domě, který nabyl do vlastnictví, nejsou nijak vzácné. 399. Již vybrané případy ukazují, že možnost zcizit dům či byt, který podléhá regulaci nájemného, nebyla nijak iluzorní. Z výše uvedených shrnutí skutkových okolností vyplývá, že stěžovatel Vomočil se stal již čtvrtým vlastníkem předmětného domu od doby, kdy byl tento vydán v restituci právním nástupcům původního vlastníka. Podobně stěžovatelská společnost se stala v pořadí již třetím vlastníkem. 400. Vláda nemá k dispozici přesné statistické údaje, je nicméně přesvědčena, že nezanedbatelná část současných soukromých vlastníků domů či bytů podlé-


125

hajících regulaci nájemného tento majetek nabyla po roce 1989 od jiné soukromé osoby. Přesnější údaje, alespoň pokud jde o skupinu stěžovatelů, kteří se obrátili na Soud, by mohl poskytnout postup níže navrhovaný vládou (viz § 676 a násl. stanoviska). 401. Motivy k zakoupení domu či bytu, který podléhá regulovanému nájemnému, byly v řadě případů spekulativní povahy, kdy kupující spoléhali na to, že se jim podaří se stávajícími nájemci dohodnout na ukončení nájmu a následně uzavřít nájemní smlouvu za volné nájemné. Svou roli samozřejmě mohlo sehrát i přesvědčení o tom, že dojde k ukončení regulace nájemného; toto přesvědčení nicméně mohlo být založeno daleko spíše na subjektivních spekulacích o vývoji politiky státu v oblasti nájemního bydlení než na nějakých objektivních skutečnostech, s nimiž by mohlo být spojeno legitimní očekávání (ve smyslu judikatury Soudu k článku 1 Protokolu č. 1), že se tak skutečně stane (blíže viz níže § 406-420 stanoviska). 402. Ať už však byla motivace nových vlastníků jakákoli, nelze mít rozhodně za to, že by dům či byt podléhající regulaci nájemného byl v zásadě neprodejným zbožím, jakkoli zajisté nelze vyloučit – jako ostatně v případě trhu s jakýmkoli zbožím –, že o některé domy či byty by na trhu nebyl takový zájem, který by uspokojil představy prodávajícího. 403. Samozřejmostí na druhou stranu je, že tržní cena domu či bytu zatíženého regulací nájemného je z principu nižší než cena domu takovým způsobem nezatíženého (blíže viz níže § 523 stanoviska). Je však třeba si uvědomit, že v restituci získávaly oprávněné osoby tento majetek v zásadě dobrovolně, bezúplatně a s vědomím existence omezení spojených s přetrvávajícími nájemními vztahy. 404. Navíc cena nemovitostí oproti roku 1989 velmi výrazně vzrostla. Lze se tedy oprávněně domnívat, že při absenci zvlášť výrazného znehodnocení nemovitosti její cena v průběhu času stále stoupala a v případě jejího prodeje v pozdějších letech byla kupní cena nemovitosti vyšší než její cena v době, kdy dotyčná osoba nemovitost získala do svého vlastnictví. 405. Vláda těmito argumenty na jedné straně nepředstírá, že by řešením poměrně složitého problému regulace nájemného bylo, pokud by nespokojení vlastníci své domy prodali. Na druhé straně ale nelze pominout ani to, že zátěž spojená s vlastnictvím bytů podléhajících regulaci nájemného není kategorií absolutní, ale je do značné míry odvislá od majetkových a jiných poměrů konkrétního vlastníka a jeho podnikatelských schopností (viz např. rozhodnutí ze dne 9. listopadu 2004 o přijatelnosti stížnosti č. 55631/00 O. B. Heller, a. s. proti České republice a stížnosti č. 55728/00 Československá obchodní banka, a. s. proti České republice, bod 3.3.). d) Měli vlastníci legitimní očekávání, že dojde k ukončení omezování jejich vlastnického práva? 406. Vláda se dále domnívá, že stěžovatelé ani v momentu nabytí vlastnického práva, ani nikdy později neměli žádné legitimní očekávání – ve smyslu judika-


126

tury k článku 1 Protokolu č. 1 –, že jejich vlastnické právo přestane být omezováno. 407. Soud pojem „majetek“ uvedený v článku 1 Protokolu č. 1 ustáleně vykládá tak, že tento může vystupovat v podobě buďto „existujícího majetku“, anebo v podobě majetkové hodnoty včetně pohledávek, u nichž může stěžovatel tvrdit, že má alespoň „legitimní očekávání“, že dojde k jejich realizaci (viz např. rozhodnutí Gratzinger a Gratzingerová, cit. výše, § 69). 408. Výklad pojmu „legitimní očekávání“ Soud přehledně shrnul například v rozsudku Kopecký proti Slovensku (rozsudek ze dne 28. září 2004 ve věci stížnosti č. 44912/98, § 45-52), v němž velký senát nakonec dospěl k závěru, podle kterého „tam, kde majetkový nárok má pouze podobu pohledávky, může být považován za majetkovou hodnotu jen tehdy, jestliže má dostatečný základ ve vnitrostátním právu, například pokud existuje ustálená judikatura vnitrostátních soudů, která jej potvrzuje“ (§ 52). 409. Narozdíl od Polska, kde zákon z roku 1994 ve svých přechodných ustanoveních jasně stanovil, že regulace nájemného bude v Polsku ukončena k 31. prosinci 2004, v České republice nebyla nikdy stanovena žádná taková časová hranice, s níž by mohli pronajímatelé kalkulovat a na kterou by mohli spoléhat. Zatímco polský zákonodárce si sám dopředu vytýčil hranici pro ukončení regulace nájemného, a lze se za určitých podmínek domnívat, že tak založil pro polské vlastníky „legitimní očekávání“ ve smyslu článku 1 Protokolu č. 1, český zákonodárce žádnou takovou hranici nestanovil, a žádné „legitimní očekávání“ tím pádem nezaložil. 410. Není třeba v této souvislosti dodávat, že regulace výše nájemného zajisté sama o sobě není v rozporu s Úmluvou (viz např. rozsudek Mellacher, cit. výše, § 56), nelze proto z Úmluvy dovodit ani povinnost, aby zavedení takové regulace bylo nutně dočasné, a tím méně aby zákonodárce stanovil dopředu pevné datum, do kterého dojde k jejímu úplnému ukončení. 411. Vláda je přesvědčena, že takové legitimní očekávání nezískali vlastníci ani na základě nálezu Ústavního soudu sp. zn. Pl. ÚS 3/2000 ze dne 21. června 2000, kterým byla s účinností od 1. ledna 2002 zrušena vyhláška č. 176/1993 Sb. (viz výše § 186 stanoviska). Ústavní soud totiž ani v tomto, ani v žádném dalším ze svých nálezů nezpochybnil, že regulace nájemného sama o sobě není v rozporu z ústavně zaručenými základními právy a svobodami pronajímatelů. 412. Vláda se dále domnívá, že jednotlivým vlastníkům na základě judikatury Ústavního soudu nevzniklo legitimní očekávání, a to ani pokud jde o určité zmírnění regulace. Judikatura Ústavního soudu není pro konkrétního stěžovatele dostatečným podkladem, na kterém by mohl založit své očekávání, že dojde alespoň k částečnému zrušení omezení jeho vlastnického práva, například v důsledku přijetí zvláštního právního předpisu, v němž budou stanoveny případy, ve kterých je pronajímatel oprávněn jednostranně zvýšit nájemné. Z nálezů Ústavního soudu nelze bez dalšího dovodit, že jeden každý konkrétní stěžovatel byl nebo stále je obětí porušení svých ústavně zaručených základních práv a svobod.


127

413. Ústavní soud rozhodoval o zrušení právních předpisů, kterými byla tím či oním způsoben upravena výše nájemného, na základě návrhů na zrušení těchto právních předpisů podaných ve všech třech případech skupinami senátorů Parlamentu České republiky, v druhém případě potom současně na základě návrhu veřejného ochránce práv (viz výše § 186-188 stanoviska). Řízení před Ústavním soudem tak bylo svojí povahou řízením o abstraktní kontrole ústavnosti napadených právních předpisů, v rámci kterého se Ústavní soud, jak zřetelně vyplývá z odůvodnění jeho nálezů, nezabýval konkrétními okolnostmi případů jednotlivých vlastníků. V o několik odstavců výše citovaném nálezu sp. zn. Pl. ÚS 8/02 Ústavní soud mimo jiné uvedl: „Ústavní soud není cenovým orgánem a jeho úkolem v tomto řízení nebylo zjišťovat, u kolika nájemců je nájemné v pořádku či nikoli. Je přirozené, že nelze pro každý jednotlivý nájemní poměr jednoznačně stanovit, zda regulované nájemné je či není odpovídající […].“

414. Podobně v řízeních o ústavních stížnostech podaných jednotlivými stěžovateli byla důvodem kasace napadených rozhodnutí obecných soudů v zásadě pouze skutečnost, že obecné soudy odmítly – s odkazem na nedostatek vlastní pravomoci – rozhodnout o žalobách pronajímatelů na zvýšení nájemného, aniž by se ovšem Ústavní soud jakkoli vyjádřil k tomu, zda daná žaloba je skutečné odůvodněná či nikoli, případně k tomu, zda v dané době aktuální výše nájemného je skutečně taková, že v jejím důsledku dochází k porušení ústavně zaručených základních práv a svobod jednotlivých stěžovatelů. Ústavní soud například usnesením sp. zn. III. ÚS 217/06 ze dne 8. června 2006 odmítl ústavní stížnost pronajímatelky bytu proti rozhodnutí soudu, kterým byla zamítnuta její žaloba proti nájemnici na zaplacení částky, která měla představovat rozdíl mezi původním nájemným a nájemným zvýšeným podle cenového výměru č. 2/2002 (blíže viz výše § 198 stanoviska). Ústavní soud sice s odkazem na svou předchozí judikaturu potvrdil, že nárok stěžovatelky na zvýšení nájemného by mohl mít oporu v rovině ústavního práva, na druhou stranu však zřetelně vyslovil názor, podle kterého: „[…] v souvislosti s regulovaným nájemným nelze ,automaticky‘ předpokládat porušení ústavně zaručených základních práv či svobod každého pronajímatele, takže pokud stěžovatelka v řízení před okresním soudem adekvátním způsobem neargumentovala (což v ústavní stížnosti netvrdí a není to patrno z příslušného rozsudku), nebylo povinností tohoto soudu se věcí stěžovatelky z daného hlediska zabývat.“

Podobně v jiném svém rozhodnutí (nález sp. zn. IV. ÚS 282/05 ze dne 31. května 2007) Ústavní soud sice rozhodnutí obecných soudů, kterými byla zamítnuta žaloba stěžovatelky na zaplacení rozdílu mezi nájemným skutečně placeným žalovanými a nájemným v dané době obvyklým, zrušil, zároveň však upozornil, že: „[s]kutečnost, že návrhu ústavní stížnosti stěžovatelky bylo vyhověno, neznamená, že obecné soudy budou jí požadovanou výši nájemného


128

bez dalšího zkoumání akceptovat. Konkrétní výše nájemného musí vyplynout především z procesu dokazování, v němž obecné soudy poskytnou sporným stranám dostatečný prostor pro předložení relevantních podkladů, jež mohou výši nájemného ovlivnit.“

Bez zajímavosti v této souvislosti není ani opakovaně citované usnesení Městského soudu v Praze sp. zn. 14 Co 102/2006 ze dne 14. dubna 2006 (viz výše § 207 stanoviska). V něm odvolací soud sice v zásadě dovodil existenci odpovědnosti státu za škodu, která byla pronajímateli regulací výše nájemného způsobena, pokud jde však o stanovení konkrétní výše škody, neopomněl zdůraznit, že tato je odvislá od řady okolností, které musejí být předmětem dokazování v řízení před soudem prvního stupně, jehož předchozí zamítavé rozhodnutí odvolací soud tímto zrušil. 415. Podle názoru vlády nelze tedy tvrdit, že by nepřijetí zvláštního právního předpisu, v němž by byly stanoveny případy, ve kterých je pronajímatel oprávněn jednostranně zvýšit nájemné, mělo samo o sobě bez dalšího představovat zásah do práva každého vlastníka domu či bytu, na které se vztahuje regulace nájemného, na pokojné užívání tohoto jeho majetku ve smyslu článku 1 Protokolu č. 1. 416. Vláda má především za to, že z dikce § 696 odst. 1 občanského zákoníku (ve znění účinném v době od 1. ledna 1992 do 30. března 2006) nelze v žádném případě dovodit, že by z tohoto ustanovení vyplývala pro stát povinnost takový právní předpis přijmout. Zákonodárce pouze v tomto ustanovení vymezil otázky, jejichž úpravu ponechává na zvláštním právním předpisu, aniž by zároveň stanovil sám sobě či jinému orgánu veřejné moci povinnost takový právní předpis přijmout, potažmo povinnost přijmout právní předpis, který by pokrýval všechny uvedené otázky. 417. Zákon především v žádném případě nezakotvil právo pronajímatelů na jednostranné zvyšování nájemného (viz a contrario rozsudek ze dne 11. září 2007 ve věci stížnosti č. 27527/03 L. proti Litvě – v tomto případě žalovaný stát v občanském zákoníku výslovně zakotvil právo svobodných dospělých osob na operativní změnu pohlaví, pokud je takový zákrok z lékařského hlediska možný, konkrétní právní úpravu podmínek, za jakých je možné o změnu pohlaví požádat, a řízení o takovém návrhu však zákonodárce ponechal na zvláštním právním předpise, který ale nebyl dosud přijat). 418. Pakliže Ústavní soud ve své judikatuře spatřoval v nepřijetí právního předpisu předpokládaného ustanovením § 696 odst. 1 porušení ústavně zaručených základních práv a svobod pronajímatelů, je třeba zejména říci, že takový právní názor zaujal především z toho důvodu, že výše regulovaného nájemného v dané době byla z jeho pohledu na nedostatečné úrovni, přičemž tento nedostatek nemohl být kompenzován ani prostřednictvím mechanismu každoročního zvyšování maximálního nájemného upraveného ve vyhlášce č. 176/1993 Sb. a výměrech č. 1/2002 a 6/2002. Proto tyto právní předpisy zrušil a vyzval zákonodárce k jejich nahrazení jiným předpisem, kterým by bylo dosaženo takové úrovně nájemného, která by byla z pohledu judikatury Ústavního soudu v souladu s lidskými právy a základními svobodami pronajímatelů.


129

Pokud by Ústavní soud úroveň nájemného v bytech podléhajících regulaci shledal – z ústavního pohledu – za dostatečnou, podle názoru vlády by jen stěží z dikce § 696 odst. 1 občanského zákoníku dovodil, že případná samotná absence právní úpravy jednostranného zvyšování nájemného je v rozporu s ústavně zaručenými základními právy a svobodami pronajímatelů. 419. Z ustanovení § 696 odst. 1 občanského zákoníku konečně nijak nevyplývalo, jak má být jednostranné zvyšování nájemného upraveno; zákon v této souvislosti zmiňoval pouze stanovení případů, ve kterých je pronajímatel oprávněn jednostranně zvýšit nájemné. Nehovořilo se však již vůbec například o tom, jak často by měl pronajímatel mít možnost nájemné zvýšit, na základě jakého mechanismu, a nehovořilo se tam zejména v žádném případě o tom, že by na základě tohoto ustanovení vydaný právní předpis měl být předpisem, který provede postupnou úplnou deregulaci v oblasti nájemného. 420. Vláda v neposlední řadě připomíná, že národní orgány mohou poskytovat lidským právům a základním svobodám vyšší úroveň ochrany než Úmluva (viz např. částečné rozhodnutí ze dne 20. března 2007 o přijatelnosti stížnosti č. 20728/05 Vokoun proti České republice). Soud tedy není v zásadě povinen následovat názor národního orgánu na otázku, zda k namítanému porušení Úmluvy došlo či nikoli. Toho si byl ostatně vědom také český Ústavní soud, když v odůvodnění nálezu sp. zn. Pl. ÚS 8/02, kterým byl zrušen výměr Ministerstva financí č. 6/2002, mimo jiné prohlásil: „Podle názoru Ústavního soudu mohou být měřítka, která se kladou na hodnocení akcí státu podle vnitrostátního ústavního pořádku, přísnější než měřítka, která používá Evropský soud pro lidská práva při hodnocení dodržování Úmluvy. Evropský standard v oblasti ochrany vlastnických práv a zákazu diskriminace se může podle Úmluvy jevit jinak, než podle pravidel Listiny pouze ve vztahu k vnitrostátním poměrům, kde Listina může stanovit vyšší nároky na jednání státu ve vztahu k jednotlivci.“

e) Závěr 421. Vláda má za to, že problém regulace nájemného v České republice se od situace v dané oblasti v Polsku, kterou se Soud zabýval ve věci Hutten-Czapska (rozsudek cit. výše), podstatným způsobem liší právě v tom ohledu, že drtivá většina vlastníků nabyla svůj majetek dobrovolně i se závazky, které na něm spočívaly, a bez konkrétního legitimního očekávání, že v budoucnu – pokud jde o výši nájemného – dojde ke zrušení omezení jejich vlastnických práv. Toto legitimní očekávání podle názoru vlády vlastníci-pronajímatelé nenabyli ani na základě judikatury Ústavního soudu. Z toho se podává, že stížnosti těchto vlastníků na právní úpravu nájemních vztahů v České republice by měly být prohlášeny za nepřijatelné pro zjevnou neopodstatněnost na základě článku 35 odst. 3 a 4 Úmluvy, neboť nelze mít za to, že


130

by ze strany České republiky za účinnosti Úmluvy došlo k zásahu do legitimně nabytých práv pronajímatelů. 422. Každopádně pokud by Soud neakceptoval názor vlády, že dobrovolné nabytí omezeného vlastnického práva představuje svým způsobem vzdání se práva na pokojné užívání majetku v tom rozsahu, v jakém si byl (nebo měl být) dotyčný vědom tohoto omezení, potom by nicméně Soud měl tyto okolnosti vzít v potaz alespoň při zkoumání přiměřenosti zásahu do práva na pokojné užívání majetku (viz níže § 436 a násl. stanoviska). 423. V každém případě pokud Soud dospěje k závěru, že článek 1 Protokolu č. 1 je na daný případ aplikovatelný, považuje vláda za zjevné, že právní regulace nájemních vztahů v České republice nepředstavovala zbavení majetku ve smyslu druhé věty článku 1 Protokolu č. 1, nýbrž pouhou kontrolu užívání tohoto majetku ve smyslu věty třetí tohoto ustanovení. (ii) K otázce zákonnosti zásahu 424. Vláda má za to, že omezení práv vlastníků v oblasti nájmů byla založena na zákonu v tom smyslu, v jakém jej vykládá Soud ve své judikatuře. Jak občanský zákoník, tak další právní předpisy, jejichž přehled vláda výše uvádí (viz § 62-184 stanoviska), je namístě považovat za právní předpisy dostatečně jasné a zároveň dostupné pro ty, kterým byly adresovány. Důsledky z nich vyplývající tak byly zcela předvídatelné. 425. Podobně jako Soud v rozsudku Hutten-Czapska (cit. výše, § 172-173) má také vláda za to, že k zásahu do práva pronajímatelů zaručeného v článku 1 Protokolu č. 1 došlo na základě zákona. (iii) K otázce legitimního cíle ve veřejném zájmu 426. Vláda je přesvědčena, že bydlení je právem považováno za jednu z nejzákladnějších lidských potřeb, která je hodná zvláštní ochrany. K ní se státy včetně České republiky zavázaly například ve Všeobecné deklaraci lidských práv, Mezinárodním paktu o hospodářských, sociálních a kulturních právech či Evropské sociální chartě (viz výše § 213-216 stanoviska). 427. Jak již se vláda letmo zmínila (viz výše § 370-371 stanoviska), výše nájemného v soukromých bytech byla na území České republiky tradičně regulována již od roku 1918, stejně tak právní úprava nájmů byla založena na vysoké míře ochrany nájemce. Zejména této skutečnosti si musíme být vědomi při zkoumání, zda omezení vlastnických práv pronajímatelů po roce 1989 sledovalo legitimní cíl ve veřejném zájmu. Je třeba vnímat tuto trvalou tradici, která byla charakteristická již pro období mezi dvěma světovými válkami a která nepochybně nabyla až pervertované podoby v období komunistického režimu v letech 1948 až 1989. Ostatně zásahy státu do nájemních vztahů (ať už formou regulace výše nájemného nebo jinými výraznými omezeními smluvní volnosti pronajímatele ve prospěch nájemce) jsou v evropských zemích spíše pravidlem nežli výjimkou.


131

428. Samotné neodstranění regulace výše nájemného po roce 1989 či zachování vysokého stupně ochrany nájemců jakožto zranitelnější strany nájemního vztahu by proto samo o sobě nemělo vzbuzovat jakékoli pochybnosti ve světle Úmluvy. 429. Jak vláda výše uvedla (viz § 373 stanoviska), stát se po pádu komunistického režimu rozhodl provést rozsáhlou privatizaci majetku, včetně fondu nájemních bytů, jejichž byl v dané době téměř výlučným vlastníkem. Tímto krokem nicméně současně nemohl ohrozit nabytá práva nájemců, práva, která tito získali převzetím bytu do užívání na základě pevně stanovených podmínek, k nimž kromě pevně stanovené výše nájemného patřila také absence určení doby tohoto užívání. Také práva nájemců pochopitelně požívají ochrany ze strany Úmluvy. 430. Bylo již řečeno (viz výše § 391-393 stanoviska), že Úmluva státům neukládá žádná omezení, pokud jde o podmínky, za kterých se rozhodnou vracet jednotlivcům majetek, jehož byli zbaveni předtím, než se Úmluva stala pro stát závaznou. Z toho kromě jiného také vyplývá, že státu nelze vyčítat, jestliže jednou z těchto podmínek bylo, že nový vlastník převezme závazky, které na sebe stát jako pronajímatel (resp. jako ten, který přenechal byty občanům do osobního užívání, jak byla přesná dikce občanského zákoníku v době do 31. prosince 1991) předtím uvalil. Ostatně obecně platí, že dojde-li ke změně vlastnictví k pronajaté věci, vstupuje nabyvatel do právního postavení pronajímatele (§ 680 odst. 2 občanského zákoníku). 431. Z porovnání se situací v ostatních členských zemí Rady Evropy zjistíme, že přetrvávající ochrana nájemců, kteří se stali stranou nájemního vztahu za jiných legislativních podmínek, je nebo v minulosti byla velmi častá. Nájem bytu je prakticky ve všech zemích pojímán jako nájem chráněný. Přímé omezení smluvní volnosti se ve většině zemí Evropské unie vztahuje i na soukromé nájemní byty. Úprava nájemného (resp. jeho zvyšování) u již existujících nájemních smluv v soukromém nájemním sektoru je v evropských zemích obvykle nějakým způsobem regulována. Zvláštní ochrany požívají především „staré“ nájemní smlouvy (někde – například v Lucembursku – „starý“ bytový fond), jejímž cílem je ochrana nájemců, kteří uzavřeli své nájemní smlouvy v době přísnější regulace nájemného. Nájemné je možné obvykle zvyšovat ve stanoveném intervalu podle indexu spotřebitelských cen nebo podle indexu cen stavebních prací (tak je tomu např. v Belgii, Francii či Německu). Maximální zvýšení nájemného se může dále odvíjet od investičních nákladů (např. v Lucembursku) nebo je jeho nejvyšší možný procentní nárůst v určitém období stanoven vládou (např. Nizozemí nebo Německo).


132

Nájem bytu je chráněn i z hlediska ukončení tohoto závazkového vztahu ze strany pronajímatele; výpověď z nájmu bytu je možné dát v naprosté většině evropských zemí pouze z důvodů uvedených v příslušném zákoně. 432. Pokud jde o Českou republiku, je nutno vnímat, že až do počátku 90. let bylo nájemné stanoveno pevnou sazbou za metr čtvereční podlahové plochy bytu, přičemž takto vypočtenou výši nájemného bylo možno dále určitým způsobem modifikovat v závislosti na některých okolnostech konkrétního případu (blíže viz výše § 93 a násl. stanoviska). Jakkoli bylo zřejmé, že takto úředně stanovená cena – podobně jako u celé řady dalších druhů zboží – nemusí odpovídat ceně, jaká by se utvořila na volném trhu, nebylo na druhou stranu myslitelné takový trh ze dne na den vytvořit, stejně jako nebylo možné začít uskutečňovat příliš razantní zvyšování právním předpisem stanoveného nájemného. Od cenové liberalizace v lednu 1991 došlo u velké většiny komodit k vytváření rovnováhy mezi nabídkou a poptávkou na tržním principu. U zbývajících statků – zejména u těch, které se týkaly veřejné prospěšnosti, nepostradatelnosti či strategického významu – zvolila vláda cestu nikoli jednorázové, ale postupné nápravy deformovaných cen. Do okruhu těchto cen patřilo, kromě cen energií, tepla, poštovní přepravy, železniční dopravy, i nájemné. Došlo k zahájení deregulace cen jako postupného odstraňování právních a cenových deformací v procesu, na který stát „dohlížel“. Rychlost tohoto postupu respektovala širší ekonomické a sociálně podmínky transformace. Významnou skutečností, která postup vlády ovlivňovala, byla nízká cenová elasticita poptávky u cen spojených s bydlením a následně výrazné důchodové dopady. V tomto případě nešlo jen o efekt sociální, ale i o efekt ekonomický, daný přesunem poptávky a následně dopadem na spotřebu a tím i výrobu dalších komodit. Vývoj těchto cen se odrážel v míře inflace, jejíž udržování v rozumných mezích bylo jednou z legitimních vládních priorit. Skokové zvýšení nájemného by se prostřednictvím indexu životních nákladů odrazilo jak ve valorizaci důchodů a životního minima, tak v celém systému dávek státní sociální podpory. Znamenalo by to nejen neúnosné rozpočtové zatížení státu, ale i nepřijatelné riziko, že se příliš velký podíl domácností dostane do závislosti na sociálních dávkách. Hrozilo by nebezpečí, že nepřijatelně vysoké sociální dávky na bydlení, poskytované domácnostem s nízkými příjmy, budou působit – vzhledem k vývoji příjmů z ekonomické aktivity a k důchodovému pojistnému principu – demotivačně a nivelizačně. 433. V každém případě – jak bude níže podrobněji rozebráno (viz § 452-482 stanoviska) – stát se přesto odhodlal jak k nikoli nepodstatnému zvyšování maximálního základního nájemného, v důsledku kterého v následujících letech nájemné v bytech podléhajících regulaci rostlo řádově o stovky procent, tak i k postupnému odstraňování některých omezení práv pronajímatelů.


133

434. V této souvislosti je třeba si uvědomit, že každé takové opatření státu představovalo zásah do již existujících nájemních vztahů a změnu jeho podmínek ve prospěch výlučně jedné z jeho stran (pronajímatelů). Tyto nájemní vztahy přitom v zásadě nebyly českým pronajímatelům vnuceny, jako tomu bylo v případě polských pronajímatelů (viz rozsudek HuttenCzapska, cit. výše, § 68-70), ale tito do nich vstupovali zcela dobrovolně (viz výše § 380-396 stanoviska). Bylo proto nezbytné při volbě konkrétní podoby přijímaných opatření a jejich načasování postupovat velmi uvážlivě a citlivě a respektovat legitimně nabytá práva nájemců, neboť ti naopak neměli žádný vliv na to, kdo se stane druhou stranou nájemního vztahu, jehož jsou účastníky. 435. V neposlední řadě nelze rozhodně podceňovat a už vůbec ne zcela přehlížet skutečnost, že Česká republika – podobně jako jiné státy střední a východní Evropy – čelila na počátku devadesátých let obrovskému a zcela bezprecedentnímu úkolu transformovat se ze země právě prošlé více než čtyřmi desetiletími totalitárního komunistického režimu v zemi s demokratickým politickým systémem zachovávajícím v maximální možné míře základní lidská práva a svobody svých občanů. (iv) K otázce zachování spravedlivé rovnováhy 436. Posouzení zachování spravedlivé rovnováhy je otázkou vyžadující zpravidla globální zhodnocení celé řady aspektů a okolností jednotlivých případů. O to složitější – pokud vůbec možné – potom musí být posouzení této otázky in abstracto. 437. Vláda se v této části stanoviska soustředí na tři základní okruhy problémů: a) analýzu vývoje právní úpravy nájemních vztahů z hlediska rozsahu práv pronajímatelů; b) analýzu nákladů pronajímatele na plnění jeho zákonem stanovených povinností a příjmů plynoucí z pronájmu nemovitostí; c) analýzu sociální situace nájemců a výše nákladů na bydlení. 438. Podle názoru vlády je nicméně namístě předeslat, že není úlohou Soudu zabývat se otázkou, zda regulace nájemného sama o sobě – nebo v té podobě, v jaké fungovala v České republice –, je vhodná z různých makroekonomických pohledů. Jeho úlohou by mělo být především posoudit, zda ve vybraných čtyřech případech došlo k porušení práv a svobod zaručených Úmluvou, eventuálně zda tyto případy neodhalují nějaký systémový nedostatek vnitrostátního právního řádu a praxe. 439. Jinými slovy za předpokladu, že státy zůstaly v prostoru pro vlastní uvážení, není úlohou Soudu zkoumat, zda zvolená právní úprava představuje nejlepší možné řešení daného problému (viz např. rozhodnutí ze dne 23. března 1999


134

o přijatelnosti stížnosti č. 33091/96 Českomoravská myslivecká jednota proti České republice nebo rozsudek Mellacher a ostatní, cit. výše, § 53). V této souvislosti je třeba rovněž zdůraznit, že ve věcech týkajících se souladu právní úpravy nájemních vztahů s právy a svobodami pronajímatelů zaručenými Úmluvou Soud vždy připustil, že velký prostor k vlastnímu uvážení je státům třeba přiznat nejen v otázce legitimního účelu, ale též v otázce spravedlivé rovnováhy mezi použitými prostředky a sledovaným účelem (viz např. rozhodnutí ze dne 5. září 2000 o přijatelnosti stížnosti č. 39994/98 SCI Carnot-Victor Hugo proti Francii, rozsudek Mellacher a ostatní, cit. výše, § 48, nebo rozsudek Immobiliare Saffi, cit. výše, § 49). 440. Stejně tak vláda předesílá, že na problém právní úpravy nájemních vztahů a regulace nájemného zvláště je třeba pohlížet jako na celek, přesněji řečeno je třeba zohlednit všechny důsledky, které regulace měla pro daného pronajímatele, ať už tyto důsledky byly ze strany státu přímo zamýšlené nebo byly pouze jakýmsi vedlejším efektem. Jak bude v dalším textu blíže ilustrováno, je nutno se zabývat konkrétními okolnostmi jednotlivých případů v jejich souhrnu, nikoli pouze, jak to stěžovatelé ve svých podáních nezřídka činí, vytrhovat z kontextu jen negativní dopady regulace nájemného na výkon jejich vlastnického práva. a) Vývoj právní úpravy nájemních vztahů z hlediska rozsahu práv pronajímatelů 441. Jak již bylo zmíněno výše v souvislosti s otázkou existence zásahu do práva na pokojné užívání majetku, vývoj právní úpravy nájemních vztahů po roce 1989 je charakterizován postupnou, avšak konstantní redukcí omezení práv pronajímatelů a s tím souvisejícím posilováním jejich postavení na úkor nájemců. 442. První zásadní změnou v tomto směru bylo již samotné nahrazení institutu práva užívání bytu staronovým a tradičním institutem nájmu, ke kterému došlo na základě § 871 odst. 1 občanského zákoníku s účinností od 1. ledna 1992 (viz výše § 97 stanoviska). Orgány Úmluvy v této souvislosti konstatovaly, že pokud byli vlastníci tímto ustanovením nějakým způsobem vůbec dotčeni, potom pouze ve svůj prospěch, neboť v konečném důsledku získali oproti předchozí právní úpravě vyšší stupeň kontroly nad svým majetkem (viz rozhodnutí Komise ze dne 10. září 1996 o přijatelnosti stížnosti č. 26347/95 V. S. a T. H. proti České republice). 443. Jak vyplyne z následujícího přehledu vývoje právní úpravy nájemních vztahů, v dalších letech tento liberalizační trend pouze pokračoval. α) Zužování okruhu bytů, které podléhaly regulaci nájemného

444. V prvé řadě se neustále zužoval okruh bytů, které podléhaly regulaci nájemného. 445. Samotná vyhláška č. 60/1964 Sb. se nevztahovala na byty stavebních bytových družstev, na byty, se kterými hospodařila tehdejší Správa služeb diplo-


