-1-
ZNALECKÝ POSUDEK č. 08-09/2012 o ceně obvyklé nemovitosti - pozemků parc. č. 1322, 1326 zaps. na LV č. 1038 pro kat. území a obec Přelouč u KÚ pro Pardubický kraj, KP Pardubice - upravené spoluvlastnickým podílem 1/4.
Objednatel posudku:
Pan JUDr. Lubomír Zálešák Exekutorský úřad Brno - venkov Jezuitská 3 602 00 Brno
Účel posudku:
Účelem ocenění je zjištění podkladu pro potřeby exekučního řízení č.j.: EX 971/04-.
Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb. podle stavu ke dni 3.9.2012 posudek vypracoval: Ing. Martin Bouček Prachovice u Dašic č.p. 44 530 02 Pardubice
Posudek obsahuje včetně titulního listu 10 stran textu a 4 strany příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Prachovicích 15.9.2012
-2-
A. Nález 1. Znalecký úkol Zpracování znaleckého posudku ke dni místního šetření, tj. 3.9.2012, o ceně obvyklé nemovitosti upravené spoluvlastnickým podílem 1/4 - pozemků parc. č. 1322, 1326 zaps. na LV č. 1038 pro kat. území a obec Přelouč u KÚ pro Pardubický kraj, KP Pardubice. Pro stanovení ceny obvyklé je použita následující metodika: - POSUDEK I - ocenění dle oceňovacího předpisu v platném znění, - POSUDEK II - ocenění metodou porovnání pomocí indexu odlišnosti, - závěrečný odborný odhad ceny obvyklé. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Pozemky parc.č. 1322, 1326 kú Přelouč Adresa nemovitosti: 535 01 Přelouč Kraj: Pardubický Okres: Pardubice Obec: Přelouč Katastrální území: Přelouč Počet obyvatel: 8 757 Základní cena podle §28 odst. 1 písm. f) : 200,- Kč/m2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 3.9.2012 za přítomnosti bez přítomnosti objednatele. 4. Podklady pro vypracování posudku - Informační výpis z katastru nemovitostí - LV č. 1038, platnost k 21.8.2012, - Usnesení soudního exekutora JUDr. Lubomíra Zálešáka, Exekutorský úřad Brno - venkov, č.j. EX 971/04- ze dne 2.8.2012, - závěry a poznatky z místního šetření ze dne 3.9.2012. 5. Vlastnické a evidenční údaje Viz LV č. 1038 - vlastnické právo: David Luboš, Smetanova 1120, 535 01 Přelouč ............................. podíl 1/4, David Vladimír, Hradišťko II 1, 281 26 Žiželice ............................. podíl 1/4, Musilová Zdeňka, Spytovice 51, 535 01 Zdechovice ..................... podíl 2/4. 6. Dokumentace a skutečnost Nedoložena.
-37. Celkový popis nemovitosti Oceňované nemovitosti - p.p.č. 1322 v druhu pozemku ostatní komunikace, způsobu využití ostatní plocha, p.p.č. 1326 v druhu pozemku zahrada, vše v kú Přelouč, okr. Pardubice se nachází na západním cípu města Přelouč bezprostředně ležící u jižní strany výpadové a značně dopravně zatížené komunikace směrem z města na Chvaletice, Kolín. Uvedené pozemky jsou umístěny na hranici současného zastavěného území, podle platného územního plánu města Přelouč označené jako plochy pro bydlení městského typu podmíněné realizací dopravního obchvatu a částečně jako plocha veřejné a ochranné zeleně. Zároveň napříč nad uvedenými pozemky prochází vrchní vedení VN s příslušným vyznačením ochranného pásma v územním plánu i v grafickém zobrazení katastrální mapy území. V prostoru za oceňovanými pozemky se v současnosti nachází pás pozemků zahrad s objekty utilitárně zaměřenými bez č.p./e.č., ale objekt na sousední parcele je zcela určitě využíván pro bydlení. Dle místního šetření z úrovně znalce je konstatována následující skutečnost: - p.p.č. 1322 nevykazuje charakter ostatní plochy, využití ostatní komunikace, nýbrž pouze rysy trvalého travního porostu, - p.p.č. 1326 zahrada je naprosto neudržovaná, travní porost vykazuje známky dlouhodobého nesečení, trvalé porosty spíše charakteru náletových křovin či zplanělých dřevin ovocných vlivem nedostatečné pěstební péče, - stávající oplocení z drátěného pletiva do ocel. sloupků zcela nefunkční, místy vyvrácené, dožilé, - v lokalitě oceňovaných pozemků není možnost připojení na veřejný vodovod, kanalizaci, plynovod; uvedená lokalita je zatížena hlukem z významné dopravní trasy vedoucí z města, - velikost pozemku využitelná pro případnou výstavbu znalcem stanovena ve výši 700,- m2. Koeficient prodejnosti použit dle předpokládaného využití plochy podle platného územního plánu. 8. Obsah posudku a) Venkovní úpravy a1) Plot ze str. pl., ocelové sloupky do bet. patek, nátěr a2) Vrata ocelová s výplní z drátěného pletiva včetně sloupků b) Porosty b1) Trvalé porosty c) Pozemky c1) Pozemky
