-
ZNALECKÝ POSUDEK Č. 1905 - 09/016 Byt číslo č. 548/9 Kraj Vysočina, okres Třebíč, obec Náměšť nad Oslavou, k.ú. Náměšť nad Oslavou Adresa nemovitosti: Náměšť nad Oslavou, Husova č.p. 548 Vlastník stavby: Město Náměšť nad Oslavou, Masarykovo náměstí 104, 67571 Náměšť nad Oslavou NEMOVITOST: Katastrální údaje:
Vlastník pozemku:
Město Náměšť nad Oslavou, Masarykovo náměstí 104, 67571 Náměšť nad Oslavou
OBJEDNAVATEL: Město Náměšť nad Oslavou IČ 00289965 Adresa objednavatele: Masarykovo náměstí 104, 67571 Náměšť nad Oslavou ZHOTOVITEL: Ing. Miloslava Danová Adresa zhotovitele: Na Rybníkách 244, 664 46 Silůvky ÚČEL OCENĚNÍ:
Zjištění obvyklé ceny pro prodej bytu
OBVYKLÁ CENA
777 000 Kč
Datum místního šetření: 12.2.2016 Počet stran: 12
Stav ke dni: 12.2.2016 Počet příloh:
6
Počet vyhotovení: 2
V Silůvkách dne 20.2.2016 Ing. Miloslava Danová
1
NÁLEZ Znalecký úkol: Stanovení ceny obvyklé pro prodej bytu č. 9 v bytovém domě č.p. 548 Přehled podkladů: · Výpis z katastru nemovitostí LV 10001, vyhotoveno dálkovým přístupem dne 15.2.2016 · Kopie katastrální mapy · Výsledky z místního šetření za účasti pracovnice MÚ Náměšť nad Oslavou p. Chaloupkové · Informace objednavatele posudku · Fotodokumentace · Povodňová mapa · Částečná stavební dokumentace stavby · Evidenční list bytové jednotky · Údaje i realitních periodik a internetu o obecných cenách nemovitostí Místopis Náměšť nad Oslavou je město ležící na řece Oslavě, v okrese Třebíč, kraj Vysočina. Nachází se na silnici I.třídy č. 23. Obcí vede trať ČD Jihlava – Brno. Město je vzdálené 20 km východně od okresního města Třebíč a 40 km západně od Brna. Má tři místní části: Jedov, Otradice a Zňátky. V obci žije 4946 obyvatel. Je to starobylé město s historií sahající až do 13. století. Historické jádro města je městskou památkovou zónou. Město je obcí s rozšířenou působností. V obci je MÚ, Živnostenský úřad. Správní obvod Náměšť nad Oslavou leží na jihovýchodním okraji Vysočiny. Správní území zahrnuje 27 obcí. Občanská vybavenost obce: poliklinika s praktickými a odbornými lékaři, 2 x lékárna, 2 x MŠ, 2 x ZŠ, ZUŠ, Obchodní akademie a Hotelová škola Třebíč, Dům dětí a mládeže, pošta, policie, sociální služby jako Domov pro seniory, Centrum pro zdravotně postižené Vysočina apod. V obci jsou hotely, penziony, apartmány, obchody. V Náměšti nad Oslavou má sídlo vrtulníková základna armády ČR. Oceňovaný objekt je byt č. 9 (nejedná se zatím o jednotku, nebylo vyhotoveno Prohlášení vlastníka a bytový dům nebyl rozdělen na bytové jednotky) v bytové nástavbě bloku bytového domu číslo I. Bytový dům je postavený na ulici Husova v obci Náměšť nad Oslavou. Byt se nachází v sekci C se vstupem z ulice Husova. Před objektem vedou tyto inženýrské sítě: elektro, zemní plyn, veřejný vodovod, veřejná kanalizace a dálkové topení. Dům je na všechny výše uvedené sítě připojen. Bytový dům je situován na západním okraji obce. Vzdálenost od Masarykova náměstí je cca 1,5 km, od zastávky ČD a autobusového nádraží cca 780 m. Do obce jezdí 6 autobusových linek. Jedna místní linka, která jezdí v hodinových intervalech a spojuje části obce s autobusovým nádražím je cca 50 m od objektu. Oceňovaný objekt je naproti ZŠ, bytový dům stojí vedle restaurace a hotelu Monaco. V blízkosti domu je i MŠ a cca 350m Poliklinika. Parkování osobních automobilů je možné v omezené míře před domem. Bytový dům neleží v povodňovém pásmu.