135

matického sboru, a na obytné místnosti ve svobodárnách, v podnikových a jiných ubytovacích zařízeních (viz výše § 93 stanoviska). Vyhláškou č. 15/1992 Sb. bylo (s účinností od 16. ledna 1992) upřesněno, že vyhláška č. 60/1964 Sb. se nevztahuje na byty stavebních bytových družstev zřízených po roce 1958, šlo-li o byty postavené s finanční, úvěrovou a jinou pomocí poskytnutou podle předpisů o finanční a úvěrové pomoci družstevní bytové výstavbě, u nichž bylo nájemné stanovováno podle zvláštních předpisů, a na byty, se kterými hospodařila správa služeb diplomatického sboru (viz výše § 112 stanoviska). 446. Ani nová vyhláška č. 176/1993 Sb. se nevztahovala na specifikované byty bytových družstev a na byty, se kterými hospodařil Diplomatický servis. Od 1. července 1993 nicméně nabylo účinnosti ustanovení, podle kterého se vyhláška nevztahovala ani na byty, byla-li jejich nájemcem právnická osoba, která neměla sídlo na území České republiky, nebo fyzická osoba, která neměla trvalý pobyt na území České republiky, nebo zahraniční zastupitelský úřad nebo diplomatická mise. Od stejného data regulace nájemného podle této vyhlášky dále neplatila pro byty a domy postavené bez účasti veřejných prostředků, pro které mělo být vydáno kolaudační rozhodnutí po 30. červnu 1993, a pro byty v rodinných domech, kde se sjednávalo nájemné s novým nájemcem, kromě případů zákonného přechodu nájmu, výměny bytu nebo bytové náhrady (viz výše § 118 stanoviska). 447. V důsledku nabytí účinnosti vyhlášky č. 30/1995 Sb. regulace nájemného podle vyhlášky č. 176/1993 Sb. od 1. července 1995 neplatila pro všechny byty, o nichž se sjednávala nájemní smlouva s novým nájemcem (tedy nejen pro takové byty v rodinných domech, ohledně nichž regulace nájemného neplatila již od 1. července 1993), kromě případů zákonného přechodu nájmu, výměny bytu, bytové náhrady a nově též služebních bytů vojáků z povolání (viz výše § 129 stanoviska). Nejpozději od 1. července 1995 tedy všechny byty, o nichž se sjednávala nájemní smlouva s novým nájemcem (s výše vyjmenovanými výjimkami), byly vyjmuty z regulace nájemného. 448. Některé skupiny bytů, které podléhaly regulaci nájemného, také postupně přestaly být regulovány maximální cenou a nájemné u nich bylo nadále pouze věcně usměrňováno (k jednotlivým způsobům regulace blíže viz výše § 220-221 stanoviska). Podle vyhlášky č. 176/1993 Sb. v původním znění bylo s účinností od 1. července 1993 nájemné již pouze věcně usměrňováno: a) u bytů, jejichž výstavba byla povolena po 30. červnu 1993 a na jejímž financování se podílely veřejné prostředky (§ 6 odst. 1 vyhlášky),


136

b) u bytů, jejichž rekonstrukce nebo modernizace byla povolena po 30. červnu 1993 a na jejichž financování se podílely veřejné prostředky (§ 6 odst. 2 vyhlášky). Od 1. července 1995 bylo nájemné pouze věcně usměrňováno nejen u bytů, na financování jejichž rekonstrukce nebo modernizace se podílely veřejné prostředky, ale u všech bytů, jejichž rekonstrukce nebo modernizace byla povolena po 30. červnu 1993 (viz výše § 121 a 130 stanoviska). Později došlo k dalším drobným změnám ve vymezení bytů podléhajících regulaci nájemného věcným usměrňováním (viz výše § 132 a 136 stanoviska). Věcně usměrňované nájemné přitom bylo v zásadě vyšší než maximální základní nájemné (blíže viz níže § 455 stanoviska). 449. Je třeba také připomenout, že s účinností od 1. října 1995 přestalo být regulováno nájemné z nebytových prostor (viz vyhláška Ministerstva financí ze dne 9. srpna 1995 č. 187/1995 Sb., kterou se zrušuje vyhláška Federálního ministerstva financí, Ministerstva financí České republiky a Ministerstva financí Slovenské republiky č. 585/1990 Sb., o cenové regulaci nájemného z nebytových prostor, ve znění vyhlášky Ministerstva financí č. 168/1994 Sb.). od …

1. července 1993

1. července 1995

Tabulka č. 4 … se regulace nájemného zcela přestala vztahovat na: - byty, byla-li jejich nájemcem právnická osoba, která neměla sídlo na území České republiky, nebo fyzická osoba, která neměla trvalý pobyt na území České republiky, nebo zahraniční zastupitelský úřad nebo diplomatická mise; - byty a domy postavené bez účasti veřejných prostředků, pro které mělo být vydáno kolaudační rozhodnutí po 30. červnu 1993; - byty v rodinných domech, kde se sjednávalo nájemné s novým nájemcem, kromě případů zákonného přechodu nájmu, výměny bytu nebo bytové náhrady - všechny byty, o nichž se sjednávala nájemní smlouva s novým nájemcem, kromě případů zákonného přechodu nájmu, výměny bytu, bytové náhrady a služebních bytů vojáků z povolání

450. V důsledku vynětí bytů, o nichž se sjednávala nájemní smlouva s novým nájemcem, z působnosti vyhlášky č. 176/1993 Sb. v následujících letech docházelo k postupnému „přirozenému úbytku“ bytů, které podléhaly regulaci nájemného. Jestliže je na jednu stranu možno připustit, že rychlost tohoto „přirozeného úbytku“ byla poněkud zmírněna v důsledku institutu přechodu nájmu (§ 706-709 občanského zákoníku), na druhou stranu je obecně známo, že v řadě případů měli nájemci tendenci tohoto institutu zneužívat. Pokud se pronajímatelé proti zneužití tohoto institutu v konkrétním případě řádným způsobem nebránili, nelze činit stát odpovědným za důsledky, které neoprávněné požívání výhody tohoto institutu nájemcem znamenalo pro pronajímatele (viz též níže § 481 stanoviska).


137

Při této příležitosti vláda odkazuje například na nález sp. zn. IV. ÚS 8/05 ze dne 1. června 2005, kterým Ústavní soud zrušil rozhodnutí obecných soudů, jimiž byla zamítnuta žaloba pronajímatelů na vyklizení bytu proti osobě, na kterou mělo údajně právo nájmu přejít na základě příslušných ustanovení občanského zákoníku (viz výše § 191 stanoviska). Ústavní soud v odůvodnění svého rozhodnutí mimo jiné uvedl: „Ustanovení § 706 odst. 1 občanského zákoníku omezuje smluvní volnost vlastníka bytového domu v užívání jeho věci. Účelem tohoto rozsáhlého omezení je ochrana faktických nájemníků, které pojila s nájemcem velmi úzká vazba, což se mj. projevilo tím, že s ním trvale žili před jeho smrtí, a kteří se tak spoléhali na zajištěnost své potřeby a nemohou ji "ze dne na den" uspokojit jinak. Toto omezení však nesmí být zneužíváno k účelům jiným, např. k získání výhodného bydlení účelovým jednáním, jež naplní dikci, ale nikoli účel omezujícího ustanovení. […] Z hlediska čl. 4 odst. 4 a čl. 11 odst. 1 Listiny je nepřípustné, aby ust. § 706 odst. 1 občanského zákoníku poskytovalo ochranu zde vyjmenovaným příbuzným nájemníka, kteří tuto výjimečnou možnost využijí v rozporu s jeho úzce vymezeným účelem. Soudy jsou ústavně zavázány pečlivě prověřovat, zda osoba tvrdící splnění podmínek přechodu nájmu nezneužívá zákon na újmu vlastníka. […]“

Vláda v této souvislosti poznamenává, že je třeba vždy pečlivě zkoumat, zda ten který konkrétní byt v určité době opravdu podléhal regulaci nájemného či nikoli, případně o jakou formu regulace konkrétně šlo. Pouhá skutečnost, že nájemce na základě dohody s pronajímatelem z nějakého důvodu platil nájemné odpovídající tehdejší výši nájemného regulovaného – je obecně známo, že takové případy se nezřídka vyskytovaly –, sama o sobě nemusí znamenat, že Česká republika jakýmkoli způsobem bránila pronajímateli vybírat nájemné vyšší. 451. Je konečně namístě také zdůraznit, že od 1. ledna 1992, kdy nabyl účinnosti zákon č. 509/1991 Sb., bylo možno sjednávat nájemní smlouvy na dobu určitou (předchozí institut práva osobního užívání bytu spočíval v přenechání bytu do osobního užívání v zásadě bez určení doby užívání – § 153 občanského zákoníku ve znění účinném do 31. prosince 1991). Pokud tedy některý vlastník uzavřel s nájemcem v době od 1. ledna 1992 za jasně dané právní úpravy nájemních vztahů nájemní smlouvu na dobu neurčitou, nemůže si nyní stěžovat na omezení svých vlastnických práv v té míře, v jaké jsou tato omezení dána právě skutečností, že nevyužil možnosti uzavřít nájemní smlouvu na dobu určitou. ß) Zvyšování úrovně maximálního nájemného v bytech podléhajících regulaci nájemného

452. Vláda dále podtrhuje, že po roce 1989 došlo k výraznému zvýšení maximální výše nájemného stanoveného podle příslušných právních předpisů.


138

453. Vyhláška č. 60/1964 Sb. stanovila pevnou výši nájemného ročními sazbami za metr čtvereční pro kategorie bytů I. až III. (viz výše § 93 stanoviska). 454. Tyto sazby potom byly vyhláškou č. 15/1992 Sb. počínaje 1. červencem 1992 zvýšeny o 100 %. Současně do nájemného přestaly být zahrnovány vedle ceny za ústřední (dálkové) vytápění a za dodávku teplé vody, úklid společných prostor v domě, užívání výtahu, dodávku vody z veřejných vodovodů a vodáren, odvádění odpadních vod veřejnými kanalizacemi a užívání domovní (blokové) prádelny také ceny za osvětlení společných prostor v domě, kontrolu a čištění komínů, odvoz popela a smetí, odvoz splašků a čištění žump, vybavení bytu společnou televizní a rozhlasovou anténou, popřípadě ceny dalších služeb. Dále byl zrušeny slevy na nájemném za nezaopatřené děti (viz výše § 113115 stanoviska). 455. Další zvýšení sazeb nájemného přinesla s účinností od 1. ledna 1994 vyhláška č. 176/1993 Sb., včetně rozdělení nájemného na maximální základní nájemné a věcně usměrňované základní nájemné. Základní nájemné (jak maximální, tak věcně usměrňované) bylo možno dále upravovat v závislosti na kvalitě bytu, poloze domu a vybavení bytu. Jestliže zvláštní předpis připouštěl užívání části bytu k podnikatelské činnosti se souhlasem pronajímatele, sjednávalo se nájemné z této části podlahové plochy bytu maximálně ve výši dvojnásobku základního nájemného upraveného v závislosti na kvalitě bytu a poloze domu (viz výše § 120-123 stanoviska). Věcně usměrňované nájemné bylo v zásadě vyšší: jeho horní hranice byla stanovena na dvojnásobek (od 1. ledna 1996 u některých bytů na trojnásobek) maximálního nájemného (viz výše § 121 a 132 stanoviska); od 1. července 1995 zároveň platilo, že bylo-li vypočtené věcně usměrňované nájemné nižší než maximální nájemné, uplatnila se regulace podle ustanovení upravujících maximální nájemné (viz výše § 130 stanoviska). 456. Zásadní změnu následně znamenala vyhláška č. 30/1995 Sb., která zavedla mechanismus každoročního zvyšování (vždy od 1. července) maximálních cen základního měsíčního nájemného podle stanoveného vzorce. Výsledná maximální cena byla odvislá jak od rozhodnutí Ministerstva financí (koeficient růstu nájemného, koeficient rozhodovací), tak obce (koeficient velikosti obce, úprava nájemného podle polohy domu) (viz výše § 128 stanoviska). 457. Vyhláška č. 86/1997 Sb. potom stanovila, že pro období od 1. července 1997 do 30. června 1998 maximální koeficient růstu nájemného činí 1,67 v případě Prahy a 1,35 v případě obcí s počtem obyvatel od 100 000. Město Praha navíc mohlo od 1. července 1998 použít maximální koeficient velikosti obce vyšší než dosavadních 1,19, a to až do hodnoty 1,30 (viz výše § 135 stanoviska). 458. Vyhláška č. 41/1999 Sb. pro období po 1. červenci 1999 zavedla nový mechanismus, které v upravené podobě převzaly cenové výměry Ministerstva financí č. 1/2002 a č. 6/2002 (viz výše § 138, 141 a 144 stanoviska).

139


07/1993

Tabulka č. 5 … došlo k následující úpravě výše maximálního nájemného: - zvýšení dosavadních sazeb nájemného o 100 %; - vyčlenění všech poplatků za služby z nájemného; - zrušení možnosti uplatnění slevy na nezaopatřené děti - rozdělení na maximální a věcně usměrňované základní nájemné

01/1994

- stanovení nových vyšších sazeb nájemného

07/1995

- zavedení mechanismu každoročního zvyšování nájemného

07/1997

- zvýšení jednoho z koeficientů pro výpočet maximálního nájemného

07/1999

- nový mechanismus každoročního zvyšování nájemného

od … 07/1992

459. Následující tabulky přehledně zobrazují vývoj výše maximálního základního nájemného u bytu I. kategorie v jednotlivých velikostních skupinách obcí, a to jak v absolutních číslech (v Kč/m2/měsíc), tak v procentech kumulovaného přírůstku v porovnání s výší nájemného uplatňovanou do konce prvního pololetí roku 1992. V této a také v dalších tabulkách se přitom vláda pro přehlednost soustřeďuje pouze na byty I. kategorie, neboť do ní spadala drtivá většina nájemních bytů v České republice (ze statistických údajů získaných ze sčítání lidu, domů a bytů v roce 2001 vyplývá, že z celkové plochy nájemních bytů bylo v I. kategorii 89,9 %, v II. kategorii 7,9 %, ve III. kategorii 1,2 % a ve IV. kategorii 0,7 %). Nelze samozřejmě vyloučit, že (některé) byty v domech (některých) vybraných stěžovatelů spadaly do jiné kategorie, tato okolnost však nemůže být určující pro argumentaci in abstracto. Tabulka č. 6 Vývoj výše maximálního základního nájemného u bytu I. kategorie podle velikosti obce

Počátek období do 07/1992 od 07/1992 01/1993 01/1994 07/1995 07/1996 07/1997 07/1998 07/1999 07/2000 07/2001 07/2002

(v Kč/m2/měsíc) do 10 000

10 – 50 000

50 – 100 000

nad 100 000

Praha

2,14 4,28 4,28 6,00 7,00 8,42 10,68 12,28 13,42 14,08 14,64 15,23

2,14 4,28 4,28 6,00 7,13 8,74 11,30 13,24 14,47 15,18 15,79 16,42

2,14 4,28 4,28 6,00 7,33 9,23 12,26 14,77 16,14 16,93 17,61 18,31

2,14 4,28 4,28 6,00 7,59 9,90 16,00 19,96 21,82 22,89 23,81 24,76

2,14 4,28 4,28 6,00 7,85 10,60 21,19 29,89 32,67 34,27 35,64 37,07

140


Tabulka č. 7 Počátek období 07/1992 01/1993 01/1994 07/1995 07/1996 07/1997 07/1998 07/1999 07/2000 07/2001 07/2002

Kumulovaný přírůstek maximálního základního nájemného u bytu I. kategorie podle velikosti obce (oproti 1. polovině roku 1992) (v procentech) do 10 000

10 – 50 000

50 – 100 000

nad 100 000

Praha

100,0 100,0 180,4 227,1 293,5 399,1 473,8 527,1 557,9 584,1 611,7

100,0 100,0 180,4 233,2 308,4 428,0 518,7 576,2 609,3 637,9 667,3

100,0 100,0 180,4 242,5 331,3 472,9 590,2 654,2 691,1 722,9 755,6

100,0 100,0 180,4 254,7 362,6 647,7 832,7 919,6 969,6 1012,6 1057,0

100 100 180,4 266,8 395,3 890,2 1296,7 1426,6 1501,4 1565,4 1632,2

Vzhledem k tomu, že zvyšování maximálního základního nájemného v daném období bylo založeno na procentním nárůstu oproti výši nájemného v předchozím období a nebylo diferencováno podle kategorie bytu, jsou údaje o kumulativním přírůstku uvedené v poslední tabulce stejné pro všechny kategorie bytů. 460. Pro srovnání uvádí vláda hodnoty míry inflace vyjádřené přírůstkem průměrného ročního indexu spotřebitelských cen vyjadřující procentní změnu průměrné cenové hladiny za dvanáct posledních měsíců proti průměru dvanácti předchozích měsíců: Tabulka č. 8 rok

míra inflace (v procentech)

přírůstek inflace oproti roku 1991 (v procentech)

1992

11,1

11,1

1993

20,8

34,2

1994

10,0

47,6

1995

9,1

61,1

1996

8,8

75,2

1997

8,5

90,1

1998

10,7

110,5

1999

2,1

114,9

2000

3,9

123,3

2001

4,7

133,8

2002

1,8

138,0

461. Porovnáním údajů ve dvou posledně uvedených tabulkách snadno zjistíme, že kumulovaný přírůstek maximálního základního nájemného byl několikanásobně vyšší než přírůstek inflace.

141


K tomu je nutno připočíst, že až do ledna 1992 byly součástí nájemného také ceny některých služeb (viz výše § 93 a 113 stanoviska). Docházelo tedy k výraznému nárůstu reálné hodnoty nájemného. Navíc je třeba upozornit, že ve skutečnosti se v mnohých obcích mohly sazby základního nájemného odlišovat od sazeb uvedených v tabulce č. 6, neboť obce mohly změnit výši koeficientu velikosti obce (Kv) pro celé území obce obecně závaznou vyhláškou. Obec také mohla v částech obce nebo v jednotlivých domech vybraných pro jejich výhodnou nebo nevýhodnou polohu základní nájemné zvýšit nebo snížit (blíže viz výše § 128 stanoviska). 462. Následující tabulky pro ilustraci ukazují vývoj výše maximálního nájemného v bytě I. kategorie o ploše 60 m2 v lokalitách, v nichž se nacházejí domy vybraných stěžovatelů, a to jak v absolutních číslech (v Kč/měsíc), tak v procentech meziročního přírůstku a kumulovaného přírůstku v porovnání s výší nájemného v první polovině roku 1992. Tabulka č. 9a Vývoj výše maximálního základního nájemného u bytu I. kategorie o ploše 60 m2 Počátek období

do 07/1992 od 07/1992 01/1993 01/1994 07/1995 07/1996 07/1997 07/1998 07/1999 07/2000 07/2001 07/2002

Praha (stěžovatel Morawetz, stěžovatelé Hlaváčkovi) kumulovaný přírůstek oproti 1. pol. roku 1992 výše nájemného meziroční přírůstek (v procentech) (v Kč/měsíc) (v procentech) 128,4 256,8 256,8 360,0 471,0 636,0 1 271,4 1 793,4 1 960,2 2 056,2 2 138,4 2 224,2

100,0 0,0 40,2 30,8 35,0 99,9 41,1 9,3 4,9 4,0 4,9

100,0 100,0 180,4 266,8 395,3 890,2 1296,7 1426,6 1501,4 1565,4 1632,2

142


Tabulka č. 9b Vývoj výše maximálního základního nájemného u bytu I. kategorie o ploše 60 m2 Brno (stěžovatel Vomočil)

Počátek období

do 07/1992 od 07/1992 01/1993 01/1994 07/1995 07/1996 07/1997 07/1998 07/1999 07/2000 07/2001 07/2002

výše nájemného (v Kč/měsíc)

meziroční přírůstek (v procentech)

kumulovaný přírůstek oproti 1. pol. roku 1992 (v procentech)

128,4 256,8 256,8 360,0 471,0 636,0 1027,8 1327,2 1450,8 1521,6 1582,2 1645,2

100,0 0,0 40,2 30,9 35,0 61,6 29,1 9,3 4,9 4,0 4,0

100,0 100,0 180,4 266,8 395,3 700,5 933,6 1029,9 1085,0 1132,2 1181,3

Tabulka č. 9c Vývoj výše maximálního základního nájemného u bytu I. kategorie o ploše 60 m2 Plzeň (stěžovatelská společnost)

Počátek období

do 07/1992 od 07/1992 01/1993 01/1994 07/1995 07/1996 07/1997 07/1998 07/1999 07/2000 07/2001 07/2002



kumulovaný přírůstek oproti 1. pol. roku 1992 (v procentech)

128,4 256,8 256,8 360,0 455,4 615,0 993,6 1239,6 1354,8 1421,4 1478,4 1537,8

100,0 0,0 40,2 26,5 35,0 61,6 24,8 9,3 4,9 4,0 4,0

100,0 100,0 180,4 254,7 379,0 673,8 865,4 955,1 1007,0 1051,4 1097,7

463. Po zrušení cenových výměrů č. 1/2002 a 6/2002 Ústavním soudem neexistoval od 18. prosince 2002 žádný právní předpis, na základě kterého by pronajímatelé mohli jednostranně zvýšit nájemné. Pronajímatelé se nicméně v případě,


143

že se na zvýšení nájemného s nájemcem nedohodli, mohli obracet na soudy se žalobami na určení výše nájemného (blíže viz výše § 268-284 stanoviska). 464. Navíc, od 31. března 2006 účinný zákon č. 107/2006 Sb. umožňuje pronajímatelům v období let 2007 až 2010 jednou ročně jednostranně zvýšit dosavadní nájemné podle stanoveného mechanismu. Cílem zákona je dát pronajímatelům možnost v horizontu čtyř let jednostranně zvýšit nájemné až na spodní hranici pásma v daném místě a čase obvyklého nájemného. Je tak zřejmé, že cíl, kterého má tento zákon dosáhnout, jde ve vztahu k pronajímatelům o mnoho dále, než kam by stát byl bezprostředně nucen jít s ohledem na své závazky vyplývající z článku 1 Protokolu č. 1 a navazující judikatury Soudu. 465. Hlavní principy zákona lze shrnout následovně: 1. Výše nájemného při uzavírání nové nájemní smlouvy a změna nájemného v průběhu trvání nájemní smlouvy se stanoví dohodou mezi nájemcem a pronajímatelem. 2. Nedojde-li ve věci zvýšení nájemného v průběhu trvání nájemní smlouvy k dohodě, má pronajímatel právo jedenkrát ročně jednostranně zvýšit nájemné. 3. Jednostranné zvýšení nájemného v jednom roce nesmí být vyšší než procento růstu stanovené pro každou konkrétní hodnotu měsíčního nájemného za 1 m2 placeného před zvýšením ve vztahu k cílové hodnotě nájemného platné pro lokalitu, v níž je byt umístěn. 4. Cílová hodnota měsíčního nájemného pro každou z velikostních skupin obcí v krajích (a části Prahy a Brna) bude odvozena z údajů o cenách bytů ze statistiky nemovitostí a bude konstruována jako 1/12 z 5 % z ceny bytu, resp. 1/12 z 3,65 % v Praze 2 a 1/12 z 2,9 % v Praze 1 a 4,6 % v Praze 6. U bytů se sníženou kvalitou bude stanovena nižší cílová hodnota. 5. Tabulky cílových hodnot měsíčního nájemného pro jednotlivé velikostní skupiny obcí v jednotlivých krajích a maximálního růstu nájemného budou uvedeny v každoročně vydávaném sdělení Ministerstva pro místní rozvoj (aktualizovaném podle cenového vývoje). 6. Cílové hodnoty měsíčního nájemného může být dosaženo po posledním zvýšení v přechodném období. 466. Konkrétně tak podle § 3 zákona platí, že jednostranné zvýšení nájemného pronajímatelem lze uplatnit v období, které začíná dnem nabytí účinnosti tohoto zákona a končí dnem 31. prosince 2010. Pronajímatel je oprávněn jednostranně zvýšit nájemné jedenkrát ročně počínaje 1. lednem 2007 a následně vždy k 1. lednu, pokud se s nájemcem na změně nájemného nedohodne jinak. Jednostranné zvýšení nájemného v každém vymezeném období 12 měsíců přitom nesmí být vyšší než maximální přírůstek měsíčního nájemného stanovený pro každou konkrétní hodnotu aktuálního nájemného za


144

1 m2 podlahové plochy bytu ve vztahu k odpovídající cílové hodnotě měsíčního nájemného za 1 m2 podlahové plochy bytu. V příloze zákona je uveden přesný vzorec pro výpočet cílových hodnot měsíčního nájemného za 1 m2 podlahové plochy bytu a přesný vzorec pro výpočet maximálního přírůstku měsíčního nájemného vyjádřeného v procentech. Zákon tak definuje možné jednostranné zvyšování nájemného ve čtyřletém období, na které se jeho úprava vztahuje. Pro usnadnění aplikace zákona v praxi bylo počítáno s tím, že ve sdělení Ministerstva pro místní rozvoj budou zveřejňovány přehledným způsobem takové číselné údaje, které si pronajímatelé a nájemci – podle lokality, aktuálního nájemného a dalších jim známých údajů – budou moci snadno v příslušné tabulce najít. Nyní jsou navíc na internetových stránkách Ministerstva proti místní rozvoj dokonce k dispozici dokonce tzv. kalkulačky pro snadný výpočet jednostranného zvýšení nájemného na léta 2007 a 2008. Cílová hodnota je – na základě vzorce uvedeného v zákoně – vypočtena z tzv. základních cen bytů v jednotlivých lokalitách. Základní ceny pocházejí ze statistiky kupních cen nemovitostí, kterou zpracovává Ministerstvo financí. Z údajů této statistiky byly pro účely zvyšování nájemného zjištěny tzv. základní ceny za 1 m2 podlahové plochy bytu. Roční cílové nájemné je zákonem stanoveno jako 5 % z těchto základních cen bytů v dané lokalitě. U bytů se sníženou kvalitou a ve vybraných oblastech Prahy je zákonem stanoveno procento nižší (v případě členění Prahy a Brna na oblasti je třeba zdůraznit, že se nejedná o správní členění, ale o členění zvolené pro účely oceňování na základě zjišťovaných cen). 467. Následující tabulky ukazují, jakým způsobem se v letech 2007 a 2008 zvýšila, resp. zvýší maximální hranice nájemného u modelového bytu I. kategorie o ploše 60 m2 v jednotlivých lokalitách, v nichž se nacházejí domy vybraných stěžovatelů (viz výše § 462 stanoviska), a to jak v absolutních číslech (v Kč/ /měsíc), tak v procentech meziročního přírůstku a kumulovaného přírůstku v porovnání s výší nájemného na konci roku 2006, včetně předpokládaného přírůstku v letech 2009 a 2010 (za předpokladu, že by se neměnily ceny bytů, a nedošlo by proto k dalším změnám cílového nájemného a také změnám maximálního přírůstku nájemného). Pro výchozí hodnoty roku 2006 jsou přitom užity sazby maximálního základního nájemného dosažené v jednotlivých lokalitách v roce 2002 (viz tabulky č. 9a9c).

145


Tabulka č. 10a Vývoj výše maximálního základního nájemného u bytu I. kategorie o ploše 60 m2 Praha – Holešovice (stěžovatel Morawetz)

Počátek období

do 2006 01/2007 01/2008 01/2009 01/2010



kumulovaný přírůstek oproti roku 2006 (v procentech)

2 224,2 2 847,0 3 769,2 4 990,2 6 607,2

28,0 32,4 32,4 32,4

28,0 69,5 124,4 197,1

Tabulka č. 10b Vývoj výše maximálního základního nájemného u bytu I. kategorie o ploše 60 m2 Praha – Nusle (stěžovatelé Hlaváčkovi)

Počátek období

do 2006 01/2007 01/2008 01/2009 01/2010




2 224,2 2 722,2 3 468,0 4 418,2 5 628,8

22,4 27,4 27,4 27,4

22,4 55,9 98,6 153,1

Tabulka č. 10c Vývoj výše maximálního základního nájemného u bytu I. kategorie o ploše 60 m2 Brno – Královo pole (stěžovatel Vomočil)

Počátek období

do 2006 01/2007 01/2008 01/2009 01/2010




1645,2 2089,2 2785,2 3 712,7 4 949,0

27,0 33,3 33,3 33,3

27,0 69,3 125,7 200,8

146


Tabulka č. 10d Vývoj výše maximálního základního nájemného u bytu I. kategorie o ploše 60 m2 Plzeň – Východní předměstí (stěžovatelská společnost)

Počátek období

do 2006 01/2007 01/2008 01/2009 01/2010




1537,8 1860,6 2329,2 2916,2 3651,1

21,0 25,2 25,2 25,2

21,0 51,5 89,6 137,4

468. V důsledku růstu cen bytů budou pro rok 2008 ve většině míst maximálně možné přírůstky nájemného vyšší, než tomu bylo pro rok 2007. Z cen bytů jsou totiž odvozovány hodnoty cílového nájemného, kterého má být v roce 2010 dosaženo. Pomocí mechanismu „pohyblivého cíle“ – každoročně aktualizovaného podle skutečného cenového vývoje – reaguje systém jednostranného zvyšování nájemného na reálný vývoj na trhu s bydlením. Obdobný vývoj lze přitom očekávat i v dalších dvou letech účinnosti zákona č. 107/2006 Sb. Faktické přírůstky nájemného v letech 2009 a 2010 proto pravděpodobně budou vyšší, než jaké jsou uvedeny v předchozích tabulkách. 469. Konečně v následující tabulce jsou obsaženy údaje o kumulovaném přírůstku výše maximálního nájemného v bytě I. kategorie o ploše 60 m2 v lokalitách, v nichž se nacházejí domy vybraných stěžovatelů, v porovnání s výší nájemného v první polovině roku 1992. Tabulka č. 11 Počátek období

do 07/1992 od 07/1992 01/1993 01/1994 07/1995 07/1996 07/1997 07/1998 07/1999 07/2000 07/2001 07/2002

Kumulovaný přírůstek výše maximálního základního nájemného u bytu I. kategorie o ploše 60 m2 v porovnání s 1. pol. roku 1992 (v procentech) Plzeň – Východní Praha - Holešovice Praha - Nusle Brno – Královo pole předměstí 100,0 100,0 180,4 266,8 395,3 890,2 1296,7 1426,6 1501,4 1565,4 1632,2

100,0 100,0 180,4 266,8 395,3 890,2 1296,7 1426,6 1501,4 1565,4 1632,2

100,0 100,0 180,4 266,8 395,3 700,5 933,6 1029,9 1085,0 1132,2 1181,3

100,0 100,0 180,4 254,7 379,0 673,8 865,4 955,1 1007,0 1051,4 1097,7

147


01/2007 01/2008 01/2009 01/2010

2 117,2 2 835,6 3 786,7 5 046,0

2 020,2 2 601,2 3 341,3 4 284,2

1 527,3 2 069,1 2 791,5 3 754,3

1 349,2 1 714,4 2 171,6 2 744,0

γ) Liberalizace právní úpravy nájemních vztahů

470. Jak již bylo předesláno (viz výše § 442 stanoviska), první zásadní liberalizační změnu v právní úpravě nájemních vztahů představovalo nahrazení institutu práva užívání bytu tradičním institutem nájmu, a to s účinností od 1. ledna 1992. V důsledku této koncepční změny se pochopitelně podstatným způsobem posílilo postavení pronajímatelů-soukromých osob, například: – nájem bytu vznikal nájemní smlouvou mezi pronajímatelem a nájemcem (§ 685 občanského zákoníku), – bylo umožněno uzavírat nájemní smlouvy na dobu určitou (§ 685 občanského zákoníku), – byl rozšířen počet důvodů ze kterých může dojít k ukončení nájemního poměru jednostranných úkonem pronajímatele z dosavadních šesti na osm [§ 711 odst. 1 písm. a) – h) občanského zákoníku]. 471. V následujících letech došlo k některých dalším dílčím změnám právní úpravy, které opět posílily postavení pronajímatelů v nájemních vztazích: – byl doplněn devátý výpovědní důvod [§ 711 odst. 1 písm. i) občanského zákoníku ve znění zákona č. 264/1992 Sb.] a jeden ze stávajících výpovědních důvodů byl rozšířen [§ 711 odst. 1 písm. h) občanského zákoníku ve znění zákona č. 267/1994 Sb. – blíže viz výše § 100 stanoviska]; – byla zakotvena povinnost nájemce: –

umožnit pronajímateli, aby provedl instalaci a údržbu zařízení pro měření a regulaci tepla, teplé a studené vody, jakož následně i pravidelný odpočet naměřených hodnot (§ 692 odst. 3 věta první občanského zákoníku ve znění zákona č. 267/1994 Sb.);