-4-
B. Posudek POSUDEK I. Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.
a) Venkovní úpravy a1) Plot ze str. pl., ocelové sloupky do bet. patek, nátěr - § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 13.1.1. Plot ze str. pl., ocelové sloupky do bet. patek, nátěr Kód CZ - CC: 111 (46.21.11.1) domy rodinné jednobytové Plocha: 110*1,2 = 132,00 m2 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 132,00 m2 * 240,- Kč/m2 Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):
= * * *
31 680,- Kč 1,0000 2,1550 1,2720
Plná cena:
=
86 839,95 Kč
Určení opotřebení odborným odhadem Stáří objektu: 30 roků Opotřebení: 90,000 %
-
78 155,96 Kč
Úprava ceny vlastnickým podílem:
*
8 683,99 Kč 1/4
Plot ze str. pl., ocelové sloupky do bet. patek, nátěr - zjištěná cena =
2 171,- Kč
a2) Vrata ocelová s výplní z drátěného pletiva včetně sloupků - § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 14.5. Vrata ocelová s výplní z drátěného pletiva včetně sloupků Kód CZ - CC: 111 (46.21.11.1) domy rodinné jednobytové Počet: 1,00 ks Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 1,00 ks * 3 420,- Kč/ks Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38):
= * *
3 420,- Kč 1,0000 2,1550
-5Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):
*
1,2720
Plná cena:
=
9 374,77 Kč
Určení opotřebení odborným odhadem Stáří objektu: 30 roků Opotřebení: 90,000 %
-
8 437,29 Kč
Úprava ceny vlastnickým podílem:
*
937,48 Kč 1/4
Vrata ocelová s výplní z drátěného pletiva včetně sloupků - zjištěná cena =
234,37 Kč
b) Porosty b1) Trvalé porosty Trvalé porosty tvořeny ovocnými dřevinami ( třešeň, švestka, hrušeň ), které se vyznačují naprostou absencí jakýchkoliv pěstebných zásahů. Jedná se o dřeviny vzniklé převážně spontálně z kořenových resp. pařezových výmladků, místy zplanělé. Podél státní komunikace je keřový porost tvořen převážně náletem z trnek, černého bezu - neoceňováno. Ovocné dřeviny: příloha č. 34 Zahrádkářský typ ovocnářství: Název Stáří [roků] 10 Třešeň - Nk Švestka 10 Ořešák vlašský 5 Hrušeň - Nk 5 Líska 10 Součet Koeficient prodejnosti Kp: Celkem - ovocné dřeviny
Počet / Výměra 6 ks 1 ks 1 ks 1 ks 1 ks
Jedn. cena Úprava [Kč/jedn.] [%] 1 191,00 -50% 1 166,00 -50% 804,00 559,00 -50% 873,00 -50%
Upr. cena [Kč/jedn.] 595,50 583,00 804,00 279,50 436,50 *
Úprava ceny vlastnickým podílem:
*
Trvalé porosty - zjištěná cena
=
c) Pozemky c1) Pozemky - § 27 - § 32 Pozemek oceněný dle § 32 odst. 1. Název Parcelní číslo
Výměra
Jedn. cena
Cena [Kč] 3 573,00 583,00 804,00 279,50 436,50 5 676,00 1,00 5 676,00 5 676,- Kč 1/4 1 419,- Kč
-6-
Ki
Kp
Srážka Upr.jedn.cena [%] [Kč/m2] ostatní plocha 1322 2,2740 0,6320 20 229,95 Pozemek oceněný dle § 28 odst. 6 - celkem Úprava ceny dle § 32 odst. 1: Pozemek oceněný dle § 32 odst. 1 - celkem
[m2] [Kč/m2] Max. cena Min. cena 2 [Kč/m ] [Kč/m2] 426,00 200,00 360,120,-
Cena [Kč]
*
97 958,70 97 958,70 0,3000 29 387,61
Nestavební pozemek zahrnutý do územního plánu obce oceněný dle § 32 odst. 1.