Současný stav Okolí : bytová zóna Přípojky veř. elektro Přípojky vlast.: elektro Dopravní dostupnost:
MHD
průmyslová zóna veřejný vodovod veřejný vodovod železnice
2
nákupní zóna veřejná kanalizace veřejná kanalizace autobus
ostatní zemní plyn zemní plyn IDS
Dostupnost autem:
dálnice
silnice I. třídy
Poloha v obci: centrum obce širší centrum Přístup k pozemku: zpevněná komunikace
silnice II.tř.
silnice III.tř.
okraj obce mimo obec nezpevněná komunikace
Popis nemovitosti: Oceňovaný objekt se nachází v bytovém domě v bloku I, který je tvaru U a má 5 vstupů s čísly popisnými 546, 547, 548, 549 a 550, které se nacházejí na parcelách číslo st. 612, st. 613, st. 614, st. 615 a st. 616. Bytový dům je rozdělen na 5 sekcí : A, B ,C, D , E. Přístup do sekce A – D je z ulice Husova, do sekce D ze dvora. Sekce A – C je podsklepená, třípodlažní a nástavbou ve čtvrtém nadzemním podlaží se sedlovou střechou, sekce D a E je dvoupodlažní s nástavbou ve třetím nadzemním podlaží a sedlovou střechou. Bytový dům je v mírně sklonitém terénu, do ulice má podzemní podlaží, do dvora je celý nad terénem. V 1.PP jsou umístěny společné prostory: chodby, prádelna, sušárna, místnost na odpadky, kočárkárna, kolárna a sklepní prostory pro jednotlivé byty. V 1.NP – 3.NP jsou umístěny v bytové jednotky velikosti 1 + 1, 2+ 1, 3 + 1 s počtem bytů 59. Ve střešní nástavbě se nacházejí některé byty mezonetové. Druhy bytů ve střešní nástavbě: 1 + kk, 2 + kk, 2 + kk + galerie, 2 + 1, 2 + 1 + galerie, 3 + kk a 3 + kk + galerie. Počet bytů v nástavbě je 20. Celkem je v bloku I 79 bytů. V bytovém domě není výtah. Oceňovaný byt č. 9 se nachází v sekci C v budově č.p. 548 se vstupem do domu z ulice Husova. Byt je velikosti 2+1 je umístěný v 3.NP bytového domu. Podlahová plocha bytu 60,89 m2. Vybavení je standardní. Orientace bytu je na severní a jižní světovou stranu. Technický stav objektu: Objekt, na kterém byly postaveny nástavby je zděný bytový dům, který byl uveden do užívání v roce 1960. Na bytovém domě byla prováděna jen nejnutnější technická údržba. Většina konstrukcí ať už dlouhodobých nebo krátkodobých je původních, některé na konci životnosti. Bytový dům je vhodný pro celkovou rekonstrukci a revitalizaci, jak společných částí budovy, tak jednotlivých bytů. Obvodové konstrukce nosného zdiva vykazují svislé trhliny, které dle statického posudku vznikly překročením únosnosti základové spáry. Na konci životnosti je svislé stoupací potrubí jak vodovodní, tak kanalizační a rozvody elektroinstalace. Byla provedena výměna cca 60 % oken za plastová. Zčásti je na objektu opadaná i vnější omítka. V letech 1998 – 1999 byly zbudovány na budově střešní nástavby. Tyto nástavby vzhledem ke statickému posouzení budovy a zamezení dalšího přitížení budovy vedly k požadavku lehkých konstrukcí, ocelových válcovaných profilů krovů a značného prosklení nástavby. Tyto použité konstrukce spolu s nedokonale provedeným zateplovacím systémem (chybějící parozábrana) při výstavbě vedly ke vzniku tepelných mostů, srážení vlhkosti v konstrukci a s tím spojenými problémy při užívání bytů. V nedobrém stavu je po 18 letech používání i krytina střechy, kde v některých místech zatéká. Technický stav oceňovaného bytu: V roce 2008 byly provedeny v bytě č.9 : částečně nové rozvody elektroinstalace, výměna dveří, nové rozvody odpadů, vody, keramické obklady stěn, nové sociální vybavení, výměna podlahové krytiny. Konstrukční řešení objektu konstrukce provedení
konstrukce
provedení
základy
Betonové pasy
dveře
izolace
vodorovná
podlahy obytných místností
svislé nosné
Zděné z pálených cihel tl.