– umožnit pronajímateli přístup k dalším technickým zařízením, pokud jsou součástí bytu a patří pronajímateli (§ 692 odst. 3 věta druhá občanského zákoníku ve znění zákona č. 267/1994 Sb.); –

na výzvu bez odkladu odstranit stavební úpravy a jiné podstatné změny provedené v bytě bez souhlasu pronají-


148

matele (§ 694 občanského zákoníku ve znění zákona č. 267/1994 Sb.); – byla zpřísněna právní úprava přechodu nájmu v tom směru, že pozůstalí po zemřelém nájemci byli povinni prokázat, že s nájemcem žili ve společné domácnosti a neměli vlastní byt (§ 706 odst. 1 občanského zákoníku ve znění zákona č. 267/1994 Sb.). 472. Druhou komplexní změnu právní úpravy nájemních vztahů přinesl zákon č. 107/2006 Sb., který ve své druhé části obsahoval novelizaci některých ustanovení občanského zákoníku o nájmu bytu. S účinností od 31. března 2006 tedy zejména: – bylo nově výslovně stanoveno, že nájemné při uzavírání nájemní smlouvy nebo změna nájemného v průběhu trvání nájemního vztahu se sjednává dohodou mezi pronajímatelem a nájemcem (§ 696 odst. 1 občanského zákoníku); – u některých výpovědních důvodů není potřeba přivolení soudu k výpovědi [§ 711 odst. 2 písm. a) – e) občanského zákoníku]; – byla dále omezena možnost přechodu nájmu, a to pokud se jedná o vnuky původního nájemce a osoby, které pečovaly o společnou domácnost zemřelého nájemce nebo na něho byly odkázány výživou; pokud tyto osoby nájemce do bytu přijal až po sjednání nájemní smlouvy, je k přechodu nájmu nezbytný souhlas pronajímatele (§ 706 odst. 2 občanského zákoníku). 473. Dále v současné době pokračují práce na paragrafovaném znění vládního návrhu zcela nového kodexu občanského práva. Návrh počítá s další podstatnou celkovou liberalizací právní úpravy nájmu bytu a posílením postavení pronajímatele v nájemním vztahu. Pronajímateli by tak mohlo být například umožněno dát nájemci výpověď i bez udání důvodu (tato možnost je však pochopitelně spojena s delší výpovědní lhůtou), předpokládá se podstatné omezení možnosti přechodu nájmu apod. (výňatek z pracovní verze návrhu z června 2007 je obsažen v příloze E23). 474. Vláda má za to, že pro posouzení odůvodněnosti stížnosti na regulaci nájemného má svůj význam rovněž právní úprava zániku nájmu, konkrétně tedy otázka, zda a za jakých okolností měl pronajímatel možnost ukončit nájemní vztah, který podle jeho přesvědčení na něj uvaloval nepřiměřené břemeno. Jak vláda uvedla výše (viz § 285 stanoviska), podle jejího mínění by stěžovatelé problém regulace nájemného sám o sobě nevnímali jako zásadní problém, pokud by měli možnost nájemní vztah jednostranně ukončit podle svého uvážení. 475. Podle platné právní úpravy možnost pronajímatele ukončit nájemní vztah podléhala omezením, tato omezení však takovou možnost v žádném případě nevylučovala. 476. Tam, kde možnost ukončit nájemní vztah reálně existovala a pronajímatel ji z nějakých důvodů nevyužil, by bylo podle názoru vlády opět možno uvažo-


149

vat o vzdání se nároku na ochranu práva na pokojné užívání majetku ze strany vlastníka. Stěžovatel nemůže v řízení před Soudem namítat, že mu existence nájemního vztahu působila újmu, jestliže nevyužil nabízející se možnosti tento vztah ukončit. 477. Vláda se domnívá, že možnost pronajímatele ukončit nájemní vztah nebyla nereálná. V prvé řadě byly v zákoně poměrně široce formulovány výpovědní důvody. Pronajímatel mohl dát nájemci výpověď z celkem devíti různých důvodů, mimo jiné i z důvodu, že byt potřebuje pro sebe, manžela, pro své děti, vnuky, zetě nebo snachu, své rodiče nebo sourozence, z důvodu, že nájemce hrubě porušuje své povinnosti vyplývající z nájmu bytu, zejména tím, že nezaplatil nájemné nebo úhradu za plnění spojená s užíváním bytu za dobu delší než tři měsíce, a z řady dalších důvodů. 478. Povinností sice bylo poskytnout nájemci bytovou náhradu (§ 712-714 občanského zákoníku), pouze v omezeném počtu případů však bylo povinností pronajímatele poskytnout přiměřený náhradní byt, tedy byt, který je podle místních podmínek zásadně rovnocenný bytu, který má nájemce vyklidit. V dalších případech postačilo poskytnutí náhradního ubytování, které bylo definováno jako byt o jedné místnosti nebo pokoj ve svobodárně nebo podnájem v zařízené nebo nezařízené části bytu jiného nájemce, případně postačovalo pouze poskytnutí přístřeší, kterým se rozumí provizorium do doby, než si nájemce opatří řádné ubytování a prostor k uskladnění jeho bytového zařízení a ostatních věcí domácí a osobní potřeby. 479. Navíc podle zákona č. 102/1992 Sb. nemohl-li pronajímatel, který vypověděl nájem bytu s přivolením soudu, nebo ten, v jehož prospěch byla rozhodnutím soudu stanovena jiným osobám povinnost vyklidit byt, zajistit bytovou náhradu, mohl požádat o zajištění této náhrady obec, na jejímž území se nacházel byt, který měl být vyklizen. Obec poté mohla zajistit bytovou náhradu tím, že navrhla nájemci uzavření smlouvy o nájmu bytu, popřípadě místnosti v domě, který byl v jejím vlastnictví, anebo tím, že uzavřela smlouvu o nájmu bytu v domě jiné právnické nebo fyzické osoby ve prospěch osoby, která byla povinna byt vyklidit. 480. Konečně do třetice v souvislosti s bytovou náhradou je třeba upozornit na nález sp. zn. IV. ÚS 524/03 ze dne 23. září 2004 (viz výše § 189 stanoviska), v němž Ústavní soud potvrdil, že za přiměřený náhradní byt je možno považovat i takový byt, který narozdíl od bytu, který je nájemce povinen vyklidit, nepodléhá regulaci nájemného. V odůvodnění svého rozhodnutí přitom zejména uvedl: „Zákonná úprava rozlišuje na základě kvantitativních a kvalitativních kritérií různé druhy náhradního bytu. Jedním z nich je právě tzv. přiměřený náhradní byt. Ten je zákonem definován jako bytová náhrada, která je podle místních podmínek vyklizovanému bytu zásadně rovnocenná. K interpretaci pojmů ,zásadní rovnocennost‘ a ,místní podmínky‘, použitých v ustanovení § 712 odst. 2 obč. zák., se Ústavní soud vyjádřil v nálezu, sp. zn. III. ÚS 114/94. Dospěl k závěru, že je nutné interpretovat je v tom smyslu, že na pronajímatele kladou povinnost vyvinout všechno úsilí, které lze od něj rozumně vyžadovat, aby zajistil náhradní byt, který se podle místních podmínek a podle všech


150

v zákoně uvedených parametrů aproximativně nejvíce blíží vyklizovanému bytu. Restriktivním výkladem pojmu ,zásadní rovnocennost‘ za situace, kdy je v místních podmínkách obtížné či nemožné takový přiměřený náhradní byt zajistit, by totiž došlo k faktickému ,vyprázdnění‘ pronajimatelova práva dát nájemci výpověď. […] Výše nájemného sice má význam při posuzování adekvátnosti bytové náhrady, avšak jen v tom smyslu, že musí odpovídat obvyklé ceně nájmu v daném místě a čase.“

481. Jak už tedy bylo řečeno (viz výše § 450 stanoviska), pronajímatel se podle názoru vlády může domáhat případné kompenzace za škodu, která mu údajně měla být způsobena působením právních předpisů regulujících výši nájemného a omezujících některá práva pronajímatele nájemného pouze tehdy, pokud skutečně využil všech možností, které mu právní řád dával, aby vzniku této škody předešel. Po státu nelze spravedlivě chtít, aby kompenzoval i takové škody, kterým se pronajímatel nevyhnul pouze proto, že z rozličných důvodů nedostatečně dbal o ochranu svých práv a nedostatečně využíval prostředků nápravy, které mu vnitrostátní právo dávalo k dispozici. 482. Je samozřejmě třeba též připustit, že práva pronajímatele, zejména pokud jde o možnost ukončit jednostranně nájemní vztah, podléhala různým omezením. Zvýšená ochrana nájemce jakožto zpravidla výrazně slabší strany nájemního vztahu je však zcela běžná a standardní v právních řádech smluvních stran Úmluvy, zejména co se týče ukončení nájmu ze strany pronajímatele. Vláda v této souvislosti upozorňuje, že orgány Úmluvy v minulosti uznaly některá relativně velmi podstatná omezení práva pronajímatelů ukončit nájemní vztah výpovědí za souladná s právy a svobodami zaručenými Úmluvou, například pokud šlo o nemožnost pronajímatelů-právnických osob dát výpověď z důvodu, že potřebují nemovitost pro sebe (rozhodnutí ze dne 18. května 2006 o přijatelnosti stížnosti č. 38312/02 Srpska Pravoslavna Crkvena Opština na Rijeci proti Chorvatsku). Stejně tak potvrdily, že právo na respektování soukromého života pronajímatele nejde tak daleko, aby z něj vyplývala povinnost státu dát pronajímateli právo domoci se vydání pronajatého domu či bytu na žádost a za jakýchkoli okolností (rozhodnutí Komise ze dne 16. října 1996 o přijatelnosti stížnosti č. 32009/96 Reuter proti Německu). δ) Shrnutí

483. Je tedy zřejmé, že v době po vstupu Úmluvy v účinnost pro Českou republiku nedošlo k zavádění regulace nájemného či k omezování práv pronajímatelů. Právě naopak, toto období je charakterizováno třemi základními vývojovými tendencemi: a) zužováním okruhu bytů, které podléhaly regulaci nájemného; b) zvyšováním maximální výše nájemného v bytech, na které se vztahuje regulace;


151

c) liberalizací právní úpravy nájemních vztahů. 484. Pokud jde o zužování okruhu bytů podléhajících regulaci nájemného, je třeba zejména vyzdvihnout následující skutečnosti: – do poloviny roku 1993 bylo nájemné regulováno téměř ve všech bytech, od poloviny roku 1993 a dále potom od poloviny roku 1995 bylo zejména uvolněno nájemné v bytech, o nichž se sjednávala nájemní smlouva s novým nájemcem, a v dalších skupinách bytů; – regulace nájemného se tedy poměrně brzy přestala týkat bytů v nových domech a bytů ve starších domech, u nichž byla sjednána nájemní smlouva s novým nájemcem, což bylo na jedné straně plně v souladu jak s tradicí právní úpravy regulace nájemného v meziválečném období (1918-1938), tak s právní úpravou regulace nájemného v jiných evropských zemích; – od 1. ledna 1992 bylo navíc možné uzavírat nájemní smlouvy také na dobu určitou; – okruh bytů, které podléhaly regulaci nájemného, se tak po celou dobu naprosto konstantně postupně snižoval a dále snižuje; za celou dobu nedošlo k žádnému zvýšení počtu regulovanému nájemnému podléhajících bytů byť o jediný byt. Situace v České republice se tudíž zcela zásadním způsobem liší od situace v jiných státech Rady Evropy, kde byla za účinnosti Úmluvy regulace nájemného nově zaváděna, a kde stát vstupoval do již existujících nájemních vztahů, a zásadním způsobem tak omezoval řádně nabytá práva pronajímatelů. Přesto ani v takových případech orgány Úmluvy nedospěly k závěru, že by došlo k porušení práv pronajímatelů na pokojné užívání jejich majetku (viz např. rozsudek Mellacher a ostatní, cit. výše). 485. Co se týče výše regulovaného nájemného, vláda především konstatuje, že: – v České republice probíhalo od poloviny roku 1992 postupné uvolňování maximální výše nájemného, a to nejprve prostřednictvím zvyšování pevných sazeb nájemného stanovených právními předpisy, v druhé fázi (od poloviny roku 1995) zavedením mechanismu, který stanovil maximální hranici, na kterou může pronajímatel nájemné jednostranně zvýšit; – po krátké platnosti cenového moratoria uvaleného na nájemné nařízením vlády nebyla od 20. března 2003 stanovena žádná maximální výše nájemného, v případě absence dohody mezi nájemcem a pronajímatelem se tedy tento mohl domáhat určení nové výše nájemného soudem; – od 1. ledna 2007 je pronajímatelům navíc umožněno jednostranně zvyšovat nájemné, a to ve čtyřech postupných krocích až do roku


152

2010, kdy by se mělo nájemné v bytech dříve podléhajících regulaci dostat na úroveň nájemného tržního. 486. Konečně ohledně liberalizace právní úpravy nájemních vztahů je vhodné poukázat na tato fakta: – poté, co byl od 1. ledna 1992 dřívější institut práva užívání bytu nahrazen tradičním institutem nájmu, došlo v následujících letech k dalších dílčím změnám občanského zákoníku, v důsledku kterých bylo posíleno postavení pronajímatele v nájemním vztahu; – s účinností od 31. března 2006 přispěl k významnému posílení postavení pronajímatelů zákon č. 107/2006 Sb.; – další podstatnou liberalizaci předpokládá návrh rekodifikace občanského práva, který by měl být v brzké době předložen do legislativního procesu; – možnost ukončit nájem s nájemcem v bytě s regulovaným nájemným nebyla ani v minulých letech nereálná, jakkoli byl tento krok spojen s určitými omezeními, jejichž cílem byla ochrana slabší strany nájemního vztahu. b) Náklady na plnění zákonem stanovených povinností pronajímatele a výše příjmů z pronájmu nemovitostí 487. Vláda má za to, že klíčovou okolností, která vedla Soud ve výše několikrát zmiňované věci Hutten-Czapska k závěru, že polský systém regulace nájemného znamenal porušení práva stěžovatelky (a v obecné rovině také dalších pronajímatelů) na pokojné užívání majetku, byla okolnost, že polský právní řád na jedné straně uvaloval na pronajímatele určité povinnosti (tedy zejména povinnost provádět údržbu a opravy pronajímané nemovitosti), na straně druhé jim ovšem neumožňoval stanovit alespoň takové nájemné, které by pokrývalo náklady s plněním těchto povinností spojené (viz zejména § 173-174 a 191 rozsudku senátu ze dne 22. února 2005 a § 197-198 rozsudku velkého senátu ze dne 19. června 2006). 488. Z tohoto důvodu je proto namístě se zabývat především otázkou, co je možné pro účely zkoumání respektování článku 1 Protokolu č. 1 na jedné straně považovat za náklady na plnění zákonem stanovených povinností pronajímatele a co je třeba na druhé straně pokládat za součást příjmů z dané nemovitosti. Podle názoru vlády vybraní stěžovatelé ve své argumentaci chápou příliš široce náklady, které by jim mělo nájemné pokrývat, a současně neoprávněně přehlížejí některé příjmy, které jim nemovitosti přinášejí. α) Relevantní náklady na plnění zákonem stanovených povinností pronajímatele

489. Vláda je především toho názoru, že právo na pokojné užívání majetku nelze chápat tak široce, aby z něj bylo lze – bez ohledu na konkrétní okolnosti


153

každého jednotlivého případu – vyvodit právo na trvalé ziskové pronajímání majetku. 490. Právo zakotvené v článku 1 Protokolu č. 1 především není možné chápat jako právo na trvalou reprodukci tohoto majetku. V případě bydlení se reprodukcí rozumí proces neustálého udržování a obnovování bytového fondu tak, aby byl způsobilý plnit svou funkci, tedy poskytovat možnost bydlení. Jestliže se tato způsobilost obnovuje v původním rozsahu co do objemu a kvality, jde o prostou reprodukci (reprodukuje-li se tato způsobilost ve větším nebo menším rozsahu, jde o rozšířenou nebo zúženou reprodukci). Výdaje potřebné k zajištění reprodukce bytového fondu je možno označit za reprodukční náklady a velmi zjednodušeně je možno je rozdělit do tří základních složek: – náklady na údržbu a opravy domu, – odpisy, – další náklady (náklady na správu domu, daň z nemovitosti apod.). 491. Dům – podobně jako jakákoli jiná věc – má nějakou svoji předpokládanou dobu životnosti, po jejímž uplynutí je věc znehodnocena natolik, že ji již nejde užívat k původnímu účelu. Náklady na údržbu a opravy bytového domu tvoří náklady nutné na to, aby dům bylo skutečně po celou předpokládanou dobu jeho životnosti možno užívat k danému účelu, tedy k bydlení. Odpisy představují náklady na pořízení nového domu po znehodnocení domu stávajícího nebo na takové opravy tohoto domu, které prodlouží jeho původně plánovanou životnost. Dalšími náklady jsou různé výdaje související se správou domu a plnění zákonných povinností s domem souvisejících (daň z nemovitosti). 492. Dobrý hospodář, který uvažuje o pořízení nemovitosti za účelem jejího následného pronájmu, tedy musí zhodnotit náklady, které koupě a následný provoz přinesou. Chce-li, aby jeho podnikání bylo trvalé a aby zároveň nebylo ztrátové, musí nastavit výši nájemného v domě tak, aby příjmy z něj po odečtení všech nákladů na jeho dosažení (včetně například provize zprostředkovatele uzavření nájemní smlouvy, nákladů na neúplné pronajmutí nemovitosti, náklady na získání kapitálu k pořízení nemovitosti apod.) pokryly všechny výše definované reprodukční náklady. 493. Vláda má nicméně za to, že v článku 1 Protokolu č. 1 žádné právo na trvalé ziskové pronajímání majetku zaručeno není. 494. Právo na pokojné užívání majetku mělo být původně součástí Úmluvy samotné, na poslední chvíli nicméně bylo spolu s právem na vzdělání a právem na svobodné volby vyčleněno do samostatného dodatkového protokolu, aby neshody mezi státy nad konkrétní podobou těchto ustanovení a vůbec vhodností jejich zakotvení neohrozily přijetí Úmluvy samotné.


154

Z přípravných prací (travaux préparatoires) k Úmluvě zřetelně plyne, že účelem zakotvení tohoto práva byla především snaha zabránit tomu, co se v té době – tedy na sklonku 40. let minulého století – dělo zejména ve státech východní části evropského kontinentu, tedy masivnímu zbavování majetku celých rozsáhlých skupin obyvatelstva. Na druhou stranu ovšem ani tehdejší zakládající státy Rady Evropy nebyly ve svých postojích natolik liberální, aby v textu ustanovení článku 1 Dodatkového protokolu výslovně zakotvily právo na kompenzaci. V každém případě však primárně mělo právo na pokojné užívání majetku mířit na případy úplného zbavení vlastnického práva a toto podrobit určitým podmínkám. Od té doby – zejména díky evolutivní interpretaci Úmluvy judikaturou Soudu – byl původně zamýšlený rozsah práva na pokojné užívání majetku značně rozšířen. To však na druhou stranu nemůže podle názoru vlády znamenat, že Úmluva by měla být ochráncem před jakýmkoli zásahem, který vlastníka jeho majetku ani v nejmenším nezbavuje, pouze jej dílčím způsobem omezuje při některých z možných způsobů výkonu jeho vlastnického práva. 495. Vrátíme-li se zpět k otázce pronájmu nemovitostí, má vláda za to, že pro účely posouzení zachování spravedlivé rovnováhy především není vůbec možné pracovat s pojmem reprodukčních nákladů. Tato kategorie má svůj význam při ekonomické rozvaze, kterou činí osoba, jež má zájem investovat svůj kapitál do nemovitostí a dále jej zhodnocovat prostřednictvím jejich následného pronájmu. Nemá-li být tato její aktivita ztrátová, musí mít po ukončení životnosti domu (ponechme stranou, že životnost domu je v průměru delší nežli průměrná délka života člověka) k dispozici minimálně částku, kterou do nemovitosti vložila a za kterou si případně může pořídit dům jiný. K tomu je nutné, aby nájemné zahrnovalo i tzv. odpisy, které se v průměru pohybují okolo 1 % z ceny stavby ročně (uvažuje se tedy s průměrnou životností 100 let). 496. Právo na pokojné užívání majetku by však podle názoru vlády nemělo být chápáno jako právo na návratnost investic. Předmětem ochrany článku 1 Protokolu č. 1 by měl být především majetek, který daná osoba je sama schopna užívat pro svou vlastní potřebu. 497. Jak již bylo výše řečeno, velká část stěžovatelů, kteří se dnes obracejí na Soud, nabyla svůj majetek na základě restitučních předpisů. Vzhledem k tomu, že ke konfiskaci tohoto nyní vráceného majetku (a to ať už přímo původním vlastníkům nebo, vzhledem k poměrně velkému časovému odstupu, spíše jejich dědicům) došlo před tím, než se Úmluva stala pro Českou republiku závaznou, a k navrácení tohoto majetku ji Úmluva nijak nezavazovala (viz výše § 391 stanoviska), je třeba mít za to, že tyto osoby získaly svůj majetek – viděno z pohledu Úmluvy – zcela bezúplatně. (Vláda považuje za nezbytné dodat, že toto konstatování nemá žádným způsobem zpochybnit legitimitu majetkových restitucí jako nástroje pro zmírnění alespoň některých křivd spáchaných během totalitního režimu.) Pokud by tedy Úmluva vyžadovala, aby nájemné pokrývalo i odpisy dané nemovitosti, potom by těmto osobám svým způsobem garantovala právě právo na


155

kompenzaci za zbavení vlastnického práva, ke kterému došlo před účinností Úmluvy a které, jak plyne z judikatury Soudu, Úmluva nezaručuje (viz výše v § 391 stanoviska citovaný rozsudek Blečić). 498. Zároveň je potřeba poukázat na to, že odpisy představují částky, které nemusí pronajímatel po dobu životnosti domu kontinuálně vynakládat, ale může je případně začít akumulovat až po uplynutí určité doby. Skutečnost, že nájemné v určitém přechodném období nepokrývalo odpisy, tedy sama o sobě neznamená, že vlastník musel částku rovnající se odpisům platit z jiných zdrojů. 499. Stále také platí, že právo na pokojné užívání majetku by nemělo být chápáno jako právo na získání zcela neomezeného vlastnického práva. Nelze se tedy dovolávat ochrany článku 1 Protokolu č. 1 tam, kde dotyčný dobrovolně nabyl omezené vlastnické právo (viz výše § 421 stanoviska). 500. Obecně řečeno, pokud jsou státem podmínky nastaveny tak, že podnikání v určité oblasti se nevyplatí (kdy tedy náklady převyšují možné příjmy), je možné stát, resp. jeho představitele, činit politicky odpovědné za případné negativní důsledky, které taková politika může mít pro ekonomiku státu. Nelze však stát činit zodpovědným za případnou újmu, která vznikla tomu, kdo se přesto rozhodl v takové oblasti podnikat. 501. Přejdeme-li nyní od odpisů k nákladům na údržbu a opravy domu, je třeba konstatovat, že ani tuto položku nelze zcela považovat za náklady na straně pronajímatele. Jak vyplývá z výše uvedeného přehledu vnitrostátního práva, na těchto nákladech je totiž nemalou měrou povinen se podílet také nájemce. V § 687 odst. 2 občanského zákoníku ve znění zákona č. 509/1991 Sb., resp. § 687 odst. 3 občanského zákoníku ve znění zákona č. 107/2006 Sb., se uvádí, že nestanoví-li nájemní smlouva jinak, drobné opravy v bytě související s jeho užíváním a náklady spojené s běžnou údržbou hradí nájemce. Pojmy „drobné opravy bytu“ a „náklady spojené s běžnou údržbou bytu“ jsou podrobně definovány v nařízení vlády č. 258/1995 Sb., kterým se provádí občanský zákoník (viz výše § 174-176 stanoviska). Nájemci jsou tak namátkou povinni hradit opravy jednotlivých vrchních částí podlah, opravy jednotlivých částí oken a dveří, opravy uzavíracích armatur na rozvodech vody, výměny sifonů a lapačů tuku, opravy měřičů tepla a teplé vody a mnohé další. 502. Vláda nemá k dispozici přesné údaje o podílu nájemců na opravách a údržbě bytů, z dostupných statistik se však dá – při vědomí možnosti určité statistické chyby – dovodit, že nájemce v průměru hradí zhruba alespoň třetinu všech nákladů na údržbu a opravy, dvě třetiny hradí pronajímatel. Například podle statistiky rodinných účtů publikovaných Českým statistickým úřadem domácnosti žijící v nájemních bytech vydávaly ve 3. čtvrtletí roku 2005 průměrně měsíčně na údržbu a opravy 267 Kč, zatímco domácnosti žijící ve vlastních domech 757 Kč (viz příloha E24). Presumujeme-li, že celkové náklady na údržbu a opravy nájemních bytů rozhodně nejsou vyšší než tyto náklady u domů, přičemž náklady na údržbu a opravy nájemního bytu jsou rozděleny mezi


156

nájemce a pronajímatele, potom zjistíme, že podíl nájemců na těchto celkových nákladech činil 35,3 % (267 / 757 = 0,353). Statistiky rodinných účtů Českého statistického úřadu za rok 2006 nabízejí údaje o výši nákladů na běžnou údržbu a drobné opravy u osob žijících ve vlastních rodinných domech (3 401 Kč/osoba/rok), osob žijících v nájemních bytech (1 187 Kč/osoba/rok) a osob žijících v bytech v osobním vlastnictví (2 187 Kč/osoba/rok) (viz příloha E25). Pokud bychom jako referenční hodnotu použili náklady osob žijících ve vlastních rodinných domech, dostaneme podíl 34,9 %, jestliže zvolíme náklady osob žijících ve vlastních bytech, bude podíl činit dokonce 54,3 %. 503. Udává se, že náklady na údržbu a opravy nemovitosti se průměrně pohybují na úrovni 1,5 % ceny stavby ročně. Lze tedy mít za to, že náklady na údržbu a opravy domu hrazené pronajímatelem by průměrně neměly představovat více než 1 % z ceny stavby ročně. Navíc je třeba mít na paměti, že poplatky za služby spojené s užíváním nemovitosti (dodávky tepla, vodné a stočné, elektřina, odvoz odpadu apod.) nejsou součástí nájemného a jsou plně hrazeny nájemcem. 504. Co se týče dalších položek, které by při čistě ekonomické kalkulaci bylo namístě započítat do reprodukčních nákladů, je třeba v souvislosti s daní z nemovitostí upozornit na to, že až do zdaňovacího období 2007 včetně byly od daně ze staveb osvobozeny obytné domy vrácené do vlastnictví fyzickým osobám z titulu restituce podle zvláštních předpisů, pokud nedošlo k převodu nebo přechodu vlastnického práva na jiné osoby než osoby blízké [§ 9 odst. 1 písm. h) zákona č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitostí]. Do téhož zdaňovacího období byly od daně ze staveb osvobozeny obytné domy ve vlastnictví fyzických osob, pokud byly postaveny do roku 1948 a je v nich buď nadpoloviční většina nájemních bytů, nebo byty v nich byly nejméně 15 let obsazeny též jinými uživateli než vlastníkem a osobami mu blízkými podle dřívějších zákonů o hospodaření s byty a s přikázaným nájemným, pokud nedošlo od roku 1948 k převodu nebo přechodu vlastnického práva na jiné osoby než osoby blízké [§ 9 odst. 1 písm. i) zákona]. 505. V konečném důsledku tudíž nelze mít za to, že by na pronajímatele bylo uvalené nepřiměřené břemeno, jestliže výše regulovaného nájemného nepokrývala všechny reprodukční náklady dané nemovitosti (obecně definované výše v § 490 stanoviska). 506. Podle názoru vlády by nájemné nemělo být dlouhodobě regulováno na takové úrovni, která nepokrývá náklady vlastníka nemovitosti na plnění zákonem stanovených povinností pronajímatele. V zásadě by tedy mělo pokrývat zejména tu část celkových nákladů na údržbu a opravy, k jejichž provádění je pronajímatel povinen (okolo 1 % ceny stavby ročně), a dále potom některé další drobnější položky (úhrnem zhruba 0,1 až 0,2 % ceny stavby ročně) spojené s vlastnictvím nemovitosti (náklady na správu nemovitosti, daň z nemovitosti).


157

507. Stěžovatelé s odkazy na různé zdroje uvádějí, že regulované nájemné se v České republice pohybovalo průměrně na úrovni 1,0 až 1,3 %, resp. 1,12 % ceny stavby (viz např. bod II. 5. 4. formuláře stížnosti ze dne 16. června 2005 předložené stěžovatelem Vomočilem). Vyjdeme-li z těchto údajů, je možné již v tuto chvíli uzavřít, že regulované nájemné v České republice – v průměru – pokrývalo náklady pronajímatele na plnění povinností uložených mu zákonem. 508. Za takových okolností se proto podle názoru vlády nelze v obecné rovině domnívat, že na vlastníky domů a bytů, které podléhaly regulaci nájemného, bylo uvaleno nadměrné břemeno, které by nepřiměřeným způsobem vychýlilo spravedlivou rovnováhu mezi sledovaným legitimním účelem a prostředky zvolenými k jeho dosažení, a že by tudíž došlo k systematickému porušování práva pronajímatelů na pokojné užívání majetku ve smyslu článku 1 Protokolu č. 1. 509. Vláda je však navíc přesvědčena, že při zkoumání, zda břemeno uvalené na pronajímatele bylo či nebylo nepřiměřené, je třeba zohlednit i další skutečnosti. 510. Především je nezbytné zkoumat rozdíl mezi náklady a příjmy za co nejdelší časové období (v ideálním případě by tímto obdobím mělo být celé období životnosti domu). Zatímco výše příjmů z nemovitosti je relativně stálá, opravy nemovitosti probíhají většinou nárazově. Nelze proto požadovat, aby výše nájemného byla taková, aby v každý moment byly vynaložené náklady plně pokryty příjmy z nájemného. Jestliže v jednom roce provede pronajímatel nákladné opravy, je více než pravděpodobné, že rozdíl příjmů a výdajů v daném roce bude záporný. V následujících letech však již nebude nutné opravy provádět, z přebytku příjmů nad výdaji v tomto následném období tak bude mít pronajímatel možnost kompenzovat deficit z předešlého období. Pakliže tedy stěžovatel Vomočil tvrdí, že vybrané nájemné mu nepokrylo ani náklady na opravy domu, které financoval, mohlo toto tvrzení být teoreticky platné v prvních několika málo letech po uskutečnění oprav, postupem času se nicméně celková bilance hospodaření domu mohla nejen vyrovnat, ale i obrátit, což se podle všeho také stalo (blíže viz níže § 574-577 stanoviska). 511. V této souvislosti vláda připomíná, že u bytů podléhajících regulaci nájemného, jejichž rekonstrukce nebo modernizace byla povolena po 30. červnu 1993 a na jejichž financování se podílely veřejné prostředky, nebylo od 1. července 1993 nájemné regulováno maximální cenou, ale bylo pouze věcně usměrňováno. Od 1. července 1995 potom bylo nájemné příslušným způsobem věcně usměrňováno nejen u bytů, na financování jejichž rekonstrukce nebo modernizace se podílely veřejné prostředky, ale u všech bytů, jejichž rekonstrukce nebo modernizace byla povolena po 30. červnu 1993 (viz výše § 121 a 130 stanoviska). Horní hranice věcně usměrňovaného nájemného byla přitom u těchto bytů stanovena na dvojnásobek maximálního nájemného; od 1. července 1995 zároveň platilo, že bylo-li vypočtené věcně usměrňované nájemné nižší než maximální nájemné, uplatnila se regulace podle ustanovení upravujících maximální nájemné (viz výše § 121 a 130 stanoviska).