Základní cena = 200,- Kč/m2. Název
Parcelní číslo
Výměra Jedn. cena 2 [m ] [Kč/m2] 1 724,00 200,00
zahrada 1326 Součet Úprava ceny – příloha č. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu užití stavby Úprava ceny celkem Mezisoučet 2.2. není-li v místě možnost napojení na veřejný vodovod 2.3. není-li v místě možnost napojení na veřejnou kanalizaci 2.6. negativní účinky okolí Úprava ceny celkem Mezisoučet Úprava ceny dle § 32 odst. 1: Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 32 odst. 1 - celkem Úprava ceny vlastnickým podílem:
Cena [Kč] 344 800,344 800,-
31 % 31 % +
106 888,451 688,-
-5 % -7 % -10 % -22 % * * * *
Pozemky - zjištěná cena
=
99 371,36 352 316,64 0,3000 1,2720 2,1550 289 726,88 319 114,49 Kč 1/4 79 778,62 Kč
Rekapitulace cen nemovitosti – POSUDEK I. Ceny bez odpočtu opotřebení: a) Venkovní úpravy a1) Plot ze str. pl., ocelové sloupky do bet. patek, nátěr a2) Vrata ocelová s výplní z drátěného pletiva včetně sloupků b) Trvalé porosty c) Pozemky
= = = =
21 709,99 Kč 2 343,69 Kč 1 419,- Kč 79 778,62 Kč
Cena nemovitosti bez odpočtu opotřebení činí celkem
105 251,30 Kč
Cena nemovitosti bez opotřebení po zaokr. dle § 46 činí
105 250,- Kč
-7-
Výsledné ceny: a) Venkovní úpravy a1) Plot ze str. pl., ocelové sloupky do bet. patek, nátěr a2) Vrata ocelová s výplní z drátěného pletiva včetně sloupků b) Trvalé porosty c) Pozemky
= = = =
2 171,- Kč 234,37 Kč 1 419,- Kč 79 778,62 Kč
Výsledná cena nemovitosti činí celkem
83 602,99 Kč
Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle § 46 činí
83 600,- Kč
POSUDEK II. Metoda porovnání spočívá v porovnání oceňované nemovitosti s jinými podobnými nemovitostmi a jejich inzerovanými cenami pokud možno ve stejné či blízké lokalitě.
Tabulka – přehled porovnávaných nemovitostí.
Fotodokumentace – viz přílohy.
Oceňovaní nemovitosti – pozemky p.č. 1322, 1326 v kú Přelouč. Bližší údaje – viz textová část POSUDKU I.
Pozemek pro bydlení Přelouč. Plocha pozemku – 1 090 m2; požad.cena – 700 000,- Kč, tj. 642,Kč/m2. Pramen … M&M reality holding, a.s., Krakovská 1675/2 Praha; zveřejněno na síti Internet www.sreality.cz dne 15.9.2012, ID zakázky 218924, datum aktualizace 23.8.2012.
Pozemek pro bydlení Přelouč. Plocha pozemku – 770 m2, požad. cena – 550 000,- Kč, tj. 714,3 Kč/m2. Pramen … BOHEMIAN EXPRESS, s.r.o., Pospíšilova 395/1 Hradec Králové; zveřejněno na síti Internet www.sreality.cz dne 15.9.2012, ID zakázky POZ36133051, datum aktualizace 10.9.2012.
-8-
Pozemek pro bydlení Přelouč. Plocha pozemku – 1 209 m2, požad. cena – 930 000,- Kč, tj. 769,Kč/m2; zveřejněno na síti Internet www.-sreality.cz dne 15.9.2012, ID zakázky 259286, datum aktualizace 14.9.2012.
Pozemek pro bydlení Přelouč. Plocha pozemku – 1 002 m2, požad. cena 790 000,- Kč, tj. 788,Kč/m2. Pramen … RE/MAX Well 2, tř. Míru 420 Pardubice; zveřejněno na síti Internet www.sreality.cz dne 15.9.2022, ID zakázky 153N00180, datum aktualizace 14.8.2012.
Pozemek pro bydlení Přelouč. Plocha pozemku – 930 m2, požad.cena – 1 549 000,- Kč, tj. 1 666,Kč/m2. Pramen … Marcela Hrušková, Vavřinecká 299 Opatovice n/L; zveřejněno na síti Internet www.sreality.cz dne 15.9.2012, ID zakázky 1804, datum aktualizace 10.9.2012.