podlahy ostatních místností
Dřevěné ocelová zárubeň Foliované, ocelová zárubeň Parkety – původní objekt Dřevěná plovoucí podlaha nástavba PVC
3
konstrukce
stropní konstrukce
krov střešní krytina
45 cm – původní objekt Zděné z tvarovek Porotherm tl. 365 mm Prefabrikovaná železobetonová tl. 29 cm V nástavbě ocelové válcované profily LEKO 100/50 a 200/10, desky Cetris, izolace a sádrokartonová deska Ocelový z válcovaných profilů Vláknocementové šablony Cembrit
keramická dlažba textilní krytina vytápění
V původní části – dálkové vytápění, radiátory ocelové článkové V nástavbě – vlastní plynový kombinovaný turbokotel
elektro
světelná i motorová
rozvod vody
studené i teplé v pozinkovaném v nástavbě v plastovém potrubí V původním objektu chybí V nástavbě zemní plyn V původním objektu dálkový V nástavbě kombinovaný kotel na vytápění
obvodové stěny
nezateplené
rozvod plynu
vnější úpravy povrchů
Původní objekt – břízolitová omítka Nástavba – umělá, strukturovaná omítka Štuková omítka sádrokarton Původní .železobetonové s povrchem teraco V nástavbě – ocelové schody přímé a točité Dřevěná zdvojená a Plastová
zdroj teplé vody
vnitřní úpravy povrchů schodiště
okna
vybavení kuchyně vybavení koupelny
vybavení WC
Pořízeno nájemníky - není předmětem ocenění Původní objekt – ocelová smaltovaná vana, umyvadlo keramické Nástavby - akrylátová vana , umyvadlo keramické samostatné s horní nádržkou v původním objektu WC kombi v nástavbě
Konstrukční řešení: Základy stavby jsou betonové, zdivo je z pálených cihel, stropní konstrukce železobetonová prefabrikovaná typu PPD, střecha je sedlová, krov ocelový, krytina vláknocementová šablona Cembrit. Klempířské konstrukce jsou úplné z pozinkovaného plechu. Vnější omítka břízolitová, vnitřní štuková. Okna dřevěná zdvojená a 1x plastové. Dveře jsou foliované plné i prosklené ocelová zárubeň. Podlahy ve všech místnostech PVC, v koupelně keramická dlažba. Keramické obklady stěn jsou v kuchyni u linky a v koupelně. Zdrojem studené vody je veřejný vodovod. Voda je rozvedena v plastovém potrubí. Zdroj teplé užitkové vody je dálkový, z kotelny ve vedlejším bytovém domě. Vybavení koupelny: akrylátová vana, umyvadlo keramické. WC je samostatné kombi bez umývátka. Vytápění je dálkové, radiátory jsou ocelové článkové. Schody jsou železobetonové monolitické – teraco. Výtah v domě chybí. Orientace bytu na severní a jižní světovou stranu. Příslušenstvím bytu je zděný sklep v 1.PP a balkon. Dispoziční řešení: Velikost jednotky je 2 + 1. Byt obsahuje: předsíň, koupelnu, WC, kuchyň, spíž, obývací pokoj, ložnici. Příslušenstvím je sklep. Byt má balkon. Výpočet podlahové plochy *Místnosti se zkoseným stropem + sklepní prostory mimo byt mají koef. 0,80 místnost předsíň koupelna WC
podlahová plocha 5,30 3,00 1,00
koeficient* 1,00 1,00 1,00
4
započítaná plocha 5,30 3,00 1,00
kuchyň obývací pokoj ložnice spíž balkon sklep celkem
7,50 20,00 13,30 0,40 1,80 12,60 64,90
1,00 1,00 1,00 1,00 0,17 0,80
Základní parametry objektu: Počet PP: 1 Počet NP: 4 + obytné Celkem: 5 podkroví typ podlahová plocha byt 64,90 m2 Mimořádná Standardní vybavení konstrukcí. výbava: Technický stav: Průměrný Stáří: Budova 56 roků Rekonstrukce bytu 8 roků
7,50 20,00 13,30 0,40 0,31 10,08 60,89
Rozestavěnost: 0 % započitatelná plocha 60,89 m2
Další životnost stavby: 60 roků
Rizika spojená s právním stavem nemovitosti · Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí – vedená jako rodinný dům. · K nemovitostem je po právní stránce zajištěn bezproblémový přístup. · Nemovitost je umístěna na vlastním pozemku. Komentář: Chybně vedené v katastru nemovitostí. Rizika spojená s umístěním nemovitosti: · Nemovitost není v zóně záplavového území. · Přítomnost radonu nezjištěna. · Nejsou zde zdroje zvýšeného hluku a prachu od intenzivní dopravy. · Přívod médií je bezproblémový. Komentář: Riziko nezjištěno. Věcná břemena o obdobná zatížení: · Na nemovitosti neváznou finanční omezení. · Na nemovitosti neváznou závazky třetím osobám. · Na nemovitosti neváznou žádná věcná břemena Komentář: Riziko nezjištěno. Ostatní rizika: · Stavba je trvale užívaná. · Stavba je pronajatá. · Stavebně technický stav zhoršený. Komentář: Zhoršený technický stav budovy.