158

V případě, že nemovitost vyžadovala rekonstrukci, tak bylo jejímu vlastníku umožněno vybírat nájemné až dvakrát vyšší než maximální základní nájemné. 512. Dále je třeba upozornit, že za náklady není možné automaticky považovat všechny pronajímatelem skutečně vynaložené náklady, ale pouze náklady účelně vynaložené, tj. takové, které byl pronajímatel opravdu povinen vynaložit. Nelze tedy počítat s náklady na rekonstrukci či modernizaci, které sice přispěly ke zvýšení kvality nemovitosti, ale které nebyly nezbytné k tomu, aby nemovitost dosáhla předpokládané doby životnosti. Ke zvyšování kvality nemovitosti není vlastník nijak nucen. Stejně tak není možné uznat náklady v jakékoli výši bez ohledu na to, zda tyto alespoň zhruba odpovídaly průměrné ceně příslušných služeb v době, kdy byly poskytnuty. 513. Nelze zapomínat ani na to, že v žádném případě není vyloučeno, že v některých oblastech byla výše tržního nájemného tak nízká, že nedosahovala ani úrovně regulovaného nájemného (viz níže § 521-522 stanoviska). Pokud je tedy úroveň regulovaného nájemného vyšší než úroveň v daném místě a čase obvyklého nájemného, nemůže tato skutečnost znamenat žádný problém z hlediska článku 1 Protokolu č. 1, i kdyby regulované nájemné samo o sobě nepokrývalo náklady na plnění zákonem stanovených povinností pronajímatele. 514. Vláda v neposlední řadě konstatuje, že zákon č. 107/2006 Sb. umožňuje pronajímatelům postupně v období let 2007 až 2010 jednostranně zvyšovat nájemné až na tzv. cílovou hodnotu nájemného, která by měla odpovídat spodní hranici pásma v daném místě a čase obvyklého nájemného (blíže viz výše § 464-469 stanoviska). Tato cílová hodnota je přitom v principu stanovena na 5 % cen bytů v jednotlivých lokalitách ročně, tedy na zhruba dvojnásobek hodnoty, kterou stěžovatelé zmiňují jako výši nákladů nezbytných k zajištění prosté reprodukce nemovitosti. Taková hodnota je podle názoru vlády naprosto dostatečná k tomu, aby v dlouhodobém horizontu pokryla veškeré reprodukční náklady a umožnila vlastníkům nemovitostí generovat zisk (to samozřejmě pouze za podmínky, že samotná výše tržního nájemného je vzhledem k místním podmínkám na takové úrovni, aby pokrytí nákladů umožňovala). Z tohoto zisku přitom mohou vlastníci v následujících letech uhradit tu část vynaložených nákladů na údržbu a opravy nemovitostí, které v minulých letech nebyly pokryty příjmy z vybraného nájemného. 515. Po zhruba dvaceti letech od pádu komunistického režimu a po necelých osmnácti letech od vstupu Úmluvy v účinnost pro Českou republiku tak budou vytvořeny podmínky pro to, aby trh s bydlením mohl být plně liberalizován. Délku tohoto přechodného období přitom vláda nepovažuje za nijak nepřiměřeně dlouhou, a to jak v porovnání s průměrnou životností domů, tak například v porovnání s dobou, po kterou bylo nájemné regulováno v západoevropských zemích po skončení 2. světové války. Vláda je toho názoru, že z článku 1 Proto-


159

kolu č. 1 pro Českou republiku nevyplývala povinnost, aby do existujících nájemních vztahů zasáhla razantnějším způsobem, než jakým tak ve skutečnosti učinila. ß) Relevantní výše příjmů z dané nemovitosti

516. Nejde však pouze o otázku nákladů, které by mělo nájemné pokrývat, ale také o otázku příjmů. Vláda je přesvědčena, že pro účely rozhodnutí o respektování práva zakotveného v článku 1 Protokolu č. 1 nelze mít za to, že příjmy z regulovaného nájemného by měly samy o sobě pokrýt veškeré náklady na plnění zákonem stanovených povinností pronajímatele. 517. Předně nelze na jednu stranu stavět náklady na údržbu a opravy celé nemovitosti a na stranu druhou pouze příjmy z bytů podléhajících regulovanému nájemnému. V řadě případů totiž příjmy z regulovaného nájemného jsou pouze částí příjmů z celé nemovitosti. Příkladem budiž opět stěžovatel Vomočil, který poměřuje náklady, které vynaložil na opravy a údržbu celého domu, s příjmy z nájemného z bytů, které podléhají regulaci nájemného. Nezmiňuje se však již o tom, že regulaci nájemného podle všeho podléhá zhruba pouze polovina z bytů umístěných v domě a zbytek bytů stěžovatel pronajímá (nebo zřejmě alespoň má možnost pronajímat) za tržní nájemné. Stejně tak se již nezmiňuje o tom, že v domě jsou nebytové prostory, které jsou využívány ke komerčním účelům a u nichž od 1. října 1995 není výše nájemného nijak regulována (blíže viz níže § 574-577 stanoviska). 518. Podobně v případě, kdy vlastník sám prostory v domě s byty s regulovaným nájemným nějakým způsobem využívá, například k vlastnímu bydlení nebo podnikání, je třeba s tímto kalkulovat jako s příjmem z dané nemovitosti. 519. Bilanci mezi náklady a příjmy je tedy třeba v zásadě činit na úrovni celé nemovitosti, potažmo všech nemovitostí, jejichž je dotyčná osoba vlastníkem a jež využívá či může využívat k pronájmu. Teprve tak můžeme získat reálný náhled na to, jakou zátěž pro konkrétního vlastníka představuje existence bytů podléhajících regulaci nájemného. 520. Dále je třeba vzít v potaz, že výše tržního nájemného je v současné době v důsledku regulace nájemného, resp. jejího omezení pouze na část bytového fondu, do určité míry nadhodnocena (k podobnému jevu došlo i v Rakousku na přelomu 60. a 70. let minulého století – viz rozsudek Mellacher, cit. výše, § 29). Tento efekt z makroekonomického hlediska nemusí být pro stát v některých ohledech příznivý. To však neznamená, že bychom od něj museli odhlížet, chceme-li zjistit, jaké břemeno uvalila regulace nájemného na konkrétního pronajímatele. Působení regulace nájemného je třeba posuzovat globálně, není možné uvažovat pouze negativní dopady do majetkové sféry pronajímatelů, ale také dopady pozitivní, jakkoli by byly pouze určitým vedlejším efektem zvoleného způsobu regulace nájemného.


160

521. Stěžovatel Vomočil předložil Soudu analýzu nazvanou Deregulace nájemného, vypracovanou v březnu 2005 společností P., v níž je z ekonomického hlediska vysvětlen tento jev a zároveň je také kvantifikován (viz příloha E26). Účelem analýzy bylo vypočítat rozdíl mezi regulovaným nájemným a nájemným tržním. Pro tyto účely nicméně bylo nutné rozlišit skutečné tržní nájemné (tedy nájemné, za které jsou ve skutečnosti pronajímány byty nepodléhající regulaci nájemného) a dále tzv. rovnovážné nájemné (tedy hypotetické tržní nájemné, za které by byly byty pronajímány v případě, že by byla regulace nájemného zrušena). Tabulka na straně 3 předložené analýzy přehledně shrnuje průměrné výše jednotlivých takto definovaných nájemných pro 67 měst České republiky. Jsou z ní patrné následující skutečnosti: – výše průměrného hypotetického rovnovážného nájemného byla v dané době vždy nižší než výše současného průměrného tržního nájemného; – ve dvou městech bylo průměrné tržní nájemné dokonce nižší než nájemné regulované (Most a Ostrava); – průměrné měsíční regulované nájemné v České republice bylo o 2 313 Kč nižší než průměrné hypotetické rovnovážné nájemné; – průměrné skutečné tržní nájemné v České republice bylo o 1 930 Kč vyšší než průměrné hypotetické rovnovážné nájemné. 522. Z těchto údajů je možno kromě jiných učinit i ten závěr, že působení regulace nájemného může mít také nezanedbatelný pozitivní efekt pro ty pronajímatele, kteří jsou vlastníky jak bytů podléhajících regulaci nájemného, tak bytů, které takové regulaci nepodléhají. Zůstaneme-li na úrovni průměrných čísel, je možno říci, že jestliže vlastník pronajímá dva stejné byty, přičemž jeden je bytem s regulovaným nájemným a jeden s nájemným tržním, je bilance negativních a pozitivních dopadů regulace nájemného do jeho majetkové sféry téměř stejná, jako by byla v případě, že by regulace nájemného vůbec neexistovala, a oba byty tak byly pronajímány za rovnovážné nájemné. Ačkoli se to může zdát na první pohled paradoxní, je zřejmé, že řada pronajímatelů v důsledku výše ilustrovaného nadhodnocení tržního nájemného nemusela působením regulace nájemného utrpět žádnou škodu, ale právě naopak na ní mohla dokonce vydělávat. 523. Nelze konečně opomenout ani to, že závazky na nemovitosti váznoucí mají obecně významný vliv na její kupní cenu. Skutečnost, že alespoň některé byty v prodávaném domě podléhají regulaci nájemného, bezesporu hraje roli při stanovení tržní hodnoty domu. Stěžovatelé, kteří předmětné domy nabyli do svého vlastnictví na základě koupě, tak nepochybně v důsledku regulace nájemného získali zřetelnou výhodu oproti těm, kdož se rozhodli koupit dům regulací nájemného naprosto nezatížený.


161

Tato výhoda byla na druhou stranu spojena s nevýhodou pramenící z nutnosti respektovat právními předpisy stanovenou maximální výši nájemného. Vzniká však v této souvislosti otázka – kterou blíže ilustruje případ stěžovatelské společnosti (viz níže § 595 stanoviska) –, zda v konkrétních případech již vůbec mohla vzniknout novým vlastníkům v důsledku regulace nájemného nějaká škoda nebo zda – opět poněkud paradoxně – nejenže nedošlo k porušení práva vlastníka na pokojné užívání majetku, ale dotyčný potenciální stěžovatel získal dokonce určitý majetkový prospěch. 524. V této souvislosti vláda opět zdůrazňuje, že úlohou Soudu je především rozhodnout, zda v jednotlivých konkrétních případech nedochází k porušení Úmluvou zaručených práv a svobod. Jeho úlohou nemůže být zkoumat, zda řešení problému, které daný stát zvolil, představuje to nejlepší možné (viz výše § 438439 stanoviska), zejména je-li stát konfrontován s úkolem hledat rovnováhu mezi konfliktními zájmy existujícími ve společnosti. γ) Průzkum hospodaření s byty ve vlastnictví soukromých osob v České republice

525. Ministerstvo financí od roku 1998 konalo pravidelná šetření úrovně nájemného v obecních nájemních bytech. Celkem bylo do těchto šetření zapojeno 45 obcí (včetně patnácti městských částí hlavního města Prahy) s významným rozsahem nájemního bytového fondu. Šetřený soubor představoval zhruba 40 % z celkového počtu nájemních bytů v České republice. Na příslušných formulářích obce (v souladu s § 12 zákona č. 526/1990 Sb., o cenách) sdělovaly údaje o počtu, kategorii a stáří bytů, o výši vybraného nájemného a o provozních nákladech. Z nákladů byly zvlášť sledovány opravy a údržba a správa bytového fondu. Údaje získané z těchto průzkumů svědčily o tom, že dosažená úroveň regulovaného nájemného je v zásadě dostatečná ke krytí nákladů a umožňuje dokonce tvorbu zisku, z něhož jsou financovány jiné aktivity obcí. 526. V roce 2002 se Ministerstvo financí pokusilo rozšířit šetření o úrovni nájemného na byty ve vlastnictví soukromých osob v letech 1999 až 2001. Osloveni byli vlastníci bytů podléhajících regulaci nájemného, kteří se na ministerstvo v předchozích letech obraceli s různými dotazy, a jejichž kontaktní adresy mělo tudíž ministerstvo k dispozici. Celkem bylo o údaje požádáno 145 osob prostřednictvím dopisu, jehož součástí byl i jednoduchý dotazník. V něm byly požadovány údaje o vybraném nájemném za byty i nebytové prostory a o vynaložených nákladech, a to v členění na odpisy, běžnou údržbu a opravy, náklady na správu nemovitosti, pojištění a daň z nemovitosti. Jednalo se tedy v podstatě o celkové reprodukční náklady (viz výše § 490 stanoviska). Do těchto nákladů proto nebyly zahrnuty náklady na rekonstrukci a modernizaci domu, tj. náklady na změnu stavební dispozice nebo technické úrovně domu, která mění účel užívání některé části domu nebo zvyšuje jeho kvalitu.


162

527. Z celkového počtu oslovených odmítlo dotazník převzít 7 vlastníků domů, 15 dotazníků se vrátilo nevyplněných a 77 vlastníků domů neodpovědělo vůbec. Zpracovány tedy byly údaje z celkem 55 dotazníků. I přes poměrně malý počet vyplněných dotazníků se jedná o šetření zahrnující nezanedbatelný počet 724 bytů pro rok 2001 (resp. 697 bytů pro rok 1999 a 708 bytů pro rok 2000). 528. V příloze vláda předkládá Soudu anonymizované údaje z jednotlivých odevzdaných dotazníků (příloha E27). Vyplývá z nich, že u 20 z 55 domů byly ve všech jednotlivých zkoumaných letech výnosy z nájemného vyšší než náklady (z toho u čtyř domů byly získány údaje pouze za jeden nebo dva roky), u dalších 11 domů potom byly celkové výnosy za všechna zkoumaná léta dohromady vyšší než celkové náklady. V období let 1999 až 2001 byl tedy celkový rozdíl výnosů a nákladů kladný u 31 z 55 domů (56,4 %). Pouze u 14 z 55 domů (25,4 %) byla ve všech třech zkoumaných letech záporná. 529. Hromadné údaje za všechny zkoumané domy jsou přehledně shrnuty v tabulce č. 12.

163


Tabulka č. 12 1999

2000

2001

Počet bytů celkem

697

708

724

- I. kategorie

480

497

504

- II. kategorie

164

161

167

- III. kategorie

27

32

34

26

18

19

43 950

44 685

45 858

3 553

3 759

3 759

47 503

48 444

49 617

Průměrné stáří domů (v letech)

72

70

72

Vybrané nájemné z bytů (v Kč)

11 608 027

13 672 438

15 024 548

Vybrané nájemné z nebytových prostorů (v Kč)

4 462 150

4 807 817

5 121 157

Vybrané nájemné celkem (v Kč)

16 070 177

18 480 255

20 145 705

54 696 137 (součet)

338

381

406

376 (vážený průměr)

18 360 801

17 413 728

16 854 865

52 629 394 (součet)

- odpisy

5 543 437

5 957 990

6 294 776

- náklady na běžnou údržbu a opravy

10 712 900

9 416 361

8 546 068

- náklady na správu

1 511 646

1 417 989

1 326 881

444 775

473 371

527 175

148 043

148 017

159 965

387

359

340

- odpisy

117

123

127

- náklady na běžnou údržbu a opravy

226

194

172

- náklady na správu

32

29

27

- pojištění domu

9

10

11

- daň z nemovitosti

3

3

3

- 2 290 624

+ 1 066 527

+ 3 290 840

+ 2 066 743 (součet)

- 49

+ 22

+ 66

+ 14 (vážený průměr)

- IV. kategorie 2

Plocha všech bytů (v m ) 2

Plocha nebytových prostorů (v m ) 2

Plocha všech bytů a nebytových prostor (v m )

Průměrné vybrané nájemné (v Kč/m2)

Vynaložené náklady celkem (v Kč)

- pojištění domu - daň z nemovitosti 2

Průměrné vynaložené náklady (v Kč/m )

Rozdíl: celkové vybrané nájemné/ /celkové vynaložené náklady (v Kč) Rozdíl: průměrné vybrané nájemné/ průměrné vynaložené náklady (v Kč/m2)

1999-2001

362 (vážený průměr)


164

530. Z těchto sumarizovaných údajů především vyplývá, že v letech 1999 až 2001 bylo ve zkoumaných 55 domech vybráno na nájemném o 2 066 743 Kč více, než kolik činily vynaložené náklady za stejné období. Průměrně tak domy generovaly roční zisk ve výši 14 Kč/m2. Některé byty (od 1,1 % v roce 1999 do 2,2 % v roce 2001) navíc byly neobsazeny, a neplynuly z nich tudíž žádné příjmy z nájemného. Dále je zřejmé, že výše průměrného vybraného nájemného v průběhu zkoumaných let meziročně stoupala, zatímco výše průměrných vynaložených nákladů naopak klesala. 531. Tyto závěry mají samozřejmě do určité míry limitovanou platnost danou především počtem respondentů, omezením na období tří let či dalšími okolnostmi. Jak už bylo výše řečeno (viz § 510 stanoviska), bilanci příjmů a výdajů je třeba vždy provádět za co nejdelší časové období, neboť náklady vynaložené na údržbu a opravy domu jsou zpravidla nárazové, kdežto výše vybraného nájemného v jednotlivých letech je podstatně stabilnější. Stejně tak je třeba brát v úvahu, že data uvedená jednotlivými vlastníky nebyla ze strany ministerstva nijak ověřována. I kdyby snad ale některý z respondentů sdělil ministerstvu údaje zkreslené či neodpovídající skutečnosti, nelze rozhodně očekávat, že by byl jakkoli motivován k tomu, aby nadhodnocoval své příjmy z nájemného a podhodnocoval náklady, spíše opak může být pravdou. 532. I při vědomí těchto skutečností je každopádně zřetelné, že v daném období ve více než polovině případů (56,4 %) vybrané nájemné pokrývalo veškeré reprodukční náklady včetně odpisů, jakkoli v řadě případů se stáří jednotlivých domů pohybovalo na samé hranici udávané průměrné životnosti (100 let) nebo i za ní. Pokud by byla položka odpisů od celkových nákladů odečtena (viz výše § 495-499 stanoviska), byl by počet domů s kladnou bilancí výnosů a nákladů podstatně vyšší. Průzkum navíc nijak nezohledňoval, zda pronajímatelé v daném domě rovněž bydlí či nikoli nebo zda ji jinak využívají. Přitom jak vláda výše uvedla (viz § 518 stanoviska), také tuto skutečnost je třeba brát v potaz při zkoumání výše příjmů. 533. Je konečně namístě opět připomenout, že není zaručeno, že poměr výnosů a nákladů by byl lepší za situace, kdy by regulace nájemného vůbec neexistovala, neboť nájemné na hypotetickém volném trhu nemusí nutně dosahovat výše vynaložených nákladů; hospodaření domu může být i za neexistence jakékoli regulace nájemného značně ztrátové (viz výše § 513 stanoviska). δ) Shrnutí

534. Podle názoru vlády nelze mít v obecné rovině za to, že by zátěž, kterou regulace nájemného u některých bytů kladla na vlastníky příslušných domů, byla nepřiměřená v tom směru, že by jim neumožňovala hradit náklady na plnění povinností, které pro ně z vlastnictví těchto nemovitostí vyplývaly.


165

535. Vláda je v prvé řadě přesvědčena, že článek 1 Protokolu č. 1 nezaručuje právo na trvalé a ziskové pronajímání majetku. Při kalkulaci nákladů – které nelze ztotožňovat s náklady na reprodukci majetku – je proto namístě zohlednit, že: – nelze započítávat odpisy a náklady na rekonstrukci či modernizaci, které nejsou nezbytné k zachování předpokládané doby životnosti domu; – náklady na údržbu a opravy jsou zčásti hrazeny nájemcem; – výše nákladů je – oproti příjmům z nájemného – zpravidla v čase velmi proměnlivá, je proto nezbytné rozložit náklady do delšího časového období; – nájemné z bytů, u nichž byla povolena rekonstrukce po 30. červnu 1993, nebylo regulováno maximální cenou, ale bylo pouze věcně usměrňováno; – započítávat lze jen náklady účelně vynaložené; – v některých oblastech může být výše tržního nájemného nižší než výše nájemného regulovaného. Zákon č. 107/2006 Sb. v každém případě pronajímatelům bytů dříve podléhajících regulaci nájemného umožňuje – i pokud se neobrátili na soud se žalobou na zvýšení nájemného – dosáhnout na počátku roku 2010 takové úrovně nájemného, která bude odpovídat spodní hranici nájemného tržního a která – pokud samotná výše tržního nájemného toto vzhledem k místním podmínkám umožňuje – pokryje všechny náklady na reprodukci majetku a přinese vlastníkům přiměřený zisk. 536. Vláda se v druhé řadě domnívá, že při zkoumání bilance působení regulace nájemného se nelze soustředit pouze na příjmy z těch bytů, které podléhají regulaci nájemného, ale je třeba zejména zkoumat celkové hospodaření domu či domů ve vlastnictví dotčené osoby. V této souvislosti vláda zejména upozornila, že: – v řadě domů podléhala regulaci nájemného pouze část bytů, ostatní mohly být pronajímány volně, stejně jako nebytové prostory, pakliže se v domě nacházely; – v důsledku působení regulace nájemného přitom bylo tržní nájemné v České republice do určité míry nadhodnoceno; – jako svého druhu příjem je třeba vnímat i skutečnost, že pronajímatel sám v dané nemovitosti bydlí nebo ji případně využívá pro své podnikání; – v případě stěžovatelů, kteří nabyli majetek koupí, je namístě zohlednit, že existence bytů podléhajících regulaci nájemného se promítá do kupní ceny dané nemovitosti. 537. Z průzkumu, který provedlo Ministerstvo financí v roce 2002, je konečně patrné, že hospodaření zkoumaných domů s byty, na které se vztahovala regulace nájemného, nebylo v letech 1999 až 2001 v průměru ztrátové, a to ani když do nákladů byly započítány veškeré náklady na prostou reprodukci včetně odpisů.

166


538. I přes výše uvedené nemůže vláda samozřejmě a priori vyloučit, že v některých případech by bylo možné shledat břemeno uvalené na konkrétního pronajímatele v důsledku regulace nájemného za nepřiměřené, a dospět tak potenciálně – za splnění dalších podmínek, zejména po odmítnutí veškerých předběžných námitek nepřijatelnosti výše vznesených vládou – k závěru, že jeho právo na pokojné užívání majetku ve smyslu článku 1 Protokolu č. 1 bylo porušeno. Vláda však každopádně připomíná názor Ústavního soudu vyjádřený v nálezu sp. zn. Pl. ÚS 3/2000 ze dne 21. června 2000 (viz výše § 186 stanoviska), podle kterého: „[…] cenová regulace nezabraňuje nikomu podnikat ani provozovat jinou hospodářskou činnost, neboť každý má možnost se svobodně rozhodnout, zda za daných podmínek v určité oblasti podnikat bude. Nadto regulace nájemného se nevztahuje na nově uzavírané nájemní smlouvy, a nestojí tedy v cestě podnikatelské aktivitě.“

c) Sociální situace nájemců a výše nákladů na bydlení 539. Soud vládu kromě jiného požádal o předložení údajů o průměrné hrubé mzdě v České republice. Vláda má také s ohledem na dané případy upřesnit poměr mezi ročními příjmy nájemců a nájemným, které mají platit. 540. Pokud jde o údaje o průměrné hrubé měsíční mzdě v České republice v letech 1989-2006, vláda odkazuje na následující tabulku, v níž je zároveň zachycen také vývoj výše průměrného starobního důchodu. Tabulka č. 13 rok

průměrná hrubá měsíční mzda (v Kč)

průměrný starobní důchod (v Kč)

1989

3 170

1 598

1990

3 286

1 731

1991

3 792

2 176

1992

4 644

2 413

1993

5 904

2 734

1994

7 004

3 059

1995

8 307

3 578

1996

9 825

4 213

1997

10 802

4 840

1998

11 801

5 367

1999

12 797

5 724

2000

13 614

5 962

2001

14 793

6 352

2002

15 866

6 830

2003

16 917

7 071

2004

18 041

7 256

2005

19 024

7 728

2006

20 211

8 287


167

541. Pokud jde o poměr mezi příjmy nájemců a výší nájemného, které jsou povinni platit, vláda požadavku Soudu rozumí tak, že má předložit průměrné statistické údaje, které má k dispozici. Vláda však rozhodně není s to předložit tyto údaje ve vztahu ke konkrétním nájemcům v domech jednotlivých vybraných stěžovatelů. Pokud snad bylo zadání Soudem takto míněno (jak by se tomu zdálo nasvědčovat použité spojení „with regard to the present case“), obává se vláda, že ke zjištění jak údajů o výši placeného nájemného, tak zejména o výši příjmů je nezbytná součinnost nejen jednotlivých stěžovatelů, ale zejména samotných nájemců. α) Náklady na bydlení ve vztahu k příjmům

542. Vláda Soudu pro jeho informaci předkládá statistické údaje týkající se poměru nákladů na bydlení ve vztahu k příjmům domácností. 543. V následujících tabulkách je zachycen vývoj (v letech 1989 až 2006) těchto ukazatelů: – čisté peněžní příjmy domácnosti (v Kč/měsíc/domácnost); – celkové náklady na bydlení (v Kč/měsíc/domácnost), zahrnující náklady na: a) nájemné; b) ústřední topení, teplou vodu a ostatní komunální služby; c) elektřinu, plyn a paliva; d) údržbu bytu; – náklady na nájemné (v Kč/měsíc/domácnost); – náklady na nájemné v poměru k celkovým nákladům na bydlení (v %); – náklady na bydlení v poměru k čistým příjmům domácnosti (v %); – náklady na nájemné v poměru k čistým příjmům domácnosti (v %); – náklady na bydlení v poměru k průměrné hrubé mzdě/průměrnému starobnímu důchodu (v %); – náklady na nájemné v poměru k průměrné hrubé mzdě/průměrnému starobnímu důchodu (v %). Prvé dvě tabulky odrážejí vývoj těchto ukazatelů v nájemních bytech v domácnostech zaměstnanců, následující dvě potom v nájemních bytech v domácnostech důchodců.

168


Tabulka č. 14a ZAMĚSTNANCI Čisté peněžní příjmy celkem Náklady na bydlení celkem Nájemné Náklady na nájemné v poměru k nákladům na bydlení celkem Náklady na bydlení celkem v poměru k čistým příjmům na domácnost Náklady na nájemné v poměru k čistým příjmům na domácnost Náklady na bydlení celkem v poměru k průměrné hrubé mzdě Náklady na nájemné v poměru k průměrné hrubé mzdě

1989

1990

1991

1992

1993

1994

1995

1996

1997

5 993

6 331

7 286

8 752 10 223 11 804 13 588 15 692 16 968

521

589

783

1 089

1 296

1 514

1 743

2 001

2 419

161

170

178

243

324

420

455

558

749

30,9

28,9

22,7

22,3

25,0

27,7

26,1

27,9

31,0

8,7

9,3

10,7

12,4

12,7

12,8

12,8

12,8

14,3

2,7

2,7

2,4

2,8

3,2

3,6

3,3

3,6

4,4

16,4

17,9

20,6

23,4

22,0

21,6

21,0

20,4

22,4

5,1

5,2

4,7

5,2

5,5

6,0

5,5

5,7

6,9

Tabulka č. 14a (pokračování) ZAMĚSTNANCI Čisté peněžní příjmy celkem Náklady na bydlení celkem Nájemné Náklady na nájemné v poměru k nákladům na bydlení celkem Náklady na bydlení celkem v poměru k čistým příjmům na domácnost Náklady na nájemné v poměru k čistým příjmům na domácnost Náklady na bydlení celkem v poměru k průměrné hrubé mzdě Náklady na nájemné v poměru k průměrné hrubé mzdě

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

18 589 19 841 18 887 20 685 20 870 22 062 22 661 23 262 24 277 3 160

3 279

3 415

3 683

3 925

4 126

4 204

4 258

4 523

1 021

1 186

1 227

1 344

1 408

1 531

1 568

1 667

1 669

32,3

36,2

35,9

36,5

35,9

37,1

37,3

39,1

36,9

17,0

16,5

18,1

17,8

18,8

18,7

18,6

18,3

18,6

5,5

6,0

6,5

6,5

6,7

6,9

6,9

7,2

6,9

26,8

25,6

25,1

24,9

24,7

24,4

23,3

22,4

22,4

8,7

9,3

9,0

9,1

8,9

9,1

8,7

8,8

8,3

169


Tabulka č. 14b DŮCHODCI Čisté peněžní příjmy celkem Náklady na bydlení celkem Nájemné Náklady na nájemné v poměru k nákladům na bydlení celkem Náklady na bydlení celkem v poměru k čistým příjmům na domácnost Náklady na nájemné v poměru k čistým příjmům na domácnost Náklady na bydlení celkem v poměru k průměrnému starobnímu důchodu Náklady na nájemné v poměru k průměrnému starobnímu důchodu

1989

1990

1991

1992

1993

1994

1995

1996

1997

2 196

2 347

3 025

3 445

4 047

4 528

5 585

6 595

7 631

333

348

470

700

853

1 061

1 249

1 493

1 825

129

135

137

179

242

317

364

450

625

38,7

38,8

29,1

25,6

28,4

29,9

29,1

30,1

34,2

15,2

14,8

15,5

20,3

21,1

23,4

22,4

22,6

23,9

5,9

5,8

4,5

5,2

6,0

7,0

6,5

6,8

8,2

20,8

20,1

21,6

29,0

31,2

34,7

34,9

35,4

37,7

8,1

7,8

6,3

7,4

8,9

10,4

10,2

10,7

12,9

Tabulka č. 14b (pokračování) DŮCHODCI Čisté peněžní příjmy celkem Náklady na bydlení celkem Nájemné Náklady na nájemné v poměru k nákladům na bydlení celkem Náklady na bydlení celkem v poměru k čistým příjmům na domácnost Náklady na nájemné v poměru k čistým příjmům na domácnost Náklady na bydlení celkem v poměru k průměrnému starobnímu důchodu Náklady na nájemné v poměru k průměrnému starobnímu důchodu

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

8 370

9 013

8 862

9 536 10 168 10 818 10 825 11 428 11 809

2 274

2 530

2 581

2 688

2 931

3 139

3 141

3 189

3 337

806

950

980

1 020

1 089

1 208

1 189

1 234

1 234

35,4

37,6

38,0

37,9

37,1

38,5

37,9

38,7

37,0

27,2

28,1

29,1

28,2

28,8

29,0

29,0

27,9

28,3

9,6

10,5

11,1

10,7

10,7

11,2

11,0

10,8

10,4

42,4

44,2

43,3

42,3

42,9

44,4

43,3

41,3

40,3

15,0

16,6

16,4

16,1

15,9

17,1

16,4

16,0

14,9

170


544. Následující tabulky navazují na tabulky vývoje maximálního základního nájemného v letech 2006 až 2010 v jednotlivých lokalitách, v nichž se nacházejí domy vybraných stěžovatelů, u modelového bytu I. kategorie o ploše 60 m2 (tabulky 10a-10d). Ukazují vývoj podílu jednak maximálního základního nájemného, jednak celkových nákladů na bydlení na čistých peněžních příjmech, a to zvlášť u domácností zaměstnanců (tabulky č. 15a-15d) a zvlášť u domácností důchodců (tabulky č. 16a-16d) (údaje o budoucím vývoji výše celkových nákladů na bydlení a čistých peněžních příjmů – označeny * – jsou kvalifikovanými odhady). Tabulka č. 15a Vývoj podílu maximálního základního nájemného a celkových nákladů na bydlení na čistých peněžních příjmech domácností zaměstnanců (byt I. kategorie o ploše 60 m2) Počátek období

Praha – Holešovice (stěžovatel Morawetz) podíl podíl nájemné/příjmy náklady/příjmy (v procentech) (v procentech)


celkové náklady na bydlení * (v Kč/měsíc)

čisté peněžní příjmy * (v Kč/měsíc)

do 2006

2 224

5 078

30 356

7,3

16,7

01/2007

2 847

5 804

33 301

8,5

17,4

01/2008

3 769

6 918

35 632

10,6

19,4

01/2009

4 990

8 290

38 482

13,0

21,5

01/2010

6 607

10 052

41 368

16,0

24,3

Tabulka č. 15b Vývoj podílu maximálního základního nájemného a celkových nákladů na bydlení na čistých peněžních příjmech domácností zaměstnanců (byt I. kategorie o ploše 60 m2) Počátek období

Praha – Nusle (stěžovatelé Hlaváčkovi) podíl podíl nájemné/příjmy náklady/příjmy (v procentech) (v procentech)




do 2006

2 224

5 078

30 356

7,3

16,7

01/2007

2 722

5 679

33 301

8,2

17,1

01/2008

3 468

6 617

35 632

9,7

18,6

01/2009

4 418

7 718

38 482

11,5

20,1

01/2010

5 629

9 074

41 368

13,6

21,9

171


Tabulka č. 15c Vývoj podílu maximálního základního nájemného a celkových nákladů na bydlení na čistých peněžních příjmech domácností zaměstnanců (byt I. kategorie o ploše 60 m2) Počátek období

Brno – Královo pole (stěžovatel Vomočil) podíl podíl nájemné/příjmy náklady/příjmy (v procentech) (v procentech)




do 2006

1 645

4 499

24 277

6,8

18,5

01/2007

2 089

5 045

26 632

7,8

18,9

01/2008

2 785

5 934

28 496

9,8

20,8

01/2009

3 713

7 013

30 776

12,1

22,8

01/2010

4 949

8 394

33 084

15,0

25,4

Tabulka č. 15d Vývoj podílu maximálního základního nájemného a celkových nákladů na bydlení na čistých peněžních příjmech domácností zaměstnanců (byt I. kategorie o ploše 60 m2) Počátek období