Zjištění ceny metodou porovnání jako celku – list 1.
Č. obj.
Lokalita
Plocha, umístění v obci, dostupnost
Inženýrské sítě
1.
Přelouč
Klidná část města, výborná dopravní dostupnost Pardubice, Praha, Hradec Králové.
Inž. sítě na hranici pozemku.
2.
Přelouč
Parcela 2 km od Přelouče, pozemek vyčištěný ( zbavený stromů, keřů ).
Dtto.
-9-
3.
Přelouč
Klidná část města, na sousedních pozemcích probíhá nová výstavba RD.
Parcela zasíťovaná ( na pozemku zaveden plyn, vodovod, el. rozvod v zemi, připojení na kanalizaci v jednání.
4.
Přelouč
Pozemek určený pro výstavbu RD na mírném návrší s výhledem do krajiny. Dostupnost po zpevněné cestě od hlavní komunikace.
Dtto.
5.
Přelouč
Ideální st. parc. 1 km od centra města.
Inž. sítě přivedeny k hranici pozemku.
Zjištění ceny metodou porovnání jako celku – list 2.
Č.
Požad. cena v Kč/m2
Koef.
Cena po redukci v Kč/m2
K1poloha
K2velikost pozemku využitelná.
K3umístění v obci, dostup.
1.
642
0,9
577,8
1,0
1,5
1,0
2.
714,3
0,9
642,9
1,1
1,2
3.
769
0,9
692,1
1,0
4.
788
0,9
709,2
5.
1 666
0,9
1 499,4
K4inž. sítě
K5úvaha znalce
Index
Cena oceň. objektu odvozená ze srovnávacího v Kč/m2.
1,1
1,1
1,815
318,3
1,1
1,1
1,2
1,917
335,4
1,7
1,0
1,1
1,3
2,431
284,7
1,0
1,4
1,2
1,0
1,2
2,016
351,8
1,1
1,3
1,3
1,1
1,4
2,863
523,7
Celkem cena průměrná cena maximální cena minimální
Kč/m2 Kč/m2 Kč/m2
362,8 523,7 284,7
Odborný odhad dle metodiky České spořitelny, a.s.:
Kč/m2
326,95
Poz.: a) koeficient úprav na pramen zjištění ceny u inzerce – 0,8 až 0,95; b) index odlišnosti I = K1*K2*K3*K4*K5; c) odhad ceny dle metodiky ČS, a.s.: průměr minus 15 % rozdílu maxima a minima.
- 10 Rekapitulace cen nemovitostí – POSUDEK II. Oceňované nemovitosti v kú Přelouč – p.p.č. 1322 o výměře 426 m2, p.p.č. 1326 o výměře 1 724 m2; celková výměra – 2 150 m2. Výsledná cena: 2 150 m2 * 326,95 Kč/m2 = 702 942,5 Kč, po úpravě vlastnickým podílem ¼ = 175 735,6 Kč, po zaokrouhlení 175 730,- Kč.
Výsledná cena nemovitostí – p.p.č. 1322, 1326 po zaokrouhlení činí
175 730,- Kč.
C. Rekapitulace cen nemovitosti. POSUDEK I - ocenění dle cenového předpisu ……………………. 83 600,- Kč POSUDEK II - ocenění metodou porovnání pomocí indexu odlišnosti ….. 175 730,- Kč.
Obvyklá ( tržní, obchodovatelná ) cena nemovitostí – pozemkových parcel č. 1322, 1326 v kú Přelouč, zapsaných na LV č. 1038 a vedených v evidenci KÚ pro Pardubický kraj, KP Pardubice po úpravě vlastnickým podílem ¼ podle odborného odhadu znalce a s přihlédnutím k situaci na trhu s nemovitostmi je stanovena ve výši
175 300,- Kč ( slovy jednostosedmdesátpěttisícsedmsettřicetkč ).
Pozn.: Obvyklá cena je stanovena ve shora uvedené výši za předpokladu a situace, kdy oceňované nemovitosti nejsou zatíženy žádnými právy třetích osob. Platnost posudku je omezena faktory, které mohou nastat po datu uvedeném v posudku a mohou mít vliv na cenu obvyklou.
V Prachovicích, 13.9.2012 Ing. Martin Bouček Prachovice u Dašic č.p. 44 530 02 Pardubice
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 29. dubna 2003 č.j. Spr.4220/2002 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 08-09/2012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 08-09/2012.