OCENĚNÍ OBVYKLOU CENOU Obvyklá cena se nejčastěji zjišťuje porovnáním oceňované nemovitosti s prodeji ve srovnatelném časovém období, lokalitě, se srovnatelným objektem. Vyloučí se vlivy mimořádných okolností trhu, osobní poměry prodávajícího a kupujícího, vlivy zvláštní obliby.
5
STANOVENÍ SROVNÁVACÍ HODNOTY NEMOVITOSTÍ v Kč nemovitost Bytová jednotka 2 + 1 zděná obec Náměšť nad Oslavou podlaží 1.NP 2 podlahová plocha 58 m vlastnictví OV popis Byt 2+1 v osobním vlastnictví s balkonem v Náměšti nad Oslavou. Byt se nachází v 1. zvýšeném podlaží cihlového domu bez výtahu. Byt prošel kompletní rekonstrukcí a náleží k němu 2 sklepní koje. V bytě zůstává kuchyňská linka. Topení je lokální elektrické s možností dodělání plynového kotle. fotodokumentace
6
vyhodnocení Cena
Stejná lokalita, byt po rekonstrukci s porovnatelným vybavením, stejná velikost bytu. 1 000 000 Kč tj. 17 241 Kč/m2
nemovitost Bytová jednotka 2 + 1 zděná ulice P. Křičky (inzerováno 3.2015) obec Náměšť nad Oslavou podlaží 2.NP podlahová plocha 56 m2 vlastnictví OV popis Byt 2+1 v Náměšti nad Oslavou na ul. P. Křičky, v cihlovém domě. Byt se nachází ve 2. NP, je s balkonem, jsou zde nová plastová okna. Celý interiér je zrekonstruovaný – nové podlahy, el. vedení, odpady, rozvody vody, nové radiátory, omítky, kuch. linka, koupelna s vanou a WC. Topení je zajištěno krbovými kamny s napojením na radiátory. Rozvod topení je nachystaný i na připojení plynového nebo el. kotle. K bytu je vypracovaná projektová dokumentace na vybudování podkroví v prostoru půdy, dle domluvy k odkupu.Ve městě je veškerá občanská vybavenost, autobusové i vlakové nádraží. fotodokumentace
7
vyhodnocení Cena
Srovnatelná lokalita, stejná velikost bytu, rekonstruovaný byt. 940 000 Kč tj. 16786 Kč/m2
nemovitost Bytová jednotka 2 + 1 panel (inzerce 2.2015) obec Náměšť nad Oslavou podlaží 3.NP podlahová plocha 56m2 vlastnictví OV popis Udržovaný byt o velikosti 2+1 v osobním vlastnictví. Orientace na dvě světové strany. K příslušenství bytu patří šatna, balkón a sklepní kóje. Revitalizovaný bytový dům, celá budova je zateplena, nízké provozní výdaje za vytápění. Byt je standardní má plastová okna, novou koupelnu, umakartové jádro. fotodokumentace
8
vyhodnocení Cena
Srovnatelná lokalita, dům revitalizovaný, byt původní stav. 740 000 Kč tj. 13214 Kč/m2
nemovitost Bytová jednotka 2 + 1 panel ( inzerce 2105) obec Náměšť nad Oslavou podlaží 4.NP 2 podlahová plocha 58 m vlastnictví OV popis Byt 2 + 1 na ulici Zborovská Náměšť nad Oslavou, byt o velikosti 58 m2, nachází se ve 4.NP panelového domu bez výtahu. Dům je po celkové rekonstrukci. V bytě jsou nová plastová okna, jinak je v původním stavu. Vybavení: balkon, sklep, Byt se nachází v klidné zóně, poskytuje nádherný výhled na město. Dům má 1.PP a 4.NP. fotodokumentace
9
vyhodnocení Cena
Stejná lokalita, stejná velikost bytu, revitalizovaný dům, byt v původním stavu. 750 000 Kč tj. 12 931 Kč/m2 Vyhodnocení obvyklé ceny