Plzeň – Východní předměstí (stěžovatelská společnost) podíl podíl nájemné/příjmy náklady/příjmy (v procentech) (v procentech)




do 2006

1 538

4 392

24 277

6,3

18,1

01/2007

1 861

4 818

26 632

7,0

18,1

01/2008

2 329

5 478

28 496

8,2

19,2

01/2009

2 916

6 216

30 776

9,5

20,2

01/2010

3 651

7 096

33 084

11,0

21,4

Tabulka č. 16a Vývoj podílu maximálního základního nájemného a celkových nákladů na bydlení na čistých peněžních příjmech domácností důchodců (byt I. kategorie o ploše 60 m2) Počátek období

Praha – Holešovice (stěžovatel Morawetz) podíl podíl nájemné/příjmy náklady/příjmy (v procentech) (v procentech)




do 2006

2 224

4 327

12 234

18,2

35,4

01/2007

2 847

5 026

13 213

21,5

38,0

01/2008

3 769

6 090

13 741

27,4

44,3

01/2009

4 990

7 422

14 634

34,1

50,7

01/2010

6 607

9 146

15 512

42,6

59,0

172


Tabulka č. 16b Vývoj podílu maximálního základního nájemného a celkových nákladů na bydlení na čistých peněžních příjmech domácností důchodců (byt I. kategorie o ploše 60 m2) Počátek období

Praha – Nusle (stěžovatelé Hlaváčkovi) podíl podíl nájemné/příjmy náklady/příjmy (v procentech) (v procentech)




do 2006

2 224

4 327

12 234

18,2

35,4

01/2007

2 722

4 901

13 213

20,6

37,1

01/2008

3 468

5 788

13 741

25,2

42,1

01/2009

4 418

6 850

14 634

30,2

46,8

01/2010

5 629

8 168

15 512

36,3

52,7

Tabulka č. 16c Vývoj podílu maximálního základního nájemného a celkových nákladů na bydlení na čistých peněžních příjmech domácností důchodců (byt I. kategorie o ploše 60 m2) Počátek období

Brno – Královo pole (stěžovatel Vomočil) podíl podíl nájemné/příjmy náklady/příjmy (v procentech) (v procentech)




do 2006

1 645

3 748

11 809

13,9

31,7

01/2007

2 089

4 268

12 754

16,4

33,5

01/2008

2 785

5 106

13 264

21,0

38,5

01/2009

3 713

6 144

14 126

26,3

43,5

01/2010

4 949

7 487

14 974

33,1

50,0

Tabulka č. 16d Vývoj podílu maximálního základního nájemného a celkových nákladů na bydlení na čistých peněžních příjmech domácností důchodců (byt I. kategorie o ploše 60 m2) Počátek období

Plzeň – Východní předměstí (stěžovatelská společnost) podíl podíl nájemné/příjmy náklady/příjmy (v procentech) (v procentech)




do 2006

1 538

3 641

11 809

13,0

30,8

01/2007

1 861

4 039

12 754

14,6

31,7

01/2008

2 329

4 650

13 264

17,6

35,1

01/2009

2 916

5 348

14 126

20,6

37,9

01/2010

3 651

6 190

14 974

24,4

41,3


173

545. Vláda má v každém případě za to, že je plně v souladu Úmluvou, jestliže byty podléhající regulaci nájemného jsou vymezeny nikoli primárně s ohledem na sociální situaci nájemců v nich žijících, ale kdy je ve své podstatě limitována pouze na byty, u nichž byla nájemní smlouva uzavřena před určitým datem. 546. Jak již vláda uvedla výše v souvislosti s otázkou legitimního účelu (viz § 429 stanoviska), stát se na počátku 90. let odhodlal k rozsáhlým restitucím komunistickým režimem zkonfiskovaného majetku včetně bytových domů. Zároveň ale musel zajistit, aby tento vstřícný krok neznamenal křivdu novou pro stávající nájemce a jejich nabytá práva. Také v jiných evropských zemích v minulosti bylo nebo stále je poměrně běžné omezení regulace nájemného na nájemce, kteří se stali stranou nájemního vztahu za odlišných legislativních podmínek (viz výše § 431 stanoviska). 547. Ostatně orgány Úmluvy již v minulosti potvrdily, že je v souladu s Úmluvou, pokud stát rozhodne, že regulace nájmů se bude vztahovat pouze na staré nájemní smlouvy, místo aby byl nucen provádět náročné zkoumání sociálního postavení jednotlivých nájemců (viz např. rozhodnutí Komise ze dne 3. října 1979 o přijatelnosti stížnosti č. 8003/77 X. proti Rakousku, podobně též rozsudek Mellacher, cit. výše, § 53). Je přitom zřejmé, že nájemní bydlení v zásadě volí sociálně a ekonomicky hůře situované osoby, které nedisponují prostředky nezbytnými k pořízení bydlení v osobním vlastnictví. 548. Jak potom vláda ukazuje níže, omezení regulace nájemného pouze na některé byty není možno považovat za diskriminační (viz níže § 619-652 stanoviska). ß) Podpora finanční dostupnosti bydlení ze strany státu

549. Můžeme-li na jedné straně připustit, že ponecháním regulace výše nájemného byla část nákladů na zajištění dostupného nájemního bydlení přenesena na pronajímatele, na druhé straně nelze v žádném případě tvrdit, že by stát tyto náklady – jak tvrdí stěžovatelé – zcela přenesl na pronajímatele. 550. Břemeno zajištění finanční dostupnosti bydlení nesl a nese především stát, a to zejména prostřednictvím nákladů na podporu nemajetných nájemců. V minulosti byly vypláceny následující druhy sociálních dávek na bydlení, které ve svém souhrnu umožňovaly sociálně potřebným domácnostem pokrýt celé odůvodněné skutečné náklady na bydlení: – příspěvek na nájemné a úhradu některých plnění poskytovaných s užíváním bytu (příspěvek na nájemné): –

příspěvek byl zaveden od 1. ledna 1994 v souvislosti s rychleji rostoucím regulovaným nájemným (vyhláška č. 176/1993 Sb.);

–

nárok na dávku měl nájemce, jestliže jeho příjem spolu s příjmy společně posuzovaných osob nepřesáhl 1,3 násobek částky životního minima domácnosti;


–

174

příspěvek na nájemné byl v roce 1996 transformován do příspěvku na bydlení, který je až dosud součástí uceleného ochranného systému dávek státní sociální podpory;

– příspěvek na bydlení ze systému dávek státní sociální podpory: –

nárok na příspěvek měli původně všichni vlastníci nebo nájemci bytu, kteří byli v bytě hlášeni k trvalému pobytu, jestliže rozhodný příjem domácnosti byl nižší než 1,4 násobek jejího životního minima, od roku 1998 byla hranice nároku rozšířena na domácnosti s příjmem do 1,6 násobku životního minima a současně se zvýšila i úroveň dávky reagující na růst cen elektřiny a plynu;

–

pro nárok a výši dávky byl rozhodující příjem domácnosti, počet členů domácnosti, výše celkového životního minima a úroveň částky životního minima, která byla považována za potřebnou k zajištění nezbytných nákladů na domácnost (tj. především nákladů na bydlení); do výše dávky, která byla vypočítána podle stanoveného vzorce, se tak při každé valorizaci životního minima promítl nárůst nákladů na bydlení; se zvyšujícím se příjmem domácnosti výše příspěvku klesala;

–

příspěvek pobíralo ji zhruba 7 až 9 % domácností v České republice;

–

uvedená podoba příspěvku byla platná do 31. prosince 2006;

– dávka sociální péče podmíněná sociální potřebností: –

dávka byla poskytována sociálně potřebným domácnostem s nízkými příjmy, které si je nemohly vzhledem k věku, zdravotnímu stavu nebo z jiných vážných příčin zvýšit vlastním přičiněním;

–

dorovnávala skutečný příjem domácnosti zpravidla do úrovně životního minima, mohla být však poskytována v nižší nebo naopak i vyšší úrovni, pokud byly při individuálním posouzení sociální a ekonomické situace (včetně majetkových poměrů) domácnosti uznány její odůvodněné nižší či vyšší základní životní potřeby oproti stanoveným částkám životního minima;

–

dávku pobíralo zhruba 4 až 6 % domácností v České republice;

– sociální příspěvek k vyrovnání zvýšení cen tepelné energie (příspěvek na teplo): –

tato forma podpory měla charakter pomoci domácnostem s nízkými příjmy a vznikla jako reakce na skokové zvýšení ceny tepelné energie v roce 1997;

–

příspěvek byl koncipován jako přechodné opatření k pozvolnějšímu nárůstu finančního zatížení domácností;

–

příspěvek byl vyplácen domácnostem v bytech s dálkovým topením, jejichž čistý měsíční příjem nepřesahoval 1,6 násobek životního minima;

–

poskytování příspěvku bylo ukončeno dne 30. června 2000;

175


– sociální příspěvek k vyrovnání zvýšení nájemného (příspěvek na nájemné): –

příspěvek byl koncipován jako mimořádná pomoc domácnostem s nízkými příjmy při zvyšujících se nákladech na nájemné a vznikl jako reakce na výrazné zvýšení ceny nájemného v roce 1997;

–

příspěvek byl vyplácen souběžně s příspěvkem na bydlení domácnostem v nájemních bytech s regulovaným nájemným, jejichž čistý měsíční příjem nepřesahoval 1,6 násobek životního minima;

–

poskytování příspěvku bylo ukončeno dne 31. prosince 2000.

551. Následující tabulka přehledně shrnuje celkové náklady na výplatu dávek v oblasti bydlení v letech 1996 až 2006 (údaje jsou v milionech Kč). Tabulka č. 17 rok

příspěvek na bydlení

dávka sociální péče podmíněná sociální potřebností *

příspěvek na teplo

příspěvek na nájemné

roční výdaje celkem

1996

677,0

600,0

-

-

1 277,0

1997

812,6

800,0

66,7

48,9

1 728,2

1998

1 367,1

1 300,0

276,7

162,7

3 106,5

1999

2 084,0

1 900,0

236,3

127,3

4 347,6

2000

2 518,0

2 400,0

105,5

73,0

5 096,5

2001

2 698,5

2 500,0

-

5,7

5 204,2

2002

3 027,6

2 600,0

-

-

5 627,6

2003

2 835,4

2 700,0

-

-

5 535,4

2004

2 548,0

2 700,0

-

-

5 248,0

2005

2 458,6

2 700,0

-

-

5 158,6

2006

2 287,4

2 500,0

-

-

4 787,4

výdaje na jednotlivé dávky celkem v letech 19962006

23 314,2

22 700,0

685,2

417,6

47 117,0

* nejde o celé částky vyplacené na dávkách sociálních péče, ale pouze o odhad výše prostředků použitých z těchto částek na náklady spojené s bydlením

552. Celkové náklady na výplatu příspěvků a dávek na pokrytí nákladů na bydlení sociálně potřebných domácností činily v daném období ročně průměrně zhruba 4 283 360 000 Kč. Celkem tedy v letech 1996 až 2006 bylo za tímto účelem vyplaceno více než 47 miliard Kč.


176

553. Od 1. ledna 2007 byly v souvislosti s možností jednostranného zvyšování nájemného podle zákona č. 107/2006 Sb. zavedeny dvě nové dávky, které by měly pomoci občanům s nižšími příjmy s úhradou zvýšených nákladů na bydlení: – příspěvek na bydlení ze systému dávek státní sociální podpory: –

příspěvek je poskytován domácnostem, jejichž náklady na bydlení překračují 30 % (v Praze 35 %) jejich příjmů;

–

výše příspěvku činí za kalendářní měsíc rozdíl mezi normativními náklady na bydlení a 30 % resp. 35 % rozhodného příjmu domácnosti; pokud jsou skutečné náklady na bydlení domácnosti nižší než normativní náklady, vyplácí se příspěvek na bydlení pouze do výše skutečných nákladů na bydlení;

–

v případě, že domácnost není schopna ani s příspěvkem na bydlení pokrýt své odůvodněné náklady na bydlení, může požádat obec o doplatek na bydlení;

– doplatek na bydlení ze systému pomoci v hmotné nouzi: –

jedná se o individuální řešení, které vedle příjmů domácnosti reaguje také na místní reálné náklady na bydlení;

–

doplatek na bydlení je poskytován v takové výši, aby domácnosti po úhradě odůvodněných nákladů na bydlení zůstala částka ve výši odpovídajících nákladů na zabezpečení výživy a ostatních základních životních potřeb.

554. Obě uvedené dávky společně s dalšími podporami zvyšujícími dostupnost bydlení pro příjmově či jinak znevýhodněné domácnosti mohou přispět k úplnému uvolnění nájemného. Výše příspěvků bude v dalších letech pravděpodobně narůstat, neboť lze předpokládat, že náklady na bydlení porostou výrazně rychleji než příjmy. 555. Intervence státu v oblasti bydlení se však v uplynulých letech ani zdaleka nesoustřeďovala pouze na poskytování podpory sociálně potřebným domácnostem, ale také na investice do bytového fondu, ať už jejich účelem byla podpora nové výstavby nebo oprav stávajícího bytového fondu. Na podporu bydlení stát každoročně vydává značné finanční částky. V období let 1998 až 2007 vzrostly celkové výdaje státu na podporu bydlení z 15 na 23 miliard Kč ročně. V řádu miliard ročně stát poskytuje dotace obcím na výstavbu bytů se sociálním určením pro nízkopříjmové domácnosti a seniory. Tyto státní výdaje mají za cíl zmírnit napětí na trhu s byty a podpořit řešení bytových potřeb sociálně potřebných osob a domácností. γ) Shrnutí

556. Vláda poskytla Soudu dostupné informace týkající se sociální situace osob žijících v nájemních bytech, zejména pokud jde o poměr mezi náklady na nájemné a celkovými náklady na bydlení na straně jedné a výší příjmů domácností na straně druhé, a to za celé období účinnosti Úmluvy, včetně odhadu budoucího vývoje v této oblasti do roku 2010, kdy má být ukončeno období postupného zvyšování nájemného v bytech dříve podléhajících regulaci nájemného.


177

557. Podle názoru vlády je nicméně regulace nájemného plně ospravedlnitelná i tehdy, jestliže vymezení bytů podléhajících regulaci nájemného je primárně založeno na jiných kritériích, než je sociální situace nájemců v daných bytech žijících. 558. Vláda prokázala, že v žádném případě neplatí, že by pronajímatelé nesli plné břemeno zajištění bydlení pro osoby žijící v bytech podléhajících regulaci nájemného. d) Závěr 559. Z výše uvedených skutečností je podle názoru vlády zřejmé, že: – za účinnosti Úmluvy nedošlo v České republice k zavádění regulace nájemného či k omezování práv pronajímatelů, ale právě naopak k postupnému zužování okruhu bytů podléhajících regulaci nájemného, zvyšování maximální výše regulovaného nájemného a zároveň liberalizaci právní úpravy nájemních vztahů; – zátěž, kterou regulace nájemného u některých bytů kladla na vlastníky příslušných domů, nebyla v průměru nepřiměřená v tom směru, že by jim neumožňovala hradit náklady na plnění povinností, které pro ně z vlastnictví těchto nemovitostí vyplývaly; – náklady na zajištění dostupného bydlení pro osoby žijící v bytech podléhajících regulaci nájemného nebyly státem zcela přeneseny na pronajímatele. 560. Vláda je přesvědčena, že podobně jako u stížností namířených proti Německu Soud při zkoumání, zda státní orgány nepřekročily prostor pro vlastní uvážení, přihlíží k „jedinečnému kontextu německého sjednocení“ (viz např. částečné rozhodnutí ze dne 15. listopadu 2001 o přijatelnosti stížnosti č. 53991/00 Honecker proti Německu a stížnosti č. 54999/00 Axen, Teubner a Jossifov proti Německu, bod 2), je u stížností namířených proti zemím bývalého tzv. sovětského bloku zcela namístě přihlížet k „jedinečnému kontextu přechodu od totalitního režimu k režimu demokratickému“, a to tím spíše, že narozdíl od bývalé Německé demokratické republiky se ostatní státy střední a východní Evropy nemohly opřít o žádný ekonomicky vyspělý demokratický stát, a řešení problémů spojených s přechodem k demokracii tak leželo v největší míře na bedrech jich samotných. C.

APLIKACE IN CONCRETO

561. Vláda výše vznesla řadu předběžných námitek nepřijatelnosti jednotlivých stížností (viz § 350 stanoviska), rozumí se tedy samou sebou, že následující vyjádření k odůvodněnosti těchto stížností vláda činí pro případ, že jí vznesené námitky budou Soudem odmítnuty. 562. Na druhou stranu, jak to již ostatně uvedla výše (viz § 230 stanoviska), vláda vnímá, že některé předběžné námitky nepřijatelnosti jsou velice úzce spojeny s otázkou jejich odůvodněnosti.


(i)

178


563. Vláda se výše podrobně zabývala tím, zda regulace nájemného a právní úprava nájemních vztahů představují omezení vlastnických práv pronajímatelů. Dospěla přitom k závěru, že sice skutečně taková omezení představují, že však je třeba současně mít zato, že dobrovolným nabytím vlastnického práva za jasně daných podmínek se vlastníci vzdali svého práva na pokojné užívání majetku v té míře, v jaké toto právo bylo omezeno právní úpravou nájemních vztahů. Ze strany České republiky přitom za účinnosti Úmluvy nedošlo k zásahu do legitimně nabytých práv pronajímatelů (viz výše § 421 stanoviska). 564. Ve všech čtyřech vybraných případech stěžovatelé nabyli vlastnictví dobrovolně: – stěžovatel Vomočil předmětný dům koupil; – stěžovatel Morawetz dosáhl zrušení výměru, kterým byl majetek jeho otci zkonfiskován a následně se na základě jím iniciovaného dědického řízení stal vlastníkem nemovitosti; – stěžovatelům Hlaváčkovým byly předmětné domy na jejich žádost vydány v rámci restitucí; – stěžovatelská společnost se přihlásila do veřejné dražby a dům vydražila. 565. Stěžovatelé si v době nabytí vlastnického práva tedy museli být vědomi, že ze zákona vstoupí do existujících nájemních vztahů namísto původního vlastníka. Stejně tak si museli (či alespoň měli) být vědomi tehdejší právní úpravy nájemních vztahů. 566. Vláda je zároveň přesvědčena, že stěžovatelé v době nabytí vlastnického práva ani nikdy později nezískali dostatečně podložené legitimní očekávání, že dojde ke zrušení stávajících omezení jejich vlastnických práv. 567. Podle vlády je v případě stěžovatelů třeba mít za to, že v důsledku dobrovolného nabytí vlastnického práva se vzdali ochrany poskytované článkem 1 Protokolu č. 1, pokud jde o různá omezení jejich vlastnických práv, ve kterých nyní spatřují porušení jejich práva na pokojné užívání majetku. Jejich stížnosti by proto měly být prohlášeny za nepřijatelné pro zjevnou neopodstatněnost ve smyslu článku 35 odst. 3 Úmluvy, neboť Česká republika nijak neomezila rozsah práv, která získali v okamžiku, kdy se dobrovolně stali vlastníky předmětných nemovitostí. 568. Pro případ, že si Soud tento závěr neosvojí a dospěje k závěru, že stěžovatelé se svého práva na pokojné užívání majetku nevzdali, vyjádří se vláda následně také k tomu, zda zásah do tohoto jejich práva splňoval podmínky legality, legitimity a proporcionality. Každopádně by však okolnost, že stěžovatelé nabyli svůj majetek zcela dobrovolně při vědomí všech důsledků, které z toho pro ně vyplývaly, měl Soud vzít v potaz alespoň při zkoumání, zda v jednotlivých případech byla zachována spra-


179

vedlivá rovnováha mezi legitimním účelem zásahu do práva stěžovatelů a prostředky použitými k jeho dosažení. (ii) K otázce zákonnosti zásahu 569. Vláda se domnívá, že jak v obecné rovině, tak pochopitelně i v případě jednotlivých vybraných stěžovatelů došlo k zásahu do jejich práva zaručeného Úmluvou na základě zákona v tom smyslu, v jakém jej chápe Soud ve své judikatuře (blíže viz výše § 424-425 stanoviska). (iii) K otázce legitimního cíle ve veřejném zájmu 570. Podobně je namístě konstatovat, že zásah do práva jak vybraných stěžovatelů, tak i jiných vlastníků nacházejících se v obdobném postavení sledoval legitimní cíl ve veřejném zájmu (blíže viz výše § 426-435 stanoviska). (iv) K otázce zachování spravedlivé rovnováhy 571. Vláda již v úvodu svého stanoviska (viz výše § 6-7) zmínila, že popis skutkových podstat jednotlivých případů uvedený ve shrnutích faktů vypracovaných Soudem je zcela nedostatečný, a to zejména vzhledem k tomu, že tvrzení stěžovatelů jsou vesměs velmi obecná a nepodložená téměř žádnými dokumenty. Výjimku v tomto směru představuje částečně pouze stěžovatel Vomočil, který nicméně, jak se následně ukázalo, opomněl informovat Soud o tom, že již v květnu 2004 přestal být vlastníkem sporné nemovitosti. Vláda se pokusila popis skutkových podstat jednotlivých případů doplnit, nezbývá jí však než zopakovat, že k některým skutečnostem, které mají význam pro posouzení odůvodněnosti jejich stížností, mají přístup pouze sami stěžovatelé. a) K případu stěžovatele Vomočila 572. Vláda v prvé řadě znovu konstatuje, že je třeba vzít v potaz okolnost, že stěžovatel nabyl předmětný dům do svého vlastnictví zcela dobrovolně na základě kupní smlouvy z prosince 1995, v níž je kromě jiného uvedeno: „Kupující výslovně prohlašuje, že je mu dobře znám stav kupovaných nemovitostí, že si je před ujednáním této kupní smlouvy prohlédl a že předmětné nemovitosti kupuje v tom stavu, který zjistil. […] Dnem právní účinnosti rozhodnutí o vkladu vlastnického práva přejdou na kupujícího veškeré užitky, nebezpečí, povinnosti […], jakož i veškerá práva spojená s vlastnictvím koupených nemovitostí.“

573. Stěžovateli tudíž bylo (nebo mu alespoň mělo být) známo: – jaký je fyzický stav nemovitosti, – jaké opravy v nejbližších letech bude třeba provést, – kolik prostředků bude třeba do nemovitosti investovat,


180

– jaké jsou příjmy z pronájmu jednotlivých bytů a nebytových prostor v nemovitosti, – a zda tedy – vzhledem ke všem výše uvedeným i dalším nezmíněným okolnostem – bude pro něj výhodné nemovitost koupit. Stejně tak musel nebo měl mít stěžovatel povědomí o tehdejší právní úpravě nájemních vztahů v České republice, bylo mu tedy mimo jiné známo, za jakých okolností je možné stávající nájemní smlouvy vypovědět, jaká je maximální výše nájemného a jakým způsobem je podle platné právní úpravy možné nájemné jednostranně zvýšit v případě, že nedojde ke změně podstatných náležitostí nájemní smlouvy cestou dohody s nájemcem apod. Zároveň podle přesvědčení vlády nelze mít za to, že mohl legitimně očekávat, že dojde k ukončení regulace nájemného. 574. Vláda však dále upozorňuje také na to, že stěžovatelem ve formuláři stížnosti ze dne 20. října 2004 nastíněný poměr nákladů na nemovitost a příjmů z ní je poněkud zkreslený. Kromě jiného se v něm uvádí: „Celkově v domě stěžovatel převážně za účelem zkvalitnění bydlení nájemců proinvestoval do dnešního dne již více než 1 000 000 Kč. Od nájemců na nájemném však získává cca 233 544 Kč ročně (přitom jenom za úvěr zaplatí za rok 252 000 Kč). Nájemné, vybrané od nájemců, tak v žádném případě investice, které již byly provedeny, nebo které je nutné v krátké době realizovat, nepokryje, nestačí ani na splácení úvěru. Provoz domu a jeho opravy a rekonstrukce je tak stěžovatel nucen z velké části dotovat prostředky, získanými z jiné své podnikatelské činnosti.“

575. Jak již bylo zmíněno, dne 28. ledna 2004 stěžovatel vložil dům do základního kapitálu obchodní společnosti JOHNY, s. r. o. Při té příležitosti si nechal v listopadu 2003 vypracovat znalecký posudek, kterým byla stanovena hodnota domu na 7 850 000 Kč (blíže viz výše § 16 stanoviska). V posudku je mimo jiné uvedeno: „Budova obytného domu je rohová na ulici Malátova a Palackého. Jedná se [o] dům s nebytovým přízemím a bytovým 2. až 6. [nadzemním podlažím,] 7. [nadzemní podlaží je] prádelna [a] půdní prostory […]. Budova […] slouží jako obytný dům s obchodem a čínským bistrem v přízemí. […] Stavební úpravy: - 1995-2003 běžné opravy a údržbové práce - 1996 nová živičná krytina na střeše, oplechování, nátěry oken - 2000 oprava elektroinstalace, plynový kotel v bistru - běžná a pravidelná údržba […]


181

Technický stav: nebyly zjištěny zjevné a viditelné závady ani statické poruchy na nosných konstrukcích, které by měly vliv na dobu životnosti objektu, mimo vlhké fleky na omítce suterénu. […] V současné době je celý objekt pronajat za 105 882 Kč/měsíc včetně regulovaného nájemného. Tato částka vč. regulovaného nájemného odpovídá obvyklé ceně […].“

576. Kromě jiného tedy znalecký posudek, vypracovaný téměř rok před podáním stížnosti, svědčí o tom, že stěžovatel záměrně mylně informuje Soud o příjmech, které z nemovitosti má. Zatímco stěžovatel hovoří o částce 233 544 Kč ročně, znalec, který posudek vypracoval na žádost stěžovatele a z velké části na základě informací a dokladů, které mu stěžovatel poskytl, uvádí, že příjmy z pronájmu činí 105 882 Kč za měsíc, tedy 1 270 584 Kč ročně, což je více než pětinásobek částky přiznávané o rok později stěžovatelem. Roční náklady na nemovitost dále vyčíslil znalec částkou 590 940 Kč; odečtením nákladů od hrubého výnosu z nemovitosti vypočetl čistý roční výnos na 679 644 Kč. 577. Vláda konstatuje, že čistý zisk stěžovatele z předmětného domu před podáním stížnosti činil 679 644 Kč ročně, tedy 56 637 Kč měsíčně. Ve světle této skutečnosti si dokáže jen stěží představit, že by Soud mohl dojít k závěru, že právní úprava nájemních vztahů – zejména regulace výše nájemného v některých bytech – představovala pro stěžovatele zátěž, kterou by bylo možno označit za nepřiměřenou. 578. Jak navíc vyplývá z přehledu skutkových okolností případu, nový vlastník domu v půlce tohoto roku uzavřel s nájemci bytů, na které se vztahovala regulace nájemného, dohody o narovnání, na základě kterých mu nájemci uhradili doplatek na nájemném zpětně za období od 5. května 2004 do 31. prosince 2006. Dále z textu dohod vyplývá, že pronajímatel již provedl jednostranné zvýšení nájemného, jak mu to umožňoval zákon č. 107/2006 Sb. (viz výše § 23 stanoviska). 579. Není rovněž zcela od věci připomenout, že do kupní ceny, kterou stěžovatel za nemovitost zaplatil, se bezesporu promítla skutečnost, že se v ní nacházely byty podléhající regulaci nájemného. Stěžovatel tak nemovitost nabyl za nižší cenu, než jakou by musel zaplatit za nemovitost s byty, které by regulaci nájemného nepodléhaly. Je proto otázkou, zdali – čistě teoreticky – byla částka, o kterou měl stěžovatel údajně v důsledku regulace nájemného v letech 1995 až 2004 přijít, vůbec vyšší nežli částka, o kterou byla ze stejného důvodu nižší částka, za kterou nemovitost pořídil (viz výše § 523 stanoviska). 580. Vláda je přesvědčena, že vzhledem ke všem výše uvedeným skutečnostem je namístě prohlásit stížnost za nepřijatelnou pro zjevnou neopodstatněnost ve smyslu článku 35 odst. 3 Úmluvy.


182

b) K případu stěžovatele Morawetze 581. Právní zástupce stěžovatele Morawetze věnuje ve formuláři stížnosti ze dne 1. února 2006 skutkovým okolnostem případu svého klienta v podstatě pouze jednu větu, v níž Soud informuje o tom, že jeho klient je vlastníkem domu, kde nájemníci dosud platí regulované nájemné. Zbytek textu stížnosti se týká pouze obecně problému regulace nájemních vztahů v České republice a je v zásadě opsán ze vzorové stížnosti uveřejněné intervenujícím sdružením na jeho internetových stránkách (viz výše § 217 stanoviska). K textu stížnosti je potom již přiložena pouze tabulka se seznamem nájemců, výměrami bytů, nájemným placeným jednotlivými nájemci a tržním nájemným pro jednotlivé byty. Žádný z údajů uvedených v tabulce není přitom nijak doložen. 582. Za této situace je pro vládu v podstatě nemožné vyjádřit se k odůvodněnosti předložené stížnosti v aspektu zachování spravedlivé rovnováhy mezi legitimním účelem zásahu do práva stěžovatele na pokojné užívání majetku a prostředky použitými k dosažení tohoto účelu. 583. Vláda proto navrhuje Soudu, aby vyzval právního zástupce zesnulého stěžovatele, aby předložil vládě podrobné a doložené informace o hospodaření předmětného domu. S ohledem na pokročilý věk stěžovatele a jeho chatrné zdraví v posledních letech, stejně jako s ohledem na to, že žil trvale mimo Evropu, je téměř nepochybné, že správu nemovitosti pro něj zajišťoval správce (fyzická či právnická osoba), který bude mít jistě k dispozici přehlednou dokumentaci nákladů na údržbu nemovitosti a příjmů z ní. 584. Z údajů získaných vládou z katastru nemovitostí a soudních spisů vedených v řízení týkajících se předmětného domu se každopádně podává, že stěžovatel se nejprve domáhal vydání domu v restitučním řízení. Jeho žaloba však byla soudem prvního stupně zamítnuta, a byť odvolací rozsudek podřízeného soudu zrušil, řízení bylo následně zastaveno z důvodu zpětvzetí žaloby (viz výše § 32-36 stanoviska). Mezitím totiž stěžovatel dosáhl toho, že na základě protestu prokurátorky bylo Magistrátem hlavního města Prahy zrušeno rozhodnutí z roku 1964, kterým byl majetek otce stěžovatele včetně sporného domu zkonfiskován. Následně stěžovatel inicioval dědické řízení, na jehož základě se stal vlastníkem nemovitosti (viz výše § 31 stanoviska). 585. Vlastníkem domu se tedy stěžovatel stal, podobně jako stěžovatel Vomočil, zcela dobrovolně a s plným vědomím důsledků, které takový krok s sebou v dané době nesl.


183

c) K případu stěžovatelů Hlaváčkových 586. O stížnosti podané stěžovateli Hlaváčkovými platí v zásadě téměř totéž, co bylo výše řečeno v souvislosti se stížností pana Morawetze, což je ostatně dáno také tím, že všichni tři stěžovatelé jsou zastoupeni týmž právním zástupcem. Také ve formuláři jejich stížnosti ze dne 1. února 2006 je skutkovým okolnostem případu věnována pouze jedna věta doplněná dvěma tabulkami, v níž jsou opět bez jakéhokoliv dokladu uvedeny údaje o jménech nájemců, výměře bytu a regulovaném a tržním nájemném. 587. Vládě proto opět nezbývá než požádat Soud, aby vyzval právního zástupce stěžovatelů, aby předložil vládě hodnověrné informace o hospodaření domů, které jsou předmětem jejich stížnosti. 588. Podobně jako u předchozích dvou stěžovatelů je v každém případě zřejmé, že stěžovatelé nabyli předmětné domy do svého vlastnictví zcela dobrovolně, a to konkrétně na základě dohody o vydání věci uzavřené podle zákona č. 87/1991 Sb., o mimosoudních rehabilitacích, s Obvodním bytovým podnikem v Praze 4. V dohodě je přitom výslovně stanoveno, že veškerá práva a povinnosti spojené s vlastnictvím nemovitosti přecházejí dnem registrace dohody státním notářstvím na příjemce (blíže viz výše § 50 stanoviska). 589. Stěžovatelé Hlaváčkovi se vlastníky nemovitostí navíc stali v době, kdy výše nájemného, resp. tehdy ještě úhrad za užívání bytu, byla stanovena pevnou sazbou a příslušná vyhláška (č. 60/1964 Sb.) neobsahovala žádný mechanismus postupného pravidelného zvyšování maximálního nájemného (viz výše § 93 stanoviska). d) K případu stěžovatelské společnosti 590. Konečně rovněž stěžovatelská společnost věnuje ve formuláři své stížnosti ze dne 4. ledna 2007 skutkovým okolnostem svého případu, podobně jako předchozí stěžovatelé, pouze obligátní větu sdělující, že je vlastníkem domu, kde nájemci dosud platí regulované nájemné. Ke stížnosti potom stěžovatelská společnost přiložila již jen evidenční listy čtyř bytů, v nichž je kromě jiného uvedena výše nájemného, které měli jednotliví nájemci platit od 1. prosince 2001 (resp. od 1. července 2002 v případě bytu č. 4). 591. Vláda musí znovu zopakovat, že je na Soudu, aby vyzval stěžovatelskou společnost k předložení spolehlivých informací o nákladech spojených s danou nemovitostí a příjmech z ní plynoucích. 592. Také v tomto případě z údajů, které vláda získala z katastru nemovitostí a ze soudního spisu nemovitosti se týkajícího (viz výše § 51-61 stanoviska), se podává, že stěžovatelská společnost nabyla dům do svého vlastnictví zcela dobrovolně na základě dražby, do které se přihlásila jakožto jediný zájemce.


184

593. Předmětná dražba se konala v rámci řízení o výkonu rozhodnutí prodejem předmětného domu. Pro účely tohoto řízení byl v prosinci 2000 vypracován znalecký posudek, který určil hodnotu domu ve výši 3 143 450 Kč. Soud následně na základě tohoto posudku stanovil v květnu 2001 tzv. výslednou cenu, která představuje rozdíl mezi cenou nemovitosti a jejího příslušenství a cenou práv s nemovitostí spojených na straně jedné a závadami na straně druhé (§ 336a odst. 3 občanského soudního řádu). Závadami jsou přitom myšlena věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytů a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále (§ 336a odst. 2 občanského soudního řádu). Výše výsledné ceny tak byla stanovena na 1 500 000 Kč, přičemž své rozhodnutí soud odůvodnil mimo jiné takto: „Vzhledem k tomu, že se jedná o prodej činžovního obydleného domu, má tato skutečnost vliv na okruh možných zájemců, neboť funkční využitelnost objektu je limitována existujícími nájemními právy osob, jež jsou s touto nemovitostí spojeny. Z tohoto hlediska jde o výrazně omezující faktor prodejnosti celé nemovitosti, což se nutně projevuje ve výsledné ceně. U oceňované nemovitosti jde o obytný netypový dům, kde více než polovina podlahové plochy připadá na byty. Nájemné z bytů (regulovaný nájem) činí 61 380 Kč ročně. Na nemovitosti neváznou závady zatěžující vlastníka nemovitosti. Po zhodnocení rozhodujících kritérií utvářejících představu o reálné ceně soud určil výslednou cenu uvedené nemovitosti ve výši 1 500 000 Kč, když zohlednil její umístění v centrální části krajského města a velmi dobrou dostupnost [městské hromadné dopravy]. Negativním prvkem prodejnosti snižujícím agregátní poptávku je zejména skutečnost, že prodejem v dražbě nezaniknou nájemní práva k bytům včetně navazujících dědických vazeb a dále aktuální technický stav, který předpokládá vynaložení značných finančních prostředků na obnovu a renovaci celého objektu.“

V dražební vyhlášce bylo potom nejnižší podání stanoveno v souladu se zákonem ve výši dvou třetin výsledné ceny a právě za toto nejnižší podání (1 000 000 Kč) byla nemovitost stěžovatelskou společností vydražena. 594. Z toho se podává, že stěžovatelská společnost nabyla nemovitost za cenu o 2 143 450 Kč nižší, než byla její znaleckým posudkem stanovená cena. Samotný soud potom po zhodnocení všech okolností a zejména s ohledem na to, že funkční využitelnost objektu je limitována existujícími nájemními právy osob, jež jsou s touto nemovitostí spojeny, stanovil výslednou cenu o 1 643 450 Kč nižší, než byla hodnota nemovitosti určená znalcem. 595. Podobně jako v případě stěžovatele Vomočila je také v daném případě zcela namístě klást si otázku, zda regulace nájemného mohla vůbec stěžovatelské společnosti způsobit nějakou škodu či zda naopak, jakkoli paradoxní se taková úvaha může zdát, na této regulaci spíše nevydělala.


185

Stěžovatelská společnost se stala vlastníkem nemovitosti v lednu 2002, na Soud se přitom obrátila v lednu 2007, tedy v době, kdy již mohla vybírat nájemné jednostranně zvýšené na základě zákona č. 107/2006 Sb. Pokud bychom vzali v potaz, že zejména s ohledem na to, že byty v předmětném domě podléhaly regulaci nájemného, byla výsledná cena stanovená soudem o 1 643 450 Kč nižší než hodnota nemovitosti určená znalcem, potom by stěžovatelská společnost musela prokázat, že za období pěti let mezi lednem 2002 a lednem 2007 přišla na nájemném ročně o více než 328 690 Kč. Tato částka přitom představuje více než pětinásobek částky, kterou představoval celkový roční příjem z nájemného v době vypracování znaleckého posudku. Vláda je přesvědčena o tom, že vzhledem ke stavu, v jakém se dům v dané době nacházel, je prakticky vyloučeno, aby byla stěžovatelská společnost schopna byty v domě pronajmout na hypotetickém volném trhu za pětinásobek výše regulovaného nájemného, a to i pokud bychom přihlédli k tomu, že částečně se do rozdílu mezi cenou zjištěnou znalcem a výslednou cenou určenou soudem promítl tehdejší technický stav nemovitosti. Současně ovšem stále nelze odhlížet od toho, že z Úmluvy a navazující judikatury Soudu v žádném případě právo na absolutní absenci jakékoli regulace výše nájemného zjevně dovodit nelze. D.

ZÁVĚR

596. Vláda má předně za to, že vlastníci domů a bytů podléhajících regulaci nájemného ve své většině nabyli svůj majetek zcela dobrovolně a s plnou znalostí platné právní úpravy nájemních vztahů v České republice v dané době. Z tohoto pohledu tedy podle názoru vlády nemohlo vůbec dojít k zásahu do jejich práva na pokojné užívání majetku, neboť své vlastnické právo nabyli již v jeho omezené podobě. Pokud by Soud tuto argumentaci neakceptoval, domnívá se vláda, že k předmětnému zásahu do práva zaručeného v článku 1 Protokolu č. 1 došlo na základě zákona, že tento zásah sledoval legitimní účel a že prostředky použité k naplnění tohoto cíle nebyly nepřiměřené a v zásadě neuvalily na pronajímatele nepřiměřené břemeno. 597. Také co se týče vybraných stěžovatelů, je třeba především zohlednit, že všichni nabyli domy, které jsou předmětem jejich stížností, zcela dobrovolně. Eventuální zásah do jejich práva na pokojné užívání majetku každopádně měl zákonný podklad a sledoval legitimní účel ve veřejném zájmu. Pokud jde o zachování spravedlivé rovnováhy, nedisponuje vláda – s výjimkou stěžovatele Vomočila, jehož stížnost se jeví být zjevně neopodstatněnou – dostatkem informací o konkrétních okolnostech jednotlivých případů, aby se mohla k této klíčové otázce vyjádřit. 598. Jak už vláda výše uvedla (viz § 311 stanoviska), bylo by proto možná praktické, pokud by Soud vyzval vybrané stěžovatele, aby vyplnili dotazník, který Ministerstvo financí zaslalo právní zástupkyni stěžovatelů organizovaným okolo


186

intervenujícího sdružení, případně nějakou jeho upravenou verzi, a poskytli tak Soudu nezbytné podklady k eventuálnímu posouzení odůvodněnosti jejich stížností. Pokud by stěžovatelé potřebné informace nepředložili, domnívá se vláda, že by bylo namístě zamítnout jejich stížnosti jako zjevně neopodstatněné podle článku 35 odst. 3 a 4 Úmluvy, neboť by bylo lze mít za to, že stěžovatelé neunesli důkazní břemeno, které na nich jakožto na stěžovatelích spočívalo (viz, mezi mnoha jinými, např. rozhodnutí ze dne 13. února 2007 o přijatelnosti stížnosti č. 34140/03 Jeong proti České republice, bod 1.1.3.).

III. K TVRZENÉMU PORUŠENÍ ČLÁNKU 13 ÚMLUVY VE SPOJENÍ S ČLÁNKEM 1 PROTOKOLU Č. 1 599. Soud položil vládě také otázku, zda stěžovatelé měli k dispozici účinný právní prostředek nápravy, jak to vyžaduje článek 13 Úmluvy, pokud jde o námitky vznesené na poli článku 1 Protokolu č. 1. 600. Odpověď na tuto otázku je do značné míry predeterminována odpovědí na otázku č. 2, jež směřuje ke zjištění, zda stěžovatelé měli k dispozici – a zda také případně vyčerpali – účinné vnitrostátní prostředky nápravy porušení práv a svobod zaručených Úmluvou, kterých se nyní v řízení před Soudem dovolávají. (i)


601. Článek 13 Úmluvy zní: „Každý, jehož práva a svobody přiznané touto Úmluvou byly porušeny, musí mít účinné právní prostředky nápravy před národním orgánem, i když se porušení dopustily osoby při plnění úředních povinností.“

602. Základní principy výkladu a aplikace článku 13 Úmluvy byly shrnuty výše v souvislosti s námitkou nevyčerpání všech vnitrostátních prostředků nápravy ve smyslu článku 35 odst. 1 Úmluvy, s nímž je článek 13 Úmluvy velmi úzce spjat (viz výše § 261 stanoviska). (ii) K otázce existence účinných právních prostředků nápravy in abstracto 603. Jak již bylo výše uvedeno (viz výše § 267 stanoviska), článek 13 Úmluvy je aplikovatelný ratione materiae pouze za podmínky, že tvrzení stěžovatele o porušení práv a svobod zaručených Úmluvou je alespoň hájitelné. 604. V předchozí části svého stanoviska se vláda jak v obecné rovině, tak v konkrétní rovině čtyř vybraných stížností zabývala otázkou, zda právní úprava nájemních vztahů uplatňovaná v České republice představuje zásah do práva vlastníků domů a bytů, které podléhají regulaci nájemného, na pokojné užívání majetku ve smyslu článku 1 Protokolu č. 1.


187

605. Vláda v prvé řadě poukázala na to, že podle jejího názoru je třeba mít za to, že dobrovolným nabytím vlastnického práva k majetku, který byl zatížen určitým břemenem v podobě regulace nájemného, se dotyčné osoby dobrovolně vzdaly ochrany svého práva na pokojné užívání majetku. Nelze mít proto vůbec za to, že došlo k zásahu do tohoto jejich práva, neboť ani v době nabytí vlastnického práva, ani nikdy potom nezískaly legitimní očekávání, že dojde k úplnému či alespoň částečnému zrušení těchto omezení v jejich konkrétním případě. 606. Nicméně i pokud Soud námitku vlády ohledně vzdání se práva a absence zásahu nepřijme, nelze mít automaticky za to, že tvrzení o porušování práva vlastníků domů a bytů podléhajících regulaci nájemného zaručeného v článku 1 Protokolu č. 1 je hájitelné, a že tudíž státní orgány vůbec měly povinnost dát těmto osobám k dispozici účinný vnitrostátní prostředek nápravy porušení tohoto jejich práva, jak si to žádá článek 13 Úmluvy. 607. V řadě případů, z nichž některé ostatně vybral Soud k projednání jako pilotní, je podle přesvědčení vlády nutno námitku porušení práva na pokojné užívání majetku považovat za zjevně neopodstatněnou (blíže viz výše § 580 stanoviska), a z toho důvodu tudíž za – pro účely článku 13 Úmluvy – nehájitelnou (viz mutatis mutandis např. rozhodnutí ze dne 13. prosince 2005 o přijatelnosti stížnosti č. 77153/01 Bukran proti Slovensku; Soud nicméně v některých případech považoval za nehájitelné i takové námitky porušení práv a svobod zaručených Úmluvou, které neposoudil jako zjevně neopodstatněné a zabýval se jejich odůvodněností – viz např. rozsudek ze dne 25. června 1997 ve věci stížnosti č. 20605/92 Halford proti Spojenému království, § 70, nebo rozsudek ze dne 16. listopadu 2006 ve věci stížnosti č. 45964/99 Karov proti Bulharsku, § 92). 608. Přesto si vláda pochopitelně netroufá tvrdit, že ve všech případech by bylo namístě považovat za nehájitelné námitky porušení práva na pokojné užívání majetku vznesené vlastníky domů či bytů podléhajících regulaci nájemného. 609. Vláda má nicméně za to, že v České republice v každém případě existují účinné vnitrostátní prostředky nápravy porušení práva na pokojné užívání majetku, a námitku porušení článku 13 ve spojení s článkem 1 Protokolu č. 1 Úmluvy je tudíž třeba považovat za zjevně neopodstatněnou. 610. Výše v souvislosti s námitkou nevyčerpání všech vnitrostátních prostředků nápravy podle článku 35 odst. 1 Úmluvy vláda upozornila Soud na cesty, prostřednictvím kterých mohou v České republice pronajímatelé dosáhnout nápravy eventuálního porušení svého práva na pokojné užívání majetku. 611. V prvé řadě jde o žalobu na zvýšení nájemného, prostřednictvím které je možno se domáhat rozhodnutí soudu o určení výše nájemného, a to za období od 20. března 2003, od kteréhožto data neexistoval v českém právu žádný předpis, který by reguloval výši nájemného v bytech, na které se předtím vztahovaly regulační předpisy následně zrušené Ústavním soudem (blíže viz výše § 268-284 stanoviska). Žalobu na zvýšení nájemného lze považovat za svého druhu preventivní prostředek nápravy porušení práva na pokojné užívání majetku.


188

Určitý alternativní preventivní prostředek nápravy potom představuje návrh na zrušení těch ustanovení občanského zákoníku, která pronajímateli bránila dát nájemcům bytů výpověď z jiných než v zákoně uvedených důvodů, případně též ustanovení upravujících přechod nájmu (blíže viz výše § 285-289 stanoviska). 612. V druhé řadě se potom jedná o postup na základě zákona č. 82/1998 Sb., konkrétně tedy o žalobu na náhradu škody proti státu, přičemž podmínkou jejího projednání soudem je předchozí uplatnění nároku u příslušného orgánu (blíže viz výše § 290-321 stanoviska). Na žalobu na náhradu škody proti státu je namístě pohlížet jako na svého druhu kompenzační prostředek nápravy porušení práva na pokojné užívání majetku. (iii) K otázce existence účinných právních prostředků nápravy in concreto 613. Vláda výše uvedla, že podle jejího názoru se také vybraní stěžovatelé vzdali ochrany práva zaručeného v článku 1 Protokolu č. 1, a že tudíž nelze mít za to, že by v jejich případech došlo k zásahu do práva na pokojné užívání majetku (viz § 567 stanoviska). Z tohoto důvodu by bylo namístě zamítnout jejich námitky porušení práva na účinný právní prostředek nápravy ve smyslu článku 13 Úmluvy pro neslučitelnost ratione materiae, neboť jejich námitku porušení článku 1 Protokolu č. 1 nelze považovat za hájitelnou. 614. Pokud by námitka vzdání se práva nebyla akceptována, bylo by nicméně třeba se dále zabývat otázkou, zdali vzhledem ke konkrétním okolnostem případů jednotlivých stěžovatelů je i tak možno jejich námitky porušení práva na pokojné užívání majetku považovat za hájitelné. Vláda konstatovala, že taková námitka vznesená stěžovatelem Vomočilem je zjevně neopodstatněná (viz výše § 580 stanoviska). Vzhledem k tomuto závěru ji nelze považovat ani za hájitelnou ve smyslu judikatury k článku 13 Úmluvy, a námitka porušení tohoto posledně uvedeného ustanovení Úmluvy tak musí být prohlášena za nepřijatelnou pro neslučitelnost ratione materiae. 615. Co se týče ostatních vybraných stěžovatelů, nemůže se vláda z důvodu nedostatečnosti informací předložených stěžovateli v tento okamžik prozatím vyjádřit k hájitelnosti jimi vznesených námitek porušení článku 1 Protokolu č. 1 (viz výše § 597 stanoviska). 616. Nicméně i za situace, že by námitku porušení práva na pokojné užívání majetku shledal Soud hájitelnou v případě všech nebo alespoň některých vybraných stěžovatelů, je vláda přesvědčena, že všichni měli k dispozici účinné právní prostředky nápravy porušení jejich práva zaručeného v článku 1 Protokolu č. 1, tyto prostředky však vesměs nevyužili (viz výše § 332 stanoviska). (iv) Závěr 617. Vláda má tedy předně za to, že námitkou neexistence účinných právních prostředků nápravy porušení práva na pokojné užívání majetku je možné se zabý-


189

vat pouze tehdy, pokud námitku porušení posledně uvedeného práva je možno považovat za alespoň hájitelnou. Pokud tomu tak z nějakého důvodu není, je namístě zamítnout dané stížnosti jako nepřijatelné pro neslučitelnost ratione materiae s ustanoveními Úmluvy na základě článku 35 odst. 3 a 4 Úmluvy. Vláda je nicméně přesvědčena, že v České republice existují prostředky nápravy ve smyslu článku 13 Úmluvy – ať už preventivní či kompenzační povahy –, prostřednictvím kterých se potenciální stěžovatelé mohou domoci účinné nápravy porušení svého práva zaručeného v článku 1 Protokolu č. 1. 618. Pokud jde o vybrané stěžovatele, domnívá se vláda, že námitka porušení práva na pokojné užívání majetku vznesená stěžovatelem Vomočilem není hájitelná, jeho stížnost je proto v části týkající se článku 13 Úmluvy namístě zamítnout jako nepřijatelnou pro neslučitelnost ratione materiae s ustanoveními Úmluvy. Pokud jde o ostatní vybrané stěžovatele, nedisponuje vláda v současnosti dostatkem informací potřebných k tomu, aby se mohla k hájitelnosti jimi vznesené námitky porušení článku 1 Protokolu č. 1 vyjádřit. Avšak i kdybychom je mohli shledat hájitelnými, jejich stížnosti by měly být s ohledem na výše uvedené skutečnosti zamítnuty jako nepřijatelné pro zjevnou neopodstatněnost na základě článku 35 odst. 3 a 4 Úmluvy.

IV. K TVRZENÉMU PORUŠENÍ ČLÁNKU 14 ÚMLUVY VE SPOJENÍ S ČLÁNKEM 1 PROTOKOLU Č. 1 619. Soud se zároveň ptá, zda se stěžovatelé stali při výkonu svých vlastnických práv oběťmi diskriminace v rozporu s článkem 14 Úmluvy ve spojení s článkem 1 Protokolu č. 1 v porovnání s pronajímateli domů a/nebo bytů, na které se právní úprava regulace nájemného nevztahuje. (i)


620. Článek 14 Úmluvy zní: „Užívání práv a svobod přiznaných touto Úmluvou musí být zajištěno bez diskriminace založené na jakémkoli důvodu, jako je pohlaví, rasa, barva pleti, jazyk, náboženství, politické nebo jiné smýšlení, národnostní nebo sociální původ, příslušnost k národnostní menšině, majetek, rod nebo jiné postavení.“

621. Pro účely článku 14 odlišné zacházení je diskriminační, jestliže není založeno na objektivních a rozumných důvodech, tedy jestliže nesleduje legitimní cíl nebo jestliže neexistuje rozumný vztah přiměřenosti mezi použitými prostředky a účelem, jehož má být dosaženo. Smluvní státy navíc disponují určitým prostorem pro vlastní uvážení při hodnocení, zda a v jaké míře rozdíly mezi jinak podobnými situacemi ospravedlňují odlišné zacházení (rozsudek ze dne 21. února 1997 ve věci stížnosti č. 20060/92 Van Raalte proti Nizozemí, § 39). 622. Rozsah tohoto prostoru pro vlastní uvážení se mění v závislosti na okolnostech, podstatě věci a jejím pozadí. Jako obecné pravidlo platí, že velmi závaž-


190

né důvody musejí být předloženy, aby Soud mohl považovat rozdílnost v zacházení založenou výlučně na základě pohlaví za slučitelnou s Úmluvou. Na duhou stranu široký prostor pro vlastní uvážení Úmluva obvykle státům přiznává, jestliže se věc týká obecných opatření v oblasti hospodářské a sociální politiky. Vzhledem k jejich přímé znalosti společnosti a jejích potřeb jsou národní orgány v zásadě lépe postaveny než mezinárodní soudce, aby posoudily, co je ze sociálního či ekonomického pohledu ve veřejném zájmu. Soud obecně respektuje politiku zvolenou zákonodárcem s výjimkou těch případů, kdy tato zjevně postrádá rozumný základ (rozsudek ze dne 12. dubna 2006 ve věci stížností č. 65731/01 a 65900/01 Stec a ostatní proti Spojenému království, § 52). (ii) K otázce diskriminace in abstracto a) Existují dvě odlišné skupiny pronajímatelů? 623. Vláda má předně za to, že zde neexistují dvě zřetelně definované skupiny pronajímatelů, jak je kvalifikují stěžovatelé a následně Soud ve své výše reprodukované otázce, tedy skupina pronajímatelů domů a/nebo bytů, na které se právní úprava regulace nájemného vztahuje, na straně jedné, a skupina pronajímatelů domů a/nebo bytů, na které se právní úprava regulace nájemného nevztahuje, na straně druhé. 624. Nic totiž nebrání tomu, aby jedna a táž osoba byla součástí obou těchto skupin. I na příkladu stěžovatele Vomočila je vidět, že stěžovatele je možno zařadit do obou těchto skupin, neboť regulace nájemného se vztahovala pouze na část bytů v jeho domě, zatímco na ostatní byty se regulace nájemného nevztahovala. Regulace nájemních vztahů není žádným způsobem přímo vázána na osobu pronajímatele – vlastníka domu či bytu. 625. Vedle toho se vyskytují zajisté i „čisté“ případy, kdy jeden vlastník má pouze byty či domy, na které se regulace nájemného vztahuje. To mu však nijak nebrání, aby se stal součástí i druhé skupiny a například koupí či jiným způsobem získal majetek, na který se regulace nájemného nevztahuje. Stejně tak není vyloučeno, aby příslušník teoreticky znevýhodněné skupiny za určitých okolností příslušníkem této skupiny být přestal, přičemž tento přechod byl do značné míry odvislý od jeho vůle, nikoli pouze od splnění podmínek na něm nezávislých. 626. Vláda výše v souvislosti s otázkou zachování spravedlivé rovnováhy mezi sledovaným legitimním účelem a zvolenými prostředky na poli článku 1 Protokolu č. 1 upozornila, že situaci jednotlivých vlastníků je třeba posuzovat s ohledem na všechny důsledky, které regulace nájemních vztahů měla na jejich majetková práva; nelze pouze izolovaně vytrhovat z kontextu důsledky, které byly pro konkrétního stěžovatele nepříznivé, a ignorovat ty důsledky, které postavení stěžovatele naopak zlepšovaly či jej dokonce paradoxně zvýhodňovaly (viz výše § 440 a 523 stanoviska). 627. Vláda má tedy za to, že v daném případě je situace značně odlišná od jiných – „klasických“ – případů, v nichž se Soud zabýval otázkou diskriminace


191

mezi dvěma skupinami osob, a kdy tyto osoby si samy nemohou zvolit příslušnost k jedné či druhé skupině, kdy přechod z jedné skupiny do druhé je v zásadě vyloučen a kdy je zároveň vyloučena příslušnost k oběma porovnávaným skupinám (viz například diskriminace Romů při jejich přístupu ke vzdělání oproti většinové společnosti – rozsudek velkého senátu ze dne 13. listopadu 2007 ve věci stížnosti č. 57325/00 D. H. a ostatní proti České republice; diskriminace na základě pohlaví při povolávání občanů do porot soudů – rozsudek ze dne 20. června 2006 ve věci stížnosti č. 17209/02 Zarb Adami proti Maltě apod.). b) Jsou porovnávané skupiny pronajímatelů v obdobném postavení? 628. Pokud by Soud na výše rozvinutou argumentaci vlády plně nepřistoupil a trval na možnosti porovnávat dvě jím definované abstraktní skupiny pronajímatelů, vláda připouští, že se tyto skupiny mohou nacházet v postavení, které, ačkoli zajisté není identické, by bylo lze označit za – v relevantních aspektech – obdobné. Orgány Úmluvy nicméně již například dospěly k závěru, že nájemci v domech soukromých vlastníků a nájemci v domech společností poskytujících bydlení „ve veřejném zájmu“ se nenacházejí v obdobném postavení, a na změnu zákonné úpravy postihující pouze jednu z těchto skupin tak nemůže být nahlíženo jako na diskriminaci (rozhodnutí Komise ze dne 1. července 1992 o přijatelnosti stížnosti č. 15155/89 E. R. proti Rakousku) 629. Konstatování obdobnosti postavení obou skupin pronajímatelů však pochopitelně nemůže samo o sobě jakkoli předjímat odpověď na otázku, zda s těmito skupinami je zacházeno odlišně a zda toto odlišné zacházení je či není ospravedlnitelné. c) Je s těmito skupinami zacházeno odlišně? 630. Pakliže nicméně přistoupíme na tvrzení, že zde existují dvě skupiny pronajímatelů, jedni s byty či domy, na které se právní úprava regulace nájemného vztahuje, a druzí s byty či domy, na které se právní úprava regulace nájemného nevztahuje, je patrné, že s těmito skupinami je zacházeno odlišně, neboť oním odlišujícím znakem je právě kritérium, zda byty či domy v jejich vlastnictví podléhají právní úpravě regulace nájemného či nikoli. 631. V důsledku regulace výše nájemného potom – de iure – nebylo některým pronajímatelům do 19. března 2003 včetně (viz výše § 224 stanoviska) umožněno u některých bytů vybírat nájemné, které by bylo pouze předmětem dohody mezi ním a nájemcem. Po posledně uvedeném datu nicméně tato dohoda byla možná a v případě její absence se pronajímatelé mohli obracet se žalobami na zvýšení nájemného na soudy, jejichž rozhodnutí o takových žalobách by nahradila chybějící vůli na straně nájemce. 632. Je tedy třeba mít za to, že od 20. března 2003 neexistovala odlišnost v zacházení mezi výše definovanými skupinami pronajímatelů, neboť nájemní vzta-


192

hy ve všech bytech ve vlastnictví soukromých osob byly regulovány týmiž právními předpisy. 633. V této souvislosti je nutno také upozornit, že odlišnost v zacházení (v době do 19. března 2003) se může ukázat jako pouze teoretická tam, kde výše v daném místě a čase obvyklého nájemného (tržního nájemného) byla nižší než maximální výše nájemného, které bylo možno v souladu s příslušnými právními předpisy vybírat. Vláda již výše jednou odkazovala na studii z března 2005, kterou předložil Soudu stěžovatel Vomočil a z níž mimo jiné vyplývá, že v některých oblastech v tu dobu bylo tržní nájemné pod úrovní nájemného regulovaného (viz § 521 stanoviska). Pokud bychom tedy vycházeli z toho, že nájemci se při uzavírání smluv chovají víceméně racionálně (a neplatí tedy za nabízenou službu více, než je za daných okolností na trhu obvyklé), potom je zřejmé, že v těchto oblastech regulace výše nájemného sama o sobě pronajímatele nijak výrazně neomezovala, neboť na volném trhu by stejně neměli reálnou naději uzavřít výhodnější nájemní smlouvu. Navíc je třeba kalkulovat s tím, že v té době byla výše tržního nájemného – v důsledku působení regulace nájemného v části nájemního sektoru – do určité míry nadhodnocena. Při neexistenci regulace nájemného by se tedy počet oblastí, kde výše tržního nájemného nedosahuje výše teoretického nájemného regulovaného, ještě dále rozšířil. d) Je toto odlišné zacházení založeno na některém z důvodů uvedených v článku 14 Úmluvy? 634. Je zřejmé, že odlišné zacházení s oběma skupinami definovanými výše nebylo založeno na žádném důvodu, který by byl výslovně jmenován v článku 14 Úmluvy. 635. Vláda si je vědoma toho, že výčet těchto důvodů je pouze demonstrativní, jak to vyplývá z judikatury Soudu (viz např. rozsudek ze dne 8. června 1976 ve věci stížností č. 5100/71 a dalších Engel a ostatní proti Nizozemí, § 72). 636. Na druhou stranu zejména francouzské znění příslušného ustanovení Úmluvy (fondée notamment sur …) svědčí o tom, že výslovně vyjmenované důvody jsou považovány za zvlášť závažné. Z toho podle názoru vlády sice nevyplývá, že by nebylo možno považovat za diskriminační také odlišné zacházení založené na jiných důvodech, na druhou stranu by však v takových případech měly státy disponovat širším prostorem pro vlastní uvážení, zda takové zacházení je založeno na objektivních a rozumných důvodech. e) Je toto odlišné zacházení ospravedlnitelné? 637. Je třeba v této souvislosti především zohlednit, že až do 30. června 1993 se regulace nájemného vztahovala prakticky na všechny byty.


193

Od 1. července 1993 regulaci nájemného přestaly podléhat: a) byty, byla-li jejich nájemcem právnická osoba, která neměla sídlo na území České republiky, nebo fyzická osoba, která neměla trvalý pobyt na území České republiky, nebo zahraniční zastupitelský úřad nebo diplomatická mise; b) byty a domy postavené bez účasti veřejných prostředků, pro které mělo být vydáno kolaudační rozhodnutí po 30. červnu 1993; c) byty v rodinných domech, kde se sjednávalo nájemné s novým nájemcem, kromě případů zákonného přechodu nájmu, výměny bytu nebo bytové náhrady (viz výše § 118 stanoviska). Od 1. července 1995 potom regulaci přestaly podléhat všechny byty, o nichž se sjednávala nájemní smlouva s novým nájemcem, kromě případů zákonného přechodu nájmu, výměny bytu, bytové náhrady a služebních bytů vojáků z povolání (viz výše § 129 stanoviska). 638. V zásadě tedy rozdílné zacházení mezi oběma skupinami pronajímatelů bylo založeno na různých důvodech. Ani v jednom případě přitom nelze mít za to, že by rozhodnutí státu vyjmout z působnosti právních předpisů upravujících maximální možnou výši nájemného některou skupinu bytů či nájemců nesledovalo nějaký legitimní účel či bylo tomuto účelu nepřiměřené anebo, nahlíženo z opačné strany, že by těmito nedostatky trpělo rozhodnutí státu v principu regulovat výši nájemného pouze v části nájemního sektoru, kde ke vzniku nájmu došlo za jiných legislativních podmínek. 639. Pokud jde o uvolnění výše nájemného u nově uzavíraných smluv s novým nájemcem, cílem takového postupu nebylo diskriminovat pronajímatele bytů podléhajících regulaci nájemného, ale právě naopak umožnit jim, aby v případě, že dosavadní nájem bude ukončen, mohli dále sjednávat nové nájemní smlouvy již zcela volně. Právě díky tomuto vynětí nových nájemních smluv z regulace nájemného byl nastartován proces postupného přirozeného zužování okruhu bytů podléhajících regulaci nájemného, jak o tom vláda hovořila výše (viz § 450 stanoviska). Naopak zachování regulace nájemného i u nově sjednávaných nájemních smluv mohlo vést k tomu, že by vlastníci ve velkém měřítku zneužívali svého postavení. Jelikož poptávka po bydlení většinou převyšuje nabídku, vlastníci by mohli své byty sice formálně novým nájemcům pronajímat za právními předpisy stanovené nájemné, ve skutečnosti by však potenciální nájemci byli pro získání bytu nuceni zaplatit pronajímateli navíc další částku, v důsledku čehož by se regulace prakticky minula účinkem. 640. Dále, co se týče uvolnění nájemného v nově kolaudovaných domech postavených bez účasti veřejných prostředků, je zřejmé, že cílem takového postupu byla podpora nové bytové výstavby financované ze soukromých zdrojů. 641. Konečně, vyjmutí z regulace těch bytů, kde nájemcem byla zahraniční fyzická či právnická osoba, zastupitelský úřad nebo diplomatická mise odráží sku-


194

tečnost, že u těchto osob a úřadů z principu nebylo lze pochybovat o jejich schopnosti a ochotě platit nájemné v tržní výši, neexistoval proto důvod k jejich zvýšené ochraně. 642. Vláda upozorňuje, že orgány Úmluvy ostatně již měly příležitost zabývat se otázkou, zda nerovnost mezi pronajímateli založená – v konečném důsledku – na datu uzavření nájemní smlouvy je ospravedlnitelná či nikoli, přičemž opakovaně dospěly k pozitivnímu závěru a námitku porušení článku 14 Úmluvy ve spojení s článkem 1 Protokolu č. 1 zamítly jako zjevně neopodstatněnou (viz např. rozhodnutí Komise ze dne 10. dubna 1995 o přijatelnosti stížnosti č. 25315/94 Bernaldo Quirós Tacón a 492 dalších proti Španělsku; rozhodnutí Komise ze dne 28. června 1993 o přijatelnosti stížnosti č. 15674/89 Aires proti Portugalsku; rozhodnutí Komise ze dne 7. června 1990 o přijatelnosti stížnosti č. 12484/86 R. G. proti Rakousku). 643. Pokud sám Ústavní soud v některých svých nálezech hovořil o porušení zákazu diskriminace, je třeba znovu upozornit především na to, že národní orgány mohou poskytovat lidským právům a základním svobodám vyšší úroveň ochrany než Úmluva. Soud proto zajisté není povinen následovat názor národního orgánu na otázku, zda k namítanému porušení práva zaručenému v článku 14 Úmluvy došlo či nikoli. f) Nedošlo k implicitnímu vzdání se práva na respektování zákazu diskriminace? 644. Pokud by Soud i přes výše uvedené argumenty vlády dospěl k závěru, že pronajímatelé domů či bytů, na které se právní úprava regulace nájemného vztahuje, byli oběťmi diskriminace zakázané článkem 14 Úmluvy, je v posledku namístě se ptát – podobně jako v souvislosti s namítaným porušením práva na pokojné užívání majetku ve smyslu článku 1 Protokolu č. 1 (viz výše § 380-405 stanoviska) –, zda se stěžovatelé tohoto svého práva implicitně nevzdali tím, že dobrovolným nabytím vlastnictví se zároveň dobrovolně stali příslušníky skupiny, kterou nyní považují za znevýhodněnou. 645. Vláda je přesvědčena, že pokud bychom měli za to, že se stěžovatelé vzdali ochrany svého práva na pokojné užívání majetku, jen logickým důsledkem by následně bylo konstatování, že se tím zároveň vzdali svého práva na to, aby jim bylo zajištěno užívání tohoto jejich práva bez jakékoli diskriminace. Odlišné zacházení přitom nebylo rozhodně založeno na důvodech, které by vylučovaly možnost vzdát se práva nebýt diskriminován (viz a contrario rozsudek D. H. a ostatní, cit. výše, § 204, ve kterém Soud nepřipustil možnost vzdát se práva nebýt diskriminován na základě rasy). (iii) K otázce diskriminace in concreto 646. Z dostupných informací o konkrétních okolnostech případů jednotlivých stěžovatelů je zřejmé, že minimálně stěžovatel Vomočil měl ve svém domě jak byty podléhající regulaci nájemného, tak byty této regulaci nepodléhající.