obec
Náměšť nad Oslavou Náměšť nad Oslavou Náměšť nad Oslavou Náměšť nad Oslavou Náměšť nad Oslavou
podlahová plocha
vlastnictví
umístění
Revitalizace domu
2+1
58
OV
1.NP
původní stav
rekonstrukce bytu
2+1
56
OV
2.NP
neuvedeno
rekonstrukce bytu
2+1
56
OV
3.NP
revitalizace
původní stav
2+1
58
OV
4.NP
revitalizace
původní stav
2+1
61
OV
3.NP
Původní stav
rekonstrukce bytu
velikost bytu
rekonstrukce bytu
Silné stránky oceňované nemovitosti: · Zděná konstrukce · Vhodné umístění nemovitosti (konfigurace terénu, není záplavová oblast, bez hlučnosti) · Dostupnost všech IS · Dobrá občanská vybavenost v obci · Přímo osvětlená a větratelná koupelna Slabé stránky oceňované nemovitosti: · Okraj obce · Technické nedostatky stavby · Chybí výtah, bezbariérový přístup · Nástavba na domě, který není revitalizovaný – budoucí náklady do fondu oprav
10
Závěr: Pro srovnání byly použity nemovitosti ve stejné lokalitě. Koeficient pro úpravu vzhledem k lokalitě je roven 1,00. V obci je trh s nemovitostmi velmi malý, proto bylo pro srovnání použito prodeje nemovitostí v rozmezí 1 roku. Byty po rekonstrukci jsou nabízeny v intervalu 16 786 – 17 241 Kč/m2, průměrně 17 014 Kč/m2. Byty nerekonstruované, ale v revitalizovaném domě byly v intervalu 12 931 – 13 073 Kč/m2. Průměrná cena činí 13 002 Kč/m2. Oceňovaný byt se nachází v domě, který vyžaduje totální rekonstrukci viz Technický stav objektu. Z výše uvedeného důvodu upravuji průměrnou cenu koeficientem 0,75. U bytové jednotky s rekonstrukcí 0,75 x 17014 Kč/m2 na 12 760 Kč/m2. U bytové jednotky bez rekonstrukce 0,75 x 13002 Kč/m2 na 9752 Kč/m2. Oceňovaná Bytová jednotka 2 + 1 - v původním objektu č.p. 548 nemovitost Náměšť nad Oslavou obec Náměšť nad Oslavou Podlahová plocha 64,90 m2 Podlahová plocha 60,89 m2 Obecná cena 12 760 Kč/m2 započítaná Cena za byt č. 9 776 956 Kč Cena za byt č. 9 po zaokrouhlení 777 000 Kč
Závěr: Při stanovení obvyklé ceny bylo přihlédnuto ke všem vlivům působící na cenu obvyklou. Cena byla stanovena podle srovnávací hodnoty, která má největší vypovídající schopnost. Vzhledem ke stavu, poloze a současné situaci na trhu nemovitostí, na základě uvedených skutečností odhaduji obvyklou cenu nemovitosti bytu č. 9 v bytovém domě č.p. 548 k.ú. Náměšť nad Oslavou na částku:
obvyklá cena stávající: (cena dle stavu ke dni ocenění )
777 000,- Kč slovy: sedmsetsedmdesátsedmtisíc korun českých
Silůvky, 20.2.2016
Ing. Miloslava Danová
11
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Brně ze dne 30.6.1997 č.j. SPr 3579/96 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký posudek je zapsán pod č. 1905 – 09 / 016 znaleckého deníku. Znalečné účtuji podle připojené likvidace. V Silůvkách dne 20.2.2016 Ing. Miloslava Danová Přílohy: 1) fotodokumentace 2) kopie výpisu z katastru nemovitostí 3) kopie katastrální mapy
Fotodokumentace
12