195

Pokud jde o zbývající stěžovatele, je v tomto ohledu třeba vyčkat na jimi dodatečně poskytnuté informace. 647. V každém případě však podle názoru vlády o všech vybraných stěžovatelích platí, že jejich příslušnost k jedné či druhé skupině pronajímatelů nebyla jednou provždy daná a bylo také otázkou jejich vůle, zda příslušníky dané skupiny být přestanou, případně zda se stanou příslušníky obou jimi porovnávaných skupin. 648. Zejména potom platí, že také vybraní stěžovatelé se vzdali ochrany svého práva na zákaz diskriminace v důsledku dobrovolného nabytí vlastnického práva omezeného v jednom z jeho aspektů právní úpravou regulující výši nájemného v bytech, jejichž pronajímateli se zároveň dobrovolně stali. Poněkud odlišná je situace stěžovatelů Hlaváčkových, kteří předmětné domy nabyli ještě v době, kdy se regulace nájemného vztahovala (až na nepatrné výjimky) na všechny byty, tedy i na nově uzavírané nájemní smlouvy. Jak již však bylo výše uvedeno, cílem uvolnění nájemného u nových smluv nebylo zavedení diskriminace mezi skupinami pronajímatelů, ale právě naopak umožnit jim, aby v případě ukončení stávajícího (regulovaného) nájemního poměru mohli dále uzavírat nájemní smlouvy již zcela volně. (iv) Závěr 649. Vláda má především za to, že nelze v zásadě hovořit o dvou disjunktních skupinách pronajímatelů, jak je definoval Soud. Narozdíl od „klasických“ případů diskriminace navíc příslušnost k jedné či druhé skupině není nijak trvale určena a není zcela nezávislá na vůli osoby, které se to týká. 650. Nicméně pro případ, že akceptujeme, že se zde jedná o dvě skupiny pronajímatelů v obdobném postavení, se kterými bylo v minulosti zacházeno odlišným způsobem, je vláda přesvědčena, že toto odlišné zacházení spočívalo na objektivních a rozumných důvodech. Navíc vzhledem k tomu, že v žádném případě nebyla odlišnost v zacházení založena na některém z důvodů, které jsou vyjmenovány v článku 14 Úmluvy, disponují státy podle názoru vlády v dané oblasti širokým prostorem pro vlastní uvážení. 651. Podobně jako v případě námitky porušení článku 1 Protokolu č. 1 je konečně třeba i na poli článku 14 Úmluvy vzít v potaz, že pronajímatelé ve své většině nabyli svůj majetek dobrovolně, a s plným vědomím se tak stali příslušníky skupiny, kterou nyní považují za znevýhodněnou. 652. Vzhledem k uvedeným skutečnostem nelze mít za to, že by se některý z vybraných stěžovatelů stal obětí diskriminace ve smyslu článku 14 Úmluvy ve vztahu ke svému právu zaručenému v článku 1 Protokolu č. 1. V tomto aspektu by proto jejich stížnosti měly být prohlášeny za nepřijatelné pro zjevnou neopodstatněnost ve smyslu článku 35 odst. 3 Úmluvy.


196

V. K PROCEDUŘE „PILOTNÍHO ROZSUDKU“ A EXISTENCI „SYSTÉMOVÉ SITUACE“ 653. Soud klade konečně otázku, zda skutkové okolnosti případů odhalují existenci „systémové situace“, v níž namítané nedostatky vnitrostátního práva a praxe mohou vést k velkému počtu podobných stížností, a ptá se dále, zda jsou tyto případy vhodné pro proceduru „pilotního rozsudku“. V této souvislosti Soud poznamenává, že k němu bylo zatím podáno 59 stížností týkajících se regulace nájemného zahrnujících zhruba 4 800 stěžovatelů, a vyzývá strany, aby odpovědi na dvě předcházející otázky pojaly také ve světle judikatury Soudu, zejména rozsudků ve věcech Broniowski proti Polsku (rozsudek velkého senátu ze dne 22. června 2004 ve věci stížnosti č. 31443/96, § 189 a násl.) a Hutten-Czapska proti Polsku (rozsudek cit. výše, § 231 a násl.). (i)

Principy používání procedury „pilotního rozsudku“ v judikatuře Soudu

654. Ve věci Broniowski proti Polsku, která se týkala slučitelnosti právní úpravy mající dopad na velký počet osob (v počtu přibližně 80 000) s Úmluvou, Soud poprvé rozhodl o existenci porušení systémové povahy, jež definoval jako situaci, kdy „skutkové okolnosti případu odhalují ve [vnitrostátním] právním řádu nedostatek, v jehož důsledku bylo nebo dosud je celé skupině osob upíráno jejich právo či svoboda [zaručené Úmluvou]“, a kdy „tyto nedostatky vnitrostátního práva a praxe zjištěné v případě konkrétního stěžovatele mohou být do budoucna příčinou řady dalších odůvodněných stížností“ (rozsudek Hutten-Czapska, cit. výše, § 231). 655. Soud v této věci dále dospěl k závěru, že porušení „mělo původ v rozšířeném problému, který byl důsledkem špatného fungování polské právní úpravy a správní praxe a který se dotkl a nadále se mohl dotýkat velkého počtu osob“ (tamtéž). 656. V této souvislosti Soud rozhodl, že „žalovaný stát je povinen vhodnými zákonnými opatřeními a správní praxí zaručit ostatním navrhovatelům, jichž se týkal majetek zanechaný za řekou Bug, výkon jejich vlastnického práva nebo jim namísto toho poskytnout náhradu stejné hodnoty v souladu se zásadami ochrany vlastnických práv podle článku 1 Protokolu č. 1“ (tamtéž, § 232). 657. Soud tak dal jasně najevo, že ke splnění rozsudku je nutné přijmout obecná opatření na vnitrostátní úrovni a že tato opatření by měla brát v úvahu velký počet dotčených osob a napravit systémovou chybu, na jejímž základě Soud dospěl k závěru o porušení Úmluvy. Dále uvedl, že tato opatření by měla zahrnovat mechanismus nabízející poškozeným osobám náhradu za zjištěné porušení Úmluvy. Zdůraznil, že jakmile byla taková chyba zjištěna, vznikla vnitrostátním úřadům povinnost, aby pod dohledem Výboru ministrů přijaly – v případě potřeby i se zpětnou účinností – nezbytná nápravná opatření v souladu se zásadou subsidiarity Úmluvy (tamtéž).


197

658. Tento přístup Soudu k problémům systémové či strukturální povahy ve vnitrostátním právním řádu je označován jako procedura „pilotního rozsudku“ (viz např. stanovisko Soudu k návrhům reformy Evropské úmluvy o lidských právech a k dalším opatřením obsažené ve zprávě Řídícího výboru pro lidská práva ze dne 4. dubna 2003 [CDDH(2003)006 Final], které Soud přijal jednomyslně na svém 43. plenárním administrativním zasedání dne 12. září 2003, § 43 až 46, a odpověď Soudu na předběžnou zprávu o činnosti CDDH vypracovanou po 46. plenárním administrativním zasedání konaném dne 2. února 2004, § 37) (tamtéž, § 233). 659. Rozhodne-li Soud, že ve věci má být uplatněna procedura „pilotního rozsudku“, činí tak ve snaze usnadnit co nejrychlejší a nejefektivnější odstranění vady zjištěné ve vnitrostátním systému ochrany práva zaručeného Úmluvou. Jedním z rozhodujících faktorů zvažovaných Soudem při navržení a uplatnění tohoto postupu bylo rostoucí nebezpečí pro systém zřízený Úmluvou v důsledku vysokého počtu opakujících se případů vyplývajících mimo jiné z téhož problému strukturální nebo systémové povahy (tamtéž, § 234). 660. Procedura pilotního rozsudku má totiž především za cíl napomoci státům ve splnění jejich role v systému Úmluvy tím, že takový problém vyřeší na národní úrovni tak, že dotčeným osobám zabezpečí jejich práva a svobody zakotvené v Úmluvě, jak to požaduje článek 1 Úmluvy, a nabídne jim co nejrychlejší nápravu (tamtéž). (ii) K existenci „systémové situace“ a vhodnosti použití procedury „pilotního rozsudku“ 661. Vláda má za to, že situace, která je předmětem stížností, může být – do určité míry – označena za systémovou, neboť na jejím počátku je především samotná právní úprava nájemních vztahů v České republice. 662. Obecné právní předpisy (především zákony) již podle své definice upravují právní vztahy neurčitého počtu subjektů. Čím více nedostatek, na který stěžovatelé ve svých stížnostech upozorňují, vychází již ze samotného znění zákona (a čím méně je tedy spojen s jeho pouhou aplikací v konkrétním případě), tím je pravděpodobnější, že jde o „systémovou situaci“, která může dopadat na neurčitý – a tedy potenciálně značný – počet subjektů, kteří se nacházejí či se v budoucnu mohou ocitnout v postavení v relevantních aspektech obdobném. Jestliže je tedy například porušení Úmluvy spatřováno v tom, že právní řád dotčeného státu osobě, která byla odsouzena v nepřítomnosti, i když se o trestním stíhání proti sobě nedověděla, neumožňuje posléze požádat o obnovu řízení či o konání nového řízení, je zřejmé, že tato situace je systémová v tom smyslu, že obětí tohoto porušení může být potenciálně každý, kdo se ocitne v obdobné situaci: a) byl odsouzen v trestním řízení v nepřítomnosti; b) o trestním stíhání proti své osobě nevěděl. 663. V případě stížností, jejichž předmětem je regulace nájemného v České republice, je však situace složitější. Byť na jedné straně základem je zde opět urči-


198

tá právní úprava, je na druhou stranu třeba vnímat, že způsoby či míra, jakými se regulace nájemného promítla do sféry vlastnického práva pronajímatelů, jsou velmi různé. 664. Pokud jde o námitku porušení článku 1 Protokolu č. 1, klíčovou je podle názoru vlády otázka, zda v konkrétním případě byla zachována spravedlivá rovnováha mezi legitimním účelem, který regulace nájemného sledovala, a prostředky, které stát zvolil k dosažení tohoto cíle, neboli – jinými slovy – otázka, zda na konkrétního stěžovatele nebylo vzhledem k okolnostem jeho případu uvaleno nepřiměřené břemeno. Jak vyplývá z výše rozvinuté argumentace vlády, je při posuzování této otázky nezbytné vzít do úvahy celou řadu okolností. Otázka odůvodněnosti námitky porušení práva pronajímatelů na pokojné užívání jejich majetku se tak poměrně silně vzpírá přílišné generalizaci, která je nicméně podle všeho nezbytnou podmínkou pro to, aby určitá situace mohla být označena za systémovou a projednána prostřednictvím procedury „pilotního rozsudku“. 665. Naopak, co se týče námitek porušení článků 13 a 14 Úmluvy, zde by generalizace postavení jednotlivých stěžovatelů mohla být do určité míry akceptovatelná. Nelze však přehlížet, že tato ustanovení (zejména článek 13) nemají samostatné postavení, a jako taková mohou být proto aplikována až ve spojení s jinými (normativními) ustanoveními Úmluvy, v daném případě tedy s článkem 1 Protokolu č. 1 Úmluvy. Článek 13 Úmluvy, jak plyne z judikatury Soudu, je aplikovatelný ratione materiae pouze za podmínky, že námitka porušení nějakého z práv či svobod zaručených Úmluvou je alespoň hájitelná (viz výše § 267 stanoviska). Nelze rozhodně tvrdit, že by samotná skutečnost, že jsou vlastníky domu či bytu, který podléhá regulaci nájemného, uváděla všechny stěžovatele do takového postavení, že by konstatování porušení některého z výše zmíněných ustanovení u jednoho z nich eo ipso znamenalo porušení Úmluvy také u všech zbývajících. Zvláště ošidná by taková paušalizace byla v případně námitky porušení práva na pokojné užívání majetku. 666. Konstatování, že zde existuje určitá „systémová situace“, je v každém případě a priori zcela neutrální, pokud jde o otázku, zda tato „systémová situace“ je či není v rozporu s Úmluvou. Jestliže by například Soud čelil velkému množství stížností, v nichž stěžovatelé namítají porušení svého práva zaručeného v článku 5 odst. 4 Úmluvy s tvrzením, že o jejich návrzích na propuštění z vazby nebylo – v souladu s vnitrostátními trestněprocesními předpisy – rozhodováno na veřejném soudním jednání, potom by v zásadě bylo možné aplikovat proceduru „pilotního rozsudku“, byť by Soud v takovém rozsudku dospěl k závěru o neporušení Úmluvy podobně jako ve věci Reinprecht proti Rakousku (rozsudek ze dne 15. listopadu 2005 ve věci stížnosti č. 67175/01). 667. Samotné rozhodnutí Soudu použít či nepoužít proceduru „pilotního rozsudku“ je podle názoru vlády v první fázi závislé především na tom, zda existují nikoli neopodstatněné obavy, že podobné námitky mohou být vzneseny v nemalém počtu dalších stížností.


199

To však současně neznamená, že by Soud při projednávání pilotního případu nemohl dospět k závěru, že se zde nejedná o „systémovou situaci“ – a to ať již o situaci „systémového porušování“ či naopak „systémového neporušování“ Úmluvy –, na projednání celého problému formou „pilotního rozsudku“ ex post rezignovat, a rozhodovat tak nadále o všech obdobných stížnostech samostatně. 668. Pokud vláda správně interpretuje použití procedury „pilotního rozsudku“ v dosavadní judikatuře Soudu, je taková procedura vhodná v zásadě pro ty případy, kdy namítané porušení Úmluvy není – pouze či v rozhodující míře – odrazem konkrétních okolností daného případu. Pokud by tomu tak bylo, nebyla by pravděpodobnost opakování stejné „situace“ v budoucnu nijak významně vysoká, případně by takové opakování nebylo vůbec možné, jestliže by daná „situace“ byla spojena se zcela jedinečnými okolnostmi projednávaného případu. Zda tomu tak skutečně je či nikoli, se nicméně nemůže ukázat dříve než při samotném projednání pilotní kauzy (či pilotních kauz); k prvotnímu rozhodnutí o použití procedury „pilotního rozsudku“, jak již bylo řečeno, postačí pouze vědomí existence rizika velkého počtu obdobných stížností. (iii) K počtu „obdobných“ stížností 669. Z počtu již podaných stížností na právní regulaci nájemních vztahů v České republice (59 stížností zahrnujících 4 800 stěžovatelů podle sdělení Soudu) se podává minimálně fakt, že existuje velký počet osob, které se považují za oběti porušení Úmluvy v důsledku regulace nájemného. Základní podmínka pro použití procedury „pilotního rozsudku“ je tedy zjevně splněna. 670. V této souvislosti považuje vláda nicméně za vhodné podotknout, že Soud podle všeho o drtivé většině stěžovatelů – zejména těch, kteří se připojili ke stížnosti intervenujícího sdružení – nemá absolutně žádné informace kromě jejich osobních údajů, soudě podle toho, že i v řízení na základě zákona č. 82/1998 Sb. se tato skupina stěžovatelů (čítající více jak 4 000 fyzických a právnických osob) omezila na obecná konstatování (viz výše § 305 stanoviska). Sama právní zástupkyně této skupiny stěžovatelů dokonce v otevřeném dopise určeném svým klientům připustila, že intervenující sdružení „určitě nelustruje každého, zda svoji stížnost myslí upřímně, zda skutečně vlastní nemovitost (ostatně vlastnictví nemovitosti není podmínkou členství, přihlásit se může každý, kdo deklaruje souhlas se stanovami)“ (viz příloha E28). Z pokynů pro potenciální stěžovatele uveřejněných na internetových stránkách intervenujícího sdružení vyplývá (www.osmd.cz; navštíveno dne 17. října 2007 – viz příloha E29), že podmínkou připojení ke stížnosti je: – členství v intervenujícím sdružení, pro které, jak výše uvedeno, není nutné, aby dotyčná osoba nějakou nemovitost vůbec vlastnila; – úhrada částky 3 100 Kč na účet intervenujícího sdružení (z čehož 100 Kč představuje zápisné, 1 000 Kč členský poplatek na roky 2006 a 2007 a 2 000 Kč tzv. administrativní poplatek pro právní zástupkyni);


200

– vyplnění a zaslání plné moci pro právní zástupkyni. 671. Vláda tudíž považuje za nutné brát poněkud s rezervou počet stěžovatelů, kteří se obrátili na Soud se stížností na regulaci nájemného v České republice. Připojení ke stížnosti intervenujícího sdružení, jak plyne z výše uvedeného, je z administrativního, časového i finančního hlediska více než snadnou záležitostí. Kromě toho, ze jmenného seznamu, který právní zástupkyně intervenujícího sdružení předložila k výše zmíněné žádosti podané na základě zákona č. 82/1998 Sb., se podává, že mnohdy jsou jednotlivými stěžovateli rodinní příslušníci, u nichž se lze oprávněně domnívat, že často budou pouze spoluvlastníky téže nemovitosti. 672. Vláda se nechce na tomto místě pouštět do nepodložených spekulací, podle jejího názoru nicméně není nijak nepravděpodobné, že nezanedbatelná část stěžovatelů připojených k intervenujícímu sdružení se k tomuto kroku odhodlala nejspíše v důsledku synergického působení mediálně šířeného obecného přesvědčení o nemožnosti stěžovatelů se svými nároky v řízení před Soudem neuspět na straně jedné a relativní jednoduchostí připojení ke stížnosti bez nutnosti cokoli konkrétního uvádět či dokládat na straně druhé. Ostatně i na příkladu čtyř vybraných stížností, které formálně nesouvisejí se stížností intervenujícího sdružení, je vidět, že stěžovatelé (s částečnou výjimkou stěžovatele Vomočila) se konkrétním okolnostem svých případů prakticky vůbec nevěnují (viz výše § 581, 586 a 590 stanoviska). (iv) K vhodnosti vybraných případů pro projednání formou procedury „pilotního rozsudku“ a k dalšímu postupu projednávání stížností 673. Vláda má za to, že Soud v této fázi řízení nedisponuje dostatečnými informacemi, které by mu umožnily spolehlivě zjistit, nakolik jsou vybrané případy vhodné jako pilotní. 674. Předně informace poskytnuté jednotlivými vybranými stěžovateli – snad s výjimkou stěžovatele Vomočila – se vesměs týkají pouze obecné charakteristiky vývoje a současného stavu problematiky právní úpravy nájemních vztahů. Ke konkrétním okolnostem jednotlivých případů se stěžovatelé ve svých podáních vyjádřili poměrně velice kuse a svá tvrzení navíc podložili zcela nedostatečnými důkazy. Vláda se pokusila informace o jednotlivých případech v maximální možné míře doplnit, na druhou stranu je nutno připustit, že tyto informace by měli poskytnout především sami stěžovatelé, kteří by měli v první fázi vždy nést důkazní břemeno, nehledě na to, že některými potřebnými informace mohou objektivně disponovat pouze oni sami. 675. Dále nejsou k dispozici dostatečné informace o struktuře skupiny vlastníků domů či bytů, které podléhají regulaci nájemného. Také tyto informace se vláda pokusila Soudu poskytnout v rozsahu, v jakém je má sama k dispozici, případně se snažila Soudu objasnit, z jakého důvodu nelze


201

po ní spravedlivě požadovat, aby takové informace předložila (viz výše § 581-583 stanoviska). 676. Za této situace vláda navrhuje Soudu, aby vyzval všechny stěžovatele, kteří se na něj v souvislosti s problematikou regulace nájemného obrátili, aby mu dodali základní informace o svých případech, ze kterých by bylo možno si udělat obrázek o struktuře této skupiny, a lépe tak vyhodnotit, zda se v daném případě opravdu jedná o „systémovou situaci“ ve výše definovaném smyslu a zda vybrané případy jsou svojí charakteristikou vhodné k projednání formou procedury „pilotního rozsudku“. 677. K posouzení odůvodněnosti stížností by podle názoru vlády bylo samozřejmě nutné, aby stěžovatelé předložili Soudu veškeré informace, které po většině z nich neúspěšně požadovalo Ministerstvo financí (v rámci předběžného projednání nároku na odškodnění, který uplatnili na základě zákona č. 82/1998 Sb. – viz výše § 303 a násl. stanoviska), včetně příslušných dokumentů prokazujících správnost a úplnost jimi sdělených údajů. 678. Vzhledem ke značnému počtu stěžovatelů je však stěží představitelné, že by bylo v silách kanceláře Soudu tyto dodatečné informace zpracovat, jakkoli je vláda přesvědčena, že ne všichni stěžovatelé by nakonec na výzvu Soudu reagovali. 679. Vláda se proto domnívá, že jednotliví stěžovatelé by měli poskytnout Soudu určitou minimální sumu informací, které v jednotlivých případech sice nebudou rozhodně dostatečné k tomu, aby na jejich základě bylo možno posoudit odůvodněnost jejich stížností, na straně druhé by však mohly poskytnout alespoň základní přehled o některých otázkách, které jsou klíčové pro posouzení, zda zde existuje – případně v jaké míře – určitá „systémová situace“ a zda je vůbec možné – a případně jakým způsobem – projednat problém regulace nájemného v České republice formou procedury pilotního rozsudku. 680. Stěžovatelé by podle názoru vlády měli Soudu sdělit následující: – jakým způsobem a kdy nabyli vlastnické právo k nemovitostem, které jsou předmětem jejich stížnosti, a zda jsou stále jejich vlastníky, případně kdy vlastníky být přestali; – zda všechny byty či domy v jejich vlastnictví podléhají regulaci nájemného a zda jsou v domech i nebytové prostory; – zda stěžovatelé využívají bytové či nebytové prostory v domě k vlastnímu bydlení či k vlastní podnikatelské činnosti; – zda stěžovatelé využili některý z prostředků nápravy, o kterých se výše zmiňuje vláda. 681. Na základě této minimální sumy údajů by bylo možno získat základní přehled o struktuře stěžovatelů a takto shromážděné informace využít jak při rozhodování o dalším postupu v řízení před Soudem a o existenci či neexistenci „systémové situace“, tak také případně dále při dohledu nad výkonem rozsudku či rozsudků, pokud byl Soud dospěl k závěru, že ve vybraných kauzách došlo k poruše-


202

ní některých práv a svobod zaručených Úmluvou a že tato konstatovaná porušení mají svůj původ v určitém systémovém nedostatku českého práva a praxe, v jehož důsledku by další stížnosti mohly být ve velkém počtu shledány odůvodněnými. 682. Aby bylo následné vyhodnocení poskytnutých informací co nejjednodušší, neměli by být stěžovatelé nuceni výše uvedené skutečnosti žádným způsobem dokládat. Měli by však být Soudem upozorněni, že poskytnutí nesprávných či neúplných informací by mohlo být kvalifikováno jako zneužití práva podat stížnost ve smyslu článku 35 odst. 3 Úmluvy, a jejich stížnosti by tak mohly být následně prohlášeny z tohoto důvodu za nepřijatelné (viz výše § 341 stanoviska). 683. Vládou navrhovaný postup lze jistě považovat za poněkud nestandardní, současně je ale třeba vnímat, že sama procedura „pilotního rozsudku“ představuje významný odklon od tradičního způsobu projednávání stížností orgány Úmluvy. Navíc jde o institut relativně nový a nijak blíže neupravený ani v Úmluvě, ani v jednacím řádu Soudu. 684. Podle názoru vlády je třeba v daném případě využít toho, že samotný počet stížností není nijak extrémně vysoký (59), v zásadě tedy postačí, pokud k dodání potřebných informací budou stěžovatelé vyzváni prostřednictvím svých právních zástupců. Ostatně drtivá většina stěžovatelů je zastoupena jednou a toutéž právní zástupkyní a navíc jsou organizováni v rámci intervenujícího sdružení. 685. V tuto chvíli si vláda dovoluje pouze vyjádřit naději, že ačkoli dostupné informace týkající se struktury skupiny vlastníků domů či bytů, které podléhají regulaci nájemného, jsou velmi neúplné, budou moci být vybrané případy nakonec projednány jako pilotní. 686. To však nutně neznamená, že by všechny stěžovatele bylo možno rozdělit (pouze) do čtyř skupin (pouze) na základě způsobu, jakým svůj majetek nabyli, tedy koupí (stěžovatel Vomočil), dědictvím (stěžovatel Morawetz), restitucí (stěžovatelé Hlaváčkovi) či veřejnou dražbou (stěžovatelská společnost). Jak ze stanoviska vlády zřetelně vyplývá, při posouzení odůvodněnosti stížností na regulaci nájemného hraje svoji roli celá řada dalších relevantních faktorů, které jsou v jednotlivých případech různým způsobem vzájemně kombinovány. 687. Vláda konečně vyjadřuje přesvědčení, že ještě před rozhodnutím o přijatelnosti vybraných stížností jí bude dána příležitost se vyjádřit k jejich přijatelnosti a odůvodněnosti (a tím i k otázkám týkajícím se existence „systémové situace“ a vhodnosti použití procedury „pilotního rozsudku“), a to formou repliky na vyjádření stěžovatelů k tomuto stanovisku a/nebo v souvislosti s ústním jednáním, které senát případně ve věci nařídí. Ať už se Soud rozhodne akceptovat výše uvedený návrh vlády oslovit prostřednictvím jejich právních zástupců všechny stěžovatele či nikoli, je zřejmé, že v případných komentářích k tomuto stanovisku vlády se budou vybraní stěžovatelé muset podrobně vyjádřit ke konkrétním okolnostem svých případů. Bylo by proto účelné, pokud by následně měla vláda možnost se k těmto novým skutečnostem náležitým způsobem vyjádřit ještě předtím, než Soud rozhodne o přijatelnosti těchto vybraných stížností.


203

(v) Závěr 688. Vláda má za to, že v současné chvíli nic nebrání tomu, aby se Soud pokusil projednat problém regulace nájemného v České republice prostřednictvím procedury „pilotního rozsudku“, neboť základní podmínka pro aplikaci tohoto postupu – (potenciální) existence velkého počtu obdobných stížností – je zjevně splněna. 689. Teprve při projednání vybraných pilotních kauz se však může ukázat, zda situace, na kterou stěžovatelé upozorňují, je – případně v jaké míře – skutečně systémová a zda se jedná o situaci „systémového porušování“ či naopak „systémového neporušování“ práv a svobod zaručených Úmluvou. 690. K tomu je v každém případě podle názoru vlády nezbytné, aby stěžovatelé, kteří se na Soud již obrátili, poskytli alespoň základní informace o svých případech. Vybraní stěžovatelé by potom měli Soudu poskytnout informace zcela vyčerpávající. Jedině tak totiž bude možné zvážit, zda vybrané případy jsou opravdu vhodné jako pilotní. 691. Z dosud shromážděných (stěžovateli poskytnutých a vládou doplněných) informací se nezdá, že by vybrané případy odhalovaly určitý systémový nedostatek českého práva nebo praxe, který by potenciálně mohl vést k podání velkého množství odůvodněných stížností nebo – lépe řečeno za daných okolností – ke shledání ostatních již podaných stížností odůvodněnými. Vláda výše uvedla řadu argumentů svědčících pro to, že souhru různých omezení vlastnických práv pronajímatelů není možné kvalifikovat jako porušení jejich práva na pokojné užívání majetku ve smyslu článku 1 Protokolu č. 1. Podle jejího mínění nelze ani tvrdit, že by vlastníci domů či bytů podléhajících regulaci nájemného byli oběťmi porušení zákazu diskriminace ve smyslu článku 14 Úmluvy a nelze mít ani za to, že by na vnitrostátní úrovni neměli k dispozici – jak to vyžaduje článek 13 Úmluvy – účinný právní prostředek nápravy porušení práv a svobod, kterých se v řízení před Soudem dovolávají. Jak již nicméně bylo řečeno výše v souvislosti s námitkou porušení článku 1 Protokolu č. 1, vláda nemůže a priori vyloučit, že v některých případech by bylo možné shledat břemeno uvalené na konkrétního pronajímatele v důsledku regulace nájemného za nepřiměřené, a dospět tak potenciálně – za splnění dalších podmínek, zejména po odmítnutí veškerých předběžných námitek nepřijatelnosti vznesených vládou – k závěru, že jeho právo na pokojné užívání majetku bylo porušeno (viz § 538 a 608 stanoviska).


204

CELKOVÝ ZÁVĚR I.

NAVRHOVANÉ ROZHODNUTÍ SOUDU

692. Vzhledem k výše uvedeným skutečnostem vláda České republiky ve svém stanovisku ke stížnostem pana Jana Vomočila, pana Oskara Morawetze, pánů Vladislava Hlaváčka a Václava Hlaváčka a společnosti Art 38, a. s. navrhuje Soudu následující rozhodnutí. (i)

Ve věci stěžovatele Vomočila

693. Vláda navrhuje Soudu, aby: a) pokud jde o všechny jím vznesené námitky porušení práv a svobod zaručených Úmluvou: •

prohlásil stížnost za nepřijatelnou na základě jednoho nebo více z níže uvedených důvodů: – pro nevyčerpání všech vnitrostátních právních prostředků nápravy podle článku 35 odst. 1 a 4 Úmluvy (viz výše § 327 stanoviska); – pro nedodržení lhůty šesti měsíců k jejímu podání podle článku 35 odst. 1 a 4 Úmluvy, a to v části týkající se skutečností, k nimž došlo více než šest měsíců před podáním stížnosti (viz výše § 255 stanoviska); – pro nedodržení lhůty šesti měsíců k jejímu podání podle článku 35 odst. 1 a 4 Úmluvy, jestliže dojde k závěru, že stav porušování práv a svobod zaručených Úmluvou byl v případě stěžovatele ukončen více jak šest měsícům před podáním stížnosti (viz výše § 256 stanoviska); – pro neslučitelnost ratione personae s ustanoveními Úmluvy podle článku 35 odst. 3 a 4 Úmluvy, co se týče skutečností, k nimž došlo po 4. květnu 2004 (viz výše § 336 stanoviska); – pro zneužití práva podat stížnost podle článku 35 odst. 3 a 4 Úmluvy (viz výše § 341 stanoviska);

b) pokud jde o námitku porušení práva na pokojné užívání majetku (článek 1 Protokolu č. 1): •

prohlásil stížnost za nepřijatelnou pro zjevnou neopodstatněnost podle článku 35 odst. 3 a 4 Úmluvy (viz výše § 567, případně § 580 stanoviska),

•

subsidiárně konstatoval, že k porušení článku 1 Protokolu č. 1 nedošlo;


205

c) pokud jde o námitku porušení práva na účinný právní prostředek nápravy porušení práva na pokojné užívání majetku (článek 13 Úmluvy ve spojení s článkem 1 Protokolu č. 1): •

prohlásil stížnost za nepřijatelnou pro neslučitelnost ratione materiae s ustanoveními Úmluvy podle článku 35 odst. 3 a 4 Úmluvy (viz výše § 613, případně § 614 stanoviska),

•

subsidiárně konstatoval, že k porušení článku 13 Úmluvy ve spojení s článkem 1 Protokolu č. 1 nedošlo (viz výše § 616 stanoviska);

d) pokud jde o námitku porušení zákazu diskriminace při výkonu práva na pokojné užívání majetku (článek 14 Úmluvy ve spojení s článkem 1 Protokolu č. 1): •

prohlásil stížnost za nepřijatelnou pro zjevnou neopodstatněnost podle článku 35 odst. 3 a 4 Úmluvy (viz výše § 652 stanoviska),

•

subsidiárně konstatoval, že k porušení článku 14 Úmluvy ve spojení s článkem 1 Protokolu č. 1 nedošlo.

(ii) Ve věci stěžovatele Morawetze 694. Vláda navrhuje Soudu, aby: •

vyzval právního zástupce stěžovatele, aby se vyjádřil k pochybnostem vlády ohledně jím předložené plné moci, která ho má opravňovat k zastupování stěžovatele a následně případně zvážil vyškrtnutí stížnosti ze seznamu podle článku 37 odst. 1 písm. c) Úmluvy (viz výše § 349 stanoviska),

•

současně s tím vyzval právního zástupce stěžovatele ke sdělení, zda dědici hodlají vstoupit do řízení na místě zesnulého stěžovatele a následně případně zvážil vyškrtnutí stížnosti ze seznamu podle článku 37 odst. 1 písm. c) Úmluvy (viz výše § 343-344 stanoviska),

•

a dále zároveň vyzval právního zástupce ke sdělení podstatných okolností případu stěžovatele, na základě kterých by bylo možno rozhodnout o odůvodněnosti jím předložené stížnosti (viz výše § 598 stanoviska);

a) pokud jde o všechny jím vznesené námitky porušení práv a svobod zaručených Úmluvou: •

prohlásil stížnost za nepřijatelnou na základě jednoho nebo více z níže uvedených důvodů: – pro nevyčerpání všech vnitrostátních právních prostředků nápravy podle článku 35 odst. 1 a 4 Úmluvy (viz výše § 329 stanoviska);


206

– pro nedodržení lhůty šesti měsíců k jejímu podání podle článku 35 odst. 1 a 4 Úmluvy, a to v části týkající se skutečností, k nimž došlo více než šest měsíců před podáním stížnosti (viz výše § 255 stanoviska); – pro nedodržení lhůty šesti měsíců k jejímu podání podle článku 35 odst. 1 a 4 Úmluvy, jestliže dojde k závěru, že stav porušování práv a svobod zaručených Úmluvou byl v případě stěžovatele ukončen více jak šest měsícům před podáním stížnosti (viz výše § 256 stanoviska); b) pokud jde o námitku porušení práva na pokojné užívání majetku (článek 1 Protokolu č. 1): •



prohlásil stížnost za nepřijatelnou pro neslučitelnost ratione materiae s ustanoveními Úmluvy podle článku 35 odst. 3 a 4 Úmluvy (viz výše § 613 stanoviska),

•




•


(iii) Ve věci stěžovatelů Hlaváčkových 695. Vláda navrhuje Soudu, aby: •

vyzval stěžovatele ke sdělení podstatných okolností jejich případu, na základě kterých by bylo možno rozhodnout o odůvodněnosti jimi předložené stížnosti (viz výše § 598 stanoviska);


207

a) pokud jde o všechny jimi vznesené námitky porušení práv a svobod zaručených Úmluvou: •

prohlásil stížnost za nepřijatelnou na základě jednoho nebo více z níže uvedených důvodů: – pro neslučitelnost ratione temporis s ustanoveními Úmluvy podle článku 35 odst. 3 a 4 Úmluvy, pokud jde o údajné činy a opomenutí přičitatelné České republice, k nimž mělo dojít před 18. březnem 1992 (viz výše § 236 stanoviska); – pro nevyčerpání všech vnitrostátních právních prostředků nápravy podle článku 35 odst. 1 a 4 Úmluvy (viz výše § 329 stanoviska); – pro nedodržení lhůty šesti měsíců k jejímu podání podle článku 35 odst. 1 a 4 Úmluvy, a to v části týkající se skutečností, k nimž došlo více než šest měsíců před podáním stížnosti (viz výše § 255 stanoviska); – pro nedodržení lhůty šesti měsíců k jejímu podání podle článku 35 odst. 1 a 4 Úmluvy, jestliže dojde k závěru, že stav porušování práv a svobod zaručených Úmluvou byl v případě stěžovatele ukončen více jak šest měsícům před podáním stížnosti (viz výše § 256 stanoviska);





•





•

208


(iv) Ve věci stěžovatelské společnosti 696. Vláda navrhuje Soudu, aby: •

vyzval stěžovatelskou společnost ke sdělení podstatných okolností jejího případu, na základě kterých by bylo možno rozhodnout o odůvodněnosti jí předložené stížnosti (viz výše § 598 stanoviska);

a) pokud jde o všechny jí vznesené námitky porušení práv a svobod zaručených Úmluvou: •

prohlásil stížnost za nepřijatelnou na základě jednoho nebo více z níže uvedených důvodů: – pro nevyčerpání všech vnitrostátních právních prostředků nápravy podle článku 35 odst. 1 a 4 Úmluvy (viz výše § 329 stanoviska); – pro nedodržení lhůty šesti měsíců k jejímu podání podle článku 35 odst. 1 a 4 Úmluvy, a to v části týkající se skutečností, k nimž došlo více než šest měsíců před podáním stížnosti (viz výše § 255 stanoviska); – pro nedodržení lhůty šesti měsíců k jejímu podání podle článku 35 odst. 1 a 4 Úmluvy, jestliže dojde k závěru, že stav porušování práv a svobod zaručených Úmluvou byl v případě stěžovatele ukončen více jak šest měsícům před podáním stížnosti (viz výše § 256 stanoviska);





•



209



•


(v) K proceduře „pilotního rozsudku“ a existenci „systémové situace“ 697. Vláda navrhuje Soudu, aby vyzval všechny stěžovatele, kteří se na něj obrátili s podobnými námitkami jako vybraní stěžovatelé, aby mu poskytli některé základní informace o svých případech (viz výše § 676 stanoviska), na základě kterých bude možno lépe posoudit, zda a případně v jaké míře se zde jedná o „systémovou situaci“ a zda jsou vybrané případy vhodné k projednání jako pilotní. 698. Vláda zároveň spoléhá na to, že před rozhodnutím o přijatelnosti vybraných stížností jí bude dána příležitost vyjádřit se k této otázce ve světle doplňujících informací, které vybraní stěžovatelé na výzvu Soudu poskytnou, a reagovat na jejich případné komentáře k nyní předkládanému stanovisku vlády (viz výše § 687 stanoviska).

II. ODPOVĚDI NA OTÁZKY SOUDU 699. Odpovědi na otázky položené Soudem a obsažené v tomto stanovisku jsou přehledně shrnuty v separátním přiloženém dokumentu, který budiž považován za shrnutí ve smyslu bodu 10 praktické instrukce o písemných stanoviscích vydaných dne 1. listopadu 2003 předsedou Soudu na základě článku 32 Jednacího řádu Soudu (viz výše § 4 stanoviska).

JUDr. Vít A. S c h o r m vládní zmocněnec


210

PŘÍLOHY Vzhledem k velkému počtu příloh použila vláda k jejich označení následující nomenklaturu: [velké písmeno] [číslo], případně [velké písmeno] [číslo] [malé písmeno] Velké písmeno označuje, ke které stížnosti se daná příloha vztahuje: A = stěžovatel Vomočil; B = stěžovatel Morawetz; C = stěžovatelé Hlaváčkovi; D = stěžovatelská společnost; E = příloha se týká všech vybraných stížností nebo alespoň některých (více než jedné) z nich. Číslo označuje pořadí přílohy v seznamu příloh dané skupiny A až E. V některých případech, kdy jedna příloha má více částí, jsou tyto jednotlivé části označeny ještě malými písmeny.

211


Tabulka č. 18

SEZNAM PŘÍLOH PŘÍLOHY KE STÍŽNOSTI Č. 38817/04 VOMOČIL PROTI ČESKÉ REPUBLICE A1

Dohoda o vydání věci ze dne 4. října 1991

A2

Kupní smlouva ze dne 9. prosince 1992

A3

Kupní smlouva ze dne 20. října 1994

A4


A5

Prohlášení vkladatele o vložení nemovitosti do základního kapitálu obchodní společnosti ze dne 28. ledna 2004

A6

Znalecký posudek ze dne 11. listopadu 2003

A7

Žaloba stěžovatele k Městskému soudu v Brně ze dne 14. července 2003

A8

Usnesení Krajského soudu v Brně ze dne 30. srpna 2006

A9

Podání stěžovatele k Městskému soudu v Brně ze dne 2. února 2007

A10

Usnesení Městského soudu v Brně ze dne 9. března 2007

A11a

Dohoda o narovnání s V. Ch. ze dne 12. června 2007

A11b

Dohoda o narovnání s J. K. ze dne 11. června 2007

A11c

Dohoda o narovnání s O. Ch. ze dne 11. června 2007

A11d

Dohoda o narovnání s M. S. ze dne 11. června 2007

A11e

Dohoda o narovnání s V. H. ze dne 11. června 2007

A11f

Dohoda o narovnání s J. S. ze dne 11. června 2007

A12

Usnesení Městského soudu v Brně ze dne 27. června 2007

PŘÍLOHY KE STÍŽNOSTI Č. 11179/06 MORAWETZ PROTI ČESKÉ REPUBLICE B1

Dva texty zveřejněné na internetových stránkách www.oskarmorawetz.com – navštíveno dne 28. srpna 2007

B2

Zpráva Foreign Claims Commission/Commission des réclamations étrangères

B3

Prohlášení Johna Morawetze ze dne 31. března 1979

B4

Rozhodnutí Magistrátu hlavního města Prahy ze dne 11. dubna 1996

B5

Rozhodnutí Obvodního soudu pro Prahu 7 ze dne 27. července 1999

B6

Rozsudek Obvodního soudu pro Prahu 7 ze dne 4. prosince 1996

B7

Usnesení Městského soudu v Praze ze dne 8. srpna 1997


B8

Usnesení Obvodního soudu pro Prahu 7 ze dne 1. dubna 1999

B9

Žaloba Městské části Praha 7 k Obvodnímu soudu pro Prahu 7 ze dne 14. ledna 2004

B10

Rozsudek Obvodního soudu pro Prahu 7 ze dne 5. dubna 2004

B11

Rozsudek Městského soudu v Praze ze dne 3. září 2004

B12

Žaloba Hlavního města Prahy k Obvodnímu soudu pro Prahu 7 ze dne 24. února 2005

B13

Rozsudek Obvodního soudu pro Prahu 7 ze dne 9. května 2007

B14

Sdělení Policie České republiky ze dne 3. ledna 2005

B15

Sdělení Nejvyššího státního zastupitelství ze dne 3. července 2006

B16

Plná moc ze dne 10. září 1991

PŘÍLOHY KE STÍŽNOSTI Č. 11163/06 HLAVÁČEK PROTI ČESKÉ REPUBLICE C1

Dohoda o vydání věci ze dne 9. října 1991

PŘÍLOHY KE STÍŽNOSTI Č. 1458/07 ART 38, A. S. PROTI ČESKÉ REPUBLICE D1

Dohoda o vydání věci ze dne 22. května 1991

D2


D3

Znalecký posudek ze dne 13. prosince 2000

D4

Usnesení Okresního soudu Plzeň-město ze dne 31. května 2001

D5

Usnesení Okresního soudu Plzeň-město ze dne 23. srpna 2001

D6

Usnesení Okresního soudu Plzeň-město ze dne 26. září 2001

SPOLEČNÉ PŘÍLOHY K VYBRANÝM STÍŽNOSTEM E1

Usnesení Ústavního soudu sp. zn. IV. ÚS 162/04 ze dne 25. května 2005

E2

Usnesení Ústavního soudu sp. zn. III. ÚS 217/06 ze dne 8. června 2006

E3

Rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 25 Cdo 1124/2005 ze dne 31. ledna 2007

E4

Rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 32/2006 ze dne 7. července 2006

E5

Rozsudek Okresního soudu v Táboře sp. zn. 3 C 18/2005 ze dne 21. dubna 2005

E6

Rozsudek Krajského soudu v Českých Budějovicích – pobočka v Táboře sp. zn. 15 Co 456/2005 ze dne 8. srpna 2005

E7

Rozsudek Okresního soudu v Nymburce sp. zn. 6 C 626/2004 ze dne 9. září 2005

E8

Rozsudek Krajského soudu v Praze sp. zn. 24 Co 197/2006 ze dne 25. května 2006

E9

Usnesení Městského soudu v Praze sp. zn. 14 Co 102/2006 ze dne 14. dubna 2006

E10

Usnesení Městského soudu v Praze sp. zn. 14 Co 244/2007 ze dne 17. srpna 2007

212


213

E11

Usnesení Okresního soudu v Pardubicích sp. zn. 10 C 178/2004 ze dne 9. května 2006

E12

Rozsudek Okresního soudu v Nymburce sp. zn. 8 C 1005/2005 ze dne 15. září 2006

E13

Usnesení Krajského soudu v Praze sp. zn. 27 Co 217/2006 ze dne 25. května 2006

E14

Rozsudek Krajského soudu v Praze sp. zn. 27 Co 110/2007 ze dne 26. dubna 2007

E15

Rozsudek Městského soudu v Brně sp. zn. 31 C 262/2004 ze dne 10. října 2006

E16

Usnesení Krajského soudu v Plzni sp. zn. 61 Co 288/2006 ze dne 28. února 2007

E17

Usnesení Okresního soudu Plzeň-jih sp. zn. 7 C 92/2005 ze dne 7. srpna 2007

E18

Rozsudek Obvodního soudu pro Prahu 4 sp. zn. 28 C 389/2003 ze dne 31. ledna 2007 (včetně opravného usnesení ze dne 9. května 2007)

E19

Usnesení Městského soudu v Praze sp. zn. 13 Co 98/2006 ze dne 31. května 2006

E20

Uplatnění nároku na náhradu škody ze dne 20. dubna 2007

E21

Dopis Ministerstva financí ze dne 2. července 2007

E22

Dotazník Ministerstva financí – příloha dopisu ze dne 2. července 2007

E23

Výňatek z pracovní verze návrhu nového kodexu občanského práva z června 2007

E24

Náklady na bydlení domácností ve 3. čtvrtletí 2005

E25

Výňatek ze statistiky rodinných účtů za rok 2006

E26

Analýza deregulace nájemného z března 2005

E27

55 anonymizovaných dotazníků – průzkum Ministerstva financí z roku 2002

E28

Prohlášení právní zástupkyně intervenujícího sdružení ze dne 19. února 2007

E29

Text zveřejněný na internetových stránkách intervenujícího sdružení www.osmd.cz – navštíveno dne 17. října 2007


214

STRUKTURA STANOVISKA

SKUTKOVÝ STAV ...................................................................................................5 I.

OKOLNOSTI PŘÍPADŮ ...................................................................................5 (i)

K případu stěžovatele Vomočila ........................................................................ 6 a) Historie vlastnictví domu stěžovatele ........................................................... 6 b) Řízení o žalobě na uložení povinnosti uzavřít dodatek k nájemní smlouvě .. 8 (ii) K případu stěžovatele Morawetze .................................................................... 10 a) Historie vlastnictví domu stěžovatele ......................................................... 10 b) Restituční řízení týkající se domu stěžovatele............................................. 11 c) Řízení o žalobě Městské části Praha 7 na určení vlastnictví k domu ......... 12 d) Řízení o žalobě Hlavního města Prahy na určení vlastnictví k domu......... 12 e) Trestní oznámení ........................................................................................ 13 (iii) K případu stěžovatelů Hlaváčkových ............................................................... 13 (iv) K případu stěžovatelské společnosti ................................................................ 14

II. PŘÍSLUŠNÉ VNITROSTÁTNÍ PRÁVO A PRAXE...................................................16 A. Restituční předpisy ....................................................................................... 16 (i) Zákon č. 403/1990 Sb., o zmírnění následků některých majetkových křivd ..... 16 (ii) Zákon č. 87/1991 Sb., o mimosoudních rehabilitacích .................................... 17 (iii) Zákon č. 229/1991 Sb., o úpravě vlastnických vztahů k půdě a jinému zemědělskému majetku ..................................................................................... 18

B. Právní úprava nájemních vztahů do 31. prosince 1991 ................................ 19 (i) Vznik práva užívání bytu.................................................................................. 19 (ii) Zánik práva užívání bytu.................................................................................. 20 (iii) Úhrada za užívání bytu .................................................................................... 21

C. Právní úprava nájemních vztahů od 1. ledna 1992 do 30. března 2006 ....... 22 (i) Vznik nájmu ..................................................................................................... 23 (ii) Zánik nájmu ..................................................................................................... 23 (iii) Nájemné ........................................................................................................... 25 a) Právní úprava nájemného do 31. prosince 1993........................................ 25 b) Právní úprava nájemného od 1. ledna 1994 do 30. června 1995............... 26 c) Právní úprava nájemného od 1. července 1995 do 31. prosince 1995....... 29 d) Právní úprava nájemného od 1. ledna 1996 do 29. dubna 1997................ 30 e) Právní úprava nájemného od 30. dubna 1997 do 27. února 1999 ............. 31 f) Právní úprava nájemného od 28. února 1999 do 31. prosince 2001 ......... 31 g) Právní úprava nájemného od 1. ledna 2002 do 14. listopadu 2002........... 32 h) Právní úprava nájemného od 15. listopadu 2002 do 17. prosince 2002 .... 33 i) Právní úprava nájemného od 20. prosince 2002 do 19. března 2003 ........ 34

D. Právní úprava nájemních vztahů od 31. března 2006................................... 34 (i)

Vznik nájmu ..................................................................................................... 34


215

(ii) Zánik nájmu ..................................................................................................... 34 (iii) Nájemné ........................................................................................................... 36

E. Další právní předpisy.................................................................................... 38 (i) (ii) (iii) (iv)

Ústava České republiky (ústavní zákon č. 1/1993 Sb.) .................................... 38 Listina základních práv a svobod (č. 2/1993 Sb.) ............................................ 38 Zákon č. 526/1990 Sb., o cenách ..................................................................... 38 Zákon č. 172/1991 Sb., o přechodu některých věcí z majetku České republiky do vlastnictví obcí.................................................................. 39 (v) Zákon č. 102/1992 Sb., kterým se upravují některé otázky související s vydáním zákona č. 509/1991 Sb., kterým se mění, doplňuje a upravuje občanský zákoník ............................................................................................. 40 (vi) Nařízení vlády č. 258/1995 Sb., kterým se provádí občanský zákoník ............. 40 (vii) Zákon č. 82/1998 Sb., o odpovědnosti za škodu způsobenou při výkonu veřejné moci rozhodnutím nebo nesprávným úředním postupem .................... 41

F. Judikatura Ústavního soudu ......................................................................... 43 (i) Nález sp. zn. Pl. ÚS 37/93 ze dne 25. března 1994 (č. 86/1994 Sb.)................ 43 (ii) Nález sp. zn. Pl. ÚS 3/2000 ze dne 21. června 2000 (č. 231/2000 Sb.)............ 44 (iii) Nález sp. zn. Pl. ÚS 8/02 ze dne 20. listopadu 2002 (č. 528/2002 Sb.)............ 49 (iv) Nález sp. zn. Pl. ÚS 2/03 ze dne 19. března 2003 (č. 84/2003 Sb.).................. 51 (v) Nález sp. zn. IV. ÚS 524/03 ze dne 23. září 2004 ............................................ 52 (vi) Usnesení sp. zn. IV. ÚS 162/04 ze dne 25. května 2005...................................... 55 (vii) Nález sp. zn. IV. ÚS 8/05 ze dne 1. června 2005.............................................. 55 (viii) Nález sp. zn. IV. ÚS 113/05 ze dne 7. září 2005 .............................................. 58 (ix) Nález sp. zn. IV. ÚS 611/05 ze dne 8. února 2006 ........................................... 59 (x) Nález sp. zn. Pl. ÚS 20/05 ze dne 28. února 2006 (publikován pod č. 252/2006 Sb.) .................................................................... 61 (xi) Nález sp. zn. I. ÚS 717/05 ze dne 21. března 2006 .......................................... 66 (xii) Nález sp. zn. I. ÚS 489/05 ze dne 6. dubna 2006 ............................................. 67 (xiii) Usnesení sp. zn. III. ÚS 217/06 ze dne 8. června 2006 ....................................... 68 (xiv) Nález sp. zn. II. ÚS 93/05 ze dne 8. června 2006 ............................................. 69 (xv) Nález sp. zn. I. ÚS 47/05 ze dne 13. července 2006......................................... 70 (xvi) Nález sp. zn. IV. ÚS 282/05 ze dne 31. května 2007 ........................................ 72

G. Judikatura Nejvyššího soudu........................................................................ 72 (i) Rozsudek sp. zn. 25 Cdo 1124/2005 ze dne 31. ledna 2007............................. 72 (ii) Rozsudek sp. zn. 26 Cdo 32/2006 ze dne 7. července 2006.............................. 73

H. Judikatura obecných soudů nižších stupňů................................................... 75 (i)

Rozsudek Okresního soudu v Táboře sp. zn. 3 C 18/2005 ze dne 21. dubna 2005 ..................................................................................... 75 (ii) Rozsudek Okresního soudu v Nymburce sp. zn. 6 C 626/2004 ze dne 9. září 2005 ........................................................................................... 76 (iii) Usnesení Městského soudu v Praze sp. zn. 14 Co 102/2006 ze dne 14. dubna 2006 ..................................................................................... 76 (iv) Usnesení Okresního soudu v Pardubicích sp. zn. 10 C 178/2004 ze dne 9. května 2006 ....................................................................................... 78


216

(v)

Rozsudek Okresního soudu v Nymburce sp. zn. 8 C 1005/2005 ze dne 15. září 2006 ......................................................................................... 78 (vi) Rozsudek Městského soudu v Brně sp. zn. 31 C 262/2004 ze dne 10. října 2006........................................................................................ 79 (vii) Usnesení Krajského soudu v Plzni sp. zn. 61 Co 288/2006 ze dne 28. února 2007...................................................................................... 80 (viii) Rozsudek Obvodního soudu pro Prahu 4 sp. zn. 28 C 389/2003 ze dne 31. ledna 2007 ...................................................................................... 81

I. Mezinárodní právo........................................................................................ 81 (i) Všeobecná deklarace lidských práv ................................................................. 81 (ii) Mezinárodní pakt o hospodářských, sociálních a kulturních právech ............. 81 (iii) Evropská sociální charta ................................................................................. 81

PRÁVNÍ POSOUZENÍ...........................................................................................82 (i) Shrnutí argumentace stěžovatelů ..................................................................... 82 (ii) Pojem regulace nájemného.............................................................................. 83 (iii) Struktura argumentace vlády........................................................................... 84

I.

K PŘIJATELNOSTI STÍŽNOSTÍ .......................................................................85 A. Námitka neslučitelnosti stížností ratione temporis s ustanoveními Úmluvy................................................................................ 86 (i) (ii) (iii) (iv)

Shrnutí relevantní judikatury Soudu ................................................................ 86 K otázce působnosti Soudu ratione temporis in abstracto ................................ 86 K otázce pravomoci Soudu ratione temporis in concreto ................................. 86 Závěr ................................................................................................................ 87

B. Námitka nedodržení lhůty šesti měsíců k podání stížností........................... 87 (i) Shrnutí relevantní judikatury Soudu ................................................................ 87 (ii) K otázce dodržení lhůty k podání stížnosti in abstracto................................... 87 a) Existence „trvající situace“ ....................................................................... 87 b) Stanovení počátku běhu lhůty k podání stížnosti v případě existence „trvající situace“ ....................................................................................... 88 (iii) K otázce dodržení lhůty k podání stížnosti in concreto.................................... 90 (iv) Závěr ................................................................................................................ 91

C. Námitka nevyčerpání všech vnitrostátních prostředků nápravy ve smyslu článku 35 odst. 1 Úmluvy............................................................................. 91 (i) Shrnutí relevantní judikatury Soudu ................................................................ 91 (ii) K otázce existence a účinnosti jednotlivých vnitrostátních prostředků nápravy in abstracto......................................................................................... 92 a) Preventivní prostředek nápravy: žaloba proti nájemci na zvýšení nájemného .................................................................................................. 93 α) Právní základ žaloby na zvýšení nájemného............................................... 94 ß) Účinnost prostředku nápravy v praxi.......................................................... 95 γ) Alternativní preventivní prostředek nápravy .............................................. 99 b) Kompenzační prostředek nápravy: žaloba proti státu na náhradu škody 100 α) Zákonná úprava odpovědnosti státu za škodu........................................... 101 ß) Uplatnění nároku stěžovateli – členy intervenujícího sdružení ................ 105 γ) Účinnost prostředku nápravy v praxi........................................................ 107


217

(iii) K otázce existence a účinnosti jednotlivých vnitrostátních prostředků nápravy in concreto ....................................................................................... 110 a) K případu stěžovatele Vomočila............................................................... 110 b) K ostatním vybraným případům ............................................................... 111 (iv) Závěr .............................................................................................................. 111

D. Další námitky nepřijatelnosti jednotlivých stížností................................... 112 (i)

K případu stěžovatele Vomočila .................................................................... 112 a) Námitka neslučitelnosti ratione personae s ustanoveními Úmluvy ........... 112 b) Námitka zneužití práva podat stížnost...................................................... 113 (ii) K případu stěžovatele Morawetze .................................................................. 113

E. Závěr........................................................................................................... 115

II. K TVRZENÉMU PORUŠENÍ ČLÁNKU 1 PROTOKOLU Č. 1...............................115 A. Shrnutí relevantní judikatury Soudu........................................................... 117 B. Aplikace in abstracto ................................................................................. 119 (i)

K existenci zásahu do práva na pokojné užívání majetku.............................. 119 a) Historický exkurz...................................................................................... 119 b) Představuje právní úprava nájemních vztahů zásah do práva vlastníků na pokojné užívání majetku? .................................................................... 120 c) Nevzdali se stěžovatelé ochrany svého práva na pokojné užívání majetku tím, že dobrovolně nabyli omezené vlastnické právo? ................ 121 α) Struktura skupiny vlastníků z hlediska způsobu nabytí vlastnictví........... 121 ß) Nabytí vlastnického práva v restituci........................................................ 122 γ) Jiné způsoby nabytí vlastnického práva.................................................... 124 δ) Možnost zcizit majetek zatížený regulací nájemného............................... 124 d) Měli vlastníci legitimní očekávání, že dojde k ukončení omezování jejich vlastnického práva?........................................................................ 125 e) Závěr ........................................................................................................ 129 (ii) K otázce zákonnosti zásahu ........................................................................... 130 (iii) K otázce legitimního cíle ve veřejném zájmu ................................................. 130 (iv) K otázce zachování spravedlivé rovnováhy ................................................... 133 a) Vývoj právní úpravy nájemních vztahů z hlediska rozsahu práv pronajímatelů ........................................................................................... 134 α) Zužování okruhu bytů, které podléhaly regulaci nájemného .................... 134 ß) Zvyšování úrovně maximálního nájemného v bytech podléhajících regulaci nájemného................................................................................................. 137 γ) Liberalizace právní úpravy nájemních vztahů .......................................... 147 δ) Shrnutí ...................................................................................................... 150 b) Náklady na plnění zákonem stanovených povinností pronajímatele a výše příjmů z pronájmu nemovitostí ...................................................... 152 α) Relevantní náklady na plnění zákonem stanovených povinností pronajímatele ............................................................................................ 152 ß) Relevantní výše příjmů z dané nemovitosti .............................................. 159 γ) Průzkum hospodaření s byty ve vlastnictví soukromých osob v České republice ................................................................................................... 161 δ) Shrnutí ...................................................................................................... 164 c) Sociální situace nájemců a výše nákladů na bydlení................................ 166 α) Náklady na bydlení ve vztahu k příjmům ................................................. 167 ß) Podpora finanční dostupnosti bydlení ze strany státu ............................... 173 γ) Shrnutí ...................................................................................................... 176


218

d) Závěr ........................................................................................................ 177

C. Aplikace in concreto................................................................................... 177 (i) (ii) (iii) (iv)

K existenci zásahu do práva na pokojné užívání majetku.............................. 178 K otázce zákonnosti zásahu ........................................................................... 179 K otázce legitimního cíle ve veřejném zájmu ................................................. 179 K otázce zachování spravedlivé rovnováhy ................................................... 179 a) K případu stěžovatele Vomočila............................................................... 179 b) K případu stěžovatele Morawetze ............................................................ 182 c) K případu stěžovatelů Hlaváčkových ....................................................... 183 d) K případu stěžovatelské společnosti......................................................... 183

D. Závěr........................................................................................................... 185

III. K TVRZENÉMU PORUŠENÍ ČLÁNKU 13 ÚMLUVY VE SPOJENÍ S ČLÁNKEM 1 PROTOKOLU Č. 1......................................................................................186 (i) (ii) (iii) (iv)

Shrnutí relevantní judikatury Soudu .............................................................. 186 K otázce existence účinných právních prostředků nápravy in abstracto ....... 186 K otázce existence účinných právních prostředků nápravy in concreto ........ 188 Závěr .............................................................................................................. 188

IV. K TVRZENÉMU PORUŠENÍ ČLÁNKU 14 ÚMLUVY VE SPOJENÍ S ČLÁNKEM 1 PROTOKOLU Č. 1 .....................................................................................189 (i) Shrnutí relevantní judikatury Soudu .............................................................. 189 (ii) K otázce diskriminace in abstracto................................................................ 190 a) Existují dvě odlišné skupiny pronajímatelů?............................................ 190 b) Jsou porovnávané skupiny pronajímatelů v obdobném postavení? ........... 191 c) Je s těmito skupinami zacházeno odlišně? ............................................... 191 d) Je toto odlišné zacházení založeno na některém z důvodů uvedených v článku 14 Úmluvy? ................................................................................ 192 e) Je toto odlišné zacházení ospravedlnitelné? ............................................ 192 f) Nedošlo k implicitnímu vzdání se práva na respektování zákazu diskriminace? ........................................................................................... 194 (iii) K otázce diskriminace in concreto ................................................................. 194 (iv) Závěr .............................................................................................................. 195

V. K PROCEDUŘE „PILOTNÍHO ROZSUDKU“ A EXISTENCI „SYSTÉMOVÉ SITUACE“ ............................................................................196 (i) Principy používání procedury „pilotního rozsudku“ v judikatuře Soudu...... 196 (ii) K existenci „systémové situace“ a vhodnosti použití procedury „pilotního rozsudku“ ..................................................................................... 197 (iii) K počtu „obdobných“ stížností ...................................................................... 199 (iv) K vhodnosti vybraných případů pro projednání formou procedury „pilotního rozsudku“ a k dalšímu postupu projednávání stížností ................ 200 (v) Závěr .............................................................................................................. 203

CELKOVÝ ZÁVĚR...............................................................................................204 I.

NAVRHOVANÉ ROZHODNUTÍ SOUDU..........................................................204 (i)

Ve věci stěžovatele Vomočila ......................................................................... 204


(ii) (iii) (iv) (v)

219

Ve věci stěžovatele Morawetze....................................................................... 205 Ve věci stěžovatelů Hlaváčkových.................................................................. 206 Ve věci stěžovatelské společnosti ................................................................... 208 K proceduře „pilotního rozsudku“ a existenci „systémové situace“............. 209

II. ODPOVĚDI NA OTÁZKY SOUDU .................................................................209 PŘÍLOHY .............................................................................................................210 STRUKTURA STANOVISKA .................................................................................214

04)

Recommend Documents